Afslag på landzoneansøgning

Transkript

1 Jacob Højstrup Laursen Blegkilde alle 44 st. lejl Ålborg Mail Haderslev Kommune Teknik og Miljø Plan og Byg Simmerstedvej 1A, 1. sal, 6100 Haderslev Tlf december 2014 Sagsident Sagsbehandler: Søren-Peter Andersen Dir. tlf Afslag på landzoneansøgning Afgørelse: Haderslev Kommune meddeler hermed - jfr. Planlovens 35 - afslag på din landzoneansøgning: opførelse af parcelhus på 92 m2 på adressen: Marstrup Bygade 129, 6100 Haderslev, matr. nr. 141 Marstrup. Lovgrundlag Planloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af med senere ændringer. Loven skal sikre, at den sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealplanlægningen og medvirker til at værne landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets livsvilkår og for bevarelsen af dyre - og plantelivet. Afgørelsen er truffet efter 35, stk. 1 i lov om planlægning. Efter 35 må der i landzone ikke foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændringer i anvendelsen af bestående bebyggelse og bebyggede arealer uden forudgående tilladelser fra kommunalbestyrelsen. Byggeloven jf. lovbekendtgørelse nr af A. Når der opføres mere end eet enfamilieshus til helårsbeboelse på en ejendom, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang. Mulighed for udstykning som nævnt i 1. pkt. skal også foreligge, når der ved til- eller ombygning eller andre forandringer af et bestående enfamiliehus sker en opdeling af huset i flere enfamiliehuse. Redegørelse: Der er ansøgt om tilladelse til at opføre et parcelhus på 92 m2 på matrikel 141 Matstrup.

2 Det ansøgte er ikke omfattet af undtagelsesbestemmelserne i 36 eller 37, hvorfor der kræves tilladelse efter 35, da ejendommen ligger i landzone. Ejendommen er i BBR/ESR registreret med et grundareal på 971 m2. Bygning 1 er registreret som et tofamiliehus med et boligareal på 137 m 2 og et bebygget areal på 84 m 2. Derudover er der registreret en bygning 2 (udhus) fra 1906 på 73 m2. På luftfoto er der yderligere en bygning på ca. 20 m2. Ejendommen er ifølge BBR tilsluttet alment vandværk og spildevandet afledes til Provas anlæg. Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan. I forhold til kommuneplanen for Haderslev kommune (Kommuneplan 2013) er ejendommen beliggende i ramme CE.01 Centerområde Marstrup Bygade med følgende bestemmelser: Plannavn Centerområde Marstrup Bygade Fremtidig anvendelse Centerområde Område til butiksformål Zonestatus Bebyggelsesprocent Etageantal og bygningshøjde Områdets anvendelse Bebyggelsens omfang og udformning Opholds- og friarealer Trafikbetjening og parkering Særlige bestemmelser Eksisterende: Landzone Fremtidig: Byzone 45 % beregnet for den enkelte ejendom Max. etager: 1½ etager Max. højde: 8,5 meter Centerområde med boliger, detailhandelsbutikker, offentlige og private servicefunktioner til områdets daglige forsyning samt mindre erhvervsvirksomheder, som naturligt hører til i lokalbyen. Der kan kun placeres butikker i et område omkring Marstrup Bygade. Fritliggende åben-lav bebyggelse, tæt-lav bebyggelse samt erhvervsbyggeri. Bebyggelsesprocent for åben-lav maks. 30. Bebyggelsesprocent for tæt-lav maks. 40. Anden bebyggelse maks. 45. Den samlede ramme for bruttoetageareal til nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål er for dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker under et 400 m2. For de enkelte butikker er rammen for det maksimale bruttoetageareal for dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker m2. Ny bebyggelse skal udformes i overensstemmelse med den omgivende bebyggelse og skal ved udformning og indpasning medvirke til at fastholde den eksisterende karakter. Boligernes opholdsareal skal mindst svare til etagearealet. For øvrig bebyggelse skal opholdsarealet være mindst 50% af etagearealet. Der skal udlægges 2 parkeringspladser pr. bolig og 1 pr. 50 m2 etageareal i øvrigt. Ved samlede bebyggelser kan byrådet ændre kravet. Karakteristisk beplantning skal bevares. Afgrænsning mod landskabet skal udføres med egnstypisk beplantning. I forhold til Regionplan Sønderjylland, der har retsstatus af landsplandirektiv, er følgende temaer berørt: 1) Indvindingsopland til almene vandværker Ved fastlæggelse af områdets anvendelse og indretning skal der sikres en imødegåelse af grundvandsforurening. Marstrup Vandværk har indvinding under arealet.

