Vedligeholdsgennemgang AB J.M. Thorvald 1961 Frederiksberg C

Transkript

1 Vedligeholdsgennemgang AB J.M. Thorvald 1961 Frederiksberg C Gaihede a/s Trekronergade 126 H, Valby tlf: cvr: info@gaihede.dk November 2009

2 Vedligeholdsgennemgang AB J.M. Thorvald Forslag om vedligeholdsarbejder mv. Generelt om gennemgangen November 2009 Gaihede a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, trapper, vinduer, kælder mv. for at få registreret omfang af tilrådelige renoveringsarbejder. På baggrund af dette, er der af Gaihede a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning - herunder tekniske og økonomiske overvejelser. Renoveringsopgaverne, kan ikke udskydes uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller acceptere, at bygningsdele tager skade. Om budgettal Alle budgettal er beregnet på grundlag af priser fra V & S byggedata og erfaringstal fra tilsvarende arbejder Alle budgettal er angivet med forbehold for efterfølgende indhentning af tilbud fra håndværkere Budgettallene er beregnet i forventede 2010 priser Ejendomsdata AB J.M. Thorvald J.M. Thieles Vej 2A og Thorvaldsensvej 8-12, Frederiksberg Opført i etager + kælder og tagetage Samlet boligareal 5173 m² 35 Boliger Samlet erhvervsareal 73 m² Gaihede a/s Trekronergade 126 H, Valby tlf: cvr: info@gaihede.dk Overordnet konklusion Generelt er tilstand af ejendommen på niveau med tilsvarende ejendomme af den alder. Beboerne opretholder et godt niveau af indvendig vedligehold i lejligheder. Ejendommen står over for renoveringsarbejder i de kommende år.

3 På følgende områder bør der foretages særligt vedligehold /renoveringsarbejder de kommende år: Tag og skorstene Facader Konstruktioner og sokkel i kælder Vedligehold på vinduer Vedligehold VVS-installationer Vedligehold/renovering altaner Konstruktion under terrazzo på trapper Evt. vandbesparende og energimæssige tiltag Evt. supplerende undersøgelser el-installationer og kloak

4 Samlet økonomi Bemærk: Omkostninger til administrator, finansieringsomkostninger og evt. øvrige bygherreomkostninger er ikke medregnet. Alle delpriser er eksklusiv moms. Budget for diverse opgaver til udførelse på ejendommen AB J.M. Thorvald Bygningsdel Tag Ejendommens eksisterende tag er mod gade oprindeligt tegltag (glaserede tegl), mens der mod gården er udskiftet til tag i bølgeeternit (med indhold af asbest). Taget er generelt i en stand, hvor en renovering er nært forestående. Taget har flere utætheder og eternittagplader mod gården er i ringe stand med utætheder i samlinger samt revner og huller i plader mv. Skorstene er i meget ringe stand, hvorfor der snarest skal ske renovering af disse for at sikre mod nedstyrtning. Tegldelen af taget fremstår med løs understrygning/overstrygning og partielt defekte sten og manglende bindere. Generelt er der ikke undertag under hverken tegl eller eternit. Ejendommen har oplyst, at det ønskes at udskyde tagrenoveringen et par år endnu, hvorfor der i år gennemføres midlertidige reparationer for at lukke konkrete utætheder og sikre mod nedfald. Samtidig renses og repareres tagrender. Dette bør følges op med tilsvarende taggennemgang årligt. Budget for årlig taggennemgang: Skorstenene bør renoveres straks med ommuring ned til taget og ny top i beton. Udførelse efter nærmere aftale. For at gennemføre dette, er det nødvendigt at opsætte stillads op til hver skorsten, hvilket udgør en væsentlig del af udgiften. Budget for ommuring skorstene: Generelt anbefales det at planlægge en komplet tagrenovering til udførelse indenfor 3-5 år. Såfremt foreningen af økonomiske eller andre årsager vælger at udskyde renovering af taget, eller gennemføre f.eks. gård alene, bør der foretages midlertidige tiltag for sikring mod yderligere forfald, svampeskader og risiko for nedfald fra taget og omkringliggende konstruktion. Dette kan planlægges med husingeniøren efter nærmere aftale. 1

