Store forskelle i salgstider

Transkript

1 NR. 1 JANUAR 2014 Store forskelle i salgstider I de større danske byer tager det under et år at sælge en bolig. I yderområder tager det over fire år. Realkreditforeningen har udarbejdet en analyse af, hvor mange solgte boliger der er i et gennemsnitligt kvartal sammenholdt med det gennemsnitlige udbud det seneste år. Det vil sige i princippet, hvis der ikke kommer flere boliger til salg, hvor lang tid vil der gå førend alle boliger er solgt. Der er store forskelle i, hvor lang tid det tager for at antallet af handler svarer til antallet af boliger, der er sat til salg i kommunen. Det svinger mellem under et år i hovedstaden og de større byer og op til over fire år i kommuner i tyndt befolkede områder. Forbedringen i boligmarkedet i hovedstaden betyder også, at flere steder falder udbuddet af boliger, og derved går det hurtigere at få solgt huset, siger direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft. Figur 1 viser et Danmarkskort, hvor man kan se, at salget i kommunerne omkring hovedstaden og de større danske byer, såsom Aarhus og Aalborg er salget forholdsvist højt i forhold til, hvor mange boliger der er til salg. Det tager under 12 måneder med det nuværende salgsniveau, førend antallet af handler i hovedstaden svarer til, hvor mange boliger der er sat til salg på et givet tidspunkt. I den anden ende er Struer, Lolland og Langeland, hvor det tager over 48 måneder før at salget i kommunen svarer til, hvor mange boliger, som er til salg i kommunen. Overudbuddet af boliger er stagneret I figur 2 ser man, at antallet af udbudte boliger var under parcelhuse før finanskrisen. Det tal voksede til over parcelhuse i Sidenhen er udbuddet faldet til lige under boliger. Antallet af solgte boliger var over pr. kvartal i perioden 2004 til 2007, og er derefter faldet til under boliger. Antallet af udbudte boliger på landsplan er stagneret. Forudsætningen for at puklen kan nedbringes er, at der kommer mere gang i økonomien og i boligsalget. Inden for det seneste år er forbrugertilliden forbedret, priserne for parcelhuse steget og specielt priserne

2 2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 1 JANUAR 2014 for ejerlejligheder er steget markant, hvilket varsler godt for fremtiden, siger Karsten Beltoft og tilføjer: Formentlig vil vi se en fremgang i handelstallene, men vi kommer ikke tilbage til niveauerne før finanskrisen, hvor markedet var overophedet. Men stigende forbrugertillid vil få flere købere frem, hvor specielt de større byer trækker. Udviklingen af salgstiden for parcelhuse Figur 3 viser, hvor lang tid det i gennemsnit vil tage at få solgt hele boligudbuddet i forhold til det faktiske salg af parcelhuse. I perioden fra 2004 til 2007 tog det 4-6 måneder før, at hele boligudbuddet var solgt. Efter 2007 gik handlen mere eller mindre i stå, og udbuddet af boliger voksede kraftigt. I 2011 toppede salgstiden med over 18 måneder, og i de seneste par år, er den igen faldet til 17 måneder i gennemsnit for hele landet. Figur 1

3 3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 1 JANUAR 2014 Figur Overudbuddet af boliger er stagneret (parcelhuse) solgte boliger pr. kvartal udbudte boliger (gnm for hele året) Figur 3 Antal måneder før alle udbudte boliger er solgt (parcelhuse) Antal måneder

