REDEGØRELSE LOKALPLAN NR. 254, BOLIGBEBYGGELSE FREDERIKSBORGVEJ/VESTRE KIRKEVEJ,

Transkript

1

2 ROSKILDE KOMMUNE REDEGØRELSE LOKALPLAN NR. 254, BOLIGBEBYGGELSE FREDERIKSBORGVEJ/VESTRE KIRKEVEJ, Lokalplanens område, Lokalplanen omfatter et areal på hjørnet af Frederiksborgvej og Vestre Kirkevej i Himmelev. Arealet omfatter dels det tidligere Hotel Risø med tilhørende bagarealer dels den tilgrænsende ejendom Frederiksborgvej nr Under sidstnævnte ejendom hører et strandlod på søsiden cif Frederiksborgvej, men den omfattes ikke af lokalplanen. Området har været bebygget siden århundredeskiftet. I 60 f erne opførtes Motel Risø. Det har været drevet som hotel, motel/ restaurant og selskabslokaler. Der har gennem tiden været en del ejere. Til sidst stod det klart, at der ikke længere var basis for hoteldrift under de givne rammer. Siden blev der givet tilladelse til en meget stor udvidelse af hotellet som dog aldrig blev realiseret. I 1989 blev ejendommen overtaget af nye ejere med intentioner om at bygge attraktive boliger på stedet. Lokalplanens formål. Det er lokalplanens formål at muliggøre opførelse af en sådan boligbebyggelse til erstatning for de nedslidte hotelbygninger. Eksisterende bebyggelse på Frederiksborgvej 214 forudsættes ligeledes nedrevet. Den viste bebyggelse rummer 50 boliger svarende til i alt godt m 2. Samtidig er det lokalplanens formål at sikre at hele bebyggelsen fremtræder på passende vis. Her er dels tale om at bebyggelsen og friarealerne i sig selv skal være veldisponerede og have et spændende udseende. Dels at helheden efter byrådets skøn skal passe til den særlige beliggenhed.

3 Med den sidste formulering tænkes primært på at bebyggelsen ligger i visuel kontakt med fjorden, dels at den vil ses fra byens "Strandvej", Frederiksborgvej. Og endelig tænkes der på at denne del af Himmelev er præget af store bygningsværker i åbne, grønne omgivelser samt villaer af meget forskellig karakter. Forholdet til overordnet planlægning» I Roskilde Kommuneplan er området (Område 4 i bydelen Himmelev) udlagt til boligformål, offentlige formål (f.eks. institutioner, friarealer o.lign.) og butikker til kvarterets daglige forsyning, samt evt. liberale erhverv. Endvidere er det i kommuneplanen fastsat, at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke må overstige 25%, dog således at for butikker, institutioner eller lignende må bebyggelsesprocenten ikke overstige 40%. Endelig er det fastsat, at bebyggelsen ikke må opføres med mere end 2 etager. Da byrådet gerne ser lokalplanen fremmet er den ledsaget af et tillæg til kommuneplanen (nr. 29), hvorved bestemmelserne for området ajourføres og lokalplanens vedtagelse muliggøres. I hovedtræk fastsætter kommuneplantillæget at området må anvendes til boligbebyggelse i tre etager, og at bebyggelsesprocenten ikke må overskride 50%. Hvordan bliver bebyggelsen. Bebyggelsen er illustreret på kortbilag nr. 3, "illustrationsplan", samt på kortbilag nr. 2, "vedtægtsplan". Vedtægtsplanen viser de formelle, juridiske bindinger for bebyggelsen jævnfør selve lokalplanens tekst, medens illustrationsplanen viser en skitse af det aktuelle projekt. Illustrationsplanen er ikke bindende i detaljer, men den givet et godt indtryk af hvordan bebyggelsen omtrent vil komme til at se ud. Det har været hensigten at skabe en karakterfuld bebyggelse i åbne strandparkagtige omgivelser. Friarealerne bliver præget af nærheden til fjorden og beplantet lidt i lighed med Vigen Strandpark, altså med store åbne plæner og ret spredt træbeplantning. Den største attraktion ved en bolig på denne grund vil være udsigten til fjorden. Bebyggelsen giver mulighed for at alle beboerne kan nyde fjordudsigten fra egen bolig. Bebyggelsen ligger som en åben hestesko tilbagetrukket fra og åben mod Frederiksborgvej. Herved kranser den det store centrale friareal og danner nærmest en grøn vig som pendent til vigen på den anden side af vej en.

