HHRE Düsseldorf s a/s

Transkript

1 HHRE Düsseldorf s a/s Tysk ejendomsinvestering»det er ikke nytænkning, til gengæld er afkastet bedre «

2 » DUSSELDORF et førende kraftcenter Invester i 10% af aktierne, svarende til kr driftsafkast første år 9% Forventet investeringsafkast 2013 på kr eller gennemsnitligt mere end 30% p.a. «HHRE Düsseldorf a/s HHRE Düsseldorf I A/S køber to ejendomme i byen Düsseldorf, hovedstaden i den tyske delstat Nordrhein- Westfalen. Et område i Tyskland som er præget af kraftig vækst. Vi søger i den forbindelse investeringspartnere. Indskuddet er kroner med en klar forventning om udbyttet til investorerne ved en realisering inden for 5-7 år. Der er tale om en sikker tysk ejendomsinvestering med startdriftsafkast på 8,8% af kapitalindskuddet før skat. EJENDOMSINVESTERING Ejendomsinvestering er set i et historisk perspektiv en sikker investering og et godt alternativ til henholdsvis obligationer, som er sikre, men som har et lavt afkast, og aktier, der typisk har et større afkast, men er en mere risikobetonet investering. Ejendomme, som er velbeliggende og med solide lejere, giver generelt betragtet et bedre afkast end aktier - og en væsentlig mindre risiko. Det er blandt andet fordi ejendomsmarkedet traditionelt reagerer hurtigt i positiv retning på konjunkturopsving, hvorimod prisfastsættelsen ved nedgang i konjunkturen oftest ikke falder, men derimod stagnerer og afventer gode tider. Derfor indgår ejendomme traditionelt som et element i porteføljestrategier for større investorers investeringer. PENSIONS- OG SELSKABSMIDLER Størrelsen af nærværende projekt gør det derfor interessant og velegnet som alternativ til placering af pensionmidler, hvor de nye regler giver mulighed for at placere pensionen i unoterede aktier, dog maksimalt 20% af pensionsmidlerne, og hvor man maksimalt må have et ejerskab på 25%. Alternativt er projektet velegnet til placering af selskabsmidler, som typisk står på indlånskonti til lav rente. Med projektets relative korte horisont og med de nye regler gældende fra , hvor en gevinst ved et ejerskab på 10% eller mere, kan trækkes skattefrit op i et moderselskab efter 3 års ejertid, er HHRE Düsseldorf I A/S velegnet hertil. DET TYSKE EJENDOMSMARKED Vi har valgt at gå ind på det tyske ejendomsmarked, fordi det danske ikke er attraktivt lige nu. Tilgangen til kapital i Tyskland er fortsat begrænset, hvilket giver nogle fornuftige priser for tyske ejendomme i modsætning til udviklingen i f.eks. hovedstadsområdet i Danmark. Det tyske ejendomsmarked har endnu ikke som det øvrige Europa oplevet de kraftige værdistigninger, der har præget mange europæiske ejendomsmarkeder. Tværtimod har dele af det tyske ejendomsmarked de seneste år haft en tilbagegang på op mod 30%. Den tilbagegang er stoppet nu, og årets løbende nøgletal viser en positiv udvikling i den tyske økonomi. Vi forventer, at det vil medføre lejestigninger og øget efterspørgsel på investering i fast ejendom med stigende priser til følge. Düsseldorf, der har indbyggere, ligger centralt placeret i delstaten Nordrhein-Westfalen, hvor den sammen med Köln udgør det absolutte kraftcenter for en tysk økonomi i opadgående retning. Byen har et købekraft-indeks på 122, hvilket er et af de højeste i landet, ligesom den kan præstere en tilgang i befolkningsvækst og boligefterspørgsel. Düsseldorf er en af de førende internationale tyske byer med repræsentation af mere end udenlandske virksomheder fra hele verden. Ligeledes er Düsseldorf en af Tysklands største universitetsbyer, hvilket har medført et hastigt voksende miljø af virksomheder inden for IT og telekommunikation. Byen er herved blevet en førende kommunikations- og mediemetropol. 24 af de største messer i Tyskland er placeret i Düsseldorf, som underbygger Düsseldorfs position som en international by i konstant positiv udvikling.

3 » BENRATH en eksklusiv by i byen «Hauptstrasse 19, D Düsseldorf Benrath Tyskland byde l en benrath Bydelen Benrath ligger i den sydlige del af Düsseldorf, som en eksklusiv og eftertragtet by i byen. Sammen med bydelen Oberkassel udgør Benrath den mere velhavende del af Düsseldorf. Telekoms femårige lejeoption udløber den og lejen kan derefter reguleres frit. Deutsche Telekom er en af Europas største telekommunikationsvirksomheder, med afdelinger i 50 lande. E jend o mmen Ejendommen ligger på adressen Hauptstrasse 19, D Düsseldorf Benrath. Den er opført i 1995, og er beliggende midt på bydelens gågade, ca. 250 meter fra det kendte Benrath Slot og slotspark, og ikke langt fra Rhinen. Arealet udgør 679 m² og benyttes dels til erhverv (butik og kontor), dels til tre lejligheder. Ejendommens andet erhvervslejemål benyttes af et ingeniørbureau. Lejeperioden udløber den , lejer kan derefter gøre brug af en femårig option. Lejer Deutsche Telekom er lejer af størstedelen af erhvervsdelen. Lejemålet består af både butiks og kontorareal. KR Lejeindtægt Omkostninger Finansiering ,2% 6,0% 11,8% 11,0% 11,5% 11,4% Resultat før skat Afkast kapitalindskud p.a. De tre boliglejemål løber på ubestemt tid. Alle lejebeløb kan reguleres for prisstigninger og befinder sig på niveau med de øvrige lejer i området.» positivt cashflow fra første dag «

4 » positivt cashflow fra første dag «Witzelstrasse 1A, D Düsseldorf Bilk Tyskland byde l en B I L K Bydelen Bilk er ældre end Düsseldorf, men blev en del af Düsseldorf i Bilk udgør i sig selv en central del af Düsseldorf, idet bydelen rummer Düsseldorfs universitet, Heinrich Heine Universität, som er et af tysklands mest velanskrevne indenfor fakulteterne medicin, jura og medie-videnskab. Sammen med nabobydelene udgør Stor-Bilk ca indbyggere, og har både Landtag for Rheinland-Westfalen og det høje Rheinturm placeret i parken Rheinpark Bilk. E jend o mmen Witzelstrasse ligge i hjertet af Düsseldorf-Bilk, med ca. 10 minutter til Düsseldorf centrum. På et tidligere ranger-område, meter fra ejendommen er igangsat byggeri af et nyt bycenter, med etablering af nye forretnings- og kontorfaciliteter samt boliger. Centret vil blive tilsluttet det eksisterende U-bahnnet for Düsseldorf, og ventes at påvirke ejendomsværdien positivt, når centret står færdigt. Ejendommen Witzelstrasse 1A, Düsseldorf-Bilk er opført i 1976, en ejendom i 6 etager og med facadebeklædning i marmor. Stueetagen er en selvstændig ejerdel, som drives af en større tandlægepraksis. De øvrige 5 etager erhverves af HHRE Düsseldorf I A/S og den samlede daglige drift af ejendommen administreres gennem en traditionel tysk Teilungserklärung Lejer Hele 1. sal. lejes af ejeren af stueetagen og anvendes til tandlægepraksis. Kontrakten er til genforhandling i år På 2. sal er indgået en er- hvervslejekontrakt på 83 kvm. med et konsulentvirksomhed på traditionelle betingelser uden specielle opsigelsesvarsler. Det øvrige areal på de fire øverste etager består af 23 boliglejemål på gns. 36 kvm. Ejendommens samlede areal udgør således kvm. KR Lejeindtægt Omkostninger Finansiering Resultat før skat Afkast kapitalindskud p.a ,0% 13,8% 15,6% 15,4% 15,3% 15,1%» BILK ældre end dusseldorf «

5 » Vi beholder selv mindst 10% af aktierne «1.000 DKK Bogført værdi Hauptstr. 19 D-dorf-Benrath Witzelstr. 1A D-dorf-Bilk I alt Finansiering Eurohypo AG Finansiering Jyske Bank Kapitalindskud Økonomi & financiering Oprindeligt var ejendommen i Benrath udlagt i sit eget datterselskab, men grundet de tyske finansieringsforhold har vi valgt at pulje de to ejendomme sammen. På det tyske ejendomsmarked finansieres generelt ved traditionel kaution for lån op til 3-5 mio. EUR. Det skyldes, at der i denne lånestørrelse oftes ikke er tale om professionelle investorer. En del banker o.lign finansierer end ikke ejendomme til en anskaffelsespris på under 10 mio. EUR. Men da det er os magtpåliggende at finansiere Non-Recourse i forbindelse med den nye ejerstruktur for HHRE Düsseldorf i A/S, dvs. lånegiver alene har sikkerhed i ejendommen, lejeindtægter og forsikringssum, og således ingen kaution, er det lykkedes med vor nuværende partner, Eurohypo AG, at belåne de to ejendomme som ønsket. E jend o mmene bliver placeret i HHRE Düsseldorf I GmbH, som igen ejes 100% af HHRE Düsseldorf I A/S % af aktierne sælges HHRE Düsseldorf I A/S, mens de sidste 10-20% forbliver på udbyders hænder. I dag ejer Impgaard Projects A/S, som er en del af House Holding Koncernen, alle aktierne i HHRE Düsseldorf A/S. Alle koncernens investeringer har fra starten i 1992 været karakteriseret ved at have et positivt cash-flow fra første driftsår. Dette gælder også for vore investeringer i Düsseldorf. På de foregående sider vises driftssituationen for de to ejendomme. Finan s iering af ejendommene sker gennem Eurohypo AG med 75% af købsprisen, baseret på et NonRecource-lån, 6-årig fast rente, 2% afdrag p.a. De 25% af ejendomsprisen efterfinansieres ved Jyske Bank med et 6-årigt fast rente. Den sidste del af anskaffelsesprisen finansieres ved indskudt egenkapital. For at undgå kautionselementet skal investorerne afdække lånet i Jyske Bank med bankgarantier, udarbejdet prorata. B u dgetgr u nd l aget for investeringen betragtes som tidsbegrænset på ca. 6 år, afhængig af markedsudviklingen. For budgettet er anvendt de gældende leje- og driftsaftaler, baseret på en fortsat prisudviking på 2%, samt afskrivninger i henhold til dansk skattelov. Ud fra vore erfaringer med prisudviklingen i Danmark og Sverige for fast ejendom, udviklingen i den tyske økonomi, det faktum at ejendomspriserne i Tyskland tidligere har været blandt de højeste i Europa, samt forventningerne til udviklingen i lokalområdet, har vi udarbejdet vore forventninger til prisudviklingen for de to ejendomme. FUL D Å B E N H E D Al nøglemateriale som juridisk og teknisk due diligence, detaljerede og reviderede drifts- og likviditetsbudgetter, vedtægter og aktionæroverenskomst samt administrationsaftalerfremsendes til intressenter. Hele projektets øvrige grundlag vil kunne præsenteres ved ønske fra kommende partnere, herunder honorarer m.v DKK Hauptstr. 19 D-dorf-Benrath Køberafkast ved anskaffelse 6,5% Pris 2013 ved køberafkast på 6,5% Witzelstr. 1A D-dorf-Bilk I alt 7,6% Pris 2013 ved køberafkast på 6,0% Pris 2013 ved køberafkast på 5,5% Pris 2013 ved køberafkast på 5,0% Salgsomkostninger (anslået 2% excl. MwSt) -691 Forventet salgsprovenu Akkumuleret resultat ultimo 2013 efter skat Resultat af investering 5.329

6 » nøgleordet for os er skabertrang vi gør vores hjemmearbejde, derfor lykkes det «hvem er du?» VORES INVESTERINGSPARTNERE VIL IKKE FØRST HAVE AFKAST I ÅR 2026 «Vi forventer, at du er formuende, eventuelt investerer via pensionsmidler efter de nye regler for pensionsanbringelser eller frie selskabsmidler, og kan deltage med minimum 10% af indskudskapitalen svarende til kr , samt stiller en garanti for efterfinansieringen svarende til ca. kr Derudover ingen kaution. Og så forventer du som vi et afkast indenfor en kort årrække. Ud over investeringens afkast giver aktionæroverenskomsten mulighed for en bestyrelsespost for alle investorgrupper med aktieandel på 20% og dermed direkte driftsindflydelse hvem er vi? Vores styrke er, at vi er grundige, og vi er ikke bange for at spørge vore faste samarbejdspartnere i Danmark til råds. Dem har vi benyttet siden den første udlejningsejendom i Vejle blev købt. Siden midt i 80 erne har vi arbejdet sammen omkring skabelsen af forretninger, og fra midten af 90 erne har vi fokuseret på investering i ejendomme med udviklingspotentiale. Det er et intensivt og vedholdende arbejde at finde de rigtige kanaler. Når Minova arbejder i udlandet, bruger vi lang tid på at finde frem til de rette kontaktpersoner. Vores holdning er, at der skal investeres med størt muligt afkast for øje sådan har vi gjort det i København, i Sverige og nu i Tyskland. Søren Impgaard Nielsen er uddannet cand. merc. og har læst international investering og finansiering ved University of California. Jens Impgaard Nielsen er uddannet produktionsingeniør med speciale i økonomi og drift, og har en baggrund som direktør i et par større danske koncerner.» Vi glæder os til at møde dig! «

7 Partnere HLB Mortensen & Beierholm, Århus HLB Nielsen Wiebe & Partner, Flensburg Bent Skov & Partnere Advokataktieselskab, Vejle advokat Dr. Kruse, Hansen & Sielaff, Flensburg Jyske Bank A/S, Århus Links Udbyders hjemmeside Præsentation af House Holding A/S Düsseldorf s hjemmeside Præsentation af bydelen Bilk Grafisk design: by pernille granath / Deutsche Telekom, Benrath-ejendommens betydende lejer Bonitetsindeksformidler Markedsanalyse, bl.a. detailhandel og forbrugerindeks Forretningsklimaindeks for industri og handel i Tyskland minova Postboks 161 DK Vejle Telefon Telefax