Lokalplan nr Lustrup Boliger ved Blokvej

Transkript

1 Lokalplan nr Lustrup Boliger ved Blokvej Oktober 2009

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø Fotos/Illustrationer: Esbjerg Kommune Tryk: Esbjerg Kommune, oktober 2009

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse...3 Lokalplanområdet... 3 Baggrund... 4 Forhold til Kommuneplanen... 4 Bindinger... 5 Forhold til gældende lokalplan... 5 Forhold til gældende servitutter... 5 Miljøvurdering... 6 Tilladelser fra andre myndigheder... 6 Lokalplanforslaget har været i høring fra den 28. april til den 23. juni Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Vej og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i Tingbogen Retsvirkninger Vedtagelse Bilag A. Lokalplankort... 1:2000 Side 1

4 Side: 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr Lustrup, Boliger ved Blokvej Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linie Lokalplanområdet Lokalplanområdet udgør en del af landbrugsejendommen matr. nr. 9f Lustrup, Ribe Jorder, der ligger i den østlige udkant af landsbyen Lustrup. Området afgrænses mod nordvest af Lustrupvej og mod syd og vest af Blokvej. Afgrænsning af området mod nordøst ligger ca. 65 meter fra Blokvej. Det ca. 2 ha store areal består af landbrugsjord, der i dag er ubebygget og anvendes til dyrkningsformål, og et vejareal. Den østlige del af lokalplanområdet gennemskæres af et læhegn af graner. Lokalplanområdet set fra Blokvejs udmunding i Lustrupvej Side 3

6 Redegørelse Baggrund Lokalplanen udarbejdes på baggrund af grundejers ønske om at udstykke området til byggegrunde. Der er i Lustrup efterspørgsel på parcelhusgrunde, men kun enkelte ledige grunde tilbage. Med denne lokalplan udlægges yderligere 7 grunde til boligbyggeri. I Lustrup er der i løbet af de seneste år bygget en række boliger, der er forskellige i form, farve, og materialer, og flere af husene er opført i nyere byggestil og udtryk. Det er intentionen, at de nye huse i lokalplanområdet kan fortsætte denne udvikling og tilføre Lustrup flere spændende og arkitektonisk fine byggerier. Lokalplanen giver derfor mulighed for at bruge nogle af de nyere materialer og formsprog, men fastholder samtidig, at bebyggelsen skal have visse arkitektoniske træk til fælles med landsbyens ældre bebyggelse. Minimumskrav til taghældninger sikrer derfor, at tagene udgør en væsentlig del af husenes udtryk, ligesom lokalplanen foreskriver, at facader skal fremstå med plane ydervægge og skarpe hjørner. Dermed muliggør lokalplanen f.eks. ikke bjælke- og rundtømmerhuse. Eksempler på nyere byggeri i Lustrup Forhold til Kommuneplanen Lokalplanen ligger inden for rammeområdet 10-L-12 i Kommuneplan for tidligere Ribe Kommune. Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan samt forslag til Kommuneplan I henhold til kommuneplanforslaget kommer lokalplanområdet til at omfatte rammeområde Zoneforhold I overensstemmelse med kommuneplanen overføres lokalplanområdet til byzone. Anvendelse I overensstemmelse med kommuneplanen fastlægges anvendelsen til åben-lav boligbebyggelse. Kommuneplanens rammer for servicefunktioner og erhverv er der ikke givet mulighed for i lokalplanen, fordi lokalplanområdet skal udgøre en naturligt indpasset østlig afrunding af landsbyen, hvilket gøres mest naturligt med boligbebyggelse. Side: 4

7 Redegørelse Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linie Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Kildefelt Stort set hele lokalplanområdet ligger inden for et kildefelt (zone på 300 meter fra vandboringer). Vandressourcerne ved Lustrup er meget vigtige, men ligger så dybt, at det er vurderet, at lokalplanens realisering ikke indebærer risiko for en øget belastning af grundvandet. For at sikre grundvandsinteresserne kræver lokalplanen, at alle ejendomme i lokalplanområdet tilsluttes kollektiv kloakforsyning, idet der ikke må foretages nedsivning af spildevand. Samtidig er der på de enkelte ejendomme inden for lokalplanområdet blevet tinglyst et forbud mod brug af gødning og sprøjtemidler samt etablering af haveboring. Inden for lokalplanområdet findes ingen gældende lokalplaner og byplanvedtægter. Den øvrige del af Lustrup er omfattet af Lokalplan nr Området er pålagt en række servitutter og byrder af forskellig karakter. Af nedenstående kort fremgår placeringen af de stedbestemte servitutter, og efterfølgende beskrives servitutterne med deres indvirkning på lokalplanen. Der er kun medtaget de servitutter, som kommunen vurderer, har betydning for lokalplanen. Der Side: 5

8 Redegørelse kan være tinglyst andre servitutter, der har betydning for den enkelte grundejer. Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder Hvor Blokvej møder Lustrupvej blev et oversigtsareal tinglyst den 8. oktober Deklarationen aflyses og nye bestemmelser om oversigt fremgår af lokalplanens 6.3. Den 2. marts 1993 blev tinglyst et dokument vedr. strømførende kabler langs Lustrupvej og Blokvej. Ved arbejde i nærheden af kablerne, f.eks. dræning, plantning af træer, opførelse af bygninger og de dermed forbundne jordarbejder, skal arbejdet meldes til Syd Energi senest 8 dage før det påbegyndes. Af Syd Energis ledningsoplysninger fremgår det, at elkablerne er beliggende i Blokvej og langs dennes østlige side samt langs sydsiden af Lustrupvej. Langs østsiden af Blokvej blev den 19. november 1998 tinglyst et tracé til telekabler. Kablerne er nedlagt i en dybde på 110 cm. Ved arbejde i nærheden af kablerne i en større dybde end 60 cm, f.eks. dræning, plantning af træer, opførelse af bygninger og de dermed forbundne jordarbejder, skal arbejdet meldes til TDC senest 8 dage før det påbegyndes. Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer der er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Lokalplanen medfører, at der ikke skal meddeles tilladelse efter 35, stk. 1 i Planloven (zonetilladelse) til virkeliggørelse af lokalplanen. Sydvestjyske Museer gennemførte i efteråret 2008 en arkæologisk forundersøgelse af lokalplanområdet. Der fremkom ingen væsentlige fortidsminder, og museet oplyser derfor, at hele arealet er frigivet til det planlagte formål, uden at der skal foretages yderligere arkæologiske undersøgelser. Side: 6

9 Redegørelse Det fremgår af afsnit 12 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanforslaget har været i høring fra den 28. april til den 23. juni Side: 7

10

11 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr Lustrup, Boliger ved Blokvej I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at sikre området anvendt til åben-lav boligbebyggelse, sikre at bebyggelsen i sin udformning får en proportionsmæssig sammenhæng med landsbyens øvrige bebyggelse, og sikre etablering af afgrænsende læbeplantning mod det åbne land. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på lokalplankortet, Bilag A, og omfatter en del af matrikel nummer 9f Lustrup, Ribe Jorder, samt alle parceller, der efter den 14. januar 2009 udstykkes heraf. Lokalplanområdets grænse mod øst skal ligge i lige forlængelse af skel mellem matr. nr. 8e og 8x Lustrup, Ribe Jorder. Mod nordøst afgrænses lokalplanområdet af en linie 77 meter fra det skel, der ligger på vestsiden af Blokvej. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3 Zonebestemmelser 3.1 Ved den offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse overføres området til byzone. 4 Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til boligformål med åben-lav bebyggelse, opført som enkelthuse. Boligerne må alene anvendes som helårsboliger. 4.2 I en bolig kan der drives virksomheder, som almindeligvis udføres i et boligområde, som f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende, under forudsætning af: At virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom. At virksomheden, efter Esbjerg Kommunes skøn, drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres. At erhvervsandelen højst udgør 25 % af etagearealet. At virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og er- Side 9

12 Bestemmelser hvervsudøvelsen må ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende. At der højest er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højest er 0,75 m 2. Bundfarven på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur. Der kan ikke tillades anden type virksomhed. 4.3 Matr. nr. 9f Lustrup, Ribe Jorder er noteret som landbrug. Landbrugspligten hindrer ikke, at arealet kan tages i brug til boligformål. Indtil da skal arealet drives jordbrugsmæssigt efter Landbrugslovens regler. 5 Udstykning 5.1 Lokalplanområdet skal udstykkes i 7 grunde i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankortet, Bilag A. 5.2 I lokalplanområdet må der ikke udstykkes grunde mindre end m 2 excl. vej. 5.3 Sammenlægning af grunde er ikke tilladt. 5.4 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6 Vej og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra kommunevejen Blokvej. 6.2 Udstykning jf. pkt. 5.1 skal ske således, at der sikres areal til, at Blokvejs udmunding i Lustrupvej kan ændres til en vinkelret tilslutning. 6.3 Der skal sikres fri oversigt efter vejreglerne (2,5 x 95 meter) ved Blokvejs tilslutning til Lustrupvej. Oversigtslinien er vist på Lokalplankortet, Bilag A. 6.4 Der skal anlægges min. 2 parkeringspladser pr. bolig, incl. garage- og carportpladser. Der skal altid forefindes 1 parkeringsplads udover garage- og carportpladser. 6.5 Henstilling af busser samt last-, flytte- og fragtbiler o. lign. på eller over kg må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. 7 Ledningsanlæg m.v. 7.1 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration. Herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 30 %. 8.2 Al bebyggelse skal placeres i en afstand af mindst 2,5 meter fra skel mod nabo og skal derudover respektere de på lokalplankortet, Bilag A, viste byggelinier langs vej og beplantningsbælte. Byggelinierne er fastlagt efter følgende afstande: Fra skel mod adgangsgivende vej (Blokvej)...5 meter Side: 10

13 Bestemmelser Fra udlæg til læbeplantning mod landbrugsjord 2,5 meter 8.3 Bygningshøjden må ikke overstige 7,5 meter over eksisterende terræn (evt. skorsten er undtaget). Facadehøjden må ikke overstige 3 meter for byggeri med sadeltag og 5 meter for byggeri med ensidig taghældning. max. 3 m max. 7,5 m max. 5 m Snit af hus i 1 etage med udnyttet tagetage Snit af hus i 1 etage med ensidig taghældning 8.4 Bygningshøjden må ikke overstige én etage med udnyttelig tagetage. 9 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Tage skal udføres enten som symmetriske eller forskudte sadeltage eller tage med ensidig taghældning. Alle tage skal udføres med en hældning mellem 15º og 45º. 9.2 Tagbeklædning skal udføres med tegl, skifer/eternitskifer, betontagsten, sort tagpap med listedækning eller zink eller stål med stående false. Blanke og reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes Facader skal udføres i træ eller som blank, pudset eller vandskuret mur. Mindre facadepartier på op til 10 % af facaden må udføres med andre materialer, hvis det kan indpasses i arkitekturen. 9.4 Træhuse skal udføres i moderne arkitektur eller som traditionelle parcelhuse med plane ydervægge og skarpe hjørner. Klinkbeklædning og lodret listedækning accepteres. 9.5 Solceller af reflekterende materiale må ikke være synlige fra vej. 9.6 På hver ejendom kan opsættes én antenne i en højde der ikke overstiger tagryggen og antennen må ikke være synlig fra vej. 10 Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Der skal etableres et 10 meter bredt beplantningsbælte som vist i princippet på lokalplankortet, Bilag A. Beplantningen skal vedligeholdes af grundejerne Beplantningen langs øst-/nordøstvendte skel (mod landbrugsjord) skal som minimum være 3-rækket. Den skal være afskærmende, være tæt i bunden og have en højde på mindst 10 meter over terræn, når det er fuldt udvokset. 1 Ved blanke materialer menes reflekterende blanke metalplader, glaserede tagsten samt engoberede tagsten, der af Esbjerg Kommune vurderes at være blanke og reflekterende. Side: 11

14 Bestemmelser 10.3 Beplantningen langs nordvestvendt skel langs Lustrupvej skal som minimum være 2-rækket og have en højde på mindst 10 meter over terræn, når det er fuldt udvokset Hegn i naboskel skal etableres som levende hegn Henstilling af uindregistrede campingvogne, lystbåde ol. samt oplagring må ikke finde sted på opholds- og parkeringsarealer Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kollektiv kloak-, vand-, el- og naturgasforsyning, før den tages i brug Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 6 nævnte parkeringspladser være etableret Før ny bebyggelse tages i brug, skal den i afsnit 10 nævnte afskærmende beplantning være etableret i godkendt omfang. 12 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelse søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jf. nedenfor Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse (som f.eks. boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal skal det anmeldes til Esbjerg Kommune Landbrugsloven: Arealer der er pålagt landbrugspligt kan først udnyttes til lokalplanens formål, når der er opnået tilladelse fra Jordbrugskommissionen for Region Syddanmark til ophævelse af landbrugspligten jf. landbrugslovens 4 stk Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer. 13 Aflysninger i Tingbogen 13.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og tinglysning aflyses deklaration vedr. oversigt, tinglyst på matr. nr. 9f Lustrup, Ribe Jorder, den 8. oktober Retsvirkninger 14.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter 2 Opstilling af campingvogn, som agtes gjort til genstand for boligmæssig udnyttelse, der ikke er af rent forbigående art, kræver byggetilladelse jf. Byggelovens 2. En sådan tilladelse kan ikke forventes givet af Esbjerg Kommune. Side: 12

15 Bestemmelser Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. 15 Vedtagelse Lokalplan nr , udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 7. oktober Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side: 13

16

17 8a 10h 8b 6n ± 6b 10z 10aa Lustrupvej 10y 41!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 9f!!!!!!!! 12f 9f 10 m 12l Blokvej 77 m!!!!!!!!!!!!!! 14æ!!!!!!!!!!!! 14æ 8aa!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 8u 8ø 8æ 8z 8y 8x 13e 8e 13g Ribe ^ Signatur:!!! Lokalplangrænse Udstykningsprincip Oversigtslinie Byggelinie Beplantningsbælte Bilag A Lokalplan Lokalplankort Dato: 20. august Mål 1:2000 Meters