Ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet og stedfæstelse af servitutter

Transkript

1 KASPER KORNERUP THYGESEN, LANDINSPEKTØRUDDANNELSEN, LAND MANAGEMENT, 9. SEMESTER, INSTITUT FOR PLANLÆGNING, AALBORG UNIVERSITET Ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet og stedfæstelse af servitutter -Problemer vedrørende digital tinglysning- Casestudier af ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet og servitutstedfæstelse samt generel afdækning af uhensigtsmæssigheder og problemer, der bør løses for at opnå en klar sagsgang mellem Tinglysningsretten og den privat - praktiserende landinspektør.

2 1

3 Titelblad Titel: Ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet og stedfæstelse af servitutter - Casestudier af ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet og servitutstedfæstelse samt generel afdækning af uhensigtsmæssigheder og problemer, der bør løses for at opnå en klar sagsgang mellem Tinglysningsretten og den privatpraktiserende landinspektør. Tema: Faglig og professionel udvikling Projektperiode: 1. sept jan Deltager: Kasper Kornerup Thygesen Vejleder: Bent Hulegaard Jensen Oplagstal: 3 Sideantal: 31 (70 inkl. forside) Bilag: 1 Appendiks: A - K Afsluttet den: Synopsis Dette projekt omhandler såvel overordnede som konkrete problemer af organisatorisk og teknisk art, der er mellem tinglysningen og de privatpraktiserende landinspektører. Projektets data er hovedsageligt indhentet i perioden fra 19. september til 30. november 2011, hvor jeg var i praktik hos Landinspektørfirmaet Bonefelt & Bystrup A/S og Land & Plan A/S. Projektets emne er således fundet ved indledende samtaler med firmaet. Projektets empiriske grundlag er opnået ved kvalitative interviews med tre medarbejdere fra virksomheden. Projektets analytiske del består af to cases omhandlende virksomhedens håndtering af servitutstedfæstelse og ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet, samt sagsgangen mellem virksomheden og tinglysningsretten generelt. Hvad angår ejerlejlighedsopdeling konkluderes, at tinglysningen ikke drager fuldt udbytte at digitaliseringens muligheder. For så vidt angår stedfæstelsesproblematikken er der udpræget skepsis og negativitet blandt de interviewede, hvortil der må skabes en holdningsændring i landinspektørbranchen som helhed. Rapporten giver desuden svar på hvilke kommunikative, organisatoriske, tekniske og lovgivningsmæssige tiltag, der kan forbedre sagsgangen mellem tinglysningen og privatpraktiserende landinspektørfirmaer. Slutteligt perspektiveres til teknologiforståelse og den danske ejendomsregistrering. Rapportens indhold er frit tilgængeligt, men offentliggørelse (med kildeangivelse) må kun ske efter aftale med forfatteren. 2

4 3

5 Forord Dette projekt er udarbejdet på landinspektøruddannelsens 9. semester under specialiseringen, Land Management under Institut for Planlægning ved Aalborg Universitet. Det overordnede tema for semesteret er faglig og professionel udvikling. Kildeanvisning er angivet efter Harvard-metoden så kilden fremstår i kantet parentes, [ ], med forfatterens efternavn, årstal på publikationens udgivelse samt sidetal. I de tilfælde hvor kilden er hentet fra et websted, er webstedets navn angivet. Kildens fulde oplysninger findes i litteraturlisten bagerst i rapporten og er opstillet i alfabetisk rækkefølge. I de tilfælde kilden blot berører en enkelt sætning er denne placeret inden for punktum. Kilden er sat uden for punktum, der hvor kilden vedrører flere sætninger, i form af et afsnit. Citater er angivet i kursiv med citationstegn samt kildeangivelse. Citater og gengivelser fra interviewpersonerne er gengivet med personens initialer. Henvisningen til det fulde interview i appendiks, fremgår første gang interviewpersonen nævnes samt der, hvor der er fundet behov for en henvisning. Fodnoter er udelukkende forklarende og er nederst på de pågældende sider. Det skal rettes en stor tak til Jan Frederiksen, som fungerende som min kontaktperson gennem hele praktikforløbet og som endvidere har været behjælpelig med at henvise til medarbejdere, med viden og indsigt i projektområdets emner, der kunne interviews. I den forbindelse skal der rettes en tak til Heidi Frederiksen, Kasper Wohlert og Per Nørgaard, alle medarbejdere fra virksomheden, som har stillet op til interviews og sparring. Slutteligt skal der lyde en stor tak til alle medarbejdere fra landinspektørfirmaet Bonefeld & Bystrup A/S og Land & Plan A/S, som har været med til at gøre mit praktikophold fagligt udbytterigt. Retskilder Tinglysningsloven, LBK nr. 158 af 09/03/2006 Lov om ændring af retsplejeloven og forskellige andre love, nr. 538 af 08/06/2006 Lov om ændring af lov om tinglysning og forskellige andre love, nr. 539 af 08/06/2006 Ejerlejlighedsloven, LBK nr af 16/12/2010 Lov om omsætning af fast ejendom, LBK nr af 16/12/2010 Cirkulære om ejerlejligheder og om bofællesskaber, nr. 177 af 25/08/1977 Forkortelser KMS Kort & Matrikelstyrelsen PLF Praktiserende Landinspektørers Forening DSS Domstolsstyrelsen AAU Aalborg Universitet SFDB Stedfæstelsesdatabasen e-tl Elektronisk tinglysning BBR Bygnings- og boligregistret CPR Det Centrale Personregister CVR Det Centrale Virksomhedsregister SVUR Statens Salgs- og Vurderingsregister 4

6 5

7 Indholdsfortegnelse 1. INTRODUKTION 7 2. TINGLYSNING TINGLYSNINGENS FORMÅL, OPBYGNING OG INDHOLD OVERGANGEN TIL DIGITAL TINGLYSNING 8 3. PROBLEMIDENTIFIKATION OPSAMLING PROBLEMFORMULERING PROJEKTSTRUKTUR VALG AF METODER CASESTUDIE INTERVIEWMETODE TEKNOLOGBEGREBET JURIDISK METODE LITTERATURSTUDIER GENERALISERBARHED BRUG AF METODER CASE OPBYGNING OG -METODE INTERVIEWSPØRGSMÅL OVERORDNEDE PROBLEMSTILLINGER STEDFÆSTELSE AF SERVITUTTER OPSAMLING OPDELING PÅ PROJEKTSTADIET OPSAMLING KONKLUSION PERSPEKTIVERING OG METODEKRITIK METODEKRITIK LITTERATURLISTE 30 PROCESANALYSE 31 APPENDIKS 38 6

8 1. Introduktion Den 20. august 2009 stoppede al tinglysning vedrørende fast ejendom midlertidigt, og den 8. september 2009 blev den digitale tinglysning idriftsat. [Rigsrevisionens rapport, 2010, s. 1] Registreringen af rettigheder over fast ejendom, gik således fra delvist papir- og elektroniskbaseret registrering over til et fuldt digitalt system, hvilket betød at al sagsbehandling mellem brugerne og tinglysningen fremover skulle ske ved digitale dokumenter og digital kommunikation. Til baggrund for ændringerne var betænkningerne nr (Betænkning om varetagelsen af tinglysningsopgaven) og nr (Betænkning om digital tinglysning). [Elmstrøm, 2008, s. 6] Intentionen om at lave en fuld digitaliseret løsning for tinglysningsområdet, var blandt flere ønsker at få en mere effektiv sagsbehandling, ved størst mulig digitalisering og automatisering [Betænkning, nr. 1471, 2006, s. 15]. Desuden lå et tungtvejende formål med overgangen til digital form om at drage nytte af den teknologiske udvikling ved at gøre tinglysningen lettere, hurtigere og billigere for den enkelte borger. [Betænkning 1471, 2006, s. 12] Digitalisering af tinglysningen var endvidere et led i en større domstolsreform, hvor antallet af tinglysningssteder gik fra 82 retskredse til én central ret i Hobro. [Elmstrøm, 2008, s. 6] Med overgangen til digital tinglysning er mange af den privat praktiserende landinspektørs arbejdsopgaver berørt. Foruden nye procedure med digital anmeldelse af dokumenter blev der desuden med implementeringen af Lov om digital tinglysning ( 10, 19 og 22) indført krav om, at nye og eksisterende servitutter skulle stedfæstes geografisk. Bestemmelsen om stedfæstelse af servitutter blev iværksat for at opnå en mere optimal identificering af eventuelle rettigheder og rådighedsindskrænkninger, der måtte hvile på en fast ejendom. Den tekniske løsning blev udviklet og implementeret af KMS på vegne af DDS, der er ejer af systemet [KMS.dk]. Overgangen til den digitale tinglysning var forbundet med mange tids- og budgetoverskridelser, hvorfor det blev pålagt statsrevisorerne at angive en beretning til Folketinget. Det mundede ud i en skarp kritik fra statsrevisorerne om at den organisatoriske forberedelse af digitaliseringsprojektet samt at projekt- og økonomistyringen, ikke havde forløbet tilfredsstillende. Projektet bar endvidere præg af, at de projektansvarlige; Justitsministeriet og Domstolsstyrelsen havde undervurderet projektets risici og kompleksitet. [Rigsrevisionens rapport, 2010, s. 7] I beretningen fremgår endvidere, en lang række årsager til opstart og indkøringsvanskeligheder, f.eks.: - Utilstrækkelige vurderinger af behovet for personaleresurser, opgaveomfang og for tidlig indhentning af effektiviseringsgevinster. - Urealistiske forventninger til, hvornår udflytningen af en myndighed kan oplære medarbejderne og øge produktiviteten. - Mangelfulde brugervejledninger, helt utilstrækkelig hotline-funktion, fravalg af pilotdrift og manglende test af systems brugervenlighed - Utilstrækkelig forberedelse af håndteringen af fuldmagter. [Rigsrevisionens rapport, 2010] Før projektets videre proces kan igangsættes gives en gennemgang af tinglysningens opbygning og funktion, samt en kort beskrivelse af det historiske forløb frem til i dag, dog med hovedvægt på overgangen til digital tinglysning. 7

9 2. Tinglysning Der redegøres for tinglysningssystemets opbygning og retsvirkning, for derved at opnå et kendskab til systemets betydning i samfundet. Desuden forelægger en kort gennemgang af tinglysningens historie, da dele af den nuværende sagsbehandling, kan være betinget af, hvordan rettigheder og dokumenter er håndteret før i tiden. Endeligt gives en beskrivelse af overgangen og til det digitale tinglysningssystem, for derved at danne baggrundsviden til den videre del af rapporten. 2.1 Tinglysningens formål, opbygning og indhold Tinglysning er den offentlige registrering, efterprøvelse og offentliggørelse af rettigheder over blandt andet fast ejendom. Det gælder f.eks. ejendomsret (skøder), pant i form af pantebreve, retsforfølgning (udlæg, konkurs mv.) og begrænsede rettigheder over en ejendom, eksempelvis servitutter. Tinglysning kan være en betingelse for at en rettighed er gyldig og beskyttet, og er således en sikringsakt, hvis man f.eks. opnår en ret over en fast ejendom, kan denne rettighed beskyttes mod at blive fortrængt af andre, ved at tinglyse sin ret over ejendommen. [Mortensen, 2008, s. 23] Denne registrering af rettigheder kaldes af historiske grunde: Tinglysning, og er omfattet af og reguleret i tinglysningsloven. [Mortensen, 2008, s. 20] 2.2 Overgangen til digital tinglysning Tinglysning af rettigheder over fast ejendom har en lang historisk tradition i dansk retshistorie. Eksempelvis indeholder Jyske Lov fra 1241, i 1-37 en bestemmelse om, at På tinge skal man jord skøde og ej andetsteds. Ethvert jordsalg skulle således ske ved domstolene (på tinge), som skulle sikre beviset for, at en overdragelse havde fundet sted. [Mortensen 2007, s. 21] Siden 1927 blev tinglysninger registreret i et løsbladsystem, hvor der for hver enkelt ejendom blev oprettet et tingblad, der indgik som løsblad i retskredsens tingbøger. Bøgerne var organiseret sognevis og underopdelt i ejerlaug, hvor hver enkelt ejendom kunne identificeres ved et matrikelnummer. Hvert ejendomsblad blev inddelt i tre rubrikker: adkomst med registrering af bl.a. skøder, byrder som indeholder servitutter brugsrettigheder og hæftelser med pantebreve. [Sørensen og Hulegaard, 2000, s. 54] I perioden fra 1992 til 2000 overgik tingbogen fra analog til elektronisk form, hvilket betød at opslag i tingbogen kunne ske elektronisk. De tinglyste dokumenter var dog forsat at finde på analogform i retskredsens tinglysningskontor. Mellem 1926 og 2006 er der kun foretaget få ændringer af tinglysningsloven, den mest gennemgribende ændring af systemet skete ved lov nr. 539 af 8. juni 2006, der betød overgangen til digital tinglysning med virkning fra En anden vigtig lov er, nr. 538 af 8. juni 2006, som var led i en retskredsreform. Denne førte til samling af de hidtidige 82 tinglysningskontorer, som var tilknyttet byretterne til én domstol i Hobro, der herefter benævnes, Tinglysningsretten. [Mortensen 2007, s. 23] Disse ændringer har haft stor betydning for, hvordan arbejds- og sagsgangen foregår, dels ved det nye digiale setup (e-tl), en ny organisation og ved oplæring af nye som eksisterende medarbejdere hos tinglysningen. Det digitale tinglysningssystem blev indviet den 8. september Baggrunden for overgangen til en digitalløsning skete delvist med baggrund i tinglysnings udvalgets 1 betænkninger (Se kapitel 1.: Introduktion). 1 I august 2003 nedsatte Justitsministeriet et udvalg, der fik til opgave at komme med forslag til en samlet modernisering og effektivisering af tinglysningen. Udvalget skulle komme med forslag til, hvordan der bedst muligt kan gennemføres en fuldstændig papirløs tinglysning, og overveje, om varetagelsen af tinglysningsopgaven kan organiseres på en bedre og mere effektiv måde. [Betænkning 1471, 2006, s. 11] 8

10 3. Problemidentifikation I forbindelse med mit praktikophold hos Landinspektørfirmaet Bonefeld & Bystrup A/S og Land & Plan A/S, blev der under en række indledende møder givet udtrykt for, at der forelå en række problemer vedrørende manglende kommunikation og vejledning i sagsbehandlingen mellem firmaet og Tinglysningsretten i Hobro. Dette gjaldt flere overordnede aspekter omkring det nye digitale tinglysningssystem og samtidig var der en række konkrete områder vedrørende stedfæstelse af servitutter samt anmeldelse af ejerlejligheder på projektstadiet, hvor der ifølge medarbejderne var en del aspsekter, der kunne tages fat på og afdækkes nærmere. Med overgangen til e-tl har der fra tinglysningsudvalget været fremsat en række intentioner om, hvorledes informationen og produktet i tinglysningen kunne forbedres. Det gjaldt blandt andet om, at udnytte digitaliseringens muligheder. Eksempelvis omtales det i betænkning 1471 at nye såvel som eksisterende servitutter, burde stedfæstes geografisk med det digitale matrikelkort som reference. Servitutters geografiske udstrækning skulle fremtidigt registreres, med det formål at give større mulighed for at identificere de rettigheder og indskrænkninger, der påhviler en given ejendom [Betænkning 1471, 2006 s. 195]. Disse overvejelser blev implementeret i den nye tinglysningslov af 2006 og der blev af et udvalg bestående af repræsentanter fra KMS, PLF og AAU udarbejdet en anbefalingsrapport: Anbefalinger til håndtering af stedfæstelse af servitutter og bygninger på lejet grund. 2 Denne rapport havde til formål at danne baggrund for en kravspecifikation, der skulle være grundlag for en implementering af en teknisk løsning til håndteringen af servitutstedfæstelse. [Anbefalingsrapporten, 2008, s. 3] Anbefalingsrapporten dannede samtidig baggrund for en vejledning: Vejledning i stedfæstelse af servitutter og bygninger på lejet grund en opgave i den elektroniske tinglysning 3, ligeledes udarbejdet af repræsentanter fra KMS, PLF og AAU. Denne vejledning blev påbegyndt i 2008 og er løbende blev revideret, til den seneste 2010-udgave. Denne vejledning retter sig primært mod professionelle brugere, som alle arbejder med tinglysning af servitutter herunder landinspektører, om hvordan de nye krav om stedfæstelse af servitutter skal håndteres. Med afsæt i de to rapporter; [Anbefalingsrapporten, 2008] og [Vejledning i stedfæstelse, 2010], er det interessant at undersøge, om de intentioner og det ambitionsniveau der er fremsat heri stemmer overens med det, der rent faktuelt udføres hos privatpraktiserende landinspektørfirmaer? Endvidere kunne der foretages en undersøgelse af, om der er opstået problemer og tvivlsspørgsmål hos landinspektørerne, som følge af de fremsatte vejledende bestemmelser om stedfæstelse af servitutter? Ved opdeling af ejerlejligheder på projektstadiet er der fra virksomhedens side gjort opmærksom på, at der forelægger en række uhensigtsmæssigheder i den tekniske procedure i e-tl. Det gør sig blandt andet gældende i det digitale-setup, som under anmeldelse af ejerlejlighedsopdeling, giver mulighed for at opdele ejerlejligheder på projektstadiet, se Figur 1. Denne funktion kan dog ikke benyttes, og en sådan opdeling skal oprettes som en anden servitut under anmeldelsen i systemet, se appendiks D. Når den endelige anmeldelse og fortegnelse af såvel projektopdelte, som almindelige ejerlejligheder skal udføres i e-tl, foregår dette ved at scanne og indsende det af landinspektørfirmaet udar- 2 I rapportens videre forløb er denne anbefalingsrapport blot kaldet [Anbefalingsrapporten, 2008]. 3 I rapportens videre forløb er denne vejledning forkortet til [Vejledning i stedfæstelse, 2010]. 9

11 bejderede fuldstændige dokument over anmeldelse og fortegnelse over ejerlejlighederne, hvorefter en tinglysningsmedarbejder bruger tid på at indtaste formalia. En undersøgelse vedrørende ejerlejligheder på projektstadiet skal dels bruges til at fastlægge, hvordan en ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet foretages i e-tl, og dels opnå kendskab til hvilken dokumentation, der er påkrævet til denne type ejerlejlighedsopdeling, for at få det gennemført i e-tl? I det omfang det er relevant, vil proceduren for almindelig ejerlejlighedsopdeling inddrages i undersøgelsen. Det er interessant at undersøge, om der ved denne procedure, er draget fuldt udbytte af digitaliseringens muligheder, som der var lagt op til med den digitale tinglysnings indførelse? Desuden kunne det tænkes, at der har været forskel på denne opdelingspraksis fra retskreds til retskreds i tiden før Domstolsreformen. Derfor undersøges det, om virksomheden har oplevet en ændring i muligheden for at få en sådan opdeling gennemført, fra det daværende til det nuværende tinglysningssystem? Figur 1 Opdeling på projektstadiet 3.1 Opsamling Efter indførelsen af den digitale tinglysning, kunne det derfor være interessant at efterrationaliserer over, hvorledes denne hektiske implementeringsfase af et digitalt forvaltningssystem, er blevet oplevet og håndteret hos de privat praktiserende landinspektører. Dels hvordan den overordnede overgang fra det gamle til det nye, digitaliserede system er oplevet og dels sætte fokus på eventuelle konkrete sagsområder, herunder servitutstedfæstelse og opdeling af ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet, der den dag i dag stadig er problemer med? Det ønskes dermed at dokumentere, analysere og diskutere udvalgte problemstillinger, der er i konkrete arbejdsopgaver vedrørende tinglysning. Disse problemer sættes samtidig i en større, overordnet kontekst, ved at fokusere på kommunikationen og sagsgangen mellem landinspektøren og Tinglysningsretten i Hobro. Undersøgelsen skulle gerne munde ud i en afklaring af, hvad der kendetegner problemerne og uhensigtsmæssighederne og tilmed give et bud på, hvorledes disse problemer kan løses, hvordan disse kan undgås i fremtiden og hvordan tinglysningens sagsgange og procedure kan styrkes? Denne præsentation og identificering af problemet giver afsæt til den endelige problemformulering. 10

12 4. Problemformulering De ovenstående betragtninger giver anledning til at undersøge de områder, hvor der mellem virksomheden og tinglysningen har været, og stadig er usikkerheder og problemer med. Dette drejer sig om de overordnede problematikker, som følge af overgangen til den digitale tinglysning og enkelte konkrete sagsområder i den daglige opgavevaretagelse vedrørende tinglysningssager. Med overgangen til fuld digital tinglysning fulgte en række lovændringer, der blandt andet fastsatte at servitutter i fremtiden skal stedfæstets geografisk. Hertil ønskes undersøgt, om dette har givet anledning til tvivl om omfang og fuldstændighed i denne praksis for den privatpraktiserende landinspektør? Samtidigt undersøges om de privatpraktiserende landinspektører har konkrete løsninger og forslag til, hvordan tiltaget omkring geografisk stedfæstelse af servitutter kan optimeres, så alle parter er tilfredse? Endeligt har der været uhensigtsmæssigheder vedrørende opdeling af ejerlejligheder og ejerlejlighedsopdelinger på projektstadiet. I begge tilfælde har det digitale-setup, givet anledning til frustrationer og undren. Disse procedure undersøges nærmere ligesom der undersøges, hvilken dokumentation, der kræves for en konventionel ejerlejlighedsopdeling og en ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet. Disse overvejelser munder ud i en problemformulering bestående af tre spørgsmål, der ønskes afdækket og besvaret: Afdækning af overordnede og konkrete problemer der bør løses for at opnå en klar sagsgang mellem Tinglysningsretten og den privatpraktiserende landinspektør. Dette fører til en undersøgelse af: - Hvilke overordnede tekniske og organisatoriske problematikker er kendetegnet i sagsgangen mellem Tinglysningsretten og virksomheden, Bonefeld & Bystrup A/S og Land & Plan A/S? - Lokalisere hvilke krav der er påkrævet til dokumentation, for at en konventionel ejerlejlighedsopdeling og en på projektstadiet kan gennemføres i e-tl og undersøge hvilke problematikker, der er i disse procedurer? - Hvordan har virksomheden håndteret de nye bestemmelser omkring geografisk stedfæstelse af servitutter og kan bestemmelserne styrkes ved evt. lovgivningsmæssige tiltag? Der er nu redegjort for projektets problemformulering, hvor der lægges op til en analyse med hovedvægt på empirisk tilgang i form af interviews og litteraturstudier samt en teoretisk tilgang ved brug af juridisk metode og en teknologianalyse. I det kommende kapitel redegøres for projektets strukturelle og metodiske tilgang, hvori der gives en illustrativ gennemgang af den tænkte overgang fra problemformuleringen over analysedelen til løsningsforslag og konklusion. 11

13 5. Projektstruktur Til strukturering af projektet er der opstillet en projektstruktur, der skal skabe overblik over projekts bestanddele samt vise, hvor specifikke teorier/metoder og empiri/data er benyttet som input i projektet. De anvendte teoretiske og empiriske tilgange beskrives i næste kapitel og rummer samtidig argumenter og overvejelser omkring, hvorfor netop disse metodiske tilgange er valgt og hvordan de skal bruges i projektet. 12

14 6. Valg af metoder Heri præsenteres de metoder og overvejelser, der danner grundlag til besvarelsen af de opstillede spørgsmål i problemformuleringen. Der gives en beskrivelse af de valgte metoder og der reflekteres over den valgte empiriindsamlingsmetode. Disse overvejelser skal sikre at alle relevante aspekter af emneområdet belyses og samtidig sikre styring og systematik af projektets analyser. Slutteligt diskuteres hvad rapporten ønsker at give svar på og hvorledes indholdet kan og skal bruges. 6.1 Casestudie For at opnå forståelse for hvilke uhensigtsmæssigheder og problematikker, der er eller har været i forbindelse med nødvendig dokumentation, sags-håndtering og kommunikation mellem den privat praktiserende landinspektører og tinglysningen, foretages der et antal cases. Casestudiet er en strategi til empirisk udforskning af et udvalgt nutidigt fænomen i sin naturlige sammenhæng ved anvendelse af forskellige datakilder, der kan anvendes i en bevisførelse. [Ramian, 2007, s. 15] Endvidere er casestudiet karakteriseret ved, at grænsen mellem fænomenet og den sammenhæng, hvori den indgår, ikke altid er klart indlysende. [Andersen, 2008] Det er direkte indlysende, at der har været, og stadig er problemer i sagsgangen mellem privatpraktiserende landinspektørfirmaer og tinglysningen. Det er dog netop ikke direkte indlysende, hvad der helt konkret kendetegner problemerne og hvad der specifikt skal til for at løse dem? Dette kunne undersøges ved at gennemgå konkrete problemområder vedrørende tinglysning samt ved at høre de privatpraktiserende landinspektørers meninger. Denne fremgangsmåde ville kunne give indblik i dels organisatoriske, tekniske og kommunikative problemer, som måtte hindre landinspektøren i effektiv udførelse af konkrete arbejdsopgaver i den daglige sagsbehandling vedrørende tinglysningssager. Casestudiet som metode vil derfor være katalysator til at anskueliggøre denne mangel på viden. Til at underbygge casestudiet anvendes kvalitative interviews med medarbejdere fra landinspektørfirmaet Bonefeld & Bystrup A/S og Land & Plan A/S, som empirisk grundlag. Casestudiet støttes samtidig op af to analyseværktøjer: en teknologianalyse med udgangspunkt i [Rostgaard et al., 1990] og en juridisk metode. 6.2 Interviewmetode Eftersom der er lagt op til at opnå forståelse for, hvorledes privatpraktiserende landinspektører har oplevet sagsgangen mellem dem og tinglysningen, udarbejdes der kvalitative interviews. Det empiriske datagrundlag er på individniveau, hvorfor det derfor ikke er antallet af interviewpersoner, der er afgørende for analysens kvalitet og validitet. Det er i stedet forståelsen af den konkrete viden, der er frembragt i samtalerne med de interviewede privatpraktiserende landinspektører. Det vurderes, at de udførte interviews giver tilstrækkelig empirisk viden for at kunne undersøge og analysere sagsgangen mellem de privatpraktiserende landinspektørfirmaer og Tinglysningsretten i Hobro, metoden anses derfor til at være anvendelsesværdig og relevant for at kunne svare på spørgsmålene fra problemformuleringen. 13

