Direkte krav ved fast ejendom - Recourse to a prior party in regards to real estate

Transkript

1 Direkte krav ved fast ejendom - Recourse to a prior party in regards to real estate

2 Bachelor projekt, 6. semester Titelblad Projektets titel:! Direkte krav ved fast ejendom Fag:!!! Formueret - Obligationsret Omfang:!! 57 normalsider Vejleder:!! Carsten Munk-Hansen Navn:!!! David Kjølby Larsen!!! -! studie nr.! !!! Rasmus Claus Laugaard Pedersen! -! studie nr.! Afleveringsdato:! 16. maj af 58

3 1. Indledning! Emne! Afgrænsning! 6 2 Metodeovervejelser! Metode - den retsdogmatiske metode! Projektets opbygning! Retskilder! Lov og forarbejder! Retspraksis! Litteratur! 10 3 Beskrivelse af det direkte krav! Direkte krav! Teoretiske opfattelser af retstilstanden! Cessionssynspunktet! Retsbrudstilfældet! Kontraktsafhængigt retsbrudsansvar! Det direkte ansvar - blandingsteorien! Valg mellem flere regelsæt - konkurrencelæren.! Forældelse! Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom! Mangler! 20 4 Retstilstanden og teorier! Indledende retspolitisk vurdering af det direkte krav! Analysens objekt! Cessionssynspunktet! Indledning! Aftalt cession! Cessionssynspunktet i retspraksis! 26 3 af 58

4 4.3.3 Sammenfattende! Retsbrudssynspunktet! Retsbrudssynspunktet over for kontraktsafhængigt retsbrudsansvar! Retspraksis! Retsbrudssynspunktet over for private! Sammenfattende! Kontraktsafhængigt retsbrudsansvar! Sammenfattende! Blandingsteorien! Sammenfattende! 51 5 Konklusion! English Abstract! 55 7 Litteraturliste! 57 4 af 58

5 1. Indledning Der udveksles hver eneste dag en betydelig mængde ydelser parter imellem, og den enkelte parts retsstilling fastlægges i den forbindelse typisk af en aftale samt baggrundsretten. Såfremt en part har købt et aktiv, der senere viser sig at være mangelfuldt eller lignende, vil det således med udgangspunkt i en konkret aftale og baggrundsretten blive afgjort, om den ikke-misligholdende part kan rejse et krav over for sin medkontrahent. Under betegnelsen direkte krav behandles imidlertid tilfælde, hvor en fysisk eller juridisk person, C, ønsker at rette et krav mod en anden fysisk eller juridisk person, A, uden at der foreligger et aftaleforhold mellem dem men således, at et aktiv gennem en eller flere kontraherende parter er overført fra A til C. Et eksempel på en sådan konstruktion er, at en sælger, A, overdrager en mangelfuld ejendom til B, Hvorefter B videresælger den faste ejendom til C. Såfremt manglerne ved den faste ejendom påfører C et tab, og hvis A er årsag til dette tab, vil C kunne rette et krav direkte mod A, efter nogle mere eller mindre fastsatte principper fra retspraksis. Som følge af at retspraksis på området for direkte krav ikke er entydigt, har dette område været genstand for stor opmærksomhed i den juridiske teori. Da muligheden for direkte krav kan være særdeles relevant i mange tilfælde, har området ligeledes stor praktisk relevans. Området for direkte krav har sin oprindelse i den almindelige obligationsret, hvor udgangspunktet om kontrakters relativitet tilsiger, at en fysisk eller juridisk person ikke kan støtte ret på en aftale, som vedkommende ikke er part i. Det er dog fundet nødvendigt at fravige dette udgangspunkt i tilfælde, hvor hensynet til den erstatningssøgende vejer tungere end hensynet til princippet om kontrakters relativitet. De juridiske teoretikere har gennem tiden anført en række synspunkter, som et direkte krav kan støttes på. De to mest anerkendte teorier går på, at et direkte krav kan støttes på reglerne om erstatning uden for kontrakt, retsbrudssynspunktet, eller på en indtrædelse i misligholdelsesbeføjelser, cessionssynspunktet. 5 af 58

