ÅRSRAPPORTMEDDELELSE ASGAARD GROUP A/S

Transkript

1 Fondsbørsmeddelelse nr Indberettet til Nasdaq OMX Copenhagen via Thomson Reuters ONE den 13. december 2012 ÅRSRAPPORTMEDDELELSE ASGAARD GROUP A/S Resumé Bestyrelsen og direktionen har d.d. behandlet og godkendt årsrapporten for ASGAARD GROUP A/S for perioden 1. oktober september 2012 og indstillet årsrapporten til generalforsamlingens godkendelse. ASGAARD GROUP koncernen opnåede i regnskabsåret et resultat før skat på m.dkk -0,9 (m.dkk - 4,3 i 2010/11), hvilket er lavere end den udmeldte resultatforventning på m.dkk Afvigelsen skyldes stort set alene den negative udvikling i Nordic Development Group, hvor den tabte retssag i Bulgarien medfører en nedskrivning på knap m.dkk 10. Uden denne nedskrivning ville koncernen have leveret et resultat før skat i den høje ende af det udmeldte interval. Resultatet efter skat, men før minoritetsinteresser udgør m.dkk -2,0 (m.dkk -3,1 i 2010/11), mens årets resultat efter skat og minoritetsinteresser udgør m.dkk 3,6 (m.dkk -0,5 i 2010/11). Af årets aktiviteter skal nævnes byudviklingsprojektet Hillerød Center Syd, hvor koncernen i løbet af året har erhvervet optioner på yderligere arealer omkring det projekterede superhospital og den kommende station, som begge er endeligt vedtaget i det forløbne regnskabsår. Ydermere skal fremhæves Fredericia Megacenter, hvor etape 1, m² til IDEmøbler er igangsat samt boligprojektet Kastaniehaven i Holbæk, hvor etape 1 (12 boliger) er fuldt udlejede og etape 2 (yderligere 12 boliger) er igangsat. I de associerede selskaber Tetris A/S og Tetris Holding ApS, er der en særdeles positiv udvikling. Tetris A/S påbegyndte i løbet af året salget af RadioRækkerne, der er et projekt med 86 byhuse i Ørestad Nord. Salget forløber planmæssigt og opførelsen af 1. etape af boligerne påbegyndtes i august Ligeledes har Tetris A/S udviklet et boligprojekt i Valby på samlet ca m2, inklusiv 1-2 dagligvarebutikker. Projektet forventes solgt til en institutionel investor inden det iværksættes opført og vi oplever pæn investorinteresse, om end det endnu ikke er solgt. Ledelsen forventer en fremgang i omsætningen for 2012/13 i forhold til 2011/12 og det forventes, at koncernen opnår et resultat i størrelsesordenen DKK 5-15 mio. før skat. Det betydelige spænd er udtryk for dels den generelle usikkerhed og dels at koncernens regnskabsprincipper gør, at vi først kan indtægtsføre indtjening på et projekt, når dette er solgt og afleveret. Dette medfører, at de regnskabsmæssige resultater regnskabsår for regnskabsår er relativt sårbare overfor selv mindre tidsmæssige forskydninger. Eventuelle henvendelser vedrørende denne meddelelse bedes rettet til: Søren Stensdal ss@asgaardgroup.com eller (+45)

2 FORORD 1

3 FORORD SELSKABSINFORMATION NAVN ASGAARD GROUP A/S ADRESSE Rentemestervej 14 DK-2400 København NV Copenhagen, Denmark TELEFON M.V. Telefon (+45) Web-site CVR NR REGNSKABSÅR DIREKTION Søren Stensdal (adm. direktør) Stig Wadmann BESTYRELSE Chico Sandbeck Michael Vinther Søren Stensdal REVISION Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab GENERALFORSAMLING Den ordinære generalforsamling afholdes den 23. januar 2013 kl. 10:00 på selskabets adresse. 2 GRAFISK PRODUKTION: ÅRSRAPPORT Grønagers Grafisk 2011/2012 Produktion -

4 INDHOLDSFORTEGNELSE FORORD HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN KONCERNOVERSIGT LEDELSESBERETNING Hovedaktivitet og strategi Udvikling i aktiviteter Udvikling i økonomiske forhold Fortsættende aktiviteter Ophørte aktiviteter Usædvanlige forhold Forventet udvikling Usikkerhed ved indregning og måling Særlige risici Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Redegørelse om virksomhedsledelse Corporate governance ASGAARD GROUPs samfundsansvar Interne regler Aktionærforhold Finanskalender Fondsbørsmeddelelser Bestyrelsens og direktionens øvrige ledelseshverv PÅTEGNINGER Ledelsespåtegning Revisorpåtegning ÅRSREGNSKABET Resultatopgørelse Balance Pengestrømsopgørelse Egenkapitalopgørelse Noter

5 FORORD GODE POSITIVE TAKTER..OG ET ENKELT TILBAGESLAG Kære aktionærer og øvrige interessenter Overordnet blev 2011/2012 et positivt år, med god udvikling i alle segmenter. Vi når desværre ikke at realisere et positivt koncernresultat og rammer dermed også under det udmeldte resultatinterval på m.dkk Årsagen hertil kan isoleres til ét enkelt forhold, en tabt retssag i Bulgarien, der medfører en isoleret nedskrivning af et tilgodehavende med knap m.dkk 10. Uden denne éngangspåvirkning, havde vi leveret et positivt resultat i den høje ende af intervallet. Dette tilgodehavende er nu fuldt nedskrevet og vil således ikke kunne influere negativt på koncernens resultater fremadrettet. De væsentligste forhold i koncernen og associerede selskaber i det forløbne år, har været: God fremdrift i byudviklingsprojektet Hillerød Center Syd Påbegyndt opførelse af 2. etape af boligprojektet Kastaniehaven, Holbæk Udlejning og påbegyndt opførelse af 1. etape af Fredericia Megacenter Tetris har succesfuldt påbegyndt salg og opførelse af RadioRækkerne Tetris har solgt og påbegyndt opførelsen af en Pelican Selfstorage i København Fortsat forbedret udlejningsgrad af koncernens bestående erhvervsejendomme Forøgelse af ejerandel i Nordic Development Group fra 51% til 85% 4

