Bestyrelsens beretning for 2013

Transkript

1 Bestyrelsens beretning for 2013

2 INDHOLD Indledning side 3 Målsætning side 3 Bestyrelsens arbejde side 4 Økonomi side 5 Forbedrings- og renoveringsprojekter side 8 Flytninger i 2013 side 11 Beboerdemokrati side 13 Venteliste side 14 Afslutning side 15 Påtegning side 15 2

3 Indledning Bornholms Boligselskab er en almen boligorganisation med hjemsted i Bornholms Regionskommune. Organisationen har 57 afdelinger med i alt 893 lejemålsenheder. Boligerne er beliggende over hele øen med undtagelse af Rønne og Svaneke. Vi har 3 boligtyper og boligerne fordeler sig med 758 familieboliger, 42 ældreboliger og 91 ungdomsboliger. Hertil kommer 10 garager/carporte. Størstedelen af boligerne er opført som tæt-lav byggeri. Afdelingernes størrelse varierer fra 3-44 boliger. Øverste myndighed i Bornholms Boligselskab er repræsentantskabet. Repræsentantskabet består af 1 medlem fra hver boligafdeling samt organisationsbestyrelsen. Bestyrelsen i Bornholms Boligselskab består af 7 medlemmer. Der vælges 6 medlemmer blandt beboerne. Herudover vælges 1 medlem med boligpolitisk indsigt og interesse, som ikke er fra kredsen af beboere. Repræsentantskabet har besluttet at uddelegere kompetence vedrørende afdelingernes forhold til bestyrelsen. Målsætninger Boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift samt drage omsorg for at boligafdelingerne er økonomisk og socialt velfungerende. Boligorganisationen skal sikre at investerede midler til nyopførelser og renoveringer anvendes på den mest fordelagtige måde under hensyntagen til huslejeniveauet for det pågældende boligområde. Boligorganisationen skal stille passende boliger til rådighed for alle med behov herfor til en rimelig husleje samt give beboerne indflydelse på egne boforhold. Boligorganisationen skal ved udlejning tilgodese grupper, som har vanskeligheder med at skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår. I styringsdialogen skal Boligorganisationen sammen med kommunalbestyrelsen indgå i et samarbejde for at realisere boligorganisationens målsætninger. 3

4 Bestyrelsens arbejde Der har i 2013 været afholdt 11 bestyrelsesmøder. Almindeligvis afholdes møderne den første tirsdag i hver måned, dog er juli mødefri. Bestyrelsen har koncentreret sig om boligorganisationens kerneområder, herunder behandling af forbedrings- og opretningsprojekter. Disse er nævnt senere i beretningen. Bestyrelsen har fokus på udlejningssituationen og er bevist om, at det faldende befolkningstal på Bornholm vil medfører nogle udfordringer for at undgå lejeledighed. For nuværende er det især etagebyggerier og ungdomsboliger der har været ramt af lejeledighed. Bestyrelsen vil fremover fokusere på udlejningssituationen. Hjemmesiden er nu oppe at stå. Her vil man kunne få en orientering om boligselskabet og de enkelte afdelinger, regnskaber og budgetter, vedligeholdelsesreglementer, råderetskataloger m.v. Boligansøgere kan igennem hjemmeside lade sig opskrive til en bolig. Vi håber hjemmesiden vil være til fornøjelse både for beboere, ansøgere og andre interesserede. Udarbejdelse af tilstandsvurderinger og 10-årige vedligeholdelsesplaner har været out-sourcet til Dansk almennyttige boligselskab. Vi forventede selv at kunne udføre denne opgave ved ansættelse af bygningsinspektør Signe Jensen. Desværre valgte Signe Jensen at fratræde sin stilling den til fordel for en stilling som byggeleder på projektet Green Solution House. Vi ansatte bygningsinspektør Henrik Laursen, der tiltrådte den og glæder os til samarbejdet med ham. Da Henrik ikke tidligere har arbejdet med almene boliger og regelsættet omkring denne boligtype, ser vi os nødsaget til igen at indgå aftale med DAB for udarbejdelse af tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplaner for største delen af afdelingerne for Bestyrelsen har fokus på afdelingernes henlæggelser til planlagt- og periodisk vedligeholdelse og fornyelse gennem budgetkontrol og nøgletalsanalyser. Bestyrelsen har arbejdet med målsætninger og handlingsplaner for flere områder, herunder de økonomiske og organisatoriske områder. Der har ikke været afholdt styringsdialogmøde med Bornholms Regionskommune. Formentlig skyldes dette travlhed og omstrukturering i kommunen. Vi forventer, at kommunen indkalder til styringsdialogmøde straks efter opdatering af dokumentationspakken for I modsat fald vil der ske henvendelse til kommunen for at afholde dialogmødet. I den almene sektor behandles tvister mellem boligselskaber og lejere i beboerklagenævn. Bornholms Boligselskab har i 2013 indbragt 5 sager for beboerklagenævnet. Nævnet har i 4 sager truffet afgørelse til boligselskabets fordel og 1 sag er ikke p.t. behandlet i nævnet. 4