6 1.1 Emne Der er i teorien generel enighed om, at området for direkte krav er præget af usikkerhed. Som følge heraf, vil dette projekt indeholde en analyse af retstilstanden på dette område. I den forbindelse vil de momenter, der hersker usikkerhed omkring, blive belyst, hvilket vil ske med udgangspunkt i de synspunkter, som direkte krav traditionelt støttes på. 1.2 Afgrænsning I nærværende fremstilling vil emnet blive afgrænset til at omhandle direkte krav rejst af erhververe af fast ejendom i anledning af faktiske mangler ved denne. På baggrund af den retsdogmatiske metode vil gældende ret i forhold til direkte krav søges klarlagt, særligt med henblik på om de af teoretikerne opstillede synspunkter afspejles i retspraksis. Hvad er der sikkert belæg for i retspraksis og hvad er der usikkerhed om. Fast ejendom var et af de første retsområder, hvor direkte krav blev anerkendt af domstolene, hvilket betyder at der er en langvarig praksis på området. 1 Faste ejendomme er ofte kostbare aktiver, der består i mange år og bevarer en høj værdi, hvorfor denne ofte vil passere flere omsætningsled. I fremstillingen redegøres der for de fire teorier for direkte krav, som er behandlet i den juridiske litteratur, det vil sige retsbrudssynspunktet, cessionssynspunktet, det kontraktsafhængige retsbrudsansvar og teorien om det direkte ansvar. Der vil blive sondret mellem private og professionelle omsætningsled, og nuanceforskellene mellem disse vil blive berørt. De forskellige omsætningsled kan være private købere og sælgere, private selvbyggere, professionelle byggevirksomheder, hoved- og underentreprenører eller selskaber, der køber ejendomme med henblik på videresalg. I analysen vil der være særlig fokus på, hvilke hensyn domstolene lægger vægt på i deres afgørelser. Det vil herved forsøges klargjort, hvorvidt retspraksis er konsistent, eller om retspraksis i højere grad bærer præg af rimelighedsbetragtninger. Det direkte krav kan optræde i forskellige skikkelser. Der er i teorien argumenteret for, at direkte krav skal kunne fremsættes som forskellige obligationsretlige misligholdelsesbeføjelser - f.eks. som et direkte krav om afhjælpning. 2 Fremstillingen vil imidlertid kun 1 Jf. Bryde Andersen, Lookofsky, Obligationsret I, s Jf. Ulfbeck, 2000, Kontrakters Relativitet, s af 58

7 behandle de misligholdelsesbeføjelser, der traditionelt set bliver anerkendt af domstolene, nemlig erstatning og forholdsmæssigt afslag. I afsnit 3.3 redegøres der for de almindelige regler for forældelse i relation til direkte krav. Forældelse rejser på området for direkte krav nogle komplekse spørgsmål i relation til forældelsesfristens begyndelsestidspunkt, dette vil af afgrænsningshensyn ikke blive underkastet yderligere behandling. 7 af 58

8 2 Metodeovervejelser 2.1 Metode - den retsdogmatiske metode Emnet vil blive behandlet ud fra den retsdogmatiske metode. Retsdogmatikken er en retsvidenskab, der har til formål at beskrive, fortolke, analysere og systematisere gældende ret. 3 Derved gøres det muligt at klarlægge, hvorledes retstilstanden er på et givent retsområde, og fastslå hvilke principper, der regulerer området. Målet med fremstillingen er at undersøge hvilke hensyn og afvejelser domstolene lægger til grund, og herigennem undersøge om teorien på området finder anvendelse. Derfor vil der i denne fremstilling blive beskrevet og redegjort for de almindelige teorier på området, hvorefter retspraksis om direkte krav ved fast ejendom vil blive analyseret. Dette vil primært ske med udgangspunkt i retspraksis, de i litteraturen fremsatte teorier, og artikler der beskæftiger sig med direkte krav, herunder særligt i forhold til fast ejendom. Området for direkte krav er ikke reguleret ved lov, og retspraksis udgør derfor den vigtigste retskilde. Ved gennemlæsning af retspraksis fornemmes en tydelig inspiration og lånelyst fra den juridiske litteratur, og dette skaber en interessant diskussion, om hvorvidt juridisk litteratur skal tillægges større værdi, når man behandler et ulovreguleret område. Udgangspunktet må være, at den juridiske litteratur tillægges den værdi, som traditionen tilsiger, hvorefter litteraturen officielt ikke anses som en retskilde, men domstole kan inspireres af argumenter og anskuelser fra litterære kilder. Tilstanden kan anskues som en hønen og ægget -situation, hvor det kan være svært at gennemskue, hvad der kom først. Dommerne med deres kendelser, eller litteraturens forfattere med deres anskuelser og opfattelser af teorier om direkte krav. Der vil i fremstillingen benyttes forkortelser til omsætningsledene, dvs. købere, entreprenører, bygherrer, sælgere, mv. De vil blive omtalt under betegnelserne A, B, C, D, efter hvornår de i sagen er sat i forbindelse med den faste ejendom, der er genstand for diskussion. Dette giver en god oversigt ift. kronologien ved et overdraget aktiv og de i sagen relevante parter. 3 Jf. Munk-Hansen, Rettens grund, side 95. smh. Wegener, Juridisk metode, side af 58