3 I forhold til kommuneplanen for Haderslev kommune (Kommuneplan 2013) er ejendommen berørt af følgende temaer: 2) Turistområder retningslinje I turistområder kan der gennem kommuneplanlægning ske udpegning af arealreservationer til nye ferie- fritidsanlæg. I kystnærhedszonen kan etablering af ferie- og fritidsanlæg eller udvidelser, der kan sidestilles med nyanlæg, alene ske i turistområder. For ferie- og fritidsanlæg i kystnærhedszonen gælder endvidere at etablering skal ske i forbindelse med eksisterende bysamfund eller større ferie- og fritidsbebyggelser. 3) Kystnærhedszonen retningslinje Kystnærhedszonen skal søges friholdt for yderligere bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængige af kystnærhed. Inddragelse af og planlægning for nye arealer skal begrundes planlægningsmæssigt eller funktionelt og kræver regionplanlægning. 35 Stk. 3. For arealer i kystnærhedszonen, jf. 5 a, må tilladelse efter stk. 1 kun meddeles, hvis det ansøgte har helt underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområderne, jf. 1. Der er foretaget nabohøring jfr. 35 stk. 4. Der er ikke indkommet bemærkninger. Områdebeskrivelse: vej matr. husnr nr. registret areal boligareal erhvervsareal Beboelses % Samlet % Kærsmindevej ,8 16,8 Kærsmindevej ,3 13,3 Marstrup bygade ,0 26,3 Marstrup bygade ,8 10,8 Marstrup bygade ,1 39,1 Marstrup bygade ,2 35,3 Marstrup bygade ,1 14,1 Marstrup bygade ,5 8,5 Marstrup bygade ,7 41,7 Kærsmindevej ,2 16,2 Kærsmindevej ,4 12,4 Kærsmindevej ,1 23,1 Kærsmindevej ,9 23,9 Kærsmindevej ,0 26,0 Kærsmindevej ,5 8,5 Kærsmindevej ,5 17,5 Kærsmindevej ,4 10,4 Marstrup bygade ,2 17,2 Kærsmindevej ,0 22,0 Kærsmindevej ,7 30,7 Kærsmindevej ,0 0,0 Kærsmindevej ,0 34,2 Marstrup bygade ,1 21,1 Marstrup bygade ,7 15,7 Kærsmindevej ,5 14,5 Kærsmindevej 9a ,8 15,8 Kærsmindevej 16a ,2 23,2 Kærsmindevej ,1 17,1

4 Kærsmindevej 9b ,6 14,6 Gennemsnit ,3 19,7 Maks. Værdi 39,1 41,7 Ansøgt: Marstrup bygade ,6 33,2 Vurdering: I forhold til planlovens generelle sigte, vil det ansøgte ikke konflikte, da det ansøgte er beliggende i et eksisterende bebygget område. I forhold til kommuneplanens rammebestemmelser, vil det ansøgte ikke konflikte med hensyn til benyttelse og bebyggelsesprocent (da der må bygges op til 40 % - også jfr. Bygningsreglementets (BR) bestemmelse stk. 2 stk. 3 kan ikke bruges, da det ikke er et parcelhusområde jfr. kommuneplanrammen). Derimod vil grundene ved en opdeling ligge på m2 (971/2 +/- 25 m2), hvilket dels er langt under gennemsnittet for området dels under de 700 m2 der gælder jfr. BR stk. 1. For den grund der lægger ud mod vejen ( forgrunden ) skal vejarealet til forsyning af baggrunden trækkes fra. I forhold til 1) vurderes det, at der ikke er konflikt, da området er udlagt til bebyggelse og det ansøgte hus ville kunne sluttes på spildevandsanlægget i vejen. I forhold til 2) er der ikke konflikt, da det ansøgte ikke er omfattet af retningslinjen, da det ikke er et turistanlæg. I forhold til 3) vurderes det, at der ikke er konflikt, da der ikke inddrages nye arealer. I forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområderne vil det ansøgte ikke konflikte, da huset søges opført midt i Marstrup. Ud fra ovenstående hvoraf det fremgår at der ikke lovligt (Byggelovens 10A) ville kunne udstykkes en grund til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang pga. grundstørrelsen og en uønsket fortætning af området (set i forhold til områdets karakter) gives der derfor afslag på det ansøgte. Klagemulighed Haderslev Kommunes afgørelse kan inden 4 uger fra offentliggørelsen påklages til Natur- og Miljøklagenævnet, jf. klagevejledning. For spørgsmål kontakt undertegnede på Venlig hilsen Søren-Peter Andersen Planlægger

5 Kopi af afgørelsen til: Danmarks Naturfredningsforening Danmarks Naturfredningsforenings lokalkomité v/ Bent Karlsson, Skattecenter Haderslev, Friluftsrådet v. M. Martinsen Dansk Ornitologisk Forening Naturstyrelsen Dansk Fritidsfiskerforbund Provas

6 KLAGEVEJLEDNING Lov om planlægning. Afgørelser truffet i henhold til 35, stk. 1 i lov om planlægning, (jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af med senere ændringer) kan påklages til Naturklagenævnet, jf. 58, stk. 1 nr. 1. Klageberettigede efter 58 er miljøministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald, jf. 59, stk. 1. Klageberettigede er endvidere jf. 59, stk. 2, landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af: at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer. Klagen skal være skriftlig og være modtaget af kommunen inden 4 uger efter, at afgørelsen er offentliggjort. For afgørelser, der ikke offentliggøres, regnes fristen fra den dato, hvor afgørelsen er modtaget, jf. 60, stk. 1. Klagen adresseres til: Natur- og Miljøklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV og indsendes til: eller Haderslev Kommune, Simmerstedvej 1A, 1., 6100 Haderslev Kommunen sender klagen videre til Natur- og Miljøklagenævnet med kopi af sagens akter. De vil modtage kopi af kommunens brev til Natur- og Miljøklagenævnet. Nævnet vil opkræve et gebyr på 500 kr. før klagen behandles. Nævnets sagsbehandlingstider, gebyrregler mv. kan ses på Tilladelse må ikke udnyttes, før klagefristen er udløbet. Er der klaget rettidigt, må tilladelsen ikke udnyttes, medmindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer andet, jf. 60, stk. 6. Hvis De vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder efter, at afgørelsen er meddelt, jf. 62, stk. 1.