6 FORORD Koncernens marked set som en helhed, er afhængigt af dels brugerinteresse og dels fornuftige finansieringsforhold for køberne af de projekter vi udvikler, idet dette er forudsætningen for investorinteressen. Vi ser en fortsat beskeden brugerinteresse for erhvervsejendomme i Danmark og finansieringsadgangen til ejendomme er fortsat særdeles vanskelig. Samtidig er investeringsmarkedet aktuelt præget af, at flere betydende finansieringsaktører søger at nedbringe deres ejendomseksponering, hvilket alt andet lige, lægger pres på priserne på investeringsejendomme. Fokus fra koncernens side, er således i høj grad på udvikling af boligprojekter, primært i København, hvor vi oplever en fornuftig interesse, både for ejerboliger, lejeboliger og fra investorer til sidstnævnte. ASGAARD GROUP har altid opereret med konservative, robuste projektbudgetter og en høj grad af forsigtighed, hvilket bl.a. kan aflæses i koncernens høje soliditet. Samtidig giver forretningsmodellen en god fleksibilitet, når markedskræfterne tilsiger et ændret fokus. Denne tilgang til branchen har langt hen ad vejen stået sin prøve i de seneste år og på baggrund af de spændende projektmuligheder vi arbejder med nu, forventer vi en særdeles positiv udvikling i de kommende år. Søren Stensdal Adm. direktør 5

7 HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNENEN 2011/ / / / /08 Hovedtal (t.dkk) Nettoomsætning Bruttoresultat Resultat af primær drift (EBVAT) Resultat af finansielle poster Årets totalindkomst Årets totalindkomst der tilfalder moderselskabets aktionærer Investeret kapital inklusive goodwill Nettoarbejdskapital (NWC) Egenkapital Minoriteters andel af egenkapital Balancesum Nettorentebærende gæld Pengestrømme fra driften Pengestrømme fra investeringer Heraf investering i materielle aktiver Pengestrømme fra finansiering Pengestrømme ophørende aktiviteter Pengestrømme i alt Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte Antal aktier, aktuelt Beholdning af egne aktier Nøgletal Bruttomargin 85,64% 62,67% 37,67% 20,06% 35,67% Overskudsgrad 26,19% -5,98% -25,71% 29,89% 15,36% Afkast af investeret kapital inklusive goodwill 1,97% -0,34% -0,72% 3,89% 7,05% Egenkapitalforrentning 2,28% -0,32% -3,05% 4,25% 11,74% Soliditet 46,47% 44,31% 46,51% 51,84% 53,67% Aktiver/Egenkapital 2,09 2,05 1,93 1,93 1,86 Finansiel gearing 0,77 0,74 0,61 0,55 0,14 Nettoarbejdskapital/Nettoomsætning 2,38 3,18 2,14 2,22 1,20 Resultat pr. aktie (DKK) 2,70-0,38-3,72 5,39 16,87 Indre værdi pr. aktie (DKK) 128,51 121,60 119,54 124,31 128,91 Børskurs pr. balancedagen 94,00 100,00 91,00 143,00 234,00 6

8 KONCERNOVERSIGT 100% ASGAARD Properties A/S 100% K/S Realia Rødovre 100% ASGAARD Ejendomsudvikling A/S 100% Komplementar Højmosehus ApS 66,6% K/S ASGAARD Holbæk 100% K/S Højmosehus 66,6% K/S ASGAARD Annebergparken 100% K/S ASGAARD Fredericia 66,6% Annebergparken ApS 100% K/S ASGAARD Osted 100% ASGAARD Projekt Partner A/S 100% K/S ASGAARD Hillerød 100% AG 1 ApS 100% Lejre Komplementar ApS 75,0% AG Finansiering ApS 85,0% Nordic Development Group Holding ApS 100% Nordic Development Group A/S NDG Marine A/S 100% JOC Wind ApS 100% NDG Renewable ApS 100% 25,5% Tetris Holding ApS Nordic Development Group EOOD, Bulgarien 100% 25,5% Tetris A/S NDG Holding Bulgaria EOOD, Bulgarien 100% UAB Nordic Development Group LT, Litauen 100% NDG Greece SA, Grækenland 100% NDG Kokkino Chorio No. 1 Ltd., Grækenland 100% 7

9 LEDELSESBERETNING LEDELSESBERETNING HOVEDAKTIVITET OG STRATEGI ASGAARD GROUP koncernen beskæftiger sig med udvikling af projekter indenfor fast ejendom. Koncernen har en diversificeret forretningsplatform, der baserer sig på 3 hovedsegmenter, henholdsvis erhvervs-, boligog investeringsejendomme. I Danmark arbejdes med både erhvervs- og boligprojekter. Via Nordic Development Group arbejdes der med udvikling af boligprojekter i Syd- og Østeuropa. Det er en forudsætning for påbegyndelse af et projekt i koncernen, at vi kan tilføre en merværdi i projektet, eksempelvis i form af opnåelse af myndighedsgodkendelser, opførelse/renovering, udlejning og salg. Modsat traditionelle ejendomsselskaber, der normalt vil være meget påvirkelige af faktorer, som man ikke selv har indflydelse på, såsom udviklingen i konjunkturer, renteniveau m.v., bestemmes vores resultater i langt højere grad af vores egen evne til at opnå reel værdiskabelse. Vores virksomhed er derfor relativt mindre afhængig af den generelle konjunkturudvikling, selvom vi naturligvis har lettere ved at opnå gode resultater i et positivt marked, end i et negativt marked. Det har dog måttet konstateres, at den finansielle krise, som verden har gennemgået de senere år, har bevirket meget svære vilkår for finansiering af særligt ejendomsprojekter, hvilket har en betydelig negativ indvirkning på koncernens driftsresultater. Vor succes udspringer af evnen til at identificere og erhverve de gode projekter, og gennemføre den optimale udvikling heraf, over det kortest mulige tidsforløb. Vi tilstræber en lav risiko, hvor antallet af ubekendte faktorer er så lille som muligt, og vi har høje krav til rentabiliteten i det enkelte projekt. Kort sagt; hellere færre gode end flere jævne projekter. Hele udviklingsfasen er præget af en stram styring af processerne, herunder en grundig kalkulation med rullende projektbudgetter, gennemtænkt ressourceallokering m.v. Vi har en relativt smal, men meget kompetent organisation og benytter os således i en høj grad af outsourcing af ikke-kerneområder. Væsentligt for virksomheden er også vort stærke netværk, dette gælder i forhold til ejendomsbesiddere, rådgivere, finansieringsinstitutter, brugere og investorer m.v. Dette netværk vedligeholdes og udvides løbende i en bevidst proces. Det er virksomhedens strategiske mål, at vi vil være en betydende projektudviklingsvirksomhed i Danmark. UDVIKLING I AKTIVITETER ASGAARD GROUP koncernen har tilpasset virksomheden til de gældende markedsforhold, hvilket har indebåret stærk fokus på omkostningsminimering, reduktion af risici og fastholdelse af høj soliditetsgrad. Et betydeligt indsatsområde, har været at sikre fremdrift i udviklingen af koncernens bestående projektportefølje, for at frigøre ressourcer til nye projekter. Året har været præget af en ganske positiv udvikling i koncernen og aktivitetsniveauet har været fortsat stigende. Af årets aktiviteter skal særligt nævnes, det fortsatte arbejde med udvikling af koncernens projekt Hillerød Center Syd, hvor vi har præsenteret en spændende masterplan for denne nye bydel, iværksættelsen af 2. etape af boligprojektet Kastaniehaven, Holbæk samt udlejning og påbegyndt byggeri af en m 2 butik til IDEmøbler i Fredericia Megacenter. I de associerede selskaber Tetris A/S og Tetris Holding ApS, er der en særdeles positiv udvikling og bl.a. er der i året påbegyndt salg og opførelse af RadioRækkerne, bestående af 86 byhuse i Ørestad Nord. I Nordic Development Group-koncernen, har vi som følge af en tabt retssag i Bulgarien måttet nedskrive knap m.dkk 10, hvilket naturligvis har påvirket koncern resultatet væsentligt negativt. Moderselskabets ejerandel i Nordic Development Group er i løbet af året øget fra 51% til 85%, som følge af en kapitalforhøjelse, hvor alene moderselskabet deltog. 8

