Revurdering 2014 af ejendommen tilhørende. AB Kornblomsten. Billeder taget d

Transkript

1 1 Revurdering 2014 af ejendommen tilhørende AB Kornblomsten Billeder taget d Beliggende på Byglandsgade 9, Kornblomstvej 5-9 og Lerfosgade 10-14, 2300 København S. Matr. 1 AB Eksercerpladsen, 2300 København Den kontante handelsværdi jf. pkt. 26: kr

2 2 1. Rekvirent A/B Kornblomsten c/o Bente Naver Ejendomsadministration v/bente Naver Ryegaard Enkesæde Munkholmvej 370, 4060 Kirke Såby 2. Vurderingsmand: Lars Wismann, projektchef og direktør cand. merc., stats. aut. ejd. mgl. & valuar Wismann Property Consult A/S Åboulevard 1, st København V. Mobil.: CVR.: Vurderingsobjekt: Beliggende på Byglandsgade 9, Kornblomstvej 5-9 og Lerfosgade København S. Matr. 1 AB Eksercerpladsen, 2300 København 4. Vurderingsformål: Nærværende vurdering skal af rekvirenten bruges til ansættelse af ejendomsværdien på en andelsforenings ejendom jf. Andelslovens 5 stk. 2 litra b) jf. nedenstående, hvor lovteksten er anført: ABL 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue: a) Anskaffelsesprisen. b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter 2 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Stk. 3. Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efteranskaffelsen eller vurderingen.

3 3 5. Vurderingstema: Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom ud fra den værdi som ejendommen efter valuarvurdering skønnes at have pr med en ledig. n vurderes til samme værdi på dateringen af denne valuarrapport. Den kontante handelsværdi kan bruges til beregning af andelskronen jf. ABL. 5 stk. 2 litra b. 6. Dokumenter og bilag: Vi har bl.a. modtaget kopi af følgende bilag: 1. Offentlig ejendomsvurdering pr. 01. oktober Årsregnskab 2012 med GF referat 3. Budget Forsikring 5. Handel med andelsbeviser ingen forelagt 7. Tingbogen Vi har trukket tingbogsoplysninger d og ikke fundet byrder eller rettigheder, som væsentligt påvirker ejendommens prissætning eller omsættelighed. 8. Forudsætninger: at der ikke påhviler ejendommen uoplyste rettigheder og byrder at de vurderede ers anvendelse er lovlig, herunder at bygninger og installationer er lovligt opført og/eller indrettet at ejendommen ifølge foreningen ikke er vidensniveau 1 eller 2 registreret på et niveau, hvor det har værdimæssig betydning for ejendommen at vurderingen er foretaget under iagttagelse af Dansk Ejendomsmæglerforenings vurderingsnorm af Vi har den 27. februar 2014 besigtiget ejendommens udefra. Vi har tidligere besigtiget ejendommen gennemgribende, og årligt vurderet ejendommens kontante handelsværdi siden første gang i Forsikring Foreningen er forsikret i Almindelig Brand Forsikring kundenr Forsikringen omfatter bygningsbrand, byggeskader, glas og sanitet, svamp og insektskader og hus- og grundejerforsikring mm. n er forsikret på almindelige vilkår. 10. Lokalplaner: Området er ikke omfattet af Københavns Kommunes lokalplaner.

