Vedligeholdsgennemgang Holger Danskes Vej 17-19

Transkript

1 Vedligeholdsgennemgang Holger Danskes Vej Udført af: Tomas Heiner Bygningsingeniør Direkte tlf: Mail:

2 Oversigt over forestående renoveringsarbejder mv. Generelt om vedligeholdsgennemgangen Gaihede a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, trapper, vinduer, kælder, VVS-installation mv. for at få registreret omfang af tilrådelige renoveringsarbejder. På baggrund af dette, er der af Gaihede a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning - herunder tekniske og økonomiske overvejelser. Renoveringsopgaverne kan ikke udskydes, uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller acceptere, at bygningsdele tager skade. Om budgettal Alle budgettal er beregnet på grundlag af priser fra V & S byggedata og erfaringstal fra tilsvarende arbejder Alle budgettal er angivet med forbehold for efterfølgende indhentning af tilbud fra håndværkere Budgettallene er beregnet i forventede 2013 priser Bemærk at finansieringsomkostninger og eventuelle øvrige bygherreomkostninger ikke er medregnet Alle delpriser er eksklusiv moms Ejendomsdata Navn og adresse: Holger Danskes vej Ejendommen opført: 1887 Antal etager: 5 Antal opgange: 2 Samlet boligareal: 1092m² Antal boliger: 18 Opvarmning: Fjernvarme 2

3 Overordnet konklusion Generelt er tilstand af ejendommen på niveau med tilsvarende ejendomme af den alder. Ejendommen bør gennemføre renoveringsarbejder i de kommende år. På følgende områder bør der foretages særligt vedligehold /renoveringsarbejder de kommende år: Eftergang snefangsrør (garanti) Undersøgelse af kælderkonstruktioner Renovering af gadefade Maling af døre mod gård Serviceaftale varmeanlæg Tv-inspektion af kloak 3

4 01 Tagværk 4

5 01 Tagværk Ejendommen har et såkaldt københavnertag. Oprindeligt er tagets skrå (nedre) del beklædt med skifer, og den flade (øvre) del beklædt med tagpap eller zink. Taget blev gennemgribende renoveret i 2010, hvor der blev konstateret insektangreb i tagkonstruktion. Der ikke længere nogle synlige tegn på insektangreb i konstruktion. Det var på besigtigelsestidspunktet ikke muligt at se tagbeklædningen, da denne var dækket med sne. Der blev konstateret, at et enkelt vindue på tørrerloft var åbent. Det anbefales, at vinduer ikke åbnes på loftet, da man ofte ser, at de ikke lukkes efter brug, og der derved kan opstå vandskader som følge heraf. Taget er velventileret, hvorfor brug af vinduer ikke bør være nødvendigt, selv om det anvendes til tørreloft. Det kan overvejes at blokere åbnefunktionen til vinduer. Snefangsrør ved tagfod syntes ikke at være korrekt monteret, og flere steder lukkede de ikke til. Det anbefales at få korrigeret dette, så insekter, fugle eller fyge sne på loft undgås. Der kunne ses tegn på, at der har været rotter på loftet. Det er efterfølgende oplyst, at den er død. Der anbefales, at der løbende udføres tagkontrol for at sikre en lang levetid på taget. Anbefalede arbejder Efter gang af snefangsrør (garanti) Årstal/beløb i kr. (2013-priser) Senere eller forbedringer Tagkontrol

6 02 Kælder/fundering Grøn misfarvning fra korrosion af bærejern i etageadskillelse Frugtlegeme fra svamp i loft Puds skalder af pga. afsaltning fra fugt Riste i kælder er ikke forsynede med vandspærrer Fugt trænger op igennem kælder 6

7 02 Kælder/fundering Kælder syntes meget fugtig, hvilket også ses på vægge mm. Det oplyses, at der på et tidspunkt var et bundrepos ved trappe, der var styrtet sammen. Dette er udbedret nu. Der ses kraftige tegn på, at der har været tæringer i bærejern for stueetage. Kældergulv er enkelte steder i nr. 17 ligeledes understøttet med ny stålkonstruktion i forbindelse med renovering i 2010, samt flere steder med træ. Det er ikke muligt at inspicere store dele af etagedæk, da der er efterisoleret og opsat fugtspærrende plastik. Der er opsat en stor radiator i kælder under nr. 17. Det oplyses at radiatoren er tændt konstant. Varmen herfra er med til at udtørre kælder, men den koster selvfølgeligt nogle penge i drift. Såfremt radiator slukkes, anbefales det at holde skærpet opsyn med kælder, da fugtbalancen i kælderen vil ændres og forværre de fugtproblemer der er i dag. Ved depot for vicevært sås der tydelig svampevækst fra loft. Det blev oplyst, at det skyldes, at der har været nogle ulovlige installationer hos Roxy, der har afgivet noget vand til konstruktionen. Det blev ligeledes oplyst, at der har været tilkaldt svampeteknikere, der har besigtiget skaderne. Hvorvidt det er undersøgt, om konstruktionernes forsatte bæreevne stadig er intakt vides ikke. Det anbefales, at dette undersøges for at sikre, at der ikke er risiko for et kollaps i etagedæk. Tilstand i den øvrige del af kælderen bør ligeledes kontrolleres. Under alle omstændigheder vil en øget ventilering af kælder være tilrådeligt. Da man herved kunne få bortventileret noget af den fugt man har i kælderen. Anbefalede arbejder Undersøgelse af kælderkonstruktioner Etablering af ventilation i kælder Årstal/beløb i kr. (2013-priser) Senere eller forbedringer 7

8 03 Facade/sokkel Kvaderpuds er revnet og fugtskadet, flere steder slipper puds. Facade trænger til afrensning, puds er revnet og nedbrudt af vejr og ælde Gammel gasudtag kan evt. blændes ved renovering Murværk og puds er revnet og nedbrudt, tidl. fugerep. er ikke lavet i den rigtige farve Puds sålbænk er beskadiget, og der er faldet et stort stykke af 8

9 03 Facade/sokkel Ejendommen har en smuk facadeudsmykning mod gadesiden. Underfacaden er udført med kvaderpuds (felter) og ved 1. til 4. sal samt undertagudhænget, er der detaljerede gesimsbånd. Vinduer er med oppudsede profilerede rammer, og sålbænke blev ved tagrenovering nødtørftigt repareret på overside for at forhindre yderligere forfald, og derved udskyde renovering. Facaderne foreslås renoveret med bevarelse af eksisterende udtryk, således at hhv. pudsede flader og blankt murværk renoveres. Der anbefales puds/ maling med sandkalk af pudsede facadedele for smukkere ensartede facade uden synlige reparationsområder. På overfacaden vil arbejderne omfatte: Afrensning af facader inkl. diverse udsmykninger. Partiel udkrasning af defekte fuger og omfugning af murværk. Forankring med rustfri jern ved revnedannelser. Renovering af puds på gesimsbånd (ved 1. sal og ved 4- sal) samt sålbænke. Reparationer på facadeudsmykning. Sandkalk og kalkvand. På underfacaden vil arbejderne omfatte: Afrensning af facader Renovering af pudsede flader Reparation af facadebeklædning ved Roxy (træ). Maling af facadebeklædning (Roxy) Sandkalk og kalkvand af kvaderpuds/ alternativ maling af samme. Nye støbejernsgriffer (værn/ gelænder) ved kældertrappe. Det anbefales, at gadefacade renoveres inden for relativ kort tid, da omkostningerne til reparation ellers vil stige. Gårdfacaden fremstår pæn og i god stand. Denne blev renoveret i Det forventes ikke, at der skal udføres arbejder de næste 5-10 år, udover evt. enkelte pudsreparationer i på underfacade. Anbefalede arbejder Renovering af gadefacade inkl. stillads Årstal/beløb i kr. (2013-priser) Senere eller forbedringer 9

10 04 Vinduer, 05 Udvendige døre Røde eller hvide vinduer mod baggård Gammelt vindue mod gårdfacade Kældervindue På enkelte vinduer er træ så nedbrudt, at der risiko for, at rude kan falde ud. Pladedøre mod gård trænger til maling 10

