af lejeboliger Debatoplæg Hvad gør vi og hvordan får vi råd? Den 22. april 2010 kl. 09:30-16:30 i DGI-Byen

Transkript

1 Debatoplæg Energirenovering af lejeboliger Hvad gør vi og hvordan får vi råd? Konference for beslutnings tagere i ejendoms erhvervet Den 22. april 2010 kl. 09:30-16:30 i DGI-Byen Tietgensgade 65 ved Københavns Hovedbanegård Konferencen afholdes af AlmenNet, Bygherreforeningen og Ejendomsforeningen Danmark med støtte fra BoligfondenKuben og Socialministeriet og i samarbejde med Grundejernes Investeringsfond og SBi/Aalborg Universitet.

2 Introduktion Dette debatoplæg er tænkt som en appetitvækker til konferencen Energirenovering af lejeboliger Hvad gør vi og hvordan får vi råd? Men også som et videngrundlag, så alle deltagere møder med et fælles udgangspunkt for debat den 22. april Vi håber derfor, at du som deltager giver dig tid til at læse debatoplægget inden konferencen. Et af målene med konferencen er et nyskabende samarbejde på tværs af almene og private ejendomme med fokus på fælles udfordringer og fælles løsninger. Sigtet med konferencen er, at vi med energirenovering af almene og private boliger skal gøre det muligt på samme tid at opnå reelle energibesparelser, sund økonomi i ejendommene og tilfredse beboere og lejere. På konferencen vil vi etablere et netværk af centrale beslutningstagere blandt administratorer og ejere af almene og private boligejendomme. Via dette samarbejde er det målet at skabe en ramme for igangsættelse af pilotprojekter, som i praksis kan udforske, demonstrere og afprøve mulighederne for at gennemføre energibesparelser i lejeboliger på markedsmæssige vilkår. Arrangørerne af konferencen har stået for det indledende afsnit om mål og perspektiver samt den overordnede redaktion og tilrettelæggelse af debatoplægget. Derudover har AlmenNet og Ejendomsforeningen Danmark hver leveret et separat bidrag om incitamenter i almene og private lejeboliger. Udvalgte pointer fra de tre»fagredaktørers«debatoplæg B oligudlejningssektoren indeholder et stort potetiale til at spare på energien, og der er inden for sektoren betydelig interesse for energibesparende initiativer D er skal derfor ske noget inden for denne sektor, som med et samlet volumen på omkring 1 mio. lejemål står for op imod 10 procent af det samlede energiforbrug i Danmark Tre»fagredaktører«har med udgangspunkt i deres syn på energiområdet og måden energiudfordringen skal tackles på, leveret hver deres bidrag til debatoplægget til inspiration for debatten på konferencen. Bidragene har taget udgangspunkt i tre overordnede temaer: Arkitektur, brugere og værdi Løsninger, teknik og samarbejde Finansiering og økonomi I lettere bearbejdet form er bidragene fra de tre»fagredaktører«samlet på de efterfølgende sider. E nergirenovering af almene og private lejeboliger skal gøre det muligt på samme tid at opnå reelle energibesparelser, sund økonomi i ejendommene og tilfredse beboere og lejere V ed energioptimering af lejeboliger skal processen tænkes i helheder teknisk, arkitektonisk, indeklimamæssigt, brugsmæssigt osv. og her skal der øget opmærksomhed på, hvad der skal til for, at beboere og lejere bliver medspillere i processen B æredygtighed bliver først til ny adfærd, når det giver mening for den enkelte ejer, lejer eller beboer og det starter med kommunikation, sund fornuft og værdiskabelse i boligkvaliteten D er er ikke mangel på tekniske løsninger og nytænkning, men der er behov for praktisk tilpasning og større udbredelse, som giver synlig og målbar effekt i praksis L øsningerne skal findes inden for hele boligen klimaskærm, installationer, alternativ energiforsyning osv. men der skal være styr på samarbejde og strategi, før resultaterne viser sig i ejendomsdrift og brugeradfærd F inansiering af energiinitiativer er et nøgleområde, når der skal handles. Man kan fx kigge på ESCO-løsninger, EPC er og mulighederne for garantiordninger i forbindelse med lån og andre kilder til finansiering M an kan overveje at åbne for, at andre investorer (end byg ningsejeren) ejer energianlæg monteret på byg ningen eller forbrugerne kan kollektivt investere i energianlæg i den byg ning, de selv bor i M an kan overveje at oprette et specielt energifinansieringsinstitut eller specielle obligationsserier målrettet energirenoveringer eller indføre støtteordninger og delte ejerskabsmodeller til energianlæg 3

