Nyhedsbrev 29. marts 2012 Nummer 11

Transkript

1 Ejendomsselskabet Nordtyskland 1 EJENDOMSSELSKABET NORDTYSKLAND INDHOLD: Nyhedsbrev 29. marts 2012 Nummer 11 INDHOLD: 1. Resultat 2011 Årets resultat efter skat blev 204 mio. DKK, svarende til et afkast på 11,7% målt på investeret kapital. Der indstilles til generalforsamlingen, at der udbetales udbytte på 5% (2.500 DKK pr. aktie). Side 1 2. Exitvindue og aktiesalg Meddelelse om eventuel udnyttelse af selskabets første exitvindue skal være Core Property Management i hænde senest 30. april Aktierne tilbagekøbes til indre værdi ultimo Side 2 3. Frasalg & omlægning til Berlin Der vil ske øget frasalg af lejligheder og ejendomme i 2012 og der vil ske en omlægning af porteføljen fra byer med lavt afkast til Berlin, som har et højere afkast. Side 2 4. Langtidsprognoser Der er vist to langtidsprognoser. En basis- og en optimistisk. Prognoserne tager udgangspunkt i regnskabet for Side 3 5. Prognoseoversigt Tabel med forudsætningerne for prognoserne. Side 5 6. Basisprognose Basisprognosen viser et forløb med lave huslejestigninger 1%, et moderat frasalg (75 lejligheder) og et reduceret moderniseringbudget. Side 6 7. Optimistisk prognose Den optimistiske prognose viser et forløb med huslejestigninger på 1,75%, et accelereret frasalg af lejligheder og ejendomme (175 lejligheder i de første 4 år) og et højt moderniseringsbudget. Side 8 8. Detaljerede prognoser De to prognoser er vist i detaljer med drift, balance og likviditetsbudget. Side Resultat 2011 Årets resultat for 2011 efter værdiregulering af ejendomme, gæld og hensat skat blev 204,1 mio. DKK, hvilket svarer til et afkast på 11,7% målt på den oprindeligt investerede kapital på 1,75 mia. DKK. Det ordinære resultat i Ejendomsselskabet Nordtyskland var 74,3 mio. DKK svarende til et afkast på 4,2% målt på den investerede kapital. Bestyrelsen har indstillet til selskabets generalforsamling, at der udbetales 5% i udbytte (målt på den oprindeligt investerede kapital), svarende til DKK pr. aktie. Udbyttet udbetales kort tid efter generalforsamlingen. Indre værdi er opgjort til DKK pr. aktie inkl. selskabseffekten. I denne værdi indgår et urealiseret tab på renteafdækning på DKK pr. aktie. En værdi som i takt med afløb af renteafdækningen vil øge den indre værdi med et tilsvarende beløb. Huslejeindtægten er steget 1,2% til 295,2 mio. DKK. Der er gennemført løbende vedligeholdelse for 19,4 mio. DKK. Herudover er der investeret 49,8 mio. DKK i forbedringer af ejendomme og lejligheder. Dette giver normalt et merafkast i form af højere husleje og er derfor tillagt ejendommenes værdi (aktiveret), og indgår således i beregningen af årets værdiregulering af investeringsejendomme. Der er i 2011 konstateret 10 mio. DKK i tab på lejertilgodehavender. Af dette tab er 1/3 på boliglejere, 1/3 på erhvervslejere og 1/3 på nebenkostenafregninger. Tabene svarer til godt 3% af de årlige lejeindtægter, hvilket er utilfredsstillende højt. Det er især erhvervslejere, som har været overrepræsenteret i tabsstatistikken. De samlede lejetilgodehavende inkl. skyldige beløb i nebenkostenregnskaberne er faldet kraftigt fra 20,1 mio. DKK i 2010 til 12,9 mio. DKK ultimo 2011, hvilket især skyldes en bedre balance i nebenkostenregnskaberne.

2 Ejendomsselskabet Nordtyskland 2 Ejerandelen af nebenkostenregnskaberne var 9,7 mio. DKK og skyldes især tomgang og lejligheder under renovering, hvor ejer betaler fællesomkostningerne. Heri indgår også en række ekstraordinære udgifter vedr. en række forlig på nebenkostenregnskaber i fire af selskabets største ejendomme. Forlig som er indgået med lejerforeningerne og som vedrører afregninger for tidligere år. Selskabet samarbejder med 15 forskellige tyske administratorer, der har modtaget 12,4 mio. DKK for løbende ejendomsadministration, udlejning, rapportering og tilsyn med ejendommene. Hertil kommer genudlejningsomkostninger på 3,7 mio. DKK. Administrationsomkostninger udgør 27,9 mio. DKK og dækker over betaling af 0,5% til Core Property Management for administration og udvikling af porteføljen. Herudover indgår der i posten udgifter til bestyrelse, regnskab, revision, valuarvurderinger m.v. Renteudgifterne udgjorde netto 133,1 mio. DKK. Dagsværdireguleringerne af ejendomme består af en positiv værdiregulering på 173,5 mio. DKK. Dagsværdiregulering af gæld udgør minus 12,3 mio. DKK, og finansielle kontrakter, som ifølge regnskabsreglerne er bogført under egenkapitalen, udgør minus 247,6 mio. DKK. Renteswapaftalerne har en gennemsnitlig restløbetid på 4 år. Tabet på renteafdækningen er steget markant i løbet af 2011 på trods løbetidsforkortelsen af renteswapaftalerne, idet effekten af rentefaldet har været større. 2. Exitvindue og aktiesalg Som bekendt er der i selskabets prospekt beskrevet et exitvindue, som giver investorer mulighed for at terminere deres investering efter først 5 år og derefter hvert tredje år. Første exitvindue er i år. Derfor har investorerne mulighed for at indløse aktier ved at give en bindende tilbagemelding herom inden 30. april Aktierne vil herefter blive tilbagekøbt til den opgjorte indre værdi jf. årsregnskabet for 2012 med betaling semest efter generalforsamlingen i april De investorer, som ikke giver tilbagemelding, fortsætter uændret deres investering. Der er fremsendt svarkupon vedr. exitvinduet sammen med indkaldelsen til selskabets generalforsamling og sammen med dette nyhedsbrev. I forbindelse med forberedelserne til det kommende exitvindue har Core Property Management forespurgt en række af de største investorer, om de forventer at ville udnytte exitvinduet. Svarene herpå har været, at det forventer man ikke, og flere har udtrykt interesse for at øge investeringen. Det forventes derfor, at investorerne senere på foråret vil få et købstilbud som indebærer betaling med det samme. Kursen vi tage udgangspunkt i aktiernes værdi jf. årsregnskabet for 2011, eller senere kvartalsregnskaber. For de investorer som har tilkendegivet, at de vil benytte exitvinduet, og som efterfølgende måtte benytte førnævnte tilbud om strakssalg, er Core Property Management selvfølgelig indstillet på at lade tilmelding til exitvinduet erstatte af denne strakshandel. 3. Frasalg & omlægning til Berlin I 2012 forventes et øget frasalg af lejligheder og ejendomme. I byer som Hamborg, Køln og Frankfurt er det opnået priser som ligger 30 50% over købspriserne. Op til 6% af den samlede portefølje forventes at blive solgt fra, svarende til 38 mio. EUR. Den frigjorte likviditet vil dels blive udloddet til investorerne og dels benyttet i moderniseringsprojekter, som måtte have et højt afkast. Hertil kommer at yderligere frasalg af disse højt prissatte ejendomme (som typisk sælges til en faktor på gange lejen) forventes at blive reinvesteret i Berlin, hvor der pt. kan købes ejendomme i niveauet gange lejen. Der forventes frasolgt ca. 3% af porteføljen med henblik på reinvestering i billigere ejendomme i Berlin. Der pågår i øjeblikket forhandlinger om at købe nogle mindre porteføljer, hvis ejere er tvunget til at finde nye finansieringspartnere, og derfor har valgt at sælge. Opkøbene i Berlin blev i sin tid stillet i bero fordi prisstigningerne i var for kraftige, set i forhold til dem man så i de store vesttyske byer; Men efter prisstigningerne i de selvsamme vesttyske byer, er Berlin i dag prissat attraktivt.