9 2.2 Projektets opbygning I fremstillingens kapitel 3 beskrives det direkte krav, og der redegøres for, hvilke teoretiske opfattelser der er på området. Hernæst berøres reglerne om forældelse, lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og mangelsbegrebet i obligationsretlig forstand. I kapitel 4 bliver teorierne analyseret og sammenholdt med retspraksis. Det udledes, hvordan teori og retspraksis korresponderer. Kapitel 5 indeholder fremstillingens konklusion, og kapitel 6 indeholder et engelsk abstract, der kort referer projektets hovedpunkter. 2.3 Retskilder De kilder der vil blive anvendt i forbindelse med den indledende, redegørende, og beskrivende del, er hovedsagligt den juridiske litteratur om direkte krav. I analysen vil retspraksis være det primære objekt for analysen. Når et givent retsområde ikke er reguleret ved lov, hvilket er tilfældet for direkte krav, er den primære retskilde den foreliggende retspraksis. Denne dommerskabte ret er derfor grundlaget, hvorfra man må fortolke nogle specifikke regler eller generelle principper vedrørende direkte krav. Direkte krav er omtalt i visse love og forarbejder, men disse kan næppe tjene som en retskilde jf. afsnittet nedenfor. Det kan siges at retspraksis overtager lovens plads som den primære retskilde, og dette lukker op for en interessant diskussion om, hvorvidt den juridiske litteratur så følger med op ad rangstigen og bliver en vigtigere retskilde. Denne diskussion vil blive taget i afsnittet nedenfor Lov og forarbejder Det er i de danske lovtekster og forarbejder, muligt at støde på begrebet direkte krav. Eksempelvis er der i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom 2, stk. 7, omtalt direkte krav. Der er også andre eksempler på, at direkte krav er omtalt eksempelvis i AB92 5, stk. 5. LFFE og AB92 er ikke primære retskilder i projektet, da reglerne kun giver adgang til at rette et krav direkte efter almindelige regler. Bestemmelserne slår således blot fast, at det ikke er udelukket at rette et direkte krav. Der er dermed ikke hjemmel til at rejse et direkte krav. Lovteksterne tager ikke nærmere stilling til, hvordan direkte krav kan rettes, og indeholder heller ikke nogen stillingtagen til, hvilke materielle betingelser der skal være opfyldt. Derfor er loven i denne fremstilling ikke den 9 af 58

10 primære retskilde, da den ikke fastlægger begrebet direkte krav eller regulerer muligheden for at rejse direkte krav Retspraksis Området for direkte krav er ulovbestemt, og derfor kommer den dommerskabte ret til at spille en særlig rolle. Retspraksis bliver hermed den vigtigste retskilde, hvori retsanvenderen må forsøge at analysere regler og principper ud fra de argumenter og præmisser domstolene angiver. I retspraksis er der en lang tradition for at anerkende direkte krav, og der ses således domme om direkte krav ved fast ejendom tilbage til I analysen af retspraksis vil der blive lagt særlig vægt på nyere domme i overenstemmelse med almindelig retskildelære. Ved analyse af dommene belyses hvilke hensyn der lægges til grund, når et direkte krav indrømmes ved de danske domstole. Herigennem vil der kunne konkluderes, hvorvidt området bærer præg af forudsigelighed, eller om retstilstanden er uklar, og dermed skaber en ringere retssikkerhed for den enkelte aktør. Der vil særligt blive lagt vægt på de domme, der vurderes at have størst præjudikatværdi, og må anses for at være toneangivende på området Litteratur Den behandlede litteratur har hovedsageligt sit udspring i værker om obligationsret og fast ejendom i national kontekst. Der er ydeligere medbragt artikler fra ugeskriftet, da der er væsentlige bidrag at hente her. Der er søgt en afbalanceret anvendelse af materialet. 10 af 58

11 3 Beskrivelse af det direkte krav 3.1 Direkte krav Den almindelige obligationsret regulerer det forhold, at to parter har indgået en aftale, og afgør hvad der i den enkelte situation er en kontraktmæssig ydelse. Det klare udgangspunkt er, at aftaler kun får retskraft mellem de involverede parter. Dette kaldes relativitetsprincippet eller princippet om kontrakters relativitet. 4 Dette er en grundpille i formueretten, som medfører, at parter har et overblik over hvilke pligter de påtager sig og hvilke rettigheder de opnår. Det giver parterne mulighed for at vurdere risici og omkostninger ved deres aftaler, og dermed indrette aftalens indhold herefter. Det direkte krav adskiller sig derved, at kravet opstår mellem to personer, som ikke har indgået en aftale. Der er således tale om en afvigelse fra relativitetsprincippet. Hvor et formuegode er solgt flere gange, kan det være relevant at rejse et krav mod et tidligere led i omsætningskæden. Situationen kan eksemplificeres derved, at A sælger et aktiv til B, der sælger aktivet videre til C. Hvis ydelsen senere viser sig ikke at være kontraktsmæssig, er der tilfælde, hvor C kan rette sit krav direkte mod A. Dette er særligt nærliggende i tilfælde, hvor B er insolvent eller lignende. Der refereres undertiden i litteraturen til direkte krav som ʻspringende regresʼ. Som omtalt ovenfor er udgangspunktet kontraktens relativitet, hvor en køber C retter et eventuelt krav mod sin medkontrahent B, som herefter må søge regres mod den, som solgte det mangelfulde aktiv til at starte med, A. Det direkte krav kan derfor anses som et tilfælde, hvor køberen C springer et eller flere omsætningsled over og indtræder i mellemledet Bʼs regreskrav mod A. Da det direkte krav imidlertid også opstår i tilfælde, hvor der ikke er tale om et regreskrav gennem aftalekæder, anses termen ʻspringende regresʼ for til tider at være misvisende, og den vil ikke blive anvendt selvstændigt i projektet. 5 Når direkte krav anerkendes ved domstolene, er der tale om en undtagelse fra princippet om kontraktens relativitet. Denne undtagelse bygger på nogle kontraktsretlige hensyn, men indeholder også erstatningsretlige aspekter. 4 Jf. Ulfbeck, 2000, Kontrakters relativitet, side 185, smh. Bryde Andersen og Lookofsky, 2010, Obligationsret I, side Jf. Bryde Andersen og Lookofsky, 2010, Obligationsret I, side af 58

