Besigtigelsesrapport. Besigtigelse tirsdag d. 8. marts Langgade 4, Flemløse, 5620 Glamsbjerg Matr. nr. 1m, Flemløse by, Flemløse

Transkript

1 Besigtigelsesrapport Besigtigelse tirsdag d. 8. marts 2012 Langgade 4, Flemløse, 5620 Glamsbjerg Matr. nr. 1m, Flemløse by, Flemløse Udført for Assens Kommune

2 A. Indledning - formål med besigtigelsen Ejendommen blev besigtiget med henblik på at vurdere: Om beboelse og ophold er/vil være forbundet med sundhedsfare jf. byfornyelseslovens 76, og hvor alvorlig sundhedsfaren i givet fald skønnes at være. Om det ud fra tekniske og økonomiske overvejelser vurderes muligt at afhjælpe de sundhedsfarlige forhold. Der er tale om visuel besigtigelse af bygningen og dens facader. Der er foretaget fugtmåling og taget aftryksprøver udvalgte steder til konstatering af mulige skimmelforekomster. Besigtigelse, målingr og rapport er gennemført af Søren Garde Rådgivning v. Kirsten Wagtberg Hansen. Varsling af besigtigelse er på Assens Kommunes vegne udsendt af Søren Garde Rådgivning den 21. februar Ejer mødte ikke op til besigtigelsen, hvorfor der måtte rekvireres hjælp til åbning af en dør. Med hensyn til besigtigelsesmetode og målinger henvises til bilag A. Generelle oplysninger Der er tale om en brandskadet og ubeboet udlejningsejendom, en tidligere købmandshandel beliggende overfor kroen i Flemløse. Bygningen med beboelsen, bygning nr. 1, betegnes i BBR som et enfamiliehus (parcelhus). Opførelsesåret er Det bebyggede areal er 203 m2. Det samlede boligareal udgør 293 m2. Heraf ligger 90 m2 i tagetagen. Ydervæggene er mursten og taget bølgeeternit. Bygningen blev iflg. BBR opvarmet med centralvarme, med mulighed for at bruge enten fast brændsel eller olie/gas. Der er i BBR ikke registreret supplerende varme, men der er opstillet en brændeovn i stueetagen. Ud over bygning nr. 1 er der i BBR registreret en bygning nr. 2, en carport på 28 m2 med tag af PVC. Den er opført langs bygningens facade mod øst mod haven. Vandforsyning sker fra privat alment vandværk Spildevand ledes til spildevandsforsyningens rensningsanlæg Ejendommen tilhører Hellerup Invest 07 ApS, Cvr. nr , v. Bo Madsen.

3 B. Konklusion og anbefaling. Bygningen er ødelagt af en brand i august Efter branden er taget afdækket, men afdækningen er ikke intakt. Ud over vandskaderne som følge af brandslukningen, er ejendommen derfor ødelagt af manglende tag og afdækning. På grund af de ødelæggelser, som selve branden gav anledning til, vandskaderne fra slukningen, skimmel, ødelagte installationer og det manglende køkken er bygningen ubeboelig. Bygningen er nedbrudt og ødelagt i et sådant omfang, at renovering til et acceptabelt og tidssvarende niveau ikke vurderes at være muligt. Det skal især bemærkes, at det ikke er sandsynligt, at skimmelproblemerne vil kunne afhjælpes på en måde, som kan sikre et tilfredsstillende indeklima. Dette skyldes, at fugt og skimmel må antages at forekomme i samtlige konstruktioner, herunder også i murede ydervægge og i gulve. Ejendommen virker yderst skæmmende med sin meget synlige beliggenhed tæt på vejen, lige overfor den lokale kro og med naboer til alle sider. B.1. Anbefaling Det vurderes med baggrund i besigtigelsen, at mindstekravene til boliger og opholdsrum jfr. lovbekendtgørelse om byfornyelse og udvikling af byer af 5. februar 2010, 75, stk. 3, pkt. 1, 4 og 5 ikke er opfyldt. Da beboelse og ophold vurderes at være forbundet med nærliggende sundhedsfare, anbefales det at ejendommen kondemneres i h. t. lovbekendtgørelse om byfornyelse og udvikling af byer af 5. februar 2010, 76. Det anbefales, at der træffes beslutning om kondemnering af ejendommens samlede bebyggelse, og at forbud mod beboelse og ophold træder i kraft med virkning fra den dag, hvor ejeren modtager orienteringen om kondemnering Bebyggelsen anbefales kondemneret med henvisning til nedenfor nævnte forhold: Tag, tagetage, etageadskillelse m.m. ødelagt af brand Bygningen generelt ødelagt af vand Ingen mulighed for opvarmning Omfattende skimmel Manglende køkkenfaciliteter Ingen funktionsdygtige installationer

