Bestyrelsens beretning for 2009 ved generalforsamlingen 18.maj 2010

Transkript

1 Bestyrelsens beretning for 2009 ved generalforsamlingen 18.maj 2010 Det er i år 9 år siden, denne forening blev dannet; helt præcist den 9. juli 2001; så næste år kan vi fejre et lille jubilæum. Generelle betragtninger Siden 2001 er der sket meget, både udenfor i samfundet og indenfor i foreningen. Det at bo i en andelsforening er nok ikke helt det samme i dag, som det var tidligere. Følger man lidt med i dagspressen, er der ret mange artikler, faktisk nok for mange, om hvad der nu er galt ved at bo i en andelsboligforening, nu er økonomien igen løbet løbsk, nu koster det for meget, nu er det umuligt at sælge, og nu er der mange, der er blevet snydt af den ene eller anden. Indrømmet - det kan godt være lidt vanskeligt at holde hovedet koldt, når man bombarderes med oplysninger i dagpressen om snart det ene og snart det andet. Tidligere var en andelsbolig noget, som ikke særligt velbemidlede kunne erhverve sig og bo i for en rimelig husleje, der er derfor også mange andelsboligforeninger, som stammer fra den første halvdel af forrige århundrede, og hvor foreningerne primært blev etableret i bymæssige samfund med mange beboere fra arbejderklassen. Omkring årtusindeskiftet begyndte andelsboliger at komme frem igen, og i løbet af et par år fandt flere og flere udbydere af boliger ud af, at det var en rimelig smart fidus at sælge sine boliger som andelsboliger, ofte fordi det var nemmere at sælge til en forening i stedet for til mange personer og ikke mindst, fordi boligudbyderen fik alle sine penge udbetalt, - investerede såvel som fortjeneste, i og med en forening overtog de samlede forpligtelser for alle medlemmerne. I dette forløb er der også, desværre vil man nok sige i dag, også opfundet en række mindre tiltalende finansieringsmodeller, som nu nogle år senere viser sig måske ikke at være helt så smarte, som de umiddelbart kunne se ud til. Skal man tro dagspressen, er der tilsyneladende lavet renteswap aftaler, som repræsenterer ret store værdier i forhold til foreningernes samlede formuer, og det giver selvfølgeligt noget bøvl, når man skal indregne værdien af en rentesikringsaftale i foreningens formue. Specielt når værdien af rentesikringen svinger med den aktuelle obligationsrente på børsen i København. I Andelsboligforeningen Sundglimt, hvor vi som bekendt også har en rentesikringsaftale, har vi været så heldige at have en revisor, som altid har insisteret på, at værdien af renteaftalen skulle indgå i beregningerne af foreningens samlede værdier. Dette sammen med det faktum, at vores rentegaranti kun har en værdi på under 1 % af foreningens samlede værdier gør, at de problemer, der her på det seneste har været beskrevet i dagspressen, ikke rigtigt har nogen praktisk betydning her i foreningen. Men det er noget af det, der optager ABF, som jo er en forening, vi tidligere har debatteret lidt her i foreningen. ABF beskæftiger sig også med meget andet, og ABF har som foreningen fået et pålæg om, at den også har informationspligt overfor de foreninger, som ikke ønsker at være direkte betalende medlemmer i ABF. Det er sådan nogle som os. Som en følge af denne informationspligt har alle andelsboligforeninger været inviteret til en række generelle informationsmøder over hele landet. AB Sundglimt har også deltaget i et af disse møder, både for at finde ud af, hvad ABF går og pusler med og for at få mulighed for at revurdere den tidligere beslutning om, at vi reelt set ikke har noget behov for at være medlem af ABF; det kunne jo være, at den beslutning skulle revurderes. Deltagelsen i dette informationsmøde indicerede, at ABF på det seneste har arbejdet meget med nye standardvedtægter for at få indføjet, noget vi her i foreningen rettede i vores vedtægter sidste år (regler om panthavers salg af andel overtaget på tvangsauktion); endvidere er det gået op for ABF, at ventelister ikke længere har den samme substans som tidligere, - specielt ikke nu, hvor der ofte er tale om, at andelsbeviser ikke kan sælges til den maksimale ud- C:\Users\SIV\AppData\Local\Temp\Framework\Bestyrelsens_beretning_ maj 2010_21B88D9.doc Side 1 af 6

