GA 2008/18 HAN - U kunne ikke opkræve

Transkript

1 huset juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark nr. 8 november Indholdsfortegnelse Juridisk artikel Lov om byggeskadeforsikring Moms af påkravsgebyrer i moms registrerede erhvervslejemål... 6 Nyt fra myndighederne Udkast til bekendtgørelse: Offentliggørelse af energimærkninger mv Københavns kommunes opsigelse af individuelle renovationsaftaler... 7 Grundejernes Domssamling GD 2008/56 V - Opsætning af antenne. U berettiget til at kræve antennen opsat på taget GD 2008/57 V - Udlejningsejendom var omfattet af tilbudspligtsreglerne. Ejendommen indeholdt 8-9 beboelseslejligheder og en garage, som blev anvendt af U... 8 GD 2008/58 Ø - Betalingsmisligholdelse. Indleveringsattest ikke dokumentation for at påkrav var kommet frem. L blev ikke udsat GD 2008/59 Ø - Gyldigt påkrav. Fejlagtig henvisning til LL 93 i stedet for ELL GD 2008/60 Ø - Påkravsgebyr tillagt moms. Påkravet var gyldigt. Ophævelse GD 2008/61 V - Betalinger ud over lejen. U kunne ikke medtage udgift til usædvanlig forsikring. Koncernforbundet forsikringsselskab GD 2008/62 Ø - Ret til at fortsætte lejemål efter L s død. Tidligere fremlejetager GD 2008/63 V - Et huslejenævnsmedlem var inhabil og huslejenævnets afgørelse var ugyldig. Advokat for L ved indbringelse af nævnsafgørelse for boligretten Administrative afgørelser GA 2008/06 Gentofte - Småhusleje i 356 m 2 stort lejemål godkendt til kr pr. m 2 årligt GA 2008/07 København - ML 5, stk. 2 leje forhåndsgodkendt til kr /m 2. ML 5, stk. 1 leje i samme sag godkendt til kr /m GA 2008/08 HAN - Lejeforhøjelse i småhus opfyldte ikke formkrav i LL 48 om begrundelse for stigning GA 2008/09 HAN - Orienteringspligt efter ML 5, stk. 3 gælder også foretagne gennemgribende forbedringer fra før bestemmelsens ikrafttræden, når blot første udlejning efter ML 5, stk. 2 sker efter bestemmelsens ikrafttræden (dissens) GA 2008/10 HAN - L s istandsættelsesforpligtelse i byttelejlighed begrænset til overført depositum fra tidligere L (dissens) GA 2008/11 HAN - U s ændring af fordeling af poster og tilførsel af ny udgiftskategori i varmeregnskab godkendt. Overholdelse af 6 ugers frist i LL 37, stk. 5 ikke påkrævet (dissens).. 21 GA 2008/12 HAN - Beboerrepræsentation ikke bundet efter LL 66a af tilsagn til U s forbedringer, da beboermøde ikke havde været afholdt GA 2008/13 HAN - U kunne ikke opkræve skattestigning med tilbagevirkende kraft til 1. januar efter LL 50, stk. 3, da ej fremsat direkte krav herom GA 2008/14 HAN - Beboerrepræsentation ikke kompetent til at indbringe mangelsager efter ML 22, stk. 3 for huslejenævnet på vegne samtlige lejere (dissens) GA 2008/15 HAN - Indvendig vedligeholdelse påhvilede U, idet der gennem en periode var foretaget opkrævning til indvendig vedligeholdelseskonto GA 2008/16 HAN - U s ændring af fordeling af poster og tilførsel af ny udgiftskategori i varmeregnskab godkendt. Overholdelse af 6 ugers frist i LL 37, stk. 5 ikke påkrævet (dissens) GA 2008/17 HAN - Komfur fremgik ikke af lejekontrakt. L hæftede for udskiftning i forbindelse med overgang til Bygas GA 2008/18 HAN - U kunne ikke opkræve vandgebyr og glas-forsikring udover lejen. Tilbagebetalingspligt GA 2008/19 HAN - Ankenævnet afviste at tage stilling til forhåndsgodkendelsesanmodning, da U iværksatte forbedringsarbejder, forinden forhåndsgodkendelse forelå GA 2008/20 HAN - U s kunne ikke berigtige ikke-korrekt angivelse af lejeforhøjelsens størrelse med tilhørende beregning af lejemålets andel af budgetudgifter GA 2008/21 HAN - To ugers reklamationsfrist i LL 98, stk. 2 suspenderet ved genudlevering af nøgle til lejemål til L Skattehjørnet Tema: Ændring af reglerne for overdragelse med succession Ensretning af regler ved overdragelse i levende live og ved død SKM LSR Tabsfradrag på udgifter til indretning af lejede lokaler interesseforbundne parter SKM LSR- Udbyderhonorar Opgørelse af anskaffelsessum ændring af praksis og fristoverskridelse Genoptagelse SKM SKAT Genoptagelse af skatteansættelser vedrørende kontantomregning af overdragelsessummer efter afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven samt visse opgørelser af gevinst og tab efter kursgevinstloven SKM SR Fast ejendom, anpartsprojekt, Tyskland, afskrivning, erhvervelsestidspunkt SKM VLR Lejefiksering nærtstående forbrugsudgifter... 32

2 Faste forkortelser i Huset Jura 17. årgang nr. 8 november 2008 ISSN Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Redaktør Kristin Jonasson, ansvarshavende I redaktionen Mogens Dürr Timmy Lund Lars Top Rud-Petersen Redaktion Nørre Voldgade 2, 4. sal 1358 København K Telefon: Telefax: Girokonto: info@ejendomsforeningen.dk Hjemmeside: Huset Jura udkommer otte gange om året. I 2008 dog ni gange. Huset Jura og Huset udsendes gratis til alle medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset Jura og Huset for 705 kr., inkl. moms. ABL ABLL A/B AH Aftl. EJL ELL ERL GA GD H HAN KL L LL ML Rpl TL U V Ø Andelsboligloven Lov om leje af almene boliger Andelsboligforening Andelshaver Aftaleloven Ejerlejlighedsloven Erhvervslejeloven Erhvervslejeregulerings lov en (ophævet 1. januar 2000) Grundejernes administrative afgørelser Grundejernes domssamling Højesteret Huslejeankenævnsafgørelse Konkursloven Lejer Lejeloven Boligreguleringsloven Retsplejeloven Tinglyningsloven Udlejer Vestre Landsret Østre Landsret Abonnement Egon Petersen Ejendomsforeningen Danmark Telefon: Grundejernyt Layout Anita T. Damkier Hansen Ejendomsforeningen Danmark Tryk Datagraf Auning AS Redaktionen er afsluttet den 10. oktober 2008 Økonomiske nøgletal Prisudvikling (Indeks 2000 = 100) Procentvis ændring Forbrugerprisindeks september 2007/2008 = 114,3 / 119,1 4,2 % Nettoprisindeks september 2007/2008 = 115,6 / 120,7 4,4 % Husleje september 2007/2008 = 118,8 / 121,7 2,4 % Effektiv rente/ydelsesprocent 1) 10-årige realkreditlån 1. oktober 2008 = 6,6 % / 14,3 % 20-årige realkreditlån 1. oktober 2008 = 7,3 % / 10,0 % 30-årige realkreditlån 1. oktober 2008 = 7,3 % / 8,7 % 30-årige A-lån i GI 1. oktober 2008 = 5,0 % / 6,5 % 30-årige B-lån i GI 2) 1. oktober 2008 = 2,5 % / 4,7 % Nationalbankens udlånsrente 3) 16. maj 2008 = 4,60 % A- og B-lån i GI kan også optages som 10- eller 20-årige. 1) Inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. 2) Grundejernes Investeringsfond yder kun lån af denne type til bevaringsværdige ejendomme. 3) Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens 5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. 1. januar/juli med tillæg af 7%. Tallene bygger på oplysninger fra Danmarks Statistik, Nykredit og egne beregninger. 2 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008

3 Juridisk artikel Lov om byggeskadeforsikring FORFATTER ADVOKAT MARIE-LOUISE PIND, ADVOKATFIRMAET KYED & JYBÆK Indledning Forbrugerbeskyttelse er i fokus i disse år. Som konsekvens af de mange sager med byggeskader, herunder særligt skimmelsvampeskader forårsaget af byggeboom, har lovgiver valgt at pålægge bygherrerne at tegne en byggeskadeforsikring til dækning af væsentlige byggeskader. Ideen med loven er, at beboerne (forbrugerne), i den 10-årige forsikringsperiode, kan anmelde byggeskaderne direkte til forsikringsselskabet, der herefter med fradrag af en selvrisiko dækker væsentlige byggeskader. Reglerne er gennemført med hjemmel i byggeloven, kapitel 4A og trådte i kraft den 1. april De nærmere regler fremgår af bekendtgørelse nr af 24. oktober Forsikringstilbud og efterfølgende tegning af en byggeskadeforsikring er en betingelse for at få henholdsvis byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse. Indholdet af bekendtgørelsen vil blive beskrevet i det følgende. Hvem er omfattet af reglerne om byggeskadeforsikring? Forsikringspligten omfatter bygherrer, der opfører ny bebyggelse, som hovedsagelig skal anvendes til beboelse. Fritidshuse, timeshare-lejligheder til feriebrug mv. er således ikke omfattet af forsikringsordningen, når de ikke lovligt kan anvendes til helårsbeboelse. Bygherren er forpligtet til at forsikre bebyggelsen mod byggeskader, der har deres årsag i forhold ved opførelsen af byggeriet. Bygherren skal afholde udgiften til forsikringspræmien. Forsikringspligten gælder ikke for 1) offentlige bygherrer, 2) bygherrer, der opfører bebyggelse, som er dækket af Byggeskadefonden, herunder også byfornyelse, samt 3) bygherrer, der opfører bebyggelse, som ikke er helårsbeboelse. Forsikringspligten gælder heller ikke for 4) forbrugere, når bebyggelsen hovedsageligt er bestemt til beboelse for forbrugeren. Imidlertid vil forsikringspligten gælde, såfremt forbrugeren indgår aftale med en erhvervsdrivende om, at den erhvervsdrivende opfører eller forestår opførelsen af bebyggelsen, idet den erhvervsdrivende i så fald vil anses for at være bygherre efter denne lov. Dette gælder også i den situation, hvor den erhvervsdrivende betinger aftalen af, at forbrugeren indgår aftale med en eller flere nærmere angivne erhvervsdrivende om delvis opførelse af bebyggelsen. Med andre ord gælder forsikringspligten ikke, hvis forbrugeren opfører sin bebyggelse i fagentreprise. Krav til forsikringsdækningen Såfremt et forsikringsselskab vælger at udbyde en byggeskadeforsikring, skal de opfylde en minimumsdækning, der beskrives nedenfor. Denne minimumsdækning kan ikke fraviges til skade for den sikrede. Forsikringsselskabet kan dog stille rimelige og nødvendige krav om skadesforebyggende tiltag ved afgivelse af deres forsikringstilbud. Det kan f.eks. være krav om kvalitetssikring under byggeriets opførsel. Forsikringsselskabet kan også kræve, at bygherren stiller sikkerhed for afhjælpning af byggeskader, der konstateres ved afleveringen af bebyggelsen, hvad enten det sker fra entreprenøren til bygherren eller fra bygherren til en køber, der ikke er den første sikrede. Den første sikrede er den, der ejer bebyggelsen, efter at denne første gang lovligt er taget i brug. Tegnes forsikringen af en bygherre, der ikke er den første sikrede, kan forsikringsselskabet kræve, at bygherren stiller sikkerhed for afhjælpning af byggeskader, der konstateres ved afleveringen af bebyggelsen fra bygherren til den første sikrede. Hvad forstås ved en byggeskade? Ved skade forstås; brud, lækage, deformering, ødelæggelse eller svækkelse i bygningen, som har årsag i forhold ved opførelsen af bebyggelsen, og som er væsentlig. Forsikringen dækker også andre fysiske forhold, herunder forekomst af fugt, skimmelsvamp eller emissioner fra materialer, der har årsag i forhold ved opførelsen af bebyggelsen, og som på afgørende måde nedsætter brugbarheden af bygningen. Endelig dækker forsikringen; fysiske forhold ved bebyggelsen, som giver nærliggende risiko for byggeskade.... Definitionen af nærliggende risiko for byggeskade er, at der... erfaringsmæssigt vil udvikle sig en byggeskade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger. Når det skal vurderes, om der foreligger en byggeskade, skal det overvejes,... om forholdet har eller må vurderes at få betydning for personers sikkerhed eller sundhed, om arbejdet er udført fagmæssigt korrekt, samt om offentlige forskrifter er overholdt. Denne bestemmelse omhandler også skimmelsvampeskader. Til bekendtgørelsen er der udarbejdet et bilag 1, hvor der er opstillet en række eksempler på, hvad der indgår i vurderingen af, om der foreligger en byggeskade. Eksemplerne er ikke udtømmende. Uanset at skadestypen er oplistet, skal der foretages en konkret juridisk vurdering i hver enkelt sag af, hvorvidt der er tale om en væsentlig skade og dermed en dækningsberettiget skade i forsikringsretlig forstand. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008 3

4 Juridisk artikel Hvad dækker forsikringen? Forsikringen dækker udgifter til udbedring af byggeskader, udbedring af følgeskader, der har betydning for bebyggelsens brugbarhed, rimelige og nødvendige udgifter til juridisk og teknisk bistand i forbindelse med konstatering af skader, rimelige og nødvendige udgifter til teknisk bistand i forbindelse med udbedring af skader, udgifter til afholdelse af syn og skøn efter forudgående aftale med forsikringsselskabet, rimelige udgifter til nødvendig genhusning i indtil 12 måneder, og rimelige udgifter til nødvendig flytning og opmagasinering af privat indbo i indtil 12 måneder. Dækningen omfatter tillige byggeskader på faste installationer, der hører til bebyggelsen, og som er nødvendige for, at bebyggelsen kan fungere efter sit formål. Endvidere dækkes byggeskader på udbedringsarbejder, hvortil forsikringsselskabet har ydet dækning, når byggeskaden opstår og anmeldes inden for forsikringens dækningsperiode. Forsikringsselskabet har alene pligt til at dække en byggeskade, hvis byggeskaden udbedres. Hvis det er nødvendigt for at forebygge nye byggeskader, kan forsikringsselskabet stille krav om ændringer i bygningsdeles konstruktioner i forbindelse med udbedringen. Undtagelser for forsikringsdækning Forsikringsselskabet har mulighed for at undtage byggeskader fra forsikringsdækningen, når alle nedenstående betingelser er opfyldt. Årsagen til byggeskaderne skyldes i væsentligste grad, at sikrede selv har udført eller ladet arbejdet udføre. Den sikrede må ikke være den, som har tegnet forsikringen. Det skal klart fremgår af aftalen mellem bygherren og sikrede, hvilke arbejder den sikrede skal udføre eller lade udføre. Bygherren skal forud for aftalen med sikrede have aftalt at sikrede selv skal udføre arbejdet på bebyggelsen. Bygherren skal have gjort sikrede bekendt med, at byggeskader som følge af dette eget arbejde er undtaget fra forsikringsdækningen. Endelig skal det klart fremgå af forsikringspolicen, hvilke arbejder sikrede har udført eller har ladet udføre. Det er forsikringsselskabet, der har bevisbyrden for, at sikrede er gjort bekendt med ovennævnte undtagelser fra forsikringsdækningen. Hvad dækker forsikringen ikke? Forsikringen dækker ikke byggeskader på udendørsarealer og indretninger på disse, f.eks. svømmebassiner, terrasser og legepladser. Bygninger med et bebygget areal på mindre end 10 m² er heller ikke omfattet af forsikringsdækning. Dette gælder ligeledes udestuer, garager, carporte og skure, som ikke lovligt kan anvendes til beboelse, og hvor fundamentet ikke er udført i frostfri dybde. Hvis forsikringsselskabet godtgør, at byggeskaden skyldes... manglende vedligeholdelse eller andre mangelfulde forhold i bygningsdriften, at forholdet alene består i udløb af bygningsdelens, konstruktionens eller materialets sædvanlige levetid, ydes der ikke dækning. Det samme gælder, hvis... byggeskaden hidrører fra arbejder, som sikrede selv har udført eller ladet udføre, at byggeskaden har udviklet sig, fordi det på grund af sikredes forhold ikke har været muligt at gennemføre eftersyn, selvom forsikringsselskabet har udvist rimelige bestræbelser på at søge eftersynet gennemført eller at byggeskaden skyldes skadevoldende egenskaber ved et produkt eller en konstruktion, som det på grundlag af den videnskabelige og tekniske viden på det tidspunkt, hvor produktet blev benyttet, eller konstruktionen blev udført, ikke var muligt at opdage. Såfremt en byggeskade har udviklet sig efter det tidspunkt, hvor den burde være anmeldt til forsikringsselskabet, er det muligt for forsikringsselskabet at afvise at yde dækning til den del af byggeskaden, der har udviklet sig på grund af den sene anmeldelse. Der skal imidlertid være tale om en udvikling af et vist omfang. Forsikringsselskabet yder heller ikke dækning til driftstab og andet indirekte tab. Hvornår kan forsikringsselskabet afvise at dække en skade? Hvis forsikringsselskabet godtgør, at en anmeldt byggeskade burde være opdaget ved afleveringen af bebyggelsen til sikrede, kan forsikringsselskabet afvise at yde erstatning eller reducere erstatningen, såfremt dette udtrykkeligt fremgår af forsikringstilbuddet og forsikringspolicen. Denne undtagelse gælder imidlertid kun, hvis forsikringen er tegnet af sikrede eller hvis sikrede er koncernforbundet med den bygherre, som har tegnet forsikringen. Forsikringsselskabet kan tillige afvise at yde dækning til udgifter til udbedringsarbejder, der er igangsat, inden at sikrede har modtaget afgørelse om, at byggeskaden er dækningsberettiget, med mindre der er tale om udgifter til afhjælpningsforanstaltninger, som har været uopsættelige af sikkerhedsmæssige grunde eller nødvendige for at afværge eller begrænse en byggeskade. Hvornår kan forsikringsselskabet ikke afvise at dække en skade? Forsikringsselskabet kan ikke afvise at yde dækning eller begrænse dækningsomfanget alene under henvisning til, at sikrede ikke har anmeldt en byggeskade uden ugrundet ophold, hvis forsinkelsen ikke er urimelig og skyldes, at sikrede har søgt udbedring gennemført på grundlag af indgåede entrepriseaftaler, rådgiveraftaler, købsaftaler eller lignende aftaler. Såfremt sikrede har forsøgt at indgå aftale om udbedring af byggeskader, men disse arbejder ikke er blevet udført, dækker forsikringen endvidere udgifter til udbedring af disse byggeskader. Forsikringsselskabet kan ikke afvise at yde dækning til sikrede eller reducere erstatningens størrelse selvom forsikringstageren, der har tegnet forsikringen, og som ikke er sikrede, har afgivet urigtige forsikringsoplysninger ved forsikringsaftalens indgåelse. Heller ikke, hvis den pågældende ikke har opfyldt de betingelser, der blev fastsat af forsikringsselskabet for tegning af byggeskadeforsikring. Selvrisiko Selvrisikoen kan højst udgøre kr. pr. byggeskade, pr. boligenhed eller erhvervsenhed. Er der flere byggeskader, kan selvrisikoen højst udgøre kr. pr. boligenhed eller erhvervsenhed i forsik- 4 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008

5 ringens løbetid. Beløbene reguleres hvert 3. år i henhold til nettoprisindekset første gang den 1. januar Krav til bygherren efter anmeldelse af skade Når forsikringsselskabet har modtaget en anmeldelse af en byggeskade, skal det orientere bygherren herom og opfordre bygherren til at få udbedret byggeskaden inden for rimelig tid. Dette gælder ikke, hvis byggeskaden helt åbenbart ikke er dækningsberettiget. Forsikringsselskabet er ikke pligtig til at udbedre en byggeskade, inden bygherren har haft mulighed for at foretage udbedring af byggeskaden. Opgørelse af erstatningen Erstatningen opgøres til dagsværdi. Erstatningen kan reduceres efter almindelige erstatningsretlige principper, herunder hel eller delvis udløb af levetiden, sparede driftsudgifter, opnåelse af forbedringer. Eftersyn Forsikringsselskabet foretager 2 eftersyn af bebyggelsen i forsikringens løbetid, et 1-års eftersyn og et 5-års eftersyn. 1-års eftersynet afholdes 5 måneder efter, at forsikringen er trådt i kraft. 5-års eftersynet afholdes tidligst 4 år efter, at forsikringen er trådt i kraft. Forsikringsselskabet er forpligtet til at foretage eftersyn og indsende en fyldestgørende eftersynsindberetning eller skadesoversigt til Erhvervs- og Byggestyrelsen inden for de i bekendtgørelsen fastsatte frister. Gør de ikke det, har forsikringsselskabet en frist på 3 uger til at foretage eftersyn eller indsende en fyldestgørende eftersynsindberetning og skadesoversigt. Gør forsikringsselskabet ikke det, rekvirerer Erhvervs- og Byggestyrelsen et eftersyn på forsikringsselskabets regning. Forsikringsselskabet skal underrette sikrede om afholdelse af eftersyn i rimelig tid forud for gennemførelsen. Forsikringsselskabet skal have adgang til bebyggelsen samt mulighed for at foretage nødvendige prøver og målinger. Sikrede skal i udlejningsejendomme indkalde mindst en repræsentant for beboerne til at deltage i eftersynene. Er det en ejendom med beboerrepræsentation eller talsmand for lejerne, jf. lejeloven, indkaldes beboerrepræsentationen eller talsmanden for lejerne. Offentliggørelse På internettet vil Erhvervs- og Byggestyrelsen offentliggøre oplysninger om de virksomheder, der har udført eller medvirket til udførelsen af arbejder, hvor der er konstateret en dækningsberettiget byggeskade. Det vil ske med oplysninger om firmanavn, adresse og cvr.nr. Offentliggørelsen kan omfatte totalentreprenører, hovedentreprenører, fagentreprenører, rådgivere, der har udført eller medvirket til udførelsen af arbejder, projekterende rådgivere samt materialeleverandører. De nærmere regler omkring kravene for offentliggørelse er nøje beskrevet i bekendtgørelsen. Særligt om skimmelsvamp Af de eksempler på væsentlige skader, som bilag 1 til bekendtgørelsen nævner, der direkte omhandler skimmelsvampeskader, kan nævnes: Synlig skimmelsvamp i beboelseseller opholdsrum, herunder køkken og bryggers, på et areal større end 400 cm², uanset om skimmelsvampen forekommer samlet eller pletvis. Synlig skimmelsvamp, uden for beboelses- eller opholdsrum, der udgør en generel og ikke ubetydelig risiko for sundhedsskade som følge af luftstrømme til beboelses- eller opholdsrum og/ eller skimmelsvampens placering i forhold til beboelses- eller opholdsrum.. Skjult skimmelsvamp, der udgør en generel og ikke ubetydelig risiko for sundhedsskade som følge af luftstrømme til beboelses- eller opholdsrum og/ eller skimmelsvampens placering i forhold til beboelses- eller opholdsrum.. Derimod dækker forsikringen ikke skimmelsvamp som følge af uhensigtsmæssig brugeradfærd, herunder for eksempel manglende udluftning i forbindelse med tørring af tøj indendørs. Men det er vigtigt at holde for øje, at bilag 1 alene er eksempler og ikke en udtømmende liste for, hvad der kan betragtes som væsentlige byggeskader ved en ejendom. Det skal, som nævnt ovenfor, i hver enkelt sag vurderes, om der er tale om en væsentlig skade, der er dækket af forsikringen. Der kan således være tilfælde, hvor byggeskadeforsikringen dækker udbedringen af skimmelsvampeangreb, der er under 400 cm². Afsluttende bemærkninger Da forsikringsordningen kun for relativt nylig er trådt i kraft, har vi ingen praktiske erfaringer med, hvorledes forsikringsselskaberne har tænkt sig at administrere ordningen. Vi ved derfor heller ikke om risikoen for offentliggørelse af navnene på entreprenører, rådgivere og materialeleverandører, der medvirker til byggeskader, har en opdragende effekt. Det må tiden vise. Nogle af branchens udfordringer, herunder det kraftige byggeboom, der har resulteret i mange byggeskader, har dog løst sig selv som følge af den økonomiske afmatning. Med hensyn til dækningsomfanget har de forsikringsselskaber jeg har talt med tilkendegivet, at man under vurderingen i overvejende grad vil føle sig forpligtet af bilagseksemplerne, også selvom man ikke med sikkerhed, ud fra en klassisk juridisk fortolkning, er forpligtet til at anerkende en byggeskade. Det kan umiddelbart være godt nyt for forbrugerne. Dog vil konsekvensen heraf være, at forsikringspræmien må forventes at blive høj, og forbrugeren vil i sidste ende være den, som kommer til at betale for den merudgift ved et nybyggeri. Det er min vurdering, at loven vil sikre et øget fokus i hele byggebranchen på at undgå skimmelsvampeskader. Der vil imidlertid gå flere år inden vi ved, om loven virker efter hensigten, eller om der blot er etableret et fordyrende led i byggeriet for forbrugeren. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008 5

6 Juridisk artikel Moms af påkravsgebyrer i momsregistrerede erhvervslejemål FORFATTER JURIDISK KONSULENT MOGENS DÜRR, EJENDOMSFORENINGEN DANMARK I dette nummer af Huset Jura er der refereret en ny afgørelse fra Østre Landsret, GD 2008/60 Ø, vedrørende beregning af moms af påkravsgebyrer. Det fremgår af afgørelsen, at Østre Landsret fandt, at udlejers påkrav om en lejerestance til en lejer i et momsregistreret erhvervslejemål var gyldigt, uanset at udlejer havde tillagt moms til det påkravsgebyr, der var medtaget i påkravet, og uanset at lejer gjorde gældende, at påkravet var ugyldigt på baggrund heraf. Udlejers ophævelse af lejemålet var derfor gyldig, og lejer blev udsat af lejemålet. Afgørelsen harmonerer tilsyneladende ikke med Landsskatterettens praksis vedrørende momslovgivningen. I 2003 traf Landsskatteretten afgørelse om, at rykkergebyrer ikke var momspligtige. Landsskatterettens afgørelse, SKM LSR, er omtalt i Ejendomsforeningen Danmarks nyhedsbrev nr. 8/2003, side 18, som kan læses på www. ejendomsforeningen.dk. Afgørelsen vedrørte nogle på forhånd aftalte rykkergebyrer for manglende betaling i en leasingkontrakt indenfor bilbranchen. Ejendomsforeningen Danmark vurderede dog, at afgørelsen også var retningsgivende for de påkravsgebyrer, som i henhold til erhvervslejeloven kan pålægges erhvervslejere ved betalingsmisligholdelse. Ejendomsforeningen Danmark ændrede derfor udformningen af påkravsblanketten vedrørende momsregistrerede erhvervslejemål, således at der ikke skal tillægges moms ved beregningen af påkravsgebyret. Landsskatteretten har så vidt ses ikke ændret praksis vedrørende fortolkningen af momsloven, og Østre Landsrets afgørelse er derfor noget overraskende, da den tilsyneladende ikke harmonerer med Landsskatterettens praksis. Det er derfor Ejendomsforeningen Danmarks vurdering, at det ikke er grundlag for på ny at ændre påkravsblanketten vedrørende momsregistrerede erhvervslejemål, og blanketten er derfor fortsat udformet således, at der ikke skal tillægges moms ved beregning af påkravsgebyrer til momsregistrerede erhvervslejere, som kommer i betalingsrestance. Blankettens udformning forhindrer dog ikke, at der tillægges moms ved beregningen af påkravsgebyret, hvis en udlejer ønsker at gøre dette, men efter Ejendomsforeningen Danmarks vurdering er det næppe helt sikkert, at fogedretterne vil komme til samme resultat som i den aktuelle landsretsafgørelse. MD Nyt fra Myndighederne Udkast til bekendtgørelse Offentliggørelse af energimærkninger mv. Energistyrelsen har sendt et udkast til bekendtgørelse om offentliggørelse af energimærkninger af bygninger og eftersynsrapporter om kedel- og varmeanlæg m.v. i høring hos bl.a. Ejendomsforeningen Danmark. Bekendtgørelsen vil medføre, at Energistyrelsen bliver berettiget til at offentliggøre energimærkninger og eftersynsrapporter om kedelanlæg m.v. Formålet med offentliggørelsen er, at gøre oplysningerne tilgængelige for energiforsyningsvirksomhederne, således at disse kan målrette deres indsats i forhold til bygningsejerne med henblik på at realisere de energibesparelsesmuligheder, der er påpeget i energimærkningerne og eftersynsrapporterne. Bekendtgørelsen skal træde i kraft den 1. november Ejendomsforeningen Danmark har afgivet et høringssvar, som kan læses på MD 6 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008

7 Nyt fra Myndighederne Københavns kommunes opsigelse af individuelle renovationsaftaler I Huset Jura nr. 6, september 2008, blev Københavns Kommunes opsigelse af individuelle renovationsaftaler med en række erhvervsvirksomheder omtalt. Samtidig var Ejendomsforeningen Danmarks henvendelse til borgmester Klaus Bondam om sagen og Teknik- og Miljøforvaltningens foreløbige svar gengivet. Ejendomsforeningen Danmark har nu modtaget et svar fra borgmester Klaus Bondam på sin henvendelse. Klaus Bondams svar er sålydende: Kære Rolf Norstrand Tak for din henvendelse af 19. juni På grund af min ferie har jeg bedt forvaltningen om at sende dig et foreløbigt svar, som Center for miljø har sendt den 9. juli. Jeg kan forstå på dit brev, at du og foreningen oplever, at der er tale om en omfattende ændring, som gælder alle erhvervsvirksomheder i Københavns Kommune. Jeg kan henholde mig til forvaltningens foreløbige svar, hvoraf det fremgår, at der er tale om en mindre administrativ ændring, der kun vedrører et begrænset antal virksomheder og ejendomme. Jeg håber, at forvaltningens svar har beroliget dig, og at du ikke længere ser behov for et regeringsindgreb. Kommunens administration på området er helt i overensstemmelse med miljøbeskyttelsesloven, og der er ikke tale om en ny og ukendt praksis. Siden Københavns Kommune overtog kundeadministrationen fra R98 1. januar har vi arbejdet med at effektivisere og forenkle administrationen. Det betyder, vi på nogle områder ændrer praksis, så både vi og vores kunder på affaldsområder får en mere gennemsigtig administration. På dette som på andre områder kan vi ikke forsvare at bruge uforholdsmæssigt mange ressourcer på et mindre antal virksomheder, når der ikke er et klart behov for det. Jeg er helt enig med dig i, at forureneren skal betale, og jeg håber, at Ejendomsforeningens medlemmer fortsat vil være med til at sikre, at deres erhvervslejemål betaler deres del. Hvis I har behov for en yderligere afklaring af problemstillingen, vil jeg opfordre jer til at kontakte Center for Miljø. Jeg sender kopi af dette brev og forvaltningens svar til Miljøministeren samt Økonomi- og Erhvervsministeren. Med venlig hilsen Klaus Bondam Klaus Bondams svar ændrer ikke på, at kommunens beslutning efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse er uheldig, dels fordi det reelt er udtryk for, at kommunen overvælter besværet ved opkrævning af kommunale affaldsafgifter på de private udlejere, og dels fordi det ikke gavner miljøet. Det er dog Ejendomsforeningen Danmarks vurdering, at det næppe er muligt at få kommunen til at ændre beslutningen om, at opsige de individuelle renovationsaftaler. Ejendomsforeningen Danmark håber, at kommunen i lyset af forløbet af denne sag fremover vil gå i dialog med Ejendomsforeningen Danmark som repræsentant for de private udlejere og administratorer, når der skal træffes beslutninger, som vil påvirke et stort antal private udlejere og administratorer. MD Grundejernes Domssamling GD 2008/56 V ABLL 36 LL 29 Opsætning af antenne. U berettiget til at kræve antennen opsat på taget L ønskede at opsætte en antenne på ydermuren ved sit lejemål, men U krævede, at antennen blev opsat på taget af ejendommen. Merudgiften ved opsætning af antennen på taget var ikke såvæsentlig, at U var afskåret fra at kræve, at antennen blev opsat på taget af ejendommen. L boede i en bolig på 1. sal i en afdeling af et alment boligselskab (U), og L ønskede at opsætte enparabolantenne med en diameter på 60 cm på ejendommen for at kunne modtage nogle udenlandsketv-programmer. Der opstod imidlertid uenighed mellem L og afdelingsbestyrelsen om, hvor L måtte opsætte parabolantennen, idet L ønskede at opsætte den på muren af ejendommen, mens afdelingsbestyrelsen ønskede, at den blev opsat på taget af ejendommen. Uenigheden resulterede i, at tvisten blev indbragt for beboerklagenævnet, og efter at beboerklagenævnet havde truffet afgørelse i sagen, indbragte L sagen for boligretten. L nedlagde påstand om, at U skulle anerkende, at L var berettiget til at opsætte parabolantennen på ydervæggen i umiddelbar tilknytning til L s lejemål. Under domsforhandlingen hævdede L, at to andre lejere i afdelingen havde fået tilladelse til opsætning af parabolantenner på ydervæggen. En repræsentant for afdelingsbestyrelsen hævdede imidlertid, Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008 7

8 Grundejernes Domssamling at der ikke var opsat andre parabolantenner i afdelingen, og han oplyste endvidere, at afdelingen stod overfor en facaderenovering. Boligretten udtalte: Det fremgår af ABLL 36, stk. 1, at U har ret til at anvise placeringen af den parabolantenne, som L måtte ønske at opsætte. Der er ikke i lovens tekst fastsat nogen indskrænkninger i udøvelsen af denne anvisningsret, men det må dog forudsættes, at den udøves efter sædvanlige forvaltningsmæssige grundsætninger, herunder at der ikke ugrundet pålægges L en så stor udgift til opsætning, at L s opsætningsret i realiteten gøres illusorisk. Anvisningen skal således være økonomisk forsvarlig ud fra en afvejning af merudgiftens størrelse set i forhold til væsentligheden af de hensyn, U ønsker at varetage ved den anviste placering. Det fremgår af skønsrapporten, at en montering efter U s anvisning vil koste kr., hvortil kommer kr. ved en senere nedtagning. Heroverfor står en udgift til montering på mur, som ønsket af L, på kr. med en nedtagningsudgift på kr. L s udgift ved en placering efter anvisning er derfor mellem 2 og 3 gange større end ved en placering på mur, og boligretten finder, at der både forholdsmæssigt og beløbsmæssigt er tale om en så stor difference, at den alene vil kunne pålægges L, hvis U kan begrunde den anviste placering med ganske særlige hensyn. U har imidlertid alene begrundet den ønskede placering med hensynet til en forventet facaderenovering indenfor de kommende 10 år og hensynet til lige rettigheder for ejendommens beboere, herunder lejere i stueetagen. Boligretten bemærker herved, at det i givet fald må påhvile L at nedtage parabolen midlertidig, og at dette efter de foreliggende oplysninger ikke kan anses særligt indgribende, samt at en evt. parabol opsat på muren til brug for en stuelejlighed efter skønsmandens erklæring vil sidde i en højde af 3 meter. Boligretten finder derfor ikke, at de af U anførte hensyn særligt kan begrunde, at L pålægges en så stor medudgift, og L s påstand tages på denne baggrund til følge. Landsretten udtalte: Efter ABLL 36, stk. l, har U ret til at anvise, hvor L må anbringe en parabolantenne. Med hensyn til udgifterne ved montering af den parabolantenne med en diameter på 60 cm, som L ønsker opsat, bør der som antaget af boligretten lægges vægt på de beløb, som skønsmanden har anslået. Udgifterne ved montering på taget og senere demontering er anslået til i alt kr. inkl. moms. Udgifterne ved montering på facade muren og senere demontering er anslået til i alt kr. inkl. moms. Der er ikke en så væsentlig forskel mellem udgifterne i forbindelse med placering på facaden og udgifterne i forbindelse med placering på taget, at det kan medføre tilsidesættelse af U s afgørelse om placering på taget. U har overfor beboerklagenævnet om baggrunden for anvisningen om placering på taget bl.a. henvist til en fremtidig renovering af fugerne i facaden. Dette hensyn er ikke usagligt. Der er heller ikke i øvrigt påvist forhold, der giver grundlag for at tilsidesætte boligforeningens afgørelse. Landsretten frifinder derfor U. Note: ASLL 36, stk. 1,1.pkt., har samme ordlyd som LL 29, stk. 2, 1. pkt. Private boligudlejere må derfor i samme omfang have ret til at anvise lejerne, hvor deres antenner skal opsættes. Dom afsagt den 13. september 2007 af Retten i Aalborg (BS /2006). Dom afsagt den 3. juli 2008 af Vestre Landsret (VL B ). MD GD 2008/57 V LL 100 Udlejningsejendom var omfattet af tilbudspligtsreglerne. Ejendommen indeholdt 8-9 beboelseslejligheder og en garage, som blev anvendt af U U overdragede en udlejningsejendom uden at tilbyde den til lejerne på andelsbasis. Ejendommen indeholdt 8-9 beboelseslejligheder og en garage, som blev anvendt af U, og som aldrig havde været udlejet. Ejendommen var omfattet af reglerne om tilbudspligt, og U skulle tilbyde ejendommen på andelsbasis til de lejere, som boede i ejendommen på tidspunktet for underskrivelsen af skødet på ejendommen. Ved et skøde underskrevet den 23. november 2005 solgte U1 sin udlejningsejendom til U2 med overtagelse pr. 1. december Ejendommen indeholdt 8-9 beboelseslejligheder samt en garage. Det fremgik af skødet på ejendommen, at ejendommen ikke var omfattet af reglerne om tilbudspligt i LL 100 ff. Forud for overdragelsen af ejendommen havde U2 forsøgt at indhente nærmere oplysninger om ejendommen hos en bekendt til U1, som hjalp U1 med 8 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008

9 udlejning af lejlighederne m.v., men U2 havde vanskeligt ved at få nærmere oplysninger om ejendommen. I oktober 2005 rettede U2 henvendelse til lejerne i ejendommen og bad dem om at underskrive en erklæring om bl.a., at de gav afkald på at få tilbudt ejendommen. Efterfølgende opstod der uenighed mellem U1 og U2 og lejerne i ejendommen, om hvorvidt ejendommen var omfattet af reglerne om tilbudspligt. Uenighederne resulterede i, at L1 og L2 anlagde sag imod U1 og U2. Under boligretssagen nedlagde L1 og L2 påstand om, at U1 og U2 skulle anerkende, at ejendommen var omfattet af reglerne om tilbudspligt i LL 100 ff, og at U1 og U2 var forpligtet til at tilbyde de lejere, som boede i ejendommen den 23. november 2005, at overtage ejendommen på andelsbasis. U1 og U2 nedlagde påstand om frifindelse. Under sagen gjorde L1 og L2 bl.a. gældende - at ejendommen havde 8 eller 9 beboelseslejemål - at garagen på ejendommen aldrig havde været udlejet, men alene tjent til de skiftende ejeres opbevaringsformål - at garagen ikke var registreret i BBRregisteret - at U1 og U2 havde anerkendt, at ejendommen var omfattet af reglerne om tilbudspligt ved at rette henvendelse herom til lejerne U1 og U2 gjorde bl.a. gældende, at ejendommens garage aldrig havde været selvstændigt udlejet, og at ejendommen derfor ikke var omfattet af reglerne om tilbudspligt. Boligretten udtalte: Ifølge LL 100, stk. 2, finder reglerne om tilbudspligt anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Det er fra U1 og U2 s side ubestridt, at ejendommen indeholdt mindst 6 beboelseslejligheder. Der foreligger ingen særskilt lejekontrakt vedrørende garagen, der i en årrække har været benyttet af ejendommens ejer til opbevaringsformål, og garagen har på intet tidspunkt været særskilt udlejet. Den omstændighed, at der på ejendommen findes en garage, der kunne være udlejet, bevirker ikke, at reglerne om tilbudspligt ikke finder anvendelse. Som følge heraf tages L1 og L2 s påstand til følge. Boligrettens afgørelse blev anket til landsretten. Under landsretssagen var der enighed mellem L1 og L2 og U1 og U2 om, at U1 og før hende hendes forældre altid havde haft rådigheden over den pågældende garage, at garagen aldrig havde været lejet ud til tredjemand, samt at garagen faldt sammen under en orkan i 1999, men at den blev bygget op igen. Landsretten udtalte: Reglerne om tilbudspligt blev indsat i lejeloven i Indtil gennemførelsen af den nye lejelov i 1979 var pligten til at tilbyde lejerne at overtage en ejendom på andelsbasis begrænset til ejendomme med mindst 13 lejligheder og beboerrepræsentation. Ved gennemførelsen af den nye lejelov i 1979 blev tilbudspligten udvidet. I det oprindelige lovforslag svarede bestemmelsen om tilbudspligt, der nu fandtes i 100, til de siden 1975 gældende regler, men under udvalgsbehandlingen i Folketinget fik 100 en anden affattelse, hvilket bl.a. indebar, at tilbudspligten blev udvidet til at omfatte ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder, jf. Folketingstidende , Tillæg B, spalte I bemærkningerne til bestemmelsen, jf. Folketingstidende, anførte sted, spalte 1043, blev det bl.a. anført, at den nye affattelse af bestemmelsen var et led i bestræbelserne for at fremme lejernes overtagelse af udlejningsejendomme på andelsbasis. Hvad der nærmere sigtedes til med lovbestemmelsens ord om, at en ejendom udelukkende anvendes til beboelse, blev ikke omtalt i bemærkningerne. Reglerne om tilbudspligt må anses at have til formål at beskytte og tilgodese lejerne i forbindelse med salg m.v. af den ejendom, de bor i. På den baggrund og på baggrund af de omtalte lovbemærkninger er der ikke grundlag for at fortolke reglerne om tilbudspligt indskrænkende. Bestemmelsen i LL 100, stk. 2, 1. pkt., må derfor og i overensstemmelse med den aktive form af ordet anvendes forstås således, at der gælder et krav om, at ejendommen aktuelt er i brug til andet end beboelse for at udelukke tilbudspligten. Den omhandlede garage har aldrig været lejet ud, og på tidspunktet for salget af ejendommen blev den anvendt som depotrum af ejendommens ejer. Uanset at garagen tidligere har været anvendt som bilgarage og malerværksted af ejendommens daværende ejer og senere som hobbyværksted af den daværende ejers svigersøn, og at garagen på tidspunktet for salget af ejendommen kunne have været udlejet, tiltrædes det på den anførte baggrund, at reglerne om tilbudspligt finder anvendelse, og landsretten stadfæster derfor dommen. U1 og U2 blev derfor pålagt at tilbyde ejendommen på andelsbasis til de lejere, som boede i ejendommen den 23. november Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008 9

10 Grundejernes Domssamling Dom afsagt den 12. juni 2007 af Retten i Kolding (BS /2006). Dom afsagt den 6. juni 2008 af Vestre Landsret (9. afd. VL B ). MD GD 2008/58 Ø ELL 69 RPL 328 Betalingsmisligholdelse. Indleveringsattest ikke dokumentation for at påkrav var kommet frem. L blev ikke udsat L havde fremsendt et påkrav til L på grund af en betalingsmisligholdelse. Brevet var ikke sendt anbefalet, men U havde fået en indleveringsattest ved afsendelsen af brevet. L hævdede at påkravet ikke var kommet frem. Da U ikke kunne dokumentere, at påkravet var kommet frem til L, var ophævelsen ikke gyldig, og L kunne ikke udsættes af lejemålet. derfor til grund, at påkravet er kommet frem til L fredag den 15. eller lørdag den 16. februar Lejemålet blev herefter gyldigt ophævet ved brev af 21. februar 2008 inden huslejen blev betalt den 23. februar Da der i øvrigt ikke er grundlag for at antage, at forsinkelsen med betalingen af erhvervslejen er af uvæsentlig betydning, bestemmes at L udsættes af og U indsættes i besiddelse af lejemålet beliggende. L kærede afgørelsen til landsretten, som udtalte: U har sendt påkravet som almindeligt brev og har fremlagt en indleveringsattest som dokumentation for fremsendelsen til L. Da indleveringsattesten, der alene ses at være en erklæring om, at der på posthuset er indleveret et brev til L til afsendelse, ikke dokumenterer, at påkravet er afleveret på deres adresse, finder landsretten det ikke godtgjort, at påkravsskrivelsen er kommet frem til L, jf. ELL 69, stk. 3. Den af U fremsatte begæring om udsættelse af lejemålet tages herefter ikke til følge. Fogedrettens kendelse blev således ændret, således at begæringen om udsættelse ikke blev fremmet. Note: Afgørelsen viser, at udlejere altid bør fremsende påkrav og ophævelser både som anbefalet brev om som almindeligt brev, således at det kan dokumenteres, at påkrav og ophævelse er kommet frem til lejeren. U havde afgivet et påkrav overfor en erhvervslejer, hvor der var henvist til LL 93 i stedet for ELL 69. U ophævede efterfølgende lejemålet og begærede L udsat ved en umiddelbar fogedforretning. Påkravet var gyldigt på trods af den forkerte paragrafhenvisning, og L kunne udsættes af lejemålet. Da L i februar 2008 kom i restance med betalingen for sit lejemål, afgav U påkrav overfor L om betaling af restancen. Da restancen ikke blev betalt, ophævede U lejemålet og anmodede fogedretten om at udsætte L ved en umiddelbar fogedforretning. Både påkrav og ophævelse var fremsendt som anbefalet brev og som almindeligt brev. I påkravet havde U anført følgende: Da den skyldige leje pr. dags dato og anden pligtig pengeydelse i lejeforholdet ikke er betalt rettidigt, skal vi anmode Dem om at indbetale kr ,00 i dækkende husleje for februar kr samt aconto forbrug Såfremt restancen ikke er betalt senest 3 dage efter, at dette påkrav er kommet frem til Dem, kan lejemålet ophæves i medfør af lejelovens 93, stk. 1, litra a, med den virkning, at De omgående skal fraflytte det lejede. Det fremgik af lejeaftalen med L, at der udover lejen skulle betales et månedligt a contobeløb til el, vand og varme på oprindeligt kr. Fogedretten afviste begæringen om udsættelse af L med følgende begrundelse: Da L kom i restance med lejebetalingen for sit lejemål, afgav U påkrav overfor L om betaling af restancen. Da restancen fortsat ikke blev betalt, ophævede U lejemålet og begærede L udsat ved en umiddelbar fogedforretning. U s påkrav blev ikke fremsendt med anbefalet brev, og under fogedsagen hævdede L, at påkravet ikke var blevet modtaget. Fogedretten udtalte: U har ved indleveringsattesten dokumenteret, at U den 14. februar 2008 afsendte påkrav til L. Fogedretten lægger Kendelse afsagt den 13. maj 2005 af Retten på Frederiksberg (FS /2008). Kendelse afsagt den 3. juli 2008 af Østre Landsret (20. afd. kære nr. B ). MD GD 2008/59 Ø ELL 69 RPL 328 Gyldigt påkrav. Fejlagtig henvisning til LL 93 i stedet for ELL Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008

11 Det til L fremsendte påkrav opfylder ikke betingelserne for, at sagen kan nyde fremme i fogedretten, idet der henvises dels til at der er skyldig a conto forbrug på kr. uden nærmere angivelse og dels henvises der til LL 93, stk. 1, litra a, til trods for at der er tale om et erhvervsforhold Fogedrettens kendelse blev kæret til landsretten. Under behandlingen af sagen anmodede landsretten U om at dokumentere fra hvilket tidspunkt a conto betalingen havde udgjort kr. Til dokumentation herfor fremlagde U et brev fra U til L, hvoraf fremgik følgende: Med hensyn til nedsættelsen af a conto betalingen har vi forståelse herfor, og beløbet vil fra den 1. januar 2006 blive nedsat med kr pr. måned, og vil således udgøre kr pr. måned U fremlagde endvidere dokumentation for, at L i perioden 1. november 2006 til 31. januar 2008 havde indbetalt kr. månedligt til dækning af forbrug. Landsretten udtalte: Det lægges til grund, at påkravsskrivelsen kom frem til L den 13. februar 2008 ved postvæsenets henvendelse på lejemålets adresse. Det fremgår af brev af 29. november 2005 fra U til L, at det månedlige acontobeløb til forbrug pr. 1. januar 2006 har udgjort kr. Dette underbygges af de posteringer, der fremgår af lejerkontokortet for perioden 1. november 2006 til 31. januar 2008, samt at det anførte om opkrævning af acontoforbrug for månederne november 2007, december 2007 og januar 2008 i brevet af 22. januar 2008 om regulering af leje og forbrug. Henset hertil, og da påkravet alene vedrører restance for februar 2008, har L haft det fornødne grundlag for at vurdere berettigelsen af det opkrævede beløb. Påkravet findes derfor uanset der i påkravet ikke er angivet den korrekte lovhenvisning at være tilstrækkeligt specificeret til, at det kan danne grundlag for en ophævelse af lejemålet, jf. ELL 69, stk. 1, jf. stk. 2 og 3. Herefter og da misligholdelsen ikke kan anses for uvæsentlig, jf. ELL 70, stk. 1, tages U s begæring om udsættelse til følge, jf. ELL 69, stk. 1, nr. 1, jf. stk. 2 og 3. Kendelse afsagt den 2. april 2008 af Retten i Lyngby (FS /2008). Kendelse afsagt den 18. juni 2008 af Østre Landsret (24. afd. kære nr. B ). MD GD 2008/60 Ø ELL 69 Påkravsgebyr tillagt moms. Påkravet var gyldigt. Ophævelse U havde afgivet et påkrav om en lejerestance i et erhvervslejemål og efterfølgende ophævet lejemålet. Lejemålet var momsregistreret, og U havde tillagt moms ved beregningen af påkravsgebyret. Påkravet var gyldigt, og L blev udsat af lejemålet. I 2008 afgav U påkrav overfor L om en lejerestance for L s lejemål og da restancen ikke blev betalt ophævede U efterfølgende lejemålet og begærede L udsat af lejemålet ved en fogedforretning. L s lejemål var momsregistreret, og det fremgik af lejeaftalen, at alle ydelser i henhold til lejekontrakten skulle tillægges moms. Ved udarbejdelsen af påkravet til L havde U tillagt moms ved beregningen af påkravsgebyret. Under fogedretssagen hævdede L bl.a. at påkravet omfattede beløb, som L ikke var forpligtet til at betale, samt at restancen i øvrigt var ophørt ved modregning. Fogedretten fandt dog at U s ophævelse var berettiget og fremmede fogedsagen. L kærede kendelsen til landsretten, og under landsrettens behandling af sagen gjorde L bl.a. gældende, at påkravet var ugyldigt, fordi U havde tillagt moms ved beregningen af påkravet. Landsretten udtalte: Da det fremgår af lejekontraktens 15, at alle ydelser og udgifter, som L skal betale til U i henhold til lejeaftalen, vil blive tillagt moms, udgør den til påkravsgebyret tillagte moms pligtig pengeydelse, jf. ELL 69, stk. 2, der ved manglende betaling kan medføre ophævelse af lejemålet. Landsretten finder derfor, at påkravet er gyldigt, jf. ELL 69, stk. 3. Landsretten fandt i øvrigt, at L s modkrav ikke havde en sådan klarhed, at det kunne danne grundlag for modregning, og landsretten stadfæstede derfor fogedrettens kendelse. Note: I november 2003 traf Landsskatteretten afgørelse om, at rykkergebyrer ikke var momspligtige (SKM LSR). Afgørelsen er omtalt i Ejendomsforeningen Danmarks nyhedsbrev nr. 8/2003, side 18, som kan læses på Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/

12 Grundejernes Domssamling Ejendomsforeningen Danmark vurderede, at afgørelsen også måtte være retningsgivende for påkravsgebyrer efter erhvervslejeloven i momsregistrerede erhvervslejemål, og på baggrund heraf blev Ejendomsforeningen Danmarks påkravsblanket for erhvervslejemål ændret, således at der ikke beregnes moms af påkravsgebyret. Påkravsblanketten vil ikke blive ændret, som følge af denne afgørelse, da Landsskatteretten ikke har ændret praksis vedrørende fortolkningen af momsloven. Kendelse afsagt den 9. maj 2008 af Retten i Roskilde (FS /2008). Kendelse afsagt den 24. juni 2008 af Østre Landsret (24. afd. kære nr. B ). MD GD 2008/61 V ELL 5 og 13 Betalinger ud over lejen. U kunne ikke medtage udgift til usædvanlig forsikring. Koncernforbundet forsikringsselskab L skulle betale fællesomkostninger, herunder forsikringspræmie, ud over lejen. U forhøjede betalingen til forsikringspræmien i forbindelse med at U tegnede en All Risk-forsikring uden selvrisiko hos et koncernforbundet forsikringsselskab. Da forsikringen var usædvanlig og tegnet hos et koncernforbundet selskab, kunne U ikke medtage hele forsikringspræmien i fællesomkostningerne. I en lejekontrakt om et erhvervslejemål, som var indgået i 1986, var det anført, at L1 udover lejen skulle betale en andel af samtlige udgifter, forsikringer, og driftsog vedligeholdelsesudgifter. Det fremgik af lejekontrakten, at L1 skulle betale 1/3 af udgifterne. Endvidere fremgik det af et tillæg til lejekontrakten, at lejemålet blev forøget fra 585 m² til 810 m², og at L1 s andel af ejendommens driftsudgifter ville blive forøget tilsvarende. Af L2 s lejekontrakt fra 1998 fremgik tilsvarende, at L2 skulle betale udgifter til fællesudgifter udover lejen, og a conto bidraget var fastsat til kr. pr. måned. Et tillæg til lejekontrakten indeholdt et regnskab for fællesomkostninger m.v. for 1996, som tillige skulle tjene som budget for Det fremgik af dette regnskab, at udgiften til forsikring udgjorde ,00 kr. I maj 2005 fremsendte U et specifikation over fællesomkostningerne for 2004, og det fremgik heraf, at forsikringspræmien udgjorde ,00 kr. L1 forespurgte nærmere til denne udgift hos U, og i juni fremsendte U forsikringspolice m.v. til L1. Det fremgik af forsikringspolicen, at den var tegnet hos F, som var et datterselskab af moderselskabet M. U var imidlertid også et datterselskab af moderselskabet M. Den 20. juni 2005 meddelte L1, at man ikke ville betale en forholdsmæssig andel af denne forsikringspræmie men alene en forholdsmæssig andel af den hidtidige forsikringspræmie. Den 22. juni 2005 fastholdt U, at L1 var forpligtet til at betale, og U bemærkede samtidig, at U var berettiget til at vælge den type ejendomsforsikring, som U fandt bedst egnet. L1 betalte herefter sin andel af forsikringspræmien men forbeholdt sig at kræve en del af betalingen tilbage. Da der ikke kunne opnås enighed mellem U og L1 og L2 herom, anlagde L1 og L2 sag imod U i oktober L1 og L2 nedlagde påstand om, at U skulle anerkende, at der kun kunne medtages en udgift til forsikring på ,00 kr. i fællesomkostningerne, subsidiært at der kunne medtages en udgift på mellem ,00 kr. og ,00. Under sagen fremlagde L1 og L2 en undersøgelse udarbejdet i forbindelse med etableringen af F, som viste, at det generelle præmieniveau i U s ejendomme i 2003 udgjorde 17,50-22,00 kr. pr. m² afhængigt af dækningsomfang. L1 og L2 fremlagde endvidere en undersøgelse fra 2002 fra det daværende By- og Boligministerium, som viste at den gennemsnitlige udgift til brandforsikring, hus- og grundejerforening og svampe- og insektforsikring i private udlejningsejendomme udgjorde 14 kr. pr. m² med et spænd fra 7 kr. til 22 kr. pr. m². Der blev endvidere afholdt syn og skøn under retssagen og indhentet udtalelser fra Forsikring & Pensions responsumudvalg. L1 og L2 gjorde bl.a. gældende - at dækningsomfanget i policen ikke var sædvanligt, jf. udtalelsen fra Forsikring & Pensions responsumudvalg og skønserklæringen - at forsikringspræmien langt oversteg den præmie, som ville kunne opnås ved at undersøge markedet, jf. skønserklæringen samt - at den faktisk opkrævede forsikringspræmie på kr. alene skyldtes, at der var tegnet en usædvanlig forsikring i et selskab, som tilhørte samme koncern som U. 12 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008

13 U gjorde bl.a. gældende - at driftsudgifterne ikke kunne nedsættes i henhold til ELL 13, idet denne bestemmelse kun gjaldt for lejebetalingen - at parterne gensidigt havde givet afkald på regulering af lejen efter ELL 13, hvilket derfor så meget mere måtte gælde for driftsudgifterne - at der ikke var tale om selvkontrahering bl.a. med henvisning til, at U ikke havde pligt til at kontrahere med F - at præmien på 24 kr. pr. m² ikke afveg væsentligt fra sædvanlige markedsvilkår samt - at en bred All Risk-forsikring uden selvrisiko over en årrække ville være en fordel for L1 og L2 og de øvrige lejere, idet der ikke ville ske præmieforhøjelser som følge af selvrisiko ved løbende skader. Boligretten udtalte: Det lægges til grund, at der i lejeaftalerne i denne sag er aftalt en leje, og at der herudover er aftalt, at der udover denne leje særskilt skal betales for lejernes andel af en række positive fællesudgifter, herunder udgiften til forsikringer. Retten finder, at L1 og L2 ikke for så vidt angår disse udgifter er bundet af reglen i ELL 13 om muligheden for at forlange lejen reguleret til markedslejen. L1 og L2 findes således ikke at være afskåret fra under denne sag at få prøvet spørgsmålet om, hvorvidt L1 og L2 er forpligtet til at betale en forholdsmæssig andel af en forhøjet forsikringspræmie. Spørgsmålet i sagen er herefter, om U er berettiget til fra 2004 at opkræve L1 og L2 en forholdsmæssig andel af U s udgift til en nytegnet forsikringspolice. Det lægges til grund, at forsikringspræmien for ejendommen for året 2003 udgjorde kr , medens den for 2004 opkrævede forsikringspræmie udgør kr ,00. Der er tale om en All Risks-forsikring uden selvrisiko, hvilket indebærer, at forsikringen principielt dækker alle pludselige, udefrakommende skader og kun undtager de skadesbegivenheder, der udtrykkeligt er undtaget i vilkårene. Det lægge videre til grund, at der for L2 i forbindelse med lejemålets indgåelse i 1998 i regnskabet for fællesomkostninger er forudsat en udgift til forsikringer på kr ,00. Ifølge en udtalelse fra Forsikring & Pensions Responsumudvalg kan forsikringen i forhold til bygningens benyttelse, som ifølge de foreliggende oplysninger er erhvervsudlejning (butik/kontor), på grund af sine mange deldækninger ikke betegnes som sædvanlig, og at der ikke i branchen er sædvane for at tegne en sådan forsikring. Skønsmand.har i erklæring af 19. april 2007 udarbejdet til sagen oplyst, at der til en All Risks-forsikring almindeligvis vil være knyttet en selvrisiko pr. skadesbegivenhed, og at det ikke er muligt i det almindelige forsikringsmarked at opnå en sådan forsikring uden en selvrisiko på almindeligvis mellem kr ,00 og kr ,00 for erhvervsejendomme. Skønsmanden har anslået, at præmien for en sådan All Risks-forsikring på sædvanlige vilkår for den omhandlede ejendom kan fastsættes til kr ,00. Såfremt et forsikringsselskab trods gængse principper ville acceptere en selvrisiko på kr ,00 pr. skadesbegivenhed skønnes en årspræmie på kr ,00. Hvis præmien fastsættes uden selvrisiko skønnes en teoretisk årspræmie på kr Skønsmanden har anført, at den leverede forsikring er et væsentligt bedre produkt, end hvad der har været gældende for tidligere policer. Det usædvanlige ligger alene i, at man etablerer en All Risks-forsikring uden nogen form for selvrisiko. U har valgt en forsikringsform, der er uopnåelig hos andre end det forsikringsselskab, som U selv kontrollerer. Hermed kan U, der kontrollerer såvel ejendommens vedligeholdelsesniveau som sit forsikringsselskab, fastsætte en forsikringspræmie, der er usammenlignelig. Retten finder, at der på denne baggrund er tale om en højest usædvanlig forsikring i forhold til markedet med en væsentlig forhøjelse af forsikringspræmien for ejendommen til følge, fastsat af et forsikringsselskab, der som U er en del af samme koncern. En sådan forhøjelse af udgiften til ejendomsforsikring ligger ud over, hvad L1 og L2 som lejere måtte forvente i forhold til, hvad der var forudsat i forbindelse med lejemålenes indgåelse. Det bemærkes, at det ikke ses dokumenteret eller sandsynliggjort af U, at den pågældende forsikring uden selvrisiko over en årrække vil være en fordel for lejerne i forhold til en traditionel forsikring. U findes derfor ikke at have været berettiget til uden forhandling med L1 og L2 at opkræve L1 og L2 en andel af den faktiske afholdte forsikringspræmie for Ud fra de foreliggende oplysninger, herunder særligt oplysningerne i skønserklæringen, finder retten, at L1 og L2 alene bør betale en forholdsmæssig andel af en skønsmæssigt fastsat udgift til ejendomsforsikring, der passende kan fastsættes til kr ,00, svarende til den af skønsmanden anslåede udgift for en forsikring med en mindre selvrisiko. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/

14 Grundejernes Domssamling Landsretten udtalte: Det fremgår af parternes lejeaftaler, at L1 og L2 udover lejen er forpligtet til forholdsmæssigt at betale U s udgifter til forsikringer. Lejeaftalerne indeholder ikke bestemmelser om, hvilke forsikringstyper forpligtelsen vedrører eller om størrelsen af de præmier, som L1 og L2 er forpligtet til at betale en andel af, men der er i aftalerne henvist til bilag med oplysninger om den aktuelle forsikringsudgift vedrørende ejendommen. Det er ubestridt, at den forsikring, som U nu har tegnet for ejendommen, er en usædvanlig forsikring, og det lægges efter skønsmandens erklæring til grund, at den omstændighed, at forsikringen er en All Risks-forsikring uden vilkår om selvrisiko, indebærer en betydelig præmiestigning i forhold til en sædvanlig forsikring for ejendommen, og at en lignende forsikring ikke tilbydes af andre forsikringsselskaber end F. På denne baggrund er der ikke grundlag for at antage, at det ved lejeaftalernes indgåelse var parternes hensigt, at L1 og L2 skulle være forpligtet til fuldt ud at betale en andel af en forsikring af den type og til den præmie, som den forsikring U nu har tegnet for ejendommen. L1 og L2 er derfor ikke aftaleretligt forpligtet til at betale den fulde andel af den årlige præmie på kr. for denne forsikring, og ELL 13 er allerede af denne grund uden betydning for deres betalingsforpligtelse. U har imidlertid efter parternes lejeaftaler ret til at tegne andre sædvanlige forsikringer for ejendommen, herunder at træffe bestemmelse om størrelsen af en eventuel selvrisiko, også selv om det medfører en merudgift for lejerne. Det tiltrædes derfor, at den forsikringspræmie, som L1 og L2 har pligt til at betale en andel af i 2004, efter skønsmandens oplysninger om præmieniveauet på andre forsikringer skønsmæssigt er fastsat til kr. Med den anførte begrundelse stadfæster landsretten dommen. Dom afsagt den 15. november 2007 af Retten i Århus (BS /2005). Dom afsagt den 19. juni 2008 af Vestre Landsret (VL B ). MD GD 2008/62 Ø LL 75 Ret til at fortsætte lejemål efter L s død. Tidligere fremlejetager B flyttede ind som fremlejetager hos et ægtepar, L og A. Efter at L var død, blev B boende og fik efterhånden et tæt forhold til A. B betalte ikke leje længere, og efter A s død, fik B en del af arven efter A. B hævdede samtidig, at han var berettiget til at fortsætte lejeforholdet efter A i medfør af LL 75, stk. 2. B fik medhold heri. I 1938 flyttede L og L s ægtefælle, A, ind i et beboelseslejemål. I 1975 flyttede B ind hos L og A, idet B lejede et værelse med adgang til køkken og bad. B betalte leje til L hver måned. I 1979 afgik L ved døden, og A fortsatte lejemålet efter L i henhold til LL 75, stk. 1. Herefter blev B s lejemål udvidet, således at han nu lejede 3 værelser med adgang til køkken og bad. I 2003 afgik A ved døden, og der opstod herefter tvist mellem U og B, om hvorvidt B var berettiget til at fortsætte lejemålet efter A i henhold til LL 75, stk. 1. Tvisten resulterede i, at U anlagde sag imod B og nedlagde påstand om, at B skulle anerkende, at han var forpligtet til at fraflytte lejligheden. Under domsforhandlingen blev der afgivet vidneforklaring af bl.a. U s datter, en række andre lejere i ejendommen, A s niece, B s søster og flere af B s bekendte. Under vidneforklaringerne fremkom der en lang række oplysninger om A og B s forhold. U s datter forklarede bl.a., at det ikke var hendes indtryk, at A og B kom tættere på hinanden i de sidste år, hvor A levede. En af lejerne forklarede, at det ikke var hendes indtryk, at der var tæt forbindelse mellem A og B, og at hun aldrig havde set dem sammen udenfor lejligheden. A s niece forklarede, at B var blevet en del af familien, og at han var tæt på A. B forklarede selv, at han efter L s død kom tættere på A, at han efter L s død færdedes frit i lejligheden, og at det fra 1987 var fast rutine, at A og B spiste sammen. Han forklarede endvidere, at de var hinandens fortrolige, og at de deltog i sociale aktiviteter sammen. Han forklarede endelig, at A i 1997 besluttede, at B ikke skulle betale lejere længere, og at han arvede kr. ud af en formue på 1 mio. kr. efter hendes død. Boligretten udtalte: Det er ubestridt, at B i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for A s død har haft fælles bopæl med hende. Anvendelsen af LL 75, stk. 2, kræver, at B og A havde etableret en egentlig fælles husstand. B har bevisbyrden herfor. Om B og A s forhold lægger retten til grund, at B flyttede ind som fremlejetager i 1975, 14 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008

15 og at han ophørte med at betale husleje i Retten lægger endvidere til grund, at de havde fælles husholdning med fælles madlavning, indkøb og spisning. De havde hver deres soveværelser og indretningsstil, men efter de afgivne forklaringer lægger retten til grund, at de to stuer i vidt omfang blev anvendt af dem begge. På baggrund af det oplyste om parternes fælles interesser og gensidige omsorg for hinanden lægger retten til grund, at de gennem de 28 år, hvor de boede sammen, udviklede en sådan væsentlig og personlig tilknytning til hinanden, at B har ret til at fortsætte lejeforholdet i medfør af LL 75, stk. 2. Boligrettens afgørelse blev anket til landsretten, og under landsretssagen blev der afgivet meget omfattende vidneforklaringer af en række af de vidner, som havde afgivet forklaring under boligretssagen, samt af et par vidner yderligere. Landsretten udtalte: Det følger af LL 75, stk. 2, at hvis lejeren af en beboelseslejlighed dør uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet. Bevisbyrden for, at B og A i mindst den omhandlede periode på 2 år umiddelbart forud for A s dødsfald, har haft fælles husstand, påhviler B. Landsretten lægger til grund, at B flyttede ind i et fremlejet værelse hos A og L i 1975, og at han siden 1982 eller 1983 efter at L i 1979 var afgået ved døden har haft rådighed over tre værelser i lejligheden. Det lægges endvidere til grund, at A og B i en længere årrække forud for A s død i 2003 i fællesskab har varetaget indkøb, madlavning og rengøring, om end A i sine sidste leveår i et vist omfang også modtog hjemmehjælp. De har endvidere begge benyttet den samme fastnettelefon, og udgifterne hertil er blevet betalt af A. Det lægges desuden til grund, at lejligheden bar tydeligt præg af parternes forskellige indretningsstil, og at B s mere moderne møbler alene stod i de tre værelser, han rådede over. Både A og B har imidlertid kunnet færdes frit i lejlighedens rum, og spisestuen og opholdsstuen er i det daglige blevet anvendt af dem begge i forbindelse med måltider og samvær. Det er ubestridt, at B ikke har betalt husleje til A fra 1997, og at han ligeledes i 1997 blev indsat som arving til et legat på kr. i A s testamente. Det tillagte legat var betydeligt større end de beløb, der ved A s død blev tillagt boets øvrige arvinger. Efter de afgivne vidneforklaringer, herunder navnlig vidneforklaringerne fra A s familiemedlemmer og samt B s søster, lægges det endvidere til grund, at A og B gennem mange år har haft en betydelig gensidig omsorg for og tillid til hinanden. Efter en samlet vurdering finder landsretten herefter, at A og B ud over at have fælles husholdning også har haft en så væsentlig og personlig tilknytning til hinanden, som det må kræves for, at det kan statueres, at de havde etableret fælles husstand som omhandlet i LL 75, stk. 2. Det tiltrædes på den baggrund, at B har ret til at overtage (note) lejemålet og landsretten stadfæster derfor byrettens dom. Note: Landsretten anvender et forkert begreb her. Det fremgår af LL 75, stk. 2, at en lejer har ret til at fortsætte lejemålet, hvilket som bekendt er noget andet end at overtage et lejemål. Dom afsagt den 24. november 2006 af Retten på Frederiksberg (BS /2006). Dom afsagt den 7. april 2008 af Østre Landsret (21. afd. a.s. nr. B ). MD GD 2008/63 V RPL og 126 ML 37 Et huslejenævnsmedlem var inhabil og huslejenævnets afgørelse var ugyldig. Advokat for L ved indbringelse af nævnsafgørelse for boligretten Da et medlem af en lejerforening, F, indbragte en sag for huslejenævnet, deltog en advokat som lejerepræsentant, udpeget af F, ved afgørelsen af sagen i huslejenævnet. Efterfølgende blev huslejenævnsafgørelsen anket til boligretten, og under boligretssagen repræsenterede advokaten L. Advokaten plejede i øvrigt altid at repræsentere medlemmerne af lejerforeningen F under boligretssager. Lejerrepræsentanten var inhabil ved huslejenævnets behandling af tvisten, og huslejenævnets afgørelse var ugyldig som følge heraf. Ved afgørelsen af en sag i huslejenævnet deltog en lejerrepræsentant, som var udpeget efter indstilling af lejerforeningen F. Lejerrepræsentanten optrådte efterfølgende som advokat for L, da huslejenævnets afgørelse blev anket til boligretten. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/

16 Grundejernes Domssamling Under boligretssagen gjorde U gældende, at huslejenævnets afgørelse var ugyldig, da lejerrepræsentanten havde været inhabil ved behandlingen af sagen. Boligretten udtalte: Det lægges ved sagens afgørelse til grund, at advokat... som medlem af huslejenævnet har deltaget i huslejenævnets afgørelse af 12. oktober 2007 som repræsentant for L. Det lægges endvidere ved sagens afgørelse til grund, at advokat ikke har været advokat for L før efter huslejenævnets afgørelse, og at advokat herefter har udarbejdet svarskrift og i øvrigt repræsenteret L under nærværende boligretssag. Retten finder ikke, at det forhold, at advokat som advokat senere repræsenterer en lejer under en sag ved boligretten bevirker, at han har en sådan personlig eller økonomisk interesse i huslejenævnets afgørelse, at dette kan medføre inhabilitet. Retten finder heller ikke, at det forhold, at L og advokat har samme adresse kan medføre inhabilitet. Retten finder derfor ikke, at advokat s behandling af sagen i huslejenævnet er i strid med hverken ML 37 eller forvaltningslovens 3 U kærede boligrettens kendelse til landsretten. Under landsretssagen gjorde U bl.a. gældende at i 99 % af de sager, som blev indbragt for huslejenævnet via F, blev lejerne repræsenteret af advokat, der således via sit samarbejde med F havde en økonomisk interesse i sagens behandling i såvel F, huslejenævn og boligret. at advokat overtrådte de etiske regler for advokater, jf. RPL 126 U henviste i øvrigt til UfR V, UfR H og afgørelsen FOB fra Folketingets Ombudsmand. Advokat gjorde bl.a. gældende han ikke havde optrådt som partsrepræsentant for L under huslejenævnets behandling af sagen men alene som huslejenævnsmedlem at der efter hans opfattelse ikke var regler i RPL, LL eller ML, som forhindrede, at en advokat optrådte som huslejenævnsmedlem og efterfølgende fungerede som advokat for en part, der er blevet sagsøgt som følge af den selvsamme huslejenævnsafgørelse Advokat henviste i øvrigt til UfR Ø og afgørelsen FOB fra Folketingets Ombudsmand. Landsretten udtalte: Det må som ubestridt for begge retter lægges til grund, at i sager, som et medlem af F har haft til afgørelse i huslejenævnet, og hvor ikke i forbindelse hermed har udført rådgivning, i så godt som alle de tilfælde, som derefter måtte blive indbragt for boligretten, bliver antaget som advokat til at udføre retssagen for det pågældende medlem. Efter det oplyste har der derfor ved huslejenævnets behandling og afgørelse i nærværende sag været en til vished grænsende sandsynlighed for, at i givet fald som advokat skulle udføre sagen for boligretten på L s vegne. Landsretten finder under disse omstændigheder, at der i den foreliggende sag har bestået en sådan direkte tilknytning mellem L som part i huslejenævnets sag og som medlem af huslejenævnet ikke burde have deltaget i nævnets behandling og afgørelse af sagen. Landsretten tager derfor U s påstand til følge. Landsretten fandt således, at huslejenævnets afgørelse var ugyldig. Note: Retsplejelovens 61 gælder også for medlemmer af huslejenævn, jf. ML 37, stk er sålydende: Ingen må handle som dommer i en sag, når der i øvrigt foreligger omstændigheder, som er egnede til at rejse tvivl om dommerens fuldstændige upartiskhed. Note: De advokatetiske regler, som er Advokatrådets vejledende regler for advokater, indeholder i pkt bl.a. følgende bestemmelse: En advokat må ikke virke som voldgifts-, mæglingsmand eller mediator for flere parter, hvis han tidligere som partsrepræsentant har bistået nogen af parterne i forhold, der har forbindelse med tvisten. En advokat må ikke efter at have virket som voldgifts-, mæglingsmand eller mediator bistå nogen af parterne som partsrepræsentant om forhold, der har forbindelse med sagen. Kendelse afsagt den 6. maj 2008 af Retten i Randers (BS /2007). Kendelse afsagt den 1. september 2008 af Vestre Landsret (VL B ). MD 16 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008

17 GA 2008/06 Gentofte LL 47 og 49 ML 29c Småhusleje i 356 m 2 stort lejemål godkendt til kr pr. m 2 årligt L klagede over huslejens størrelse i et 356 m 2 stort lejemål. Huslejen pr. m 2 udgjorde kr årlig efter en enkelt regulering i henhold til aftalt trappelejeklausul. Oprindelig husleje pr. m 2 årligt var aftalt til kr på hvilket grundlag sagen var anlagt. Tillagt betydning at lejemålet var en klassisk herskabsvilla i Charlottenlund med eksklusiv brugsret til have. Uden betydning, at lejemålet var tidsbegrænset til en 5 årige lejeperiode, og at lidt under halvdelen af lejemålets m 2 var registreret som kælder og ikke godkendt til beboelse. Dissens for kun at godkende en m 2 leje på kr. 975 årligt. Med virkning fra 15. maj 2007 indgik U og L en tidsbegrænset lejeaftale på 5 år. Lejemålet var en ældre herskabsvilla med 9 værelser i Charlottenlund på 356 m 2 med egen have. Den årlige husleje blev aftalt til kr , svarende til kr pr. m 2 årligt. Der var aftalt en regulering af lejen i henhold til en trappelejeklausul, første gang den 15. maj 2008, hvorefter m 2 lejen ville udgøre kr årligt. Lejen skulle betales forud én gang årligt den 15. maj. L s vedligeholdelsespligt var aftalt til også at omfatte ejendommens have- og fortovsarealer inklusiv snerydning og renholdelse. Ydermere skulle L stå for rensning af tagrender, hækkeklipning samt græsslåning minimum 2 gange om måneden i sommerhalvåret. Det fremgik af kontrakten, at U kunne sætte en gartner til at udføre havearbejdet for L s regning, hvis dette ikke blev holdt. L leverede selv varme til lejemålet, som blev overtaget nyistandsat og skulle afleveres nyistandsat. Flertallet i Huslejenævnet i Gentofte godkendte den aftalte leje med følgende begrundelse: På baggrund af besigtigelsen og under indtryk af nævnets generelle kendskab til lejeniveauet i området, finder et flertal af nævnet, at lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Flertallet har herved lagt vægt på lejlighedens indretning, stand og moderne faciliteter. Endvidere lægges vægt på L s eksklusive brugsret til haven, men har tilsvarende betydelige viceværtsforpligtelser. Endelig bemærkes at lejemålet er tidsbegrænset. Flertallet har i øvrigt anvendt følgende sammenligningslejemål: Bebyggelsen Rosa Park. Et medlem finder, at lejen ikke kan overstige 975 kr./m 2, idet der er taget hensyn til, at underetagen ikke er godkendt til beboelse, og at alle offentlige udgifter som vand og skorstensfejning skal betales udover lejen. Afgørelsen er truffet på baggrund af stemmeflertallet. Huslejenævnets afgørelse er truffet på baggrund af oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret. Afgørelse af 15. maj 2008 fra Gentofte Huslejenævn (J.nr ). TIL GA 2008/07 København ML 5, stk. 1 og 2 ML 25a ML 5, stk. 2 leje forhåndsgodkendt til kr /m 2. ML 5, stk. 1 leje i samme sag godkendt til kr /m 2. U anmodede huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af huslejens størrelse i forbindelse med en gennemgribende modernisering af en lejlighed efter ML 5, stk. 2. Herudover anmodede U tillige om en forhåndsgodkendelse af den beregnede leje for lejemålet efter ML 5, stk. 1. Huslejenævnet forhåndsgodkendte huslejen efter ML 5, stk. 2 til kr pr. m 2, mens den beregnede leje efter ML 5, stk. 1 inklusiv forbedringstillæg blev godkendt til kr pr. m 2 2. Huslejenævn i København forhåndsgodkendte den ansøgte leje efter ML 5, stk. 2 til kr pr. m 2 årligt. Herudover godkendte et flertal af nævnets medlemmer en beregnet leje efter ML 5, stk. 1 til kr pr. m 2. Forhåndsgodkendelserne skete med følgende begrundelse: Ved fastsættelsen af lejen for lejemål omfattet af ML kap. II IV er hovedreglen, at lejen ikke må overstige den omkostningsbestemte leje med forbedringstillæg, jf. ML 5, stk. 1. ML 5, stk. 2 er en undtagelsesregel i forhold til bestemmelsen i 5, stk. l, således at bestemmelsen, når der er tale om gennemgribende renoverede lejemål, givet U ret til at kræve en højere leje end den, der kan kræves efter ML 5, stk. l Lejen må dog ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi. Der er imidlertid efter forarbejderne og efter bestemmelsens ordlyd ikke begrænsninger med hensyn til U s ret til at anvende hovedreglen i ML 5, stk. l, uanset forbedringernes omfang. Det er dog en forudsætning, at særforbedringstillægget, som godkendes, ikke overstiger forøgelsen af det lejedes værdi, jf. LL 58. Der gælder således ikke ved lejens fastsættelse efter 5, stk. 1 nogen over- Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/

18 Administrative afgørelser grænse i form af det lejedes værdi. Der henvises til forarbejderne til ÆL nr. 461 af 12. juni 1996 om ændring af ML 5, stk. 2, særligt lovforslag nr. L 267, fremsendt den 8. maj Det må derfor lægges til grund, at U har valgfrihed med hensyn til, hvilken af de nævnte lejefastsættelsesregler, man ønsker at anvende. Efter gennemgang af det indsendte materiale samt efter en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen er det nævnets opfattelse, at betingelserne for at anvende ML 5, stk. 2, er opfyldt. De forventede forbedringsudgifter er opgjort til kr., og grænsen for at anvende bestemmelsen er for dette lejemål kr. (50 m 2 x kr.). Det er endvidere nævnets opfattelse, at lejemålet må betragtes som værende gennemgribende moderniserede, når de projekterede arbejder er udført. Det er endvidere nævnets opfattelse, at den ansøgte leje på kr. pr. m 2 væsentligt vil overstige det lejedes værdi, når henses til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. LL 47, stk. 2. Nævnet har ved afgørelsen taget udgangspunkt i kendskabet til lejen for tilsvarende lejemål, som er gennemgribende moderniserede og udlejet efter ML 5, stk. 2. Nævnets medlemmer har vedtaget skønsmæssigt at nedsætte det lejedes værdi efter projektets gennemførelse til kr. pr. m 2 svarende til kr. årligt. U har opgjort den beregnede grundleje efter ML 5, stk. l, til 604 kr. pr. m 2 heraf 168 kr. pr. m 2 til fælles- og særforbedringer samt et tillæg for gennemgribende modernisering på ca kr. pr. m 2 i alt kr. pr. m 2. Nævnet har vedtaget at lægge den oplyste grundleje og de tidligere fælles- og særforbedringstillæg til grund. Vedrørende tillæg for gennemgribende modernisering finder nævnet, at der skal foretages yderligere fradrag for almindelig vedligeholdelse og sparet vedligeholdelse af eksisterende installationer. Det er nævnets opfattelse, at en beregning. efter sådanne reduktioner vil medføre et forbedringstillæg, som væsentligt vil overstige forøgelsen af det lejedes værdi ved de udførte arbejder, jf. LL 58, stk. 1. Nævnets flertal har derfor vedtaget at nedsætte det ansøgte forbedringstillæg fra ca kr. til 900 kr. pr. m 2, hvorefter den godkendte beregnede leje udgør ,15 kr. årligt svarende til i alt kr. pr. m 2. Et medlem stemte for at nedsætte tillægget til 600 kr. pr. m 2, hvilket medfører, at den ansøgte beregnede leje nedsættes til ,15 kr. årligt. Det er en forudsætning for nævnets afgørelse, at lejligheden forbedres i overensstemmelse med det fremlagte projektmateriale samt arbejdsbeskrivelser og anslåede udgifter. Det er endvidere en forudsætning, at orienteringspligten efter ML 5, stk. 3 bliver overholdt ved udlejning af lejemålet. Afgørelse af 10. juni 2008 fra Københavns 2. Huslejenævn (J.nr MM/IO). TIL GA 2008/08 HAN LL ML 29c Lejeforhøjelse i småhus opfyldte ikke formkrav i LL 48 om begrundelse for stigning I forbindelse med en lejeforhøjelse i et småhus, jf. ML 29c angav U som begrundelse for varslingen, at der ikke de seneste 10 år var foretaget lejeregulering efter LL 47, jf. ML kap. IV A. Huslejenævnet tog materielt stilling til lejeforhøjelsen og godkendte en mindre stigning, end den U havde varslet. Ankenævnet tilsidesatte huslejeforhøjelsen, da denne ikke opfyldte formkravet om begrundelse i LL 48, stk. 2 (gældende leje væsentligt lavere end det lejedes værdi). 2. Huslejenævn godkendte en huslejeforhøjelse i en småejendom, jf. ML 29c, jf. LL 47-48, således at m 2 lejen endte på kr U havde foretaget en huslejeforhøjelse til kr. 600 pr. m 2 årligt. U havde i varslingen anført, at lejen ikke i 10 år var blevet reguleret efter LL 47 (underforstået; efter det lejedes værdi, RED.). Ankenævnet fandt ikke, at denne begrundelse opfyldte formkravet i LL 48, stk. 2 om en behørig begrundelse for lejeforhøjelsen. Huslejenævnets afgørelse og dermed lejeforhøjelsen blev herefter tilsidesat med begrundelse: Ankenævnet tilsidesatte huslejenævnets afgørelse og erklærede varslingen ugyldig allerede fordi formkravet i LL 48, stk. 2 om begrundelse for lejeforhøjelsen ikke var opfyldt behørigt: Ankenævnet finder ikke, at varslingen opfylder betingelserne for en gyldig varsling, jf. LL 48, stk. 2. Det fremgår af LL 48, stk. 2, at kravet om lejeforhøjelse blandt andet skal indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen. Som begrundelse for lejeforhøjelsen har udlejer henvist til LL 47, jf. ML kapitel IV A og til, at der ikke er foretaget en lejeregulering efter denne bestemmelse de seneste ca. 18 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008

19 10 år. Nævnet finder ikke, at en henvisning til lovbestemmelsen opfylder kravet til begrundelse i LL 48. Der er ikke i loven hjemmel til at varsle lejeforhøjelse med den begrundelse, at der ikke er foretaget en lejeregulering de seneste ca. 10 år. I henhold til praksis skal der minimum som begrundelse for den varslede lejeforhøjelse henvises til at gældende leje er væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. LL 47. Idet varslingen herefter ikke angiver en fyldestgørende eller lovlig begrundelse for lejeforhøjelsen, tilsidesættes denne som ugyldig. Afgørelse af 21. marts 2007 fra Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn (J.nr /07 AB/lil). TIL GA 2008/09 HAN ML 5, stk. 2 og 3 Orienteringspligt efter ML 5, stk. 3 gælder også foretagne gennemgribende forbedringer fra før bestemmelsens ikrafttræden, når blot første udlejning efter ML 5, stk. 2 sker efter bestemmelsens ikrafttræden (dissens) I forbindelse med udlejning af en lejlighed efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål, jf. ML 5, stk. 2, havde U ikke opfyldt sin informationspligt efter ML 5, stk. 3. Forbedringerne var foretaget før denne bestemmelses ikrafttræden, men første udlejning var sket efter, at bestemmelsen var trådt i kraft. Reglen fandt herefter anvendelse, og udlejning kunne ikke ske efter ML 5, st. 2. Lejen skulle som følge heraf beregnes efter ML 5, stk. 1, og blev nedsat. Da L s tilbagebetalingskrav nu var omfattet af ML 17, stk. 1 og ikke den særlige forældelsesregel i ML 17, stk. 2 blev lejen nedsat tilbage til lejemålets ikrafttræden 1. november Huslejenævn nedsatte i et gennemgribende forbedret lejemål m 2 lejen fra kr. 980 til kr Dette skete med henvisning til huslejenævnets kendskab til områdets niveau for det lejedes værdi. U var pligtig til at tilbagebetale for meget opkrævet husleje fra sagens indbringelse for huslejenævnet den 1. januar 2006, jf. ML 17, stk. 2. Lejemålet trådte i kraft den 1. november De gennemgribende forbedringer var alle udført i perioden og opfyldte de daværende beløbsgrænser for, at lejemålet kunne anses som gennemgribende forbedret. U udsendte ikke orientering efter ML 5, stk. 3 ved udlejningen i 2004, som var den første efter reglen i ML 5, stk. 2. Ankenævnet tilsidesatte med dissens huslejenævnets afgørelse med henvisning til, at orienteringspligten efter ML 5, stk. 3 ikke var opfyldt til trods for, at denne regel ikke fandtes på tidspunktet for forbedringernes udførelse. Herefter skulle lejeniveauet vurderes efter ML 5, stk. 1. Lejen blev nedsat, og L s tilbagebetalingskrav kunne føres 5 år tilbage, jf. ML 17, stk. 1: På baggrund af det ved besigtigelsen konstaterede og en efterfølgende gennemgang og drøftelse af sagen finder ankenævnet i overensstemmelse med huslejenævnet, at det kan lægges til grund, at der i er gennemført forbedringer for et beløb højere end kr. Ankenævnet finder således, at U har opfyldt beløbsgrænserne i ML 5, stk. 2. Et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer har imidlertid stemt for, at lejefastsættelsen skal ske efter ML 5, stk. l, da U ikke har godtgjort, at lejligheden forud for nærværende lejemål har været lejet ud efter ML 5, stk. 2. U har desuden ikke kunnet dokumentere at have iagttaget ML 5, stk. 3. Det fremgår af ML 5, stk. 3, at hvis U vil indgå en lejeaftale i henhold til 5, stk. 2, og det er den første udlejning af det pågældende lejemål efter 5, stk. 2, skal U, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller L om dette samt om indholdet af ML 5, stk. 3 bestemmelsen. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter 5, stk. 2 ugyldigt. Flertallet bemærker endvidere, at orienteringspligten i ML 5, stk. 3 ikke kun finder anvendelse ved gennemgribende moderniseringer, udført efter at ML 5, stk. 3 trådte i kraft den l. januar Det er ifølge bestemmelsens ordlyd alene afgørende, om det er den første udlejning efter ML 5, stk. 2. Et mindretal på to af ankenævnets medlemmer stemte for, at fastsætte lejen efter ML 5, stk. 2, idet mindretallet finder, at orienteringspligten 1 ML 5, stk. 3 ikke finder anvendelse, når den gennemgribende modernisering er foretaget inden bestemmelsens ikrafttræden. I overensstemmelse med flertallets stemmeafgivelse skal lejen herefter fastsættes i henhold til ML 5, stk. 1. Huslejenævnets afgørelse ændres i henhold hertil. Ved bedømmelsen af lejen efter ML 5, stk. l har ankenævnet skønsmæssigt vurderet såvel den omkostningsbestemte andel af lejen som forbedringstillægget, da U ikke har kunnet fremlægge det senest varslede driftsbudget eller dokumentation for forbedringerne. Et flertal Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/

20 Administrative afgørelser på tre af ankenævnets fem medlemmer har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse, hvorefter den årlige leje nedsættes til kr., svarende til 850 kr. pr. m 2. ( ). Et mindretal på to af ankenævnets medlemmer har stemt for kun at godkende en samlet leje på 600 kr. pr. m 2. Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, hvorefter huslejenævnets afgørelse stadfæstes. Ankenævnet har samtidig vedtaget at nedsætte depositum svarende til 3 måneders godkendt leje, jf. LL 34, stk. l. Da lejen er fastsat i henhold til ML 5, stk. l, har lejenedsættelsen virkning fra lejemålets begyndelse den l. november 2004, jf. ML 17, stk. l. Afgørelse af 8. marts 2007 fra Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn (J.nr /06 ERM). TIL GA 2008/10 HAN LL 73 LL 98, stk. 1, 3. pkt. L s istandsættelsesforpligtelse i byttelejlighed begrænset til overført depositum fra tidligere L (dissens) I forbindelse med lejlighedsbytte i år 2000 indgik indflyttende og fraflyttende lejere aftale om, at fraflyttende L s depositum forblev hos U mod, at indflyttende L overtog istandsættelsesforpligtelsen. Da L fraflyttede i år 2006, mente L sig ikke forpligtet til at bringe lejemålet i bedre stand end ved overtagelsen i år Et flertal i Ankenævnet gav L medhold i, at dennes istandsættelsesforpligtelse var begrænset til det overførte depositum, og L fik herefter det af denne i år 2000 indbetalte depositum retur. Dissens for at lade L bære hele istandsættelsen fra den oprindelige L s indflytning i 1993, hvilket er i overensstemmelse med landsretspraksis. Med virkning fra den 12. februar 2000 byttede L sig til en lejlighed efter LL 73. I henhold til den tidligere L s lejekontrakt, blev lejemålet overtaget nyistandsat og havde været nyistandsat ved forrige L s fraflytning i Den tidligere L boede i lejemålet fra 15. oktober 1993 til 12. februar Af den aktuelle L s lejekontraktfremgik, at lejemålet blev overtaget uistandsat som byttelejlighed, hvorfor et beløb på kr. blev tilbageholdt fra den tidligere L som dækning af arbejdsløn, materialer mv., som skulle stå til rådighed for istandsættelse ved den aktuelle L s senere fraflytning. Det var anført, at lejemålet ved fraflytning skulle nyistandsættes. L betalte ved indflytningen kr i depositum. L opsagde lejemålet til ophør til den 30. juni U opgjorde istandsættelsen efter fraflytning til kr ,25 og modregnede det oprindelige depositum fra den tidligere L og den aktuelle L s depositum. L protesterede imod dette, og angav, at han ikke var forpligtet til at bringe lejemålet i bedre stand end ved overtagelsen i 2000, og at hans indbetalte depositum fra 2000 således skulle tilbagebetales fuldt ud. U henviste til den indgåede aftale, og fastholdt nyistandsættelseskravet i forhold til lejlighedens stand tilbage i Huslejenævn afviste sagen, idet den krævede en bevisførelse angående istandsættelsesniveauet tilbage til 2000, som ikke kunne finde sted for nævnet. Et flertal i Ankenævnet traf afgørelse om, at L s istandsættelsesforpligtelse var begrænset til det overførte depositum fra den tidligere L. U skulle herefter tilbagebetale det af L indbetalte depositum: ( ) Det lægges til grund, at istandsættelseskravet er fremsat rettidigt og at lejemålet ikke var nyistandsat, da L overtog det lejede. I henhold til LL 98, stk. l, kan L i forbindelse med fraflytning ikke pålægges at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede. Bestemmelsen er præceptiv, jfr. LL 99 a. I henhold til Vestre Landsrets dom af 23. januar 1998 (note 1) kan L af en byttelejlighed pålægges at sætte lejemålet i bedre stand end den, hvori han overtog det, hvis der er tilbageholdt et beløb fra den tidligere L s depositum til dette formål. En sådan aftale ansås ikke at være til skade for L, hvorfor den ikke var i strid med lejelovens 99 a. Tre af ankenævnets medlemmer finder, at denne dom må forstås således, at L s pligt til nyistandsættelse er til det beløb, der er overført fra den tidligere L. Det bemærkes, at disse medlemmer ikke finder, at beløbet overstiger et rimeligt beløb til nyistandsættelse. Med hensyn til yderligere istandsættelse finder disse medlemmer, at L s forpligtelse er begrænset af bestemmelsen i LL 98, stk. l, hvorefter L ikke kan forpligtes til at sætte det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det. Da arbejderne er udført, og der ikke i øvrigt foreligger dokumentation for lejemålets stand ved indflytning og ved fraflytning, finder disse medlemmer ikke af dette spørgsmål kan afgøres af ankenævnet, men må henvises til domstolene. Dette som følge af, at kravet nødvendiggør en bevisførelse, der ikke kan gennemføres i ankenævnet. Ved beregningen af L s tilgodehavende er det 20 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 8/2008