5 I 2009 indgik boligselskabet aftale med Advokatfirmaet Rafn og Søn. Man havde flere steder i landet konstateret, at kommunerne ikke havde overholdt de lovmæssige krav til reduktion i ejendomsskatten for byggemodningsomkostninger m.v. Man havde formodning om, at dette også gjaldt Bornholms Regions-kommune. Indtil videre har 23 afdelinger fået reduktion i ejendomsskatten, men det er Rafn og Søns vurdering, at vi ikke har fået fuld reduktion. Rafn og Søn har anbefalet, at Advokatfirmaet Adduco fører sagerne i Landsskatteretten. Der er på den baggrund indgået aftale med Adduco. Indtil sagerne er endelig afsluttet indestår reduktionerne i afdelingernes passiver. Sagen vil blive sat på dagsorden til beboermøde i de berørte afdelinger. Organisationen Økonomi Året 2013 blev et mindre tilfredsstillende år for Bornholms Boligselskab. Driftsregnskabet kom ud med et overskud på kr , der overføres til arbejdskapitalen. Dog skal resultatet ses i lyset af de dårlige afkast på obligationsmarkedet. Derudover er der investeret i nye markiser til administrationsbygningen. Arbejdskapitalen er i året formindsket med kr Der er ydet et driftstilskud til afd. 68, Aasen 43, Nexø på kr og afd. 50, Tejn Havn på kr og afdeling 32, Løvsangervej og Bogfinkevej, Østermarie på kr Herudover er der ydet tilskud til opretningsarbejder i afd. 42, Tårnhuset, Allinge på kr og til afdeling 43, Nybyvej, Aakirkeby på kr Afd. 4, Ellekrogen m.fl., Allinge har fået tilskud til projektering af badeværelsesrenovering med kr og endelig er der anvendt kr til oprettelse af hjemmesiden. Dispositionsfonden er ved årets udløb på kr , svarende til kr pr. lejemålsenhed. Dispositionsfonden har således opfyldt minimumskravet på kr pr. lejemålsenhed. Der er udlånt kr til afdelingerne i forbindelse med forbedrings- og opretningsarbejder. Der er indskud i Landsbyggefonden på kr Dispositionsfondens disponible del er ved årets udløb kr Dispositionsfonden er i året øget med kr Der er i året anvendt kr til dækning af tab ved lejeledighed mod kr i Lejeledighed er overvejende opstået i etagebyggeri og ungdomsboligafdelinger. Der skal fremover være stor opmærksomhed på denne udvikling. 5