3 Mål og perspektiver Det er målet med konferencen at sende et stærkt og positivt signal om, at man i den almene og private boligsektor kan og vil udvikle sig i samarbejde med beboere og leje re. Konferencen skal bidrage til at identificere de største potentialer for energirenovering og de mest interessante områder for afprøvning i pilotprojekter samt lægge grundlaget for et netværk af interesserede. Konferencens konklusioner skal derfor danne rammen for, at der kan tiltrækkes kvalificerede deltagere, som ønsker at lade ejendomme indgå i pilotprojekter eller aktivt følge disse i tilknyttede netværk. Med konferencen som afsæt skal der søges rejst den nødvendige finansiering og økonomiske støtte, så det bliver muligt at gennemføre pilotprojekter. De skal demonstrere positive incitamenter og give mulighed for læring og erfaringsudveksling i netværket. Alt dette for at opnå den maksimale effekt ved gennemførelse af energirenovering i lejeboliger. Samfundsmæssige perspektiver Energirenovering af lejeboliger er uhyre interessant i et samfundsmæssigt perspektiv. Det hænger naturligt sammen med potentialet for energirenovering i lejeboliger ift. samfundets samlede udfordringer på klima- og energiområdet. Anslået 40 procent af det samlede energiforbrug i Danmark stammer fra byg ninger, og der er gennem de seneste årtier iværksat mange energiinitiativer. Der er imidlertid ikke tvivl om, at der fortsat er et stort potentiale for at spare mere på energiforbruget også i boligudlejningssektoren. Udfordringerne, som samfundet står over for, er sammenfattet i en række klimamål for CO 2 -udledning. Klimamålene er formuleret i forlængelse af EU-målsætningen om på samfundsplan at reducere CO 2 -udledningerne med mindst 20 procent i 2020 og mindst 80 procent i 2050 (ift. 1990). Derfor gennemføres i Danmark stramninger i energirammerne for nybyggeri på 25 procent i 2010 og 57 procent i Men alle beregninger tyder på, at de samfundsmæssige ambitioner om reduktioner kun kan indfries omkostningseffektivt, hvis der også sker en betydelig opgradering af den eksisterende byg ningsmasse. Nybyggeri udgør årligt mindre end 1 procent af den eksisterende byg ningsmasse, og meget lidt eksisterende byggeri nedrives. Derfor er det afgørende at få taget fat på de ældre byg ninger. Her udgør udlejningsbyggeriet et oplagt område med et samlet volumen på omkring 1 mio. lejemål, der tilsammen står for op imod 10 procent af det samlede energiforbrug i Danmark. Regeringens politik og initiativer Regeringen indgik i februar 2008 en bred energipolitisk aftale om energibesparelser og energieffektivisering. Aftalen indebærer en række ambitiøse målsætninger for energiområdet som sådan og herunder også for nybyggeri af boliger og det eksisterende boligbyggeri. Energiaftalen blev i april 2009 fulgt op af en Strategi for reduktion af energiforbruget i byg ninger. Strategien indeholder 22 konkrete initiativer spændende fra overordnede mål for energireduktioner til ændring af Byg ningsreglementets energikrav videre til byg ningernes indeklima og komfort, energimærkning af byg ninger, styrkelse af finansieringssiden, energibesparelser i boliger, forsøg, videnformidling og meget mere. Interesse og incitamenter Der har gennem de senere år været stor interesse blandt bygherrer, ejendomsejere og administratorer for at engagere sig i klimaudfordringen. Der findes en række gode eksempler på nyskabende projekter, men det generelle billede er, at der efterlyses bedre incitamenter til at gøre en konkret indsats. I forbindelse med Bygherreforeningens årskonference i 2008 med temaet Energi, miljø og bæredygtighed for bygherrer sendte daværende klima- og energiminister Connie Hedegaard på dagen en hilsen og opfordrede byggesektoren til at komme i gang. I et åbent brev til ministeren gjorde Bygherreforeningen opmærksom på de incitamentsproblemer, som knytter sig til bygherrernes ønsker om at gennemføre energiinvesteringer baseret på totalvurderinger og levetidsbetragtninger. I regi af Partnerskab for lavere energiforbrug i byg ninger er der fra såvel almen som privat side lanceret ideer til reduktion af energiforbruget i byg ninger. I andre markante udspil som fx Teknologirådets rapport Klimarigtigt byggeri vi kan, hvis vi vil har der været et stærkt engagement fra bygherreside. Opfølgningen på de mange ideer og forslag har dog ikke været overbevisende set fra bygherrernes side. Der er populært sagt ikke»fulgt penge med«og ej heller gennmeført tilstrækkelige forbedringer af incitamenterne for ejendomsejere og bygherrer. Bedre videngrundlag Der er også behov for et bedre videngrundlag på området. På det seneste er der i regi af udviklingsinitiativer og videninstitutioner gennemført aktiviteter rettet mod at etablere et videngrundlag for indsatsen som fx i AlmenNets forprojekt Miljø- og energirigtig byggeri og drift i den almene boligsektor. Her er gennem workshops etableret et idekatalog til udviklingsprojekter om energirenovering af eksisterende almene boliger inkl. en analyse af særlige indsatsområder på udvalgte byg ningsdele. I den private sektor har Grundejernes Investeringsfond gennemført projekter med fokus på Energirenovering af etageejendomme, herunder særligt facaderne samt udviklet en webløsning energikoncept.dk (Renovering 2010), der fungerer som en renoveringssimulator, der giver overslagsberegninger af energiforbruget og gode råd til at renovere mest energirigtigt. SBi har gennemført et projekt om Potentielle energibesparelser i det eksisterende byggeri, som giver overblik over den eksisterende byg ningsmasse. Projektet viser blandt andet, at 85 procent af alle fleretagesbyg ninger i Danmark er fra før 1979, og at 40 procent er fra før Projektet peger på, at udfordringerne vil være meget forskelligartede i de forskellige dele af byg ningsbestanden, hvad angår økonomisk potentiale, tekniske løsninger samt muligheder i forhold til arkitektur og afledte brugermæssige ønsker og behov. Socialministeriet har gennnemført analyser af data fra BBR og energimærkningsordningen vedrørende almene og private lejeboliger (se tabel). Resultaterne viser ikke overraskende, at potentialet for energibesparelser er størst i den ældre del af lejeboligerne. Det hænger bl.a. sammen med de skærpede energikrav til nybyggeri, som løbende er blevet gennemført. I 1961 blev der for første gang fastsat krav til byg ningers energiforbrug i bygningsreglementet. Og med virkning fra 1979 skete en halvering af det maksimale varmetab via en stramning i byg ningsreglementet. Godt boliger er taget i brug før 1961 og cirka boliger er taget i brug før I almene boliger ibrugtaget før 1961 kan andelen af boliger med energimærke E eller ringere reduceres fra knapt 60 til godt 20 procent ved gennemførelse af rentable energibesparelser. Tilsvarende kan man i private boliger taget i brug før 1981 reducere andelen af boliger med energimærke E eller ringere fra 45 til godt 10 procent. Fra udfordringer til udvikling Men som det sammenfattedes i Bygherreforeningens oplæg til årskonferencen i 2008 Bygherrernes udfordringer ved energirigtigt byggeri er opfattelsen stadig at incitamenterne for bygherrerne er utilstrækkelige, hvis man ønsker en stærk udvikling på området. Oplægget lagde imidlertid også op til, at bygherrer og byg ningsejere skal se på andre aspekter, herunder behovet for bedre samspil med rådgivere i de tidlige afklarende faser, erfaringer med nye finansieringsmodeller, bedre kravstillelse og kvalitetskontrol, inddragelse af udenlandske erfaringer, påvirkning af brugeradfærd samt ikke mindst erfaringsudveksling og behovet for uddannelse og læring i hele byggesektoren. Konferencen den 22. april er en oplagt anledning til at afsøge mulighederne inden for de eksisterende rammer, men selvfølgelig også for byg ningsejere til at tage stilling til mulighederne for selv at medvirke til at forbedre incitamenterne. Med konferencen lægges spor ud for udvikling i form af pilotprojekter og netværksdannelse, som forhåbentlig giver det gennembrud, der skal til, for at det store potentiale for energirenovering af lejeboliger kan blive realiseret. LejeBoligbestanden efter ibrugtagelsesår opgjort primo 2008 (1.000 boliger) I alt Almene boliger Privat udlejning

