Svar på spørgsmålet stillet under byrådsmødet om parkeringskælder under Torvet

Transkript

1 19. april 2015 Svar på spørgsmålet stillet under byrådsmødet om parkeringskælder under Torvet Under byrådsmødet 26. januar 2015 stillede 4 byrådsmedlemmer i alt 25 spørgsmål vedrørende parkeringskælderen under Torvet. En række af spørgsmålene er samlet i dette notat, fortløbende nummererede og med svar efter hvert spørgsmål. Dette notat vil blive sendt til byrådet. Svarene på de resterende spørgsmål, som blev stillet under byrådsmødet, hænger sammen med de klagetemaer, som er rejst i en række klager til det kommunale tilsyn v/ Statsforvaltningen. Administrationen arbejder i øjeblikket på en redegørelse til tilsynet i forhold til disse klagetemaer. De resterende spørgsmål vil derfor blive besvaret i forbindelse med afsendelsen af redegørelsen til tilsynet. Når redegørelsen sendes til tilsynet, vil byrådet dels få kopi af redegørelsen, dels af svarene på de resterende spørgsmål. 1) Pantsætning af Torvet (Karina Due, DF) Er det ikke korrekt, at A. Enggaard faktisk kan pantsætte torvet, hvis handlen gennemføres? Svar: A. Enggaard får en ejers ret til at råde over ejendommen efter overdragelsen. Dette vil også give mulighed for at tage lån i ejendommen mod sikkerhed heri. A. Enggaards og en eventuel panthavers rettigheder skal dog respektere alle øvrige tinglyste rettigheder på ejendommen, som er tinglyst forud herfor, herunder tillige Silkeborg Kommunes tinglyste ret ifølge servitut om sikring af Torvet som offentlig tilgængeligt byrum og servitut om forbud mod videreoverdragelse af aftalens rettigheder og pligter samt forkøbsret for Silkeborg Kommune til ejendommen. 2) Overførsel til andet selskab (Karina Due, DF) Er det ikke korrekt, at aftalen IKKE er tinglysningsmæssigt sikret hvis A. Enggaard vælger at sælge/overføre ejendommen til et andet selskab? Svar: Indledningsvis skal det bemærkes, at der i aftalen kun er begrænset mulighed for at videreoverdrage ejendommen, før projektet er gennemført i henhold til aftalen. Der henvises til det offentliggjorte udbudsmateriale, Bilag 10 Servitut om forbud mod videreoverdragelse af aftalens rettigheder og pligter samt forkøbsret til ejendommen. Søren Peter Sørensen Sagsnr.: EMN Silkeborg Kommune Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 1, 8600 Silkeborg Telefon: Søvej Silkeborg Tlf.:

2 I tilfælde af en eventuel videreoverdragelse af ejendommen, vil den nye ejer skulle respektere alle de tinglyste servitutter mv. på ejendommen, herunder bl.a. Silkeborg Kommunes ret til fortsat at råde over Torvet som vejmyndighed, forkøbsret osv. En eventuel ny ejer opnår altså ikke bedre ret eller mulighed for at fortrænge de tinglyste rettigheder på ejendommen, som bliver tinglyst på tidspunktet for ejendommens overdragelse. 3) Råderetten over overfladen (Morten Høgh, LA) Bech-Bruun anfører at råderetten kan beholdes over overfladen, men det er blevet anfægtet af Jon Søberg, med henvisning til at et sådant skal være tidsbestemt og max gælder 30 år? Svar: De bestemmelser om begrænsning af retten til 30 år efter udstykningslovens 16, som Jon Søberg har henvist til, gælder ikke for denne sag, idet der i vejlovens 89, stk. 1, er særlig hjemmel til ved servitut at sikre, at Torvet fungerer som offentlig vej, selvom Torvet er solgt til A. Enggaard med henblik på opførelse af et parkeringsanlæg. Der henvises også til bilag 19.7 til dagsordenpunkt nr. 19 til byrådsmødet 26. januar 2015, Notat om Silkeborg Kommunes salg of Torvet i Silkeborg - udstykningslovens 16 4) Brugsret på Torvet (Teresa Jørgensen, DF) Hvor længe kan Silkeborg kommune have tinglyst brugsret på Torvet? Forkøbsret? en gang eller for altid? Svar, brugsret: Kommunen bevarer sine rettigheder som vejmyndighed, således at den offentlige vej på Torvet fortsat kan opretholdes. Disse rettigheder vil blive tinglyst som en servitut på ejendommen i forbindelse med overdragelsen. Der er ikke nogen tidsbegrænsning. Se evt. også svaret på spm. 3. Der henvises til det offentliggjorte udbudsmateriale, Bilag 6 Servitut om sikring af offentligt tilgængeligt byrum. Svar, forkøbsret: Kommunens forkøbsret vil blive tinglyst som en servitut på ejendommen i forbindelse med overdragelsen. Servitutten gælder uden nogen tidsbegrænsning. Servitutten vil således også gælde for fremtidige ejere. Der er ikke nogle begrænsninger i forhold til, hvor mange gange kommunen skal tilbydes at købe ejendommen. Der henvises til det offentliggjorte udbudsmateriale, Bilag 10 Servitut om forbud mod videreoverdragelse af aftalens rettigheder og pligter samt forkøbsret til ejendommen. 5) Grundskyld / ejendomsskat (Leif Lund, løsgænger) Side 2

3 Nu har vi jo ikke dækningsafgift længere. Men hvad med grundskyld/ejendomsskat af Torvet når det udmatrikuleres og sælges til Asger Enggaard? Skal der ikke betales ejendomsskat, eller skal der kun betales skat af overfladen, og skal denne betales af Silkeborg Kommune der jo ikke har skøde på det tidligere vejareal? Jeg spø r bare! Nogen ejendomsværdi der skal betales skat af, må der da være tale om på denne matrikel der bliver udstykket. Svar: Silkeborg Kommune betaler ikke ejendomsskat af torvet i dag, da torvet er registreret som vejareal. Vejarealer har som udgangspunkt ikke nogen ejendomsvurdering, og derfor opkræves der ikke ejendomsskat. Da den endelige aftale om parkeringskælderen endnu ikke er underskrevet, er det svært at sige noget konkret om, hvordan beskatningsgrundlaget bliver fremadrettet. Hvis A. Enggaard overtager det areal/den ejendom, hvor der kan bygges p-kælder, så formodes det, at der vil komme en ejendomsvurdering på den matrikel, og derved vil der kunne beregnes ejendomsskat. Spørgsmålet omkring ejendomsvurdering hører under SKAT, og det er ikke muligt at forudsige, hvordan de vurderer den konkrete ejendom. I vurderingsloven findes en passus, der fritager vejarealer fra vurdering med undtagelse af Hvor der under gadearealer, broer el.lign. er indrettet forretninger, kontorer, servicestationer eller andre erhvervsmæssige anlæg, vurderes såvel det udnyttede grundareal under gaden som bygningen. Denne formulering er gældende uanset ejerforhold. I hvilket omfang parkeringskælderen vil falde under denne kategori, er SKAT s vurdering. Såfremt SKAT beslutter, at der skal betales ejendomsskat, er det ejeren, ikke Silkeborg Kommune, som skal betale skatten. Det bemærkes, at Enggaard i sit tilbud selv har anslået årlige omkostninger på kr. til ejendomsskat. Der henvises til det offentliggjorte tilbud, Pris og Økonomi Tilbud B. 6) Andre muligheder i området (Morten Høgh, LA) Begge tilbud fra entreprenør- og byggefirmaet A. Enggaard a/s er ikke udtømmende for de muligheder, der ligger i området. A. Enggaard a/s foreslår derfor, at der etableres en dialog for at finde frem til den bedste løsning (citat fra tilbudsbrev slut). Hvad betyder det, og hvilket område er i spil? Svar: Den aktuelle formulering har ikke været drøftet med Asger Enggaard a/s. Formuleringen kan opfattes som et tilbud om yderligere forhandlinger om at optimere sammenhængen mellem kommende butikscenter, torveparkeringen og øvrige parkeringspladser i midtbyen. 7) Særlige forhold i Enggaards tilbud (Morten Høgh, LA) Side 3