12 Direkte krav er i litteraturen forsøgt opdelt i to grundlæggende teorier, henholdsvist retsbrudstilfældet og cessionstilfældet, sondringen behandles umiddelbart nedenfor. Hvilke kriterier og betingelser, der stilles for, at en person kan rette et direkte krav mod et tidligere omsætningsled, er imidlertid et omdiskuteret emne i litteraturen. Der er således en usikker retstilstand. Dette er problematisk særligt, da det strider mod princippet om, at retstilstanden skal tilbyde borgerne en forudsigelighed. En usikker retstilstand giver det enkelte individ en ringere retssikkerhed. 3.2 Teoretiske opfattelser af retstilstanden Der er dele af både erstatningsretlig og kontraktsretlig tankegang i den retlige konstruktion direkte krav. Det ses derved, at en erhververs ret til at rejse et krav mod tidligere omsætningsled, både kan begrundes i erhververens ret til at kræve erstatning hos den person, som har handlet uagtsomt, men også kan begrundes med, at erhververen i kraft af sin aftale med en sælger kan have en ret til at indtræde i sælgerens indsigelsesrettigheder mod et tidligere omsætningsled. Det er derfor naturligt når de traditionelle teorier om direkte krav, udspringer af netop kontraktsretlige hensyn henholdsvist erstatningsretlige hensyn. I litteraturen er der traditionelt opstillet to teoretiske hensyn, til at beskrive de forskelligartede tilfælde af direkte krav som ses i retspraksis. Cessionssynspunktet med kontraktuelt præg, og retsbrudssynspunktet med deliktuelt præg Cessionssynspunktet Cessionssynspunktet, eller subrogationssynspunktet, henviser til den situation, at en ydelse sælges gennem en aftalekæde, hvor erhververen af ydelsen også får en ret til at indtræde i sælgerens eventuelle indsigelsesret mod et tidligere omsætningsled. Herved skal forstås den situation, at en ydelse er mangelfuld, typisk derved at der foreligger skjulte mangler ved ydelsen, som først bliver synlige efter, at ydelsen er videresolgt af den oprindelige køber. 12 af 58

13 Hvis A som entreprenør bygger en ejendom til B, og bygningen lider af en skjult mangel, men B sælger den faste ejendom til C, hvorefter at manglen opdages, er tanken, at C i kraft af sin aftale med B har mulighed for at indtræde i Bʼs indsigelsesret mod A. For at et direkte krav i ovenstående tilfælde skal give nogen mening, er det en nødvendig betingelse, at B ville have mulighed for at rette et krav mod A, da der ellers ikke ville foreligge en indsigelsesret, som C kunne indtræde i. Det hedder sig, at der skal foreligge ubrudte kæder. Princippet er kendt fra GBL 27, hvorefter en erhverver ikke kan opnå bedre ret end overdrageren - C vil således ikke kunne opnå indsigelser mod A, som B ikke ville have haft. For at en køber kan rette et krav mod en tidligere bygherre, entreprenør, sælger eller lign., er det nødvendigt, at hvert enkelte omsætningsled i mellem skadelidte og den til hvem skadelidte retter sit krav direkte, principielt har mulighed for at rette et krav på grund af den pågældende mangel mod sin realdebitor. Manglen skal således have været en mangel i hvert enkelt retsforhold, forstået således, at den leverede ydelse ikke stemte overens med hvad der var aftalt eller hvad der med rette kunne forventes. Kravet om de ubrudte kæder kan synes teoretisk derved, at Bʼs mulighed for at rette et krav mod entreprenøren A, afhænger af om B har lidt et tab som følge af manglen. Hvis B derfor har solgt bygningen uvidende om den skjulte mangel til C, har B ikke lidt et tab, hvorfor der kan argumenteres for, at B ikke har indsigelsesret mod A, før at C retter et krav mod B. Kravet om de ubrudte kæder må dog anskues på den måde, at B såfremt C retter et krav mod ham på grund af manglen, skal have mulighed for at søge regres mod entreprenøren A. Det er i litteraturen forudsat, at den skadelidte køber i cessionstilfælde, ud over at kunne rette sit krav som et erstatningskrav, har mulighed for at rette kravet som den almindelige obligationsretlige misligholdelsesbeføjelse; forholdsmæssigt afslag i købesummen. 6 Dette er teoretisk set ikke helt problemfrit, og skyldes i høj grad en objektivisering der er sket ift. afslagsbeføjelsen og dennes udmåling. 7 Det skal ved forholdsmæssigt afslag såvel som ved krav rejst som erstatning bemærkes, at erhververen C fra ovenstående eksempel ikke kan rette et krav mod A, som er større end det, B teoretisk set ville kunne rette mod A. Dette er fuldt i overensstemmelse med princippet fra GBL 27 og følger af, at en erhverver i et cessionstilfælde indtræder i sin medkontrahents indsigelsesret mod tidligere omsætningsled, hvorfor medkontrahentens indsigelsesret må udgøre maksimummet for erhververens krav. 6 Jf. Munk-Hansen, 2010, Fast ejendom, side 371, smh. Ulfbeck, 2000, Kontrakters relativitet, side Beføjelsen forholdsmæssigt afslag er i teorien angivet som en gensidighedsbeføjelse. 13 af 58