10 Fundamentet for virksomhedens fremtidige udvikling er styrket i den forløbne år, hvor det på trods af fortsat vanskelige finansieringsforhold bl.a. er det lykkedes at opnå byggefinansiering til ovennævnte projekter. Brugerinteressen indenfor detailhandelsområdet i Danmark er fortsat relativt lav, ikke mindst for vort primære felt indenfor dette område, som er storbutikker. Detailhandelsområdet forventes også at være vanskeligt at skabe resultater i, i det kommende år. Herudover har brugerinteressen i kontor/logistikområdet været begrænset i Danmark og vi har således i løbet af året kun marginalt reduceret tomgangen i vore bestående investeringsejendomme. Investorernes krav til startforrentningen er fortsat relativt høje, i nogen grad som følge af stigende rentemarginaler, hvilket har modvirket det generelt faldende renteniveau, samt ikke mindst som følge af stærkt forringede muligheder for finansiering af ejendomstransaktioner. Der sker fortsat kun meget få transaktioner indenfor investeringsejendomme. Markedsudviklingen indenfor boligsegmentet har været meget geografisk differentieret, med en overvejende negativ udvikling udenfor Storkøbenhavn og Århus, mens der opleves en solid efterspørgsel efter boliger i hovedstadsområdet. Boliger i Københavnsområdet udgør et fokusområde for koncernen og vi forventer pæn aktivitet på dette felt fremadrettet. Da ovennævnte generelle markedstendenser har været stort set som forventet, har koncernen valgt at fastholde en lav risiko, ved igennem hele regnskabsåret at fokusere på realisation af igangværende projekter, samt en særdeles konservativ tilgang til erhvervelse af nye projekter. ASGAARD GROUP s projektportefølje, ekskl. Nordic Development Group og ekskl. Hillerød Center Syd, fordelte sig ultimo regnskabsåret med ca. 36% erhvervsprojekter, ca. 33% boligprojekter og ca. 31% investerings ejendomme - se figur side 11. Nordic Development Groups projektportefølje består af boligprojekter i Østog Sydøsteuropa, jf. afsnittet herom. Ultimo året har koncernen en ejendomsprojektportefølje, der målt på forventede salgsværdier og fraregnet Hillerød Center Syd, der er i en indledende fase udgør omkring m.dkk se tabel på side 10. Herudover arbejdes løbende med potentielle projekter, som imidlertid ikke er medtaget i projektporteføljen, idet de endnu ikke er så langt i processen, at der er tilstrækkelig sandsynlighed for, at disse vil kunne gennemføres. Indenfor erhvervssegmentet, har koncernens aktiviteter udvist en positiv udvikling, om end fortsat præget af de forringede markedsvilkår. I selskabets væsentligste projekt i dette segment, Fredericia Megacenter, der er et projekt for et butikscenter på m² med storbutikker, opnåede vi i første halvår af regnskabsåret udlejning af 1. etape på m², til IDEmøbler. Vi har nedrevet den bestående bygning på ejendommen og byggeriet af 1. etape forløber planmæssigt i enhver henseende og afleveres til lejer i marts De fysiske tiltag på ejendommen, i form af nedrivning og byggeri, sammen med en aktiv udlejningsindsats, har bragt os i konstruktiv dialog med flere mulige lejere til 2. etape, hvilket giver begrundet forventning om, at vi i løbet af indeværende regnskabsår kan påbegynde opførelsen af 2. etape. Lejeindtægten for investeringsejendomme er steget med t.dkk i 2011/12. Heraf kan t.dkk henføres til en verserende retssag mod en lejer, hvor modparten har taget bekræftende til genmæle for dette beløb, der i øvrigt er indgået efter udgangen af regnskabsåret 2011/12. Der har ikke tidligere været indtægtsført tilgodehavende leje vedrørende denne retssag. Den resterende forøgelse af lejeindtægten kan henføres dels til ordinære leje reguleringer og dels til forøget udlejning. Der er opnået yderligere udlejning i både ejendommen Valhøjs Allé, Rødovre og i ejendommen Formervangen, Glostrup, mens der ikke har været opsigelser eller fraflytninger i koncernens erhvervsejendomme, hvorved udlejningsgraden er fortsat stigende. 9

11 LEDELSESBERETNING Erhverv: Fredericia Megacenter, Fredericia, m 2 Type Udvikler Ejerandel Opsøgning/ Myndigheder Projektudvikling Opførelse/ Renovering Udlejning Retail ASGAARD 100% 27% 27% 2013/ Salg Forventet afslutning*) Projektværdi DKK Mio Vægtet Asgaard Group ejerandel Hillerød Syd, Hillerød, m 2 Kontor/Retail ASGAARD 100% Industriparken, Ballerup, m² Adelgade, København, m² Kontor Tetris 60% 2013/ Kontor/Retail Tetris 60% 2014/ Boligprojekter: Kastaniehaven, Holbæk, m 2 RadioRækkerne, København, m² Carl Jacobsensvej, København m² Esthersvej, Hellerup, 600 m² Bolig ASGAARD 66% 60% 30% 2013/ Bolig Tetris I.R. 17% 2014/ Bolig/Retail Tetris 60% 2014/ Bolig Tetris 60% I.R. 2012/ Investeringsejendomme: Valhøjs Allé, Rødovre, m 2 Kontor/Logistik ASGAARD 100% 80% 2012/ Formervangen, Glostrup, m 2 Kontor/Logistik ASGAARD 100% 79% 2012/ Borupvang, Kontor ASGAARD 100% 67% 2012/ Allerød, m 2 Lyskær, Kontor ASGAARD 100% 2012/ Herlev, m 2 Kærvej, Hørsholm, m 2 Kontor/Logistik ASGAARD 100% 2012/ Højmosehus, Emdrup, 500 m² Bolig ASGAARD 100% 2012/ Gennemført Igangværende I.R. = Ikke relevant *) Forventet endelig afslutning af projekt. Delaflevering kan have fundet sted løbende. 10