15 6.3 Teknologbegrebet Til at sikre en fyldestgørende fremstilling af emnefeltet, som kan danne grundlag for en analyse og diskussion, ønskes en struktureret fremgangsmetode til at afdække projektemnet. Tinglysningssystemet kan karakteriseres som teknologi, der står under konstant udvikling, som skal ses i en større samfundsmæssigkontekst. Hertil er der behov for en metode der kan belyse, hvorledes teknologibegrebet kan betragtes og forstås. Jf.: [Rostgaard et al., 1990, s. 30] defineres teknologibegrebet som helhedsorienteret, hvorved teknologien kan deles op i fire hovedbestanddele: viden, teknik, organisation og produkt. De fire elementers kendetegn og hvordan kan bruges i dette projekt, er beskrevet yderligere i appendiks K. 6.4 Juridisk metode I behandlingen af forskellige, konkrete problemstillinger vedrørende tinglysning, er det væsentligt at inddrage juridisk metode. Det gælder for så vidt angår kravene til stedfæstelse af servitutter og lovgivningen omkring dokumentation vedrørende ejerlejlighedsopdelinger på projektstadiet, samt om og hvornår en sådan opdeling kan lade sig gøre. Juridisk metode er en procedure for, hvorledes retlige problemstillinger skal løses, ved brug at forskellige fortolkningsprincipper og beskriver hierarkiet mellem retskilderne, ved at omhandle det, der kan danne grundlag for en retlig afgørelse. Det gælder retskilderne: lovgivning, domspraksis, sædvane samt forholdets natur. [Evald, 2007, s. 3] Denne projektrapport tager ikke alene udgangspunkt i retlige problematikker og spørgsmål vedrørende tinglysningen, men tillige praktiske og organisatoriske aspekter, der er i forbindelse med tinglysningsarbejdsopgaver. Alligevel er det relevant, at medtage juridiske aspekter for at undersøge formål med lovgivningen og tilmed give bud på nye lovforslag indenfor felterne. 6.5 Litteraturstudier Litteraturstudierne skal fremskaffe de oplysninger, der er nødvendige for at give en fremstilling af emneområdet og tillige inspirere til mulige perspektiver og løsninger i forhold til det problem, som skal belyses. [Thisted, 2009 s. 217] Der blev i projektets indledende fase foretaget litteraturstudier til at afklare, om der allerede var udarbejdet evalueringer af, hvordan det digitale tinglysningssystem er modtaget og håndteret blandt de privatpraktiserende landinspektører. Hertil er blandt andet fundet [Rigsrevisionens rapport, 2010], som beskriver de overordnede problematikker omkring implementeringen af den digitale tinglysning. De øvrige kilder til brug for litteraturstudier er yderligere beskrevet, de respektive steder i rapporten, hvor disse indgår. 6.6 Generaliserbarhed Den viden der skabes gennem dette projekt, er kontekstafhængig, og fortæller umiddelbart kun noget om problemerne vedrørende sagsbehandlingen af diverse arbejdsopgaver mellem ét firma og Tinglysningen. Dog formodes det, at de private praktiserende landinspektørfirmaer som helhed arbejder ud fra samme rammer og betingelser, hvorfor undersøgelsesresultaterne til en vis grad kan repræsentere den praktiserende landinspektørbranche som helhed. Casestudierne bør således ikke umiddelbart anvendes til at generalisere ud fra, da de er kontekstafhængige og afgrænset til ét firma, Bonefeld & Bystrup A/S og Land & Plan A/S. Projektrapportens case-resultater kunne dog efterprøves ved at opstille resultaterne som hypoteser, som kunne efterprøves systematisk i et større antal cases og ved flere interviews, for at videreudbygge undersøgelsen. Dermed var der dannet grundlag for en større videnskabeligbaseret undersøgelse? Derigennem kunne der måske opstå systematiske kendetegn og sammenhænge ved problemerne mellem tinglysningen og de privatpraktiserende landinspektører. 14

16 7. Brug af metoder Heri redegøres for hvorledes den endelige case opbygning og metode er struktureret og hvilke typer kvalitative interviews, der er udført med virksomhedens medarbejdere. De overordnede problemstillinger vedrørende tinglysningen, der er fremsat i interviewene, vil fungere som input til de to cases, som kommer i forlæggelse heraf. De to respektive cases bygges op efter de fire teknologibegreber og indeholder tillige en gennemgang af de berørte retskilder. Endeligt foretages for hver case en opsamling, hvor eventuelle løsningsforslag til problemformuleringen præsenteres og diskuteres. 7.1 Case opbygning og -metode De to cases i projektet udarbejdes som to single-cases, hvorved der fokuseres på et enkelt område indenfor tinglysning, men som i begge tilfælde er påvirket af de overordnede problematikker ved digital tinglysning. Til hver af de to cases gives først en beskrivelse af hvilken teknisk procedure der forløber, ved det konkrete sagsområde, for derigennem at danne et fyldestgørende overblik over processen. De kvalitative interviews bruges som input til analysen, dette gælder både mht. de overordnede og konkrete problemer ved tinglysningen og for at opnå kendskab til procedure- og dokumentationsforhold i forbindelse med tinglysningssager. De fire teknologibegreber: viden, teknik, organisation og produkt, fungerer, som nævnt, som struktur for de to cases opbygning. Der vil i hver at de fire teknologibegreber være en deskriptivdel, som præsenterer empirien, de kvalitative interviews, og som del af eller i forlængelse hermed en debatterende del, der diskuterer og forholder sig interviewpersonernes udsagn med brug af viden fra litteraturstudierne. Under begrebet, viden, vil der desuden være en gennemgang af de relevante retskilder ud fra en juridisk metode, der berører det konkrete case-område, og om nødvendigt vil der være en række begrebsafklaringer. 7.2 Interviewspørgsmål Indledningsvist i projektforløbet blev der foretaget indledende samtaler med medarbejdere fra virksomheden. Kriterierne for interviewpersonerne var, at de havde arbejdet med og havde indgående kendskab til tinglysningssystemet. Dette blev til de indledende samtaler, se appendiks F., som blev udført som et ustruktureret interview. Det ustrukturerede interview har en uformel struktur, hvor der egentlig ikke er spørgsmål, der er fastlagt på forhånd, og som skal berøres. Derimod er der fastlagt et eller flere temaer, der er væsentlige for projektets problemstilling. Disse temaer udgør således grundlaget for interviewet, hvor interviewerens rolle er at stille de uddybende spørgsmål eller kommentere det sagte, for at nå frem til en dybdegående forståelse af den interviewede og den sag, det drejer sig om. [Thisted, 2009, s. 184] Temaet for de indledende samtaler med de udvalgte medarbejdere var således: jeres problemer med det nye tinglysningssystem - såvel overordnede som specifikke problemer med den digitale 15

17 tinglysning?. Denne metode blev valgt, for at åbne mest muligt op for, hvilke indtryk og erfaringer medarbejderne havde med det nye digitale tinglysningssystem og for ikke at påvirke undersøgelsesresultaterne i nævneværdigt omfang, ved at lade de respektive medarbejder komme til udtryk. Efter den første runde blev det muligt, at identificere temaer og problemfelter, der var fremherskende i medarbejdernes erfaringer og tilgang til tinglysningssystemet. Med afsæt i disse erfaringer og sammen med litteraturstudier, blev der opstillet en ny række af spørgsmål, der kunne undersøge de pågældende problemer yderligere, og som samtidig gav afsæt til 2. runde af interviews, se appendiks G. 2. interviewrunde blev udarbejdet som et semistruktureret interview modsat den strukturerede og ustrukturerede interviewmetode. Det semistrukturerede interview er karakteriseret ved, at have nogle på forhånd fastlagte temaer og spørgsmål, der skal berøres i løbet af interviewet. Metoden giver en fleksibilitet ved at udvalgte spørgsmål kan udlades, eller nye kan føjes til, hvis intervieweren finder det hensigtsmæssigt. Spørgsmålenes rækkefølge kan ændres, og i det hele taget er formen så fleksibel, at der undervejs kan tages de initiativer, der bedst vil kunne tilvejebringe en mere dybdegående viden om projektets problemstilling. [Thisted, 2009 s. 184] 7.3 Overordnede problemstillinger Før de to uafhængige cases påbegyndes skal der skabes en forståelse for, hvorledes det digitale tinglysnings tekniske setup er opbygget. Til at forstå det digitale tinglysningssystems opbygning, gives en illustration og en gennemgang i appendiks, se appendiks A. For gennemgang af den politikske og juridiske implementeringen af digital tinglysning henvises til kapitel 1, Introduktion og kapitel 2, Tinglysning. 16

18 8. Stedfæstelse af servitutter Der gives en gennemgang af proceduren for anmeldelsen af en servitut i tinglysningen og herunder, hvordan stedfæstelsen af servitutter lagres i systemet, se appendiks B. Der er samtidigt redegjort for forskellige stedfæstelsesmetoder, som er opstillet med henblik som læsevejledning til casen, se appendiks C. Til at spore analysen ind gives en begrebsafklaring af en servitut og der redegøres for, hvad vejledningerne på stedfæstelsesområdet indeholder og hvordan vejledningerne rådgiver privatpraktiserende landinspektører til at forholde sig til håndteringen af stedfæstelsen af servitutter. Viden Den juridiske definition af en servitut er: en på særligt retsgrundlag hvilende ret til at råde over en fast ejendom i begrænset omfang eller til at kræve opretholdt en given tilstand på ejendommen" [Illum, 1943, s. 9] Herunder skelnes mellem to typer servitutter. Den ene er tilstandsservitutter, som ønsker en hvis tilstand opretholdt på en ejendom f.eks. en bygnings- eller en bevoksningshøjde. Er der derimod tale om at der udføres en råden over en ejendom, eksemplificeret ved en færdselsret, er der tal om en rådighedsservitut. I forbindelse med implementeringen af den nye tinglysningslov blev der indført bestemmelser om, at servitutter skulle stedfæstes geografisk. Stedfæstelsen af servitutter skulle dermed vise og dokumentere disses beliggenhed af hensyn til retslige forhold og skulle ske med matrikelkortet som referencegrundlag. [Vejledningen i stedfæstelse, 2010, s. 5] Formålet med disse bestemmelser har endvidere været: at forbedre overblikket over retstilstanden på den enkelte faste ejendom gennem opbygning af et landsdækkende register over stedfæstede servitutter og bygninger på lejet grund [Anbefalingsrapporten, 2008, s. 3] Indføringen af den geografiske stedfæstelse var samtidig et ønske om at lette sagsgangen for professionelle brugere, der håndterer servitutter i det daglige. For at skabe et ajourført system skulle bestemmelserne endvidere sikre at uaktuelle servitutter, blev slettet på den enkelte faste ejendom. [Stedfæstelsesprojektgruppen, s. 3] Målet for stedfæstelsen er således at få større overblik over en servituts geografiske udstrækning og at uaktuelle servitutter bliver slettet. Tinglysningen og landinspektørerne må derfor i fællesskab stå for at få ajourført og vedligeholdt servitutterne i tinglysningssystemet. Sådan som det forholder sig nu, er der mange uaktuelle servitutter i systemet. Dette er uholdbart eftersom det for alle tinglysningsbrugere; landinspektører, advokater og private grundejere skal være det vejledende billede af den gældende retstilstand over den enkelte ejendom, der vises hos tinglysningen. Tillige skal der være klarhed over, hvilke servitutter, der skal bruges tid på at stedfæste? Således nævner medindehaver Kasper Wohlert, KW, se appendiks I, at der har været mange problemer med at få ajourført servitutter. Dette eksemplificerer han med at supermarkedskæden Kvickly i Horsens stadig har en servitut om, at der ikke må 17