2 budspris længere; dette medfører, at der skal være regler for, hvornår en person på ventelisten skal have tilbudt en andel igen, fordi andelens pris ender med at blive en anden end den pris, den blev tilbudt til til personerne på ventelisten; AB Sundglimt rettede sine interne regler for dette i august 2007 og kan til sin ubetingede glæde konstatere, at ABF nu har besluttet at gøre noget lignende. Når man deltager i et ABF arrangement får man selvfølgelig også mulighed for at få fingrene i noget materiale, som man normalt ikke lige har ved hånden; det har da også været tilfældet for de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i det omtalte ABF informationsmøde, og jeg kan ikke lade være med at citere ordret fra noget af dette ABF materiale: en publikation, der hedder ANDELSBOLIG, En boform med muligheder ; teksten begynder på side 3 og det første, der står der er følgende (ordret citat): Mange bruger betegnelsen at købe en andelsbolig, men reelt køber man ikke noget, man får overdraget en andel af foreningens formue mod betaling. Betalingen udgøres af et såkaldt indskud eller en andelsværdi. I forbindelse med overdragelsen får man samtidigt brugsret til en specifik bolig i foreningen. Brugen af andelsboligen og reglerne for, hvordan foreningen skal drives, er nedfældet i foreningens vedtægter og husorden. (Citat slut). Foreningens bestyrelse noterer sig, at denne udmelding fra ABF er fuldstændig i tråd med de signaler, som foreningens bestyrelse med mere eller mindre held altid har forsøgt at udsende, og bestyrelsen vil tillade sig at konkludere, at bestyrelsen med et medlemskab af ABF som støtte i endnu større grad, end det er tilfældet i dag, vil kunne forvente eller måske endog kræve, at det at bo i en andelsboligforening indebærer en erkendelse af, at man bor i et fællesskab, som man ikke bare lige kan melde sig ud af, fordi man er utilfreds med de beslutninger, foreningen helt lovligt vedtager. Et andet citat fra den samme artikel lyder: Centralt for det at bo i en andelsbolig er også, at den enkelte beboer kan vælge at involvere sig i aktiviteter og være en del af fællesskabet efter behov og lyst. Det frivillige element er en vigtig del af grundlaget for andelsboligtanken. (Citat slut). Konklusionen efter deltagelsen i ABF introduktionsmødet er, at bestyrelsen ikke for indeværende finder behov for at bruge kr. på et medlemskab af ABF. Holdnings- og meningsmæssigt synes bestyrelsens opfattelse af det at bo i en andelsbolig, ikke at være ret forskellig fra ABF s opfattelse, og nå det så også viser sig, at vi godt selv kan finde ud af rette vores vedtægter uden ABF s hjælp, så er mange andre ting, vi hellere vil bruge foreningens penge til end lige netop et ABF medlemskab. Rent lovgivningsmæssigt har der ikke været så meget at følge op på i det seneste års tid, men det skal da lige nævnes, at for tilhængerne af, at vi skal hyre et administrationsselskab til at styre foreningens daglige aktiviteter og administration, er der reelt dårligt nyt, idet der fra politisk side er besluttet, at fra 1. januar 2011 stiger prisen med 25 %, fordi der fra dette tidspunkt skal betales moms af ydelser fra administrationsselskaber. Det var så den mere generelle del, hvis vi skal vende os lidt mod, hvad der sker i vores egne lille forening, så har der jo været rimelig roligt siden sommeren Ved generalforsamlingen sidste år fik vi med hjælp fra en meget aktiv ordstyrer valgt et fjerde medlem til bestyrelsen og nedsat et festudvalg. Begge tiltag har været med til at gøre livet i bestyrelsen lidt mere behageligt, forstået på den måde, at der har været flere til at løfte opgaverne. Voldgiften JBT MT Højgaard Voldgiftssagen mellem Jysk Byggeteknik Esbjerg og M T Højgaard blev afsluttet i maj sidste år (2009), og det var jo det, vi havde gået og ventet på i de sidste mange år for at kunne få afsluttet foreningens mellemværende med Jysk Byggeteknik Esbjerg. Resultatet af selve voldgiftsagen blev der redegjort for på generalforsamlingen sidste år, hvor bestyrel- C:\Users\SIV\AppData\Local\Temp\Framework\Bestyrelsens_beretning_ maj 2010_21B88D9.doc Side 2 af 6