4 4 11. Beskrivelse: n består af 2 bygninger; en hovedbygning, der anvendes til beboelse og og et udhus, der anvendes til opmagasinering og redskabsrum. Hovedbygningen er opført i Udhuset er opført i Begge bygninger er opført i mursten, hovedbygningen har tagdækning af tegl mens udhuset har tagdækning af andet materiale. n har ifølge BBR et samlet bebygget på 842 m 2, et grund på m 2 et samlet bygnings på m 2. Det samlede udgør m 2 mens det samlede s udgør 113 m 2. n har kælder på 418 m 2. Udhusets udgør 20 m 2. Tagetagen udgør 418 m 2, som p.t. ikke er udnyttet. Hovedbygningen er opført med kælder, stueetage, etage. Der er 7 hovedtrapper og 7 køkkentrapper. Der er ikke elevator. Udhuset er opført en tidligere garagebygning i ét plan uden kælder. Der er på ejendommen 72 lejemål på mellem på m 2. Alle lejemål og slejemålet er forsynet med fjernvarme. Alle lejligheder har køkken bad og WC. n fremstår i en middel vedligeholdelsesmæssig stand. 12. Anvendelse: n anvendes hovedsagelig til. Erhvervslejemålet udlejes til daginstitution. ns grund andrager ifølge den offentlige ejendomsvurdering m 2. Det usædvanlige store grund skyldes at ejendommen matrikulært har andel i vejerne i nabolaget. 13. Beliggenhed: n er attraktivt beliggende i det rolige kvarter mellem Amagerbrogade og Københavns Universitet, centralt for indkøb og transport. n ligger knap 250 m fra

5 5 Amagerbrogade, ca. 500 m fra Metrostation Amagerbro, 700 m fra Københavns Universitet og DR Byen. Amager har i de seneste 10 år oplevet et markant karakterløft og betragtes i dag med sin centrale beliggenhed og smukke istandsatte ejendomme som en af de mest eftertragtede bydele til beboelse. Kvartererne bag Amagerbrogade er kendetegnet ved deres præg af ro, hygge og grønne villahaver, næsten som en provins midt i metropolen. Prismæssigt har Amager været let ramt af et stort udbud af nye lejligheder i Ørestaden. 14. Omkostningsbestemt husleje (skyggebudget/beregnet): Ifølge BBR er der 72 er. n vil som udlejningsejendom være omfattet af Lov om Omkostningsbestemt husleje. Nedenfor er beskrevet lejeindtægt ved beregnet omkostningsbestemt husleje for er på 500 kr./ m 2. Afkastprocenterne yielden er beregnet udfra den omkostningsbestemte leje samt den leje der ville kunne opnås såfremt at alle er var lejeoptimeret efter BRL 5 stk. 2. og havde frie markedsmæssig leje. Erhvervsmæssige er herunder kontorer, liberalt, butikker ansættes værdimæssigt udfra nettolejen divideret med en afkastprocent (yield). Der skal derfor advares imod den ofte blandt revisorer og administratorer udbredte misforståelse, at en ejendom/blandet sejendom skal give 2-4% i driftsmæssigt afkast uanset hvad lejen er pr. m 2 og hermed hvad den kontante handelsværdi bliver pr. m 2.

6 6 A/B Kornblomsten Antal m Antal lejligheder 72 Ejendomsværdi ansat pr. m2 600 Vurdering % NPI reg-2014 Afkast 15. alm. Vurdering % 0, Anslået værdi= 7% af offentlig vurdering 2006 kr , Afkast Driftsudgifter: 2012 Ejendomsskatter mm El Fjernvarme 0 Vand Renovation 0 Forsikringer Ejendomsservice Vaskeri 0 Bredbånd/Kabeltv 0 Diverse Afkast plus drift Fordeles imellem og efter m2 Husleje Husleje Husleje prgf. 18 måles pr. m2 i ejeren lomme prgf. 18 B måles pr. m2-, i GI Summa Fordeles pr. m2 omkostningsbestemt husleje 144 Administration pr. lejlighed Omkostningsbestemte leje ex. Forbedringsforhøjelser pr. m Erhvervsleje - markedsmæssig Anslåede individuelle forbedringer, der tilhører grundejer pr. lejl % Tillæg for prgf. 18, (idet Grundejer ikke skal bruge likviditet til udlæg til GI) Omkostningsbestemt leje Omkostninger Nettoleje Ny nettoleje Henlæggelser til fornyelser fra 1994 (skøn): 18 18B Fjernvarme ,18% Køleskabe % gaskomfur % Porttelefon % Antenneanlæg % Vaskeri % /3 af dette beløb Beløb til henlæggelse pr. m2 13,31 Plus indeksering fra ,07% 49,24% 6,55 Summa beløb afkast pr. m2. 19,86 19,86 19,86 Paragraf 18 ansat pr. m2. 56,79 Paragraf 18B ansat pr. m2. 50,80 76,65 70,66 Fra 1. januar 1995 blev satserne for hensættelser forøget med en andel af de tekniske installationer. Denne andel er ikke medregnet. A/B Kornblomsten antal årlig leje leje pr. m2 Omkostningsbestemt leje Omkostninger-2006 excl. GI Markedsmæssig sleje Nettoleje Kontant depositum som udlejningsejendom depositum Boliglejer, anslået depositum svarende til 3 mdr. husleje Erhvervslejer, anslået depositum svarende til 6 mdr. husleje I alt Markedsmæssig sleje leje pr. m2. yield Forrentning af nettoleje: 500 1,33% * Forrentning efter potentiel forhøjelse af lejer til: ,65% * Potentiel leje efter BRL 5 stk. 2 modernisering