4 B.2. Vedr. nedrivning Ud fra tekniske og økonomiske overvejelser vurderes afhjælpning af de sundhedsfarlige forhold ikke at være en mulighed, hvorfor påbud om nedrivning anbefales., jf. byfornyelseslovens 77, stk. 2 C. Resultatet af besigtigelsen C.1. Beliggenhed og udearealer Bebyggelsen ligger midt i byen Flemløse, lige overfor kroen. Bygningen virker skæmmende, hvilket skyldes at væsentlige dele af taget mangler, og at det manglende tag er erstattet med plastfolie. Der er tilsyneladende intet sket ned ejendommen siden branden for snart 5 år siden. C.2. Bygningen Bygningens klimaskærm og en stor del af tagetagen er ødelagt af vand og brand. Indvendig er lofter, vægge, gulve og etageadskillelse er ødelagt af fugt- og skimmel. Der er kun rester tilbage af et tidligere køkken. Dette køkken er ikke anvendeligt. Væggene i badeværelset er med undtagelse af det indvendige af brusenichen beklædt med glasvæv, hvilket medfører betydelig risiko for fugt og skimmel bag glasvævet. Udvendig besigtigelse Facade mod vest - Langgade. Døren ødelagt, ældre vinduer, hul i taget

5 Facade mod øst, mod haven Problemer med den midlertidige afdækning af taget - vandskader

6 Frontspids mod øst, revnet murværk og ødelagt vindue Gavl mod nord

7 Carport og facade mod øst mod haven Facade mod øst haven. Revner og manglende vedligeholdelse

8 Medtaget væg, - manglende vedligeholdelse og revner Defekte sålbænke medfører fugt i ydervæggene Indvendig besigtigelse Trappen til tagetagen butikslokalet til højre

9 Brandhærget tagetage Brandhærget tagetage

10 Ødelagte lofter og etageadskillelse - tidligere butikslokale Våde gulve tidligere butikslokale. Etageadskillelsen afstivet.

11 Ødelagte lofter og etageadskillelse - rum mod Langgade Gulv i rum med brændeovn mod Langgade

12 Opfugtet og ustabilt gulv i køkken Køkkeninventar

13 Køkkeninventar uanvendeligt Gulv og vægge i køkken ødelagt af fugt

14 Loft i køkken ødelagt af fugt Ødelagt loft i køkken

15 C.4. Fugt og skimmel (vedr. stuehuset) Forekomst af fugt er bedømt ud fra følgende parametre: Generel værdivejledning Bygningsdel Normal Fugtig* Meget fugtig** Våd*** Træværk/gips (%) < Over 16 Murværk (digits) >75 *høj fugtbelastning medfører forøget risiko for helbredsmæssige påvirkninger samt risiko for skimmelangreb. **meget høj fugtbelastning anses for at være sundhedsfarlig og medfører på kortere eller længere sigt betydelig risiko for skimmelangreb. ***Højere grad af sundhedsfare gipsplader er under nedbrydning. C.4.1. Observationer vedr. fugt og skimmel Vandskader fra slukningsarbejdet samt de defekte afdækning af taget og manglende opvarmning i 5 år har medført meget omfattende fugt- og vandskader i både tagetage, etageadskillelser, vægge, gulve og lofter. Der er tydeligvis fugt og skimmel ud over det, der blev dokumenteret ved stikprøverne i forbindelse med besigtigelsen Der blev taget 3 aftryksprøver m.h.p. konstatering af skimmelforekomster. Aftryksprøven, som blev taget i det tidl. butikslokale ca. 1,5 over gulv på den indvendige side af ydervæggen mod øst, viste moderat forekomst af levedygtige svampesporer. Aftryksprøven fra gangen ved køkkenet og fra den indvendige skillevæg mellem butikslokale og rum med pejs, viste meget høj forekomst af levedygtige svampesporer. Manglende opvarmning begrænser vækstbetingelserne for visse skimmelarter væsentligt. Hvis bygningen opvarmes igen, må meget omfattende skimmelvækst derfor påregnes. Fugtmåling med træfugtmåler i væg under trappen i butikslokalet viste 26 % træfugt og derover. Fugtighed på 16 % betyder vådt materiale, nedbrydning af gipsplader og sundhedsfare. Fugt over 26 % kan ikke måles.

16 Loftet/etageadskillelsen til tagetagen - i det tidl. butikslokale Ydervæg i tidligere butikslokale omfattende ødelæggelser

17 Ydervægge og gulve i butikslokale omfattende ødelæggelser Våde og ødelagte ydervægge gavl mod nord

18 Ydervæg i butikslokale mod øst Opfugtede cellutexplader i butikslokalet under trappen til tagetagen

19 Væg mod butikslokale under trappen i indgangen fra carporten Indgang til køkken og bad fra øst haven. Tydelig fugt og skimmel

20 Køkkenets spiseafdeling omfattende vandskade Gang fra køkken til fordør mod Langgade vandskade og skimmel

21 Vandskadede vægge her i det sydlige værelse mod Langgade Væg og loft med vandskade og skimmel gang til køkkenet Vandskade og skimmel - hoveddør mod Langgade og væg mod rummet

22 med brændeovnen Andre betænkelige forhold Manglende fundament og adgang for rotter

23 Revner i ydervæg Revner i fundament gavl mod syd Udluftningshuller i ydervæg blokeret af isoleringsmateriale, og

24 defekt samling mellem fundament og ydervæg med mulighed for opfugtning af væggen gavl mod syd Fug mellem ydervæg (gavl) og fundament risiko for fugt og skimmel

25 C.4.2. Årsag til fugt og skimmel samt udbedring C Årsag Delvist manglende tag efter brand Vandskader efter brandslukning Manglende opvarmning Revner i ydervægge Defekte sålbænke Blokerede ventilationshuller i ydervæg C.4.3. Udbedring På grund af branden og det manglende tag i 5 år, er samtlige konstruktioner våde og ødelagte. Det anses ikke som teknisk og økonomisk forsvarligt at forsøge at udbedre de meget omfattende skader, som det har medført. Det skal især bemærkes, at det ikke er sandsynligt, at skimmelproblemerne vil kunne afhjælpes på en måde, som kan sikre et tilfredsstillende indeklima. Dette skyldes, at fugt og skimmel må antages at forekomme i samtlige konstruktioner, herunder også i murede ydervægge og gulve. Bilag A. Metode Der er tale om en visuel besigtigelse uden destruktive undersøgelser. Der er anvendt: Gann Blueline Compact træfugtighedsmåler Der er taget aftryksprøver til laboratorieanalyse (skimmelundersøgelser): På indvendig side af ydervæg i butikslokale På væg i gang ved køkken Indvendig skillevæg i butikslokale mod rum med brændeovn B. Delrapport fra Goritas Aftryksprøverne er analyseret af laboratorium ved Goritas A/S. Laboratoriets rapporter vedlægges særskilt. Søren Garde Rådgivning Kirsten Wagtberg Hansen

26 Søren Garde Rådgivning arbejder med juridisk, byggeteknisk og administrativ rådgivning for kommunerne omkring sundhedsfarlige og forfaldne huse - med kondemnering, nedrivningspåbud, oprydning m.v.

27