4 Incitamenter i de almene boliger Bidrag fra AlmenNet Incitamenter i de private lejeboliger Bidrag fra Ejendomsforeningen Danmark Energien er på dagsordenen i de almene boliger. Der udvikles og opføres lavenergiboliger og passivhuse. Der eksperimenteres med renoveringer, som kan omdanne ældre elementbyggeri til passivhuse. Der gennemføres renoveringsprojekter, som ud over bedre boliger og bydele også fører til markante reduktioner i ener giforbruget. Den almene sektor har masser af ideer til konkrete projekter til energibesparelser, og potentialet til at bringe energiforbruget ned er stort, men der er også barrierer. Det ligger dog klart inden for mulighedernes ramme at fjerne disse barrierer, så energibesparelserne kan realiseres. Erfaringerne viser, at enkeltstående tiltag med at efterisolere facader og tage i mange tilfælde ikke kan lade sig gøre, fordi den sparede energi ikke står mål med ekstraudgifterne. Derimod vil det typisk i forbindelse med større renoveringsprojekter være muligt at indhøste ganske betydelige energibesparelser, når der som led i renoveringer af facader og tage sker efterisolering. Der forventes at blive gennemført mange renoveringsprojekter i de kommende år, inkl. en række energi besparelser. I den forbindelse har Landsbyggefondens mulighed for at give støtte betydning for det tempo, som sådanne energibesparelser realiseres i. I øjeblikket ligger en lang række renoveringsansøgninger på venteliste. I regeringens Partnerskab for lavere energiforbrug i bygninger fore slog den almene sektor, at der ud over en realisering af de mange renoveringer på ventelisten også laves en garantiordning for energibesparelser, så der kan realiseres endnu flere energibesparelser i forbindelse med de større renoveringer. Dét kunne være en mulighed. Erfaringerne viser nemlig, at usikkerhed om virkningen af energirenoveringer kan føre til, at der investeres for forsigtigt. Beboerne vil forståeligt nok ikke risikere at bære udgiften ved en investering, der ikke giver de forventede energibesparelser. Det kunne derfor være oplagt at skabe en garantiordning, så beboerne får sikkerhed for, at de lovede besparelser realiseres. Investeringer i energibesparelser i almene boliger skal være totaløkonomisk fornuftige set ud fra den enkelte beboers synspunkt. Hvis der fra samfundets side ønskes, at der skal investeres mere i energibesparelser i de almene boliger, end det er totaløkonomisk rentabelt, er der behov for, at tænke anderledes end i dag. Det kan ske ved at fremme en række særlige investeringer til forbedret energimæssig bæredygtighed, som ellers ikke ville blive gennemført fx forsøg og udvikling af nye energimæssige løsninger. Der er med andre ord store muligheder for at indhøste energibesparelser i de almene boliger. Og det bør være muligt at mindske eller helt fjerne barriererne, så der for alvor kan komme gang i de energirigtige renoveringer. Det skylder vi beboerne i de almene boliger, og det skylder vi klimaet. Energiforbruget i de private lejeboliger skal reduceres væsentligt, hvis vi skal nå de nationale målsætninger for energireduktion i byggeriet. Potentialet for energibesparelser i de private ældre udlejningsejendomme er stort, og udlejerne vil gerne i gang med energirenoveringen af disse ejendomme. Udlejerne har løbende vist stor interesse for energireduktion i den private udlejningssektor. Ejendomsforeningen Danmark gennemførte blandt andet i foråret 2009 med succes en medlemskonference, som satte fokus på mere energirigtigt og bæredygtigt byggeri. Foreningen deltog bl.a. også i Partnerskab for lavere energiforbrug i bygninger, som var en del af udarbejdelsen af regeringens energi strategi. Når man taler om energiinvesteringer i specielt den ældre private boligudlej ningssektor, er det nødvendigt at tænke nyt og udvikle nye modeller, der tilgodeser både udlejerne, lejerne og samfundet, og som gør det økonomisk muligt for alle parter at foretage investeringer i energibesparelser. Det er nemlig langt fra alle investeringer, det er muligt for de private udlejere at