EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN

Transkript

1 9. januar 2002 Af Thomas V. Pedersen Resumé: EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN Der har været kraftige merstigninger i hovedstadens boligpriser igennem de sidste fem år. Hvor (f.eks.) kvadratmeterprisen i København og på Frederiksberg var 20 procent højere end landsgennemsnittet i starten af 1997, er den i dag over 65 procent højere end landsgennemsnittet. Analyserne i notatet viser, at der er gode økonomiske grunde til, at det forholder sig sådan. Gennemgangen viser således: Hvor ledigheden i København og på Frederiksberg lå 4¼ procentpoint over landsgennemsnittet i starten af 1996, er der i dag praktisk taget ingen forskel. Fra 1996 og til nu er Københavns og Frederiksbergs andel af arbejdsstyrken steget med knap 0,4 procentpoint. Ikke bare er betydeligt flere af dem, der i forvejen var på arbejdsmarkedet i København og Frederiksberg, kommet i arbejde. Der er også kommet relativt flere ud på arbejdsmarkedet end i resten af landet. Og denne indkomstfremgang i centrum af København vil også kunne aflæses som stigende efterspørgsel efter ejerboliger i periferien rundt om København. Med udgangspunkt i en (statistisk) analyse af prisudviklingen for ejerboliger i tre hovedstadsregioner og provinsen findes følgende: Et fald i merledigheden på ét procentpoint øger regionens boligpriser med godt 5½ procent mere end i resten af landet. En stigning i regionens andel af arbejdsstyrken på én procent øger regionens boligpriser med 1,3 procent mere end i resten af landet. Faldet i merledigheden og dermed stigende gennemsnitsindkomster i København og på Frederiksberg kan forklare omkring 2/3 af de sidste 5 års merstigning i prisen på ejerboliger i denne region. P:\GS\06-til ny hjemmeside\erhverv og samfund\2001\regio-b doc

2 2 EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN Notatet forklarer årsagerne til de regionale forskelle i prisudviklingen på ejerboligmarkedet. Specielt stilles der skarpt på prisudviklingen i hovedstadsregionen og hovedstadsregionen i forhold til provinsen. 1. Prisudviklingen for parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder Realkreditrådets ejendomsprisstatistik for tredje kvartal 2001 viser, at prisen på ejerlejligheder steg med godt 4½ procent fra andet til tredje kvartal, mens prisen på parcel- og rækkehuse steg med 1¼ procent (sæsonkorrigeret). Siden efteråret 1997 har der været en tendens til, at udviklingen i prisen på ejerlejligheder er løbet stærkere, end prisen på parcel- og rækkehuse er, jf. figur 1. Figur 1. Prisudvikling for parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder 5 5 Kvartalsvis vækst i pris pr. kvm., procent Kvartalsvis vækst i pris pr. kvm., procent Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Anm.: Figuren viser den sæsonkorrigerede kvartalsvise vækst. Kilde: Realkreditrådet og Arbejderbevægelsens Erhvervsråd. Udviklingen i figur 1 afspejler i høj grad, at prisstigningerne har været noget kraftigere i hovedstadsregionen end i resten af landet. Landsgennemsnittet af prisen på ejerlejligheder er således klart mere domineret af prisudviklingen i hovedstaden, end prisen på parcel- og rækkehuse er. Hvor omkring 2/3 af alle handler af ejerlejligheder foretages i hovedstadsregionen dvs. Københavns og Frederiksberg kommune samt Københavns, Frederiksborg og Roskilde amt er det kun omkring ¼ af alle handler for parcel- og rækkehuses vedkommende.

3 3 2. Den regionale prisudvikling De regionale prisforskelle er blevet markant større igennem de sidste fem år, jf. figur 2. Prisudviklingen i de fire regioner beskrives ved et sammenvejet udtryk af prisudviklingen for parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder. 1 Figur 2. De regionale prisforskelle Indeks 100 = gns. pris pr. kvm Indeks 100 = gns. pris pr. kvm København & Frederiksberg Frederiksborg & Roskilde amter Københavns Amt Provinsen Anm.: Figuren viser et sammenvejet udtryk for parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder. Kilde: Realkreditrådet og Arbejderbevægelsens Erhvervsråd. Særlig kraftigt har udviklingen været i Københavns og Frederiksberg kommune. Hvor kvadratmeterprisen i København og på Frederiksberg var 20 procent højere end landsgennemsnittet i starten af 1997, er den i dag over 65 procent højere end landsgennemsnittet. 3. Mulige årsager Prisudviklingen på ejerboliger afspejler først og fremmest udviklingen i efterspørgslen efter ejerboliger. Det skyldes, at det tager tid at bygge nyt, hvorfor udbuddet af ejerboliger er konstant på kort sigt. At priserne således er steget kraftigere i hovedstadsregionen end i resten af landet afspejler en større efterspørgsel efter ejerboliger i hovedstadsregionen. Efterspørgslen efter ejerboliger bestemmes af indkomstudviklingen, udviklingen i rente efter skat, inflation og befolkningsudviklingen. Udvikling i rente, skatteregler og inflation er ens for hele landet. Derfor skal årsagen til stigende regionale forskelle ikke findes heri. De primære kilder bag de regi-

4 4 onale forskelle skal således findes i indkomstudviklingen og befolkningsudviklingen. Herudover kan der da udviklingen ikke kun betragtes på det helt korte sigt være et bidrag fra forskelle i muligheder for at øge udbuddet af ejerboliger. Umiddelbart er de fysiske muligheder for at øge udbuddet af ejerboliger mere begrænset i hovedstadsregionen end i provinsen. Det skulle i sig selv trække i retning af, at prisstigningerne med samme stigning i efterspørgslen var mere begrænset i provinsen end i hovedstadsregionen. Så langt så godt. Der findes imidlertid ikke detaljerede kvartalsvise regionale tal for indkomstudviklingen og befolkningsudviklingen og slet ikke helt frem til tredje kvartal Dette vanskeliggør umiddelbart mulighederne for at forklare de observerede prisforskelle empirisk. Men det er ikke umuligt. Som indikator på den regionale udvikling i indkomsterne anvendes de regionale ledighedsprocenter. Og som relevant grundlag for den kvartalsvise regionale befolkningsudvikling anvendes udviklingen i den regionale fordeling af arbejdsstyrken. Endvidere forsøges en (negativ) trend inddraget i forklaringen af prisudviklingen i provinsen. Denne trend tager afsæt i, at der er forskel på udbudsmuligheder i hovedstadsregionen og provinsen. 4. Udvikling i de regionale indkomstforskelle Vurderet ud fra udviklingen i ledighedsprocenterne, er indkomsterne i København og på Frederiksberg steget noget kraftigere end i resten af landet. Hvor ledigheden i København og på Frederiksberg lå 4¼ procentpoint over landsgennemsnittet i starten af 1996, er der i dag ikke nogen forskel i forhold til landsgennemsnittet, jf. figur 3. 1 Prisindeksene er dannet med udgangspunkt i det gennemsnitlige antal handler i perioden 1995 til tredje kvartal 2001 i dels Københavns og Frederiksberg kommune, dels Københavns amt, dels Frederiksborg og Roskilde amt og dels provinsen.

5 5 Figur 3. Regionernes merledighed 5 5 Merledighed i f.t. gns., pct.point Merledighed i f.t. gns., pct.point København & Frederiksberg Frederiksborg & Roskilde amter Københavns Amt Provinsen 01-3 Kilde: Danmarks Statistik. Omvendt har der igennem de sidste 5-6 år været en tendens til, at ledigheden ikke er faldet så meget i provinsen, som den er faldet på landsbasis og følgelig slet ikke som den er faldet i hovedstadsregionen. Hvad angår Københavns amt samt Frederiksborg og Roskilde amter, så har de i hele perioden haft en ledighed under landsgennemsnittet. Underledigheden i disse amter har været nogenlunde konstant i hele perioden måske med en lille tendens til et fald i ledigheden i Københavns amt. Vurderet ud fra ledighedsudviklingen, er det således ikke mærkeligt, at efterspørgslen efter ejerboliger har været noget større i hovedstadsregionen end i provinsen. Det kraftige fald i merledigheden har betydet, at de gennemsnitlige indkomster i hovedstadsregionen er steget betydeligt kraftigere end i resten af landet. Selvom det først og fremmest er i København og på Frederiksberg, at merledigheden er faldet, så vil dette fald også betyde stigende efterspørgsel efter ejerboliger i de omkringliggende amter. Ønskes en indkomstfremgang omsat i et større boligforbrug måske som et skifte fra en lejlighed til et parcel- eller rækkehus så kræver det ofte, at man flytter fra centrum. Dermed vil en indkomstfremgang i centrum af København også kunne aflæses som stigende efterspørgsel efter ejerboliger i periferien rundt om København.

6 6 Som følge af, at indkomstfremgange i centrum vil brede sig som ringe i vandet til stigende boligefterspørgsel også udenfor centrum, vil også ledigheden i København og på Frederiksberg blive inddraget, når prisudviklingen skal forklares i de omkringliggende amter. 5. Udvikling i regionernes befolkningsgrundlag Vurderet ud fra den regionale fordeling af arbejdsstyrken, så har også befolkningsgrundlaget været mere stigende i hovedstadsregionen end i resten af landet, jf. figur 4. Figur 4. Arbejdsstyrkens regionale fordeling Andel af arbejdsstyrke, pct Andel af arbejdsstyrke, pct København & Frederiksberg Frederiksborg & Roskilde amter Københavns Amt Provinsen (h. akse) 64.8 Anm.: Figuren viser løbende årsgennemsnit. Provinsen er vist på højre akse, mens de tre andre regioner er vist på venstre akse. Kilde: Danmarks Statistik. Fra 1996 til nu er Københavns og Frederiksbergs andel af arbejdsstyrken steget med knap 0,4 procentpoint svarende til en stigning i arbejdsstyrken på godt personer. Ikke bare er betydeligt flere af dem, der i forvejen var på arbejdsmarkedet i København og Frederiksberg, kommet i arbejde jf. det kraftige fald i merledigheden. Der er også kommet relativt flere på arbejdsmarkedet her sammenlignet med resten af landet. Begge forhold trækker i retning af, at efterspørgslen efter ejerboliger i hovedstadsregionen har været større end i resten af landet.

7 7 På grund af samme ringe i vandet-argument som ovenfor vil også udviklingen i Københavns og Frederiksbergs andel af arbejdsstyrken blive inddraget i forklaringen af prisudviklingen i de omkringliggende amter. 6. De kvantitative sammenhænge De fire regioners relative prisudvikling sammenlignet med resten af landet er forsøgt forklaret med udviklingen i merledigheden og andelen af arbejdsstyrken. 2 Den statistiske analyse er nærmere beskrevet i appendix. Ifølge de sammenhænge, der er estimeret, vil et fald i en regions merledighed på ét procentpoint øge regionens boligpriser med godt 5½ procent mere end i resten af landet. 3 Endvidere vil en stigning i en regions andel af arbejdsstyrken på én procent øge regionens boligpriser med 1,3 procent mere end i resten af landet. Den statistiske analyse viser også som ventet at boligpriserne har en tendens til at stige med lidt mindre i provinsen end i hovedstadsregionen. Og analysen indikerer endvidere, at der de sidste tre år er sket et skifte i efterspørgslen efter ejerboliger i retningen ind mod centrum. Forklaringsmodellens forudsigelsesfejl er vist i figur 5. I de sidste kvartaler ses umiddelbart en tendens til, at priserne i København og på Frederiksberg er steget mere, end modellens sammenhænge kan forklare. Hvorvidt der (igen) er sket et mere permanent løft i boligefterspørgslen i centrum og dermed et niveauløft i centrums relative boligpriser eller om der er tale om et midlertidigt udsving, kan (desværre) vanskeligt afgøres på nuværende tidspunkt. Dette forhold rykker dog ikke ved, at modellens forudsigelser rammer forholdsvist præcist i den analyserede periode. 2 Estimationerne for de fire regioner pool es. Det betyder, at sammenhængen fra merledighed hhv. andel af arbejdsstyrken og til relativ prisudvikling tvinges til at være den samme i alle fire regioner. 3 Jf. boks 2 i appendix.

8 8 Figur 5. Modellens forudsigelsesfejl Afvigelse fra faktisk merpris, procent Afvigelse fra faktisk merpris, procent København & Frederiksberg Frederiksborg & Roskilde amter Københavns Amt Provinsen 01-3 Anm.: Figuren viser de faktiske relative priser minus de model-forudsagte. Kilde: Arbejderbevægelsens Erhvervsråd. Tabel 1 viser en dekomponering af de enkelte forklaringsdeles bidrag til den historiske udvikling i de fire regioners relative prisudvikling. Tabel 1. Dekomponering af bidrag til udvikling i relative boligpriser Københavns amt København & Frederiksberg Frederiksborg & Roskilde amter Provinsen Procentpoint Merledighed 22,4 11,4 7,5-4,0 Andel af arbejdsstyrken 4,8 1,7 1,4-0,3 Trend (mulighed for at bygge nyt) ,3 Strukturelt skift 2,4-4,3-3,2 - Modelforudsigelse i alt 29,5 8,8 5,7-11,6 Faktisk 34,2 8,0 4,2-12,5 Anm.: Den historiske udvikling vedrører perioden fjerde kvartal 1996 til tredje kvartal Kilde: Arbejderbevægelsens Erhvervsråd. Tabellen viser, at en meget betydelig del ca. 2/3 af hovedstadsregionens kraftige stigning i boligpriserne kan henføres til det store fald i hovedstadens merledighed dvs. til en noget kraftigere indkomstudvikling end i resten af landet. Men også stigningen i befolkningsgrundlaget beskrevet ved regionens andel af arbejdsstyrken spiller en klar rolle.

9 9 7. Afslutning Vurderet ud fra de empiriske analyser i dette notat er det ikke mærkeligt, at boligpriserne er steget forholdsvist kraftigt i hovedstadsregionen igennem de senere år. Såvel indkomstfremgangen som væksten i befolkningsgrundlaget har været noget kraftigere end i resten af landet. Retter vi blikket lidt fremad, så indikerer analyserne, at tendensen til kraftige merstigninger i hovedstadens boligpriser efterhånden må blive svagere. Det forhold, at ledigheden i København og på Frederiksberg nu er nedbragt til (et relativt lavt) landsgennemsnit, betyder, at der fremover vil være mere snærende grænser for hvor meget hurtigere, fremgangen i indkomsterne i hovedstaden kan vokse end i resten af landet. Omvendt vil der også i fremtiden kunne opleves større boligprisstigninger i hovedstadsregionen, hvis arbejdsstyrken stiger mere her end i resten af landet.

10 10 Appendix. Den statistiske analyse De fire regioners relative prisudvikling sammenlignet med resten af landet er forsøgt forklaret med udviklingen i merledigheden og andelen af arbejdsstyrken. Relationerne er pool et således, at sammenhængen fra merledighed hhv. andel af arbejdsstyrken og til relativ prisudvikling tvinges til at være den samme i alle fire regioner. Som følge af de tætte bånd mellem regionerne i hovedstadsregionen, så inddrages den samlede merledighed hhv. andel af arbejdsstyrken for Københavns og Frederiksberg kommune samt Københavns amt, når den relative prisudvikling i Københavns amt skal forklares. Og tilsvarende den samlede merledighed hhv. andel af arbejdsstyrken for Københavns og Frederiksberg kommune, Københavns amt samt Frederiksborg og Roskilde amter, når den relative prisudvikling i Frederiksborg og Roskilde amter skal forklares. Modellen til at forklare regionernes relative prisudvikling er først forsøgt estimeret, hvor der, udover som ovenfor nævnt, også indgår regionsspecifikke konstanter. Endvidere er det antaget, at arbejdsløshedsændringer virker med en større forsinkelse end ændringer i befolkningsgrundlaget. Det tager tid at finde den rette bolig. Men herudover kræver det som regel, at man er helt sikker i sadlen i et nyt job, før man øger sit boligforbrug. Helt konkret indgår merarbejdsløsheden med en forsinkelse på tre kvartaler, og andelen af arbejdsstyrken med en forsinkelse på et kvartal. Estimationsresultatet af grundmodellen fremgår af boks 1.

11 11 Boks 1. Den estimerede grundmodel REGIO POOL Master Equation QUARTERLY data for Date: 7 DEC 2001 Lrphk 80 periods from 1996Q4 to 2001Q3 = * rbul[-3] * lrua[-1] (lrphk_KF) ( ) ( ) ( ) (lrphk_KA) (lrphk_FR) (lrphk_P) ( ) ( ) ( ) Sum Sq Std Err LHS Mean R Sq R Bar Sq F 5, D.W.( 1) D.W.( 4) Variabelliste: lrphk = Logaritmen til regionens pris pr. kvm. i f.t. landsgennemsnittet rbul = Merledighed i f.t. landsgennemsnit lrua = Logaritmen til andel af arbejdsstyrken (lrphk_kf), (lrphk_ka), (lrphk_fr) og (lrphk_p) er regionsspecicifikke konstanter for hhv. (KF) København og Frederiksberg, (KA) Københavns amt, (FR) Frederiksborg og Roskilde amter og (P) provinsen En efterfølgende granskning, af grundmodellens forudsigelsesfejl (residulaer) indikerede to forhold. Først som ventet at det var nødvendigt at inddrage en trend i forklaringen af den relative prisudvikling i provinsen. Og dernæst, at der skete et skifte i den relative prisudvikling i hovedstadsregionen omkring første kvartal Følgelig blev en modiceret udgave af modellen forsøgt estimeret. Denne model inddrager udover hvad der indgår i grundmodellen en trend i forklaringen af den relative prisudvikling i provinsen, og en niveaudummy for de tre regioner i hovedstadsregionen. Resultatet af denne model fremgår af boks 2. Estimationsresultaterne i boks 2 er så tilfredsstillende, at dette er den endelige model til at forklare de regionale prisforskelle. Parametrene til niveau-dummy en indikerer, at der omkring årsskiftet 1998/- 99 er sket et strukturelt skifte i efterspørgslen efter boliger i hovedstadsregionen, hvorved priserne (relativt) er hævet i centrum af hovedstadsregionen og sænket i de omkringliggende amter.

12 12 Boks 2. Den endelige model REGIO POOL Master Equation QUARTERLY data for Date: 7 DEC 2001 Lrphk 80 periods from 1996Q4 to 2001Q3 = *rbul[-3] *lrua[-1] * t(lrphk_kf) ( ) ( ) ( ) * t(lrphk_ka) * t(lrphk_fr) ( ) ( ) * t(lrphk_p) (lrphk_KF) (lrphk_KA) ( ) ( ) ( ) (lrphk_FR) (lrphk_P) ( ) ( ) Sum Sq Std Err LHS Mean R Sq R Bar Sq F 9, D.W.( 1) D.W.( 4) Variabelliste: lrphk = Logaritmen til regionens pris pr. kvm. i f.t. landsgennemsnittet rbul = Merledighed i f.t. landsgennemsnit lrua = Logaritmen til andel af arbejdsstyrken t(lrphk_kf), t(lrphk_ka) og t(lrphk_fr) er regionsspecifikke niveaudummies, der er lig med 0 frem til og med fjerde kvartal 1998, og derefter lig med 1 for hhv. (KF) København og Frederiksberg, (KA) Københavns amt og (FR) Frederiksborg og Roskilde amter t(lrphk_p) er en trend inddraget i relationen for provinsen (lrphk_kf), (lrphk_ka), (lrphk_fr), (lrphk_p) er regionsspecicifikke konstanter for hhv. (KF) København og Frederiksberg, (KA) Københavns amt, (FR) Frederiksborg og Roskilde amter og (P) provinsen