5 Tag (fortsat) Det anbefales at planlægge komplet renovering af taget omfattende: Nedrivning af bølgeplader, tegltag og øvrig tagbelægning og lægter mv. Stikprøveudtagning for svampe og insektangreb i tagkonstruktion Opretning af tag Etablering og udlægning af undertag Efterisolering iht. nye regler Nye lægter Nye glaserede/engoberede teglsten Reparation af trækonstruktioner Renovering af tag på karnapper Renovering og efterisolering kviste Renovering af brandkarme mv. Nye tagrender/rendejern og nedløb i zink Udskiftning af tagvinduer Nye hætter og zinkinddækninger Opsætning, leje og demontering af stillads med overdækning af arbejdsområdet Budget for komplet tagrenovering: Facader Facader fremstår med blankt murværk og pudsede/malede flader. Mod gården er der blankt murværk på overfacade og pudset/udkastet puds på underfacade. Mod gaden er facaden pudset og malet. Det blanke murværk på gårdfacaden fremstår generelt pænt, dog med partielle revnedannelser, løse fuger og generel tilsmudsning. Gadefacaden fremstår umiddelbart pæn, men der er mange steder i bånd, hovedgesims og ved sålbænke revnedannelser og løs puds. Dette medfører forskellig grad af opfugtning af underliggende murværk og deraf følgende forringet levetid og risiko for yderligere forfald og nedfald af løse dele. Enkelte steder ses grafitti. 2

6 Facader (fortsat) Facaderne er ikke i en tilstand, hvor man normalt vil iværksætte en komplet renovering, medmindre foreningen også ønsker høj kosmetisk værdi. Men der bør dog minimum afsættes beløb til murerreparationer af de værste revner, både på gård- og gadesiden, så levetid opretholdes bedst muligt. Det anbefales, at reparationer skal laves samtidig med arbejder på vinduer, hvilket kan give en god besparelse på stilladsomkostningerne. I nedennævnte budget er det forudsat, at arbejderne udføres fra stillads, som skal opsættes for vinduesarbejder, dog med tilpasninger af stillads lokalt. Det kan naturligvis overvejes, af kosmetiske hensyn, at udvide facaderenovering til at være med komplet omfugning af det blanke murværk og komplet renovering og maling af gadefacade og underfacade mod gården. (Ikke medtaget i nedennævnte budget.) Det understreges, at facaderenovering kan varieres i tidspunkt og omfang, alt efter ønske om ejendommens udseende. Plan for midlertidig reparation af revner mv., som giver risiko for opfugtning og yderligere skader på underliggende konstruktioner og murværk bør laves i samarbejde med ingeniøren. De partielle reparationer bør i hovedtræk omfatte: Partiel udkradsning af fuger og revner i blankt murværk overfacade mod gård Partiel omfugning af murværk Partielle reparationer på bånd og sålbænke Forankring med rustfri jern ved revnedannelser Murerreparation af bånd på facader Renovering/puds/filsning af hele gårdfacaden samt underfacade mod gade Malerreparationer på pudsede flader og bånd (vil variere lidt i farven) Afdækninger og afspærringer Stilladsomkostninger Budget for facadereparationer mod gade: Budget for facadereparationer mod gård:

7 Altaner Altaner mod gade fremstår i pæn stand efter en renovering for nogle år tilbage. Øverste altaner over karnapper bør løbende overvåges, og det kan forventes at disse skal renoveres indenfor de næste 2-5 år. Budget for renovering af øverste altaner over karnapper: (Der kan eventuelt opnås besparelse ved udførelse sammen med andre arbejder fra stillads). Altanerne mod gården fremstår med revner og defekt beton. Der er tydelige tegn på igangværende og begyndende korrosion af bærejern og deraf følgende defekt beton og skader på omkringliggende konstruktion. Det anbefales at disse renoveres snarest for at minimere skaderne på øvrige konstruktion og have mulighed for stadig at redde det meste af konstruktionen. Renovering skal omfatte afhugning af løs beton, renovering/partiel udskiftning af jern, afrens og malerrenovering af rækværk, betonrenovering, epoxybelægning og reparationer på omkringliggende murværk. Budget for renovering altaner mod gården: Alternativt til samlet renovering kan være at udvælge de værste, og tage disse først. Dette vil være lidt dyrere, og begyndende skader/følgeskader på de øvrige begrænses ikke. Endelig vil det også være muligt at opsætte helt nye altaner. Budget for dette vil være ca. kr ,- ekskl. moms afhængig af design og materialevalg. 4

8 Vinduer og døre Ejendommen har forskellige typer vinduer. Generelt er der mod gården træ/termovinduer, medens der mod gaden er trævinduer kombineret af enkeltlag og forsatsvinduer med termoruder. Vinduer i kælder er generelt med enkeltlagsglas og hovedsalig de oprindelige. På hovedtrapper er der vinduespartier med blyindfattede ruder. Vinduerne i lejligheder mod gården, herunder altandøre, bør males indenfor de kommende par år, hvis de skal bevare deres levetid. Budget for malerrenovering af vinduer i lejligheder mod gården: Vinduer på køkkentrapper er af enkeltlags glas. Disse er i en stand hvor restaurering vil være omkostningsfuld, og set i sammenhæng med at øvrige vinduer er træ/termo anbefales det at skifte disse. (Tidspunkt er afhængig af, hvor meget disse bruges og ønske om generel komfort, udseende og energiforhold) Budget for udskiftning af vinduer på køkkentrapper: Kældervinduer er i ringe stand og generelt med enkeltlags glas. Ligesom køkkenvinduer bør disse udskiftes. Principielt bør det gøres nu, da de er defekte, omvendt bliver de ikke meget værre de kommende år. (Tidspunkt er afhængig af, hvor meget disse bruges og ønske om generel komfort, udseende og energiforhold) Budget for udskiftning af kældervinduer:

9 Vinduer og døre (fortsat) Vinduer mod gade er lavet med enkeltlag yderst og termoforsatsruder. Vinduerne er af træ. Generelt skal træet malervedligeholdes nu for at bevare levetid. Der har indenfor de seneste år været gennemført udskiftning af mange termoruder, men det kan konstateres, at der er flere termoruder, der er punkteret samt, at der generelt er problemer med kondensering på de yderste ruder. Vinduerne har ikke ventilationsspalter. Der kan konstateres væsentligt omfang af punkterede termoruder, defekte lister, og generelt manglende vedligehold. I betragtning af vedligeholdsstanden og funktionen af disse anbefales det at udskifte vinduer til nye f.eks. træ/termo kombinationsvinduer, der ligeledes reducerer udgifter til fremtidigt vedligehold væsentligt, og har bedre energikvaliteter. Budget for udskiftning af vinduer til nye træ/termo med ventilationsspalter: (budget kan variere efter funktionaliteter mv.) Forretningsvinduer mod gaden er glaspartier med døre og indfatning i træ. Træværk trænger til malervedligehold, hvis disse skal bevares. Budget for malerrenovering og snedkerreparation af vinduespartier i butikker: De blyindfattede vinduespartier på trapper er tidligere blevet malervedligeholdt ved simpel maling af overfalden. Disse vinduer er af høj arkitektonisk værdi, og bør bevares. Der anbefales en komplet restaurering med fuld afrensning, omkitning, maling osv. af disse indenfor de næste 5 år. Budget for restaurering af blyindfattede vinduespartier på trapper:

10 Vinduer og døre (fortsat) Portene til gennemgang bør malervedligeholdes og snedkerrepareres på begge sider. Budget for malervedligehold og snedkerreparation af porte: Døre mod gade og gård bør malervedligeholdes udvendig. Rent udseendemæssigt kan det gøres med det samme, men teknisk kan arbejdet forskydes indenfor de næste 5 år. Budget for malerrenovering af døre til trapper:

11 Kælder Ejendommens kælder fremstår generelt i en stand svarende til andre ejendomme på denne alder. Der er dog på ydervægge en generel påvirkning af fugt fra den omkringliggende jord, hvilket giver afskallende puds og generel fugt på ydervægge og underfacader. Der er partielle revner i betongulv og på ydervægge partiel løs puds / defekt murværk. Der er etableret partiel varme og ventilering i kælder, hvilket sørger for en generel tilfredsstillende fugtsituation i kælder. Dette afhjælper imidlertid ikke problemerne med fugt i ydermurene. Der bør over tid foretages aktiviteter, der kan nedbringe fugt i soklen, så der ikke opstår yderligere problemer i konstruktioner og forringet levetid af facader. Den løbende erodering af sokkel er nået til et punkt, hvor renovering er tilrådelig indenfor en overskuelig årrække. Derfor foreslås gennemført aktiviteter for at forbedre fugtsituationen i kældrene, og sikre soklens og konstruktionens fremtidige levetid. Der bør løbende i sammenhæng med fejning af fortov gennemgås for oprensning og funktion af afløb i lyskasser. Generelt bør løbende ryddes ud i oplag, så risiko for skimmeldannelse i kælderen reduceres. Det foreslås at renovere trapper/trin, etablere omfangsdræn og renovere sokkel under jord, samt udføre gennemgang og kontrol af ventilering/varme. Renovering af sokkel og omfangsdræn med følgearbejder: Arbejderne vil omfatte: Opgravning og optagning af trapper mv. Renovering eller nedlægning af lyskasser. Berapning og reparation af kældervægge og fundament udvendig Montering af drænplade med kantliste (evt. efterisoleringsløsning) Udlægning af omfangsdræn tilsluttet kloak Montering af pumpebrønd Miljøteknisk vurdering af evt. forurenet jord Reetablering af belægninger og udvendige trappetrin (herunder trappe mod gården) Budget for renovering sokkel og dræn mod gade: Budget for renovering sokkel og dræn mod gård:

12 Kælder (fortsat) Gennemgang af ventilering og varme i kældre: Eksisterende ventilering og varme i kælder bør gennemgås for funktion, så det sikres, at der er bedst mulige forhold med de eksisterende anlæg, som generelt vurderes at være tilstrækkelige. Hvis det skønnes nødvendigt, kan man overveje at lave supplerende ventilering og varme i enkelte rum ved radiatorer samt trækventiler eller anden form for naturlig ventilering. Det anbefales at lave ventilationsspalter i alle nye vinduer i kælderen. Budget for gennemgang varme og ventilering i kælder: (Ekskl. evt. supplerende tiltag) Nedtagning af plader på kældervægge i møderum samt pudsreparation af kældervægge, gulv og lofter: Hvordan kælderrum skal anvendes og fremstå, er en smagssag og foreningens valg. Derfor er der ikke i dette skema behandlet forskønnende tiltag som f.eks. malerbehandling, ligesom andre forslag kan fremsættes, såfremt foreningen ønsker en særlig præsentabel kælder eller specialfunktioner i udvalgte rum. Imidlertid bør der afsættes beløb til pudsreparationer på vægge indvendig, når fugtsikring udefra er udført samt nedtagning af plader i organisk materiale, da dette giver øget risiko for skimmeldannelse. Budget er afhængig af omfang/udfaldskrav, og er et afsat beløb til behandling af de værste steder først. Budget for reparationer mv. i kælder: Budget for nedtagning af plader og efterfølgende reparation af væg i møderum: (kan efter evt. kontrol måske udskydes i tid) Bærejernene under porten er partielt rustangrebne. Det anses ikke relevant at udskifte alle, men der bør foretages en partiel udskiftning, afrensning og rustbeskyttelse af de jern, som skal kunne holde mange år endnu. Budget for partiel renovering af bærejern under port:

13 Trapper og opgange Ejendommens fortrapper er i god stand med linoleum/træ på trappetrin og originalt malet/lakeret træværk. Hvordan man ønsker, at trapperne skal fremstå, er naturligvis en smagssag. Der bør afsættes beløb f.eks. hvert andet år til pletreparation og mindre skader. Budget for løbende reparationer hoved- og køkkentrapper: Linoleums levetid kan forlænges, og udseende kan løbende forbedres, hvis der laves imprægnering/polering f.eks. hvert 5. år. Budget for imprægnering/ polering hovedtrapper: Nederst på hovedtrapper kan ses revner i terrazzo. Disse skyldes med overvejende sandsynlighed korrosion i underliggende bærejern. Dette bør renoveres ved opskæring og udskiftning eller renovering af underliggende jern, alt efter i hvilken grad, jern er korroderede. Budget for renovering jern og reparation terrazzo: (Budget er afhængig af i hvilket omfang underliggende konstruktion er skadet). 10

14 VVS-installationer Ejendommens ældre varmeinstallation er i en stand, der ved normalt vedligehold kunne holde mange år fremover. Der er lavet tiltag på anlægget med reguleringsventiler i kælder og udskiftning af teknikrum. Det bemærkes dog, at der er tale om et ældre et-strenget anlæg med mange radiatorer placeret midt i bygningen, og der ikke er radiatorer i alle rum. Foreningen kan på sigt overveje at skifte til mere moderne anlæg for bedre komfort og energiudnyttelse. Radiatorer er forsynet med fordampningsmålere, som med tiden vil blive forlangt udskiftet af målerfirma. Budget for evt. udskiftning til digitale målere: Der er rapporteret om lokale problemer med at få varme i nyere radiatorer, som har ændret placering. Det kan være vanskeligt at få indreguleret et gammelt et-strenget anlæg, så der kommer tilstrækkeligt tryk og vandmængde i alle radiatorer særligt der, hvor der er monteret ventiler og andre komponenter med trykfald. Foreningen bør dog afsætte beløb for gennemgang og afhjælpning af disse lokale problemer. Budget for lokal afhjælpning af manglende varme på radiatorer: (Det kan ligeledes overvejes at supplere med radiatorer i rum, hvor disse mangler.) I varmecentral er der behov for generel gennemgang af ventiler, teknisk isolering og kontrol af indregulering af automatik. Varmecentralen er ligeledes i en stand, hvor ejendommen ved normalt vedligehold vil kunne forvente en levetid på over 10 år. Budget for løbende service på varmecentral og varmeanlæg ved VVS-installatør:

15 VVS-installationer (fortsat) Ejendommens installation for brugsvand er i galvaniseret jern, og er ikke skiftet komplet. Det meste af installationen er ikke synlig, da den er placeret i rørkasser eller tilsvarende. Det er oplyst, at foreningen ikke har generelle problemer med tryk på vandet eller sprungne vandledninger. Det anbefales løbende at overvåge og reparere på installationen og overveje komplet udskiftning af kælderledninger og koldt brugsvand om ca år, evt. samtidig med udskiftning af resterende faldstammer. Faldstammer er udført i støbejern, og der er løbende udført reparationer/partielle udskiftninger med forskellige materialer. Faldstammer er ligeledes for en stor del skjult. Det er fra bestyrelsen oplyst, at der ikke generelt er problemer med utætte eller tilstoppede faldstammer. Der er dog enkelte steder synlige tegn på dels tæringer og dels overfladerust. Ligesom for vandinstallation anbefales, at installation løbende overvåges og repareres med minimalløsninger, og man om ca år foretager udskiftning af resterende ikke udskiftede faldstammer, evt. samtidig med brugsvand. Budgettal er forbundet med stor usikkerhed om omfang af tidligere udskiftninger, og der bør inden gennemførelse foretages gennemgang for afdækning af omfang. Ligeledes skal omfang af bygningsarbejder besluttes. Budget for løbende reparationer på vand- og afløbsinstallationer: For at få et mere nuanceret billede af evt. problemer/tæringer mv. på koldtvandsinstallationerne, kælderledninger og faldstammer, kan gennemføres supplerende destruktive undersøgelser og spørgeskema-undersøgelse efter nærmere aftale. Naturlig ventilering: Badeværelser og køkkener er forsynet med kanaler for naturlig ventilation. De enkelte beboere bør være opmærksomme på ikke enkeltvis at tildække eller montere uegnede komponenter som f.eks. emhætter uden at konferere dette med bestyrelse/tekniker. Kanaler bør renses og kontrolleres for funktion. Budget for rens af ventilationskanaler:

16 Andet El-installationer: Foreningen oplever ikke særlige problemer med el. Der er 380 V i alle lejligheder. Enkelte steder ses dog uregelmæssigheder i fællesarealer. Der bør foretages gennemgang af fælles el-installationer af aut. el-installatør. Budget for el-gennemgang: (Ekskl. evt. afhjælpning af ulovligheder/skader) Kloak: Ejendommen oplever ikke generelle problemer med kloak eller rotter. For at afdække om der alligevel er brud eller defekte dele på kloakken, kan gennemføres TV-inspektion af kloakken enten stikprøvevis eller komplet. Budget for TV-inspektion af kloak: Energi/miljø: Ejendommen bør overveje at lave løbende energi- og miljømæssige er, herunder særlig opmærksomhed på el-forbrug i fællesarealer, styring og regulering af varmeanlæg / radiatorer, vinduer med enkelt glas, bygningsisolering og vandforbrug. Nærmere forslag til dette samt lovpligtig EMO-rapport kan bestilles hos husingeniøren. Uforudselige Rådgiver I alt ekskl. moms Moms I alt inkl. moms