gennemføre. Blandt andet er reglerne for de private lejeboliger et relevant emne at drøfte. Det skyldes, at en effektiv energiindsats forudsætter, at de private udlejere får et bedre incitament til at gennemføre investeringer i energibesparelser, der både er driftsøkonomisk og samfundsøkonomisk rentable. Samfundet, lejerne og de private udlejere har en fælles interesse i at sikre, at rammerne på boligområdet virker som positive acceleratorer for investeringer i energibesparende foranstaltninger og ikke som en bremse. Ejendomsejerne eller deres administratorer, er ofte selv opmærksomme på mulighederne for at foretage energibesparende investeringer i udlejningsejendomme. Også de energikonsulenter, som foretager energimærkningen i de private udlejningsboliger, kan ofte pege på, at der kan indhentes store energibesparelser. Hvis en udlejer investerer i at effektivisere varmesystemet i ejendommen, får lejerne en sikker gevinst i form af en lavere varmeregning og samfundet en gevinst i form af en lavere CO 2 -udled ning. Men for at iværksætte en energirenovering skal udlejer være sikker på at få sin investering afdraget og forrentet. Det vil være et ufravigeligt krav fra en investorkreds eller en långiver, fx et realkreditinstitut. Derfor skal der findes modeller for, hvorledes man kan sikre, at fornuftige energiinvesteringer kan finansieres på en måde, der tilgodeser alle parters interesser. Energibesparelser i den private udlejningssektor skal hentes, hvor der kan skabes en fornuftig og økonomisk forsvarlig sammenhæng mellem investering og besparelse, mellem udgift og komfortforbedring og mellem udlejers, lejers og samfundets interesser. 6 7

5 Energioptimering af lejeboliger med værdi for brugerne Case Gyldenrisparken Bidrag udarbejdet af Tina Saaby, WITRAZ arkitekter, med sparring fra Mari Brandl (Rambøll), Line Eriksen (WITRAZ arkitekter) og Birgitte Dela Stang (Grundejernes Investeringsfond) Glem energirenoveringer Vi lægger ud med et polemisk indspark: glem energirenoveringer! En renovering er en renovering, vi kalder det hverken en»arkitekturrenovering«, en»indeklimarenovering«, en»imagerenovering«eller lignende. At fokusere på, at noget alene skal renoveres med henblik på at forbedre energiregnskabet er uambitiøst og det er at negligere det væsentligste, nemlig at tænke helhedsorienteret, når vi renoverer boliger og fornyer bydele. Byer, byg ninger og boliger har altid skullet imødekomme en lang række forskelligartede ønsker og behov inden for et givet spektrum af muligheder. Optimering af energiforbruget er bare ét aspekt blandt mange. Vi vil meget hellere energioptimere Det er ikke til diskussion: der skal gøres noget ved bygningsmassen i Danmark, så vi kan løse problemet med det høje udslip af CO 2. At gennemgå en ejendom for mulige energioptimeringer er en proces, hvor der skal tænkes i helheder og være dialog med eksperter, brugere, myndigheder samt arkitekter og ingeniører. Det er en proces med både små initiativer, der rykker på den korte bane, men hvor det også er vigtigt at fokusere på den lange bane. Der er rigtig mange muligheder i at energioptimere, muligheder der også præger boligkvaliteten og det omgivende samfund. Og det er muligheder, der rigtigt udført kan være med til at påvirke den enkelte til en ændret og mere bæredygtig adfærd. Hvad giver værdi for brugerne? Beboere i lejeboliger har typisk et andet, mere kortsigtet perspektiv end segmentet i ejerboliger. Derfor skal vi konkretisere værdien af energioptimeringen. Dels den økonomiske værdi, dels også den tekniske og den sociale værdi. Det kan forventes, at stigende energipriser og øgede afgifter fremover vil betyde, at forbruget af el, varme og andre ressourcer vil udgøre en voksende andel af omkostningerne ved at bo. Ligeledes er boligens»grønne profil«signalværdien blevet vigtigere for mange mennesker, i takt med at der er kommet fokus på klimaforandringer og beskyttelse af jordens ressourcer. Brugernes perspektiv er ikke nødvendigvis det samme som de professionelle aktørers perspektiv. Generelt er vi som mennesker optaget af de nære spørgsmål, når vi vælger, hvor og hvordan vi skal bo. Her følger tre cases. De