7 7 14. Driftsbudget, aktuel Indtægter i flg. årsregnskab 2012 Boligafgift -andele Boligafgift- 0 Lejeindtægt - er Lejeindtægt - 0 Leje 0 Kældre + loft 0 Altanbidrag 0 Garage Vaskeri Diverse Summa Omkostninger i flg. årsregnskab 2012 Ejendomsskatter El-forbrug Vandafgift El, vand, varme 0 Skorstensfejning mm. 0 Renovation 0 Rottebekæmpelse 0 Vedligehold Forsikring mm Vicevært mm Generalforsamling mm Inspektør 0 Bestyrelsesudgifter Mødeudgifter mm Valuar Varmeregnskab 0 Rådgivning 0 Revisor Kontorhold mm Administration Advokat 0 Abonnementer og kontingenter Bredbånd/Kabeltv 0 Diverse Summa Renteomkostninger i flg. Årsregnskab Renteudgifter Renteudgifter 2. prio -557 Renteindtægter 0 Ydelsesstøtte 0 Prioriteringsomkostninger 0 Nettorenter

8 8 15. Offentlig vurdering: n har en offentlig vurdering pr på kr heraf grundværdien på kr Vurderingen er i pr sænket 0% for ejendommen og sænket 75% for grundværdien. Grunden er matrikulært blevet reduceret fra m 2 til m 2. Reduktionen består af asfalterede vejer. Resten af dette afsnit er overflyttet til bilag A. 16. Uudnyttet udviklingspotentiale: Der skønnes ikke at være uudnyttede udviklingspotentialer på ejendommen. 17. Værdien af en ledig lejlighed: Lejlighederne i ejendommen har en gennemsnitlig størrelse på 68 m 2 med en vurderet markedsværdi på ca. kr / m 2, såfremt lejligheden var en ejerlejlighed. Boligerne i AB Kornblomsten er i den kontante handelsværdi værdiansat til kr /m 2 svarende til 70 % af m 2 -prisen på tilsvarende m 2 -størrelse i tilsvarende ejerlejlighedsforeninger. Værdien af en ledig lejlighed udgør herefter kr Referenceværdierne er dokumenteret i værdiberegning ud fra 4 tilsvarende ejerlejligheder udbudt af anerkendte ejendomsmæglere medlemmer af DE. 18. Afkastprocenterne og m 2 -priser for ejendomme: Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 19. Hvad er den kontante handelsværdi jf. Andelslovens ABL 5 stk. 2 litra i et marked, hvor der kun er få eller ingen handler: Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 20. Andelsforeningens gældsætning, fast renteperiode og afdragsfri lån angivet ved et modeleksempel: Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 21. Andelser eller ejerer: I Københavnsområdet findes der ca andelser. Især andelsforeninger med ejendomme påbegyndt opført før 01. juli 1966, ejendomme, der ikke er fredet og ejendomme med en meget høj liebhaverværdi f.eks. blokke lige ud til Øresund, er % billigere at bo i for andelshaverne målt på den samlede månedlige ydelse end hvad der gør sig gældende for tilsvarende ejerer. I bro kvartererne findes eksempler på fuldstændig identiske ejendomme, hvor den ene er en ejerlejlighedsforening og den anden en andelsforening. Den eneste væ-