12 LEDELSESBERETNING Investeringsejendomme 36% Erhverv 33% Bolig 31% 11

13 LEDELSESBERETNING Der er ikke foretaget køb eller salg af ejendomme i 2011/12. I Tetris er der i løbet af året opnået lokalplan og byggetilladelse til en Pelican Selfstorage på Kalkbrænderihavnsgade, København Ø. Projektet er solgt og opførelsen påbegyndtes i september 2012, med Rasmus Friis A/S som hovedentreprenør. Desuden har Tetris i løbet af året erhvervet en grund, beliggende mellem Adelgade og Borgergade centralt i København. Der pågår p.t. udvikling af et visionært kontorprojekt på grunden og der er allerede forhandlinger med interesserede domicillejere. I byudviklingsprojektet Hillerød Center Syd, har koncernen i løbet af året erhvervet optioner på yderligere arealer omkring det projekterede superhospital og den kommende station, som begge er endeligt vedtaget i det forløbne regnskabsår. I juni 2012 præsenterede vi et revideret og udbygget oplæg til en masterplan for området og der pågår p.t. dialog med de relevante myndigheder, der skal føre til realiseringen heraf. Såfremt vores masterplan realiseres i fuldt omfang, vil de arealer, som vi har optioner på, kunne rumme m² og projektet vil dermed blive langt det største, som koncernen har beskæftiget sig med og blandt de historisk største private byudviklingsprojekter i Danmark. De første lokalplaner forventes at kunne foreligge i 2014 og der arbejdes målrettet for at skabe en bæredygtig og attraktiv bydel, der kan understøtte den positive udvikling som Hillerød gennemgår. Koncernens aktiviteter indenfor boligudvikling i Danmark, har ligeledes været i en positiv udvikling: I boligudlejningsprojektet Kastaniehaven, Holbæk er 1. etape på 12 boliger opført og udlejet ved starten af regnskabsåret og 2. etape er under opførelse og forventes færdigt i regnskabsåret 2012/ og sidste etape forventes igangsat inden udgangen af regnskabsåret 2012/13. I boligprojektet Højmosehus, Emdrup, er alle 4 rækkehuse lejet ud og drives som en udlejningsejendom. I forbindelse med frigørelse af ét af husene, er dette netop sat til salg og forventes solgt i regnskabsåret 2012/13. Øvrige huse vil blive solgt i den takt de kan frigøres for lejemål. Tetris A/S påbegyndte i løbet af året salget af RadioRækkerne, der er et projekt med 86 byhuse i Ørestad Nord. Salget forløber planmæssigt og opførelsen af 1. etape af boligerne påbegyndtes i august Ligeledes har Tetris A/S udviklet et boligprojekt i Valby på samlet ca m 2, inklusiv 1-2 dagligvare butikker. Projektet forventes solgt til en institutionel investor inden det iværksættes opført og vi oplever pæn investorinteresse, om end det endnu ikke er solgt. Udover de solgte boliger i RadioRækkerne, er der ikke solgt projekter i dette segment i løbet af regnskabsåret. ASGAARD GROUP A/S har i løbet af regnskabsåret øget sin ejerandel i Nordic Development Group, der beskæftiger sig med udvikling af boligprojekter. Ejerandelen er hævet fra 51% til 85% ved tegning af ny kapital i selskabet. Selskabet har før finanskrisen satte ind - i Syd- og Østeuropa erhvervet byggejord til boligbyggeri i Chania på Kreta (Grækenland), i Varna i Bulgarien og Panevezys i Litauen med et samlet byggeretsareal på i alt ca m m 2 (i Litauen) af den erhvervede jord udvikles i partnerskab med en lokal partner. Fratrukket partnerens ejerandel råder Nordic Development Group således i alt over etage meter, alle med færdigudviklede og myndighedsgodkendte projekter. Koncernen har jf. note 22 nedskrevet på disse aktiver. Finanskrisen har haft stor indflydelse i de pågældende lande, hvilket har medført, at man ikke har været i stand til at skabe salg af de færdigudviklede boligprojekter, på trods af en betydelig indsats herfor. 12

14 LEDELSESBERETNING PROJEKT HILLERØD CENTER SYD 13

15 LEDELSESBERETNING Nordic Development Group har i løbet af året lukket sit danske kontor og har således ikke egne ansatte i Danmark, idet alle opgaver i forbindelse med koncernens projekter nu varetages af ASGAARD GROUP. Omkostningsniveauet er nu så lavt, at selskabet forventes at være i stand til at vedligeholde værdien af selskabets aktiver, herunder de foretagne investeringer i bl.a. jord og projektudvikling. Koncernen har i tidligere regnskabsår foretaget nedskrivninger på disse aktiver. I et af Nordic Development Group-koncernens bulgarske datterselskaber, har man i regnskabsåret tabt en retssag, der har medført en nedskrivning på knap m.dkk 10, hvilket igen medfører et utilfredsstillende resultat for Nordic Development Group-koncernen. FORTSÆTTENDE AKTIVITETER Koncernen har haft en omsætningsstigning, primært som følge af udlejningen af 1. etape i Kastaniehaven, Holbæk, samt forbedret udlejningsgrad af koncernens øvrige ejendomme. OPHØRENDE AKTIVITETER Koncernen har ikke ophørende aktiviteter. USÆDVANLIGE FORHOLD Årets resultat har ikke været påvirket af usædvanlige forhold, bortset fra den beskrevne negative påvirkning af en tabt retssag i Bulgarien. UDVIKLING I ØKONOMISKE FORHOLD ASGAARD GROUP koncernen opnåede i regnskabsåret et resultat før skat på m.dkk -0,9 (m.dkk -4,3 i 2010/11), hvilket er lavere end den udmeldte resultatforventning på m.dkk Afvigelsen skyldes stort set alene den negative udvikling i Nordic Development Group, hvor den tabte retssag i Bulgarien medfører en nedskrivning på knap m.dkk 10. Uden denne nedskrivning ville koncernen have leveret et resultat før skat i den høje ende af det udmeldte interval. Resultatet efter skat, men før minoritetsinteresser udgør m.dkk -2,0 (m.dkk -3,1 i 2010/11), mens årets resultat efter skat og minoritetsinteresser udgør m.dkk 3,6 (m.dkk -0,5 i 2010/11). Resultatet anses for at være mindre tilfredsstillende, også under hensyntagen til den ovenfor beskrevne udvikling i markedsvilkårene. Årets pengestrømme fra driften udgjorde m.dkk -7,4 (m.dkk -20,1 i 2010/11), pengestrømmene fra investerings aktiviteterne udgjorde m.dkk 6,2 (m.dkk -5,5 2010/11) og pengestrømmene fra finansiering udgjorde m.dkk -1,2 (m.dkk -6,3 i 2010/11). Årets samlede pengestrømme udgjorde m.dkk -2,4 mio. (m.dkk -20,9 i 2010/11). Der er i året investeret i indretning og renovering af koncernens projektejendomme. FORVENTET UDVIKLING Koncernens likviditet forventes styrket i 2012/13, bl.a. gennem forventet salg af projekter. Vores høje soliditet, sammen med en meget lav omkostningsbase, forventes at give gode betingelser for eksempelvis overtagelse af projekter og ejendomme fra finansielle institutioner, der har overtaget disse fra nødlidende aktører. Boligsegmentet forventes at rumme pæne muligheder og fokus vil være primært på færdiggørelse af de igangværende projekter, idet det dog forventes, at der vil være basis for selektivt udvalgte boligprojekter, primært i hovedstadsregionen, både som udlejningsog ejerboliger. Tetris A/S og Tetris Holding ApS forventes i 2012/13 at bidrage med et overskud. Nordic Development Group forventes i 2012/2013 at bidrage med et mindre underskud. 14