beskriver nogle af de mange muligheder for øget boligkvalitet og energioptimering i forbindelse med renoveringer. Samtidig beskriver de tre cases muligheder for at energioptimere både på boligniveau, på byg ningsniveau og på bydelsniveau. Det er fx bedre dagslysforhold, bedre komfort, nye stiforbindelser og nye fællesskabssteder. Derudover er det mere funktionelle lejligheder, variation og mangfoldighed og bevidste borgere. Energioptimeringer på bydelsniveau På bydelsniveau er vi som mennesker optaget af, om der er mulighed for at købe ind, om der er langt til skole og arbejde, om der er gode daginstitutioner, ordentlige buseller togforbindelser, om det er trygt at færdes ude om aftenen, om børnene kan cykle sikkert til skole, om der er grønne områder, legepladser og mulighed for at dyrke sport etc. Hvis den offentlige trafik virker, hvis der er sikre skoleveje og hvis børnene har skole og institutioner i lokalområdet og har mulighed for at være ude at bevæge sig, så er det elementer, der gør, at vi sparer på energien i det store perspektiv. Renoveringen af den almene boligbebyggelse Gyldenrisparken i København omfatter en sammenhængende udvikling af bebyggelsens 450 boliger, bytorv, friarealer, opførelsen af et nyt plejecenter og en passivhus daginstitution samt indretning af en eksisterende byg ning til et nyt børnehus med grøn taghave på toppen. Projektet rummer fortætning med plejeboliger og integreret institution. I en artikel i Berlingske i forbindelse med første spadestik i december 2008 udtalte beboeren Lykke Vad» at det nu bliver muligt at bo i området fra vugge til grav.«renoveringen rummer et nyt arkitektonisk udtryk og variation med energioptimering gennem ventilation, isolering, ny klimaskærm, energimåling og lavenergiruder. Lejlighedssammenlægninger, nye aktiviteter og udviklingen af et mere varieret arkitektonisk udtryk forbedrer områdets image og skaber forudsætningerne for en balanceret beboersammensætning. I forbindelse med facaderenoveringen er der skabt små karnapper, der betyder, at man kan komme ud og følge bedre med i det sociale liv i bebyggelsen. Karnapperne er med til at skabe variation og skygger på facaderne, og i gavlene er der etableret vinduer mod nord. De lette facader ved altanerne mod vest er udskiftet med større lavenergiruder for at give mere dagslys og samtidig er altanen udvidet fra 1,10 til 1,80 meter for at optimere brugen. De mange ekstra boligkvaliteter som opgradering af ventilation med varmegenvinding, en større og mere brugbar altan, rummelige karnapper, der skaber udkig og overblik, og mere dagslys er forhold, som den enkelte kan mærke i sin dagligdag. Hvis vi lokalt kunne tilbyde varierede lejlighedstyper og tilbyde forskellighed, kan man flytte rundt internt og blive boende og pleje de sociale relationer. Det betyder mindre transport til og fra hinanden, og det betyder et godt socialt miljø. 8 Bygherre: Lejerbo Rådgivere: Projektgruppen Gyldenrisparken (WITRAZ, VANDKUNSTEN, WISSENBERG) Landskabsarkitekter: Algren & Bruum Elingeniør: EKJ

6 Energioptimeringer på byg ningsniveau På byg ningsniveau er vi som mennesker optaget af, om der er gode naboer, om byg ningen er pæn, om tilgængeligheden passer til vores behov, om vi kan stille barnevognen udenfor, om der er trygt, om der er steder, hvor vi kan mødes, og om der er en have, hvor vi kan sidde i solen. På byg ningsniveau kan der spares energi ved at forbedre det fælles varme- og ventilationssystem og ved forbedring af klimaskærmen, Forbedringer som også i stor grad påvirker den enkelte bolig og boligkvaliteten. Man kan spørge sig selv om, hvad en sofa og en kaffeautomat i vaskeriet har at gøre med energioptimering? Individualiseringen generelt i samfundet betyder bl.a., at flere og flere får deres egen vaskemaskine og tørretumbler også i lejeboliger på trods af, at der har været tradition for gode fælles faciliteter, især i de almene boliger. Et fællevaskeri, der er rent, pænt og rart at opholde sig i, er et attraktivt alternativ til at anskaffe sin egen vaskesøjle og en oplagt mulighed for at undgå at installere en energikrævende tørretumler i alle boligerne. Kig ind på altanen ud mod