9 9 sentlige forskel er, at medlemmerne i andelsforeningen ejer et værdipapir; andelsbeviset, der giver ret til at leje en særlig lejlighed, og i ejerforeningen er hver enkelt lejlighed særskilt matrikuleret. Bofællesskabet i de to former er næsten identiske. Alle sædvanlige driftsmæssige omkostninger såsom, forsikring, udvendig vedligeholdelse, renholdelse, administration, udarbejdelse af regnskab og økonomisk rådgivning er den samme for andelsformen som for ejerformen. I reglen ligger de driftsmæssige omkostninger ved at drive en vel vedligeholdt ejendom i størrelsesordenen: ca. kr /m 2.. Der er dog en klar tendens til, at andelsforeningernes ejendomme ud fra en byggeteknisk standard ofte fremstår i bedre stand end ejerforeningernes ejendomme. Private grundejeres ejendomme fremstår ofte i langt ringere stand end de to førnævnte ejer kategorier. Det er typisk de private grundejeres ejendomme der handles, da det i dag yderst sjældent ses, at en andelsforening opløser sig selv for at sælge ejendommen. Når andelsbeviserne stadig er så billige, som de er, og det er billigere at bo i en andelsforening end i en ejerlejlighedsforening, så skyldes det, at prisen på andelsbeviserne har en lovmæssig styret regulering med maksimalpriser. Det er således, at en tilsvarende i en ejerlejlighedsforening vil være 46% dyrere pr. måned frem for den tilsvarende i andelsforeningen. Det kan illustreres ved efterfølgende regneeksempel, hvor alle indlagte værdier er de faktiske værdier ud fra vores valuarvurdering og de aktuelle rentesatser. A/B Kornblomsten Hvad koster det at bo i en lejlighed andelser ejerer Areal Kontant handelspris pr. m Gæld i A/B Foreningen pr. m Driftsomkostninger pr. m Kontant købesum Finansieret købesum Rente før skat i % 5,5% 5,0% Skat 30% 30% Netto rente 3,85% 3,50% Ejerskat Aktuel ydelse Boligydelse - minimum Renteydelse A/B lån Samlet ydelse ved minimum Aktuel Boligydelse pr. m2. inkl. finansieringrente Min. Boligydelse pr. m2 inkl. finansieringsrente Aktuel Boligydelse pr. måned inkl. 100% finansiering Ekstra ydelse udfra min. ydelsen -31% 46% Ekstra ydelse pr. måned i kr