19 drives grisehold, hvilket KW pointerer som tåbeligt; servitutten gør ingen skade, men det er jo uhensigtsmæssigt, at den stadig hviler på ejendommen.. Problemstilling omkring ophørte servitutter er således et vigtigt aspekt i forhold til servitutstedfæstelsen. Problemet kunne løses gennem en servituterklæring, der afgjorde pågældende servitutters skæbne forud for stedfæstelsen, så der foreligger klarhed over, hvad der er essentielt af stedfæste. I det nuværende tinglysningssystem er der, ifølge KW kommet mere fokus på de servitutter der lyses fremadrettet f.eks. ved at en jagtret kan slettes efter 10 år. Men her skal man måske også passe på, fordi det dermed bliver svært at se, hvad der så har været gældende ret. Når en servitut er slettet, er den slettet. Ifølge [Vejledningen i Stedfæstelse], gøres det dog gældende at SFDB fortsat vil indeholde de servitutter der aflyses, hvorved historikken besvares. Er der tale om en delvis aflysning af en servitut foretages anmodning om relaksation og der kan i visse tilfælde være behov for udarbejdelse af en ny GML-fil, hvor servituttens fremtidige udstrækning er illustreret. [Vejledningen i Stedfæstelse, 2010, s. 16] Virksomhedens medarbejdere har været i tvivl om omfanget at servitutstedfæstelsen. Således angiver KW, at tvivlen opstår typisk ved store landbrugsejendomme med mange matrikelnumre og uddyber: Når der skal laves en arealoverførsel skal man tage stilling til en servitut, der ikke har noget med sagen at gøre? Her kunne det være rart med en standardiseret retningslinje: det er det, mat.nr. man rører ved, det er det, man skal stedfæste. For man kan støde ind i en (servitut red.) der er eller skal stedfæstes som U (se appendiks C), og det er noget bøvl at finde den og tage stilling til den. Af konkrete retningslinjer der gør sig gældende for landinspektørens arbejde med at stedfæstelse angiver [Anbefalingsrapporten, 2008] en række anbefalinger. Blandt andet skal nye servitutter altid stedfæstes og hvis det kan ske, stedfæstelses direkte på det pågældende matrikelnummer. Ved stedfæstelsen af eksisterende servitutter i forbindelse med en servituterklæringer (ved arealoverførsel eller udstykning), er der udelukkende et krav om, at det kun er servitutter på de berørte matrikelnumre, der skal stedfæstes og det kan ikke forlanges, hvis det vil medfører en væsentlig økonomisk byrde for sagens gennemførelse [Anbefalingsrapporten, 2008, s. 10] og endvidere fastsætter anbefalingsrapporten at: Såfremt stedfæstelsesopgaven er forholdsvis simpel og kan gennemføres uden stort besvær er det oplagt, at stedfæstelsen omfatter samtlige servitutter på ejendommen. Vurderingen heraf foretages af den praktiserende landinspektør. Kan servitutter ikke med sikkerhed stedfæstes hverken direkte eller indirekte, bør man ved tvivlstilfælde stedfæste servitutten på hele ejendommen. [Anbefalingsrapporten, 2008, s. 10] På baggrund af de vejledende bestemmelser i anbefalingsrapporten, er der netop en retningslinje, der ikke burde sætte landinspektøren i tvivl om opgavevaretagelsen omkring stedfæstelsen. Bestemmelsen er givetvis konstrueret som den er, fordi der kan være signifikant forskel på, hvor mange og hvor omfattende servitutter, der eksempelvis er på en given landbrugsejendom. Det er måske også forklaringen på, hvorfor der fra udvalgets side ikke er kommet anbefaling til en lovbestemmelse omkring omfanget, men netop lader det være op til den pågældende landinspektør selv, på et fagligt grundlag, at træffe afgørelse herom? 18

20 Teknik Grundlæggende mener Per Nørgaard, PN, se appendiks J, at grunden til de som virksomhed ikke gør mere ud af stedfæstelsen er, at SFDB-systemet efter hans mening ikke fungerer tilstrækkeligt endnu. Overordnet set må den tekniske del af stedfæstelsesproceduren også ses i sammenhæng med hele det tekniske setup for servitutanmeldelse i tinglysningen, som også giver anledning til spørgsmål. Ifølge KW er det i det hele taget forbundet med en hvis udfordring at lave et system som dette (e- TL og SFDB), når man har med servitutter at gøre. KW pointere således: ( ) at på pantområdet, som er meget standardiseret, der fungerer det efterhånden rigtig godt. Der kører bankerne og realkreditinstitutterne også med system til system løsninger. Men på vores område hvor der ikke er samme standardiseringsmuligheder, er det måske også klart at det giver noget bøvl. ( ) XML (tekstdokumenter red.) fungerer på pant-området, hvor tekstfelter i tinglysningen er ideelt og det afgørende, så er det modsat ved servitutter, hvor de opstillede fraser ikke er optimale. Det kan også antages at der med indføringen af den digitale tinglysning, er foretaget en bevidst højere prioritering af pantområdet end på rettighedsområdet med servitutter, hvor der finder en større manuelprøvelse sted i systemet. Dette kunne tillige være en forklaring på forskellen. Til spørgsmålet om virksomhedens medarbejdere har eksempler på nuværende procedure, der kunne forbedres nævner KW, at servitutters anmeldelse kunne gøres ved et rent tekstdokument: Det er svært at sige, hvor stor en gevinst tinglysningen har skabt ved at man skal afkrydse forskellige bokse og skal igennem flere skærmbilleder. Der ville det måske være nemmere at gøre som i gamle dage, at man sendte et tekstdokument af sted, nu når de (tinglysningsmedarbejderne red.) alligevel behandler det manuelt. Selvfølgelig er det smart med ejer- og virksomhedsforhold og alle de andre formalia, men i stedet for fraser så kunne man sende et tekstdokument af sted.. Således ville der for så vidt ikke være noget i vejen for, at sende et tekstdokument sammen med et erids og en GML-fil der ville gøre der udfor servitutstedfæstelsen. Hertil bør der suppleres med erfaringer for hvad der er nemmest og for hvem? Løsningen ville dog ikke drage nytte af digitaliseringens muligheder, for øget automatisering af dokumenthåndtering i tinglysningssager, som det fra tinglysningsudvalget side var lagt op til. Organisation Mht. de overordnede problemer vedrørende tinglysningen har der ikke været tilstrækkeligt med vejledninger ved systemets igangsætning. Det har således været op til landinspektørerne selv at lære det nye system at kende. Systemerne bag stedfæstelsen og tinglysningssystemet generelt har båret præg af, at der ikke har foreligget en forudgående testfase, hvor mange småfejl kunne være opsamlet og dermed kunne flere irritationsmomenter måske have været undgået? KW eksemplificerer, at proceduren og rådet fra tinglysningen i starten var prøv jer frem. Procedurerne blev med tiden ændret og tilpasset, hvilket var problematisk, for det virksomheden havde arbejdet ud fra i starten var ikke længere praksis efter noget tid. Det handlede selvfølgelig om, at tinglysningsretten i Hobro skulle finde sin egen praksis, fordi der før havde været 82 forskellige, se appendiks I. KW illustrerer problematikken med en konkret sag, hvor der var en servitut, der ikke kunne lyses på et område med ca. 20 parceller. For hver af de 20 parceller var der indhentet fuldmagter, hvor problemet i tinglysningssystemet var, at disse fuldmagter ikke kunne uploades. Måske fordi de fyldte for meget og der var tidsudløb i systemet. Virksomheden rettede derfor henvendelse til tinglysningen, hvortil rådet var: prøv jer frem, prøv om natten, altså at det var bedst at prøve på et tidspunkt, hvor der ikke var så stor en belastning på systemet. Løsningen blev at dele servitutten op i to, hvilket var en uholdbar løsning. 19

21 Hvad angår praksis for stedfæstelsen, er det erfaret at landinspektørerne ikke bruger meget tid på det, og udfører stedfæstelsen efter den mindst tidskrævende procedure, således det akkurat kan gå igennem tinglysningssystemet. Ifølge KW, følger de i virksomheden ikke en fast procedure for stedfæstelsen, men gør det efter devisen; billigst muligt og mindst tidskrævende. PN, argumenterer endvidere for grunden til at, der ikke bliver brugt så meget tid på stedfæstelsen er, at det vil tangerer til det konkurrenceforvridende, hvis nogen (landinspektørfirmaer red.) stedfæster og andre ikke gør. Både PN og KW mener, at det ville være hensigtsmæssigt at styrke lovgivningen på området. Ifølge KW er problemet nu, at man (KMS, PLF, AAU red.) har lavet vejledninger på området, hvor der i stedet burde være udarbejdet en lovbekendtgørelse, der indeholdte bestemmelser om, hvad der specifikt skal med i en stedfæstelse og samtidig sætte nogle klare økonomiske rammer for proceduren. En eventuel lovgivningsbestemmelse kunne f.eks. udarbejdes med henblik på, at det skulle koste et beløb for kunden at få stedfæstet servitutter ( ), hvorefter landinspektøren så fik refunderet et beløb. KW påpeger desuden, at som situationen er nu, er den eneste til at betale; kunden, og der er ingen landinspektører, der er interesseret i at prisen bliver for høj, for så risikerer virksomheden dermed at miste kunder. KW nævner som en mulig løsning, at der kunne implementeres en lovgivningsbestemmelse om, at der ved salg af en ejendom skulle udarbejdes en servituterklæring ligesom en tilstandsrapport.. Der vil så ifølge KW, efterhånden komme en øget specialisering, fordi der ved en sådan lovimplementering ville være helt klare, lovfæstede retningslinjer for, hvad der skal gøres på stedfæstelsesområdet og af hvem. Tilmed vil der, ifølge KW, komme klare retningslinjer for den enkelte lodsejer. Denne løsning ser KW som hensigtsmæssig eftersom, at de fleste ejendomme, efter hans vurdering, vil være omfattet en eller anden from for handel, over ca. en 50 årig periode. Endvidere nævner KW, at hvis man ønsker at få et ensartet og ambitiøst produkt, som han tolker det: en oversigt over alle servitutter i landet, så skal der indføres mere: præcise, standardiserede retningslinjer for, hvad man (som privatpraktiserende landinspektør red.) skulle gøre.. Produkt I forlængelse af den nuværende situation vedrørende ajourføring af åbenbart ophørte servitutter i tinglysningssystemet, ville det være relevant at indfører bestemmelser om, at der blev taget stilling til disse i forbindelse med stedfæstelse af servitutter. Løsningen kunne være at gøre det lovpligtigt, at der skulle forelægge en servituterklæring attesteret af en landinspektør, der afgjorde, hvilke af en ejendoms respektive servitutter, der skulle søges ophørt og hvilke, der skulle blive og dermed være genstand for en stedfæstelse. Herunder kunne der tillige iværksættes andre tiltag for at få ajourført tinglysningens servitutter. Af konkrete lovmæssige tiltag kunne der i; Bekendtgørelse af lov om omsætning af fast ejendom, implementeres, at en servituterklæring kunne få samme status som en tilstandsrapport eller måske indgå i denne, i enhver handel med fast ejendom. En sådan bestemmelse ville måske kunne styrke tinglysningens fuldstændighed, hvad angår retstilstanden over en given ejendom og samtidig være landinspektøren behjælpelig med kun at skulle stedfæste relevante og gældende servitutter på given ejendom. Der kunne tillige indføres bestemmelser om, at en sådan servitutundersøgelse og 20

22 stedfæstelse kun måtte foretages af privatpraktiserende landinspektører, således det økonomiske grundlag var på plads. Interviewene efterlader et indtryk af, at landinspektørerne ser de indførte bestemmelser vedrørende stedfæstelsen af servitutter, som en ekstra byrde og et irritationsmoment fremfor, at fokuserer på stedfæstelsens styrker og muligheder. Sammenkobles essenserne fra de tre teknologibegreber; viden, organisation og teknik, ses at der i vidensdelen er en fælles forståelse og erkendelse af, at der er et behov for at få tinglysningens indhold ajourført og drage nytte af digitaliseringens muligheder, ved at holde styr på tinglyste servitutter fremadrettet. Hvad angår teknikken skal der være usagt, hvad status på SFDB ens opperationalitet er på nuværende tidspunkt? Teknikken fungerer, omend det kan diskuteres, i hvor stort et omfang af standardisering og digitalisering, der kan foretages på området for at tinglyse servitutdokumenter? Derimod er begrebet organisation genstand for den største faktor, der er med til at blokere kvaliteten, omfanget og dermed det endelige produkt af servitutstedfæstelsen, som ny teknologi. Dette synes dels at være blokeret af de privat privatpraktiserende landinspektørers manglende økonomiske sikkerhed i at udføre stedfæstelsesopgaven og dels en usikkerhed om de vejledende bestemmelser om stedfæstelsens omfang og kvalitet. 8.1 Opsamling Generelt tolkes det at indførelsen og håndteringen af stedfæstelse af servitutter i høj grad opleves i form af negativitet og som ekstra byrde for virksomheden og måske for store dele af landinspektørbranchen som helhed. Det kommer særligt til udtryk ved øget fokus omkring proceduren for stedfæstelse, der ses som en unødvendig meromkostning for virksomhedens kunder, og som kunden derfor godt kan være foruden. Hvis dette viser sig at være en generelt tendens i branchen, bør der nok være øget fokus på at skabe en holdningsændring. Skal stedfæstelsesområdet have en fremtid, bør der ske et markant holdningsskifte i branchen fra at stedfæstelsen kun ses som et uomgængeligt merarbejde til i højere grad at åbne op for stedfæstelsen, som en ny forretningsydelse, som de privatpraktiserende landinspektører kan stå i spidsen for. Eksempelvis kunne landinspektøren igennem sit professionelle virke i forbindelse med en matrikulærsag på f.eks. en landbrugsejendom, overbevise rekvirenten om vigtigheden af at få klarhed over servitutter og dermed, hvad der er gældende ret på den pågældende ejendom. Argumentet må være, at det vil gavne ejeren fremadrettet i forbindelse med senere matrikulærsagsbehandling og ved fremtidig køb og frasalg af jord. Samtidig vil det også være nærliggende at foretage løbende justeringer af, hvilke virkemidler der er i lovgivningen og i vejledningerne, for at øge antallet af stedfæstelser og på sigt få et fungerende og fuldstændigt system. Hertil kunne den omtalte bestemmelse om, at stedfæstelsen skulle finde sted i forbindelse med en ejendomshandel og være en obligatorisk bestanddel heri, være en mulig løsning på problemet. Stedfæstelsen kunne således foretages sideløbende eller som en integreret del af tilstandsrapporten. Dette tiltag ville være et skridt på vejen til at udbrede kendskabet til stedfæstelsen og ikke mindst vigtigheden heraf. 21