3 Ejendomsselskabet Nordtyskland 3 Hertil kommer, at lejeudviklingen i Berlin har overrasket positivt. En faldende tomgang har resulteret i lejestigninger på 2 2,5% årligt, hvilket forventes at fortsætte. 4. Langtidsprognoser I forrige nyhedsbrev var der præsenteret tre prognoser, som skulle bistå investorerne i deres beslutning om hvorvidt de skal benytte det første exitvindue / sælge aktier eller fortsætte deres investering i ejendomsselskabet. To af disse prognoser er nu ført ajour, således at udgangspunktet er årsregnskabet for Endvidere er de benyttede estimater på forward renter ført ajour med aktuelle satser. De to prognoser som er vist i dette nyhedsbrev er: 1. En basisprognose, som viser en fremskrivning med lav lejestigning (1% på bolig), et omkostningsniveau som det nuværende, men med en forholdsvis høj stigningstakt (1,5%) og et moderat frasalg af lejligheder/ejendomme på 1,3% af porteføljen årligt (svarende til 75 lejligheder). 2. En optimistisk prognose med accelereret frasalg, med en stigning i leje og omkostninger på 1,75% årligt og et frasalg på 3,1% af ejendomsporteføljen. Endvidere investeres der 7 mio. EUR i årlige moderniseringer til et afkast på 7,5%. Bemærk, at prognoserne for 2012 ikke følger det nuværende budget som vedtaget i november 2011, men prognoseforudsætningerne. Den aktuelle frasalgspolitik er i øvrigt heller ikke som budgetteret, men følger nærmer den optimistiske prognose. Prognoserne er beregnet ved at bruge to typer forudsætninger: Policy-forudsætninger, som omfatter en række politikker og strategier. Beregningsforudsætninger, som omfatter forhold der er karakteristiske for ejendomsporteføljen - og en række forventninger til den fremtidige leje- og omkostningsstigning. 4.1 Policy-forudsætninger: Frasalgspolitik. Balancen er pt. 654 mio. EUR (ekskl. selskabseffekt). Frasalget vil omfatte både ejerlejligheder og hele enkeltejendomme. Der afhændes 2,5 3,5% af ejendomsporteføljen årligt i de kommende år, hvis der kan opnås en gevinst på minimum 30% (målt i forhold til købspris). Endvidere kan der afhændes i alt 5 20 mio. EUR i ejendomme som skønnes ikke at passe i porteføljen - med en forventet avance på kun 0 15%. Provenuet herfra kan reinvesteres i udvikling af eksisterende ejendomme eller i tilkøb i Berlin. Moderniseringsomfang. Der er historisk moderniseret for 6,5 mio. EUR årligt. Dette søges reduceret, dog med den modifikation, at sker der et markant frasalg, kan moderniseringsomfanget øges. Dette kan f.eks. ske ved at fortætte bygningsmassen (taglejligheder), ombygge erhverv til boliger og ved at lave energiforbedringer (med 11% lejeforhøjelse). Basisniveauet for moderniseringer søges reduceret til 4,5 mio. EUR. Beløbet kan dog øges ved et betydeligt ejendomsfrasalg. Renteafdækningsstrategi. Selskabets renteafdækningsstrategi har indtil nu fokuseret på at fastlåse renten i 5 år for det meste af låneporteføljen. I selskabets prospekt var der lagt op til, at en del af låneporteføljen skulle være med kort rente. Argumentet var at rente, leje og inflationsudvikling på 4-5 års sigt ville få en korrelation, så en rentestigning (og inflationsstigning) ville falde sammen med lav tomgang og gode muligheder for lejestigninger. Renteafdækningsstrategien lægger pt. op til at op til 30% af låneporteføljen kan efterlades uden renteafdækning. Det skal ske i takt med at renteswapaftalerne udløber og at den resterende låneportefølje afdækkes med en gennemsnitlig varighed på 4-5 år. Udbyttepolitik. Der er i prognoserne benyttet en udbyttepolitik, som fastsætter udbyttet til selskabets overskud inkl. gevinst ved frasalg, men før urealiserede værdireguleringer og efter skat fratrukket udgifter til moderniseringer og tillagt egenkapitalandel ved solgte ejendomme (dog ekskl. ejendomssalg foranlediget af porteføljeomlægning). Det er ambitionen af kunne udbetale minimum 5% i udbytte af den oprindelige investering. Det konkrete udbytte vil selvfølgelig være dikteret af selskabets likviditet på udbytte-