16 LEDELSESBERETNING Ledelsen forventer en fremgang i omsætningen for 2012/13 i forhold til 2011/12 og det forventes, at koncernen opnår et resultat i størrelsesordenen m.dkk 5-15 før skat. Det betydelige spænd er udtryk for dels den generelle usikkerhed og dels at koncernens regnskabsprincipper gør, at vi først kan indtægtsføre indtjening på et projekt, når dette er solgt og afleveret. Dette medfører, at de regnskabsmæssige resultater regnskabsår for regnskabsår er relativt sårbare overfor selv mindre tidsmæssige forskydninger. Koncernen disponerer over den tilstrækkelige likviditet til gennemførelse af de budgetterede aktiviteter i det kommende år. USIKKERHED VED INDREGNING OG MÅLING Der henvises til note 2 vedrørende usikkerhed ved indregning og måling. SÆRLIGE RISICI Forretningsmæssige risici Koncernens væsentligste forretningsmæssige risiko er primært knyttet til udviklingen i det danske ejendomsmarked, samt i mindre grad til udviklingen i de globale ejendomsmarkeder, herunder landespecifikt i Grækenland, Litauen og Bulgarien, hvor koncernen har aktiviteter. Dagsværdien af investeringsejendommene påvirkes primært af afkastkravet til de enkelte ejendomme. Afkastkravet fastsættes af ledelsen ud fra bl.a. udviklingen i markedsforhold, renteniveau og erfaringer med køb og salg. Det gennemsnitlige anvendte afkastkrav for de enkelte ejendomstyper er: Erhverv 7,28% (2010/11: 7,13%) Bolig 5,25% (2010/11: 5,00%) Følsomheden ved ændringer i afkastkrav til investeringsejendomme er beskrevet i tabel 1 på følgende side. Erhvervsejendommene er netto værdireguleret med t.dkk 160. Dette er en sammensætning af: merudlejning i ejendommene Valhøjs Allé, Rødovre og Formervangen, Glostrup, markedsmæssig justering af forventninger til fremtidige lejeindtægter forhøjelse af afkastprocent for 2 ejendomme efter individuel vurdering Den gennemsnitlige afkastprocent for erhvervs ejendomme er således 7,28% for 2011/12 (2010/11: 7,13%) Opgørelse af dagsværdi for koncernens investeringsejendomme Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi i balancen og værdireguleringerne i forbindelse hermed føres over resultatopgørelsen. 15

17 LEDELSESBERETNING Tabel 1 Lavere afkast Årsrapport Højere afkast Ændring i afkastsprocent -0,50% -0,25% - 0,25% 0,50% Markedsværdi, t.dkk Ændring i markedsværdi, t.dkk Ændring i resultat/egenkapital, t.dkk Tabel 2 Fuldt udlejet Årsrapport Ændring i tomgangsprocenten % +10% Markedsværdi, t.dkk Ændring i markedsværdi, t.dkk Ændring i resultat/egenkapital, t.dkk Boligejendommene er netto værdireguleret med t.dkk Dette er en følge af en forhøjelse af afkastprocenten for 1 ejendom efter individuel vurdering Den gennemsnitlige afkastprocent for boligejendomme er 5,25% for 2011/12 (2010/11: 5,00%). I henhold til koncernens anvendte regnskabsprincip indregnes tomme lejemål til skønnet genudlejningsværdi med fradrag af 25%. Såfremt koncernens ejendomme var fuldt udlejet, ville det medføre en forøgelse af dagsværdien på koncernens ejendomme med t.dkk fra t.dkk til t.dkk og en forøgelse af egenkapitalen pr med t.dkk Følsomheden ved ændring af den anvendte fradragsprocent for tomgang er beskrevet i tabel 2 ovenfor. Finansielle risici Koncernen er som følge af sin drift, sine investeringer og sin finansiering eksponeret over for en række finansielle risici, som er omtalt i note 35. Videnressourcer Koncernens videnressourcer kan opdeles i to kate gorier, henholdsvis kunder og medarbejdere. 1. Kunder Det er koncernens mål at skabe værdi for kunderne, forstået som slutkøberne, henholdsvis slutbrugerne af de udviklede ejendomme, uanset om der er tale om købere af de boliger vi udvikler, lejerne i de erhvervsejendomme, som vi udvikler, eller slutinvestorer til vore projekter. Oplevet værdi i form af høj kvalitet og god service afspejler sig primært i tilfredsheden hos brugere, samt på længere sigt i evnen til at opnå den optimale værdiansættelse af vore færdigudviklede projekter. Det er vort absolutte billede, at vi er i stand til at skabe denne tilfredshed. 2. Medarbejdere Ambitionen om at være synlig i markedet med en god markedsposition betyder, at ASGAARD GROUP A/S er præget af et dynamisk videnmiljø i hastig forandring. Det stiller især store krav til koncernen, når det gælder opsamling og udbredelse af ny viden 16