4 Bebyggelsen opføres i tre etager* Ved udformning af facaderne sigtes på at bebyggelsen får et varieret udtryk. Alle lejligheder forsynes med altan mod fjorden og loggia (overdækket vindfang) mod adgangssiden. Bebyggelsen får et særligt arkitektonisk udtryk også på grund af det centrale tårn i bebyggelsens nordøstlige hjørne. Tårnet er hævet en etage over terræn, således at der under tårnet er forbindelse mellem torvet og det store friareal. Bebyggelsen vil fremstå i murværk der vandskures i indfarvet mørtel eller males i silikatfarver i harmoni med strandengen. Taget opføres med teglsten eller skifer. Der bliver gående adgang til bebyggelsen i grundens sydvestlige hjørne ud mod Frederiksborgvej. Biler har adgang fra Vestre Kirkevej som vist på kortbilagene. På bebyggelsens nordøstside etableres parkeringsplads. Der udlægges 1,2 plads pr. lejlighed og de anlægges i den takt bygningsmyndigheden kræver det. De stier der etableres skal ved belysning og befæstelse gives et strandparkagtigt udtryk. Generelt gælder at byrådet skal godkende udformningen af bebyggelsen, herunder skure m.v. samt godkende udformningen af friarealerne, alt under hensyntagen til lokalplanens bestemmelser. Resume. Lokalplanens hovedbestemmelser er: o boliger, etagebebyggelse, max. 50 lejligheder. o bebyggelsesprocent max 50%. o o o max. 3 etager. regulering af bebyggelsens placering og udseende. krav vedrørende friarealer, parkering m.v. Lokalplanens retsvirkninger. Efter byrådets endelig vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge kommuneplanlovens 31 kun bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

5 Eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

6 ROSKILDE KOMMUNE LOKALPLAN NR. 254, BOLIGBEBYGGELSE FREDERIKSBORGVEJ/VESTRE KIRKEVEJ. I henhold til Kommuneplanloven fastsættes herved følgende bestemmelser for det i paragraf 2 nævnte område. LOKALPLANENS FORMÅL. Det er lokalplanens formål at at åbne mulighed for at der på ejendommen kan opføres en boligbebyggelse på ca m 2, svarcmde til ca. 50 boliger, til erstatning af de tidligere hotelbygninger m.v. fastlægge retningslinier for bebyggelsens anvendelse, omfang, udseende og disponering samt bestemmelser om parkeringsforhold og friarealer således at bebyggelsen efter byrådets skøn har en efter dens beliggenhed passende fremtræden. LOKALPLANENS OMRÅDE. Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag nr. l, og omfatter flg. matr.nr.: 7-aa, 7-ab, den østlige lod af 7-q, del af 7-ae, alle Himmelev By, Himmelev, samt alle parceller, der efter den udstykkes herfra.