23 9. Opdeling på projektstadiet Opdeling af ejerlejligheder på projektstadiet er ofte ønsket, da det kan give en række økonomiske fordele. Eksempelvis kan en bygherre finansiere et ejerlejlighedsbyggeri ved at opdele og sælge ejerlejligheder som projektsalg. Praksis for opdeling af ejerlejligheder på projektstadiet er interessant at undersøge eftersom, der kunne være forskelligheder i praksis fra det daværende tinglysningssystem med 82 retskredse til det nuværende med kun ét central tinglysningskontor. Desuden foreligger der blandt medarbejderne ikke et optimalt teknisk setup for proceduren, men et som virker ulogisk og tidskrævende. Hvad angår videreopdeling af ejerlejligheder på projektstadiet og af eksisterende lejligheder, sættes der tillige spørgsmålstegn ved den valgte tekniske løsning fra tinglysningens side. Viden I appendiks D gives en illustrativ og redegørende gennemgang af proceduren for opdeling af ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet i e-tl. For nødvendig dokumentation til videreopdeling er der eksempel på anmeldelse og fortegnelse over ejerlejligheder samt et eksempel på en tinglysningsudskrift, se appendiks E. For så vidt angår almindelig ejerlejlighedsopdeling, findes bestemmelserne herom i Ejerlejlighedsloven. Forud et ønske fra en bygherre, der vil opdele ejerlejligheder i såvel eksisterende bygninger som nybyggeri, bør landinspektøren forestå undersøgelse af, om der på det pågældende matr. nr. er tinglyst byrder, som forhindre en sådan opdeling. Dette kunne således være en tilstandsservitut, som deklarerer et udstykningsforbud. I forlængelse heraf skal landinspektøren attestere efter bestemmelserne i Ejerlejlighedslovens 3, at det ikke er muligt at udstykke. Hertil kan der være flere forhold der skal undersøges; det kan være at den pågældende kommune ikke ønsker at udstykke eller at udstykning ikke er fysisk mulig. Ved opførelse af nybyggeri, hvor der ønskes en opdeling på projektstadiet, må landinspektøren derfor forholde sig til de projekttegninger der måtte forelægge og samtidig forhører sig om kommunens ønsker i den henseende. Hvad angår en traditionel ejerlejlighedsopdeling, bistår landinspektøren i henhold til bestemmelserne i Ejerlejlighedslovens 2, med fastsættelse af fordelingstallene, der angiver, hvor stor en andel den enkelte lejlighedsejer har ret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør. Fordelingstallet fastsættes som en brøk. Hvis fordelingstallet ikke er angivet er ejerlejlighederne ligestillet. Ved ejerlejlighedsopdeling udfærdiger landinspektøren fortegnelse og anmeldende. Fortegnelsen angiver lejlighedernes nr., beliggenhed, areal, evt. fordelingstal og et oversigtskort. Ejeren af hver lejlighed der opdeles, skal underskrive anmeldelsen, hvorved vedkommende erklærer at ejendommen er en ejerlejlighedsejendom. Anmeldelsen af opdelingen kan derfor finde sted på grundlag af et oversigtskort over hver enkelt ejerlejlighed og en fortegnelse med arealangivelse. Herefter er det op til tinglysningsdommeren at godkende det af landinspektøren fremsendte materiale og derudfra træffe beslutning om den konkrete opdeling, kan finde sted. 22

24 Af specifik lovgivning vedrørende opdeling af ejerlejligheder på projektstadiet er der ejerlejlighedscirkulære fra 1977, hvori det fremgår at en opdeling inden eller under opførelsen kan gennemføres, når der foreligger byggetilladelse (pkt. 36). Dette cirkulære hører under Økonomi- og Erhvervsministeriets ressort. De grunde der i cirkulæret ligges til grund for at en opdeling på projektstadiet kan finde sted, er taget efter den betragtning at moderne boligbyggerier ofte opføres med så små tolerancer at afvigelsen mellem projektmaterialet og det endelige produkt vil være ubetydelig, forudsat af at der ikke sker ændringer af det projekterede. [Cirkulære om ejerlejligheder, 1977, pkt. 36, 2. afs.] Fremgangsmåden ved opdeling af ejerlejligheder på projektstadiet gøres ved at konstruere ejerlejlighederne op over de tegninger, der er til rådighed fra bygherren eller arkitekten, opdelingen sker så på baggrund af de heraf beregnede arealer og fremlægges i en foreløbig anmeldelse og fortegnelse, ved ét samlet kort over samtlige ejerlejligheder, der skal opdeles og angiver herpå en klar identificering af hver enkelt lejlighed. Til projektstadieopdelingen kræves tilmed ejer(nes) påskrift. Herefter angives der på fortegnelsen en passus om, at opdelingen er foreløbig. Når byggeriet og dermed lejlighederne færdiggøres suppleres der med et kort over lejligheden, hvorefter der gælder samme procedure, som ved almindelig ejerlejlighedsopdeling, hvorved der sker en endelig opdeling, se appendiks J. Til dokumentation vil tinglysningen kræve at der er en adresseangivelse til de enkelte lejligheder, det vil kommunen kun tildele, hvis det vurderes, at projektbyggeriet virkeliggøres. [Ramhøj, 2009, s. 47] Hvis ikke der foreligger adresser, kan det forventes at der kræves en byggetilladelse, som udstedes af kommunen. Forudses der ændringer mellem det projekterede og det endelige byggeri, er det vigtigt at der i den foreløbige anmeldelse og fortegnelse, samt eventuelle skøder og pantebreve tages forbehold for ændringer i ejerlejlighedsstørrelserne. Er dette forbehold ikke taget kan handlen gå tilbage. [Ramhøj, 2009, s. 48] Det er op til landinspektøren at sørge for at opdeling sker efter de projektplaner, der gør det ud for det fremtidige byggeri, hvilket kan sikres gennem den af kommunen udstedte byggetilladelse. Dog fremhæver PN, at byggetilladelsen kan forelægge, men, der er ingen der tjekker denne - men altså hvis denne ikke opnås så ryger fristen blot på det tinglyste.. Vurderer tinglysningen at dokumentationen for opdelingen på projektstadiet er opfyldt, indføres oplysningerne i moderejendommens byrderubrik, i form af en foreløbig anmeldelse og fortegnelse over ejerlejligheder. Heri vil der ikke være noget, der hindrer, at der lyses rettigheder eller hæftelser på de projektopdelte lejligheder, da disse er individualiseret. Ved videreopdeling (den endelige opdeling) oprettes hver enkelt ejerlejlighed, som en selvstændig fast ejendom i tinglysningen. Teknik En mærkbar problematik ved opdeling af ejerlejligheder på projektstadiet i det digitale tinglysningssystem, e-tl, er, at der i brugergrænsefladen, under anmeldelse kan vælges en kategori, som hedder ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet, hvorunder der skal vælges hvilken ejendom, hvorpå der skal opdeles på projektstadiet. I denne funktion er der lagt op til, at brugeren skal indtaste alle nødvendige oplysninger, som vedrører en opdeling på projektstadiet, herunder adresse, ejerlejlighedsnummer, fordelingstal mv. Denne funktion virker bare ikke, når oplysningerne sendes af sted til tinglysningen, kommer det til at fremstå forkert i tinglysningens system, når sagsbehandleren vil ekspedere anmeldelsen. Ifølge 23

25 HF, se appendiks H, skal der i stedet anvendes funktionen anden servitut, som fremgangsmåde, se appendiks D, under anmeldelsen og herefter følge denne procedure. Det kunne forestilles at denne procedure er valgt grundet prioritering af ressourcer fra tinglysningens side? Som det fremgår af appendiks D, kan en projektstadieopdeling foretages og gennemføres, omend det skal udføres ud fra en noget besværlig og tidskrævende procedure for den pågældende anmelder. Ved videreopdeling (endelig opdeling) af projektopdelte ejerlejligheder eller ved almindelig ejerlejlighedsopdeling bliver anmelderen herefter undtaget for at udfylde oplysninger i de oprettede felter i systemet, men uploader blot det fuldstændige dokument i form af; anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder 4, som virksomheden har udarbejdet. Tinglysningsmedarbejderne indtaster så selv oplysningerne i et internt system, ifølge HF, se appendiks H. Dette tekniske aspekt influerer således også på teknologibegrebet organisationen, idet formålet ved systemets implementering var at pålægge brugeren af den digitale tinglysning arbejdsbyrden blandt andet i form af selv at indtaste formelle oplysninger og overlade tinglysningsmedarbejderne til de kontrollerende, manuelle arbejdsopgaver. Organisation Virksomheden havde ikke problemer med at lave en ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet i det gamle tinglysningssystem, hvor der herved ikke kan fastlægges om produceren nævneværdigt er ændret fra før til nu, ud fra denne ene case. PN erfarer, at de på dette område gør og kan gøre de samme ting i proceduren, som de kunne førhen i det gamle tinglysningssystem, se appendiks J. Hertil kommer så de overordnede kommunikative problemer mellem virksomheden og tinglysningen, som også har influeret på ejerlejlighedsområdet. Til at begynde med skulle man prøve sig frem, i og med at der ikke forelå vejledninger til sags-udarbejdelsen på tinglysning.dk eller andetsteds. Endvidere var der opstået øget merarbejde og frustration som følge af, der ikke længere var den personelle kontakt mellem landinspektøren og den specifikke, tilknyttede sagsbehandler hos tinglysningen. Som PN udtrykker det; før havde man jo navn og telefonnummer til en sagsbehandler, hvilket betød at man konkret vidste, hvem man skulle henvende sig til, hvis det var problemer med en sags tinglysning., se appendiks J. Denne mulighed er der måske ikke længere, fordi det hos tinglysningen ønskes at føre en ensartet og standardiseret sagsbehandling? Kommunikationen foregår ifølge HF, nu gennem såkaldte kontaktformularer, hvori man retter sit spørgsmål og herefter kan forvente svar efter ca. 10 arbejdsdage. Ses der bort fra ejerlejlighedsopdelingen, hvor landinspektørerne blot indscanner det fuldstændige dokument til tinglysningen, så er de grundlæggende organisatoriske gevinster dog opnået for tinglysningen. Således udtaler HF, at Generelt er den digitale tinglysning vel sat i gang for at staten skal spare penge og derved vælte byrden over på brugere af systemet og det er også lykkes. Vi bruger MEGET mere tid på alt, hvad der har med tinglysning at gøre. At anmelde en servituterklæring: scanne erkl. ind, oploade til bilagsbanken, oprette ny opgave, vælge ejendom, oploade servituterklæringen, vælge rolle, underskrive, anmelde kontra det vi gjorde før, var at faxe servituterklæringen til retten = 10 sekunder.. 4 For mulige opdelingskategorier i e-tl, se Figur 1, side