haven Kig ind på spisestuen Bygherre: GlostrupBoligselskab, afdeling 9 Arkitekter: WITRAZ arkitekter + landskab Ingeniører: Rambøll Bygherrerådgiver: KUBEN Management Opholdsstue Kammer 25,3 m2 6,4 m2 Kammer 10,1 m2 Altan 9 m2 Kammer Kammer Opholdsstue 10,1 m2 6,4 m2 23,7 m2 Soveværelse Spisest. Spisest. Soveværelse 13,9 m2 Køkken WC 11,3 m2 Køkken 11,3 m21 WC 3,4 m2 Altan 9 m2 Opholdsstue Kammer Kammer Kammer Kammer Opholdsstue 25,3 m2 6,4 m2 10,1 m2 10,1 m2 6,4 m2 23,7 m2 Entre Entre 6 m2 6 m2 Soveværelse Soveværelse 13,9 m2 WC 13,4 m2 WC Køkken Køkken 14 m2 14 m2 Case Stadionkvarteret (konkurrenceprojekt, ikke afgjort) Damen på 4. tv. bor sammen med sin demente mand. Vi bliver inviteret indenfor for at se lejligheden. Hun fortæller, at hun elsker at sidde ved vinduet og har fået fjernet radiatoren, så hun kan komme helt hen til vinduet og kigge ud. Og kan se hvem, der går ud og hvem, der kommer hjem. Hun synes dog, at det trækker lidt i vinterhalvåret, men vil hellere kunne komme hen til vinduet og så tage en trøje på, når det trækker, frem for ikke at kunne følge med i det liv, der foregår. For hende er det skønt at kunne have blomster på altanen, og hun elsker altankassen, som betyder, at hun kan se blomster i øjenhøjde, når hun sidder indenfor. Damens beretning har været med til at udforme løsningen til, hvordan det bliver foreslået at renovere facaderne. Energioptimeringen sker ved at efterisolere kældervægge, ring - det skal bemærkes at denne planløsning vil forøge det Facaden i dag (havesiden): Altanernes glasinddækning er kluntede og reducerer dagslyset i boligerne. De sydvendte altaner bliver meget varme om sommeren. Facadeudsnit: Forslag til ombygning på havesiden. tag, gavle og lette facadeelementer ved altaner. De øvrige ydervægge hulmursisoleres, der udskiftes vinduer og døre, varmerørene efterisoleres, og der etableres varmegenvinding. Der er store fordele ved at fokusere på damens og de øvrige beboeres beskrivelse af deres dagligdag og deres oplevelse af, hvad der giver værdi på boligniveau. Der skabes bedre indeklima, bedre dagslysforhold, større altan og udvidet boligareal. Og zonen henne ved vinduerne bliver et rart og varmt opholdsareal, som kan bruges til at følge med i bebyggelsens sociale liv frem for blot at være et opbevaringsareal til møbler. Facaden i dag ( indgangssiden): Altanernes glas inddækning slører det oprindelige arkitektoniske motiv. Facadeudsnit: Forslag til ombygning på indgangs siden. 11

7 Case Urbanplanen Byudviklingsprojekt som påbegyndtes i 2003 og afsluttes i efteråret 2010 Tre ud af Urbanplanens fem afdelinger har fået eller får renoveret facaden. Facaderenoveringen er en del af et større byudviklingsprojekt, hvor der også bliver renoveret friarealer, bygget et nyt aktivitetshus, gennemført en række boligsociale tiltag, etableret sikker skolevej og forsøgt etableret et sammenhængende stisystem på tværs af grænser og matrikler og en lang række andre projekter. Projektet er støttet af Landsbyggefonden grundet knækkede facadeplader. Den omfattende beboerproces har efterfølgende betydet, at beboerne selv har finansieret en vinduesudskiftning og friarealsforbedringer, og den ene af afdelingerne har yderligere selvfinansieret altaner til de mange midtfor-lejligheder, som kun har dagslys fra én side. I forbindelse med en omfattende beboerproces blev det besluttet, at renoveringen skulle udvides og indeholde mulighed for, at den enkelte beboer over råderetten selv kunne købe altaner og franske altaner under kampagnen Forny din bolig. Det har betydet en langt større mangfoldighed i lejlighedstyper og arkitektonisk udtryk. De 2500 lejemål i Urbanplanen har nu fået tilført en variation og identifikation, som længe har været savnet i bebyggelsen. Den store udfordring i forbindelse med kampagnen med nye altaner og franske altaner var at vise, at den enkelte beboer havde et behov. I starten var mange skeptiske og troede, at vinduer til gulv ikke gjorde den store forskel. Der blev bygget prøvefelter, så alle kunne komme op og se dem og næsten alle kom ned og sagde»sådan en vil jeg også have«. Pludselig kunne de se, hvor meget mere frisk luft, der er i en facadedør, hvad dagslys helt henne ved facaden betyder, og hvordan de meget nemmere kunne se folk, der kom og gik.»altanen har udvidet min stue, og jeg har fået mulighed for at sætte mig ud på altanen og drikke min kaffe. Nu føler jeg mig mere med i gårdlivet. For det første får jeg mere lys ind, og for det andet er min altan så lang, at der er plads til en madras. Før jeg fik altanen, var her et par vinduer uden den store mulighed for gennemtræk med en altan kan jeg lufte ud og pynte lidt op med potteplanter og blomster på altanen.