4 4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 1 JANUAR 2014 EBA blåstempler danske realkreditobligationer som likvide En ny rapport fra den europæiske bankmyndighed, EBA, viser, at danske realkreditobligationer bør kunne medregnes som likvide aktiver i de kommende likviditetsregler. EBA har undersøgt en række aktiver på de europæiske finansmarkeder for at finde ud af, hvilke af dem der er likvide og bør godkendes af Kommissionen, når der senere på året skal opstilles detaljerede krav til den finansielle sektors likviditetsberedskab. Det har været meget vigtigt for Danmark, at realkreditobligationer blev anset som fuldt likvide. Det finansielle system i Danmark er i høj grad baseret på realkreditobligationer, og hvis man pludselig stillede krav om, at danske pengeinstitutter mv. skulle eje nogle andre aktiver, så kunne det få betydelige konsekvenser. Når 80 pct. af alle obligationer i Danmark kommer fra realkreditten, så kan man ikke uden videre kræve, at de kun må udgøre 40 pct. af aktiverne i likviditetsreserven hos investorerne. I øvrigt ville det slet ikke give mening, for de er jo netop likvide. Så det er positivt, at EBA også når frem til den konklusion, mener Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Ifølge EBA er der dog kun tilstrækkelig likviditet i store obligationsserier. Rapporten anbefaler derfor bl.a., at kun serier med et udestående på over 500 mio. euro eller 3,7 mia. kr. bør kunne tælle med som likvide. Det er et pænt beløb, men de fleste danske obligationer vil opfylde betingelsen, selv om udviklingen i de senere år har øget behovet for flere ens obligationsserier, siger Karsten Beltoft videre. Endnu et led i processen Det er endnu uafklaret, om udfaldet bliver som EBA anbefaler. Dels er det Kommissionen, der træffer den endelige afgørelse, og dels viser EBA- rapporten, at der kan være en vis politisk modstand mod konklusionerne. Under den politiske bestyrelsesbehandling blev der således indføjet en lidt tvetydig passage om covered bonds, dvs. realkreditobligationer. Der er ret stærke interesser på spil, for landene vil gerne sikre sig, at deres egne statsobligationer kan afsættes, og de har en interesse i, at de bliver favoriseret, måske

5 5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 1 JANUAR 2014 endda på bekostning af realkreditobligationer. Jeg forventer dog fortsat, at realkreditobligationer kan blåstemples som likvide, for det dokumenterer EBA med gode og saglige argumenter, lyder det optimistisk fra Karsten Beltoft. Frem mod Kommissionens vedtagelse af reglerne inden 1. juli i år vil mange af EU s medlemslande formentlig forsøge at påvirke Kommissionen. Fra dansk side vil regeringen også gøre en indsats for at få de danske synspunkter hørt. Det er positivt, at danske embedsmænd og ministre er aktive på dette område og mødes med Kommissionen og de øvrige medlemslande om sagen, det er en vigtig indsats, kvitterer Karsten Beltoft. Hvad flytter danskerne efter? Danskerne vælger bolig og boligområde ud fra et familiemæssigt perspektiv. En ny undersøgelse foretaget af A&B Analyses Danmarkspanel vedrørende danskernes flyttemønstre viser, at vores livscyklus har en afgørende betydning for, hvad vi flytter efter og hvor ofte vi flytter. For samtlige aldersgrupper viser undersøgelsen, at ændrede boligbehov i høj grad hænger sammen med de familiemæssige forhold, og disse to faktorer udgør tilsammen 51,4 pct. af årsagerne til de adspurgtes seneste flytning. Ligeledes er andre personlige forhold en væsentlig faktor, og det kan dække over flere forhold herunder skilsmisse, tilhørsforhold til et bestemt område, uddannelse mv. Kun 13,6 pct. af de adspurgte er flyttet på grund af eget eller partners jobskifte. Mens 4,8 pct. af de adspurgte, angiver økonomiske forhold som en afgørende faktor for flytningen. Blandt de årige har 47,6 pct. af de adspurgte boet i deres nuværende bolig i under 2 år, mens 63 pct. af de adspurgte i alderen år har boet i deres nuværende bolig i over 10 år. Resultatet er i den forbindelse ikke overraskende, da de årige ofte er under uddannelse eller lignende og ikke er nær så etablerede, hvilket som oftest betyder større fleksibilitet i relation til boligforhold. Ligeledes viser undersøgelsen, at når vi er i den mere etablerede og permanente fase i 40 erne, så bliver vi mindre mobile og ønsker dermed ikke at flytte så hyppigt, som da vi var yngre.

6 6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 1 JANUAR 2014 Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Flemming Dengsø Nielsen Martin Kjeldsen-Kragh Christina Wandt Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf