Forslag LOKALPLAN NR Sommerhusområde ved Fællesskovgård, Ulvshale

Transkript

1 Forslag LOKALPLAN NR. 111 Sommerhusområde ved Fællesskovgård, Ulvshale August 2008

2 Om kommune- og lokalplaner Kommuneplanen er den overordnede plan, som indeholder overordnede målsætninger for kommunens udvikling samt overordnede rammer for arealanvendelsen, dvs. hvor der kan være boliger, erhverv, butikker, skoler m.v. En lokalplan indeholder mere detaljerede retningslinjer for anvendelsen af bebyggelse og af ubebyggede arealer, herunder bebyggelsesregulerende bestemmelser, for delområder af kommunen. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. En lokalplan består af to dele: 1) En redegørelse, der beskriver baggrunden og forudsætningerne for lokalplanen samt indeholder redegørelse for planens virkninger på miljøet. 2) Selve bestemmelserne, der har bindende retsvirkning for ejere af ejendomme, der er omfattet af planen. Retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget til Kommunalbestyrelsen har offentliggjort den endelige lokalplan, dog maksimalt et år efter datoen for forslagets offentliggørelse. Når fristen for fremsættelse af indsigelser til lokalplanforslaget er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen efter nærmere fastsatte regler give tilladelse til, at ejendomme, der er omfattet af planen, kan bebygges eller i øvrigt udnyttes i overensstemmelse med forslaget. Endelig: Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanene må ejendomme, der er omfattet af planen jf. planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen tinglyses på ejendommen. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Planloven indeholder bestemmelser om kommunes pligt og ret til at udarbejde kommune- og lokalplaner samt bestemmelser om planernes tilvejebringelse. Lokalplaner skal tilvejebringes ved udarbejdelse af først lokalplanforslag efterfulgt af mindst 8 ugers høringsfrist. På baggrund af den offentlige debat og indkomne indsigelser udarbejder Kommunalbestyrelsen den endelige lokalplan. Behandlet i Miljøudvalg 5. augusut 08 Behandlet i Økonomiudvalg 20. august 08 Kommunalbest. vedtagelse af forslag 28. august 08 Offentlighedsperiode 10. sep. 5. nov. 08 Behandlet i Miljøudvalg Behandlet i Økonomiudvalg Kommunalbestyrelsen vedtagelse Offentlig bekendtgørelse

3 Redegørelse for lokalplanen Lokalplanenes beliggenhed Lokalplanens baggrund og formål Beskrivelse af området Lokalplanens indhold Lokalplanens forhold til anden planlægning Lokalplanens virkning på miljøet Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål 2 Område og zonestatus 3 Områdets anvendelse 4 Bebyggelsens beliggenhed 5 Bebyggelsens omfang og udformning 6 Vej- og stiforhold og andre forhold af gggggfærdselsmæssig betydning 7 Ubebyggede arealer og beplantning 8 Tekniske anlæg 9 Forudsætninger for ibrugtagning af ny nnnnnbebyggelse 10 Myndighedsgodkendelser 10 Grundejerforening 11 Ophævelse af servitutter og lokalplan Vedtagelsespåtegning Kortbilag Områdeafgrænsning Bilag 1 Udstyknings- og bebyggelsesplan Bilag 2 Illustrationsplan Bilag 3 Oversigt over hjemmehørende planter Bilag 4 3

4 4

5 REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Lokalplanens beliggenhed Lokalplanområdet er beliggende syd for det eksisterende sommerhusområde ved Ulvshale. Lokalplanområdet ligger mellem Bøndernes Vej og Husmændenes Vej og nord for Hovedskovvej. Lokalplanområdet omfatter matrikel nr. 17bd og 17a Udby, Stege Jorder, og udgør et samlet areal på omkring 10 ha. Lokalplanens baggrund og formål Miljøministeriet inviterede i 2004 samtlige sommerhuskommuner til at indsende forslag om udlæg af nye sommerhusområder i kystnærhedszonen. Baggrunden var Folketingets vedtagelse samme år af et lovforslag, som gav en ekstraordinær mulighed for udlæg af nye sommerhusområder bag eksisterende sommerhusbebyggelser. Møn Kommune ansøgte bl.a. udlæg af 171 grunde ved Ulvshale sommerhusområde, og disse blev medtaget i det landsplandirektiv, som muliggjorde den videre planlægning. I 2006 vedtog Møn Kommune lokalplan for første etape af denne udvidelse af Ulvshale sommerhusområde. Nærværende lokalplan omfatter 2. og sidste etape af de i landsplandirektivet tildelte nye sommerhusgrunde. Formålet med lokalplanen er at udlægge nye sommerhusgrunde samt med bestemmelser sikre områdets vejadgang, sommerhusområdets overordnede disposition og bebyggelsens udtryk. Med lokalplanen åbnes mulighed for en utraditionel disponering af sommerhusområdet, hvor grundene udlægges som mindre grunde, men hvor der til gengæld er disponeret med kiler af store grønne fællesarealer, som strækker sig ind i bebyggelsen, således at stort set alle grunde har direkte forbindelse med fællesarealerne. Vordingborg Kommune forventer at sommerhusløsningen med små - og dermed ikke så vedligeholdelseskrævende - haver, vil opleves som attraktivt for mange mennesker. Beskrivelse af området Området er karakteriseret ved at det ligger på en nordlig skråning af en randmorænebakke med delvis udsigt over havet samt det eksisterende sommerhusområde. Fra toppen 5

6 REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN til bunden af skråningen er der et niveauspring på ca. 10 meter. Kig over lokalplanområdet fra Hovedskovvej mod eksisterende sommerhusområde og kysten. Området er mod syd, øst og vest afgrænset af det eksisterende vejnet, og mod nord af det eksisterende sommerhusområde, hvor der er mulighed for gennemgang til et eksisterende stisystem. I lokalplanområdets østlige skel løber et dige, som er beskyttet efter museumsloven. I lokalplanområdets nordlige skel løber et dige, som hidtil har været beskyttet efter museumsloven, og som Vordingborg Kommune femover ønsker at beskytte. Digerne er i dag bevoksede. Fællesskovgård 6

7 REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Midt i området ligger Fælleskovgård, hvor der i dag drives galleri og café. Der landbrugspligt på jorden, og den udnyttes i dag til landbrugsdrift. Umiddelbart øst for området er der jævnfør Møn Kommuneplan udlagt areal til fritidsformål i form af en ny campingplads. Virkeliggørelse heraf forudsætter udarbejdelse af lokalplan for campingpladsen. Syd for lokalplanområdet er der i 2006 plantet skoven Hegnede Skov. En del af skovarealet udgøres af en såkaldt sommerfugleskov, hvor de træer og buske der er plantet har en speciel tilknytning til sommerfugle og andre flyvende insekter. En anden del af skoven er mere åben og slettepræget og med en sø. Lokalplanens indhold Lokalplanen indeholder bestemmelser, der muliggør opførelse 76 sommerhuse med en samlet disponering af området, som det fremgår af bilag 3. Sommerhusene placeres som perler på en snor på forholdsvis små matrikler på 5-600m 2. På den ene side af sommerhusene ligger adgangsvejen på den anden side ligger fællesarealet, som vil have karakter af grøn eng. Lokalplanen fastlægger rammer for anvendelsen af arealer til sommerhusgrunde, fællesareal og vejareal. For at opnå en bebyggelse som indpasser sig naturligt i landskabet rummer lokalplanens bestemmelser forbud mod terrænregulering udover 0,5 meter. Hermed forhindres etablering af platauer med deraf følgende stejle skråninger eller terrænstøttemure, som ikke vil opleves som en naturlig del af landskabet. Niveauspring i gulvkote er tilladt. Inklusiv grønt fællesareal, og ekslusiv vejareal, bliver det gennemsnitlige areal pr. hus ca m 2. Lokalplanen tillader maksimalt 110 m 2 bebyggelse pr. grund inklusiv eventuelt skur/garage eller carport. Dette vil fuldt udnyttet betyde en samlet bebyggelsesprocent på 8,5 for området som helhed. Garage, skur og bolig må gerne være en samlet bygning. Lokalplanområdet inddeles i 3 delområder, henholdsvis delområde til sommerhusgrunde og vejarealer, delområde 7

8 REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN til fællesarealer og delområde for eksisterende bebyggelse. Delområderne har hver deres karakter, de bebyggede områder ligger langs vejene mens de åbne grønne områder strækker sig bag grundenes bagskel. For at understrege delområdernes særlige karakter, indeholder lokalplanen krav om bebyggelsens placering på grundene. Ved regler om afstande til skel søges bebyggelsen koncentreret langs vejstrækningerne. Eksempelvis må skure/garager/carporte, som ikke er en del af sommerhusboligens længebebyggelse, kun opføres i en bred bræmme langs vejen, som det fremgår af skitse herunder (skure m.v. kun indenfor stiplede arealer). Lokalplanen fastlægger klare rammer for hvordan bebyggelsen skal fremtræde med henblik på at skabe et sammenhængende og harmonisk sommerhusområde, hvor alle huse fremstår med samme formsprog, materialevalg og farveholdning. Husene kan opføres som længehuse med 1, 2 eller 3 længer afhængig af grundens størrelse. Facadematerialet 8

9 REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN skal være træ sortmalet eller behandlet med trætjære. Døre og vinduer kan dog være i andre farver, som det fremgår af lokalplanens bestemmelser. Taget skal være saddeltag og beklædes med tagpap. Eksempel på hvordan husene kan udformes. I lokalplanområdets disponering er der taget højde for digernes beskyttelse. Digerne vil i henhold til bilag 2 og 3 komme til at ligge i fremtidige beplantningsbælter. Ved vejadgangen fra Husmændenes Vej er der behov for en digegennemskæring og mod nord er der behov for at føre tre stiforbindelser gennem eller over diget, for at skabe adgang til det eksisterende sommerhusområde. Vedrørende myndighedsgodkendelse hertil se 10. Lokalplanen sætter krav til beplantningen i sommerhusområdet. Formålet hermed er dels at sikre at der i beplantningsbælter og på fællesarealer anvendes danske hjemmehørende træer og buske, dels at sikre om sommerhusbebyggelsen tilpasses det omgivende landskab. Hjemmehørende træer og buske, er plantearter som naturligt er forekommet i Danmark set over en lang tidshorisont. Hjemmehørende arter er tilpasset det danske klima, og har derfor større mulighed for at overleve, samtidig med at der er knyttet et langt større antal dyr og insekter til disse arter end til udenlandske arter. En anden god grund til at vælge hjemmehørende plantearter er, at man ikke kender de fremmede arters langsigtede indvirkning på den danske natur. Ikkehjemmehørende arter som glansbladet hæg, hybenrose (rosa rugosa) og japansk pileurt fortrænger de hjemmehørende arter fra vores natur, hvorfor det anbefales at netop disse planter ikke anvendes. 9

10 REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Der findes omkring 70 arter af træer og buske der kan kaldes hjemmehørende udvalg fremgår af bilag 4. Skitsen viser hvordan skel må markeres, såfremt der ønskes en markering. I naboskel samt naboskellenes forlængelse i lige linie må hegning kun udgøres af fritvoksende hæk/beplantning gerne bestående af hjemmehørende arter. Ønskes skel mod vej markeret, må dette kun ske ved klippet eller fritvoksende hæk. Beplantning i skel må suppleres af trådhegn af hensyn til bl.a. hunde. I grundenes hjørner tættest på fællesarealet samt på fællesarealet må beplantning ikke være højere end 1,20 meter, dog må arealer ved regnvandsbassiner beplantes med buske, der overstiger 1,2 meter. Se kortbilag 3 for beplantningslinien, som angiver hvor højdegrænsen løber. Hegn af stokke af kastanie Da der ønskes et åbent udtryk mellem grundene og fællesarealet, er der i grundens ene skel, som det fremgår af skitsen, kun mulighed for at opsætte et lavt hegn (eventuelt med låge). Hegnet skal være enten udført i pileflet, i stokke forbundet med hegnstråd som vist på foto eller som træhegn udformet som vist og holdt i træfarver. Fælles for alle 3 typer hegn gælder, at det maksimalt må være 100 cm højt målt fra terræn. Skellet kan også være helt uden hegn/markering. De på skitsen viste grønne skel må kun markeres ved beplantning evt. suppleret med trådhegn, de viste brune skel må kun markeres med de beskrevne 3 typer af hegn. 10

11 REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Princip for opbygning af træhegn vist i plan og opstalt ønskes lavt hegn udelades det ene tværgående brædt. I fællesarealerne skal etableres regnvandsbassiner, som bør indgå harmonisk i fællesarealets samlede udformning. Fællesarealet skal fremstå som åbent græs/engareal gerne med buskbevoksning ved regnvandsbassinerne. Herudover skal fællesarealer, af hensyn til udsigt og arealets lysåbne præg, fremstå uden træer/buske højere end 1,2 meter. Af hensyn til såvel dyreliv som sikkerhed og æstetik skal bassinerne udformes med flade skråningsanlæg. Bassinerne må gerne udtørre indimellem. Fællesskovgård anvendes i dag til helårsbeboelse, galleri og café. Efter lokalplanens vedtagelse kan denne anvendelse fortsætte selvom ejendommen bliver en del af et sommerhusområde. Med lokalplanen gives ligeledes mulighed for at etablere Bed & Breakfast på ejendommen indenfor eksisterende bygningsmasse. Lokalplanen rummer ikke særlige bebyggelsesregulerende bestemmelser for Fællesskovgård, delområde III. Byggeri vil her blive administreret efter gældende byggelovgivning. Med lokalplanen overføres lokalplanområdet fra landzone til sommerhusområde. Grundejerforening Da lokalplanområdet rummer store fællesarealer, vil der være forhold omkring vedligehold, som er anderledes end i det øvrige sommerhusområde i Hegnede. Der skal derfor etableres en selvstændig grundejerforening for lokalplanområdet, hvor alle grundejere har pligt til medlemskab. Grundejerforeningen skal oprettes, når 25% 11

12 REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN af grundene er solgt. Grundejerforeningen skal varetage vedligehold af veje, fællesarealer og beplantningsbælter. Pumpe- og digelaug Ejere indenfor lokalplanområdet skal være medlem af pumpe- og digelauget. Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplan Lokalplanområdet er i følge Tillæg nr. 18 til Møn Kommuneplan beliggende i landzone i rammeområde S2. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplantillæggets bestemmelser. Natura2000-område I nærheden af lokalplanområdet, vest for Ulvshalevej, ligger et internationalt naturbeskyttelsesområde, Natura2000. Ved udarbejdelse af planer er kommunerne forpligtiget til at vurdere planernes eventuelle påvirkning af Natura2000-området. I forbindelse med udarbejdelse af kommuneplantillæg nr. 18 for sommerhusområdet blev området vurderet af en biologisk konsulent. Konklusionen var, at der ikke forekommer arter omfattet af habitatdirektivet. Desuden skønnedes det i kommuneplantillægget at sommerhusudstykningen ikke vil få negative konsekvenser for Natura2000-området. Varmeplan Lokalplanområdet er ikke underlagt fjernvarme og der er således ikke mulighed for tilslutning til en sådan fælles varmekilde. Spildevandsplan og forsyning Lokalplanområdet vil blive spildevandskloakeret således at husspildevand ledes til Stege renseanlæg. Da grundvandsspejlet ligger højt i lokalplanområdet vil nedsivning af tag- og overfladevand være vanskeligt. Lokalplanens bestemmelser sætter derfor krav om at tagog overfladevand ledes til regnvandsbassin(er), som placeres på fællesarealet. Herfra ledes vandet videre til Ulvshalegrøften eller anden recipient. Fordelen ved at etablere regnvandsbassin er, at bassinet kommer til at fungere som et forsinkelsesbassin, som sikrer at der ikke ledes for meget vand ad gangen til vandløbet. Lokalplanområdet vil blive forsynet med vand fra Ulvshale Vandværk. 12

13 REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Museumslovgivning Forud for igangsættelse af jordarbejder, f.eks. i forbindelse med opførelse af nyt byggeri, skal det lokale museum inddrages efter reglerne i Museumslovens Planlægning i kystnærhedszonen Der er i planloven fastsat særlige regler for planlægning i kystnærhedszonen beliggende 3 km fra kysten. Da lokalplanområdet er beliggende i kystnærhedszonen, skal der redegøres for den visuelle påvirkning af kysten, og såfremt bebyggelsen afviger væsentligt fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Den ny bebyggelse ligger umiddelbart bag det eksisterende område med samlet set ca. 650 sommerhusgrunde. Fra kysten og ca. 400 meter ind i landet ligger det eksisterende sommerhusområde. Terrænmæssigt er det beliggende i kote 0-5. I det nye sommerhusområde, med en udstrækning yderligere ca. 400 meter ind i landet, stiger terrænet til omkring kote 15, hvor udstykningen har sin sydlige afgrænsning langs Hovedskovvej. Den nye bebyggelse vil ikke blive højere end den eksisterende sommerhusbebyggelse. Da der i det nye område er en terrænstigning på omkring 10 meter, vurderes det, at den nye sommerhusudstykning vil kunne anes fra vandet. Men da de nye sommerhuse ikke bliver højere end de eksisterende, vurderes der kun at være tale om en mindre visuel påvirkning set fra kystsiden. Forurening Bygge- og anlægsarbejde skal stoppes hvis der stødes på jordforurening, og det skal meldes til Vordingborg Kommune. Ifølge jordforureningsloven skal det sikres, at den øverste ½ meter jord på ubebyggede dele af arealerne er rene. Servitutter Indenfor lokalplanområdet er tinglyst følgende servitutter, som der skal tages højde for ved udnyttelsen af området: Dokument om byggelinjer m.v. på matr. nr.17a og 17bd Udby, Stege Jorder Dokument om byggelinjer m.v. på matr. nr. 17a og 17bd Udby, Stege Jorder. 13

14 REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Dokument om vandværk m.v. på matr. nr Samhørighedsdeklaration Samhørighedsdeklaration. Servitutter, der er uforenelige med lokalplanens bestemmelser kan aflyses efter planlovens 18. Miljøvurdering Planen har gennemgået screening ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen har gennemgået om planen har væsentlig virkning på miljøet i forhold til den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv og de indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Screeningen har vist, at der ikke er væsentlig virkning på miljøet af lokalplanen. Lokalplanen skal derfor ikke gennemgå en miljøvurdering 14

15 LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til lov om planlægning fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Det er lokalplanens formål at fastlægge områdets hovedstruktur - med små grunde og store sammenhængende fællesarealer at opnå et homogent område ved at fastlægge bebyggelsens ydre fremtræden samt placering på grunden at sikre stimuligheder mod vandet via eksisterende sommerhusområde at fastlægge beplantning og hegning med levende hegn for at skabe et grønt sommerhusområde at overføre lokalplanområdet fra landzone til sommerhusområde 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. 17a, og 17bd Udby, Stege Jorder samt alle matrikler, der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes fra ovennævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i landzone i rammeområde S2 ifølge Møn kommuneplan Lokalplanområdet overføres med denne lokalplan til sommerhusområde. 2.3 Området er inddelt i 3 delområder som vist på kortbilag 2. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Anvendelsen af området fastlægges til sommerhusområde med mulighed for helårsbeboelse i eksisterende bolig, Fællesskovgård. 3.2 Delområde I må anvendes til sommerhusbebyggelse, vej-, sti- og parkeringsarealer samt beplantningsbælter. Delområde II må kun anvendes til fælles friarealer og regnvandsbassiner. Delområde III må anvendes til helårsbeboelse med mulighed for drift af café, galleri og Bed & Breakfast indenfor for eksisterende bygningsrammer. 4 BEBYGGELSENS BELIGGENHED 4.1 I delområde I skal bebyggelsens afstand til naboskel være mindst 4,80 meter og afstanden til vejskel mindst 2,5 meter. Selvstændigt opførte garager, skure, carporte kan kun opføres indtil 12,5 meter fra vejskel, og ikke tættere på vej og naboskel end 2,5 meter. Se evt. skitse i redegørelsen. 15

16 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 5 BEBYGGELSENS OMFANG OG UDFORMNING 5.1 Bebyggelsen på hver sommerhusgrund må maksimalt være 110m 2 incl. eventuelt skur/garage. 5.2 I delområde I må intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 5 meter over det for grunden fastsatte niveau svarende til vejkote midt for grunden. Højde fra overkant af fundament, til dér, hvor tagflade og ydervæg mødes, må ikke overstige 3 meter. 5.3 Byggeriet i delområde I skal udføres som længehuse (1,2 eller 3 længer) med saddeltag. 5.4 I delområde I skal grundstørrelsen være på mindst 500m 2. Udstykninger skal foretages efter det udstykningsprincip, der er vist på kortbilag I delområde I skal tagene skal udformes som saddeltage med en taghældning på mellem 25 og 35º. På skure og garager kan taget også udformes med ensidig taghældning. Tagene skal beklædes med tagpap. 5.6 I delområde I skal al bebyggelses ydervægge fremstå med bræddebeklædte flader. Vinduespartier kan dog indarbejdes. Farven på facader skal være sort eller behandlet med trætjære. Til døre, vinduer og lignende mindre dele af facaden må anvendes følgende jordfarver svensk rød, dodenkop, brum umbra, grøn umbra, lys sienna samt sort og hvid eller blandinger herimellem. 5.7 Vinduer og døre (rammer og karme) skal udføres med træ, metal eller en kombination af disse. Vinduer skal så vidt muligt orienteres mhp. optimal udnyttelse af passiv solvarme. 5.8 Solfangere kan opsættes på taget parallelt med eller integreret i tagfladen. 6 VEJE OG STIER OG ANDRE FORHOLD AF FÆRDSELSMÆSSIG 6.1 Vejadgangen til lokalplanområdet sker fra Hovedskovvej, Husmændenes Vej og Bøndernes Vej i princippet som vist på kortbilag 3. 16

17 LOKALPLANENS BESTEMMELSER BETYDNING 6.2 Veje udlægges i en bredde af minimum7 meter, heraf kørebane minimum 5 meter. Veje udformes i henhold til vejlovgivningen. Stier udlægges i en bredde af minimum 2,3 meter, hvoraf yderste 50 cm i hver side kan udgøres af græsrabat. For stier mellem adgangsvejen og fællesarealer kan tillades en minimumsbredde på 2 meter. 6.3 Stier udlægges så der opnås forbindelser til 2 stier i det nord for liggende sommerhusområde og så der er stiforbindelser på tværs af fællesarealet som det fremgår af bilag I området etableres vendepladser i princippet som vist på bilag 3. Vendepladser skal udformes i henhold til vejreglerne. 6.5 Veje skal være befæstet med græsarmeringssten eller grus. Stier skal befæstes med grus. 6.6 Der skal på egen grund udlægges areal til 2 p-pladser. 6.7 Parkering foregår på egen grund, eller på parkeringsareal som vist på bilag 3. 7 UBEBYGGEDE AREALER OG BEPLANTNING 7.1 Lokalplanområdet skal afgrænses mod nord, vest, øst og syd af 3 meter bredt beplantningsbælte bestående af hjemmehørende arter, delområde III s sydlige skel dog undtaget. Plantebæltet skal til enhver tid fremstå tæt, med en minimumshøjde på 5 meter og stedvis indplantning af træer med en højde udover de 5 meter. Træer, hvis højde overstiger 15 meter, må ikke plantes med tættere afstand end 30 meter. 7.2 Der udlægges areal til fælles friareal for hele lokalplanområdet angivet som delområde II på Bilag 2. Fællesarealet er for ophold af grundejerforeningens medlemmer, offentligheden har ret til passage. 7.3 Beplantning på fællesareal, delområde II skal hovedsagelig udgøres af græs/engplanter. Der må indplantes buske i forbindelse med regnvandsbassinerne, herudover må buskbeplantning ikke overstige 1,20 meters højde. Beplantning på fællesarealet må kun udgøres af hjemmehørende buske. 17