7 3_. OMRÅDETS ANVENDELSE, 3.1 Området må kun anvendes til boligformål, etagebeibyggelse med dertil hørende fælleslokaler og -pavilloner samt friarealer, parkering, redskabsskure, cykelskure m.v. Indenfor området kan opføres transformerstation med areal på max. 5 m og med højde på max m. 3.2 Byrådet kan tillade, at der i lokalplanens område drives sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelseshuse, på betingelse af: at at at at virksomheden drives af den, som beboer den pågældende bolig. områdets karakter af boligområde efter byrådets skøn ikke forandres, herunder ved skiltning eller lignende. virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende. virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på området. 4. UDSTYKNING. Udstykning må ikke finde sted indenfor området. 1 I forbindelse med opførelse af det i lokalplanen omhandlede byggeri skal områdets ejendomme søges sammenlagt til ét matrikelnummer. 5. VEJ- OG STIFORHOLD. Vej-, sti- og parkeringsforhold fremgår af kortbilag nr Vejadgang til området må kun ske fra Vestre Kirkevej overfor Tranevej. 5.2 Der udlægges vej mellem punkterne A, B, C, D, E, F og G i områdets østlige del som vist på kortbilaget. Vejene er en del af områdets parkeringsplads. Vejene udlægges i en bredde af 7 m. Den del af matrikelnummer 7ae, der udgør en del af Kirsebærhaven, vil kunne fraskilles 7ae til sammenlægning med matrikelnummer 7af (Kirsebærhaven).

8 5.3 Vejadgangen til ejendommen matr. nr. 7z flyttes til strækningen A-B-C-D-E, idet den tidligere lidt vestligere vejadgang nedlægges. Denne del af vejanlægget opnår som adgangsvej til matr. nr. 7 z status som privat fællesvej og administreres efter privatvejsloven. 5.4 Der udlægges sti mellem punkterne B, H, I og J samt B, K, L og M som vist på kortbilaget. Stierne må ikke anvendes til motoriseret kørsel. 5.5 Stierne udlægges i en bredde af 2 m. 5.6 Der udlægges et torv på bebyggelsens nordøstlige side, således som vist på kortbilaget. Torvet må ikke anvendes til motoriseret kørsel. 5.7 Der udlægges parkeringsplads svarende til 1,2 plads pr. lejlighed. 5.8 Parkeringspladserne udlægges i områdets østlige del i overensstemmelse med kortbilaget. 5.9 Vejbefæstelser og stibefæstelser kan udføres i betonsten eller andre materialer godkendt af byrådet Parkeringspladser samt vejstrækningen C, D og E kan udføres i græsarmering eller på anden måde godkendt af byrådet. LEDNINGSANLÆG. 6.1 El-ledninger, herunder til vejbelysning, må ikke fremføres som luftledninger, men må alene udføres som jordkabler. 6.2 Eksisterende kloakledning, tinglyst , vist på kortbilag nr. 2, skal omlægges eller sikres på anden måde i henhold til nærmere godkendt projekt, som fremsendes i forbindelse med byggesagen. 7_. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING. 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50% Bebyggelsen skal placeres indenfor det på kortbilag nr. 2 viste byggefelt. I henhold til bygningsreglementet kan den del af ejendommen, der ligger på den anden side af Frederiksborgvej, ikke medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten.

9 7.3 Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 3 etager. Kiphøjden må ikke overstige 8,5 m, målt i forhold til niveauplaner fastsat af byrådet. Som angivet på kortbilag nr. 5 fastsætter byrådet følgende niveauplaner i forhold til DNN: Niveauplan 1: Kote 2,40 Niveauplan 2: Kote 3,10 Niveauplan 3: Kote 3,80. Tårnbygning med kiphøjde max. 10,0 m placeres i niveauplan Indenfor byggefeltet må bygningerne ikke gives større bredde end 11.0 m, ved trappebygningerne dog 12.0 m. Altaner kan opføres ud over den nævnte bygningsbredde og ud over byggefeltet. 7.5 Bygningerne skal opføres med symmetriske saddeltage alle med samme hældning på mellem 15 og 30 grader. Tårnbygningen skal opføres med pyramidetag og med en hældning på mellem 15 og 30 grader. 7.6 Udenfor byggefeltet kan der opføres en transformer på max. 5 m 2 samt cykelskure, renovationsskure og redskabsog vognskure til ejendommens pasning, et par små lystpavilloner samt fællesskorsten, alt efter byrådets nærmere godkendelse. 8 J! BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN. 8.1 Generelt skal bygningernes ydre gives en sådan udformning, og der skal anvendes sådanne materialer og farver, at bebyggelsen efter byrådets skøn får en efter dens beliggenhed passende fremtræden. 8.2 Specifikt skal bebyggelsen fremstå som en sammenhængende, knækket række af mindre blokke med varieret præg. Variationen kan komme til udtryk i farvevalg, udformning af facadeelementer såsom vinduer, altaner, karnapper og andre arkitektoniske karaktertræk. 8.3 Facaderne skal fremstå i murværk, filtset med indfarvet mørtel, eller malet med silikatfarver i harmoni med fjorden og stranden, eller andet farvevalg godkendt af byrådet. Tagdækningen skal ske med teglsten eller eternitskifer. Der kan indpasses ovenlys/ateliervinduer i tagfladerne. 8.4 Solfangeranlæg kan etableres, dersom det efter byrådets skøn gives en sådan placering og udformning at det på naturlig måde kan indpasses i bebyggelsen. 8.5 Skure skal opføres i træværk, der bemales i hvidt eller jordfarve. Ligeledes skal renovationsarealer (containere) være indhegnet i tilsvarende bemalet træværk.