14 For at en erhverver kan rette et erstatningskrav mod en tredjepart, skal de almindelige erstatningsretlige betingelser for erstatning inden for kontrakt være opfyldt på samme måde som ved et almindeligt inter partes opgør. Betingelserne skal være opfyldt i hvert enkelt led mellem skadelidte og den, mod hvem skadelidte rejser sit krav, i medfør af betingelsen om ubrudte kæder. Erhververen kan rette et krav som et afslag i købesummen, hvis der foreligger en værdiforringende faktisk mangel ved ydelsen, som stammer fra det tidligere omsætningsled, mod hvem erhververen ønsker at rette sit krav Retsbrudstilfældet Mens cessionstilfældet har sin hjemmel i aftalen og mellemledets indsigelsesret mod tidligere omsætningsled, har retsbrudstilfældet hjemmel i erstatningsrettens grundprincipper om erstatning uden for kontrakt. Retsbrudstilfældet er således den situation, at en sælger, A, har handlet ansvarspådragende i sin handel med en køber, B, som typisk men ikke nødvendigvis i god tro sælger ydelsen videre til en senere køber, C. C vil så, hvis nogle nærmere kvalificerede betingelser er opfyldt, kunne rette sit krav mod den oprindelige sælger, A. Da der ikke er tale om en indtrædelse i mellemledets rettigheder, er det underordnet om den sidste køber har mulighed for at rette et krav mod mellemledet, samt om mellemledet har mulighed for at rejse et krav mod sælgeren. Alle de inter partes relationer (A-B,B-C, etc.) der befinder sig mellem den ansvarshavende sælger og den skadelidte køber, er uden betydning for muligheden for at rejse et krav efter retsbrudssynspunktet. I forhold til cessionstilfældet, er det således ved retsbrud ikke et krav, at der foreligger ubrudte kæder. Der er imidlertid nogle særlige krav til ansvarsgrundlaget hos den culpøse sælger. Traditionelt indeholdte teorien den betingelse, at der skulle være et kvalificeret retsbrud. Dette skal ikke alene forstås som en strengere vurdering af den udviste culpa, end hvad der i almindelighed gør sig gældende for erstatning uden for kontrakt, men endvidere et krav om, at sælgeren uagtsomt eller forsætligt har tilsidesat nogle pligter, som han måtte have overfor sin køber i medfør af aftaleforholdet. Her tænkes typisk på loyalitetsforpligtelsen, hvormed at man som aftalepart har en pligt til at optræde loyalt over for sin medkontrahents interesser. Anerkendelsen af direkte krav ved et retsbrudstilfælde har hjemmel i de almindelige regler om erstatning uden for kontrakt. A og C har ikke indbyrdes indgået en aftale i forholdet A- B-C, hvormed at situationen ikke er identisk med en tvist om erstatning inden for kontrakt, 14 af 58