11 04 Vinduer, 05 Udvendige døre Vinduer er meget forskellige i stand og alder, da det er de enkelte ejere, der har ansvaret for vedligehold af disse. Dette giver facaden et noget spraglet og uensartet udtryk. På bagsiden er det især udtalt, da der udover forskelle i sprosse- og rammestørrelse også er forskel i farve, både røde og hvide vinduer. Generelt anbefales det, at lade vinduer høre under bygningens fælles vedligehold, da det ofte ses, at vinduer samt kalfatringsfuger ikke bliver vedligeholdt. Samtidig vil et mere ensartet udtryk kunne opnås. Enkelte vinduer er meget gamle og er i meget dårlig forfatning. Det anbefales, at disse skiftes til nye vinduer, inden glasset falder ud af dem. Hoveddøre er på et tidspunkt, udskifte med nye, der ikke umiddelbart passer til bygningens smukke arkitektur og alder. Det anbefales, at bygningens oprindelige udtryk så vidt muligt bevares, da det er svært at genskabe det efterfølgende. Døre er i nogenlunde stand, dog skal de påregnes at malervedligeholdes inden for de næste 2-3 år. Kældervinduer kunne evt. erstattes med nye vinduer eller alternativt med isolerede fyldningsplader. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2013-priser) Maling af hoveddøre og kælderdør Maling af døre mod gård Udskiftning af hoveddøre Senere eller forbedringer

12 06 Trapper Dørene til lejligheder er afsyrede Fugtskader på væg ved trappe til kælder 12

13 06 Trapper Ejendommen har 2 hovedtrapper og 2 køkkentrapper. Der kan dog være mange holdninger til hvordan og ikke mindst hvor godt, man vil vedligeholde sine trapper. Hovedargumentet for at holde dem pæne er, at det er her, man præsentere sin bolig, og her man bydes velkommen hjem. På hovedtrappen er trappeløbene opbygget med trin, stødtrin, vanger, balustre og håndlister i træ. Underløb på trapper og repos er udført med forskalling og puds. Hovedtrapperne er de oprindelige og fremstår generelt i god stand. Døre til lejligheder er formodentlig de oprindelige og er på et tidspunkt blevet afsyrede, hvilket ofte kan bevirke, at træet udtørrer med det til følge, at fyldninger bliver løse, og døren bliver utæt, udover at det rent arkitektonisk ikke rigtig passer til ejendommen som helhed. Det foreslås at trapper renoveres som følger: Trappeløb renoveres ved, at der lægges nyt linoleum med messingforkanter. Vægge og lofter samt træværk inklusive hoveddøre til lejligheder males i samme antal farver som nu. På køkkentrappen er trappeløbene opbygget med trin, stødtrin, vanger, balustre og håndlister i træ. Underløb på trapper og repos er udført med forskalling og puds. Køkkentrapperne fremstår lidt slidte, de er tidligere blevet vedligeholdt. Der ses fugtskader på den nederste af del af trappevægge hvilke formegentligt skyldes, at ejendommen ikke er drænet, samt at den udvendige tjæring af kældervægge er nedbrudt. Her ses afskallet samt løst puds og maling pga. af afsaltning fra murværket. Det foreslås at køkkentrappe renoveres som følger: Såfremt man ønsker at renovere køkkentrappers vægge, lofter, samt træværk i køkkentrapperum pudses efter og malerbehandles, er denne budgetteret som senere forbedring. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2013-priser) Senere eller forbedringer Hovedtrapper væg/ loft, træværk inkl. linoleum med messingforkanter Maling af entredøre til lejligheder Reparation og maling af bitrapper, ekskl. gulve

14 07 Porte og gennemgange Gulv nogle steder forstærket med træ Gulv tidligere forstærket med stål 14

