LYSPUNKTER PÅ BOLIGMARKEDET, MEN OGSÅ UDFORDRINGER

Transkript

1 indblik Boligøkonomisk analyse og rådgivning om boligfinansiering. oktober 9 Jens Lieutenant Pedersen, jlpe@nykredit.dk, 55 Thomas Kyhl, thky@nykredit.dk, LYSPUNKTER PÅ BOLIGMARKEDET, MEN OGSÅ UDFORDRINGER Efter markante prisfald lysner det nu øst for Storebælt, men stadig udsigt til prisfald i vest Ubalancen er reduceret, men stigende ledighed vil være en udfordring for boligmarkedet i Der er nu gået et dramatisk år, hvor først finansmarkederne og siden verdensøkonomien blev kastet ud i den vel nok værste krise i efterkrigstiden. Det er i den kulisse, at vi med denne analyse tager temperaturen på det danske boligmarked. Vi har specielt fokus på de betydelige regionale forskelle, der gør sig gældende på boligmarkedet. Vores analyse viser, at det nu lysner i øst, mens priserne vil fortsætte ned i vest. Priserne øst for Storebælt er ved at være tilbage i ligevægt. Vest for Storebælt er priserne ikke tilpasset i samme grad og arbejdsmarkedet hårdt ramt. Det er dog vigtigt at understrege at selv i de landsdele, hvor vi er ser en vending i boligpriserne, er forudsætningerne ikke tilstede for en markant optur i priserne. Det skyldes, at renterne vil stige før ledigheden eventuelt begynder at falde. Det vil lægge pres på boligpriserne sidst i. Figur : Boligmarkedet er nu inde i. år med prisfald Priser, %k/k Huse Fritidshuse - - Lejligheder Kilde: Realkreditrådet og egne beregninger Fortsat prisfald, men aftagende tempo Allerede før finanskrisen og det økonomiske tilbageslag havde boligmarkedet en rum tid vist svaghedstegn. Således har prisfald været på menuen i over 3 år startende med prisfald på lejligheder medio, jf. figur. Når det er sagt, knock-out ede finanskrisen nærmest boligmarkedet i. kvartal 9, der blev et af de sorteste kvartaler i nyere tid. Prisfaldet fortsatte ind i årets. kvartal, men aftog i styrke. Siden priserne toppede omkring /7 er huspriserne på landsplan faldet med knap 5%, hvorimod lejlighederne er slået tilbage med 7%. Fritidshuspriserne er, efter en periode med overraskende stor modstandsdygtighed, faldet med godt 5% siden toppen. Betydelige forskelle i regionale prisfald Selvom et husprisfald på 5% i sig selv er alvorligt nok, så har nogle områder under nedturen på boligmarkedet været endnu hårdere ramt. Det gælder ikke mindst lejlighedsmarkedet i København, hvor priserne er blevet reduceret med hele 3%. I den anden ende af skalaen finder vi Nordjylland, hvor et hus er blevet 3% mindre værd, jf. figur. Figur : Stor spredning i regionale prisfald Pris, indeks (K=) 3 Lejlighed, København Hus, København Hus, hele landet -3% -5% Hus, Nordjylland -3% 3 Kilde: Realkreditrådet og egne beregninger Den regionale skævhed i prisudviklingen er ikke et nyt fænomen. I løbet af de seneste mange år har det været en kendsgerning, at prisudviklingen 5 7 Fra toppen: 8-3% 9 Side

2 bevæger sig lidt som en bølge startende i København og andre større byer. Bølgen breder sig ud over landet med en vis forsinkelse, men bliver mindre og mindre jo længere væk fra bycentrum boligen befinder sig. Det gælder både når priserne stiger og når de falder. Aktiviteten på vej ud af dvale Før der reelt kan tales om en vending på boligmarkedet, skal handelsaktiviteten pege opad. Tal fra Nybolig viser, at vi nu kan spotte en vending i omsætningen. Det er i og omkring hovedstaden, at aktiviteten har løftet sig om end fra et meget lavt niveau i forhold til, hvor speederen var helt i bund på boligmarkedet. Derimod er aktiviteten aftagende vest for Storebælt, eksempelvis i Vestjylland, jf. figur 3. Figur 3: Har omsætningen forladt bunden? Salg af huse, m= 8 7 Østjylland Hele landet Vestjylland Nordsjælland 8 9 Kilde: Nybolig og egne beregninger Note: Sæsonkorrigeret og 3 måneders glidende gennemsnit I de officielle statistikker er vendingen indtil videre ikke bekræftet, hvilket dog bør ses i sammenhæng med, at eksempelvis Realkreditrådets statistik teknisk set har en indbygget forsinkelse i forhold til den aktuelle markedsudvikling. Dermed vil vendingen allerede være indtruffet, når den på et tidspunkt kan aflæses i statistikken. En af de bedre indikatorer for boligmarkedet på kort sigt er udviklingen i antallet af boliger til salg. I kunne der konstateres en nærmest eksplosiv stigning i udbuddet af specielt lejligheder. Antallet af lejligheder til salg har siden været på tilbagetog. Fælles for alle boligtyper er, at 9 har budt på et pænt dyk i udbuddet, jf. figur. Selvom et lavere udbud isoleret set burde indikere en begyndende stabilisering, så er det ikke nødvendigvis tilfældet. På den ene side kan det være et tegn på, at flere købere er på vej ind i markedet. Anekdotiske beretninger har i løbet af foråret og sommeren peget på en vending og tal fra Nybolig bekræfter som sagt, at der er ved at komme gang i aktiviteten visse steder i landet, jf. figur 3. Figur : Udbudskurverne er knækket, men hvorfor? Til salg i % af bestand Lejligheder 5 Fritidshuse Huse Kilde: E-nettet/RealviewTNI og egne beregninger Men det er kun den halve forklaring, da det faldende udbud ligeså vel kan skyldes desillusionerede sælgere, der har måtte opgive at få en bestemt pris og derfor trækker boligen af markedet eller forsøger at leje boligen ud i stedet. Dertil kommer at der nok er tale om et vist skjult udbud af projektlejligheder, som er blevet lejet ud. Er dette tilfældet, så er udbuddet de facto ikke faldet så meget, som tallene ellers tilsiger ,% 3,8%,8% Lyset for enden af tunnelen bliver kraftigere I og med at prisstatistikkens billede af markedet leveres med en vis forsinkelse, så må vi udover at se på Nyboligs tal vende blikket mod andre nøgletal, der hurtigere kan signalere en retning på boligmarkedet. Disse nøgletals indikative natur gør dem selvfølgelig mere usikre. Desværre er det ikke muligt at kvantificere de forskellige årsager. Men et lavere udbud er under alle omstændigheder ikke med til at forstærke prisfaldet, og tallene peger derfor på, at prisfaldene efterhånden vil klinge af. Endelig er det værd at bide mærke i, at det faldende udbud faktisk dækker over, at antallet af huse til salg siden årsskiftet er faldet pænt øst for Storebælt (og i Østjylland), hvorimod udbuddet af huse vest for Storebælt generelt har været stigen- Side

3 de, jf. figur 5. Et billede som stemmer pænt overens med tallene fra Nybolig. Figur 5: Udbuddet falder i øst, men stiger i vest Ændring fra ultimo '8 til aug. '9 Antal huse til salg Fra toppen i slutningen af oktober 8 til i dag, er F-renten således faldet med næsten %-point. De lange renter, der ligger bag de fastforrentede lån, er i samme periode faldet med godt %-point. Figur 7: Rentefald er vitaminer til svagt boligmarked % Fastforrentet lån F-lån Kilde: E-nettet/RealviewTNI og egne beregninger Huspristilliden er på vej opad Det lavere udbud er ikke det eneste lyspunkt. Nykredits Huspristillid er således steget pænt de seneste kvartaler. Indekset måler forventningerne til huspriserne på et års sigt og giver populært sagt et billede af psykologien på boligmarkedet. I de seneste to kvartaler er huspristilliden steget fra -33 til -, jf. figur. Tilliden var i starten af året meget præget af finanskrise-stemningen, og udviklingen er et bevis på, at danskernes syn på boligmarkedet ikke længere er kulsort. Det er en afgørende forudsætning, for at boligmarkedet kan finde sine ben igen. Figur : Stemningen ikke længere kulsort Huspristillid, nettotal K << Huspristillid 7K3 8K Huspriser >> 8K3-33 9K - 9K3 % k/k Spil mellem renten og ledigheden Siden finanskrisens klimaks sidste efterår, hvor renterne på kort tid skød i vejret, så er renterne faldet hastigt og dybt, jf. figur Kilde: Realkreditrådet og egne beregninger Helt grundlæggende er de faldende renter en kærkommen stimulans til boligmarkedet. Men det er væsentligt at bide mærke i baggrunden for, at renterne er faldet så meget. Årsagen til rentefaldet har nemlig også indvirkning på boligmarkedet. Groft sagt kan man sige, at rentefaldet har været nødvendigt for at undgå en større økonomisk krise. Den historisk lempelige pengepolitik med en dansk centralbankrente på,5% er et udtryk for, at det går skidt i dansk og europæisk økonomi. De lavere renter og de finanspolitiske lempelser, bankpakker, mv. er alle tiltag, som er sat i søen for at afbøde krisen og ikke mindst den stigende ledighed. På et år er ledigheden i Danmark steget fra,7% til 3,7% i juli 9. Der er p.t. ikke udsigt til at ledighedskurven knækker lige foreløbig, jf. figur 8. Stigende ledighed gør potentielle boligkøbere mere tilbageholdende med at købe bolig og giver samtidig problemer for de boligejere, der rent faktisk mærker ledigheden på egen krop. Vi har tidligere sagt, at 9 bliver et spil mellem faldende rente på den ene side og stigende ledighed på den anden. Det er fortsat vores holdning, at netop disse to faktorer bliver afgørende for hvordan boligmarkedet kommer til at udvikle sig i både indeværende og det kommende år. Side 3

4 Figur 8: Stigende ledighed også ind i Ledighed, % 9 Nordjylland København 3 Hele landet Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger Regionalt set bliver der tale om en skæv udvikling, jf. figur 8. Den økonomiske krise har medført et væsentligt tab af jobs indenfor industri- og eksporttunge virksomheder. De jobs, der i dag forsvinder, kommer ikke igen i samme omfang indenfor de berørte sektorer og det er en udvikling som nok vil fortsætte. Det er særligt landsdelene i Vestdanmark der rammes hårdt, hvorimod hovedstaden klarer skærene lidt bedre. Skattereform kærkommen for boligmarkedet Der er bred enighed om, at ledigheden vil stige gennem 9 og. Men for de fleste danskere, som ikke rammes af ledighed og dermed tab af indkomst, vil den nærmeste fremtid faktisk byde på et mærkbart løft i privatbudgettet. Det skyldes ikke mindst den skattereform, der tidligere på året blev en realitet. Figur 9: Skattereform giver kraftigt løft i rådighedsbeløb Kr./måned 3 Rådighedsbeløb efter boligomkostninger med fast rente 8 Nordjylland Skattereform: +3. kr. +.5 kr. Nordsjælland I realiteten har 9 allerede budt på stærkt forbedrede muligheder for førstegangskøbere på boligmarkedet, jf. figur 9. Sammenholdt med slutningen af har en førstegangskøber i Nordsjælland således fået mere end. kr. mere om måneden, når boligudgifterne er betalt. Derimod har en nordjysk boligkøber blot fået godt 3. kr. mere til rådighed over samme periode. Det højere rådighedsbeløb kan tilskrives de faldende huspriser og renter, som samlet set sænker finansieringsomkostningerne. Derudover medvirker en pæn indkomstfremgang samt de skattelettelser, som blev vedtaget i eftersommeren 7. Det er dog ikke gjort med det. Når den nye skattereform træder i kraft pr.. januar, kan førstegangskøberne se frem til en yderligere forbedring af rådighedsbeløbet. Da indkomsterne er lavere vest for end øst for Storebælt, vil de største gevinster af skattereformen tilfalde familier i disse landsdele. Eksempelvis har nordsjællænderne udsigt til 3. kr. mere om måneden, mens tallet er.5 kr. for nordjyderne, jf. figur 9. Hvornår vender boligmarkedet? Der er således flere tegn på, at boligmarkedet er inde i en ny fase med stabilisering. Det store spørgsmål er, hvornår vendingen for alvor indtræffer og hvilket forløb boligmarkedet siden hen vil tage? Figur : Drivkræfter på boligmarkedet Øk.forhold/effekt på pris 9 Renten Ledighed Indkomst/skattereform Udbud Psykologi Prisniveau for højt/lavt Både i år og næste år er der udsigt til et boligmarked, der bliver påvirket i både positiv og negativ retning. Vores syn på udviklingen i de økonomiske forhold, som erfaringsmæssigt påvirker boligmarkedet, er opsummeret i figur. Grundlæggende begynder det nu, at lysne de steder hvor priserne nu er i bedre balance med de Side

5 underliggende økonomiske forhold. Uligevægten fra 5/ er ved at være udlignet i øst og førstegangskøberen har igen mulighed for at komme ind på boligmarkedet. Det kan ses ved, at boligbyrden øst for Storebælt nu er tilbage på 998-niveau. Vest for Storebælt er priserne og boligbyrden endnu ikke tilpasset i samme grad, jf. figur. Figur : Boligbyrden er tilbage på 998-niveau Boligindeks, % 9 K Laveste niveau siden: København,9 999 K Nordsjælland,3 998 K3 Østsjælland,5 999 K Vest- og Sydsj. 3,7 999 K Bornholm 35,3 7 K Fyn 38, 5 K3 Sydjylland 35,9 K Østjylland, 5 K Vestjylland 33,8 K Nordjylland 35, 5 K Hele landet 38,9 K3 Samtidig er der allerede nu udsigt til endnu lavere boligbyrde i det kommende år som følge af den nye skattereform. Da Huspristilliden samtidig er markant forbedret, ser vi relativt lyst på boligmarkedet øst for Storebælt omkring årsskiftet. Den største udfordring for boligmarkedet i løbet af bliver ledigheden. Vi venter en mildere tilpasning på arbejdsmarkedet i de østlige landsdele, mens det kommer til at gå lidt hårdere for sig vest for Storebælt. Figur : Bunden ved at være nået øst for Storebælt En stabilisering af boligpriserne forudsætter, at arbejdsmarkedet ikke forværres ud over det som ligger i vores prognose. Med de seneste grimme nationalregnskabstal for. kvartal som er foreløbige øges risikoen for en større ledighedsstigning alt andet lige. Om risikoforøgelsen er velbegrundet, vil de kommende måneder vise. På årsbasis indebærer vores syn på boligmarkedet, at huspriserne i 9 falder med % og at vil byde på et fald på 3%. Regionalt er der dog store forskelle med små prisstigninger øst for Storebælt og prisfald vest for Storebælt. Figur 3: Udsigt til stabilisering, dog med svage prisfald Pris/m, kr Ændring, %k/k 8 << Pris/m Til sidst må det dog understreges: Selv i de landsdele, hvor vi er mest fortrøstningsfulde med hensyn til en vending af priserne, er forudsætningerne ikke tilstede for en markant optur i priserne i de kommende år. Stiger renterne i bliver det formentlig på baggrund af en bedring i økonomien. Men stigningen i ledigheden vil først bremse ned med en vis forsinkelse. Derfor vil der fortsat være et vist pres på boligpriserne gennem. 7 Ændring, % >> Pris/m 3 5 København 5 Fyn Nordsjælland 5 5 Nordjylland Side 5

6 Information Økonom Kommunikationsdirektør Jens Lieutenant Pedersen Nels Pedersen(ansv.red.) Tel Tel Nærværende materiale er udarbejdet af Nykredit til personlig orientering for den interesserede boligejer og baseret på informationer, som Nykredit finder pålidelige. Nykredit påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet eller for skader eller tab opstået som følge af dispositioner foretaget på baggrund af materialets informationer og vurderinger. Eftertryk er tilladt ved tydelig kildeangivelse. Nykredit Kalvebod Brygge København V Tlf. 55 Fax 55 Side