15 skønt at betingelsen om kvalificeret retsbrud henviser til nogle pligter, som den skadevoldende har haft i medfør af en kontrakt i forholdet A-B Kontraktsafhængigt retsbrudsansvar Ved ovenstående redegørelse om de dominerende teorier retsbrud og cession er det altovervejende indtryk, at der er en tendens til at sondre mellem kontraktsansvar og deliktsansvar. Der er i litteraturen søgt en viderudvikling af begreberne, og det er her kontraktsafhængigt retsbrudsansvar gør sit indtog. Der er med dette begreb søgt en viderudvikling af retsbrudssynspunktet, fordi der ifølge visse forfattere er tilfælde som både har præg af det kontraktuelle og deliktuelle. Borup Nørgaard og Vestergaard Pedersen fremsætter således deres teori om det kontraktsafhængige retsbrudsansvar i U1995B 385. Dette gør de på baggrund af en analyse af retspraksis, hvorefter de mener at kunne påvise, at de traditionelle teorier om retsbrud og cession ikke giver et fyldestgørende billede af retstilstanden. Grundsubstansen i deres teori kan bedst udtrykkes med følgende citat: Den generelle regel må antages at være, at ethvert forhold hos A, der ville kunne medføre ansvar efter kontraktsregler, kan udgøre ansvarsgrundlaget for kontraktsafhængigt retsbrudsansvar. 8 Det kontraktsafhængige retsbrudsansvar er en type af kontraktsansvar, der medfører Aʼs ansvar over for en medkontrahents medkontrahent, C, og dette ansvar er i høj grad afhængigt af kontraktsforholdet mellem A og B. Der er ikke klart tale om et strengt deliktsmæssigt- eller kontraktsmæssigt ansvar, men et ansvar der befinder sig et sted midt imellem. Teorien om kontraktsafhængigt retsbrudsansvar har dermed sit anvendelsesområde i gråzonen mellem et klart tilfælde af retsbrud og et klart tilfælde af cession, hvormed teorien fungerer sideordnet med de traditionelle. Særligt for det kontraktsafhængige restbrudsansvar er, at det er en betingelse at de almindelige erstatningsbetingelser er opfyldt. Det er således et krav, at der kan opgøres et tab, at der er et ansvarsgrundlag, at der er kausalitet og at der er adækvans. Dertil kommer dog, at en række andre betingelser også skal være opfyldt. Når det er de almindelige erstatningsbetingelser der er gældende for kontraktsafhængigt retsbrudsansvar, er kravet til den udviste uagtsomhed dermed mindre end, hvad der gør sig gældende for det traditionelle retsbrudsansvar. Det kontraktsafhængige retsbrudsansvar angår dog som udgangspunkt primært professionelle erhvervsdrivende i og med, at 8 Jf. Borup Nørgaard og Vestergaard Pedersen, U 1995B.385, side af 58

16 der for private må kræves en grovere uagtsomhed, som også er kendt fra det almindelige retsbrudssynspunkt. 9 Et direkte krav vil kunne rettes af C, såfremt A kan pålægges kontraktsansvar over for B. Det er en betingelse, at A ikke rammes af et krav, som ikke ville kunne være opstået mellem A og B. Der skal alså kunne gøres samme mangelsbeføjelser gældende i forholdet mellem A-B som mellem A-C. Dette vil sige at C ikke erhverver bedre ret end B, og dette er et klart udtryk for princippet i gældsbrevslovens 27, hvilket også gør sig gældende for cessionstilfældet. Erhververen opnår altså ikke bedre ret end overdrageren. Dette er dog kun udgangspunktet i teorien, hertil er der undtagelsestilfælde, hvormed C kan opnå et krav, som ikke er begrænset af det krav, B ville kunne rette mod A. Der skal yderligere foreligge særlige omstændigheder for at ifalde kontraktsafhængigt retsbrudsansvar. Derfor har man valgt at sondre mellem forskellige tilfælde. Dette være sig professionelle erhvervsmæssige sælgere, selvbyggere, entreprenører, håndværkere m.m. Til sidst er det efter denne teori en betingelse, at et kontraktsansvar mellem B og C ikke er udelukket, bortfaldet eller begrænset grundet Cʼs særlige forhold. Der må således ikke foreligge ansvarsfraskrivelser, manglende reklamation, tilsidesættelse af undersøgelsespligten m.m. i retsforholdet mellem B og C. Dette begrundes med at der kan være tale om egen skyld, og at derigennem kan opnås en ugrundet berigelse. 10 Tilsvarende er kendt fra den almindelige teori om cessionstilfældet, hvor det er en betingelse at der foreligger ubrudte kæder Det direkte ansvar - blandingsteorien Det direkte ansvar er en teori, der vil gøre op med den klassiske betragning af direkte krav som værende enten cession eller retsbrud. Denne sondring har ifølge Vibe Ulbecks betragtninger i disputatsen Kontrakters Relativitet betydet, at man ved den klassiske cession/retsbrudsbetragning ikke har set problemstillingen i en større sammenhæng i forhold til formuerettens løbende udvikling. Man har med andre ord blot forsøgt at opdele de to typer af direkte krav i ultimative tilfælde, i stedet for at søge en udvikling. Begreberne 9 Jf. Borup Nørgaard og Vestergaard Pedersen, U , side Jf. Borup Nørgaard, Vestergaard Pedersen, U1995B.385, side 388 f. 16 af 58