6 Med virkning fra den skal afdelingerne maximalt bære tab ved fraflytning på kr. 313 pr. lejemålsenhed. Afsluttes en fraflytningssag med et større tab, skal dette dækkes af dispositionsfonden. De nye regler har medført, at dispositionsfonden har måttet dække fraflytningstab på kr Afdelingernes ydelse på udamortiserede lån udgør kr , hvoraf ca. 2/3 er indbetalt til Landsbyggefonden. Organisationens egenkapital er ved årets udgang på kr og således øget med kr i årets løb. I forbindelse med igangværende renoveringssager i afdeling 54, Klyngestien, Nexø, er der bevilget kr i lån fra dispositionsfonden, der endnu ikke er udbetalt. Organisationens og afdelingernes likvider er anbragt i fællesforvaltning. Bestyrelsen har lagt en investeringsstrategi med lav risiko. Knap 50% af de likvide midler er investeret i Nordea Invest Bolig I. Størstedelen af de øvrige midler er investeret i obligationer med en samlet varighed på max. 3. I strategien er indbygget enkelte obligationer med længere varighed, der typisk vil have en højere kuponrente. Disse obligationer skal være under 25% af den samlede portefølje. De resterende midler er anbragt på pengemarkedskonti. Midlerne har givet et samlet afkast på 0,915%, og afdelingerne har således fået deres tilgodehavende i organisationen forrentet med samme procentsats. Afkastet må betragtes som utilfredsstillende idet der i afdelingernes budgetter er budgetteret med 2%. I betragtning af den lave risiko-strategi der er lagt for investeringerne, må afkastet dog betragtes som tilfredsstillende og ændring i risikostrategien er ikke anbefalelsesværdig for nuværende. Nationalbankens diskonto er på 0,00%. For egne afdelinger i drift er der opkrævet et administrationsbidrag på kr pr. lejemålsenhed. Nettoadministrationsudgiften pr. lejemålsenhed beløber sig til kr Det vil sige, at det har kostet kr. 240 mere pr. lejemålsenhed i administration, end der er opkrævet i afdelingerne. Nettoadministrationsbidraget indeholder kr til oprettelse af hjemmeside, hvilket svarer til kr. 188 pr. lejemålsenhed. 6

7 Afdelingerne Af boligorganisationernes 57 afdelinger er 55 afdelinger kommet ud af regnskabsåret med overskud og 2 afdelinger kom ud med underskud. Overskud og underskud fordeler sig således i forhold til afdelingernes udgifter: under 3% mellem 3-6% over 6% Overskud: Antal afdelinger Underskud: Antal afdelinger Afdelingernes overskud og underskud skal overføres til resultatkontoen. Indestående på resultatkontoen skal budgetteres afviklet over højst 3 år. I forbindelse med fraflytningssager er der registreret et samlet tab på i alt kr Af dette beløb har dispositionsfonden dækket kr Tabene er registreret i forbindelse med afsluttede inkassosager og dødsboer. Der er afsluttet 12 inkassosager med tab i alt kr Alle skyldnere bliver registreret i RKI. Det er advokatfirmaet Advodan, Rønne, der har ført sagerne i fogedretten. I 2013 har vi haft tab ved 18 flyttesager i forbindelse med dødsboer. Vi må konstatere, at vi oftere og oftere modtager meddelelse om, at boet er udlagt til begravelsesomkostninger. Det betyder, at dækkes udgifterne ved istandsættelse m.v. ikke af indskuddet, så er det afdelingen og/eller dispositionsfonden, der skal dække tabet. Desværre er det jo ofte sådan, at den sidste tid er mærket af sygdom og manglende energi, hvilket medfører at vedligeholdelse af hus og have aftager. Henlæggelser Afdelingernes gennemsnitlige henlæggelser pr. m2 ultimo året, er forøget med kr. 31,71. Dette kan dog ikke ses som en generel styrkelse af afdelingernes henlæggelser, men kun som et udtryk for, at bestyrelsen har fokus på området. Henlæggelser i afdelingerne skal til enhver tid være af en sådan størrelse, at alle udgifter til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse kan dækkes. Der er flere afdelinger, hvor henlæggelserne skal styrkes i kommende år. Det er derfor et af de områder bestyrelsen har fokus på i de fremtidige budgetter. Der er offentlig adgang til IT-platformen Her vil man kunne se udvalgte nøgletal for afdelingernes henlæggelser m.v. samt diverse stamoplysninger. 7