3 sen ikke lagde skjul på, at der var noget besværlig at få et helt klart billede af kendelsen, fordi den bestod af en række forlig, hvor vi ikke kendte forligsteksten, og så en afgørelse fra voldgiftsnævnet, som vi jo så kender indholdet af. En af de ting, der fortaber sig i forligsteksterne, er en afklaring af, hvem der har tabt sagen om de forkerte koter, som jo er grunden til, at vi ikke kan få en ibrugtagningsattest fra Horsens Kommune, men ellers så det umiddelbart ud, som om Jysk Byggeteknik tabte det meste af sagen; det var i hvert fald Jysk Byggeteknik Esbjerg, der fik lov til at betale det meste af regningen for Voldgiftssagen, og der var, som det også blev nævnt sidste år, tale om ret så mange penge. Som vi kunne tolke papirerne, var der tale om en lille million kr. i voldgiftsomkostninger, og hertil kom jo så den regning, som Jysk Byggeteknik Esbjerg skal betale til sin egen sagfører, og det er jo nok tale om et beløb i den samme størrelsesorden. Nu var det ikke nødvendigvis et problem for foreningen, at Jysk Byggeteknik Esbjerg tabte de fleste af sine klagepunkter, da det trods alt var ret begrænset, hvor mange af klagepunkterne, der berørte A/B Sundglimt. Langt det meste af voldgiftssagen var uenighed om opgaver, som M T Højgård havde udført i forbindelse med byggeprojektet, men hvor Jysk Byggeteknik ikke vil betale de omkostninger, som M T Højgaard mente at skulle have dækning for. Retssagen mod JBT Det bringer os videre til det næste punkt i beretningen, som er den igangværende retssag mod Jysk Byggeteknik Esbjerg, - en retssag, der er anlagt, fordi Jysk Byggeteknik Esbjerg ikke ville udbedre en del af de fejl og mangler, som blev påpeget ved både 1 og 5 års eftersynene. Det har ikke udelukkende drejet sig om de fejl og mangler, som Jysk Byggeteknik havde valgt at lade indgå i den tidligere nævnte voldgiftssag, der er også klaget over andre fejl og mangler. Nu hvor voldgiftssagen er afsluttet, havde bestyrelsen vel nok forventet, at Jysk Byggeteknik Esbjerg ville være sig sit ansvar voksen og udbedre de fejl og mangler, som stadigt er uafsluttede. Sådan er det ikke kommet til at gå. - Fra starten af hele det nu afsluttede voldgiftsforløb har det været meget vigtigt for Jysk Byggeteknik Esbjerg at have sikkerhed for, at A/B Sundglimt ville acceptere de afgørelser, som den syns- og skønsmand, der har varetaget syn- og skønsopgaverne i forbindelse med voldgiftssagen, ville komme frem til. Det tilsagn har A/B Sundglimt altid givet i erkendelse af, at det nok ville blive vanskeligt at få medhold i noget, som en syn- og skønsmand betragter som værende tilfredsstillende udført. Vi havde så underforstået også regnet med, at Jysk Byggeteknik Esbjerg på samme vis ville acceptere udmeldingerne fra syns- og skønsmand / voldgiftssagen for derigennem så måske at blive i stand til at undgå den igangsatte retssag med al det bøvl og alle de omkostninger, som en retssag under alle omstændigheder vil medføre. På underfundig vis synes det som om Jysk Byggeteknik Esbjerg forsøger at tie alt ihjel. Der har vel nu været afholdt 4 telefoniske retsmøder, hvor advokaterne har skullet forsøge at tilrettelægge selve retssagen og, hvor der næsten hver gang dukker nye underlige indlæg op fra Jysk Byggeteknik Esbjerg s advokat. Det seneste er et synspunkt om, at de mangler, der skyldes Hornsyld Entreprenørforretning, skal udbedres af Hornsyld Entreprenørforretning, og der jo for så vidt godt nok, men de vil så have A/B Sundglimts advokat til at lave alle de praktiske arrangementer uden samtidigt at forholde sig til betalingen for denne ydelse og uden at forholde sig præcist til, hvad det er for nogle opgaver, Hornsyld Entreprenørforretning mangler at udføre. Hertil kommer så, at selvom Hornsyld Entreprenørforretning udbedrer sine mangler, så har ingen forholdt sig til om de udbedringer, som C:\Users\SIV\AppData\Local\Temp\Framework\Bestyrelsens_beretning_ maj 2010_21B88D9.doc Side 3 af 6