17 anses af Ulfbeck for at være så udhulet i teori og praksis, at en ændring af begreberne er nødvendig. 11 Direkte ansvar er en særlig ansvarstype, der bedst beskrives som en sammenblanding af kontraktsretligt ansvar og deliktsansvar. Begrundelsen for at udvikle dette nye begreb er, at der er særlige fordele for netop dette. Blandt andet vil der være procesbesparende hensyn ved at afsige dom direkte over A til fordel for C, da man ikke skal gennem en længere proces af retsager for at komme frem til kravet mellem A og C via et sagskompleks, hvor der afsiges dom om kravet mellem B og C og herefter A og B. Dernæst ses der også en fordel i at forlade den traditionelle tanke om relativitetsprincippet, da man herved kan tale om et direkte retsforhold mellem A og C, og ikke skal igennem flere aftaleled, og støtte ret på disse indbyrdes aftaler. 12 Det er blevet anført, at teorien om det direkte ansvar blot er en ændring af begreberne og ikke vil føre til andre konklusioner end ved de oprindelige teorier om cession og retsbrud Valg mellem flere regelsæt - konkurrencelæren. Af ovenstående fremgår det, at der er tradition for at sondre mellem deliktsregler og kontraktsregler ved indrømmelsen af direkte krav. I den anledning er det værd at overveje om det ene regelsæt har forrang frem for det andet. I tilfælde hvor det ene regelsæt fører til et anderledes resultat end det andet, bør det derfor overvejes, om den der retter kravet frit kan vælge mellem de to regelsæt, eller om denne skal vælge det ene frem for det andet. Denne diskussion går under navnet konkurrencelæren. 14 Udgangspunktet i dansk ret er, at man selv vælger hvilket regelsæt man støtter sit krav på. Tilsvarende gør sig gældende inden for området direkte krav Jf. Ulfbeck, Kontrakters relativitet, side 185 f. 12 Jf. Ulfbeck, Kontrakters relativitet, side 186 ff. 13 Jf. Bryde Andersen, U.2001B,119, side Jf. Ulfbeck, Kontrakters relativitet, side Jf. Edlund, U2006B.173, side af 58

18 3.3 Forældelse Direkte krav kan være støttet i regler om ansvar inden for kontrakt eller regler om erstatning uden for kontrakt. Med forældelseslovens 3, er forældelsesfristen for fordringer som udgangspunkt 3 år. Det er imidlertid ikke givet hvornår fristen skal regnes fra. Ved en misligholdelse af en aftale regnes fristen fra tidspunktet for misligholdelsen, jf. 2, stk. 3. Misligholdelse kan ikke ske inden aftalens indgåelse, hvormed fristen efter 2, stk. 3 vedrørende fast ejendom, må beregnes fra salgsdatoen. For erstatning uden for kontrakt regnes fristen fra skadens indtræden. Der er i forlængelse heraf særlige regler om fristens suspension, når skadelidte ikke har kendskab til misligholdelsen eller den skadevoldende handling, jf. forældelsesloven 3, stk. 2. Der er endvidere en absolut forældelsesfrist fra den skadevoldende handlings ophør på 10 år, jf. 3, stk. 3, nr. 2 og 3, og på 30 år for forurening af bl.a. jord eller undergrund, jf. 3, stk. 3, nr. 1. Der opstår særlige problemstillinger i forbindelse med valg af regelsæt og dermed fristens begyndelsestidspunkt. Dette vil ikke blive behandlet nærmere i denne fremstilling. 3.4 Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom I lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, herefter LFFE, er der en regel i 2, stk. 7, der bekræfter eksistensen af ulovbestemte principper, som regulerer en købers adgang til at rette et direkte krav mod tidligere omsætningsled ift. faktiske mangler ved fast ejendom. 16 Lovens hovedformål er at give en sælger i en bolighandel mulighed for at blive fritaget for at hæfte for faktiske mangler ved bygninger på ejendommen, hvis han opfylder nogle nærmere angivede betingelser. Loven omfatter kun bolighandler og således ikke salg af en ubebygget grund, landbrug eller fast ejendom som kun skal anvendes til erhverv, jf. 1 stk. 1 og 2. Der gives ydermere kun mulighed for at fraskrive sig ansvaret for fysiske mangler ved ejendommen, hvorfor at retlige mangler altid vil kunne påberåbes af køberen. Hvis en sælger i en bolighandel får udarbejdet en tilstandsrapport som overdrages til køberen, samt fremskaffer tilbud om en ejerskifteforsikring, hvortil sælgeren skal tilbyde at betale mindst halvdelen af den samlede præmie, samt vejleder om retsvirkningerne, kan 16 Ændret fra 2, stk. 6 til 2, stk. 7 med lov nr. 609, som trådte i kraft den 1. maj 2012, jf. bekendtgørelse nr af 58