8 Forsikringer Forsikringer er et meget kompliceret område. Boligselskabet har gennem mange år samarbejdet med mæglerfirmaet Willis om indhentning og forhandling af forsikringstilbud og skadesager. Forsikringerne var i EU-udbud i 2010 og der blev indgået en 3-årig aftale med forsikringsselskabet AIG med mulighed for en forlængelse på max. 2 år. I 2015 skal forsikringerne atter i EU-udbud. Willis har analyseret vores skadesstatistik, som ikke viser et gennemgående billede af problematiske områder, men en spredning på skader. Willis har ingen anbefalinger til skadesforebyggende indsats. Vi vurderer at såvel samarbejdet med Willis som med AIG forløber uproblematisk og ukompliceret. Restance på boligleje Der er i årets løb igangsat og afsluttet inkassosager vedrørende manglende huslejeindbetaling: Igangsatte sager fordelt på antal lejere Afsluttet med betaling Afsluttet med udsættelse eller opsigelse:

9 Forbedrings- og renoveringsprojekter Der er arbejdet med flere renoverings- og forbedringsprojekter i 2013: Igangværende projekter: Afd. 51 Paradisvej m.fl., Nexø boligafsnit 1 Udskiftning af indgangsdøre, kældervinduer, udskiftning af kvisttage, nye faldstammer og kloakker i kældre arbejdet afsluttes i 2014 Afd. 54 Klyngestien, Nexø Udskiftning af tagbelægning samt ekstra Isolering, udskiftning af den høje træfacadebeklædning mod stisystem, efterisolering af facadeparti mod have m.v. arbejdet afsluttes i 2014 Afd. 24 Installation af centralvarmeanlæg for fjernvarme arbejdet afsluttes i2014 Budgetteret anskaffelsessum for igangværende projekter håndværkerudgifter og øvrige omkostninger beløber sig til i alt kr Afsluttede projekter i 2013 og 2014: Afd. 4 Afd. 9 Ellekrogen med flere, Allinge Badeværelsesprojekt arbejdet er afsluttet i 2014 Østerled og Stakhaven, Aakirkeby Udskiftning af vinduer og døre arbejdet er afsluttet i 2013 Afd. 10 Grønagervej, Nyker Udskiftning af vinduer og døre arbejdet er afsluttet i 2013 Afd. 14 Dr. Glavensvej gl. afsnit, Pedersker Køkkenrenovering arbejdet er afsluttet i 2014 Afd. 17 Stærevej med flere, Østermarie Udskiftning af vinduer og døre arbejdet er afsluttet i 2014 Afd. 18 Violvej 1-19, Aakirkeby Køkkenrenovering arbejdet er afsluttet i 2014 Afd. 20 Gammeltoft, Hasle Udskiftning af vinduer og døre arbejdet er afsluttet i

10 Afd. 30 Stokkekildevej, Aakirkeby Udskiftning af vinduer og døre arbejdet er afsluttet i 2013 Afd. 33 Biblioteksgården, Aakirkeby Udskiftning af vinduer og døre arbejdet er afsluttet i 2013 Afd. 55 Nyvej med flere, Snogebæk Efterisoleringsarbejder Udskiftning af carporttage arbejdet er afsluttet i 2013 Afd. 70 Ny Postvej, Nexø Delvis køkkenrenovering arbejdet er afsluttet i 2013 Anskaffelsessum for afsluttede projekter håndværkerudgifter og øvrige omkostninger beløber sig til i alt kr Arbejder under projektering hos Steenbergs Tegnestue Afd. 2 Hans Rømersvej, Aakirkeby Gulvbelægning og isolering af gulve samt Udskiftning af vinduer og døre Afd. 51 Paradisvej m.fl., Nexø boligafsnit 1 Renovering af kældervægge, lofter og gulve Afd. 58 Pilevangen med flere, Nexø Badeværelsesrenovering Øvrige projekter i eget regi: Afd. 8 Mågevangen, Tejn Renovering af resterende badeværelser Renovering af carporttage Afd. 11 Birgersvej, Aakirkeby Køkkenrenovering Afd. 29 Askene og Pilene, Vestermarie Køkkenrenovering Afd. 55 Nyvej med flere, Snogebæk Udskiftning af facadedøre og delvis terrassedøre 10