26 Produkt I og med at mange af landinspektørens sager behandles manuelt i det digitale tinglysningssystem, ville det være hensigtsmæssigt at få den personelle kontakt til sagsbehandleren tilbage. Grunden til at tinglysningen ikke udbyder denne praksis mere, kunne tænkes at være fordi, de ønsker at yde en ensartet sagsbehandling og skabe en ensartethed i sagerne, hvor der ved den direkte kontakt kunne ske en diversitet i proceduren alt efter hvilken sagsbehandler, der blevet tilknyttet? Med hensyn til den tekniske procedure i forbindelse med en ejerlejlighedsopdeling nævner HF, at det selvfølgelig letter virksomheden, at de ikke skal taste formalia og ejerlejlighedsoplysninger ind i e-tl, men det kan undre at dette forhold stadig er tilfældet, og ikke er ændret to år efter igangsætningen af den digitale tinglysning. Den nuværende registrering ved anmeldelse om opdeling på projektstadiet som anden servitut fungerer, omend ved en noget tidskrævende procedure, for den respektive anmelder. Disse to fremhævede eksempler, kunne tyde på at området ikke er prioriteret. Det kunne således være interessant at høre tinglysningsretten, om der i fremtiden vil ske en øget automatisering på ejerlejlighedsområdet? Der er dermed ikke sket den gevinst på dette område, som det generelt var lagt op til ved det digitale tinglysningssystems indføring og som der er opnået i andre sagsgange, f.eks. på pantområdet. Her går den valgte tekniske løsning udover det organisatoriske område, hvilket gør at procedurerne i teknologien ikke foregår optimalt. Det ville derfor være at foretrække, at der fremadrettet blev udviklet en fuld automatiseret tinglysning på ejerlejlighedsområdet, ligesom det er kendt fra pantebrevsområdet. 9.1 Opsamling For så vidt angår dokumentationen for en opdeling af ejerlejligheder på projektstadiet, er det erfaret, at landinspektøren i høj grad har et ansvar for, at der er overensstemmelse imellem de projekterede lejlighedsarealer og de faktiske arealer, der er genstand for den endelige opdeling. Ligesom i andre sager afhænger proceduren og dokumentation således meget af, hvad der af bygherre ønskes i den konkrete projektopdeling og hvilke fysiske og retlige forhold, der gør sig gældende i den pågældende sag. Hvad angår anmeldelsen af ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet i det digitale tinglysningssystem, er det erfaret at det fungerer omend på en noget tidskrævende og besværlig måde. Dette skal også ses i den kontekst, at området måske ikke er et prioriteret område hos tinglysningen. Dét, der efterspørges mht. anmeldelsen, er, at denne opdelingsform fremgår som en funktion i systemet, så det ikke skal lyses som en anden servitut, hvad det jo reelt set ikke er. Dog er det, ud fra det historiske setup, der er i tinglysningen, nødvendigt at adskille det projektopdelte med det, der er endeligt opdelt, hvorfor en sådan anmeldelse lyses på moderejendommens byrderubrik. Det ville være interessant at høre tinglysningsrettens tiltag på ejerlejlighedsområdet fremadrettet. Er der i givet fald planer om øget automatisering af området i fremtiden og vil denne ejendomsregistrering stadig ske i tinglysningsregi? Dette aspekt uddybes yderligere i projektrapportens perspektivering. 25

27 10. Konklusion Afdækning af overordnede og konkrete problemer der bør løses for at opnå en klar sagsgang mellem Tinglysningsretten og den privatpraktiserende landinspektør. Dette fører til en undersøgelse af: Hvilke overordnede tekniske og organisatoriske problematikker er kendetegnet i sagsgangen mellem Tinglysningsretten og virksomheden, Bonefeld & Bystrup A/S og Land & Plan A/S? Generelt må siges at den manglende direkte kontakt til sagsbehandleren i konkrete sager, udgør en stor brist i kommunikationen mellem de privat praktiserende landinspektører og tinglysning i Hobro. Dette aspekt udgør blandt de interviewede medarbejdere et markant problem, fordi det er med til at gøre sagsgangene mere besværlige og frustrerende. Besværligheden er kendetegnet ved at man ikke blot kan ringe til tinglysningen og få afklaret eventuelle tvivlspørgsmål, hvor man før havde et tættere forhold til sin respektive retskreds, og fik afklaret tingene telefonisk og ved uformel dialog. De privatpraktiserende landinspektører opleveler således en mere distanceret sagsbehandling end hidtil. Dialogen mellem de privatpraktiserende landinspektører, andre professionelle brugere, alm. brugere og tinglysningen foregår nu gennem såkaldte kontaktformularer. Heri skal ens spørgsmål formuleres og spørgeren, kan således forvente svar indenfor ca. 10 arbejdsdage. Landinspektørerne efterspørger, den hurtige og effektive kommunikation fra det gamle tinglysningssystem, hvor det var muligt at ringe og få en dialog med en medarbejder hos tinglysningskontoret og dermed nemmere få lyst sit pågældende dokument, til gavn for alle parter i sagen. Tekniskset bærer mange af løsningerne i tinglysningen (procedurerne) præg af, at der ikke har været en forudgående test og gennemprøvning af systemet før implementeringen af forvaltningssystemet. Dette var specielt kendetegnet ved servitutanmeldelser på mange ejendomme. Ved indførelsen af systemet var det i høj grad overladt til landinspektørerne selv at lære systemet at kende. Der forelå således ikke tilstrækkeligt med vejledninger, hvilket man kunne forvente, for at opnå det fornødne kendskab til systemet. Lokalisere hvilke krav der er påkrævet til dokumentation, for at en konventionel ejerlejlighedsopdeling og en på projektstadiet kan gennemføres i e-tl og undersøge hvilke problematikker, der er i disse procedurer? Der er opnået kendskab til hvilket retsgrundlag, der vedrører opdeling af ejerlejligheder på normalvis og på projektstadiet og afdækket hvilken dokumentation, der er nødvendig for sådanne opdeling. Det er konstateret, at virksomheden ikke har oplevet en ændring i proceduren vedrørende projektopdeling i forbindelse med overgangen til det nye tinglysningssystem. Landinspektøren er ansvarlig for, at der er sikkerhed for det, der opdeles og tager således udgangspunkt i de af bygherren eller arkitekten udarbejdede projekttegninger, som baggrund for opdelingen. Det er et krav, at der forestår et oversigtkort over alle ejerlejligheder, der ønskes projektopdelt og en foreløbig fortegnelse, så de kommende lejligheder kan identificeres. Projektstadie 26

28 lejlighederne bliver lyst på moderejendommens som byrde, hvorefter der kan indføres rettigheder, såsom betingede skøde, pantehæftelser, servitutter mv. De overordnede problemer karakteriseres som organisatoriske og tekniske idet, den valgte løsning til opdeling af ejerlejligheder på projektstadiet, ikke er hensigtsmæssig. Dette skyldes den teknisk valgte løsning, som er at anmelde projektopdeling som anden servitut, som giver øget og besværligere sagsbehandlingstid for virksomhedens medarbejdere og andre der benytter denne procedure, som anmelder. Ved videreopdeling (endelig opdeling) af ejerlejligheder drages der ikke fuldendt brug af digitaliseringens muligheder. Dette er tilfældet, da der udføres dobbeltarbejde ved at virksomheden blot indscanner det fuldstændige dokument, om anmeldelsen og fortegnelsen, hvorefter tinglysningsmedarbejderen selv indtaster formalia, som ellers var en opgave der var tiltænkt brugerne og i dette tilfælde virksomhedernes medarbejdere. Det bliver interessant at følge, om der i fremtiden kommer til at ske en øget automatisering på ejerlejlighedsområdet i tinglysningssystemet? Dette emneområde vil blive behandlet nærmere i projektets perspektivering. Hvordan har virksomheden håndteret de nye bestemmelser omkring geografisk stedfæstelse af servitutter og kan bestemmelserne styrkes ved evt. lovgivningsmæssige tiltag? Det er blevet undersøgt, hvordan virksomheden har håndteret de bestemmelser omkring servitutstedfæstelse, der fulgte med revideringen af tinglysningsloven, som lå til grund for den digitale tinglysning. Her kommer det til udtryk, at der ikke er overensstemmelse mellem det ambitionsniveau, der er fremlagt på området, med det ambitionsniveau, der er hos de privatpraktiserende landinspektører, der er brugt som interviewpersoner. Hvortil der dog ikke umiddelbart er direkte uoverensstemmelse mellem anbefalingerne og vejledningerne på området, og det arbejde der rent faktisk bliver udført i virksomheden. Tinglysningslovens krav vedrørende servitutstedfæstelse er modtaget med en udpræget negativitet og følelse af øget arbejdsbyrde blandt de privatpraktiserende landinspektører. Hertil må der som mulig løsning tilegnes en holdningsændring blandt branchens medlemmer i dette spørgsmål, således servitutstedfæstelse indgår som en naturlig del af den privatpraktiserende landinspektørstands forretningsområde. De privat praktiserende landinspektører savner dog en tungerevejende lovgivning på området, der inkluderer en mulig økonomisk kompensation til landinspektøren, for at udføre stedfæstelsesarbejdet. En mulig lovbestemmelse kunne indføres, så der i tilstandsrapporter eller sideløbende med denne skal tages stilling til, hvilke servitutter, der skal blive og hvilke der skal søges til aflysning på en given ejendom. Og i forlængelse heraf kunne landinspektøren så stedfæste de retmæssige servitutter. Der lægges i forslaget vægt på, at de fleste ejendomme vil være omfattet et salg indenfor en ca. 50 årigperiode, hvorfor det ville være en effektiv måde at opnå en landsdækkende, fuldstændig stedfæstelse af servitutter. Samlet set vurderes det, at de tre underspørgsmål i problemformuleringen er blevet afklaret og besvaret. 27

29 11. Perspektivering og metodekritik I forlængelse af den benyttede teknologianalyse, er det interessant at diskutere udviklingen af det danske, digitale tinglysningssystem og tillige indføringen af fremtidige digitaliseringsprojekter - såvel offentlige som private. Spørgsmålet er, om man ved it-projekter tilpasser teknikken til lovgivningen eller om lovgivningen tilpasses teknikken? Eftersom der indenfor det landinspektørfaglige område ofte er et kompleks lovgrundlag, at skulle tage stilling til og tilmed en lovgivning, som ikke er statisk, har det måske været forbundet med en særlig kompleksitet at udarbejde en digital tingslysning, som tilgodeså alle faktorer. Som følge af at samfundet ændrer sig, ændrer lovgivningen sig også, derfor kunne det måske forestilles, at der kunne opstå konflikt mellem det tekniske it-system og lovgivningen og det produkt, der ønskes. Lovgivningen kan for eksempelvis ikke omfatte alle forhold, hvorfor der må tages forbehold for en hvis tilpasning mellem system og lovgivning. En konkret eksemplificering på problematikken kommer fra en sparring med en af virksomhedens indehavere, der fortalte at han blandt andet havde problemer med såkaldte sale and leaseback aftaler og relaterende sager, som tinglysningssystemet endnu ikke kan håndtere optimalt. Aspektet omkring hvad der styrer hvad, udmønter sig i en teknologidiskussion? Er det lovgivningen der bør styrer systemet eller omvendt. Ved at ændre lovgivningen kunne der måske skabes et mere fleksibelt og effektiviseret tinglysningssystem med øget grad af automatisering. Dog, er der i Danmark lang, historisk tradition for at tinglysningssystemet og tinglysningslovgivning har fungeret og tilmed været fuldt troværdigt. Der er igennem projektet opnået indgående kendskab til, hvordan en traditionel ejerlejlighedsopdeling og en ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet forløber. I denne forbindelse er det spændende at fokusere på, hvordan den fremtidige registrering kunne foretages, så vi opnår større informationsværdi i registeringen, eksempelvis ved én samlet ejendomsregistrering og ved 3Dvisualisering. Her er det interessant at følge udviklingen for, hvordan vi i fremtiden skal registrerer fast ejendom og dermed sammenspillet mellem Matriklen og Tinglysningen. KMS har eksempelvis i deres strategiske grundlag for perioden 2011 til 2015 et mål om: at alle typer ejendomme (objekter) defineres og stedfæstes i matriklen. [Stedet som indgang til digital forvaltning, 2011, s. 21] Det indbefatter dermed at de ejendomstyper, der nu bliver lyst og registreret i tinglysningen; ejerlejligheder, bygninger på lejet grund, tekniske anlæg på havet, i fremtiden bliver registreret i Matriklen, så der opnås en entydighed i ejendomsregistreringen. [Stedet som indgang til digital forvaltning, 2011, s. 21] For så vidt angår 3D visualisering, er der lavteknologiske eksempler fra andre lande, som måske kunne danne baggrund for inspiration til, hvordan dette i fremtiden kunne udføres herhjemme. I Sveriges matrikelkort indikerer en skravering på et matr. nr., at der foreligger ejendomsrettigheder i flere niveauer. Disse niveauer er således mere end bare ejerlejligheder men tillige underjordiske P-anlæg, trafikanlæg, metroer mv. I Danmark findes disse oplysninger, om registeringen i flere niveauer, kun hos tinglysningen. 28

30 I Danmark har vi ejendomsregistre, der vil kunne bidrage til udformningen af en fremtidig 3D matrikel. BBR-registeret indeholder f.eks. oplysninger om enheder i det bebyggede miljø f.eks. areal og beliggenhed, som afspejler de fysiske og faktiske forhold [BBR.dk]. Men samtidig går der også en del data tabt, som kunne tiltænkes benyttet i en fremtidig ejendomsregistreringen, eksempelvis får landinspektøren tildelt arkitekttegner til f.eks. et ejerlejlighedskompleks. Ved at benytte disse data, kunne der være grundlag for, at danne og benytte 3D-koordinatsæt til en rumlig visualisering af ejendomme og disses afgrænsninger. Et andet aspekt i den fremtidige udfordring af en 3D matrikel er den tekniske og systemmæssige udformning og håndtering. Det vil utvivlsomt blive en udfordring at lagre og visualisere en 3D matrikel og samtidigt gøre et sådant system tilgængeligt og smidigt til brug i sagsbehandling, gisanalyser mv. Fremtiden for rettighedsregistrering af f.eks. servitutter kunne også tænkes stedfæstet i 3D i nogle tilfælde, f.eks. ved tilstandsservitutter omhandlende byggehøjder eller lignende Metodekritik Overordet set har de to anvendte analyseværktøjer, juridisk metode og teknologianalysen, været til gavn for styringen af to cases i projektudarbejdelsen. Den juridiske metode blev tilkoblet teknologianalysens vidensdel, som fungerede godt rent analytisk og i projektopbygningen. Metoden har endvidere været god til at få overblik over de retskilder, der omfattede de respektive cases. Teknologianalysens opdeling i fire elementer, har været velegnet til at tilpasse analysen en fast struktur og kategorisere input fra de kvalitative interview og fra litteratur og retskilder. Skulle teknologianalysen og dermed undersøgelsen underbygges, burde der være et tilsvarende fokus på økonomiske og politiske aspekter, som i høj grad er styrende for sådanne it-projekter. For så vidt angår rapportens validitet, kunne det have været fint med inddragelse af flere uafhængige kilder, for dermed at opnå såkaldt triangulering i de fremsatte udsagn. Dette ville underbygge rapportens udsagn om de fremsatte påstande om tinglysningssystemets påståede processuelle fejl og mangler. Dog fremsættes det i rapportens metodeafsnit, at der skal tages højde for at rapportens indhold er kontekstafhængigt, ved kun at omhandle én virksomhed (afsnit 6.6). Denne rapport ses mere som et pilotstudie, der kunne give anledning til en større undersøgelse af emnet ved brug af et større repræsentativt udsnit af den danske landinspektørstand. Desuden ses de to single-casestudier som forundersøgelser, som kan bruges til multiplecasestudier for igen at udbygge de fremsatte påstande og tilmed få flere input til, hvordan systemet kan tilpasses og forbedres. Hvad angår de indsamlede interviews, var der i to tilfælde ikke tid til, at interviewpersonerne fik mulighed for at gennemgå interviewene og de fremsatte analyser og fortolkninger i rapporten, hvilket burde være foretaget. Efter endt projektarbejde er der opnået en god indsigt i, at det er essentielt at have styr på de involverede parter, der er i indføringen af et nyt it- og forvaltningssystem, som digital tinglysning. Det gælder koordinering mellem mange aktører; brugere, it-udviklere, eksperter, politikere og andre beslutningstager og deres indbyrdes mål og ambitioner. -o- 29

31 12. Litteraturliste [Anbefalingsrapporten, 2008] Stedfæstelsesprojektgruppen i regi af KMS, PLF, AAU. Anbefalinger til håndtering af stedfæstelse af servitutter og bygninger på lejet grund [Andersen, 2008] Andersen, Ib. Den skinbarlige virkelighed: Om vidensproduktion inden for samfundsvidenskaberne. Frederiksberg, [Betænkning 1471, 2006] Justitsministeriets Tinglysnings Udvalg. Betænkning om digital tinglysning København, [Elmstrøm, 2008] Elmstrøm, Henning. E-Tinglysning i Danmark., side 6-10, Nordisk hæfte, Maankäyttö, [Evald, 2007] Evald, Jens. At tænke juridisk, København, Nyt Juridisk Forlag, [Illum, 1943] Illum, Knud. Servitutter. København, Nyt Nordisk Forlag, Arnold Busck, [Mortensen, 2008] Mortensen, Peter. Digital Tinglysning - rettigheder over fast ejendom. København, Thomson Reuters, [Ramhøj, 2009] Ramhøj, Lars. Artikel i Landinspektøren, Tidsskrift. Opdeling af ejerlejligheder på projektstadiet. Den danske Landinspektør Forening. Nr. 3/ juni, 51. årgang. s [Ramian, 2007] Ramian, Knud. Casestudiet i praksis. Gyldendal Akademisk, Aarhus, [Rigsrevisionens rapport, 2010] Rigsrevisionen. Beretning til Statsrevisorerne om det digitale tinglysningsprojekt. København, August, [Rostgaard et al. Teknologien i samfundet, 1990] Rostgård, Marianne. Remmen, Arne. Christensen, Jens. (red.). Samfundet i teknologien. Aalborg, Aalborg Universitetsforlag, [Stedet som indgang til digital forvaltning, 2011] Miljøministeriet, Kort & Matrikelstyrelsen, København, Sangill, [Sørensen og Hulegaard, 2000, s. 54] Munk Sørensen, Esben og Hulegaard Jensen, Bent. Ejendomsregistrene en rygrad i den private og offentlige økonomi, s , Artikel i: Ejendomsændringer i det 20. århundrede, redaktion Esben Munk Sørensen, Den danske Landinspektørforening, København, [Thisted, 2009] Thisted, Jens. Forskningsmetode i praksis - projektorienteret videnskabsteori og forskningsmetodik, Gyldendal, [Vejledning i stedfæstelse, 2010] Vejledning i Stedfæstelse af servitutter og bygninger på lejet grund - en opgave i den elektroniske tinglysning, KMS, AAU, PLF. Internetkilder [BBR.dk] set. d. 14/ , siden er sidst opdateret: d. 1/ [Landplan.dk] set d. 3/ [KMS.dk] set d. 12/ , siden er sidst opdateret: d. 25/ [Tinglysning.dk] set d. 20/ , siden er sidst opdateret: d. 20/

32 Procesanalyse Indholdfortegnelse Indledning s. 34 Beskrivelse af virksomheden s. 34 Modtagelse s. 34 Arbejdsopgaver s. 35 Opfyldelse af læringsmål s. 36 Refleksion s

33 Indledning I denne procesanalyse beskrives og evalueres mit praktikophold ved landinspektørfirmaet Bonefeld & Bystrup A/S og Land & Plan A/S i Horsens. Der er foretaget en opdeling af procesanalysen, så den kronologisk beskriver forløbet lige fra den første kontakt, over arbejdsopgaver og opfyldelse af læringsmål til en refleksion af praktikopholdet. Beskrivelse af virksomheden Virksomheden er todelt ved at have en afdeling, Bonefeld og Bystrup, der håndterer traditionelle landinspektøropgaver og en planlægningsafdeling, Land & Plan. Afdelingen Bonefeld og Bystrup udfører diverse opgaver indenfor opmålingsopgaver, bygningsafsætning, situationsplaner, matrikulære sager medvidere. Firmaet er oprindeligt to firmaer der er slået sammen, hvoraf det ene firma havde tilknyttet en planlægningsafdeling, det nuværende Land & Plan. Land & Plan beskæftiger sig med rådgivning, planlægning og projektering af boligområder [landplan.dk/land-ogplan/kompetencer]. Land & Plan afdelingen kan således rådgive i processen omkring planlægning og projektering af boligområder fra råjord over plan og myndighedsgodkendelser til byggeklar grund [landplan.dk]. Virksomheden beskæftiger omkring 20 medarbejdere, som blandt andet tæller landinspektører, kort- og landmåleteknikere, målemedhjælpere og kontorassistenter. Firmaet har hovedafdeling i Horsens og en afdeling i Ry samt tre hjemmekontorer. Virksomheden har kunder og arbejdsopgaver i hele landet, hvilket jeg selv erfarede ved at være med på måleopgaver både på Fyn og på Sjælland. Modtagelse Indledningsvist skrev jeg en mail til en række landinspektørfirmaer i Østjyllandsområdet med henblik på at komme i praktik. Jeg gik specifikt efter mellemstore privatpraktiserende landinspektørfirmaer, da jeg mente det var der, jeg bedst kunne få opfyldt de ønsker, jeg havde til et praktikforløb. Efter to afslag og et måske fra de øvrige firmaer fik jeg tilbagemelding fra Landinspektørfirmaet Bonefeld & Bystrup i Horsens, som godt kunne være behjælpelig med en praktikplads. Trods virksomhedens mangeårige virke, har de ikke haft en landinspektørstuderende i praktik før. Efter en løbende mailkorrespondance havde jeg sammen med min konktaktperson i virksomheden, Jan Frederiksen, to indledende møder før praktikstarten, hvor vi planlagde mit forløb mht. at opfylde mine ønsker om, hvad jeg gerne vil opnå med praktikken. Mine ønsker var dels at opleve hvordan en dagligdag forløber i en privatpraksis, ved at være med på forskellige arbejdsopgaver såvel ude som inde og dels at få tilrettelagt mit projekt, så der kom mest mulig faglig ballast i forløbet, ved at jeg kunne trække på virksomhedens medarbejdere mht. faglig sparring og interviews. Disse ønsker kunne fint forenes med virksomhedens opfattelse af, hvad de kunne tilbyde en landinspektørpraktikant. I det hele taget har der ikke været de store problemer i at sammenstille forventningsniveauer med virksomheden. Jeg fik ved et af de indledende møder en rundvisning i firmaet og fik hilst på de tilstedeværende medarbejdere. Jeg blev introduceret til virksomhedens tavlebaseret timesystem, 32

34 som gav overblik over om medarbejderne var ude og hvilke instrumenter de havde med. Jeg blev også opskrevet i dette timesystem på min første dag hos virksomheden. Samtidig blev jeg introduceret til virksomhedens digitale timeregistreringssystem, hvor jeg opskrev timer på, hver gang jeg havde været i marken. Det har givet en god indsigt i, hvorledes en virksomhed har valgt at håndtere og strukturere arbejdsopgaverne i dagligdagen. Virksomheden styrer alle deres sager i et digitalt journalsystem, hvor hver sag har et identifikationsnummer. På denne måde er det nemmere at holde overblik over en sags dele, hvilket er nødvendigt for at holde en overskuelig projektstruktur. Lige fra jeg havde etableret min første kontakt med virksomheden til jeg mødte op på praktikstedet har der været en professionel håndtering fra virksomhedens side. Samtidig har alle i virksomheden, lige fra dag ét, taget pænt imod mig og jeg har følt at praktikforløbet hele vejen igennem har båret præg af professionalisme og seriøsitet. Arbejdsopgaver En af mine forventninger til praktikopholdet, var at jeg kom med på dagligdagsopgaver hos et privatpraktiserende landinspektørfirma. Allerede efter halvdelen af praktikforløbets gennemførsel følte jeg, at dette var ønske var blevet opfyldt. Jeg var således med på en lang række forskellige opgaver af forskellig art, se bilag 1. Kontorarbejde: Udøver opgaveudførelsen i marken fik jeg desuden indsigt i det sideløbende kontorarbejde. Jeg fik kendskab til CAD-programmet Micro-station, hvori jeg blandt andet skulle konstruere en fundaments-konstruktion af et parcelhus med henblik på at afsætte bygningen. Ved mange af de opgaver, jeg var med til udføre i marken var jeg også med i den senere proces, ved at se hvordan et måleblad blev tegnet og udformet. 33

35 Virksomheden har inden udførelsen af eksempelvis bygningsafsætninger og matrikulære sager kontrolsikringsskemaer, så medarbejderne er sikre på at alle dele i proceduren er opfyldt. Det gælder således de lovgivningsmæssige, obligatoriske ligesom virksomhedens egne, interne kontroller. Ved matrikulære sager gælder det foruden den obligatoriske grønne erklæring om zonestatus, lov om off. vej, byggeloven, miljøbeskyttelsesloven mv. og 29-erklæringen, foruden kontroller vedrørende servitutter og pant. Det har været meget lærerigt at se, hvordan en virksomhed har valgt at styre og udføre forskellige arbejdsopgaver. Projektarbejde: Foruden afrapportering af projektet har jeg desuden sparret med virksomhedens medarbejdere om såvel specifikke, som generelle problematikker omkring den digitale tinglysning, som jeg kunne bruge i mit projekt. De kvalitative interviews jeg har brugt som grundlag til min analyse, er også udarbejdet i den forbindelse. De interviewede medarbejdere har tillige været behjælpelige med dokumenter jeg kunne bruge som bilag i min rapport. Det har været til stor hjælp og har tillige givet en god indsigt i, hvad der kræves af dokumentation til en konventionel ejerlejlighedsopdeling og en ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet. Samtidig har det været spændende at se, hvordan tinglysningssystemet fungerer i praksis. I praktikforløbet har der været en god balance mellem arbejdsopgaver og projektarbejdet, hvor jeg har haft gode rammer til selv at styre mit praktikforløb. Bygningsafsætning: Virksomheden udfører mange bygningsafsætninger for private grundejere og større typehusfirmaer. Teknisk opmåling: Af de mere omfattende opgaver jeg har været med på, er afsætning af moduler til større byggerier. Det hente at jeg kom med på byggeriet i flere omgange og kunne dermed se udviklingen i byggeriet, som var meget spændende at følge. Denne overskrift rummer også opmålinger af tekniske anlæg, såsom kloak og spildevandsledninger i forbindelse med byggemodninger af parcelhusområder. Af de mere specifikke sager var en lejemåls opmåling af en lejlighed, hvortil lejeren havde tvivlet på ejerens påståede areal, hvorefter firmaet var rekvireret til at afklare de faktuelle forhold. Matrikulæropmåling: Ved disse arbejdsopgaver har der hovedsageligt været tale om etablering af nye skel. Dette har været i forbindelse med arealoverførelser til skovrejsning, nye skel som følge af en vejudvidelse og endeligt skelafsætning i forbindelse med at nye parcelhusområder. Alt i alt har det været en positiv oplevelse at være i praktik i dette firma. Jeg har som nævnt været med på mange forskelligartede opgaver og jeg fik i mange tilfælde også selv lov til at stå bag instrumentet. 34

36 Opfyldelse af læringsmål Inden praktikken gik i gang blev der sammen undertegnede, vejleder og virksomhedens kontaktperson udarbejdet en række læringsmål over, hvad jeg havde til hensigt at få ud af praktikopholdet. I følgende gennemgang vil jeg fokusere på hvert enkelt læringsmål og vurderer på om det enkelte læringsmål er opfyldt og hvordan? - Kendskab til dagligdagsopgaver i en privatpraktiserende landinspektørvirksomhed. Jeg synes, at jeg har fået indsigt i mange forskellige dagligdagsopgaver og hvordan de håndteres af virksomheden (se diagram over arbejdsopgaver s. 3). Hvortil der kan tænkes at være stor forskel mellem privatpraktiserende landinspektørfirmaer. Det gælder blandt andet arbejdsdelingen mellem landinspektøren og de øvrige medarbejdere hos virksomheden. Mit indtryk af virksomheden er, at de giver de ansatte en stor mulighed for selv at tilrettelægge deres arbejdsdag og giver således frihed under ansvar. Det skal ses i kontrast til at andre landinspektørfirmaer måske er anderledes organiseret og nogle er måske mere topstyrede? Jeg er overrasket over hvor mange forskellige arbejdsopgaver virksomheden har og kan tilbyde, der havde jeg på forhånd troet, at det var mere snævert. - Søge indsigt i hvordan virksomheden har håndteret implementeringen af den digitale tinglysning og opnå forståelse for de eventuelle problematikker og uhensigtsmæssigheder dette har medført. Medarbejderne i virksomheden har været til stor hjælp med at komme med eksempler fra deres dagligdag, der har været frustrerende i forbindelse med tinglysningssager. Endvidere har det leddet til en række interessante diskussioner om det nye digitale tinglysningssystem overordnet set og i forhold til specifikke sager. Essenserne heraf er opsamlet, analyseret og diskuteret i projektrapporten. Jeg syntes, at det har været spændende at få en virksomheds perspektiver og holdninger til hvilke problemstilligner af forskellig art, der er i den digitale tinglysning. - Det vedrører specielt opgaver omkring stedfæstelse af servitutter i forbindelse med servituterklæringer, nødvendig dokumentation i forbindelse med ejerlejlighedsopdeling samt nødvendig dokumentation for arealoverførsel af ens behæftede ejendomme. For at komme fagligt mere i dybden med de specifikke problemfelter, skar jeg de konkrete eksempler ned til to emner, som blevet omsat til to single-cases i projektet: stedfæstelsesproblematikken og ejerlejligheder med hovedvægt på ejerlejlighedsopdelinger på projektstadiet. Hvad angår arealoverførsels af ens behæftede ejendomme er dette undladt, eftersom jeg i stedet ønskede at komme mere i dybden med de to øvrige emner. Denne selektion blev også foretaget ud fra den indledende sparring jeg havde med virksomhedens medarbejdere. Selvfølgelig kunne det være spændende at gå endnu mere i dybden med de udvalgte cases, men jeg mener der er kommet en række aspekter frem, som har fået mig til at se problematikken mere nuanceret fra en privatpraktiserende landinspektørs synsvinkel. 35

37 Før jeg begyndte i praktikken og på projektet havde jeg ikke troet at ejerlejlighedsopdelinger skulle være et emne jeg havde lyst til at skrive om. Men eftersom man opnår en større indsigt i, hvad det i bund og grund går ud på, er det et interessant område. Det har været spændende og udfordrende at beskæftige sig med et så specifikt emnefelt som opdeling på projektstadiet, hvor man tillige får stor indsigt i hele området omkring ejerlejligheder. I forbindelse med stedfæstelse af servitutter har det været interessant at beskrive og analysere situationen ud fra en privatpraktiserende landinspektørs synsvinkel. Det var interessant at kombinere den viden man havde tilegnet sig gennem forelæsninger, omkring ideerne og formålene med indførelsen af SFDB og derefter se hvordan det foregik og blev håndteret i praksis. - Lære af de problemer virksomheden har haft i konkrete sager mht. digital tinglysning. Dels lære at analysere - og opnå forståelse af, de konkrete sagers kerne og dels opnå kendskab til sagsgangen mellem virksomheden og tinglysningsretten i Hobro. Som der også påpeges i interviewene med de udvalgte medarbejdere er det digitale tinglysnings kommet til at fungere og virksomhedens medarbejdere har fået sagerne til at køre. Undersøgelserne i projektrapporten har været et stjerneeksempler i at forstå, besværlighederne ved at implementere nye it-systemer, hvor der skal være fokus på mange faktorer, før det kan blive succesfuldt. Refleksion Om der igennem opgaven er draget nye perspektiver frem, der kan give inspiration til nærmere efterbehandling og efterrationalisering skal være usagt. Jeg mener dog, at jeg igennem dette projektforløb har tilegnet mig ny viden indenfor specifikke landinspektørfelter, som jeg vil have gavn af fremover i mit fremtidige virke. Alt i alt har det været utroligt givtigt at være i praktik og jeg føler, at jeg i høj grad har fået opnået det jeg ville med mit praktikophold. Jeg mener, at have tilegnet mig viden og kendskab til, hvordan det er at arbejde i et privatpraktiserende landinspektørfirma og hvilke arbejdsopgaver der udføres. For mig at se vil jeg kunne bruge denne viden og denne erfaring i mit fremtidige virke som landinspektør, hvad enten jeg får ansættelse i offentlig eller privat regi. -o- 36

38 Bilag 1: 37

39 Appendiks A: Illustration og gennemgang af e-tl s overordnede opbygning. B: Stedfæstelse af servitutter C: Stedfæstelsesmetoder D: Procedure for opdeling af ejerlejlighed på projektstadiet i e-tl E: Eksempel på anmeldelse og fortegnelse over ejerlejligheder, samt kortbilag og tinglysningsudskrift F: Indledende samtaler, tematisering G: Interviewspørgsmål H: Interview med Heidi Frederiksen I: Interview med Kasper Wohlert J: Interview med Per Nørgaard K: Teknologibegrebets fire hovedbestanddele 38

40 Appendiks A. Illustration og gennemgang af e-tl s overordnede opbygning Figur fra [Betænkning 1471, 2006, s. 89] Det digitale tinglysningssystem er baseret på udelukkende på digitale dokumenter, som er forsynet med digital signatur, nemid. Prøvelsen af dokumenter sker i videst mulig omfang automatisk. Ved behandling af sager som er særligt vanskelige og atypiske foretages en manuel behandling. Dette drejer sig blandt andet således om de i casen omhandlende sager; servituttekster og anden servitut ; ejerlejlighedsopdeling på projektstadiet. Den automatiske kontrol sker ved systemets sammenligning af oplysninger mellem den indsendte digitale underskrift med tinglysningens CPR - og CVR numre. Den digitale tinglysnings grundlæggende it arkitektur indeholder derfor opkobling til eksterne systemer som CPR, CVR, SVUR, KMS. e-tl akten, indeholder alle tinglyste data, det gælder også scannede aktmapper fra det gamle system. [Betænkning 1471, 2006, s. 90] 39

41 Appendiks B. Stedfæstelse af servitutter Figur fra [Vejledning i stedfæstelse, 2010, s. 8] Servitutdokumentationen består af selve teksten i servitutten, som beskriver hvad servitutten omhandler. Derudover skal der udarbejdes et rids, over, hvor på ejendommen servitutten er beliggende. Dette rids skal foreligge som PDF-dokument, og skal tillige lagres som GML-fil, til SFDB. 40

42 Appendiks C. Stedfæstelsesmetoder Grundlæggende eksisterer der to metoder til at stedfæste en servitut til matrikelkortet: 1. Indirekte stedfæstelse, hvor hele matrikelnummeret er omfattet af stedfæstelsen. 2. Direkte stedfæstelse, hvor en del af matrikelnummeret er omfattet af stedfæstelsen. Nedenstående figur giver et overblik over de metoder, som kan anvendes til stedfæstelse. Metoderne forklares efterfølgende. (Metoderne til at stedfæste servitutter.) Figur fra [Vejledning i stedfæstelse, 2010, s. 20] E: Indirekte stedfæstet - servitutten vedrører hele ejendommen M: Indirekte stedfæstet - servitutten omfatter hele det pgl. matr.nr. A: Direkte stedfæstet. Absolut bestemt på grundlag af systemkoordinater - servitutten omfatter en del af det pgl. matr.nr. og skal ikke flyttes ved ændringer i skelbilledet R: Direkte stedfæstet. Relativt bestemt i forhold til skelbilledet - servitutten omfatter en del af det pgl. matr.nr. og skal flyttes ved ændringer i skelbilledet RA: Relativt bestemt i forhold til skelbilledet dog forefindes systemkoordinater i GMLfil. Benyttes ved direkte stedfæstelse i områder, hvor servitutten pga. unøjagtigheder i matrikelkortet ikke vil fremstå som beliggende på det berørte matr.nr. U: Uidentificeret kan vedrøre hele eller dele af ejendommen. Servitutten giver ikke umiddelbart mulighed for stedfæstelse [Vejledning i stedfæstelse, 2010, s. 20] 41

43 Appendiks D. Procedure for opdeling af ejerlejlighed på projektstadiet Anmeldelsen foretages som servitut og gennemløber 16 trin. Trin 1. Først uploades et rids af samtlige ejerlejligheder der skal opdeles på projektstadiet. Trin 1. Under anmeldelse vælges anden servitut, hvorefter der udfyldes anmelderdata. Trin 2. Trin 2. I andet trin søger anmelderen på den givne ejendom, hvorpå der ønskes en opdeling. Der er indbygget en ejendomssøgefunktion, hvor der er flere nøgler der kan anvendes; eksempelvis ved adresseangivelse eller matr. nr. og ejerlavsfortegnelse. 42

44 Trin 2 fortsat. Trin 3. Trin 3. I trin 3 redegøres der for ejendomsforhold, hvorunder virksomhedens praksis er at mærkere opdelingen som anden. 43

45 Trin 3 fortsat. Trin 3 fortsat. I dette trin gøres endvidere opmærksom på at der er tale om en projektopdeling af ejerlejligheder. Trin 4. Trin 4. Anmelderen anfører en fritekst om, hvad den pågældende opdeling indebærer. Og at ejerlejlighederne er attesteret på et rids. 44

46 Trin 4. Fortsat. Trin 4 fortsat Trin 5. I forlængelse af friteksten om opdelingens præmisser angives nu den endelige anmeldelse: Anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder, undertegnede ejer af ejendommen matr.nr. 7-1 Vinten By, Tamdrup beliggende vintenvej 25 D, 8700 Horsens (Trin 6.) Her ser man blot en oversigt over de forudgående trin. 45

47 Trin 7 og 8. Trin 7. Her gives en oversigt over moderejendommens eksisterende tinglyste hæftelser og servitutter. Trin 8. Trin 9. 46

48 Trin 10. Trin

49 Trin 12. Trin 12 fortsat. Trin 12 fortsat. I dette trin beregnes tinlysningsafgiften som manuelt fastsættes til 0 kr. eftersom ejerlejlighedsopdelinger er afgiftsfritaget. I dette tilfælde er det vigtigt at skelne i mellem en tinglysning f.eks. af en servitut (afgift) og en notering af en ejerlejlighedsopdeling (afgiftsfritaget). 48

50 Trin 13. Trin 13. I dette trin kan man se det uploadede rids. Trin 14. Trin 14. I dette trin afkrydses at anmelder anvender fuldmagtserklæring. 49