15 07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser Gennemgangsdør er det originale snedkerparti. Fremstår pæn dog noget slidte i lakken. (maling af denne er medtaget under pkt. 05). Loftet i gennemgang samt i cykelkælder er de eneste som ikke er efterisolerede. Det er ikke muligt ud fra denne besigtigelse at sige noget om standen af etageadskillelserne. I 2010 har det være nødvendigt at forstærke et gulv med nyt bærejern, og siden har der været en sammenstyrtning ved et trapperepos. På denne baggrund anbefales det at få foretaget en grundig undersøgelse af etageadskillelse mellem kælder og stueetage (se pris under kælder). Etageadskillelse er tidligere nogle steder forstærket med stål og andre steder med træ. Da gulv i kælder er meget opfugtet, nogle steder er det råjord, er der risiko for, at fugt stiger op i konstruktion med råd, svamp eller korrosion i konstruktion til følge. Det er derfor en god idé løbende at holde øje med tilstanden af kælderen. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2013-priser) Senere eller forbedringer 15

16 09 WC og bad, 10 køkken Utæthed omkring faldstamme kan opfugte etageadskillelse op ad åre give svamp/ råd 16

17 09 WC og bad, 10 Køkken De fleste lejligheder er forsynet med toilet- og baderum i forskellig stand og variation. Det påhviler den enkelte ejer at renovere disse. Det blev konstateret, at en enkelt bolig ikke har bad men udelukkende har toilet. Badeværelser er lavet af beboerne/udlejer selv gennem tiderne. Det er den enkelte lejers ansvar at vedligeholde fuger i badeområderne samt sørge for, at installationer er tætte og funktionsdygtige. Der skal opfordres til, at badeværelsesgulve der har vist sig utætte i forbindelse med tilstoppede afløb får undersøgt/udbedret utæthederne. Alle lejligheder er forsynet med køkken i forskellig stand og variation. Det er den enkelte lejers ansvar at vedligeholde køkkener samt sørge for, at installationer er tætte og funktionsdygtige. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2013-priser) Senere eller forbedringer 17

18 11 Varminstallationer, 12 Afløb, 13 Kloak, 14 Vandinstallationer Bimåler på brugsvand Nyere faldstamme og vandrør Nyere varmeanlæg Varmvandsbeholder burde have været efterset i

19 11 Varmeinstallationer, 12 Afløb, 13 Kloak, 14 vandinstallationer Varmeinstallationer er tidligere renoveret. Årstal for renovering kendes ikke, men varmesystemet syntes at være i god stand. Dog kan det ses, at det er lang tid siden anlægget er blevet serviceret. Det anbefales, at der tegnes en servicekontrakt på varmesystem og varmt brugsvandsbeholder for at sikre, at anlægget kører optimalt og for at rense varmtvandsbeholder for bakterier mm. Afløb syntes ligeledes at være renoverede tidligere, og syntes derfor at være i god stand. Det anbefales, at få kamerainspiceret kloakrør, især da ejendommen påtænker at få lavet et nyt affaldsskur og herved evt. nye belægninger. Især efter de stor skybrud har man flere steder set kloakrør, der har været skudt fra hinanden. Brugsvandsinstallationer er af nyere dato, og der er monteret forbrugsmålere i de enkelte ejendomme. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2013-priser) Service aftale for varmeanlæg TV inspektion af kloak Senere eller forbedringer 19

20 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Individuelle tavler 20

21 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Gasinstallationer synets gode og intakte. Der er ikke noget krav til, at disse serviceres eller kontrolleres. Dog skal gasmåler fjernes og proppes såfremt, at den ikke er i brug. Dette skal udføres af autoriseret håndværker. Ventilation: der er naturlig ventilation på badeværelser, flere boliger har sat deres egen lille mekaniske udsugning. Enkelte boliger har også lavet mekanisk udsugning i køkken, hvilket er en meget god ide, da madlavning generelt påfører bolig en masse fugt. Der er ikke oplyst, at der skulle være nogen kapacitetsmæssige problemer. Der kan konstateres enkelte ulovlige installationer, som det anbefales at få udbedret bl.a. på loftet. I enkelte boliger er der sandsynligvis ikke nok grupper til at dække en moderne families behov. Her må tavler udbygges for den enkelte beboers regning. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2013-priser) Senere eller forbedringer 21