11 Afd. 51 Paradisvej med flere, Nexø boligafsnit 2 Køkkenrenovering samt Udskiftning af vinduer og døre Afd. 60 Nørrebækken, Nexø Køkkenrenovering Større opretningsarbejder: Afd. 42 Tårnhuset, Allinge Renovering af trappetårn indvendig arbejdet er afsluttet i 2013 Udskiftning af frostsprængte sten i tårn og facader, udbedring af skotrender og undertag Bestyrelsen påtænker en renoveringsstøttesag I Landsbyggefonden Herudover er der flere afdelinger, der klager over dårlige carporttage. Dette problem skal håndteres i forbindelse med afdelingernes budgetlægning. Fjernvarmeinstallation Bornholm Nord: Fjernvarmeinstallation i Tejn/Allinge området forventes udført i , hvis projektet godkendes i kommunalbestyrelsen. Vi har 2 afdelinger i Tejn og 2 afdelinger i Allinge, der opvarmes med oliefyr. Derudover er der 3 afdelinger med el-opvarmning. Flytninger i 2013 Flytteopgørelser i 2013:. Der er i 2013 udarbejdet 153 flytteopgørelser mod 132 i 2012 og 133 i I forbindelse med flytteopgørelserne i 2013 er der tilbage betalt indskud i 99 tilfælde. I 2012 var tallet 103, og i 2011 var tallet

12 For fraflytningsopgørelser med underskud, fordeler underskuddene sig således: Under kr Mellem kr kr Mellem kr kr Mellem kr kr Mellem kr kr Mellem kr kr Over kr Underskuddene skyldes misligholdelse af lejemålene og manglende indbetaling af boligleje. Indskuddenes størrelse vil med jævne mellemrum blive vurderet og forhøjet, når det vurderes nødvendigt. Tab ved fraflytning: I 2013 er der i afdelingerne registreret tab i forbindelse med 32 fraflytninger. Nogle af tabene vedrører fraflytninger fra tidligere år. Tabene fordeler sig på følgende typer: Tab ved dødsfald, boudlæg Tab ved insolvenserklæringer/dom Tab registreret uden dom Vi kan konstatere, at tabene er stigende. Det er især misligholdelser der præger billedet og specielt i forbindelse med boudlæg. Bestyrelsen vil fremadrettet have fokus på området. Indflytninger: I 2013 er der foretaget 150 indflytninger, hvilket er 20 mere end i Flytninger fordelt på boligtyper: familieboliger ældreboliger ungdomsboliger I alt

13 Flytteprocenten inden for boligtyper: familieboliger ældreboliger ungdomsboliger Vi må konstatere, at flytteprocenten er stigende for både familieboliger og ungdomsboliger. Nedgangen i befolkningstallet på Bornholm, nedlægning af skoler og lukning af forretninger i de mindre byer kan være en medvirkende årsag. Udlejning af ungdomsboliger er også en udfordring. Stort set alle uddannelser foregår i Rønne, hvorfor de unge mennesker søger til Rønne. Lejeledighed At undgå tomme boliger er en udfordring for alle boligselskaber i disse år. Statistikkerne vidner om, at problematikken er landsdækkende, med overvægt på udkantsdanmark. Det er i særdeleshed en udfordring at få ønsker fra beboere og boligsøgende til at harmonere med ønsker til boligernes standard og vedligeholdelsesniveau, boligleje og betalingsevne. Vi må erkende, at vi oftere ser tomme boliger end tidligere. Bestyrelsen er meget opmærksom på problemet. Problemet er størst i etagebyggerier og ungdomsboliger. Afdelingernes manglende indtægter ved lejeledighed dækkes af dispositionsfonden. Lejeledighed i 2013 Bh s Boligselskab Bornholm Hele landet Første januar Første april Første juli Første oktober Lejeledighed i 2012 Bh s Boligselskab Bornholm Hele landet Første januar Første april Første juli Første oktober