4 er foreslået, vil ende med at blive accepteret af Horsens Kommune, så vi kan få udstedt den manglende ibrugtagningstilladelse. Hvor er Jysk Byggeteknik Esbjerg i denne situation - helt ærligt - det aner vi ikke - alle henvendelser forbliver ubesvaret, og Jysk Byggeteknik Esbjerg deltager ikke selv i de forligsmøder, der har været afholdt sammen med advokaterne foranlediget af Retten i Esbjerg. Bestyrelsen gør, hvad den synes, det er muligt for at få fremmet sagen, men vi tør ikke presse alt for meget, da risikoen for, at Jysk Byggeteknik Esbjerg erklærer sig selv konkurs, ikke helt kan afvises, - noget tyder på, at der gennem de seneste år er flyttet værdier fra Jysk Byggeteknik Esbjerg til nogle af John Hald s andre selskaber, men det vil i påkommende tilfælde nok blive lidt svært at bevise. Men skulle det værste ske, så kan vi nok vinke farvel til udbedring af de konstaterede fejl og mangler ved 1 og 5 års eftersynene og hilse velkommen til de advokatomkostninger, som retssagen mod Jysk Byggetekniks Esbjerg ender med at koste sammen med omkostninger ved at udbedre de fejl og mangler fra 1 og 5 års eftersynene, som der nu kun er foreningen tilbage til at betale. Men igen, lad os ikke tage sorgerne på forskud og i stedet håbe på, at det vil lykkes for foreningen/ bestyrelsen at finde en løsning sammen med Jysk Byggeteknik Esbjerg, så de omtalte fejl og mangler kan blive udbedret. For fuldstændighedens skyld skulle jeg måske nævne, at de fejl og mangler, som sagen drejer sig om, er beregnet til at have en værdi på 729 tkr. inklusiv moms, som jo så er det beløb hele skænderiet drejer sig om, og det er jo da også en slags penge. Huslejeudviklingen Udviklingen på rentemarkedet har jo, som det nok er alle bekendt, udviklet sig sådan, at renten på vores F1 lån pr. april i år er så lav som aldring før, så huslejen har fået endnu et nøk nedad. Sidste år måtte bestyrelsen erkende, at den havde realiseret den nye husleje, inden vedtægterne måske gav lov til det. Det er en sag, som vi har diskuteret lidt i bestyrelsen uden dog at blive ganske enige om fortolkningen af 7 og 21 i vedtægterne. Det er også i dette lys, vi har fremsat et forslag om en lille ændring i vedtægternes 21, idet bestyrelsen er enig om, at teksten i den nuværende formulering må henvise til fællesudgifterne og ikke bidraget til kreditforeningslånene. Vi er så sikre på denne vurdering, at vi også i år har valgt at justere huslejen, så snart vi kendte den nye ydelse på F1 kreditforeningslånet; vi tager gerne de knubs, som denne beslutning måtte give anledning til, så længe vi ikke har fået justeret teksten i vedtægterne. Det regner vi så med sker i aften. For fuldstændighedens skyld skulle jeg måske lige nævne, at hvis vi ikke havde kunnet justere huslejen før efter generalforsamlingen, så ville der være gået yderligere 2 måneder, inden huslejenedsættelsen ville slå igennem, fordi tidspunktet hvor rettelser skal være indrapporteret i huslejeopkrævningssystemet er lige før generalforsamlingen for, at de kan realiseres i den følgende måned. Festudvalg Ved generalforsamlingen i 2009 besluttede vi at nedsætte et festudvalg, og selv om vi ikke plejer at fremhæve enkelte medlemmer i bestyrelsens beretning, vil vi gøre en undtagelse og udtrykke vores taknemmelighed overfor festudvalgsmedlemmerne Inge Christensen, Birthe Kierkegaard og Grete Christensen, som har gjort et meget stort arbejde for at få festudvalget placeret i medlemmernes bevidsthed, også selvom bestyrelse måske ikke altid har husket at tage de ønskede hensyn. Bestyrelsen håber meget, at de nuværende festudvalgsmedlemmer stiller op til en ny periode i festudvalget. C:\Users\SIV\AppData\Local\Temp\Framework\Bestyrelsens_beretning_ maj 2010_21B88D9.doc Side 4 af 6

