Det danske boligmarked i lyset af finanskrisen. Økonom Jens L. Pedersen

Transkript

1 Det danske boligmarked i lyset af finanskrisen Økonom Jens L. Pedersen

2 Agenda Hvordan påvirker finanskrisen boligmarkedet? Udenlandsk storm giver bølgegang i renterne Status og fundamentale forhold Afledte effekter og de fremadrettede perspektiver Diskussion & spørgsmål

3 Ciborrenter er steget markant i løbet af 28 6,5 Rente, % 6, Oktober 28: Nationalbanken går sologang og hæver renten i forsvar for kronekursen 5,5 5, 4,5 November 28: Pres på kronen tager af og man følger med ECB ned 4, Finanskrisen skyllede ind over det danske rentemarked i foråret 3,5 jan-7 apr-7 jul-7 okt-7 jan-8 apr-8 jul-8 okt-8 Cibor 3M Cibor 6M Kilde: EcoWin Pengemarkedsrenter er kun langsomt på vej nedad

4 Stigende merpræmie i oktober og tilbagefald i november Swap OAS, bp OAS (Swap) 7% NYK 241 A OAS (Swap) 4% NYK jan- 8 feb- 8 mar- 8 apr- 8 maj- 8 jun- 8 jul- 8 aug- 8 sep- 8 okt- 8 nov Swap OAS forskel, bp Swap OAS relativ merpræmie 7%241 vs. F1 jun- 8 jul- 8 aug- 8 sep- 8 okt- 8 nov- 8 Hjælpepakke m.m. har taget brodden af spændet

5 Hvad betyder det når realkreditrenterne rører på sig? Rente, % % Lang realkreditrente Kort realkreditrente 1. kvt kvt kvt kvt 28 Kilde: Realkreditrådet og Nykredit Samlet simpel huspriseffekt: -14% -8% -6% -6% -2%

6 Gnisten som tændte finanskrisen USA havde opskriften på en boligkrise Låntagers økonomi Boligens værdi Lån givet til familier som ikke kan få et almindeligt realkreditlån kaldet NINJA s - No Income, No Job, No Assets Formidles af agenter, der ikke selv har kreditrisiko Formidler har ikke ansvar for rigtigheden af kreditoplysninger Typisk intet personligt gældsansvar Låntager Lånetypen Faldende boligpriser intet håb om lavere LTV i fremtiden Bortfald af alt. finansieringsformer, strammede kreditkrav m.m. Lån med teaser rates, dvs. lave renter de første par år Ydelsen på lån med teaser rates kraftigt ved refinansiering Lån er givet ud fra en tro på højere huspriser i fremtiden

7 Boligkrise i Danmark? Nej, vi har ikke opskriften i Danmark Låntagers økonomi Boligens værdi Lån givet til kreditværdige låntagere NoNINJAs 8% LTV grænse (Loan To Value) Lån forbliver på långivers balance långiver har kreditrisikoen Personligt gældsansvar Låntager Lånetypen Faldende boligpriser men primært for lejligheder i København Stor friværdi buffer et begrænset antal boligejere i ramte områder Ingen lån med teaser rates men dog lån med afdragsfrihed 85% af alle lån har fast rente eller renteloft og har en vis grad af friværdibeskyttelse

8 Ny boligkrise i Danmark? %-ændring, å/å 3 2 Huspriser Kilde: SKAT, Realkreditrådet og Nykredit

9 Drivkræfter på boligmarkedet Øk.forhold/effekt på pris og frem Renten Nye låneformer Ledighed Indkomst Boligskat Befolkning Nybyggeri Mangel på byggegrunde Prisniveau for højt/lavt Kilde: Nykredit ? --

10 Prisniveau for højt? Huse, 2. kvartal 26 Årlig prisvækst, % Kilde: Nykredit Nordjylland Vestjylland Sydjylland Bornholm Fyn Østjylland Vest-og Sydsjælland Østsjælland Københavns omegn Nordsjælland Københavns by Boligudgiftens andel af indkomsten, %

11 Prisniveau for højt? Huse, 2. kvartal 28 1 Årlig prisvækst, % Vestjylland Nordjylland Sydjylland Bornholm Fyn Vest-og Sydsjælland Østjylland Nordsjælland Østsjælland Københavns omegn Københavns by Boligudgiftens andel af indkomsten, % Kilde: Nykredit

12 Boligbyrden er på vej ned Boligindeks, % 7 65 Hus, København 6 55 Lejlighed, København Hus, hele landet Kilde: Nykredit

13 Finanskrisen påvirker tilliden Hvor tror De, at prisen på et almindeligt parcelhus i Danmark ligger om et år, sammenlignet med i dag? Antal svar, % Svarfordeling bag nettotal Nettotal i dag: -33,5 Nettotal maj 27: -5, meget lavere lavere samme niveau højere meget højere Kilde: Nykredit

14 Lager af boliger Boliglager, måneder Hvor lang tid tager det at sælge udbuddet af boliger? Fritidshuse Lejligheder Huse Note: Sæsonkorrigerede tal Kilde: Realkreditrådet, e-nettet og egne beregninger

15 Lager af huse Lager af huse, måneder Østsjælland Nordsjælland Vestjylland Vest- og Sydsjælland Note: Sæsonkorrigerede tal Kilde: Realkreditrådet, e-nettet og egne beregninger

16 Boliglager som prisindikator? Lager, mdr. Pris, k/k% (omv.) Huse, København Note: Sæsonkorrigerede tal Kilde: Realkreditrådet, e-nettet og egne beregninger

17 Boliglager som prisindikator? Lager, mdr Note: Sæsonkorrigerede tal Lejligheder, Københavns by Kilde: Realkreditrådet, e-nettet og egne beregninger Pris, k/k% (omv.)

18 Udbuddet af projektlejligheder er halveret siden toppen Antal lejligheder Bygget før 24, København By Bygget efter 24, København By Kilde: E-nettet og egne beregninger

19 Særlig ophobning af lejligheder færdigbygget i 27 Antal lejligheder Byggeår: Note: Sæsonkorrigerede tal Kilde: E-nettet og egne beregninger

20 Fortsat store friværdier Mia. kr << Boliggæld Friværdi >> << Boligformue Note: Sæsonkorrigerede tal Kilde: Nationalbanken, Realkreditrådet, Danmarks Statistik og Nykredit Mia. kr

21 Konklusion på boligmarkedet Boligmarkedet oplever en naturlig tilpasning prisfald, hvor priserne er steget mest lavere boligbyrde, hvor boligbyrden er høj negative prisforventninger Hvornår er tilpasningen slut? Meget svært at sige, men vores bud er 29 Finanskrisen påvirker Renten Huspristilliden og med tiden økonomien? Udsigt til en afdæmpet prisudvikling efter justering

22