4 De 5-6 forhold der nævnes af Bech-Bruun, hvor der er brug for præciseringer er de imødegået og hvordan? Svar: Alle forhold er forhandlet og imødegået. Der henvises til det mødereferat, som indgik som bilag 19.8 til dagsordenpunkt 19 til byrådsmødet 26. januar ) Beregning af negativ købesum (Morten Høgh, LA) Hvis der findes en udregning af hvordan man er kommet frem til de 33,4 mio neg købesum, kan man så få den at se? Svar: I tilbuddet fra A. Enggaard A/S indgik en opgørelse over økonomien. Der henvises til det offentliggjorte bilag til tilbuddet Pris og Økonomi Tilbud B. Endvidere fremgik en opgørelse af mødereferatet, som indgik som bilag 19.8 til dagsordenpunkt 19 til byrådsmødet 26. januar Øvrige beregninger og overvejelser, som A. Enggaard A/S selv har gjort sig inden afgivelse af tilbud, er virksomhedens egne, interne oplysninger og vurderinger. 9) Sanktioner ved forsinkelser (Morten Høgh, LA) Hvad vil man gøre for at sikre at byggefristen overholdes, så anlægget ikke står færdigt senere end 1/7-2017? Og hvad er sanktionen hvis fristen overskrides? Svar: Der vil i forbindelse med overdragelsen af ejendommen blive tinglyst en servitut om byggepligt for A. Enggaard. Ifølge denne servitut er der fastsat forpligtelser til inden for 6 måneder at ansøge om byggetilladelse og inden for 24 måneder at præsentere en ibrugtagningstilladelse. Såfremt disse forpligtelser ikke overholdes, følger det af servitutten, at Silkeborg Kommune er berettiget til at ophæve aftalen og kræve erstatning af A. Enggaard. Det følger endvidere af servitutten, at eventuelt udførte arbejder på ejendommen tilfalder Silkeborg Kommune vederlagsfrit ved en eventuel ophævelse af aftalen. Derudover er der i servitutten fastsat ret til dagbod for Silkeborg Kommune, såfremt de fastsatte milepæle i udviklingsplan og tidsplan for projektet ikke overholdes. Dagboden udgør kr pr. kalenderdag. Der henvises til det offentliggjorte udbudsmateriale, Bilag 9 Servitut om byggepligt. 10) Sikring af udbudssummen (Morten Høgh, LA) Hvordan sikrer man udbudssummen så der ikke kan gøres udlæg i den i tilfælde af projektet mislykkes af den ene eller den anden årsag? Svar: I henhold til købsaftalens pkt skal den aftalte negative købesum først betales, når projektet (parkeringsanlægget) er gennemført i henhold til aftalen, og der er udstedt endelig ibrugtagningstilladelse uden anmærkninger. Side 4

5 Endvidere følger det af købsaftalens pkt. 4.4, at A. Enggaard er forpligtet til at stille sikkerhed i form af garanti på kr for alle sine forpligtelser i henhold til aftalen, herunder altså for projektets gennemførelse. Der henvises til det offentliggjorte udbudsmateriale, Betinget overdragelses- og koncessionsaftale. 11) Forsikring i byggeperioden (Morten Høgh, LA) Hvordan sikrer man at kun koncessionshaver har risiko i byggeperioden, da der kun er tegnet forsikring for 10 mio dkk ifm. byggeriet? Svar: Som alle andre grundejere vil A. Enggaard som den fremtidige ejer af ejendommen bære ansvar og risiko for udførelsen af bygge-/anlægsopgaver på ejendommen, ligesom A. Enggaard i forbindelse hermed er forpligtet til at foretage relevante foranstaltninger til sikring af omkringliggende grunde i henhold til byggelovens 12. A. Enggaard vil endvidere i henhold til overdragelses- og koncessionsaftalens pkt. 4.3 være forpligtet til at tegne behørig og sædvanlig forsikring, herunder all-risk forsikring for byggearbejderne, som skal omfatte eventuel skade på omkringliggende ejendomme. Kopi af den tegnede forsikring skal sendes til Silkeborg Kommune forud for byggeriets igangsættelse. Herudover vil A. Enggaard i henhold til servitutten om sikring af offentligt tilgængeligt byrum blive forpligtet til at holde parkeringsanlægget behørigt forsikret for skader på omkringliggende arealer, bilister mv. og skal på forlangende fremvise dokumentation herfor. Der henvises til det offentliggjorte udbudsmateriale, Betinget overdragelses- og koncessionsaftale samt Bilag 6 Servitut om sikring af offentligt tilgængeligt byrum. 12) Indhentning af flere tilbud (Morten Høgh, LA) Der var kun et bud, og dermed kan vi ikke sammenligne priser. Hvem garanterer at prisen er ok, jeg kan læse i loven om off. Udbud at man bør indhente mindst 3 bud. Svar: Morten Høgh sigter i sit spørgsmål muligvis til tilbudslovens 1 regler om indhentelse af 3 tilbud i forbindelse med underhåndsbud. Det vil sige kontrakter, hvor kommunen selv er ordregiver for et mindre bygge- og anlægsprojekt. Det er kommunen imidlertid ikke i forhold til torveprojektet. Den udbudte kontrakt omfatter to forskellige elementer: 1) Salg af en kommunal ejendom og 1 Lov nr. 338 af 18. maj 2005 om indhentning af tilbud på visse offentlige og offentligt støttede kontrakter Side 5

6 2) Indgåelse af en koncessionsaftale (pligt og ret til at projektere, opføre og drive parkeringskælder på ejendommen) Ved salg af fast ejendom skal kommunen overholde reglerne i bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunale ejendomme 2. Det betyder bl.a., at kommunen skal annoncere i et eller flere alment tilgængelige trykte eller elektroniske medier. Der er ikke krav om, at der skal indhentes et bestemt antal tilbud. Ved førstegangsudbud er der en frist på 14 dage. I forhold til koncessionsaftaler for bygge- og anlægsprojekter gælder afsnit III i udbudsdirektivet. Efter disse regler skal der gennemføres et udbud og herunder offentliggøres en udbudsbekendtgørelse. Offentlige udbud sikrer den størst mulige offentlighed og rimelige tilbudsfrister, så alle interesserede får mulighed for at byde (herunder udenlandske bydere, fordi udbuddet offentliggøres i EU-tidende / TED-databasen). Dermed opfylder kommunen til fulde alle krav til offentlighed / udbud af kontrakten, både i forhold til salget af ejendommen og koncessionsaftalen. Der er ikke i disse to regelsæt en pligt til opnåelse af et bestemt antal tilbud. En offentlig myndighed er med andre ord ikke forpligtet til at afvise et enkelt tilbud efter et udbud, men er berettiget til at indgå kontrakt med tilbudsgiveren. P-kælderen har været i offentligt EU-udbud i to omgange med ca. et års mellemrum, og Silkeborg Kommune har aktivt gjort mange firmaer opmærksomme på udbuddet. 13) Hæftelse ved standsning af udbuddet (Morten Høgh, LA) Hvem hæfter i tilfælde af at udbuddet ikke overholder formalia i en sådan grad at udbuddet bliver standset? Og hvis det er SK er vi så forsikret og tilstrækkeligt forsikret? Svar: Kommunen har ingen grund til at tro, at udbuddet ikke overholder formalia. Der er gjort endog meget store bestræbelser for at sikre, at alle formalia er overholdt, både fra kommunens og kommunens rådgiveres side. Skulle det imidlertid være tilfældet, vil kommunen kunne gøre et rådgiveransvar gældende over for de rådgivere, kommunen har benyttet i forbindelse med projektet. Skulle eventuelle fejl bero på kommunen selv, er Silkeborg Kommune selvforsikret. 14) Gratis parkering (Morten Høgh, LA) Byrådsmedlem Morten Høgh, Liberal Alliance stillede følgende spørgsmål: Hvordan er mulighederne for 2-3 timers gratis parkering på de kommunale p-arealer i tilfælde af at p- kælderen under Torvet etableres? 2 Bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme Side 6

7 Svar: Silkeborg Kommune vil uanset p-kælder under Torvet fortsat selv kunne fastsætte taksterne på de kommunale parkeringspladser. Såvel A. Enggaard a/s som Silkeborg Kommune har tilkendegivet, at i forbindelse med etablering af p- kælder under Torvet vil man undersøge mulighederne for et takstsamarbejde. 15) Kommende citycenter (Teresa Jørgensen, DF) Kommer eller kommer der ikke et Center? Svar: Det kan kommunen ikke svare på. Det afhænger af, om der er en investor, som ønsker at bygge et center, og som kan opnå de nødvendige tilladelser. Om A. Enggaard ønsker at bygge et citycenter, kan foreløbig kun A. Enggaard svare på. 16) Dispensationer fra lokalplanen (Teresa Jørgensen, DF) Hvad med alle dispensationer der skal gives iht kommuneplanerne Svar: Der er ikke behov for at dispensere fra kommuneplanen. Den ændrede vejadgang vil imidlertid kræve en dispensation fra lokalplan Dispensationssager vil blive behandlet efter de sædvanlige procedurer i planloven. Et nyt butikscenter vil kræve tillæg til kommuneplanen (VVM) og en helt ny lokalplan. Side 7

8 SPØRGSMÅL, SOM VIL BLIVE BESVARET I FORBINDELSE MED REDEGØRELSEN TIL TILSYNET: 17) Fortjeneste ved videresalg (Morten Høgh, LA) Pkt 1.3 Ved anlægssum på 61,5 mio dkk for p-anlægget og en forventet indtægt på 5,45-1,30=4,15 mio dkk opnås en forrentning på 6,7% hvilket umiddelbart virker højt både ved de nuværende renteniveauer og de forventede i et marked med lav vækst og lav inflation. Når anlægget sælges videre, og køber f.eks accepterer 5% forrentning så bliver investeringen 83 mio dkk værd, ved 4% bliver den 103,75 mio dkk værd og ved 3% bliver den 138,3 mio dkk værd. Hvor sikker er man på at 6,7% er hvad tilbudsgiver kan forvente at en evt. køber vil kræve og hvem har estimeret det? 18) Omkostninger ved salg af Torvet (Teresa Jørgensen, DF) Hvad er den potentiale omkostning ved salg af Torve arealet. 19) Kommunens omkostninger ved salg af Torvet (Teresa Jørgensen, DF) Hvor mange penge kommer det til at koste kommunen i alt? 20) Eksisterende parkeringspladser (Karina Due, DF) Er det ikke korrekt, at eksisterende P-pladser skal blive på samme matrikel. Dette har hidtil været de regler Silkeborg Kommune har brugt overfor private bygherrer. Dette må Silkeborg Kommune være forvaltningsmæssigt bundet af, så argumentet med at p- pladserne på Rådhus Vest med dem på torvet. Hvordan kan man forsvare at gøre det? Sagen er indgivet til Statsforvaltningen, og de har netop i dag oplyst at de går videre med sagen. 21) Parkeringspladser (Morten Høgh, LA) Ideen om at de 33,4 mio netter ud med Rådhus V parkering udløser ved 4000 pr etage m2 8350m2 for at ramme de 33,4 mio. Da det som Jon Søberg fremhævede, gælder regler der umuliggør dette, da vi selvfølgelig ikke kan lave særregler for Kommunen når vi har krævet at eksisterende P-pladser skal blive på matriklen plus dem ny bolig kræver? 22) Nedlæggelse af parkeringspladser (Teresa Jørgensen, DF) Hvor skal de 200 pladser hen? 23) Kommunale pladser i parkeringskælderen (Morten Høgh, LA) Side 8

9 Bliver kommunen direkte eller indirekte lejer af p-kælderen under Torvet, forstået sådan, bliver der mulighed for at de kommunalt ansattes p-kort kan bruges til p-kælderen under Torvet. Og hvis ja, hvad kommer det til at koste? 24) Spørgsmål fra Peter Jensen (Teresa Jørgensen, DF) Hvad med at besvare alle Peter Jensens spørgsmål? 25) Spørgsmål fra Morten Høgh (Teresa Jørgensen, DF) Hvad med at besvare Mortens Høgh? Side 9