5 Udlån af borde og stole I forbindelse med sommerfesten indkøbte festudvalget nogle ekstra borde og stole, som det efterfølgende er besluttet, at foreningens medlemmer kan låne i forbindelse med egne arrangementer, hvor egne stole og borde antalsmæssigt ikke slår til. Hele dette arrangement styres også af festudvalget, og bestyrelsen har kun hørt positive tilkendegivelser i den forbindelse, så den ser gerne, at dette udlånsarrangement kan fortsætte fremover. Havedage volden mod Haldrupvej Som det er gået op for jer alle, - tror vi da nok - så har vi sagt nej til Den lille Gartner til at vedligeholde volden ud mod Haldrupvej (Oddervej hvis det er bedre). Da vi for snart nogle år siden besluttede at plante volden til, var idéen, at vi skulle lade en gartner ordne vedligeholdelsen de første par år, indtil beplantningen dækkede jorden, hvorefter planen var, at vi selv ville overtage vedligeholdelsen. Nu blev forløbet ikke helt, som den bestyrelse, der var ved roret på daværende tidspunkt, havde håbet. Volden groede ikke helt så hurtigt til, som bestyrelsen havde håbet, og som gartneren havde lovet, så gartneren fik vedligeholdelsen et par år mere end oprindeligt forudset. Men nu er der ikke nogen gartner længere, og bestyrelsen forstiller sig, at vi kan nå at klare volden på havedagene også, men vi ved godt, at der lige skal laves et par småjusteringer for, at det er muligt sikkert at bevæge sig rundt på en del af volden. Hvis det viser sig, at vi ikke kan klare selv at holde skråningen, må vi jo prøve med Den lille Gartner eller en anden gartner igen, men vi kommer nok ikke udenom så at skulle betale noget i størrelsesordenen af kr. om året for dette gartnerarbejde, og det er penge, den nuværende bestyrelse godt vil forsøge at spare. Nye andelshavere/ventelisten Foreningen har en venteliste, hvor der er listet en række personer, 5 vist nok. Det er lidt svært at vurdere effekten og værdien af denne venteliste; der har ikke været mange tilbagemeldinger på de henvendelser, vi har sendt ud ved de ledige andele, der har været til salg i perioden. På den anden side set blev Inga Pold s andel afsat til ventelisten, så afskaffe den skal vi ikke, men den er selvfølgelig lidt svær at håndtere, hvis de, der står på ventelisten, siger nej til en andel på grund af prisen, og så andelen ender med at blive solgt til en helt anden og måske meget lavere pris. Det er ikke fair overfor de, der står på ventelisten, og foreningens interne regler er da også lavet sådan, et hvis en andel sælges til en pris, der er 7,5 % lavere end den pris, personerne på ventelisten er blevet tilbudt til, skal disse personer have mulighed for at købe til den nye lavere pris. Bestyrelsen er opmærksom på, at denne regel måske ikke er blevet fulgt ganske præcist, men vi vil ved de næste handler med andele forsøge at stramme lidt op, så den fordel, der skal være ved at stå på en venteliste, også viser sig at være noget værd. Bestyrelsen er udmærket klar over, at det er fristende at forlange den maksimale pris så længe, der er venteliste. Så kan man jo altid reducere prisen bagefter, hvis det viser sig, at andelen er for dyr i forhold til, hvad nogen vil betale, men så har man som sælger af en andel stadig en forpligtelse overfor de personer på ventelisten, som har sagt nej på grund af prisen. Etablering af krolfbane ikke petanque På generalforsamlingen i maj sidste år blev vi mere eller mindre enige om, at bestyrelsen skulle forsøge at etablere en petanquebane. Det startede vi også på, indtil vi fandt ud af, at en sådan bane ville koste omkring 35 tkr. at anlægge. Det forekom som ret så mange penge, og hvad så, hvis der alligevel ikke var nogen, der gad bruge banen, så ville vi godt nok have brugt en mase penge til ikke rigtigt noget, og vi ville stå med en bane, som ikke C:\Users\SIV\AppData\Local\Temp\Framework\Bestyrelsens_beretning_ maj 2010_21B88D9.doc Side 5 af 6