22 18 Øvrige, 19 Private friarealer 22

23 18 Øvrige, 19 Private friarealer; 20 byggeplads Det oplyses, at ejendommen sammen med naboejendommen ønsker at etablere en ny affaldsplads. I den forbindelse er det klogt at undersøge kloak også for naboejendommen, så det sikres, at man ikke tildækker problemer, som man senere får brug for at komme til. ( se under pkt. 17). Anbefalede arbejder Byggeplads Årstal/beløb i kr. (2013-priser) Senere eller forbedringer 23

24 Teknisk rådgivning ved gennemførelse af projekter på ejendommen I fortsættelse af gennemgangen på ejendommen, vil der ofte være ønske om at få gennemført renoveringer eller forbedringer på ejendommen. Renoveringsprojekter bør altid gennemføres med assistance fra ingeniør / arkitekt. Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i at gennemføre projekterne inden for det aftalte budget og til tiden. Vi bestræber os på at finde den helt rigtige løsning, som vi tilpasser jeres ejendom indtil den mindste detalje. I tæt dialog med bestyrelsen aftaler vi byggesagens omfang og forløb lige fra idé og behovsanalyse til eftersyn, før garantien udløber. Herunder kan du se et eksempel på, hvilke opgaver, vi normalt håndterer for ejendommen i et renoveringsprojekt: Udarbejdelse af teknisk og økonomisk forslag til en generalforsamling, herunder budgettal for delopgaver af forskellige omfang samt evt. supplerende arbejder. Indhold og alternativer aftales med bestyrelsen, og tilpasses herefter. Indledende myndighedsbehandling/principafklaring med myndigheder Gennemgang og tilpasning af forslag i henhold til ønsker fra bestyrelsen og evt. administrator Deltagelse på generalforsamling Aftale med bestyrelsen om arbejdets endelige omfang Beboerinformation Projektmateriale for indhentning af tilbud Myndighedsbehandling Indhentelse af underhåndstilbud/licitation fra kvalificerede entreprenører Oplæg/forslag til kontrakt med entreprenør Fagtilsyn med arbejdets udførelse og kvalitetssikring Byggeledelse/byggemøder Opfølgningsmøder med bestyrelsen efter aftale Iværksættelse af ekstraarbejder indenfor aftalt budget Godkendelse af entreprenørens fakturaer samt månedlig budgetopfølgning Afholdelse af afleveringsforretning Afsluttende byggeregnskab Afholdelse af 1 og 5 års eftersyn Forløbet af byggesager kan altid tilpasses til netop jeres ønsker og behov. 24

25 Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i renovering og vedligehold af boligejendomme, som f.eks. kan omfatte: Tagudskiftning Vinduesrenovering, restaurering eller udskiftning Facaderenovering Vandinstallationsudskiftning Faldstammeudskiftning Centralvarme / fjernvarme Indeklima / ventilation Gasinstallationer Energistyring Kloak renovering Fugtsikring Altaner Gårdmiljø Brandalarmering Altanlukninger Badeværelser Køkkener Vaskeri Alarmer Solvarme Elevator Tagboliger Affaldshåndtering Herudover efterspørger andels- og ejerforeninger oftest vores husrådgiver funktion med arkitekt og ingeniør rådgivning og hjælp i forbindelse med: Andelsvurderinger Bygningsdrift og mindre ombygninger i ejendommen Fugtproblemer (bl.a. opstigende i fundament eller kældergulv) Risikostyring og forsikringsskader Skimmelsvamp Rør og afløb Revner Utætheder ved tag, facade, vinduer, rør, kælder Efterisoleringsbehov og -muligheder samt besparelse Thermografi En metode til påvisning af f.eks. mangelfuld isolering og dårlige konstruktioner, fugt samt varmerør (utætheder og kuldebroer) Energimærkning (EMO) Myndighedhedskrav og tilskudsordninger Syn og skønssager Leverandør- og håndværkerstyring Byggeteknisk hot-line Opfølgning og rutiner for viceværter 25