4 Ejendomsselskabet Nordtyskland 4 tidspunktet og de nødvendige bestyrelses- og generalforsamlingsbeslutninger herom. 4.2 Beregningsforudsætninger: Der er en række udgiftsposter, som i prognosen er fastlagt efter de erfaringer som selskabet har gjort sig indtil nu. Det drejer sig om følgende: Lejetab og advokatomkostninger er sat til 2,5% af lejeindtægten. Det er højere end de historiske tal tilsiger. Vedligeholdelsesomfang. Beløbet er fra 2012 hævet til 3 mio. EUR årligt fra 2,5 mio. EUR. Tysk administration og dansk administration/udvikling (kontraktbundet). Den tyske administration er sat til 4,4% af lejeindtægterne. Fee til CPM er uændret 0,5% af balancen samt 0,5% af provenuet på solgte lejligheder/ejendomme. 2,2% i lejestigning hidrøre fra moderniseringsafkastet. Dermed kan 1,5% henføres til almindelige lejestigninger. Stigningstakt på omkostninger. Omkostningerne er sat til en stigning på 1,5% årligt, dog 1,75% i den optimistiske prognose. Rente på ikke afdækket låneportefølje. Renten er sat som dikteret af den nuværende swapafdækning. Ved udløb af swapaftalerne er renten på den ikke-afdækkede del af låneporteføljen fastlagt ud fra den nuværende forwardkurve. Det er forudsat, at 3-månedersrenten (der modtages i swapaftalerne) er 0,3% lavere end renten på de 1-årige EURrealkreditlån. Fra og med 2017, hvor den sidste swap udløber, er renten sat til 3,6% for resten af perioden. Ejerandel af nebenkosten er sat til 1 mio. EUR årligt reguleret med prisstigningstakten og med fradrag for solgte lejligheder / ejendomme. Afkast på moderniseringer. Der er valgt et afkast på 6%, svarende til en faktor på 16,6. I den optimistiske prognose er der valgt 7,5% (faktor 12,5), hvor der er valgt at investere et større beløb i moderniseringer (taglejligheder m.m.). Stigningstakt på lejen er i basisprognoserne sat til 1,0% for bolig og 0,75% for erhverv. I den optimistiske prognose er begge sat til 1,75%, svarende til omkostningsinflationen. Historisk set har lejen i Tyskland siden 2001 haft en stigningstakt på to tredjedele af stigningstakten for den generelle inflation. Dermed er reallejen faldet. Denne udvikling forventes ikke at fortsætte, idet boligmangel (grundet lav nytilgang af boliger i de store byer) pt. presser lejen kraftigt op. Nybyggeriet er faldet til en tredjedel af niveauet fra første halvdel af 1990 erne. Lejen i ejendomsselskabet er steget med 1,8% i 2009, 3,5% i 2010 og forventet 2,3% i 2011 (målt som 4. kvartal mod 4. kvartal året før). Lejestigningen har dermed været 2,5% årligt (inkl. moderniseringsforhøjelser). Såfremt afkastet på moderniseringer sættes til 6% og der i årene er brugt 21 mio. EUR på moderniseringer, vil 1,0% ud af de

5 Ejendomsselskabet Nordtyskland 5 5. Prognoseoversigt Forudsætningerne, som er benyttet i de to prognoser er vist i nedenstående tabel. Prognose-variabler Basis Optimistisk Lejestigning bolig 1,0% 1,75% Lejestigning erhverv 0,75% 1,75% Omkostningsstigning 1,5% 1,75% Frasalg årligt (i antal lejligheder) Frasalg årligt (vist i købspriser EUR) Frasalg årligt (vist i % af porteføljen i 2011) 1,3% 3,1% Afkast på moderniseringer 6,0% 7,50% Moderniseringsomfang (i mio. EUR)

6 Ejendomsselskabet Nordtyskland 6 6. Basisprognose Basisprognosen er vist i uddrag på næste side (side 7). Endvidere er den fulde version af prognosen med alle år og med balance og cashflow vist på side 11. Basisprognosen viser et ordinært overskud før realiserede gevinster på lejlighedssalg på 4,1% af den investerede kapital i 2012 stigende til 5,1% i 2016 og 6,6% i Renteudgifterne er beregnet ved at bruge de eksisterende renteswapaftaler. På den del af låneporteføljen som ikke er afdækket er der benyttet renten som den er forudsagt via forwardrente-kurven på EUR-swap i slutningen af marts Dette er det bedste skøn vi kan få over de fremtidige korte renter. De 1-årige obligationsrenter er skønnet som de 1-årige swaprenter tillagt 0,2 procentpoint og lånebidrag på 0,6 procentpoint for 2012 og frem. Som det fremgår, vil renteudgifterne falde fra 4,4% i 2012 over 4,2% i 2016 til forventet 3,6% i Renten for 2017 og frem er af forsigtighedsårsager sat til 3,6%, på trods af at forwardrenten ellers skulle tilsige en lavere rente. Det ordinære resultat inkl. realiserede gevinster på lejlighedssalg er 5,5% i 2012, 6,6% i 2016 og 8,2% i Tillægges de skønnede urealiserede gevinster på ejendomsporteføljen er resultatet før skat 7,9% i 2012, 9,0% i 2016 og 10,6 i Den indre værdi vil stige fra DKK pr. aktie ultimo 2012 via DKK i 2016 til DKK i Bemærk at den indre værdi opgøres efter fradrag af udbetalt udbytte. Ifølge prognosen og den benyttede udbyttepolitik (se side 3, næstsidste afsnit) vil udbyttet være 5% (2.500 DKK pr. aktie) stigende til 5,6% (2.778 DKK pr. aktie) i 2016 og 6,4% (3.185 DKK pr. aktie) i 2020.