14 Lejeledighed i 2011 Bh s Boligselskab Bornholm Hele landet Første januar Første april Første juli Første oktober Statistikken viser tydeligt, at udlejningssituationen er brevet vanskeligere såvel for Bornholms Boligselskab som for Bornholm generelt. Dels nedgang i befolkningstallet på øen, men også situationen på det private boligmarked er medvirkende årsag til at lejeledigheden er steget. Boliglejen i en almen bolig er i dag højere end boligudgifterne vil være i en tilsvarende privatejet bolig. Bankerne og realkreditinstitutterne er ved at løsne op for udlån hvilket medfører at det er muligt for flere at få lånefinansiering til egen bolig. Beboerdemokrati Der har været indbudt til beboermøde i alle afdelinger i Der har været tilmeldt 477 personer til møderne mod 510 i 2012 og 496 i Flere boliger kan være repræsenteret med mere end 1 person. Vi kan konstatere, at fremmødet er stabilt og at mødeprocenten er rigtig flot over 50%. Vi må dog konstatere, at det kniber med fremmøde i ungdomsboligafdelingerne, hvor flere møder har været aflyst p.g.a. manglende tilmeldinger. Der er oprettet afdelingsbestyrelser i 33 ud af vores 57 boligafdelinger. For at styrke beboerdemokratiet er det et ønske, at så mange afdelinger som muligt vælger en afdelingsbestyrelse. Afdelingsbestyrelserne er vigtige bindeled mellem beboerne, organisationsbestyrelsen og administrationen. At rekruttere medlemmer til afdelingsbestyrelserne er et problem i mange afdelinger. Dels er vore afdelinger meget små og dels er interessen for det beboerdemokratiske arbejde i mange tilfælde ikke særlig stor. Uddannelse af beboerdemokrater er et vigtigt led, for at få demokratiet til af fungere. Forståelse for rollefordeling mellem beboerdemokratiet og administrationen er et vigtigt parameter for et godt samarbejde. For at styrke beboerdemokratiet arbejdes der med mulighed for fælles afdelingsbestyrelser og fælles afdelingsmøder for flere afdelinger. Afdelingerne vil forblive selvstændige økonomiske enheder med eget budget og regnskab. Formålet med fællesskabet er, at få flere afdelinger med i det beboerdemokratiske arbejde. I nogle tilfælde vil dette fællesskab kunne bane vejen frem til en egentlig sammenlægning af afdelinger, der udover det beboerdemokratiske også vil kunne styrke afdelingerne økonomisk. Større enheder vil i mange tilfælde have en bedre økonomisk stabilitet. Herudover vil man muligvis kunne udnytte stordriftsfordele bedre. Ulempen ved større enheder kan være større afstand 14

15 mellem beboer og afdelingsbestyrelse og at de personlige relationer beboerne imellem, ikke er så tætte som i små afdelinger. Beslutning om fælles beboermøde og afdelingsbestyrelse skal godkendes i kommunalbestyrelsen. Venteliste På ventelisten er opført i alt 1065 boligsøgende, hvilket er 2 flere end sidste år. Ventelisten er fordelt på aktive boligsøgende med 475 og passive boligsøgende med 593. Blandt de aktivsøgende er der 57 ansøgere med børn, 330 ansøgere er enlige og 141 er par. Der er 184 ansøgere til ungdomsboliger, heraf 54 aktiv søgende. En stor del af ansøgere til ungdomsboliger er ikke under uddannelse. På lokalområder fordeler ansøgerne sig således: aktiv søgende passiv søgende ansøgere til lejligheder på Midtbornholm ansøgere til lejligheder på Nordbornholm ansøgere til lejligheder på Vestbornholm ansøgere til lejligheder på Østbornholm Mange ansøgere ønsker bolig i flere områder, nogle på hele øen. En del ansøgere ønsker kun bolig i nogle få bestemte områder, nogle endda kun bestemte boliger i en afdeling. Det er derfor generelt tale om boligønsker og ikke et reelt boligbehov. Afslutning Som afslutning takker bestyrelsen alle medlemmer af repræsentantskab og afdelingsbestyrelser, samt øvrige forretningsforbindelser og personale for et godt samarbejde gennem året. 15

16 Beretningen er godkendt på Bestyrelsesmøde den Repræsentantskabsmøde den Max Jensen Formand Jane Hansen Næstformand 16