10 10 I regneeksemplet er opstillet en sammenlignelig model, hvor der for de to former er taget udgangspunkt i samme driftsmæssige omkostninger og i gældfri ejendomme, uden anvendelse af den p.t. aktuelle gældsbrevsmulighed. 22. Den generelle prisudvikling for udlejningsejendomme. Markedet for handel med udlejningsejendomme har været stort set ikke eksisterende siden august Dette skyldes, at hvor man tidligere kunne finansiere ejendomme 100% og lejerne med denne finansiering kunne stifte en ny andelsforening, så har dette på nær et par enkelte handler ikke længere været muligt. Handlerne med ejendomme har derfor været tvangshandler, eller skæve handler hvor realkreditten har solgt overtagne ejendomme formentligt på meget gunstige finansieringsvilkår. For andelsmarkedet er det jo således, at når man køber et andelsbevis så køber man sig ind i en forening der ejer en ejendom. Foreningens ejendom er i forvejen finansieret og kontantprisen er det man betaler for andelsbeviset. Det er i reglen en mulig opgave at 100% finansiere andelsbeviset kontante betaling. Når der handles et andelsbevis kan man derfor i nogen udstrækning hævde at der handles til den markedsmæssige pris for en del af en udlejningsejendom der tilhører en andelsforening. Den pris som andelsforeningernes andelsbeviser handles til er efter vores dokumentation fra ca. 100 andelsforeninger mellem 55-75% af kvadratmeterprisen for kvadratmeterprisen i tilsvarende ejerforeninger. Tvangshandler er ikke almindelige handler og kan dermed ikke bruges til at dokumentere den kontante handelsværdi. I 3. kvartal 2010 har vi set en handel med en ejendom, men det var et salg fra et realkreditinstitut til en eksklusiv VIP kunde. Der var tale om BRFkredit der solgte Onsgården i Hellerup til en på ca. kr inkl. et betydeligt vedligeholdelsesefterslæb. I 4 Q 2011 købte en svensk ejendomsinvestor Østerfælledejendommen til en pris på kr mio. svarende til kr. ca. kr /m2. Salget blev gennemtvunget af hovedkreditor som var Nykredit og der er grund til at antage at køberen har fået markant lav bidragssats måske endda 0% og måske eller 20 års afdragsfrihed. I 2012 er der set enkelte handler med ejendomme men primært har der været tale om tvangssalg. Gammel Kongevej 51, 1610 København V blev handlet i 1Q 2012 til en pris på ca. kr /m 2, men med et betydeligt vedligeholdelsesefterslæb. Ifølge Dansk Ejendomsmæglerforening er en handel den stærkeste ledetråd for hvilke priser der handles til. Dansk Ejendomsmæglerforening har dog ikke udtalt sig om hvad betydning det har for den kontante handelsværdi om en ejendom sælges med 100% finansiering, og en bidragssats på 0% og afdragsfrihed i 20 år blot fordi et real-

11 11 kreditinstitut skal have en ejendom ud af bøgerne uden at der fremgår at man reelt har haft et tab. Siden 4Q 2008 hvor den finansielle sektor lukkede for normal finansiering af ejendomme, har der ikke været et normalt marked for den type ejendomme. I 2008 og 2009, 2010, 2011, 2012 har der været meget få transaktioner med udlejningsejendomme og næsten ingen med et reelt normalt og åbent udbud. Mange pengeinstitutter har helt lukket for udlån til investeringsejendomme, ovenpå finanskrisen, bankpakke I og finanspakke II. Det er derfor vanskeligt at tale og den kontante handelsværdi jf. ABL 5 stk. 2 litra b, da begrebet alene giver mening, om der er faktuelle og retningsvisende handler. De mest oplagte købere til udlejningsejendomme er lejerne til stiftelse af AB- Forening. Under normale finansielle forhold vil deres markedspris typisk ligge på 55-75% af en for tilsvarende ejerejendomme i samme område. hvor en væsentlig del af lejlighederne er uden eget toilet og bad bør ligge på en lavere priskvartil. Ved at gå på der er hjemmeside for ejendomme udbudt af medlemmer af Danske Ejendomsmæglerforening, ser det ud som om at de priser der forventes og forlanges i dag er stort set uforandrede. Ingen må jo antage, at medlemmerne af Dansk Ejendomsmæglerforening udbyder ejendomme til andre priser end, hvad der er realistiske priser som vurderet af en anerkendt statsautoriseret ejendomsmægler & valuar MDE. til salg i København S (postnummer 2300) d Adresse Opført Vurdering Udbudspris Areal Areal Afkastprocent Korfuvej ,47% Kvintus Alle ,08% Amagagerbrogade ,13% Gennemsnit Det er interessant, at de ovenstående ejendomme er udbudt til m 2 -priser samt at afkastprocenter virker fuldkommen vilkårlige samt at ejendomme, hvor stort set ingen af lejlighederne har bad ofte udbydes til samme priser som lejligheder med bad. I skrivende stund 2014 er pengeinstitutterne mest indstillede på at nedbringe deres udlån til ejendomme. Det har betydet, at der stort set ikke er nogle handler med ejendomme og stiftelser af nye andelsforeninger. I stedet placerer bankerne deres penge i korte obligationer, der giver typisk 1% i rente eller mindre. På et tidspunkt kommer bankerne atter til at bruge deres penge til udlån frem for til passiv placering. Først når det sker kommer vi atter til at se handler med ejendomme og stagnerende eller stigende priser.

12 Valuarvurdering Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 24. Referencepriser Aktuelle handler i København K opdateret d Sølvgade 85 a Klosterstræde Ole Suhrs Gade Amaliegade Nørre Farimagsgade Fredericiagade Dronningens Tværgade Skindergade Løvstræde Gennemsnit Aktuelle handler i København V Istedgade Saxogade Vesterbrogade Gasværksvej Arkonagade Gennemsnit Aktuelle handler på indre Frederiksberg Sankt Knuds Vej Hostrups Have Thorvaldsensvej J.M.Thieles Vej Thorvaldsensvej Gammel Kongevej Værnedamsvej 5, 5 A-B Gennemsnit

13 13 Aktuelle handler på ydre Frederiksberg Falkoner Alle Peter Bangs Vej Ærøvej Hospitalsvej Dalgas Boulevard Thurøvej Falkoner Alle Nyelandsvej Nyelandsvej Nyelandsvej Godthåbsvej Frederiksberg Alle * 1)Gammel Kongevej N.J. Fjords Alle Bag Søndermarken Gennemsnit *1) Samt et skønnet vedligeholdelsesefterslæb på kr Aktuelle handler i København Ø Nrd.Frihavnsgade Upsalagade J.E.Ohlsens Gade *1) Australiensvej 30 m.fl Kildevældsgade Nyborggade Willemoesgade Østerbrogade Koldinggade Østerbrogade Malmøgade Østerfælled Torv Østerbrogade Q-2012 Gennemsnit * 1) Inkl. et vedligeholdelsesefterslæb på kr Aktuelle handler i København N Elmegade Hillerødgade Poppelgade Egegade Nørrebrogade Rådmandsgade Gormsgade Gennemsnit Aktuelle handler i Gentofte & Lyngby Lyngby Hovedgade 106 m.fl Onsgården *incl. 65 mill Gennemsnit * Vedligeholdelsesefterslæb ved handelen

14 14 Aktuelle handler i Søborg Tabellerne viser et udsnit af vores registrerede handler med udlejningsejendomme beliggende i København. Tabellerne indeholder kun få handler indgået i Disse lister ovenfor er under konstant observation, men mange handler efter 2008 har ikke været almindelige handler med almindelig finansiering. 25. Hvor stor en nøjagtighed bør der være på en valuarvurdering: Vi er os bekendt eneste valuar der i vore rapporter anfører, at valuarvurderingen bør ligge indenfor +/ %. Vi har kendskab til juridiske artikler, der på tilsvarende vis har behandlet, hvor meget et skøn må afvige. Disse artikler opererer med et skøn indenfor +/- 30 %. I forhold til vores vurdering kan man derfor anlægge følgende følsomhed: 26. Besvarelse Der er indhentet referencepriser på tilsvarende ejerlejligheder og her ligger markedsværdierne på fire udvalgte ejerlejligheder på i gennemsnit kr /m 2. n vurderes ud fra vurderingstemaet til markedsværdien for en udlejningsejendom med 1 ledig lejlighed, der ikke tidligere har været ejet af en andelsforening: En nyere Østre Landsrets dom, stadfæstede en den kontante handelsværdi på en i 1937 opført ejendom beliggende på Hyltebjerg Allé 17-29, 2920 Vanløse til kr /m 2, pr , efter at domstolen havde forkastet en anden og lavere vurdering på en m 2 pris på kr /m 2. Den valuar der fik forkastet sin valuarvurdering hedder Jørn Søby og var ansat hos EDC Poul Erik Bech og var medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening. Valuaren fik primært forkastet sin værdiansættelse, da den ikke havde anført tilstrækkeligt med referenceejendomme og hermed havde en værdiansættelse, der ikke var vel dokumenteret. Patrizia xx Gennemsnit Aktuelle handler i Vanløse Jernbane Allé Gennemsnit kr. Valuarværdi -30% -15% 15% 30% Kontant handelsværdi Boliger, værdi pr. m

15 15 Denne Landsretsdom giver en ledetråd til hvilken værdi som Domstolene sætter den kontante handelsværdi på ejendomme i Københavns regionen. A/B Kornblomsten Markedsværdi i m2 i kr. markedsværdi Grund kr kr Samlet kr kr Antal lejligheder 72 kr kr. - Uudnyttet tag 418 kr. - kr. - Udnyttet tag 0 kr. - kr. - Kælder 418 kr kr Udvikling af kælder 0 kr kr. - Residual i andels 103 kr kr Værdi af en ledig lejlighed 68 kr kr Erhvervs 0 kr kr. - Skur 0 kr kr. - Udvikling af loftsetage 0 kr kr. - Vedligeholdelsesefterslæb 0 kr. - kr. - Samlet valuarvurdering 0 kr. - kr Markedsmæssig sleje leje pr. m2. yield Forrentning af nettoleje: kr ,33% * Forrentning efter potentiel forhøjelse af lejer til: kr ,65% * Potentiel leje efter BRL 5 stk. 2 modernisering 0 Ejendomsværdiens fordeling: Grundstykket: kr Bygningen kr Installationer kr Kontant handelsværdi kr ns aktuelle markedsværdi er derfor afrundet til: kr skriver kroner nitimillionerfemhundredetusinde 00/ Habilitetserklæring: Nærværende vurdering er afgivet efter bedste evne og overbevisning, og vi kan erklære, at vi ikke har nogen interesse i denne sag udover nærværende vurderingsforretning. 28. Bilag A., gode råd, møde og hot line service: Bilag A er alene fremsendt på . Der er ikke udarbejdet en skrivelse benævnt Gode råd! Her gives normalt en række anvisninger på driftsmæssig optimering af ejendommen. På anmodning fra A/B foreningen udarbejdes og tilsendes gode råd uden ekstra beregning. Wismann Property Consult A/S tilbyder tillige som en del af vores ydelse at møde op på en generalforsamling et beboermøde, et bestyrelsesmøde eller lignende.

16 16 Vi betragter Andelsforeningens medlemmer som vores klienter og de er tilsvarende velkomne til at kontakte os for alt hvad der har med denne rapport at gøre. Gode råd sendes normalt sammen med valuarvurderingen i 1 eksemplar i hard copy samt sendt i pdf med til rekvirenten. De gode råd er tænkt som inspiration til A/B foreningens medlemmer og bestyrelse. Ingen er forpligtede til at følge vores gode råd ligesom administrator, bank, revisor eller andre økonomiske rådgivere kan have andre gode råd end dem, som vi anfører. Når det handler om økonomisk rådgivning er det ikke sådan, at der kun findes rigtige og forkerte råd. Det gode råd kommer helt an på forudsætningerne. Derfor er det f.eks. ikke altid at godt råd f.eks. at låse renten fast i 30 år og vælge lån med afdrag. 29. Copyright: Denne vurderingsforretning må ikke uden vores skriftlige samtykke anvendes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet i vurderingsformålet og må ikke gengives helt eller delvist uden, at der henvises til Wismann Property Consult A/S. Vurderingsrapporten kan umiddelbart udleveres til samtlige medlemmer af andelsforeningen samt potentielle købere af andelsbeviser. 30. Professionel ansvarsforsikring police nr Cand. merc., statsaut. ejd.mgl. & valuar Lars Wismann har en professionel ansvarsforsikring tegnet hos Chartis Europe SA, der dækker ejendomsmæglervirksomhed. 31. Indsigelser eller forespørgsler til indholdet i valuarrapporten: Såfremt medlemmer af andelsforeningen, ejendomsadministrator, revisor eller andre måtte have indsigelser til eller forespørgsler til indholdet i vores valuarrapport, bedes disse rettet direkte til den ansvarlige valuar hos Wismann Property Consult A/S. 32. Dato og underskrift: København den 01. marts 2014 Som vurderingsmand: Wismann Property Consult A/S Lars Wismann, projektchef & direktør, cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar Se i øvrigt vores hjemmeside: