Værditabsmodel Bygningsvedligeholdelse

Transkript

1 Dansk Byggeri Værditabsmodel Bygningsvedligeholdelse Case Februar 2008

2 COWI A/S Parallelvej Kongens Lyngby Telefon Telefax wwwcowidk Dansk Byggeri Værditabsmodel Bygningsvedligeholdelse Case Februar 2008 Dokument nr P Amodel Version nr 00 Udgivelsesdato 26 februar 2008 Udarbejdet Kontrolleret Godkendt SPR KGKO CAPI

3 1 Indholdsfortegnelse 1 Konklusion 2 2 Udarbejdelse af værditabsmodel 5 21 Datagrundlag 5 22 Beregningsforudsætninger 7 3 Resultater 8 4 Følgevirkninger ved mangelfuld vedligeholdelse 13

4 2 1 Konklusion I de tre behandlede cases er de estimerede resultater for omkostningsniveauet tilbageregnet til nutidsværdier, og er således sammenlignelige De respektive cases medførte følgende resultater: Case 1: De samlede omkostninger er estimeret til: kr: ,- Case 2: De samlede omkostninger er estimeret til: kr: ,- Case 3: De samlede omkostninger er estimeret til: kr: ,- Med udgangspunkt i Case 1, som viste sig at medføre de laveste omkostninger for perioden, beregnes det relative værditab for henholdsvis Case 2 og 3, som den procentvise omkostningsforøgelse de scenarier medfører: Det relative værditab i Case 2 er: 28 % Det relative værditab i Case 3 er: 15 % Totaløkonomi udgifter i 1000 kr år 10 år 15 år 20 år 25 år 30 år 35 år 40 år interval Total - fuld vedligeholdelse Total - ingen vedligeholdelse Fig 10: Omkostningsfordeling over 40 år, Case 1 og 2

5 3 Gennemsnitligt værditab i forhold til case 1 Procent Case 3 Case Tid/år Fig 11: Det gennemsnitlige værditab i procent over 40 år for Case 2 og 3 i relation til Case 1 Det viser sig altså, at selvom levetiden for den enkelte bygningsdel i beregningen for Case 3, er fastsat til det der tilnærmelsesvis kan betegnes det teoretisk maksimale for en bygningsdel der ikke vedligeholdes, er der et relativt stort værditab forbundet med ikke at udføre løbende vedligeholdelse Konklusionen begrænses naturligvis af den usikkerhed, der er forbundet med levetidsbetragtninger og vedligeholdelsesomkostninger Dog er udgangspunktet for fastsættelse af vedligeholdelsesomkostninger baseret på anerkendte nøgletal fra V&S-prisbogen for renovering og drift, der anses for at være valide data Usikkerheden på levetidsbetragtningen er søgt nedbragt ved differentieringen udført mellem Case 2 og Case 3 Skulle resultatet balancere, skulle levetiderne for de respektive bygningsdele hvorpå der ingen vedligeholdelse udføres, forlænges så betragteligt, at det anses for usandsynligt Konklusionen, baseret på ovenstående scenarier, må derfor være, at de samlede omkostninger ved løbende og forebyggende vedligeholdelse af de omfattede bygningsdele, set over en 40-årig periode, er væsentligt lavere end ved alene at udføre genoprettende vedligeholdelse Slutteligt skal det bemærkes, at beregningerne ikke har taget hensyn til eventuelle følgeskader i forbindelse med mangelfuld vedligeholdelse, som jo i høj grad ville kunne forventes i Case 2 og Case 3 Eksempelvis tages der ikke højde for, at et mindre hul i tagbelægningen kan medføre omfattende og omkostningstunge følgeskader på den øvrige tagkonstruktion, idet sådanne følgeskader er svære at vurdere på det teoretiske plan Følgeskader vil overvejende være en konsekvens af de to sidstnævnte scenarier,

6 4 hvor der ikke udføres løbende og forebyggende vedligeholdelse, og derfor ville meromkostninger primært påvirke Case 2 og Case 3 i negativ retning Dette ville dermed også øge det relative værditab forbundet med disse cases, og denne models samlede resultat kan derfor også skønnes at være på den sikre side Resultaterne for Case 2 og 3 kan illustreres via nedenstående model, figur 12, for forfaldskurven, hvor alene genoprettende vedligeholdelse udføres Opretning af bygningen høj tilstand som nybygget middel tilstand lav tilstand opretning forfaldskurve nedbrudt tid Figur 12: Forfaldskurve ved alene genoprettende vedligeholdelse Resultatet for Case 1 kan illustreres via nedenstående model, hvor der løbende udføres vedligeholdelse af de respektive bygningsdele Forlængelse af bygningens levetid ved planlagt vedligehold høj tilstand som nybygget middel tilstand vedligehold lav tilstand forfaldskurve nedbrudt tid Figur 13: Forfaldskurve ved udførelse af planlagt vedligeholdelse

7 5 2 Udarbejdelse af værditabsmodel COWI har arbejdet med en model, hvor man på baggrund af en standardejendom og ud fra en given geografisk placering kan se, hvor meget værditab der kan forventes på ens ejendom, hvis der ikke sker rettidig vedligeholdelse af bygningsmassen Vi tager i denne rapport udgangspunkt i en konkret skole, opført i 1970'erne, der vurderes at være repræsentativ for en lang række folkeskoler landet over Vi vil med udgangspunkt i anslåede levetider og tilhørende vedligeholdelsesog udskiftningsomkostninger for en udvalgt række bygningsdele på skolen, beskrive, hvor stort det relative værditab vil være over bygningens levetid (i disse cases omtrent 40 år), hvis der ikke sker nødvendig vedligeholdelse 21 Datagrundlag Beregningerne tager udgangspunkt i stamdata for en skole, der er repræsentativ for opførelsesperioden Skolen er opført i 1975 og består af tre nogenlunde ens fløje med et samlet bebygget areal på ca 7000 m 2 Fig 1:Skolens facade mod parkeringsareal

8 6 Skolens konstruktionsmæssige principper er ligeledes typiske for perioden Klimaskærmen er udført i gule teglsten og bærende betonsøjler, kompletteret med lette partier, døre og vinduer i træ Taget er udført som fladt, beklædt med tagpap Tagudhæng monteret med eternit, og tagrender og -nedløb i zink Gulvoverflader beklædt med linoleum i gange og klasselokaler, samt vinyl på toiletter Fig2: Vinduespartier i klasselokaler Som udgangspunkt for de videre beregninger er der udvalgt en række primære bygningsdele, udvendigt som indvendigt, der samlet udgør datagrundlaget for analyse af relative vedligeholdelses- og udskiftningsomkostninger Bygningsdelene er udvalgt på baggrund af COWIs erfaring fra en lang række bygningssyn, hvor det i høj grad har vist sig at være bygningsdele af denne type, der nedprioriteres og ikke vedligeholdes korrekt Tekniske installationer i teknikrum, som varme og ventilation, har derimod typisk tilknyttede serviceaftaler eller er underlagt mere faste arbejdsrutiner for driftspersonalet Mængderne er beregnet med udgangspunkt i det oprindelige tegningsmateriale for skolen, og enhedspriser (nutidsværdi) pr bygningsdel er anført i højre kolonne i nedenstående figur:

9 7 Bygningsdel Materiale Mængde Kr/enh Vinduespartier Træ 50 stk kr Håndvaske Keramik 68 stk 4130 kr WC Keramik 43 stk 4380 kr Gulve Vinyl 115 m2 408 kr Gulve Linoleum 6750 m2 265 kr Tag Tagpap 8018 m2 271 kr Blankt murværk Gule mursten 712 m kr Vinduesparti m dør Træ 31 stk kr Indgangsparti Glas 1 stk kr Fig 3: Mængdeopgørelse for udvalgte bygningsdele 22 Beregningsforudsætninger COWI beregningsværktøj til bestemmelse af samlede omkostninger forbundet med forebyggende, afhjælpende og oprettende vedligeholdelse, baseret på levetidsbetragtninger og anbefalede vedligeholdelsesintervaller V&S-prisbøgerne for fastsættelse af vedligeholdelses- og udskiftningsomkostninger for de respektive bygningsdele, samt anslåede levetider (anerkendt datagrundlag) Ovenstående mængdeopgørelse for skolen Kalkulationsrenten der danner grundlag for fastlæggelse af nutidsværdier er fastsat til 3 % pa, og alle anførte omkostninger i resultater og konklusion er således tilbagediskonteret Der tages ikke højde for eventuelt ændrede krav til bygningernes indretning eller funktionalitet

10 8 3 Resultater Case 1: Beregningen tager udgangspunkt i scenariet, hvor de omfattede bygningsdele vedligeholdes efter leverandørernes forskrifter og dermed så optimalt som teoretisk muligt Omkostningerne til løbende vedligeholdelse er opgjort med femårs-intervaller, og levetiderne er anslået med udgangspunkt i de anførte værdier i V&Sprisbøgerne for tilsvarende bygningsdele Såfremt en enkelt bygningsdels levetid er kortere end bygningens samlede levetid på 40 år, er der medtaget udgift til udskiftning i perioden, udover de bestemte vedligeholdelsesomkostninger Omkostningerne fordeler sig som vist i nedenstående figur: Fig 4: Fordeling af omkostninger over en 40-årig periode ved fuld vedligeholdelse

11 9 Grafisk fordeler udgifterne til vedligeholdelse og deludskiftninger sig således: Totaløkonomi - fuld vedligholdelse Udgifter i 1000 kr Total Total vedlighold Total udskiftning 0 5 år 10 år 15 år 20 år 25 år 30 år 35 år 40 år Tidsinterval Fig 5: Grafisk fordeling af omkostninger over en 40-årig periode ved fuld vedligeholdelse De totale udgifter for den 40-årige periode er for denne case estimeret til: kr

12 10 Case 2: I dette scenarie forudsættes, at der ikke udføres nogen form for forebyggende vedligeholdelse af de respektive bygningsdele Derved nedbringes de enkelte bygningsdeles levetid betragteligt, og udskiftningsintervallet forkortes Den anslåede levetid for bygningsdelene er reduceret med ca 50 % i forhold til case 1 Denne vurdering er baseret på en overordnet betragtning og erfaring fra lignende tilfælde Omkostninger fordeler sig som vist i nedenstående figur: Fig 6: Fordeling af omkostninger over en 40-årig periode ved ingen vedligeholdelse Grafisk fordeler udgifterne til deludskiftninger sig således: Totaløkonomi - ingen vedligeholdelse Udgifter i 1000 kr år 10 år 15 år 20 år 25 år 30 år 35 år 40 år Tidsinterval Total Total vedligehold Total udskiftning Fig 7: Omkostninger over en 40-årig periode ved ingen vedligeholdelse Grafisk

13 11 De totale udgifter for den 40-årige periode er for denne case estimeret til: kr Case 3: I dette scenarie forudsættes ligeledes, at der ikke udføres nogen form for forebyggende vedligeholdelse af de respektive bygningsdele Dog er det COWIs vurdering, at den største usikkerhed i beregningen ligger på levetidsbetragtningen, der i Case 2 blev reduceret med 50 % I dette scenarie er alle levetider forlænget med 5 år, hvilket vurderes at være den maksimale levetid for bygningsdelene, såfremt der ingen løbende og forebyggende vedligeholdelse udføres Fig 8: Fordeling af omkostninger over en 40-årig periode ved ingen vedligeholdelse, levetider forøgede

14 12 Grafisk fordeler udgifterne til deludskiftninger sig således: Totaløkonomi - ingen vedligeholdelse Udgifter i 1000 kr år 10 år 15 år 20 år 25 år 30 år 35 år 40 år Tidsinterval Total Total vedligehold Total udskiftning Fig 9: Grafisk fordeling af omkostninger over en 40-årig periode ved ingen vedligeholdelse, levetider forøgede De totale udgifter for den 40-årige periode er for denne case estimeret til: kr

15 13 4 Følgevirkninger ved mangelfuld vedligeholdelse Som denne rapport belyser at der store omkostninger forbundet med at misligeholde sine ejendomme, i det totaløkonomiske perspektiv Udover det værditab, der er en direkte følge af mangelfuld vedligeholdelse af den enkelte bygningsdel, er der ligeledes forøgede udgifter til den øvrige drift af ejendomme der ikke vedligeholdes optimalt Der er tale om forhold der er stort set umulige at prissætte på det teoretiske plan, men som er kendsgerninger alene udfra en naturvidenskabelig betragtning Som eksempler på typiske tilfælde af nedslidte bygningsdeles følgevirkninger kan nævnes: Nedslidte vinduer og facader nedsætter klimaskærmens tæthed, og øger dermed bygningens samlede energibehov Mangelfuldt vedligeholdte linoleumsgulve er besværlige og dermed dyrere at rengøre, da ødelagte samlinger medfører løse hjørner og kanter der nedsætter overfladens tilgængelighed Defekte overflader øger risikoen for, at snavs og bakterier samler sig bag svært tilgængelige dele Dette øger risikoen for øget sygefravær for bygningens brugere Ventilationsanlæg der ikke serviceres korrekt har udover nedsat funktionalitet kraftigt forhøjet el-forbrug som følge af forhøjet belastning af motorer ved tilsmudsede filtre Nedslidte og ineffektive ventilationsanlæg medfører dårligt indeklima, hvilket kan forårsage forhøjet sygefravær for bygningens brugere, samt øget risiko for skimmelsvampangreb Pumper, varmestyring og andre el-drevne komponenter på varme- og vandinstallationer der er ældre en år har mere end 3 gange så højt energiforbrug som nye

16 14 Ældre og misligholdte vandarmaturer har et relativt højt vandforbrug, enten som følge af utætte pakninger eller manglende vandbesparende foranstaltninger Utilstrækkelig vedligeholdelse af kloak- og drænanlæg, i form af manglende løbende oprensning kan medføre indeklimaproblemer som følge af lugtgener, og følgeskader ved opstuvende vand grundet nedsat kapacitet Derudover øget risiko for rotteprobelemer