18 FORORD KASTANIEHAVEN, HOLBÆK 17

19 LEDELSESBERETNING i organisationen. Derudover spiller den enkelte medarbejders personlige viden en afgørende rolle og særligt enkelte nøglemedarbejderes viden og kontaktnet kan have endog meget stor betydning. For til stadighed at kunne levere og udvikle konkurrencedygtige projekter er det afgørende, at koncernen kan rekruttere og fastholde medarbejdere med et højt uddannelsesniveau, hvilket igen forventes at blive positivt påvirket af arbejdet med at skabe en stærkere profil, også på brugerniveau. BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSÅRETS AFSLUTNING Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker vurderingen af årsrapporten. REDEGØRELSE OM VIRKSOMHEDSLEDELSE NASDAQ OMX Nordic Exchange Copenhagen offentlig gjorde i 2011 opdaterede anbefalinger for god selskabsledelse. Det er fortsat bestyrelsens opfattelse at ASGAARD GROUP A/S lever op til de væsentligste anbefalinger for god selskabsledelse. ASGAARD GROUP A/S har for nuværende ikke fundet det relevant at nedsætte et nominerings- eller vederlagsudvalg som følge af koncernens størrelse. ASGAARD GROUP A/S har ikke fundet det relevant, at oplyse de enkelte bestyrelses- og direktions medlemmers vederlag, da bestyrelsen er af den opfattelse, at aflønningen af disse følger almindelig dansk praksis. Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for koncernens risikostyring og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen, herunder overholdelsen af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regnskabsaflæggelsen. Virksomheden har etableret risikostyrings- og interne kontrolsystemer for at sikre, at den interne og eksterne finansielle rapportering giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation. ASGAARD GROUP A/S har udarbejdet en fuldstændig redegørelse for virksomhedsledelse for regnskabsåret 2011/2012, som kan læses eller downloades på: investor-downloads/ lovpligtig-redegoerelsefor-virksomhedsledelse-asgaard-group.pdf CORPORATE GOVERNANCE ASGAARD GROUP A/S har i øvrigt, i lighed med tidligere år, en politik for selskabsledelse opdelt i nedenstående 8 hovedafsnit. 1. Aktionærernes rolle og samspil med ledelsen Bestyrelsen vurderer med jævne mellemrum, hvorvidt selskabets kapital- og aktiestruktur fortsat er hensigtsmæssig. Selskabet har en dominerende hovedaktionær med en ejerandel på 78%. Bestyrelsen har anbefalet, at denne ejerandel nedbringes til under 2/3, så hovedaktionæren ikke selvstændigt kan gennemføre vedtægtsændringer. ASGAARD GROUP A/S har én aktieklasse. 2. Interessenternes rolle og betydning for selskabet ASGAARD GROUP A/S ledelse ønsker og arbejder fortsat aktivt for at opretholde en god kommunikation og dialog med aktionærerne og øvrige interessenter. Selskabet tilstræber en høj grad af åbenhed og effektiv formidling af information. Selskabet har således udbygget sin kommunikationsindsats, bl.a. ved deltagelse i aktiemesser, gennemførelse af eksterne præsentationer m.v., med henblik på at øge synligheden af selskabet og dets aktiviteter. Grundet den relativt langsigtede karakter af ASGAARD GROUP A/S virksomhed, er det ledelsens opfattelse, at offentliggørelse af kvartalsrapporter ikke tilfører nogen væsentlig merværdi for aktionærerne og selskabet fastholder således, at man udover årsrapporten alene aflægger halvårsrapport. 18

20 LEDELSESBERETNING For at opfylde behovet for en samlet præsentation af udviklingen på kvartalsniveau, offentliggør selskabet periodemeddelelser, uden regnskabstal, om aktiviteterne i 1. og 3. kvartal af regnskabsåret. Disse periodemeddelelser offentliggøres hhv. medio februar og medio august. 3. Åbenhed og gennemsigtighed Gennem et aktivt og struktureret investor relations- og informationsarbejde føres en afbalanceret dialog med investorer, analytikere og andre interessenter. Al kommunikation foregår under hensyntagen til gældende lovgivning. 4. Bestyrelsens opgaver og ansvar Bestyrelsen gennemgår og fastlægger hvert år de overordnede strategiske opgaver i koncernen og tilrettelægger et niveau for den interne rapportering, som sikrer en tilfredsstillende finansiel og ledelsesmæssig kontrol af selskabet. Bestyrelsens forretningsorden gennemgås tillige én gang årligt med henblik på tilpasning til aktuelle behov. 5. Bestyrelsens sammensætning Bestyrelsen har en bred sammensætning af kompetencer, og udvælgelse af nye bestyrelseskandidater tager udgangspunkt i, hvilken grad af faglig kompetence, eventuelt kombineret med generel forretningsmæssig erfaring, som bestyrelsen mener, der er behov for at supplere bestyrelsen med. ASGAARD GROUP A/S bestyrelse er uafhængig og benytter sig ikke af faste udvalg eller komiteer. Der blev i 2011/12 afholdt 10 bestyrelsesmøder, og der er planlagt 6 for 2012/2013. I overensstemmelse med anbefalingerne, er medlemmer af bestyrelsen på valg hvert år. ASGAARD GROUP A/S har ikke defineret, hvor mange tillidshverv et bestyrelses medlem må have, idet der i højere grad fokuseres på det enkelte medlems bidrag, kompetencer og kapacitet. Hvert år foretages en systematisk evaluering af bestyrelsens arbejdsform. 6. Bestyrelsens og direktionens vederlag ASGAARD GROUP A/S søger at sikre, at vederlaget til bestyrelse og direktion ligger på et konkurrence dygtigt og rimeligt niveau og er tilstrækkeligt til at sikre, at selskabet kan tiltrække og fastholde kompetente personer. Medlemmerne af bestyrelsen modtager et fast årligt vederlag, og det samlede vederlag til bestyrelsen godkendes af generalforsamlingen i forbindelse med godkendelsen af årsrapporten. Der er i regnskabsåret afsat vederlag til bestyrelsen på t.dkk 70, heraf t.dkk 50 til formanden. Bestyrelsen er p.t. ikke omfattet af incitamentsprogrammer eller bonusordninger. Aflønningen af direktionen, der p.t. består af den administrerende direktør og selskabets projektudviklingsdirektør, fastlægges af bestyrelsen. I 2011/2012 bestod aflønningen af den administrerende direktør af en fast løn inklusive visse goder. Den admini strerende direktør er ikke omfattet af bonus- eller anden incitamentsordning. Projektudviklingsdirektørens aflønning bestod ligeledes af fast løn inklusive visse goder, samt en bonusordning, baseret på virksomhedens samlede økonomiske resultat. Direktionens ansættelsesforhold, herunder aflønning og fratrædelses vilkår, vurderes at være i overensstemmelse med sædvanlig standard for stillinger af denne karakter og medfører ikke særlige forpligtelser for selskabet. 7. Risikostyring Det er bestyrelsens opgave at kontrollere, at selskabet har en effektiv risikostyring, herunder at væsentlige risici knyttet til de forretningsmæssige aktiviteter og den fastlagte strategi identificeres, at der fastlægges en politik og rammer for selskabets risici, samt at der er opbygget systemer til styring af risici. Politikkerne og rammerne for den operationelle og finansielle risikostyring vedtages af bestyrelsen, og rapportering vedrørende risici indgår i den løbende rapportering til bestyrelsen. For en nærmere beskrivelse af ASGAARD GROUP A/S risikoforhold henvises til afsnittet herom i nærværende årsrapport. 19