6 kunne fjernes bare sådan lige uden videre, og som i tillæg endvidere ville skulle vedligeholdes for ikke at komme til at se alt for træls ud. Som alternativ blev der fremsat et forlag om at lave en krolfbane; dette ville kunne gøres for et væsentligt lavere beløb, og en etableret bane ville nemt og billigt kunne fjernes igen, hvis der skulle vise sig ingen interesse at være for at bruge banen. Denne krolfbane er nu anlagt og skulle have været indviet på den havedag, som vi udsatte på grund af regnvejr. Omkostninger ved at lave banen er stor set dækket af forskellige sponsorer, som har bidraget efter evner og formåen. Spilleregler har været sendt ud med Sundglimt Nyt, men foreningen bestyrelse vil ikke blande sig, hvis spillere vælger helt at spille efter egne regler, men det kan da godt være, vi vil gøre indsigelser, hvis det viser sig, at uenighed om reglerne til havekrolf giver anledning til større skænderier i foreningen. Som det også er fremgået af Sundglimt Nyt, vil bestyrelsen fastholde, at der skal være medlemmer af foreningen blandt spillerne, når der spilles krolf, man kan således ikke bare sende sine gæster ud at spille krolf uden selv at være med på den ene eller anden måde. Bestyrelsen håber, at I tager godt imod krolfbanen og vil hjælpe med til at holde køller, kugler og hvad der ellers måtte være i brug i forbindelse med spillet, i god stand og sætte det tilbage i redskabsskuret efter brug, og hvis der i kampens hede skulle gå noget i stykker, så henvend jer til et medlem af bestyrelsen, så vi kan få foretaget de nødvendige reparationer/udskiftninger. Nye tiltag i den kommende periode Bestyrelsen har forskellige ideer til ny tiltag, men hvornår de sættes i gang vil afhænge noget af, hvor mange penge vi kan afse i de budgetter og regnskaber, som vi er nødt til at tage hensyn til, men nye tiltag kunne være etablering af bedet foran nr. 14; automatisk lystænding på trapper før lyset på parkeringspladsen, dørpumper på 1. og 2 sal; nye postkasser. Og bedst som man så tror, at der er styr på tingene og ønskelisten, så er der lige dukket en yderligere problemstilling frem, idet det viser sig, at den skumafdækning, der mellem døre / vinduer og murstensvæggene smuldrer, og det skal vi have kigget lidt på; det bliver en lidt bekostelig affære, da vi har forholdsvis mange døre og vinduer i ejendommene. Bestyrelsen har på sit seneste bestyrelsesmøde besluttet at igangsætte denne reparationsopgave, som beløber sig til omkring kr. i udgifter; penge som vi jo så må forsøge at finde. Men nye tiltag bliver alt sammen en opgave for den bestyrelse, som vælges her i aften, og uden at ville tage luften ud af dette punkt på dagsordenen, vil bestyrelsen indtrængende anmode generalforsamlingen om, at denne generalforsamling vælger det 5. medlem til bestyrelsen. Denne ressource mangler for indeværende til aflastning af de siddende bestyrelsesmedlemmer. En person mere i bestyrelsen vil gøre, at der er én mere til at løse opgaverne, og at der derved kan reduceres på tidsforbruget hos alle de øvrige bestyrelsesmedlemmer. Afslutning Jeg vil gerne slutte af med at sige tak til alle de foreningsmedlemmer, som i årets løb har hjulpet med at få løst de mange forskellige opgaver, som en forening af vores slags skal have løst på den ene eller anden måde; alternativet er at købe ydelserne ude i byen med endnu større omkostninger til følge, og det bryder vi os som bekendt ikke om /SIV C:\Users\SIV\AppData\Local\Temp\Framework\Bestyrelsens_beretning_ maj 2010_21B88D9.doc Side 6 af 6