18 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 7.4 Etablering af de i 7.1 nævnte beplantningsbælter indgår i byggemodningen. 7.5 Ubebyggede arealer vedligeholdes af ejer ved græsslåning min. 2 gange om året i sommerhalvåret. 7.6 Oplag af fritidsbåde, campingvogne og uindregistrerede køretøjer må ikke finde sted. 7.7 I delområde I må hegning i naboskel, naboskellenes forlængelse i ret linie langs fællesareal kun udgøres af levende hegn/fritvoksende hække. Beplantning i vejskel må kun udgøres af klippede/fritvoksende hække. Se skitse i redegørelsen. I øvrige skel til fællesareal må hegning være maksimalt 100 cm højt og kun udgøres af pileflet, stokkehegn med galvaniseret tråd eller træhegn udformet som vist på skitse i redegørelsen. Hegning er ikke et krav. Beplantning i skel må suppleres af trådhegn, hvis dimensioner ikke må overstige beplantningens. 7.7 Terrænet må maksimalt reguleres med 0,5 meter. I forbindelse med anlæg af vej, kan der tillades yderligere terrænregulering. 7.8 Beplantning skal respektere den på bilag 3 viste beplantningslinie, som angiver at beplantning på fællesareal og det yderste hjørne af grundene ikke må overstige 1,2 meter. Der må plantes højere buske i forbindelse med regnvandsbassiner. 7.9 Tilstanden af digerne, som fremgår af bilag 2, må ikke ændres uden tilladelse fra Vordingborg Kommune jf TEKNISKE ANLÆG 8.1 El-ledninger, herunder til udendørs belysning må kun udføres som jordkabler. 8.2 Lokalplanområdet spildevandskloakeres således at husspildevand vil blive ledt til Stege renseanlæg, hvorimod tag- og overfladevand ledes via regnvandsbassin til recipient. Ovenstående kræver udledningstilladelse fra Vordingborg Kommune, og kloakering og regnvandsbassin(er) skal udformes efter Vordingborg Kommunes anvisninger. 8.3 Synlige antenner og paraboler må kun opsættes i haver opsat på bræt eller lignende i en højde af maksimalt 1,5 m fra jorden til centrum af parabolen., og kun såfremt tilslutning til fællesantenne ikke er muligt. 18

19 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 8.4 Solfangere må opsættes jf Der må ikke opsættes vindmøller, herunder minivindmøller, indenfor lokalplanområdet. 8.6 Der skal etableres standplads til affaldsbeholdere på hjul max. 20 meter fra skel til vej. Adgangsforhold, som beskrevet i Vordingborg Kommunes regulativ for husholdningsaffald, skal overholdes. 9 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGELSE 9.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før, der er sket tilslutning til offentlig kloak, og før der er etableret og sket tilslutning til regnvandsbassin. 9.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt veje, stier og vendepladser som anført under lokalplanens Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før beplantningsbælter er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplanens Før byggemodning igangsættes i området skal Sydsjællands Museum kontaktes for eventuelle udgravninger i arkæologiske interesseområder. 10 MYNDIGHEDS- GODKENDELSER 11 GRUND- EJERFORENING 10.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse/dispensation hertil fra: Vordingborg Kommune angående ændringer i tilstanden af diger (herunder tilplantning) i nord- og østskel, som vist på bilag 2. Vordingborg Kommune angående udledningstilladelse. Vordingborg Kommune for godkendelse af vejprojekt Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanområdet. Grundejerforeningen oprettes når mindst 25% af lokalplanens boliger er taget i brug eller når Kommunalbestyrelsen kræver det Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på fællesarealer inden for lokalplanområdet. 19

20 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 11.3 Grundejerforeningen er pligtig til at vedligeholde de i 6 og 7 nævnte veje, stier, beplantningsbælter og fælles arealer Ubebyggede grunde vedligeholdes af ejer. 20

21

22

23

24

25

26 Bilag 4 -Oversigt over hjemmehørende danske træer og buske Træer Ask, Fraxinus excelsior Avnbøg, Carpinus betulus Birk, Betula pendula Bævreasp, Populus tremula Bøg, Fagus Sylvatica Elm, Ulmus glabra Fuglekirsebær, Prunus avium Rødel, Alnus Glutinosa Skovfyr, Pinus sylvestris Småbladet lind, Tilia Cordata Stilkeg, Quercus robur Vintereg, Quercus petrea Spidsløn, Acer platanoides Småtræer Ene, Juniperus communis Navr, Acer campestre Seljepil, Salix caprea Skovæble, Malus sylvestris Almindelig røn, Sorbus Aucuparia Buske Benved, Euonymus Europaeus Dunet gedeblad, Lonicera xylosteum Femhannet pil, Salix pentandra Gråpil, Salix cinerea Fjeldribs, Ribes alpinum Hassel, corylus avellana Hunderose, Rosa canina Hvidtjørn, Crataegus monogyna Hyld, Sambucus nigra Hæg, Prunus padus Kvalkved, Viburnum opulus Rød Kornel, Cornus sanguinea Slåen, Prunus spinosa Solbær, Ribes nigrum Tørst, Rhamnus frangula Vrietorn, Rhamnus catharticus Æblerose, Rosa Rubiginosa