Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme"

Transkript

1 Institut for Regnskab, Finansiering og Logistik Afhandling HD(R) Forfatter: Vejleder: Per Henrik Lindrup Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Handelshøjskolen i Århus Forår 2005

2 Indholdsfortegnelse: 0. Summary Side 2 1. Indledning Side Problemformulering Side Afgrænsning Side Disponering Side Forkortelser Side 9 2. Definitioner Side Regnskabsmæssig behandling Side Regnskabsmæssig behandling af handelsejendomme, domicilejendomme og ejendomme under opførelse Side Handelsejendomme Side Domicilejendomme Side Ejendomme under opførelse Side Ejendomme under opførelse som virksomheden selv skal anvende som investeringsejendom i fremtiden Side Ejendomme under opførelse for tredjemand Side En tredjemand opfører en investeringsejendom til virksomheden, der overtages løbende Side Side Klassifikation Side Overførsler til ny klassifikation Side Fra investeringsejendom til handelsejendom Side Fra investeringsejendom til domicilejendom Side Fra domicilejendom til investeringsejendom Side Fra handelsejendom til investeringsejendom Side Fra ejendom under opførelse til investeringsejendom Side Måling af investeringsejendomme Side Første måling Side Efterfølgende måling Side Årsregnskabsloven 2001 Side Årsregnskabsloven 2004 Side Regnskabsvejledning nr. 16 Side IAS 40 Side Forbedring kontra vedligeholdelse Side Gældsforpligtelser ved investeringsejendomme Side Afståelse af investeringsejendomme Side Oplysnings- og præsentationskrav Side Delkonklusion Side Værdiansættelsesmodeller til måling af dagsværdi Side Markedsprisen ved nyligt gennemførte handler af sammenlignelige ejendomme Side Konkrete vurderinger af eksterne vurderingsmænd Side Afkastmetoden Side Ejendommens årlige driftsafkast Side Fastlæggelse af forrentningskravet Side Særlige forhold Side Følsomhed over for fejlskøn Side Fordele og ulemper ved afkastmetoden Side Discounted Cash Flow metoden Side Frie cash flows i budgetperioden Side Frie cash flows i terminalperioden Side Den risikojusterede kapitalomkostning Side Følsomhed over for fejlskøn Side Fordele og ulemper ved DCF-metoden Side Delkonklusion Side Kostpris eller dagsværdi Side Delkonklusion Side Konklusion Side Litteraturliste Side Bilagsoversigt Side 88 1

3 0. Summary This thesis is a dicussion and analysis about the accounting treatment of investment property. The main focus is on the measurement of investment property. The thesis has been discussed and analyzed by focussing on these three elements: Differences between the Danish Presentation of Accounts Act, Danish Accounting Standard 16 Investment property and International Accounting Standard 40 Investment property Methods to Fair Value measurement Advantages and disadvantages with measurement by either the Fair value model or the Cost model In the discussion of methods to Fair value measurement, the main focus is on The return model and The Discounted cash flow model. The thesis will dertermine the advantages and disadvantages with the models, as well as analysis how much damages a wrong estimate will have on the fair value. In the discussion of measurement by either the Fair value model or the cost model, the main focus will be to uncover if the cost model is able to give a reliable measurement to the final accounts. Differences between the Danish Presentation of Accounts Act, Danish Accounting Standard 16 Investment property and International Accounting Standard 40 Investment property The main differences between the Danish Presentation of Accounts Act, the Danish Accounting Standard 16 Investment property and International Accounting Standard 40 Investment property are: The Danish Presentation of Accounts Act demands that investment property is a main activity before the property can be measured at Fair value. Neither the Danish accounting standard 16 or the international accounting standard 40 has similar demands. The International Accounting Standard 40 allows that property interest held under a lease, there are accounted for as an operating lease, can be recognized as investment property under some circum- 2

4 stances. Neither the Danish Presentation of Accounts Act or the Danish Accounting Standard 16 will allow recognition under any circumstances. The Danish Presentation of Accounts Act and The International Accounting Standard 40 allows measurement of investment property by either the Fair value model or the cost model. The Danish Accounting Standard 16 only allows measurement as Fair Value. Methods to Fair Value measurement There are these methods to Fair Value measurement: Current prices in an active market for similar property Property valuation from an estate agent or similar agents Valuation Models The return model The discounted cash flow model Current prices in an active market for similar property, is the best method to measure the Fair Value. However as there is no effective market for investment property, it is rarely possible to find current prices in an active market for similar property. Property valuation from an estate agent is a good way to measure the Fair value. But it may not be used as the only way to measure the Fair Value according to the Danish Accounting Standard 16 part 35. The return model uses the simplified assumption that investment property will give the same property will give the same return in all the future years. The return model is a cost effective model, which often will provide realiable measurement. The measurement will be harmed if some of the key estimates in the model are wrong. The discounted cash flow model discount cash flow projections based on reliable estimates of future cash flows. The discounted cash flow model will give a more precise estimation of the Fair Value than the return model, because it is possible to incorporate expected future projects in the cash flow. 3

5 The model is however more complicated and expensive to use than the return model. The measurement in the discounted cash flow model, will also be harmed if some of the key estimates in the model are wrong. The damage of wrong estimates, will often be a little smaller than in the return model. Advantages and disadvantages with measurement by either the Fair value model or the Cost model In the discussion of measurement by either the Fair value model or the cost model, the main focus will be to uncover if the cost model is able to give a reliable measurement to the final accounts. By using examples, and analysing key numbers I found that the cost model was not able to give correct measurement, when the value of the investment property has increased. When the value of the investement property has decreased both the cost model and the Fair Value model is able to give a correct measurement. Since most investment property has had a increase in value in the last decades, only a very small number of companies, will be able to use the cost model. 4

6 1. Indledning Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme har gennem årene givet anledning til mange diskussioner om den bedste måde at indregne og optage investeringsejendomme på i årsrapporten. Med indførelsen af den nye årsregnskabslov i 2001 blev det fastlagt at investeringsejendomme skulle måles til dagsværdi og der var endelig forholdsvis klare regler til hvorledes de skulle behandles. Men med lov om ændring af årsregnskabsloven (L71) der blev vedtaget den 3. februar 2004 er der nu igen valgfrihed mellem værdiansættelse til dagsværdi og værdiansættelse til kostpris. Investering i ejendomme bliver normalt betragtet som en forholdsvis sikker investering. Dette skyldes dels at en ejendom altid har en reel væsentlig værdi uanset om samfundet skulle være ramt af lavkonjunktur eller høj inflation. Med andre ord er risikoen for at ens investering går tabt betydeligt lavere end ved investering i aktier, hvor man i princippet kan risikere at ens investering bliver værdiløs fra den ene dag til den anden. Investeringsejendomme har set over en længere tidshorisont traditionelt set altid steget mere i værdi end inflationen. For virksomheder der har investeringsejendomme som sin hovedaktivitet vil selve ejendommen normalt udgøre den væsentligste balancepost. Hvis en sådan virksomhed har været indehaver af sine investeringsejendomme i en lang periode på fx 20 år, er det således ikke usædvanligt at værdien af ejendommen er blevet mere end fordoblet i perioden. I en sådan virksomhed får det en enorm betydning for årsrapporten om ejendommen måles til kostpris eller dagsværdi. 5

7 1.1 Problemformulering Hovedproblemstillingen i opgaven er den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme med særlig fokus på problemstillingen vedrørende værdiansættelsen. Denne opgave vil søge at belyse hovedproblemstillingen ved hjælp af følgende delelementer: - Forskelle mellem Årsregnskabsloven, Regnskabsvejledning 16 og International Accounting Standard 40 - Metodevalg til måling af dagsværdi - Fordele og ulemper ved måling til kostpris kontra måling til dagsværdi Problemstillingen vedrørende forskelle mellem Årsregnskabsloven og regnskabsvejledning nr. 16, er blevet særlig aktuel med de forenklinger der kom til årsregnskabsloven med L71 lov om ændring af årsregnskabsloven, der blev vedtaget den 3. februar 2004, hvorefter der nu er valgfrihed ved måling af investeringsejendomme mellem lovens generelle regler om måling til kostpris og måling til dagsværdi. Denne valgfrihed eksisterer pt. ikke efter den gældende regnskabsvejledning. Børsnoterede selskaber er forpligtet til fra 2005 at aflægge koncernregnskab der overholder de internationale IFRS/IAS standarder, hvorfor også evt. forskelle i forhold til IAS 40 er blevet særligt aktuelle 1. Et væsentligt kritikpunkt fra den gruppe mennesker, der foretrækker målinger af investeringsejendomme til historiske kostpriser, er at dagsværdien alligevel ikke kan opgøres pålideligt. Derfor vil der blive gennemgået de forskellige metoder til måling af dagsværdi med henblik på at vurdere om disse metoder er tilstrækkeligt pålidelige. Der vil blive lagt hovedvægt på Afkastmodellen og Discounted Cash Flow modellen. Som et væsentligt element i vurderingen af modellernes pålidelighed vil der ved hjælp af eksempler blive beregnet på modellernes følsomhed overfor fejlskøn. Under belysningen af hvilke fordele og ulemper der er forbundet med måling af ejendomme til henholdsvis kostpris og dagsværdi vurderes det, hvorvidt det overhovedet er muligt at måle til kostpri- 1 Fra 2009 skal også børsnoterede moderselskabsregnskaber aflægges efter IFRS/IAS 6

8 ser og samtidigt overholde årsrapportens generalklausul om et retvisende billede. I vurderingen indgår eksempler der viser forskellen på årsrapportens poster og nøgletal ved anvendelse af enten dagsværdi eller kostpriser. 1.2 Afgrænsning Denne opgave behandler udelukkende den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme for selskaber, der er omfattet af årsregnskabslovens bestemmelser. Det vil sige at selskaber der er omfattet af anden lovgivning som fx banker og forsikringsselskaber, ikke vil blive behandlet, selvom disse også kan være i besiddelse af investeringsejendomme. Der vil i nærværende opgave ikke blive set nærmere på virksomheder der kun er omfattet regnskabsklasse A, personligt ejede virksomheder. Kravene til deres årsrapporter er betydeligt mindre end øvrige virksomheders, og for at begrænse opgavens omfang udelukkes denne type virksomheder af afgrænsningen, på trods af de efter min vurdering udgør en væsentlig andel af det samlede antal virksomheder med investeringsejendomme. Der vil kun perifert blive inddraget punkter vedrørende reglerne om behandling af investeringsejendomme på koncernniveau samt reglerne om de til investeringsejendomme forbundne gældsforpligtelser. Særlige overgangsbestemmelser, vil ikke indgå, da disse efter min overbevisning kun har historisk interesse. Skattemæssige regler eller overvejelser vil ikke indgå, da det udelukkende er den regnskabsmæssige behandling, jeg ønsker at belyse. Udskudt skat, der vedrører investeringsejendomme vil heller ikke blive behandlet. I kapitel 4 vedrørende vurdering af de forskellige metoder til måling af dagsværdi, vil der udelukkende blive kommenteret på de mest anvendte metoder. 7

9 1.3 Disponering Afhandlingen disponeres på følgende måde: Figur 1 Kapitel 1 Indledning og problemformulering Kapitel 2 Definitioner Kapit el 3 Regnskabsmæssig behandling Kapitel 4 Værdiansættelsesmetoder Kapitel 5 Kostpris eller dagsværdi Kapitel 6 Konklusion Kilde: Egen tilvirkning Kapitel 2. I dette kapitel afgrænses investeringsejendomme overfor øvrige ejendomme som fx handels- og domicilejendomme. Desuden defineres hvad der forstås ved en virksomheds hovedaktivitet. Kapitel 3. I dette kapitel foretages en gennemgang af de mest grundlæggende regler for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. I gennemgangen vil der blive lagt særligt vægt på de forskelle der er mellem Årsregnskabsloven, Regnskabsvejledning nr. 16 Investeringsejendomme samt IAS 40 - International Accounting Standard nr. 40 Investment Property og hvad disse forskelle betyder for indregning, måling og præsentation i årsrapporten. 8

10 Kapitel 4. I dette kapitel gennemgås forskellige muligheder for at opgøre dagsværdien af investeringsejendomme. Gennemgangen foretages med henblik på at vurdere den enkelte metodes fordele og ulemper herunder den praktiske anvendelighed, samt hvor retvisende/pålidelige de er. Hovedvægten vil blive lagt på vurderingen af de to afkastbaserede værdiansættelsesmodeller Afkastmodellen og Discounted Cash Flow modellen. Der foretages ved hjælp af eksempler en analyse af effekterne af forskellige fejlskøn på de parametre som indgår i værdiansættelsesmodellerne hvorved det vurderes hvor følsomme modellerne er overfor fejlskøn fra ledelsens side. Kapitel 5. I dette kapitel diskuteres fordele og ulemper ved måling til dagsværdi kontra måling til historiske kostpriser, som indførelsen af lovforslag nr. 71 åbnede for. Herunder diskuteres, hvorvidt det er muligt at måle til kostpriser og samtidigt overholde årsrapportens generalklausul om et retvisende billede. Dette gøres ved at analyserer effekterne ved måling til henholdsvis kostpris og dagsværdi på årsrapportens hovedposter samt nøgletal. Analysen foretages ved hjælp af eksempler. Kapitel 6. Der konkluderes på afhandlingens problemstillinger. 1.4 Forkortelser For at fremme læsbarheden af opgaven, har jeg valgt her at fremhæve de mest anvendte forkortelser i opgaven: ÅRL2001 ÅRL2004 RV6 RV8 Årsregnskabsloven Lov om erhvervsdrivende virksomheders aflæggelse af årsregnskab m.v. (årsregnskabsloven) Lov nr. 448 af 07/06/2001 (historisk) Årsregnskabsloven - Bekendtgørelse af lov om erhvervsdrivende virksomheders aflæggelse af årsregnskab m.v. (årsregnskabsloven) LBK nr. 196 af 23/03/2004 (gældende) Regnskabsvejledning nr. 6 Entreprisekontrakter Regnskabsvejledning nr. 8 Varebeholdninger 9

11 RV10 RV16 IAS IAS2 IAS11 IAS16 IAS40 IFRS WACC DCF L71 Regnskabsvejledning nr. 10 Materielle anlægsaktiver Regnskabsvejledning nr. 16 Investeringsejendomme International Accounting Standard International Accounting Standard nr. 2 - Varebeholdninger International Accounting Standard nr Entreprisekontrakter International Accounting Standard nr Materielle anlægsaktiver International Accounting Standard nr. 40 Investeringsejendomme International Financial Reporting Standards Weighted Average Cost of Capital Discounted Cash Flow Lovforslag til ændring af Årsregnskabsloven af november 2003, vedtaget 3. februar

12 2. Definitioner For at fremme forståelsen af opgaven, har jeg valgt at fremhæve nogle af de grundlæggende definitioner 2, der ligger til grund for forståelsen af opgaven. Det skal understreges at det forudsættes at læseren af denne opgave har et vist grundlæggende kendskab til regnskabslovgivningen, hvorfor de mest basale begreber ikke vil blive forklaret. Kostpris: Kostpris er det beløb, der er afholdt for en investeringsejendom, uanset om den er anskaffet fra en ekstern part eller den er helt eller delvist egenopført. Dagsværdi: Dagsværdi er det beløb, som en investeringsejendom forventes at kunne omsættes til i en kontant handel mellem kvalificerede, villige og indbyrdes uafhængige parter. Investeringsejendomme: Investeringsejendomme er investering i grunde, bygninger eller en del af en bygning med det formål at opnå et afkast af den investerede kapital i form af et løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme er eksempelvis: - Ejendomme ejet med henblik på langsigtet kapitalgevinst - Ejendomme, hvor den fremtidige anvendelse endnu ikke er fastlagt - Ejendomme, som er leaset på finansielle leasingvilkår og videreudlejet på operationelle leasingvilkår. - Tomme ejendomme, der er ejet med henblik på udlejning Følgende ejendomme er ikke investeringsejendomme 3 : - Ejendomme ejet med henblik på kortsigtet kapitalgevinst, fx ejendomme opkøbt med henblik på ombygning og efterfølgende videresalg (handelsejendomme). Med kortsigt menes der normalt et forventet videresalg indenfor 2-3 år efter ejendommen er anskaffet 4. 2 Definitionerne er hovedsageligt baseret på RV16, definitionerne i IAS 40 er stort set identiske. 3 Den regnskabsmæssige behandling af disse ejendomme vil blive gennemgået i hovedtræk i afsnit nr Jf. RegnskabsOrientering april 2004, Eksternt Regnskab 3.13 Indregning og måling af investeringsejendomme side 3 11

13 - Ejendomme under opførelse for tredjemand - Ejendomme der hovedsageligt anvendes som domicilejendom for selskabet - Ejendomme under opførelse, der fremtidigt skal anvendes som investeringsejendom skal ikke behandles som investeringsejendomme, før de er færdigopført. Hovedaktivitet: ÅRL fastslår at virksomheder, der som hovedaktivitet investerer i investeringsejendomme efter første indregning løbende kan regulere aktiverne til dagsværdi. For virksomheder hvor investeringsejendomme ikke er en hovedaktivitet, skal investeringsejendomme behandles efter reglerne for øvrige materielle anlægsaktiver. Derfor er det meget væsentligt at få klarlagt hvad der kræves for at der er tale om en hovedaktivitet. Desværre er hovedaktivitet hverken defineret i ÅRL2004 eller RV16. Og IAS 40 opererer slet ikke med dette begreb. Derfor må det i udbredt grad baseres på et skøn, hvad der regnes for en hovedaktivitet. ÅRL vedrørende krav til ledelsesberetningen fastslår at ledelsesberetningen skal indeholde en beskrivelse af virksomhedens hovedaktiviteter. Idet man må formode at begreber i ÅRL2004 er anvendt kontinuerligt betyder det således at der godt kan være tale om flere hovedaktiviteter i en virksomhed. Hermed må det vurderes at man uden problemer kan have to hovedaktiviteter, men det er uvist hvor stort et antal hovedaktiviteter man kan have i en virksomhed. Jeg mener at et område skal være er en del af en virksomheds forrentningsområde før der kan være tale om en hovedaktivitet. Det må samtidig kræves at området udgør en væsentlig del af virksomhedens samlede aktivitet, set på omsætning, balancesum og/eller resultat, før der kan være tale om en hovedaktivitet. Udfra disse kriterier vil det efter min mening kun meget sjældent kunne argumenteres for at en virksomhed har mere end 2-3 hovedaktiviteter. KPMG har i publikationen "Lov om ændring af årsregnskabsloven vedtaget 3. februar supplement til "Årsregnskabsloven af nye krav og særlige problemstillinger"" på side 17 gengivet følgende citat fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen: Brugen af udtrykket indebærer ikke nødvendigvis at investering skal være virksomhedens eneste aktivitet, men det er nok ikke realistisk at forestille sig, at en virksomhed kan have mere end én enkelt hovedaktivitet. Jeg mener dog godt man kan forestille sig at en virksomhed har 2 eller 3 forskellige lige store forretningsområder, der alle kan betegnes som hovedaktiviteter, ellers vil man kunne komme i en si- 12

14 tuation hvor man kun meget vanskeligt overhovedet er i stand til at nævne en eneste hovedaktivitet i en virksomhed. I virksomheder hvor en aktivitet er væsentlig større end de øvrige vil jeg mene at det kun er denne ene aktivitet der kan betegnes som hovedaktivitet. Spørgsmålet om, hvad der er en hovedaktivitet bliver ikke mindre af at ejendomme langtfra altid skal klassificeres ens i både koncern og virksomhedsregnskab. Ejendomme skal kun behandles som investeringsejendomme i koncernregnskabet såfremt der også er tale om en hovedaktivitet for koncernen set som helhed. Derfor vil man ofte komme ud for den situation, hvor en ejendom i fx et datterselskab skal følge 38 regler for investeringsejendomme, fordi der er tale om en hovedaktivitet i datterselskabet, hvorimod der kun er tale om en biaktivitet i koncernen, hvorfor ejendommen i koncernregnskabet skal behandles efter de almindelige regler for materielle anlægsaktiver. Ligeledes vil man ofte se at en ejendom som eneste aktivitet i et datterselskab udlejes ud til moderselskabet. Der vil i en sådan situation være tale om en investeringsejendom i datterselskabet, hvorimod der er tale om en domicilejendom i koncernregnskabet. I et sådant eksempel vil man skulle følge de særlige regler for investeringsejendomme i datterselskabets årsrapport, hvorimod man skal følge den regnskabsmæssige behandling for domicilejendomme i koncernens årsrapport. 13

15 3. Regnskabsmæssig behandling I dette kapitel foretages en gennemgang af de mest grundlæggende regler for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. I gennemgangen vil der blive lagt særligt vægt på de forskelle der er mellem Årsregnskabsloven, Regnskabsvejledning nr. 16 Investeringsejendomme samt International Accounting Standard nr. 40 Investment Property og hvad disse forskelle betyder for indregning, måling og præsentation i årsrapporten. Indledningsvis følger en kort gennemgang af de mest grundlæggende regler for regnskabsmæssig behandling af handelsejendomme, domicilejendomme samt ejendomme under opførsel. Formålet med denne korte gennemgang er bl.a. at sikre en forståelse af hvorfor det er vigtigt at der foretages en korrekt klassificering af ejendomme. 3.1 Regnskabsmæssig behandling af handelsejendomme, domicilejendomme og ejendomme under opførelse Handelsejendomme Den regnskabsmæssige behandling af handelsejendomme behandles efter ÅRL2004, RV8 Varebeholdninger samt IAS 2 Vareholdninger. Handelsejendomme er ejet med henblik på en kortsigtet kapitalgevinst. Der er ikke nogen klar afgrænsning af hvor lang tid kortsigtet er i hverken ÅRL2004, IAS2 eller RV8, men normalt vil man anse det som værende indenfor 2-3 år 5. Ifølge ÅRL2004 6, RV8 og IAS2 skal handelsejendomme som udgangspunkt måles til kostpris. Der skal nedskrives til en evt. lavere nettorealisationsværdi. Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Der må ikke foretages afskrivninger på handelsejendomme. Ifølge ÅRL2004 kan der opskrives til en evt. højere genanskaffelsesværdi/dagsværdi. Opskrivninger skal altid indregnes direkte på egenkapitalen på en bundet konto. Altså får opskrivninger til dagsværdi ikke indflydelse på årsrap- 5 Jf. RegnskabsOrientering april 2004, Eksternt Regnskab 3.13 Indregning og måling af investeringsejendomme side 3 6 ÅRL , 44 og 46 14

16 portens resultatopgørelse og der er ikke mulighed for at udbetale en evt. urealiseret ejendomsavance i udbytte. Opskrivninger er ikke tilladt efter RV8 og IAS2. Handelsejendomme skal indregnes under omsætningsaktiver som en varebeholdning. Jeg mener det er fornuftigt at hverken RV8 eller IAS2 tillader opskrivninger, da det vil stride mod de generelle bestemmelser om at indtægter skal indregnes i takt med de indtjenes (jf. ÅRL ). Hvis man driver virksomhed med køb og salg af ejendom (eller opførelse og salg af ejendom) har man efter min mening først en indtægt, når salgsaftalen er indgået. På trods af at ÅRL2004 tillader opskrivninger vil det næppe få den store praktiske betydning, da indtægter ikke må indregnes i resultatopgørelsen, har virksomhederne ikke noget særligt stort incitament til at foretage opskrivningerne Domicilejendomme Den regnskabsmæssige behandling af domicilejendomme behandles efter de generelle regler for materielle anlægsaktiver i ÅRL2004, RV10 Materielle anlægsaktiver samt IAS16 Materielle anlægsaktiver. Definitionen af domicilejendomme er 7 : Ejendomme, som besiddes (af indehaveren eller leasingtageren gennem en finansiel leasingkontrakt) til anvendelse af i produktionen, til levering af varer eller tjenesteydelser eller til administrative formål Ifølge både ÅRL2004, RV10 og IAS16 skal domicilejendomme måles til kostpris med fradrag af systematiske afskrivninger. Der kan måles til dagsværdi, hvis det herefter gøres konsekvent. Nedskrivninger skal indregnes i resultatopgørelsen. Opskrivningerne skal indregnes direkte på egenkapitalen, og får således ikke nogen effekt på virksomhedens resultatopgørelse. Såfremt opskrivningerne kan indeholdes i tidligere foretagne nedskrivninger kan de dog indregnes i resultatopgørelsen. Ifølge ÅRL stk.3 skal en evt. opskrivning bindes på en særskilt konto, der ikke kan udloddes som udbytte, hverken RV10 eller IAS16 indeholder en lignende bestemmelse. Såfremt man vælger at opskrive til dagsværdi skal dette gøres konsekvent fremover. 7 Jf. IAS40 afsnit 4 15

17 Det kan efter min mening diskuteres om årsrapporten er retvisende såfremt der ikke foretages reguleringer til dagsværdi. Hvis en virksomhed har ejet en domicilejendom i en længere periode på fx 10 år og måske endda har foretaget systematiske afskrivninger over fx 50 år, vil domicilejendommen blive præsenteret til en lav værdi i årsrapporten, på trods af at det er meget sandsynligt at ejendommens markedsværdi er blevet væsentligt forhøjet i løbet af de 10 år. Regnskabsaflægger skal til enhver tid overholde ÅRL2004 s generalklausul om et retvisende billede, men desværre har regnskabsaflægger ikke noget særligt incitament for at foretage reguleringerne, da de ikke må indregnes i resultatopgørelsen. En væsentlig del af forklaring på at man har valgt denne regnskabsmæssige behandling af reguleringer er at måling af domicilejendomme i mange tilfælde ikke er særlig pålidelig, da der ofte ikke findes et effektivt marked. Hvor svært det er at finde en pålidelig dagsværdi, afhænger også af hvilket formål domicilejendommen anvendes til. Anvendes den til produktion vil det efter min mening være betydeligt sværere at finde en pålidelig dagsværdi end hvis den anvendes til administrative formål. Dette skyldes at det ofte vil være betydeligt vanskeligere at finde købere til en produktionsejendom, end til en ejendom der anvendes til administrative formål. Ved at værdireguleringer ikke må indregnes i resultatopgørelsen afskærer man regnskabsaflægger fra at pynte på regnskaberne ved at indregne for store værdistigninger. Jeg mener dog ikke at dette argument bør tillægges særlig stor værdi, da det, ved værdireguleringer for investeringsejendomme, kræves at værdireguleringerne står på en særskilt linie i regnskabet. Hermed er det meget synligt for regnskabsbruger hvis der er sket store værdireguleringer, dermed har regnskabsbruger mulighed for at tillægge disse reguleringer begrænset værdi, i forhold til virksomhedens primære formål. I tilfælde hvor der foretages systematiske afskrivninger vil opskrivninger endda have den negative egenskab at de fremtidige afskrivninger bliver større, og dermed er direkte skadelige for virksomhedens fremtidige resultatopgørelse. Dette er efter min mening særligt uhensigtsmæssigt, da det vil betyde at regnskabsledelsen ikke blot mangler et incitament til at foretage værdireguleringer, de har ligefrem et incitament til at lade være med at gøre det. Man ser ofte at domicilejendomme, bliver værdiansat som om de var investeringsejendomme, da man set fra investorsynspunkt betragter og sidestiller en domicilejendom som enhver anden investeringsejendom 8. Jeg mener det ville være anbefalelsesværdigt at give en valgmulighed til ledelsen, 8 Ejendomsselskaber regnskabsmæssig behandling, artikel i Inspi november 2004 side

18 således at de enten kan værdiansætte domicilejendomme til dagsværdi, efter reglerne i ÅRL eller værdiansætte dem til kostpris med fradrag af systematiske afskrivninger efter de generelle regler for materielle anlægsaktiver Ejendomme under opførelse Jf. definitionen af investeringsejendomme i kapitel 2, skal en ejendom under opførelse ikke klassificeres som en investeringsejendom. Den regnskabsmæssige behandling af ejendomme under opførelse afhænger af om der er tale om en: 1. Ejendom under opførelse som virksomheden selv skal anvende som investeringsejendom i fremtiden. 2. Ejendom under opførelse for tredjemand 3. En tredjemand opfører en investeringsejendom til virksomheden, der overtages løbende Ejendomme under opførelse som virksomheden selv skal anvende som investeringsejendom i fremtiden For denne type af ejendomme er det er de generelle regler for materielle anlægsaktiver der er gældende dvs. ÅRL2004, RV10 og IAS16 9 (se yderligere beskrivelse heraf under afsnit Domicilejendomme). Det betyder at ejendommene som udgangspunkt skal måles til kostpris. Det skal bemærkes at store C virksomheder og D virksomheder skal indregne Indirekte produktionsomkostninger i kostprisen, hvorimod dette er frivilligt for B virksomheder og mellemstore C virksomheder. Da denne type ejendom er omfattet af de generelle regler for materielle anlægsaktiver vil det teoretisk være muligt at foretage en regulering til dagsværdi. Jeg mener dog kun det kan være en teoretisk mulighed, da det i praksis vil være umuligt at finde en pålidelig dagsværdi for en ejendom der endnu ikke er færdigbygget. Såfremt det rent faktisk var muligt ville værdireguleringer desuden skulle indregnes direkte på egenkapitalen, så ledelsen vil heller ikke have noget incitament til at forsøge at finde frem til en dagsværdi. 9 IAS 40 afsnit 9d: IAS16 finder anvendelse på sådanne ejendomme. 17

19 Ejendomme under opførelse for tredjemand Når der er tale om ejendomme, der opføres for tredjemandsregning er det reglerne vedrørende entreprisekontrakter der er gældende 10. Den regnskabsmæssige behandling af entreprisekontrakter er beskrevet i ÅRL2004, RV6 Entreprisekontrakter samt IAS11 Entreprisekontrakter. Kendetegnene ved en sådan entreprisekontrakt er at: - Der foreligger en kontrakt med tredjemand om opførelse/bygning af en eller flere ejendomme - Gennemførelsen af kontrakten strækker sig over flere regnskabsår - Kontrakten er indgået inden arbejdet påbegyndes - Normalt vil ejendomsretten overgå til kontraktgiveren i takt med arbejdets udførelse. Når det er muligt at måle udfaldet af en entreprisekontrakt pålideligt skal det igangværende arbejde for fremmed regning indregnes i balancen svarende til salgsværdien af det udførte arbejde. Dvs. det udførte arbejde værdiansættes inkl. den forventede avance. Salgsværdien af det arbejde der er udført i løbet af året skal indregnes som omsætning i resultatopgørelsen. Salgsværdien fastlægges med udgangspunkt i kontraktens færdiggørelsesgrad. Omkostninger skal indregnes i resultatopgørelsen i takt med de afholdes. Den avance der opnås herved bliver ikke bundet på egenkapitalen. Ifølge ÅRL og RV6 skal aktivet for det igangværende arbejde indregnes som et tilgodehavende En tredjemand opfører en investeringsejendom til virksomheden, der overtages løbende Når man er kontraktgiver og løbende overtager en ejendomsret på en ejendom i takt med at arbejdet bliver udført, vil man endnu ikke have en hel investeringsejendom og i lighed med hvis man selv opførte ejendommen vil man derfor ikke kunne klassificerer den som en investeringsejendom. Der er ikke nogen særskilte vejledninger eller standarder, hvorfor det er de almindelige regler for materielle anlægsaktiver, ÅRL2004, RV10 og IAS16 der finder anvendelse (se afsnit Domicilejendomme for yderligere beskrivelse). Det kan imidlertid være vanskeligt at måle kostprisen på en sådan type ejendom, når den kun er delvist opført. 10 RV16 afsnit 13 note 4 Ejendomme under opførelse for tredjemand behandles i overensstemmelse med Regnskabsvejledning 6 Entreprisekontrakter 18

20 Jeg vil mene man kan beregne kostprisen mest retvisende ved at tage den samlede kostpris ifølge den indgåede kontrakt og gange dette beløb med den anslåede færdiggørelsesgrad. I lighed med Ejendomme man selv opfører (punkt ) mener jeg ikke det er muligt at foretage en pålidelig opskrivning til en højere dagsværdi Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme er reguleret af ÅRL2004, RV16 Investeringsejendomme samt IAS40 Investeringsejendomme. Da der er sket væsentlige ændringer af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme i forhold til ÅRL2001 inddrages denne lov i forbindelse med målingen af investeringsejendomme. Børsnoterede selskabers koncernregnskaber skal aflægges efter IFRS efter den Øvrige ikke finansielle børsnoterede selskaber er forpligtet til at aflægge regnskaber efter IFRS fra den Børsnoterede selskaber der endnu ikke er forpligtet til at aflægge regnskaber efter IFRS skal i stedet overholde de danske regnskabsvejledninger 12. Regnskabsvejledningerne er dog ikke udelukkende skabt for at regulere de børsnoterede selskaber, men er også tænkt som en inspiration for øvrige virksomheder og anses som udtryk for god regnskabsskik. Det forventes at regnskabsvejledningerne vil få mindre betydning, som udtryk for god regnskabsskik, efterhånden som alle de børsnoterede selskaber overgår til at aflægge regnskaber efter IFRS. Jeg vil foretage gennemgangen af den regnskabsmæssige behandling med den følgende fremgangsmåde: 11 Jf. ÅRL Jf. Regler for notering på Københavns Fondsbørs A/S, del 2, afsnit 3, kapitel 4,

21 Figur 2 Klassifikation Indregning Måling Forbedring kontra vedligeholdelse Gældsforpligtelser Afståelse Kilde: Egen tilvirkning Oplysninger og præsentation Klassifikation Med udgangspunkt i definitionen af investeringsejendomme skal virksomheden vurdere om en ejendomsinvestering skal klassificeres som investeringsejendom, domicilejendom, handelsejendom eller en ejendom under opførelse. Klassifikationen foretages med udgangspunkt i ejendommens anvendelse. Nedenstående skema kan bruges til at illustrere hvorledes en ejendom skal klassificeres samt hvilke regler en ejendom som hovedregel skal behandles efter. 20

22 Figur 3 START Er ejendommen opført eller anskaffet med henblik på salg indenfor en kort årrække? NEJ JA Handelsejendom, behandles efter reglerne i ÅRL2004, RV8 og IAS2. Anvendes ejendommen i et ikke uvæsentligt omfang i virksomheden til produktion eller administration? NEJ Er ejendommen under opførelse? NEJ Investeringsejendom Er der tale om en hovedaktivitet i virksomheden? JA JA JA NEJ Domicilejendom, behandles efter reglerne i ÅRL2004, RV10 og IAS16. Ejendomme under opførelse, behandles efter reglerne i ÅRL2004, RV6 og IAS11 eller ÅRL2004, RV10 og IAS16.. Investeringsejendommen behandles som hovedregel efter reglerne i ÅRL2004, RV10 og IAS16 Investeringsejendommen behandles efter reglerne i ÅRL , RV16 og IAS40 (evt. også IAS16). Kilde: Egen tilvirkning I ejendomme, hvor en andel anvendes som domicilejendom, og hvor en anden andel anvendes som investeringsejendom skal man såfremt det er muligt at frasælge hver del separat (eller muligt at udlease hver del separat) behandle hver andel særskilt regnskabsmæssigt. Såfremt arealerne ikke kan 21

23 frasælges separat (eller udleases separat), skal investeringsejendommen kun behandles som en investeringsejendom, hvis der er tale om en uvæsentlig andel der anvendes til domicilformål 13. Det vil efter min mening kun sjældent være muligt at frasælge en del af en ejendom separat, hvorfor man i langt de fleste tilfælde bliver nødt til at tage stilling til hvorvidt domicilformålet kan anses som en uvæsentlig andel af ejendommen. Der findes ikke nogen klar afgrænsning af, hvornår der er tale om en væsentlig andel af en ejendom, hvorfor det i et vist omfang må baseres på et skøn. Det må formodes at der næppe er tale om en uvæsentlig del, hvis domicilanvendelsen har haft betydning for beslutningsprocessen i forbindelse med købet. Jeg vil mene at ejendomme der anvendes til begge formål i langt hovedparten af tilfældene skal behandles som domicilejendomme. Kun hvis en meget lille andel af en ejendom anvendes til kontor eller lignende kan der være tale om at ejendommen skal klassificeres som domicilejendom. ÅRL fastlægger at virksomheder der udfører investeringsvirksomhed som hovedaktivitet, efter første indregning løbende kan regulere aktivets værdi til dagsværdi. Dermed fremgår det også indirekte at virksomheder der ikke har investeringsejendomme som hovedaktivitet, ikke kan anvende reglerne i 38. Virksomheder der kun har investeringsejendomme som en bi- eller delaktivitet vil derfor være henvist til i stedet at anvende de generelle regler for materielle anlægsaktiver. Derfor er det nødvendigt at klassificerer om der er tale om en hovedaktivitet for virksomheden. Hverken RV16 eller IAS40 har lignende afgrænsning af behandlingen alt efter om der er tale om en hovedaktivitet eller ej, hvorfor disse altså åbner op for at man godt kan anvende disse vejledninger selvom der ikke er tale om en hovedaktivitet. RV16 anfører dog at man kan vælge i stedet at anvende RV10 Materielle Anlægsaktiver såfremt der ikke er tale om en hovedaktivitet. Vælger man at følge RV16 på investeringsejendomme, som ikke er hovedaktivitet, vil det være nødvendigt at begrunde afvigelsen fra ÅRL2004 med at det vil give et mere retvisende billede 14. Jeg mener at det er uhensigtsmæssigt at det vil kræve en fravigelse af årsregnskabslovens 38 at følge RV16 vedrørende måling af investeringsejendomme, når der er ikke er tale om en hovedaktivitet. 13 Jf. IAS 40 afsnit 8 14 ÅRL stk. 3 om fravigelse af bestemmelserne i Årsregnskabsloven for at give et retvisende billede. 22

24 Overførsler til ny klassifikation Den klassifikation som en ejendom har fået ved at følge skemaet i figur 3 skal bibeholdes indtil en ejendom enten bliver solgt eller skifter anvendelsesformål i virksomheden. De pile der går tilbage i skemaet illustrer at det er en dynamisk model som til stadighed bør gennemløbes for at undersøge om ejendommen har skiftet anvendelse og derfor skal klassificeres anderledes. Det skal dog bemærkes at et domicil eller investeringsejendom kun kan skifte karakter til en handelsejendom i det omfang den ombygges eller renoveres i væsentligt omfang med henblik på salg til tredjemand. Jeg vil i dette afsnit gennemgå reglerne for overførsler til en ny klassifikation herunder til hvilken værdi overførslen skal ske. ÅRL2004 indeholder ingen regler eller retningslinier for hvorledes en omklassifikation skal foretages, hvorfor det overlades til RV16 15 og IAS40 16 at fastlægge disse Fra investeringsejendom til handelsejendom Bliver en investeringsejendom bare sat til salg uden ombygning vil den stadigvæk skulle kvalificeres som en investeringsejendom. Foretages der derimod i væsentligt omfang ombygning eller renovering med henblik på et salg skal der ske omklassificering. Såfremt investeringsejendommen har været målt til dagsværdi skal den overføres til denne dagsværdi, som herefter udgør kostprisen for handelsejendommen. Såfremt investeringsejendommen har været målt til kostpris bliver ejendommen ligeledes overført til denne værdi, som efterfølgende udgør kostprisen for handelsejendommen Fra investeringsejendom til domicilejendom Skifter en investeringsejendom anvendelse, således at den i ikke uvæsentlig omfang bliver anvendt som domicilejendom, skal der ske omklassificering. I lighed med reglerne for omklassificering fra investeringsejendom til handelsejendom skal ejendommen overføres til den værdi den er blevet målt til som investeringsejendom, og denne værdi udgør efterfølgende kostprisen for domicilejendommen. Derved bliver der ikke tale om værdireguleringer i hverken resultatopgørelse eller egenkapital. 15 RV16 afsnit omhandler overførsler 23

25 Fra domicilejendom til investeringsejendom Skifter en domicilejendom anvendelse således den ikke længere, eller kun i uvæsentlig omfang, anvendes som domicilejendom, skal der ske omklassifikation til investeringsejendom. Der skal ske en værdiregulering mellem den regnskabsmæssige værdi på overførelsesdagen og dagsværdien, såfremt denne anvendes fremover for investeringsejendommen. Denne værdiregulering skal foretages i overensstemmelse med RV10 hvilket betyder at opskrivning skal ske direkte på egenkapitalen, hvorimod nedskrivning skal ske i resultatopgørelsen Fra handelsejendom til investeringsejendom Såfremt man skifter planer og ikke længere påtænker at sælge en handelsejendom indenfor en kort tidshorisont skal ejendommen omklassificeres til en investeringsejendom. Der skal ske en værdiregulering mellem den regnskabsmæssige værdi på overførelsesdagen og dagsværdien, såfremt investeringsejendommen skal måles til dagsværdi fremover. Denne værdiregulering skal indregnes i resultatopgørelsen. Årsagen til at denne værdiregulering skal foretages i resultatopgørelse, er en antagelse om at handelsejendommen alligevel indenfor en nær fremtid skulle sælges, og en fortjeneste herved ville skulle indregnes i resultatopgørelsen. Med andre ord sidestiller man omklassificeringen med at ejendommen var blevet solgt. Derfor vil en positiv værdiregulering heller ikke skulle bindes på egenkapitalen Fra ejendom under opførelse til investeringsejendom En ejendom under opførelse vil på færdiggørelsestidspunktet skulle omklassificeres til investeringsejendom. Der skal ske en værdiregulering mellem den regnskabsmæssige værdi (kostpris) på overførelsesdagen og dagsværdien, såfremt virksomheden fremover anvender reglerne for måling af investeringsejendomme til dagsværdi. Den værdiregulering der opstår herved skal indregnes i resultatopgørelsen. Værdireguleringen skal ikke bindes på egenkapitalen. Årsagen til at denne værdiregulering skal foretages i resultatopgørelsen er at man derved indregner den gevinst/fortjeneste en virksomhed har opnået ved selv at opføre en ejendom. 16 IAS40 afsnit omhandler overførsler 24

26 3.2.2 Indregning af investeringsejendom For at et aktiv kan indregnes i årsrapporten skal det opfylde ÅRL2004s aktivdefinition 17 der definerer aktiver som: ressourcer, som er under virksomhedens kontrol som et resultat af tidligere begivenheder, og hvorfra fremtidige økonomiske fordele forventes at tilflyde virksomheden Der ligges altså vægt på at ressourcerne skal være under virksomhedens kontrol. Derfor vil ejendomme, der er leasede på operationelle lejevilkår aldrig kunne blive aktiveret. I særlige tilfælde hvor en operationel leasingaftale løber i meget langt tid, som fx 100 år, vil det efter min mening være mere retvisende at indregne ejendommen som et aktiv i balancen, på trods af at ejendommen ikke i al fremtid er under virksomhedens kontrol. RV16 tillader jf. afsnit 5d ikke at operationelt leasede ejendomme behandles efter regnskabsvejledningen. IAS40 har derimod ved den seneste opdatering 18 ændret opfattelse, således at operationelt leasede ejendomme under følgende omstændigheder kan indregnes jf. IAS40 afsnit 6: A property interest that is held by a lessee under an operating lease may be classified and accounted for as investment property if, and only if, the property would otherwise meet the definition of an investment property and the lessee uses the fair value model set out in paragraphs for the asset recognised. This classification alternative is available on a property-by-property basis. However, once this classification alternative is selected for one such property interest held under an operating lease, all property classified as investment property shall be accounted for using the fair value model. When this classification alternative is selected, any interest so classified is included in the disclosures required by paragraphs Det er altså et krav for anvendelse af IAS40 at den operationelt leasede ejendom overholder de øvrige definitioner af investeringsejendomme, at den operationelle leasingaftale behandles som om der var tale om en finansiel leasingaftale samt at dagsværdimetoden anvendes. 17 ÅRL2004, Bilag 1 C nr IAS40 Revised 2003, der træder i kraft pr

27 Det fremgår af ÅRL at et aktiv skal indregnes i balancen, når det er sandsynligt at fremtidige fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. ÅRL2004 definerer ikke nærmere hvornår dette tidspunkt foreligger. RV16 afsnit 18 definerer dette tidspunkt som når fordele og risici ved investeringsejendommen overgår til virksomheden. IAS40 afsnit 16 indeholder de samme bestemmelser vedrørende indregning som ÅRL2004 og RV16. Der er dermed enighed mellem ÅRL2004, RV16 og IAS40 med hensyn til hvornår et aktiv skal indregnes. I praksis vil indregningstidspunktet næsten aldrig give problemer, når en ejendom erhverves af tredjemand, da der næsten altid vil være en købskontrakt, der fastlægger overdragelsestidspunktet. På ejendomme som virksomheden selv opfører er det færdiggørelsestidspunktet der er afgørende, dvs. det er ikke nødvendigvis et krav at ejendommen også er taget i brug, for at den kan indregnes som investeringsejendom Måling af investeringsejendomme Første måling Aktiver skal ved første indregning måles til kostpris, jf. ÅRL Såfremt der er tale om en omklassificering fra en anden ejendomstype vil den første indregning som investeringsejendom dog ikke nødvendigvis skulle ske til kostpris jf. afsnit Overførsler til ny klassifikation. Fx vil en egenopført investeringsejendom skulle indregnes til dagsværdi ved den første indregning som investeringsejendom, såfremt virksomheden i fremtiden måler investeringsejendommene til dagsværdi. Kostprisen omfatter grunde, bygninger samt købsomkostninger, der kan henføres til erhvervelsen 19. Købsomkostninger kan fx være mæglerhonorar, revisorhonorar, advokathonorar, stempel og tinglysningsomkostninger. Kostprisen omfatter ikke opstartsomkostninger, medmindre disse er nødvendige for at bringe ejendommen i anvendelig stand 20. For egenopførte investeringsejendomme vil der skulle indregnes indirekte produktionsomkostninger, hvis der er tale om store C eller D virksomheder. For B og mellemstore C virksomheder er dette frivilligt. 19 Jf. RV16 afsnit 21 26

28 Der er ikke væsentlige forskelle ved behandlingen af den første måling efter ÅRL2004, RV16 eller IAS Efterfølgende måling Som nævnt i afsnit Klassifikation skelner Årsregnskabsloven mellem om der er tale om en hoved- eller biaktivitet i den pågældende virksomhed. Der vil i afsnittene om årsregnskabslovens bestemmelser blive gennemgået reglerne, når der er tale om en hovedaktivitet. Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme der ikke udgør en hovedaktivitet for virksomheden skal behandles efter de almindelige regler for materielle anlægsaktiver. Disse regler er tidligere, i korte træk, blevet beskrevet i afsnit Domicilejendomme. Da der med de i L71 vedtagne ændringer af årsregnskabsloven er sket væsentlige ændringer vedrørende målingen af investeringsejendomme inddrages både ÅRL2001 og ÅRL Årsregnskabsloven 2001 Målingen af investeringsejendomme var i ÅRL2001 reguleret af 38, der fastlægger at: Virksomheder, der som hovedaktivitet investerer i investeringsejendomme, råstoffer eller lignende værdier, skal efter første indregning løbende regulere aktiver og dermed forbundne finansielle forpligtelser inden for disse aktiviteter til dagsværdi. Dette gælder, uanset virksomheden i sin hovedaktivitet kombinerer investering i de i 37 stk pkt., omhandlede finansielle instrumenter med de nævnte aktiviteter.. Stk. 3. Bestemmelserne i 37, stk. 1, pkt., finder anvendelse på stk. 1 og 2. Stk. 4. Et beløb svarende til årets nettoopregulering som følge af ændret dagsværdi efter stk. 1 eller 2. skal indregnes i posten >>Reserve for dagsværdi på investeringsaktiver<<. under egenkapitalen. Denne reserve kan ikke elimineres med virksomhedens underskud eller formindskes på anden måde, jf. dog næste punktum. Reserven skal opløses eller formindskes, i det omfang de opregulerede aktiver: 20 Jf. IAS40 afsnit 23 27

29 1) realiseres eller udgår af aktiviteten, 2) reguleres ned på grund af lavere dagsværdi, 3) er forbundet med udskudt skat, der skal hensættes, jf. 47, eller 4) tilbageføres på grund af ændret regnskabsmæssigt skøn, jf stk. 1, omhandler hvordan dagsværdien måles: denne måles til den salgsværdi, der kan konstateres for de pågældende aktiver eller forpligtelser på et velfungerende marked. Kan salgsværdien ikke umiddelbart konstateres for aktiverne eller forpligtelserne, måles de ud fra markedets salgsværdier på aktivets eller forpligtelsens enkelte bestanddele. Eksisterer der heller ikke et velfungerende marked for disse bestanddele, skal dagsværdien så vidt muligt måles til en tilnærmet salgsværdi ved hjælp af den for aktivet eller forpligtelsen relevante kapitalværdi, hvis denne kan beregnes ved hjælp af almindeligt accepterede værdiansættelsesmodeller og teknikker. Det fremgår tydeligt at investeringsejendomme skal indregnes til dagsværdi, der er altså ikke tale om nogen valgmulighed. Det understreges af at 37 stk. 1, 5. fastlægger at kan en tilnærmet salgsværdi ikke beregnes, skal aktivet eller forpligtelsen måles til kostpris. Man har i 38 bevidst fravalgt denne bestemmelse, da man mener at det altid vil være muligt at beregne dagsværdien på investeringsejendomme. Årsregnskabsloven 21 definerer dagsværdi som: det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter. Værdireguleringerne til dagsværdi skal indregnes i resultatopgørelsen 22. I egenkapitalen skal den andel af virksomhedens resultat der stammer fra værdireguleringer af investeringsejendomme jf. 38 stk. 4 bindes på egenkapitalen. Det betyder at det ikke vil være muligt at udlodde denne del af egenkapitalen som udbytte. Såfremt værdireguleringer ikke skulle bindes på egenkapitalen, kunne man risikere at virksomhedsindehavere kunne se en interesse i at overvurdere dagsværdien for på 21 Jf. ÅRL2001 Bilag 1, D nr. 2 28

Klein Klejner K/S. Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december CVR-nr (2. regnskabsår)

Klein Klejner K/S. Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december CVR-nr (2. regnskabsår) Klein Klejner K/S CVR-nr. 38 11 13 37 Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december 218 (2. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26. maj 219

Læs mere

Lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven

Lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven Lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven Konsekvenser for Venture Capital og Private Equity selskaber ved indregning og måling af kapitalandele i andre virksomheder Kontakt Niels Henrik B. Mikkelsen

Læs mere

Lovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015

Lovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015 Lovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015 Den 28. januar 2015 blev der stillet lovforslag til ændring af årsregnskabsloven. Ændringerne skyldes primært, at Danmark skal implementere det EU-regnskabsdirektiv,

Læs mere

Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002

Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002 Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002 Finansielle aktiver Docent Tage Rasmussen Institut for Regnskab Handelshøjskolen i Århus Definition af finansielle aktiver Aktiver i form af: 1. Likvider 2. Aftalt ret

Læs mere

LOGOCARE INVEST ApS. Krogsbøllevej Roskilde. Årsrapport 1. juli juni 2017

LOGOCARE INVEST ApS. Krogsbøllevej Roskilde. Årsrapport 1. juli juni 2017 LOGOCARE INVEST ApS Krogsbøllevej 1 4000 Roskilde Årsrapport 1. juli 2016-30. juni 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/12/2017 John Holm Dirigent Side

Læs mere

NORDSTRAND HUSE ApS. H.C. Lumbyes Gade København Ø. Årsrapport 1. januar december 2017

NORDSTRAND HUSE ApS. H.C. Lumbyes Gade København Ø. Årsrapport 1. januar december 2017 NORDSTRAND HUSE ApS H.C. Lumbyes Gade 51 2100 København Ø Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/05/2018 Jesper

Læs mere

CØP A/S. Klosteralleen Ringsted. Årsrapport 1. maj april 2018

CØP A/S. Klosteralleen Ringsted. Årsrapport 1. maj april 2018 CØP A/S Klosteralleen 6 4100 Ringsted Årsrapport 1. maj 2017-30. april 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 02/10/2018 Carsten Øhauge Pedersen Dirigent

Læs mere

Aarhus Papir Holding ApS CVR-nr

Aarhus Papir Holding ApS CVR-nr Aarhus Papir Holding ApS CVR-nr. 67 10 52 14 Årsrapport 2012/13 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 18. september 2013. Grete Wiemann Jensen Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

HOLDINGSELSKABET JEA AF 1/ ApS

HOLDINGSELSKABET JEA AF 1/ ApS HOLDINGSELSKABET JEA AF 1/10 2013 ApS Nordvangen 6 7120 Vejle Øst Årsrapport 1. juli 2017-30. juni 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/11/2018 Jørgen

Læs mere

Ejendommen Limfjordsgade 3 ApS

Ejendommen Limfjordsgade 3 ApS Ejendommen Limfjordsgade 3 ApS CVR-nr. 34 9 37 41 Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december 218 (8. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den

Læs mere

Handelshøjskolen i Århus foråret 2006

Handelshøjskolen i Århus foråret 2006 Forfatter: Anette Lundgren Vejleder: Per Henrik Lindrup DEN REGNSKABSMÆSSIG BEHANDLING AF INVESTERINGSEJENDOMME Handelshøjskolen i Århus foråret 2006 Institut for Regnskab, Finansiering og logistik Afhandling

Læs mere

OURE AUTOVÆRKSTED ApS

OURE AUTOVÆRKSTED ApS OURE AUTOVÆRKSTED ApS Landevejen 119 5883 Oure Årsrapport 1. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er godkendt den 30/05/2017 Steffen Sundberg Dirigent Side 2 af 10 Indhold Virksomhedsoplysninger

Læs mere

BUSINESS 88 ApS. Center Boulevard København S. Årsrapport 1. juli juni 2018

BUSINESS 88 ApS. Center Boulevard København S. Årsrapport 1. juli juni 2018 BUSINESS 88 ApS Center Boulevard 5 2300 København S Årsrapport 1. juli 2017-30. juni 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/11/2018 thorbjørn henriksen

Læs mere

Udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser

Udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser 31. august 2018 Udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser 1 I bekendtgørelse nr. 937 af 27. juli 2015 om finansielle

Læs mere

HOLDINGSELSKABET JMI AF 15/ ApS

HOLDINGSELSKABET JMI AF 15/ ApS HOLDINGSELSKABET JMI AF 15/1 2009 ApS Sitkagranvej 13 9800 Hjørring Årsrapport 1. oktober 2017-30. september 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 03/01/2019

Læs mere

BB ALU VINDUER OG DØRE ApS

BB ALU VINDUER OG DØRE ApS BB ALU VINDUER OG DØRE ApS Stationsvej 10 7560 Hjerm Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 05/03/2018 Jørgen Knudsen

Læs mere

SETHI EJENDOMME III ApS

SETHI EJENDOMME III ApS SETHI EJENDOMME III ApS Årsrapport 1. januar 2013-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 24/05/2014 Faisel Sethi Dirigent Side 2 af 11 Indhold

Læs mere

ASL 4 INVEST ApS. OBS: Dette er et udkast af årsrapporten. For at færdiggøre indberetningen til EogS skal du gøre følgende:

ASL 4 INVEST ApS. OBS: Dette er et udkast af årsrapporten. For at færdiggøre indberetningen til EogS skal du gøre følgende: OBS: Dette er et udkast af årsrapporten. For at færdiggøre indberetningen til EogS skal du gøre følgende: 1. 2. 3. Først afslutte indtastningen af årsrapporten. Det gør du på den sidste side under punktet

Læs mere

MD Thai Cucine ApS. Knabrostræde København K. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er godkendt den 19/09/2018

MD Thai Cucine ApS. Knabrostræde København K. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er godkendt den 19/09/2018 MD Thai Cucine ApS Knabrostræde 3 1210 København K Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er godkendt den 19/09/2018 Kritsakda Suraphut Dirigent Side 2 af 11 Indhold Virksomhedsoplysninger

Læs mere

HR REVISION ApS. Svanemosen Greve. Årsrapport 1. juli juni 2018

HR REVISION ApS. Svanemosen Greve. Årsrapport 1. juli juni 2018 HR REVISION ApS Svanemosen 79 2670 Greve Årsrapport 1. juli 2017-30. juni 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/09/2018 Kenneth Barrett Dirigent Side

Læs mere

S.C. INVEST ApS. Skovholmvej 7 A 2920 Charlottenlund. Årsrapport 1. oktober september 2017

S.C. INVEST ApS. Skovholmvej 7 A 2920 Charlottenlund. Årsrapport 1. oktober september 2017 S.C. INVEST ApS Skovholmvej 7 A 2920 Charlottenlund Årsrapport 1. oktober 2016-30. september 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 06/03/2018 Christian

Læs mere

EXACTA GRUPPEN ApS. Fuglebækvej 2, 1 tv 2770 Kastrup. Årsrapport 1. januar december 2017

EXACTA GRUPPEN ApS. Fuglebækvej 2, 1 tv 2770 Kastrup. Årsrapport 1. januar december 2017 EXACTA GRUPPEN ApS Fuglebækvej 2, 1 tv 2770 Kastrup Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 09/05/2018 Jørgen Roager

Læs mere

LH HANDEL & LOGISTIK ApS

LH HANDEL & LOGISTIK ApS LH HANDEL & LOGISTIK ApS Gestenvej 33 6600 Vejen Årsrapport 1. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/05/2017 Lars Erik Højbjerg

Læs mere

PROTICA PRIVATE EQUITY APS

PROTICA PRIVATE EQUITY APS Årsrapport for 2014 PROTICA PRIVATE EQUITY APS CVR-nr. 35 04 42 13 2. Regnskabsår Godkendt på selskabets generalforsamling, den 29. juli 2015 Dirigent -------------------------------------------- Peter

Læs mere

AC Lundbæk A/S CVR-nr

AC Lundbæk A/S CVR-nr AC Lundbæk A/S CVR-nr. 28 27 94 77 Årsrapport 1. januar - 31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 14. maj 2014. Claus Lundbæk Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

SYVSTEN KRO INVEST ApS

SYVSTEN KRO INVEST ApS SYVSTEN KRO INVEST ApS Ålborgvej 439, st tv 9352 Dybvad Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 11/06/2018 Liselotte

Læs mere

STOVBY BYG ApS. Ansvej Silkeborg. Årsrapport 1. januar juni 2016

STOVBY BYG ApS. Ansvej Silkeborg. Årsrapport 1. januar juni 2016 STOVBY BYG ApS Ansvej 41 8600 Silkeborg Årsrapport 1. januar 2016-30. juni 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 03/07/2016 Steen Hansen Dirigent Side 2

Læs mere

Jensen & Møller Invest A/S periodemeddelelse for 1. januar - 31. marts 2009.

Jensen & Møller Invest A/S periodemeddelelse for 1. januar - 31. marts 2009. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

TWENTY ONE LEARNING ApS

TWENTY ONE LEARNING ApS TWENTY ONE LEARNING ApS Åbenrå 35 1124 København K Årsrapport 1. januar 2015-31. december 2015 Årsrapporten er godkendt den 01/07/2016 Sami Albeik Dirigent Side 2 af 10 Indhold Virksomhedsoplysninger Virksomhedsoplysninger...

Læs mere

DANICA REVISION ApS. Rødegårdsvej Odense M. Årsrapport 1. januar december 2016

DANICA REVISION ApS. Rødegårdsvej Odense M. Årsrapport 1. januar december 2016 DANICA REVISION ApS Rødegårdsvej 182 5230 Odense M Årsrapport 1. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 12/05/2017 Özgür Basoda

Læs mere

APRIL 2019 De væsentligste ændringer til årsregnskabsloven FOR VIRKSOMHEDER I REGNSKABSKLASSE B TRÆDER I KRAFT I PERIODEN

APRIL 2019 De væsentligste ændringer til årsregnskabsloven FOR VIRKSOMHEDER I REGNSKABSKLASSE B TRÆDER I KRAFT I PERIODEN APRIL 2019 De væsentligste ændringer til årsregnskabsloven FOR VIRKSOMHEDER I REGNSKABSKLASSE B TRÆDER I KRAFT I PERIODEN 2018 2020 Nye regler for virksomheder i regnskabsklasse B Årsregnskabsloven er

Læs mere

KANUT TRANSPORT ApS. Søndergaardsvej Nørre Aaby. Årsrapport 1. januar december 2017

KANUT TRANSPORT ApS. Søndergaardsvej Nørre Aaby. Årsrapport 1. januar december 2017 KANUT TRANSPORT ApS Søndergaardsvej 6 5580 Nørre Aaby Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 06/07/2018 Tommy J Larsen

Læs mere

Midget Marketing ApS. Årsrapport for 2014/15

Midget Marketing ApS. Årsrapport for 2014/15 c/o 4audit DK ApS Søndergade 44,4 8000 Århus C CVR-nr. 13120803 Årsrapport for 2014/15 25. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 17. december 2015

Læs mere

Frank Lyhne ApS Ellemosevej Hellerup

Frank Lyhne ApS Ellemosevej Hellerup Frank Lyhne ApS Ellemosevej 9 2900 Hellerup CVR-nr. 33 38 08 01 Årsrapport for 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31 / 5-2018 Frank Lyhne Hansen Dirigent

Læs mere

EJENDOMSSELSKABET KRONPRINSESSEGADE 46 E A/S

EJENDOMSSELSKABET KRONPRINSESSEGADE 46 E A/S EJENDOMSSELSKABET KRONPRINSESSEGADE 46 E A/S Kronprinsessegade 46 1306 København K Årsrapport 1. juli 2017-30. juni 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den

Læs mere

TORBEN HOLME NIELSEN ApS

TORBEN HOLME NIELSEN ApS TORBEN HOLME NIELSEN ApS Damgårdsvej 24 2930 Klampenborg Årsrapport 1. oktober 2016-30. september 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 28/02/2018 Karina

Læs mere

Zig Zag A/S. Årsrapport for CVR-nr Grønnegade 77 B 8000 Aarhus C

Zig Zag A/S. Årsrapport for CVR-nr Grønnegade 77 B 8000 Aarhus C Zig Zag A/S Grønnegade 77 B 8000 Aarhus C CVR-nr. 38 65 07 85 Årsrapport for 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 19/02 2018 Mads Høgh Dirigent Zig Zag

Læs mere

Bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser

Bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser BEK nr 1442 af 03/12/2018 (Gældende) Udskriftsdato: 26. april 2019 Ministerium: Erhvervsministeriet Journalnummer: Erhvervsmin., Finanstilsynet, j.nr. 162-0018 Senere ændringer til forskriften Ingen Bekendtgørelse

Læs mere

AKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER

AKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER AKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER STL Holding ApS Holmevej 6 7361 Ejstrupholm CVR-nr. 27594255 Årsrapport for 2013 10. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

Ændring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn

Ændring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn Ændring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn Ændringer kan opdeles i områderne ændring i regnskabspraksis og ændring af regnskabsmæssige skøn. Herudover kan der være ændringer som følge af fejl.

Læs mere

P.O.K. Holding ApS CVR-nr

P.O.K. Holding ApS CVR-nr P.O.K. Holding ApS CVR-nr. 21 27 62 35 Årsrapport 2012/13 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20. februar 2014. Per Oddershede Kanstrup Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

PROTICA GROUP APS. CVR-nr Regnskabsår. Godkendt på selskabets generalforsamling, den 31. juli Dirigent

PROTICA GROUP APS. CVR-nr Regnskabsår. Godkendt på selskabets generalforsamling, den 31. juli Dirigent Årsrapport for periode 2014 PROTICA GROUP APS CVR-nr. 33 24 65 79 4. Regnskabsår Godkendt på selskabets generalforsamling, den 31. juli 2015 Dirigent -------------------------------------------- Årsrapport

Læs mere

POPPELSTYKKET 8 ApS. Vingårds Alle Hellerup. Årsrapport 1. januar december 2017

POPPELSTYKKET 8 ApS. Vingårds Alle Hellerup. Årsrapport 1. januar december 2017 POPPELSTYKKET 8 ApS Vingårds Alle 37 2900 Hellerup Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/05/2018 Ulrik Bjerg-Pedersen

Læs mere

REVISIONSFIRMAET HANNE OG ERLING LUND ApS

REVISIONSFIRMAET HANNE OG ERLING LUND ApS REVISIONSFIRMAET HANNE OG ERLING LUND ApS Vestergade 23 7323 Give Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 06/07/2018

Læs mere

DANSKE SHARE INVEST III ApS

DANSKE SHARE INVEST III ApS DANSKE SHARE INVEST III ApS Værkmestergade 25, 14 8000 Aarhus C Årsrapport 1. januar 2015-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 10/05/2016

Læs mere

Juridisk Kontor CPH ApS. Årsrapport 2015/16

Juridisk Kontor CPH ApS. Årsrapport 2015/16 Palægade 3, 4. th. 1261 København K CVR-nr. 32478786 Årsrapport 2015/16 7. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 14. marts 2017 Johnny Hast Hansen

Læs mere

Revirk Rådgivning ApS (Rudaras Comp ApS)

Revirk Rådgivning ApS (Rudaras Comp ApS) Revirk Rådgivning ApS (Rudaras Comp ApS) CVR-nr. 30 81 89 97 Årsrapport for perioden 1. juni 2014 til 31. maj 2015 (8. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

LS HOLDINGSELSKAB ApS

LS HOLDINGSELSKAB ApS LS HOLDINGSELSKAB ApS Livjægergade 25, 5 tv 2100 København Ø Årsrapport 1. januar 2015-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 28/06/2016 Lars

Læs mere

Time Solution ApS. Industriparken Ballerup. Årsrapport 1. oktober september 2018

Time Solution ApS. Industriparken Ballerup. Årsrapport 1. oktober september 2018 Time Solution ApS Industriparken 12 2750 Ballerup Årsrapport 1. oktober 2017-30. september 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 21/03/2019 Johnni Hanson

Læs mere

EJD.SELSKABET HOLSTEIN 1 ApS

EJD.SELSKABET HOLSTEIN 1 ApS EJD.SELSKABET HOLSTEIN 1 ApS Kronprinsessegade 26, 1. 1306 København K CVR-nr. 25 38 27 65 Årsrapport for 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 28. juni

Læs mere

F10 DANMARK ApS. Svendborgvej Odense S. Årsrapport 1. januar december 2015

F10 DANMARK ApS. Svendborgvej Odense S. Årsrapport 1. januar december 2015 F10 DANMARK ApS Svendborgvej 245 5260 Odense S Årsrapport 1. januar 2015-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 24/05/2016 Keld Rasmussen Dirigent

Læs mere

BARFOED GROUP HOLDING 1 ApS

BARFOED GROUP HOLDING 1 ApS BARFOED GROUP HOLDING 1 ApS Nedergade 35 5000 Odense C Årsrapport 1. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 02/05/2017 Gert Vikkelsøe

Læs mere

DT BOLIG ApS. Smakkegårdsvej Gentofte. Årsrapport 1. januar december 2017

DT BOLIG ApS. Smakkegårdsvej Gentofte. Årsrapport 1. januar december 2017 DT BOLIG ApS Smakkegårdsvej 217 2820 Gentofte Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 02/06/2018 David Tranberg Dirigent

Læs mere

RISIKA ApS. Bredgade 33C 1260 København K. Årsrapport 1. juli december 2017

RISIKA ApS. Bredgade 33C 1260 København K. Årsrapport 1. juli december 2017 RISIKA ApS Bredgade 33C 1260 København K Årsrapport 1. juli 2016-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 25/05/2018 Nicolai Rasmussen Dirigent

Læs mere

MG YACHT BROKERS ApS. Grønningen København K. Årsrapport 1. januar december 2016

MG YACHT BROKERS ApS. Grønningen København K. Årsrapport 1. januar december 2016 MG YACHT BROKERS ApS Grønningen 25 1270 København K Årsrapport 1. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/05/2017 Claus Vange

Læs mere

CAPWORKS WORK FLOW ApS

CAPWORKS WORK FLOW ApS CAPWORKS WORK FLOW ApS Godthåbs Alle 25 4700 Næstved Årsrapport 1. december 2016-30. november 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/04/2018 Frants Moraitis

Læs mere

Årsrapport for 2016/ (1. regnskabsår)

Årsrapport for 2016/ (1. regnskabsår) Årsrapport for 2016/17 28.10.16-30.06.17 (1. regnskabsår) Bygman IVS H. C. Ørsteds Vej 50 C, 1 1879 Frederiksberg C CVR-nr. 38139886 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

FORTIUM A/S. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 04/06/2015

FORTIUM A/S. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 04/06/2015 FORTIUM A/S Årsrapport 1. januar 2014-31. december 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 04/06/2015 Christian Worm Mortensen Dirigent Side 2 af 10 Indhold

Læs mere

REVI-FINANS ApS. Tjørnebakken 5B 8541 Skødstrup. Årsrapport 1. juli juni 2017

REVI-FINANS ApS. Tjørnebakken 5B 8541 Skødstrup. Årsrapport 1. juli juni 2017 REVI-FINANS ApS Tjørnebakken 5B 8541 Skødstrup Årsrapport 1. juli 2016-30. juni 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 27/11/2017 Hans-Georg Christensen

Læs mere

Haslev-Hansen VVS & Kloak ApS

Haslev-Hansen VVS & Kloak ApS Haslev-Hansen VVS & Kloak ApS Håbets Allé 18 2700 Brønshøj CVR-nr.: 73 29 25 14 Årsrapport for året 2011/2012 (28. regnskabsår) 1 Årsrapport Indholdsfortegnelse: Selskabsoplysninger 2 Ledelsespåtegning

Læs mere

BO'S BILER ApS. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den

BO'S BILER ApS. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den BO'S BILER ApS Årsrapport 1. januar 2013-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 11/07/2014 Stine Kiel Wolff Dirigent Side 2 af 10 Indhold Virksomhedsoplysninger

Læs mere

10. DECEMBER 2011 A/S

10. DECEMBER 2011 A/S 10. DECEMBER 2011 A/S Årsrapport 1. januar 2014-31. december 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 21/04/2015 Ibbi Kaas Dirigent Side 2 af 13 Indhold Virksomhedsoplysninger

Læs mere

REPE ApS. Hesselrødvej Kokkedal. Årsrapport 1. januar december 2016

REPE ApS. Hesselrødvej Kokkedal. Årsrapport 1. januar december 2016 REPE ApS Hesselrødvej 13 2980 Kokkedal Årsrapport 1. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 08/06/2017 René Jakobsen Dirigent Side

Læs mere

ONEHAPPYFAMILY ApS. Nydamsvej Hørning. Årsrapport 1. januar december 2017

ONEHAPPYFAMILY ApS. Nydamsvej Hørning. Årsrapport 1. januar december 2017 ONEHAPPYFAMILY ApS Nydamsvej 19 8362 Hørning Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 25/05/2018 Marianne From Laursen

Læs mere

Dansk Arbejdsskadeforsikring Agentur ApS

Dansk Arbejdsskadeforsikring Agentur ApS Dansk Arbejdsskadeforsikring Agentur ApS Palægade 3, 3 th 1261 København K Årsrapport 15. april 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den

Læs mere

Ejd. Engvej 10 ApS (Cecilek ApS)

Ejd. Engvej 10 ApS (Cecilek ApS) Ejd. Engvej 10 ApS (Cecilek ApS) CVR-nr. 28 70 90 05 Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december 2017 (12. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

Årsrapport Indsender: Revision Vestkysten statsautoriseret revisionsanpartsselskab Skolegade 85, Esbjerg

Årsrapport Indsender: Revision Vestkysten statsautoriseret revisionsanpartsselskab Skolegade 85, Esbjerg Årsrapport 2012 PHINI Invest ApS Mådevej 15 6700 Esbjerg CVR nr. 32833543 Indsender: Revision Vestkysten statsautoriseret revisionsanpartsselskab Skolegade 85, 2. 6700 Esbjerg Fremlagt og godkendt på den

Læs mere

Kolding Erhvervsservice ApS

Kolding Erhvervsservice ApS Kolding Erhvervsservice ApS Skovlundvej 32 6000 Kolding Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/05/2018 Flemming

Læs mere

RELEASE LEASING ApS. Farverland Glostrup. Årsrapport 1. juli juni 2017

RELEASE LEASING ApS. Farverland Glostrup. Årsrapport 1. juli juni 2017 RELEASE LEASING ApS Farverland 5 2600 Glostrup Årsrapport 1. juli 2016-30. juni 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 21/12/2017 Nicolas Bergholdt Dirigent

Læs mere

K.H. ApS. Nørrebrogade 18, 1 tv 8000 Aarhus C. Årsrapport 1. januar december 2017

K.H. ApS. Nørrebrogade 18, 1 tv 8000 Aarhus C. Årsrapport 1. januar december 2017 K.H. ApS Nørrebrogade 18, 1 tv 8000 Aarhus C Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 21/03/2018 Kristoffer Nikolaj

Læs mere

ENGELSTED PETERSEN HOLDING A/S

ENGELSTED PETERSEN HOLDING A/S ENGELSTED PETERSEN HOLDING A/S Årsrapport 1. januar 2013-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/05/2014 Lars B. Petersen Dirigent Side 2

Læs mere

Aage og Agnes Bøger ApS

Aage og Agnes Bøger ApS Aage og Agnes Bøger ApS Herluf Trolles Gade 22, 3 th 1052 København K Årsrapport 24. april 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/05/2017

Læs mere

ERIK Ø. WULFF STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB

ERIK Ø. WULFF STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB ERIK Ø. WULFF STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB Abildvej 5 5700 Svendborg Årsrapport 1. juli 2015-30. juni 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 19/08/2016

Læs mere

N.SJ. SERVICE ApS. H P Christensens Vej Helsingør. Årsrapport 1. januar december 2017

N.SJ. SERVICE ApS. H P Christensens Vej Helsingør. Årsrapport 1. januar december 2017 N.SJ. SERVICE ApS H P Christensens Vej 3 3000 Helsingør Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 22/06/2018 Badr Hleyhel

Læs mere

SLANGERUP BYG OG RÅDGIVNING IVS

SLANGERUP BYG OG RÅDGIVNING IVS SLANGERUP BYG OG RÅDGIVNING IVS Ågårdsstræde 6 B 3550 Slangerup Årsrapport 11. november 2014-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 16/06/2016

Læs mere

BARNEY'S MALERFIRMA A/S

BARNEY'S MALERFIRMA A/S BARNEY'S MALERFIRMA A/S Hvissingevej 10 2600 Glostrup Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 15/03/2018 Benny Klitbo

Læs mere

RUDBÆK HOLDING ApS. Damhavevej Odense S. Årsrapport 1. januar december 2017

RUDBÆK HOLDING ApS. Damhavevej Odense S. Årsrapport 1. januar december 2017 RUDBÆK HOLDING ApS Damhavevej 55 5260 Odense S Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 15/06/2018 Jan Rudbæk Larsen

Læs mere

AZ Bolig ApS. Naverland Glostrup. Årsrapport 1. juli juni 2016

AZ Bolig ApS. Naverland Glostrup. Årsrapport 1. juli juni 2016 AZ Bolig ApS Naverland 29 2600 Glostrup Årsrapport 1. juli 2015-30. juni 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 05/08/2016 Flemming Buttenschön Dirigent

Læs mere

Financial Outsourcing ApS

Financial Outsourcing ApS Financial Outsourcing ApS Bernhard Bangs Alle 25 2000 Frederiksberg Årsrapport 1. januar 2018-31. december 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 19/05/2019

Læs mere

Årslev Entreprenørforretning ApS

Årslev Entreprenørforretning ApS Årslev Entreprenørforretning ApS Peder Wessels Vej 21 5220 Odense SØ Årsrapport 14. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 16/06/2017

Læs mere

MALERFIRMA MARTIN SKAARUP THOMSEN ApS

MALERFIRMA MARTIN SKAARUP THOMSEN ApS MALERFIRMA MARTIN SKAARUP THOMSEN ApS Årsrapport 3. februar 2012-31. december 2012 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 06/05/2013 Martin Skaarup Thomsen Dirigent

Læs mere

Herlev Vang Ejendomsselskab ApS CVR-nr

Herlev Vang Ejendomsselskab ApS CVR-nr CVR-nr. 31 62 23 95 Årsrapport for 2012 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. 31.01.13 Arvid Michael Bodentien Dirigent STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem

Læs mere

Juridisk Kontor CPH ApS. Årsrapport 2016/17

Juridisk Kontor CPH ApS. Årsrapport 2016/17 Palægade 3, 4. th. 1261 København K CVR-nr. 32478786 Årsrapport 2016/17 8. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 28. februar 2018 Johnny Hast Hansen

Læs mere

MIAMI CAFÉ & BAR S.M.B.A.

MIAMI CAFÉ & BAR S.M.B.A. MIAMI CAFÉ & BAR S.M.B.A. Gammeltorv 16 1457 København K Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/06/2018 Simran

Læs mere

Murermester Jensen ApS

Murermester Jensen ApS Murermester Jensen ApS Blødevej 9 3600 Frederikssund Årsrapport 1. juli 2016-30. juni 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/11/2017 Thomas Jensen Dirigent

Læs mere

OPEKA ApS. Stålmosevej Roskilde. Årsrapport 1. januar december 2017

OPEKA ApS. Stålmosevej Roskilde. Årsrapport 1. januar december 2017 OPEKA ApS Stålmosevej 19 4000 Roskilde Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 25/04/2018 Peter Klausen Dirigent Side

Læs mere

Øjefryd Kunst & Kommunikation ApS CVR-nr Årsrapport 2013/14. Dirigent. Godkendt på selskabets generalforsamling, den

Øjefryd Kunst & Kommunikation ApS CVR-nr Årsrapport 2013/14. Dirigent. Godkendt på selskabets generalforsamling, den Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36102030 Telefax 36102040 www.deloitte.dk Øjefryd Kunst & Kommunikation ApS CVR-nr.

Læs mere

FISKER+ UDLEJNING ApS

FISKER+ UDLEJNING ApS FISKER+ UDLEJNING ApS Årsrapport 4. december 2012-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 16/05/2014 Anders Fisker Jørgensen Dirigent Side 2

Læs mere

Ejendomsselskabet Helsingør 3000 ApS

Ejendomsselskabet Helsingør 3000 ApS Ejendomsselskabet Helsingør 3000 ApS Hjemstedsadresse: Nordre Strandvej 10, 3000 Helsingør CVR-nummer 28 13 06 35 Årsrapport 2015/16 Godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 27. januar 2017

Læs mere

DEN FORENEDE GRUPPE KØBENHAVN IVS

DEN FORENEDE GRUPPE KØBENHAVN IVS DEN FORENEDE GRUPPE KØBENHAVN IVS Produktionsvej 1 2600 Glostrup Årsrapport 4. juli 2014-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/06/2016 Juliett

Læs mere

Dansk LED Import ApS. Stensmosevej Albertslund. Årsrapport 1. januar december 2017

Dansk LED Import ApS. Stensmosevej Albertslund. Årsrapport 1. januar december 2017 Dansk LED Import ApS Stensmosevej 24 2620 Albertslund Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 29/05/2018 Kenneth Pedersen

Læs mere

Lyngvej 5 A-B ApS. Bredgade Vissenbjerg. Årsrapport 1. januar december 2017

Lyngvej 5 A-B ApS. Bredgade Vissenbjerg. Årsrapport 1. januar december 2017 Lyngvej 5 A-B ApS Bredgade 14 5492 Vissenbjerg Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26/05/2018 Ulrik Nielsen Dirigent

Læs mere

Jesper Jørvad og Katrine Berke Pension Aps

Jesper Jørvad og Katrine Berke Pension Aps Jesper Jørvad og Katrine Berke Pension Aps Hybenhaven 31 8520 Lystrup Årsrapport 10. februar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/05/2017

Læs mere

PALÆ EJENDOMSADMINISTRATION A/S

PALÆ EJENDOMSADMINISTRATION A/S PALÆ EJENDOMSADMINISTRATION A/S Ryvangs Allé 18 2100 København Ø Årsrapport 1. januar 2015-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 12/04/2016

Læs mere

4audit rådgivning ApS. Årsrapport 2015/16

4audit rådgivning ApS. Årsrapport 2015/16 Goldschmidtsvænget 6 5230 Odense M CVR-nr. 34054657 Årsrapport 2015/16 5. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 6. december 2016 Johnny Hast Hansen

Læs mere

TÅRS ELENERGI A.M.B.A. ÅRSRAPPORT

TÅRS ELENERGI A.M.B.A. ÅRSRAPPORT Tlf: 96 23 54 00 hjoerring@bdo.dk www.bdo.dk BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Nørrebro 15, Box 140 DK-9800 Hjørring CVR-nr. 20 22 26 70 TÅRS ELENERGI A.M.B.A. ÅRSRAPPORT 2012 Årsrapporten er

Læs mere

CASLAN ApS. Fjellebrovej Næstved. Årsrapport 1. juli juni 2015

CASLAN ApS. Fjellebrovej Næstved. Årsrapport 1. juli juni 2015 CASLAN ApS Fjellebrovej 16 4700 Næstved Årsrapport 1. juli 2014-30. juni 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 29/11/2015 Lars Rohbrandt Dirigent Side 2

Læs mere

Krudtdillen IVS. Trekronergade Valby. Årsrapport 23. november juni 2016

Krudtdillen IVS. Trekronergade Valby. Årsrapport 23. november juni 2016 Krudtdillen IVS Trekronergade 126 2500 Valby Årsrapport 23. november 2015-29. juni 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 03/01/2017 Victor Fasahati Dirigent

Læs mere

SOULUTIONS ApS. Christian den IX gade 3, København K. Årsrapport 1. januar december 2015

SOULUTIONS ApS. Christian den IX gade 3, København K. Årsrapport 1. januar december 2015 SOULUTIONS ApS Christian den IX gade 3, 2 1111 København K Årsrapport 1. januar 2015-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 04/06/2016 Finn

Læs mere

HALFDAN TIMM ApS. Øster Allé København Ø. Årsrapport 1. januar december 2017

HALFDAN TIMM ApS. Øster Allé København Ø. Årsrapport 1. januar december 2017 HALFDAN TIMM ApS Øster Allé 56 2100 København Ø Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 10/01/2018 Halfdan Moth Timm

Læs mere