21 FORORD 20 PROJEKT HILLERØD CENTER SYD

22 LEDELSESBERETNING 8. Revision Bestyrelsen gennemgår de interne kontrolsystemer mindst én gang årligt, og indtil videre vurderes der ikke at være behov for etablering af en egentlig intern revision. Bestyrelsen har ikke fundet det hensigtsmæssigt at nedsætte et selvstændigt revisionsudvalg, hvorfor revisionsudvalgets arbejdsopgaver varetages af den samlede bestyrelse. Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor aftales mellem bestyrelsen og revisor. ASGAARD GROUPS SAMFUNDSANSVAR (CSR) ASGAARD GROUP har endnu ikke vedtaget skriftlige politikker for integrering af samfundsansvar som et led i selskabets strategi og aktiviteter. Der afgives derfor ikke en særskilt redegørelse om samfundsansvar i henhold til Årsregnskabslovens 99a. ASGAARD GROUP er en organisation med relativt få ansatte med et højt kompetenceniveau. ASGAARD GROUPs holdninger og kultur er dannet gennem en årrække via dialog mellem ledelse og medarbejdere, og kommer til udtryk i det daglige arbejde ved den måde vi agerer overfor hinanden og overfor tredjemand, uanset om det måtte være kunder, leverandører, rådgivere, aktionærer eller det omgivende samfund. Responsible business ASGAARD GROUPs holdninger og værdier udtrykkes i dagligdagen bl.a. via begrebet Responsible business. Med Responsible business tænkes ikke alene på det rent forretningsmæssige, men også på, at det netop er på samspillet mellem ASGAARD GROUPs medarbejdere og eksterne parter, at ASGAARD GROUPs berettigelse i samfundet måles. Medarbejdere Medarbejderne er ASGAARD GROUPs vigtigste ressource. Kun gennem medarbejdernes aktive og ansvarlige deltagelse i dagligdagen, kan ASGAARD GROUP skabe resultater til glæde for medarbejderne, aktionærerne og øvrige interessenter, herunder det omgivende samfund. Medarbejdernes trivsel er af stor betydning for ASGAARD GROUP. Sikkerhed på arbejdspladsen Byggerier rummer altid en sikkerhedsmæssig risiko. ASGAARD GROUP har derfor fokus på at sikre korrekte og tilstrækkelige sikkerhedsforanstaltninger på alle ASGAARD GROUPs byggepladser. Fokus på sikkerhed på byggepladserne har således høj prioritet, hvorfor ASGAARD GROUP udover egne tilsyn med sikkerheden har tilknyttet har tilknyttet eksterne specialister til at føre tilsyn med overholdelse af alle sundheds- og sikkerhedsforskrifter. Kunder ASGAARD GROUP er en kundefokuseret og handlingsorienteret virksomhed med fokus på at tilføre værdi, ved at tilbyde kunderne og markedet de projekter, som aktuelt efterspørges. Uanset om kunden er en professionel ejendomsbruger eller investor, eller en boligkøber, der står foran en betydelig personlig beslutning, søger ASGAARD GROUP at tilbyde kunden et godt og oplyst beslutningsgrundlag. Lokalsamfundet ASGAARD Group er bevidst om, at alle virksomheder er en vigtig del i at få samfundet herunder lokalsamfundet til at fungere godt til glæde for såvel borgerne som virksomhederne. 21

23 LEDELSESBERETNING Miljø ASGAARD GROUP er bevidst om den generelle samfundsmæssige fokusering på optimering af miljøforhold, herunder reduktion af udledning af CO 2 og fokus på Green Building. ASGAARD GROUP samarbejder derfor med brugere og investorer om at tilbyde miljørigtige løsninger i forbindelse med opførelse af nye projekter afstemt efter kundens ønsker og behov. Korruption ASGAARD GROUP indgår og gennemfører kun aftaler på en lovlig og etisk korrekt måde. ASGAARD GROUP er bevidst om, at der på enkelte af ASGAARD GROUPs forretningsområder er risiko for korruption, som følge af blandt andet kulturelle forhold og de betydelige involverede værdier. ASGAARD GROUPs medarbejdere har klare instrukser om, at ASGAARD GROUP under ingen omstændigheder vil være part i korruption uanset formålet hermed. INTERNE REGLER I overensstemmelse med Lov om Værdipapirhandel har direktionen i ASGAARD GROUP indarbejdet et internt regelset for bestyrelsesmedlemmers, direktionens og ledende medarbejderes handel med aktier og behandling af intern viden. AKTIONÆRFORHOLD Selskabets aktiekapital udgør nominelt t.dkk og består af aktier á DKK 10. Aktierne er ikke opdelt i klasser. Selskabets vedtægter kan ændres, hvis 2/3 af den stemmeberettigede aktiekapital er repræsenteret på generalforsamlingen, og forslaget vedtages med 2/3 såvel af de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital, jfr. dog Selskabslovens 107. Stensdal Group A/S, Rentemestervej 14, 2400 København NV, besidder 78,33 % af stemmerettighederne og kan udøve bestemmende indflydelse over koncernen. I henhold til generalforsamlingsbeslutning på den ordinære generalforsamling pr. 26. januar 2012, er bestyrelsen bemyndiget til at erhverve egne aktier op til 10% af aktiekapitalen. Pr. 30. september 2012 råder selskabet over stk. egne aktier (2010/11: stk.), svarende til 5,3% af aktiekapitalen (2010/11: 5,3%), erhvervet med henblik på annullering i forbindelse med en mulig fremtidig nedsættelse af selskabets aktiekapital. Bestyrelsen, direktionen og ledende medarbejdere ejer på tidspunktet for årsrapportens godkendelse tilsammen aktier svarende til ca. 78,9% af aktiekapitalen. 22

