Samarbejdsstrategier helhedsorienteret byudvikling. Annette Walter, Plan og Økonomi

Transkript

1 Samarbejdsstrategier helhedsorienteret byudvikling 1 Annette Walter, Plan og Økonomi anw@cowi.dk

2 Byudvikling skaber samfundsværdier og flytter rundt på mia. af kroner Øget fokus på: Hvem betaler for at skabe bykvalitet? Hvem får gevinsterne? Er fordelingen mellem udgifter og gevinster rimelig? Får vi nok ud af udbygningsaftalerne? Er byudviklingsplanerne "realiserbare? Hvad betyder byudviklingsplanerne for kommunens økonomi? 2

3 En aha-oplevelse på Dansk Arkitektur Center Vancouver - kendt for en vellykket byudvikling Kommunen har opbygget en stærk viden om markedsforhold Når developeren møder op med et projekt beregner kommunen selv den private økonomi i projektet hvor stort er afkastet? og forhandler medfinansiering af byrum og infrastruktur indtil der rammes en balance, hvor developer og investor sikres et rimeligt afkast (Hvis ikke developer og investor får et rimeligt afkast bliver projektet ikke til noget) 3

4 Den "klassiske" danske tilgang til byudviklingsplaner "Først skal vi op i helikopteren. Nu skal vi tænke visioner og vi skal ikke lade os begrænse af virkeligheden. Den kommer vi til meget senere" 4

5 Det handler om at tage bæredygtighed i tre dimensioner seriøst Tidlig fase: Udarbejdelse af helhedsplan Sen fase: Forhandlinger om grundsalg 5

6 Tre former for økonomiske vurderinger i byudvikling 1. Projektøkonomisk vurdering af byudviklingsplaner 2. Byliv der betaler sig - økonomiske effekter på grundpriser af bylivsinvesteringer 3. Kommunaløkonomiske effekter af byudviklingsprojekter og boligpolitik 6

7 Realdania By Køge Kyst, Fredericia C, Thomas B. Thriges Gade mfl. Udviklingsplaner som både rummer strategi, fysik og økonomi Økonomi og markedsforhold tænkes tidligt ind allerede i konkurrencefasen Eksempel udviklingsplan for Køge Kyst Se 7

8 Fredericia C byplankonkurrence om ny bydel på 20 hektar 8 11 DECEMBER 2012 AARHUS ADEPT, COWI, Kollision mfl.

9 Tæt samspil mellem arkitekter, byplanlæggere, økonomer og bæredygtighedseksperter 9 11 DECEMBER 2012 AARHUS

10 Krav om positivt cashflow gennem hele realiseringsperioden DECEMBER 2012 AARHUS

11 Iterativ designproces DECEMBER 2012 AARHUS

12 Iterativ proces startende med et cashflow, der ikke hænger sammen 1. udkast til byudviklingsplan er for dyr Kan vi optimere parkeringsløsningerne? Underjordisk parkering er meget omkostningstungt løsningsforslag: Parkering i stueplan/hævet gårdrum Kan vi øge byggeretspriserne ved at give flere boliger havudsigt? Kan vi optimere cashflowet ved at etablere midlertidige parkeringspladser på grus? Hvor meget kan byggeretspriserne forventes at stige, hvis Fredericia generelt får et bedre image gennem byudviklingsprocessen? Kan vi få indtægter i forbindelse med etablering af lystbådehavn? (salg af bådpladser) Kan vi øge bebyggelsesprocenter marginalt, uden at det går ud over byens karakter? Til sidst opnås et positivt cashflow og dermed en mere realiserbar plan 12

13 Vinderforslaget fra team KCAP DECEMBER 2012 AARHUS Udviklingsplan Fredericia C KCAP Ramboll UK Rambøll DK Fakton

14 GEVIBB og Byliv der betaler sig Værdisætning af bykvalitet (GEVIBB) Nærhed til butikker, stationer, skov osv. Bylivsinvesteringer 4 cases Et havnebad i Aarhus Havn Plug N Play midlertidig aktivitetspark i Ørestad Golfbane og pulszoner i Kildebjerg-Ry Butikker i stueetagen i nye byudviklingsområder Læs mere på "Byliv der betaler sig" 14

15 GEVIBB Analyser gennemført af Københavns Universitet og Spacescape 15

16 GEVIBB Analyser gennemført af Københavns Universitet og Spacescape 16

17 Eksempel på Udbygningsaftaler: Carlsberg Ejendomme Ejere: Carlsberg Ejendomme, Realdania, PFA areal på 33 ha etagemeter inkl. bevarede og fredede bygninger. Minimum 45% boliger og max m2 butik i området Resten erhverv og offentlige institutioner Udviklingsaftale: Carlsberg betaler 70 mio. DKK ny vej, cykel og gangbro over banen og hævning af en del af Vigerslev allé ny cykelsti med støjskærm langs Akademiet have Forplads til den moderniserede Enghave Station 17

18 Den mest forkromede løsning er ikke altid mulig (eller nødvendig) 18

19 Om få år er dansk plankultur måske på "omganghøjde" Vancouver Vancouver - kendt for en vellykket byudvikling Kommunen har opbygget en stærk viden om markedsforhold Når developeren møder op med et projekt beregner kommunen selv den private økonomi i projektet hvor stort er afkastet? og forhandler medfinansiering af byrum og infrastruktur indtil der rammes en balance, hvor developer og investor sikres et rimeligt afkast (Hvis ikke developer og investor får et rimeligt afkast bliver projektet ikke til noget) 19

20 Konklusion: Gode byudvikling kræver helhedsorienteret tilgang I kommunen: mellem byplanlæggerne, miljøfolk og økonomerne I rådgiverbranchen: Mellem arkitektfirmaer, ingeniører og økonomer I byggebranchen: Mellem kommune og projektudviklere og investorer 20