7 Ejendomsselskabet Nordtyskland 7 Basisprognose

8 Ejendomsselskabet Nordtyskland 8 7. Optimistisk prognose Den optimistiske prognose er vist i uddrag på næste side (side 9). Der er her forudsat, at både leje og omkostninger stiger med 1,75% årligt. Der er benyttet en frasalgsrytme med 175 lejligheder i de første 4 år og derefter 75 lejligheder årligt. Endelig er moderniseringsomfanget øget fra 4,5 mio. EUR til 7,0 mio. EUR årligt, ligesom afkastet på disse moderniseringer er øget fra 6% til 7,5%. Der er tale om en optimistisk prognose, men den kan ikke karakteriseres som urealistisk. Den optimistiske prognose viser et ordinært overskud før realiserede gevinster på lejlighedssalg på 4,1% af den investerede kapital i 2012 stigende til 5,7% i 2016 og 8,1% i Renteudgifterne er beregnet ved at bruge de eksisterende renteswaps. På den del af låneporteføljen som ikke er afdækket er der benyttet renten som den er forudsagt via forwardrentekurven på EUR-swaps i slutningen af marts Det ordinære resultat inkl. realiserede gevinster på lejlighedssalg er 7,4% i 2012, 7,2% i 2016 og 9,8% i Tillægges de skønnede urealiserede gevinster på ejendomsporteføljen er resultatet før skat 12,4% i 2012, 12,9% i 2016 og 15,8% i Den indre værdi vil stige fra DKK pr. aktie ultimo 2012 via DKK i 2016 til DKK i Bemærk at den indre værdi opgøres efter fradrag af udbetalt udbytte. Ifølge prognosen og den benyttede udbyttepolitik (se side 3, næstsidste afsnit) vil udbyttet være 5% (2.500 DKK pr. aktie) stigende til 7,6% (3.799 DKK pr. aktie) i 2016 og 6,5% (3.248 DKK pr. aktie) i 2020.

9 Ejendomsselskabet Nordtyskland 9 Optimistisk prognose

10 Ejendomsselskabet Nordtyskland Detaljerede prognoser På de følgende sider vises de to prognoser i detaljer. Der er vist en driftsprognose med regnskabet for 2011 og en prognoseberegning for perioden Endvidere er der vist et skøn over aktiernes kursværdi og udbytte beregnet ved at bruge den føromtalte udbyttepolitik (s. 3) samt en forsimplet likviditetsoversigt. Endelig er der vist en balance for alle årene..

11 Ejendomsselskabet Nordtyskland 11 Basisprognose, detaljeret

12 Ejendomsselskabet Nordtyskland 12 Basisprognose, detaljeret Optimistisk prognose detaljeret

13 Ejendomsselskabet Nordtyskland 13 Optimistisk prognose, detaljeret Optimistisk prognose detaljeret

14 Ejendomsselskabet Nordtyskland 14 Optimistisk prognose, detaljeret

15 Ejendomsselskabet Nordtyskland 15 Yderligere information Regnskaber og anden information vedrørende Ejendomsselskabet Nordtyskland kan som sædvanligt hentes fra vores hjemmeside hvor der kan logges ind med et brugernavn og kodeord. Husk at du kan finde de de ting du oftest søger som investor seneste regnskab og nyhedsbrev fx i det offentlige rum på vores hjemmeside. Du behøver altså kun bruge login et når du skal i arkivet for at finde tidligere regnskaber, nyhedsbreve, generalforsamlingsreferater, vedtægter, ejendomsoversigter m.v. Ønsker du yderligere informationer end dem du finder i nyhedsbrevet og på vores hjemmeside er du altid velkommen til at kontakte direktionen.