10 9^ UBEBYGGEDE AREALER, 9.1 Generelt skal de ubebyggede arealer anlægges og holdes på en sådan måde, at de efter byrådets skøn har en efter grundens beliggenhed og i forhold til bebyggelsen passende fremtræden. 9.2 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved midlertidig oplagring af materialer og lignende skal overholdes. 9.3 Der udlægges opholdsarealer svarende til mindst 100% af bebyggelsens bruttoetageareal. 9.4 Friarealerne anlægges i principiel overensstemmelse med kortbilag nr. 3. Det store centrale friareal anlægges som et åbent græsareal med spredt men lægivende beplantning. Arealet nord og øst for bebyggelsen skal fremstå med tæt og kraftig beplantning, der kan virke som en samlet grøn "ryg" for bebyggelsen. Niveauforskelle bør optages i plantebælter eller ved støttemure. 9.5 Haveplan og beplantningsplan samt terrænreguleringsplan skal godkendes særskilt af byrådet i forbindelse med byggesagsbehandlingen. 9.6 Hegning må kun finde sted omkring og på parkeringspladsen. Hegning må ske med bøgehæk, eller anden hæk eller hegn godkendt af byrådet. 9.7 Belysning af stier, parkeringsplads samt friarealer i øvrigt må kun udføres som parkbelysning. 9.8 Udendørs oplagring må kun indrettes med byrådets særlige tilladelse. 10. STØJFORHOLD. Nybygninger skal opføres med en facadelydklasse som reducerer trafikstøj m.v. til under 35 db (A) for opholdsrum. 11. FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGELSE Bebyggelsen skal forsynes med naturgas til rumopvarmning og varmt vand. Bebyggelsen må ikke tages i brug før tilslutning har fundet sted Solfangere, varmepumper, og andre alternative energiformer kan anvendes efter byrådets nærmere anvisninger.

11 11.3 Der må ikke opsættes antenner uden byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde Før den ny bebyggelse tages i brug, skal der være etableret parkeringspladser og opholdsarealer i overensstemmelse med byrådets specifikke krav herom. VEDTAGELSESPATEGNINGER Således vedtaget af Roskilde Byråd den 21. februar 1990, P.b.v. Henrik Christiansen Borgmester Gert Hovald Petersen Kommunaldirektør I henhold til 27 i Kommuneplanloven vedtages foranstående lokalplan endeligt. Roskilde Byråd, den 20. juni P.b.v. Henrik Christiansen Borgmester Gert Hovald Petersen Kommunaldirektør

12

13

14 KORTBILAG NR. 3 Situationplan og isometri LOKALPLAN NR. 254 ROSKILDE KOMMUNE

15 FACADE MOD SYD FACADE MOD NORD KORTBILAG NR. 4 Facader LOKALPLAN NR. 254 ROSKILDE KOMMUNE