24 LEDELSESBERETNING FINANSKALENDER 2012/ Årsrapport for 1/ / Ordinær generalforsamling Periodemeddelelse 1. kvartal Halvårsrapport for 1/ / Periodemeddelelse 3. kvartal Årsrapport for 1/ / FONDSBØRSMEDDELELSER 2011/ Meddelelse nr Årsrapportmeddelelse 2010/ Meddelelse nr Indberetning af insiders transaktioner i ASGAARD GROUP A/S Meddelelse nr Indkaldelse til ordinær generalforsamling Meddelelse nr Indberetning af insiders transaktioner i ASGAARD GROUP A/S Meddelelse nr Indberetning af insiders transaktioner i ASGAARD GROUP A/S Meddelelse nr Indberetning af insiders transaktioner i ASGAARD GROUP A/S Meddelelse nr Referat af ordinær generalforsamling i ASGAARD GROUP A/S Meddelelse nr Periodemeddelelse 1. kvartal 2011/ Meddelelse nr Indgåelse af optionsaftale Hillerød Center Syd Meddelelse nr Opdatering af investorpræsentation Meddelelse nr Udlejning af 1. etape på m² i Fredericia Megacenter Meddelelse nr Halvårsrapport 2011/ Meddelelse nr ASGAARD GROUP A/S har præsenteret Hillerød Kommune for skitseforslag til ny bydel i Hillerød Syd Meddelelse nr Periodemeddelelse 3. kvartal 2011/ Meddelelse nr ASGAARD GROUP A/S tegner kapitalforhøjelse i Nordic Development Group Holding ApS Meddelelse nr ASGAARD GROUP A/S Finanskalender 2012/

25 LEDELSESBERETNING BESTYRELSENS OG DIREKTIONENS ØVRIGE LEDELSESERHVERV FORMAND FOR BESTYRELSEN CHICO SANDBECK Medlem af bestyrelsen for: Sandbeck A/S Mikado House ApS Direktør for: Sandbeck A/S Sandbeck Holding ApS Mikado House ApS Øvrige: Medlem af voldgiftsnævnet for Bygge- og anlægsvirksomhed MEDLEM AF BESTYRELSEN MICHAEL VINTHER Formand af bestyrelsen for Aktieselskabet Franske Vingårde Anton Dam Møbler A/S Big Fonden BIG 1 Holding A/S BIG 2 Holding A/S BIG 4 A/S BIG 5 A/S BIG 6 A/S DEAS A/S DEAS Holding A/S DEAS Invest A/S Don Plast 2003 A/S FB Gruppen A/S Investeringsforeningen Formuepleje Invest IFO Instituttet for Opinionsanalyse A/S MJJM A/S Pensionskassernes Ejendomme A/S Næstformand for: FC Nordsjælland Holding A/S FC Nordsjælland A/S Medlem af bestyrelsen for: Addition/+ Consulting A/S Agnitio Holding A/S Derma Pharm A/S Drømmeland A/S Ejendomsselskabet Reskavej 1 A/S Esoft a/s Esoft systems a/s Farum Park Sports- og Konferencecenter ApS Go-to A/S Go-to-Italy A/S Hotel Ebeltoft Strand A/S Inox Stål Handelsselskab A/S Intercool Food Technology ApS JMI Ejendomme A/S JMI Gruppen A/S JMI Investering A/S JMI Projekt A/S Kameraudlejningen ApS Newcap Holding A/S Newco af 11. februar 2004 A/S Nordic Petrol Systems A/S Nordic Petrol Systems Holding ApS Nybolig Jan Milvertz A/S Sjællandske Ejendomme A/S Vestsjællands Invest A/S Direktør for: H S-S ApS MEDLEM AF BESTYRELSEN OG DIREKTØR SØREN STENSDAL Formand for bestyrelsen for: Agnitio A/S Agnitio Holding A/S Anthill Agency A/S Asgaard Projekt Partner A/S Asgaard Properties A/S Glunz & Jensen A/S Hotel Ebeltoft Strand A/S IES Holding A/S Lightyears A/S NDG Marine A/S NDG Waterliving ApS Nordic Development Group A/S Nordic Development Group Holding ApS 24

26 LEDELSESBERETNING ParkZone A/S ProTelevison Technologies Corp. A/S Tetris A/S UAB NDG Panevezys 1, Litauen UAB NDG Panevezys 2, Litauen UAB NDG Panevezys 3, Litauen UAB Nordic Development Group LT, Litauen UAB Nordic Development Group Panevezys, Litauen Medlem af bestyrelsen for: Accustos A/S Aktieselskabet af 14. Februar 2006 Asgaard Ejendomsudvikling A/S Farum Inddustriejendomme A/S K/S Asgaard Annebergparken K/S Asgaard Fredericia K/S Asgaard Hillerød K/S Asgaard Holbæk K/S Asgaard Osted K/S Højmosehus K/S Realia Rødovre Realia A/S Realia Ballerup A/S Stensdal Group A/S Direktør for: Accustos A/S AG Finansiering ApS AG1 ApS Aktieselskabet af 14. Februar 2006 Annebergparken ApS Asgaard Ejendomsudvikling A/S Farum Industriejendomme A/S Komplementar Højmosehus ApS Lejre Komplementar ApS Realia A/S Realia Ballerup A/S Realia Aalestrup ApS Stensdal Group A/S DIREKTØR STIG WADMANN Formand for bestyrelsen for: Asgaard Ejendomsudvikling A/S Medlem af bestyrelsen for: Accustos A/S Asgaard Projekt Partner A/S Asgaard Properties A/S Hotel Ebeltoft Strand A/S K/S Asgaard Fredericia K/S Asgaard Hillerød NDG Marine A/S NDG Waterliving ApS Nordic Development Group A/S Nordic Development Group Holding ApS ParkZone A/S Polyart ApS Realia A/S Realia Ballerup A/S Stensdal Group A/S S.W. Development ApS Direktør for: Asgaard Projekt Partner A/S Asgaard Properties A/S Polyart ApS S.W. Development ApS 25

27 26 PROJEKT HILLERØD CENTER SYD

28 PÅTEGNINGER LEDELSESPÅTEGNING Vi har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret for ASGAARD GROUP A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet og koncernregnskabet giver et retvisende billede af selskabets og koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr samt af resultatet af selskabets og koncernens aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret Det er endvidere vores opfattelse at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets og koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og selskabets finansielle stilling og den finansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af koncernregnskabet, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som selskabet og koncernen står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 13. december 2012 Direktion Søren Stensdal Stig Wadmann Bestyrelse Chico Sandbeck Michael Vinther Søren Stensdal 27