19 køberen ikke senere påberåbe sig fysiske mangler ved bygningen, jf. 2, stk. 1. Det er dog et krav, at de ovenstående handlinger foretages inden aftaleindgåelse, jf. 2, stk. 2. Lovgiver har ikke ønsket at fjerne køberens eventuelle mulighed for at rette et direkte krav mod tidligere sælgere, entreprenører, bygherrer eller lignende, hvorfor at der i 2, stk. 7 er indført en regel herom. Der var indtil 2006 tvivl om, hvordan bestemmelsen skulle fortolkes. Tvivlen ses bl.a. i afgørelsen U H og afgørelsens dissens (2-2-1 afgørelse), men også i artikel U. 2006B.173 af Edlund, s. 174, hvor forfatteren henviser til bestemmelsen som en hjemmel til at rette et direkte krav. Der var således ikke klar enighed om hvorvidt, at LFFE 2, stk. 7 (dengang 2, stk. 6), skulle forstås som en hjemmel for køberen til at rette et direkte krav mod tidligere sælgere, eller om bestemmelsen blot skulle tolkes således, at den sikrede at man ikke med 2, stk. 1 afskar brugen af de ulovbestemte principper om direkte krav, som allerede eksisterede på området for bolighandler. 17 Dette spørgsmål blev imidlertid afklaret i højesteretsdommen U H, som omhandlede nogle faktiske mangler ved en ejendoms undertag og fuger. A, der var direktør i et forsikringsselskab, solgte uden beskyttelsen i LFFE en ejendom til forsikringsselskabet, B. B solgte senere ejendommen videre til C, men nu hvor handlen indeholdte beskyttelsen fra LFFE. Højesteret gav C medhold i, at denne kunne rette et krav om forholdsmæssigt afslag mod A, jf. 2, stk. 6 (senere ændret til 2, stk. 7). Dommen indeholder en detaljeret fortolkning af bestemmelsen og af forarbejderne, og den i afgørelsen foreliggende dissens illustrerer den tvivl, der var på området. 2 af Højesterets dommere udtaler at LFFE 2, stk. 6 ikke skal forstås som en lovfæstet adgang til at rette et direkte krav mod tidligere omsætningsled, mens at 1 dommer stemte for det modsatte, men dog også gav C medhold i sit krav. De 2 sidste dommere i afgørelsen stemte for at stadfæste landsrettens frifindelse af A, men var derudover enige i de 2 første dommeres fortolkning af LFFE 2, stk. 6. I spørgsmålet om fortolkningen af 2, stk. 6, og af om denne indeholder en generel lovfæstet hjemmel til at rejse et direkte krav, eller om den blot henviser til de i forvejen eksisterende almindelige regler herom, fastslår U H, i stemmefordelingen 4 mod 1, at reglen ikke indeholder en generel hjemmel. Hermed kan bestemmelsen siges at indeholde et eksempel på, at man fra lovgivers side anerkender de eksisterende ulovbestemte regler om direkte krav. 17 Jf. Edlund, U.2006B.173, side 2; forfatteren opfatter i artiklen LFFE 2, stk. 6 som en klar hjemmel. 19 af 58

20 3.5 Mangler Når et direkte krav rettes mod tidligere omsætningsled, gøres der brug af mangelsbeføjelser. I dette afsnit fastlægges mangelsbegrebet og de deraf afledte misligholdelsesbeføjelser. Aftalen mellem parterne fastlægger, hvilken ydelse de hver især skal erlægge. Hvis en ydelse fuldt ud tilfredsstiller kreditoren efter, hvad han med hjemmel i aftalen samt i lovfæstede og ulovbestemte principper kunne forvente, siges ydelsen at være kontraktmæssig. Begrebet mangler knytter sig til alle andre situationer end denne. Det kan både være i forhold til, hvornår der er leveret, hvor der er leveret eller standen af det leverede. Standen af den leverede ydelse kræver særlig opmærksomhed ift. køb og salg af fast ejendom, hvorfor dette bliver behandlet mere nærgående nedenfor. Da aftalen er den primære kilde til at fastslå, hvad der er en kontraktmæssig ydelse i det enkelte tilfælde, fastslår den optimale kontrakt, hvornår ydelsen skal leveres, hvor der skal leveres og i hvilken stand det leverede skal være. Når aftalen ikke entydigt tager stilling til et forhold ved en leveret ydelse, benytter domstolene aftaleudfyldelse ved en eventuel tvist. Det er vigtigt, hvad parterne implicit kunne forvente af aftalen. Der vil være visse forhold ved en ydelse, der er så fundamentale, at det ikke er nødvendigt at definere disse i aftalen, der er tale om en form for selvfølgeligheder, der kan tolkes ud fra, hvad parterne måtte have ment. Domstolene vurderer om en defekt eller en fejl mv. udgør en mangel ud fra en helhedsbedømmelse. Her vægtes særligt aftalens resterende udformning, hvilke oplysninger der var givet mellem parterne uden om aftalen og obligationsrettens almindelige principper om en ydelses tilstand, herved hvad der stiltiende må være aftalt i det pågældende tilfælde af hensyn til branche, kutyme og lign. Det er vigtigt hvad parterne med rette kunne forvente af aftalen. Man taler om aftaleparternes loyale oplysningspligt, samt på den anden hånd parternes undersøgelsespligt ift. salgsgenstanden. Hvilken stand den leverede ydelse skal være i, henviser som udgangspunkt ikke til, at ydelsen skal have et minimum af kvalitet. Intet har for dårlig kvalitet eller er i for ringe stand til at kunne sælges. Brugte varer, skrot og andensorteringsgenstande har også en værdi og handles på markedet. Et køb af en totalskadet bil eller et faldefærdigt hus medfører ikke i sig selv, at ydelsen er mangelfuld. Så længe det fremgår af aftalen, og hvad der ellers med rette kunne forventes mellem parterne, kan ovenstående aktivgrupper være kontraktsmæssige. 20 af 58