«henrik.»vores nye altan i køkkenet giver et kæmpe lysindfald. Vi får solen ind hele dagen. Tidligere havde vi et dobbeltvindue i køkkenet, men med altanen har vi nu mulighed for at gå ud i et udendørs område, og det giver en anden kontakt til naboer og besøgende.«robert.»min franske altan har medført, at jeg har fået morgensol i mit soveværelse. Lysindfaldet er helt fantastisk, og rummet virker større på grund af den franske altan.«annie. Energioptimering på boligniveau På boligniveau er vi optaget af, hvor høj huslejen er. Derudover om der er plads nok, om der er pænt og præsentabelt, om køkkenet er praktisk indrettet, om badeværelset er til at holde rent, om der er morgensol i køkkenet, om der er en altan eller en have, så vi kan komme ud i det fri, om boligen er tør og varm om vinteren (og kølig på varme sommerdage), om vi kan høre fuglene synge, når vi åbner vinduet, samt om det er let at betjene og vedligeholde radiatorer, elinstallationer, ventilation, vvs og hvidevarer osv. Fra et bruger- og arkitektonisk perspektiv Set fra et brugerperspektiv, så er adfærd en ligeså vigtig parameter for energioptimeringer som den tekniske side af sagen kommunikation og italesættelse af sund fornuft et middel til at skabe indsigt, indsigt giver forståelse og forståelse giver ejerskab værdiskabelsen i boligkvaliteten et kæmpe incitament til at energioptimere Set fra et arkitektonisk perspektiv, så er det vigtigt ikke at fastlægge alt for præcise mål på et for tidligt tidspunkt det vigtigt at se energioptimeringer i et bredere perspektiv end blot varmetabsberegninger, idet en renovering rummer mange facetter det at arbejde med energi mere et middel end et mål, da der er mulighed for energioptimeringer i alle beslutninger omkring en renovering Løsninger Efterisolering af facader er ikke altid svaret på en energioptimering set i en helhedsbetragtning. Og det er sjældent svaret alene. Med eksemplet fra Stadionkvarteret er vist et projekt, hvor svaret er en differentieret facadeløsning, hvor dele bliver efterisoleret og dele bliver hulmursisoleret med det bedste resultat, der er muligt inden for rammerne. Og løsningerne rummer også altid mange andre muligheder. Det er disse muligheder, det er vigtigt på et tidligt tidspunkt at udpege, så renoveringen kan blive nærværende, og energioptimering kan blive et forståeligt begreb, fordi det kan mærkes og ikke længere handler om abstrakte CO 2 -kvoter og tal. Set i et samfundsmæssigt perspektiv bliver bæredygtighed først til ny adfærd, når det giver mening for den enkelte, og når det er forståeligt. Den store gevinst i forhold til energioptimeringen findes ofte i de løsninger, der ligger lige til højrebenet renovering eller udskiftning af vinduer, udskiftning og efterisolering af lette facadepartier, nye køleskabe, efterisolering af varmerør og indregulering af ventilationssystemer. Det er indgreb, der ikke behøver at have negative konsekvenser for byg ninger og boligers arkitektur og brugsværdi. Bygherre: Fællesadministrationen 3B Proceskonsulenter og bygherrerådgiver: WITRAZ arkitekter + landskab Arkitekter: JJW Arkitekter Landskabsarkitekter: GHB Landskab Ingeniører: Dominia Entreprenører: Enemærke & Petersen Anlægsgartnere: F.J. Poulsens Anlægsgartneri

8 Teknik og løsninger der virker Bidrag udarbejdet af Niels Haldor Bertelsen, SBi/Aalborg Universitet, med sparring fra Henrik Davidsen (PKE-Consult), Peter Halkjær (Danakon), Lars Jess Hansen (Enemærke & Petersen), Olaf Bruun Jørgensen (Esbensen), Jens Madvig Nørgaard (DI Byggematerialer), Jens Eg Rahbek (COWI), Birgitte Dela Stang (Grundejernes Investeringsfond) og Kim Bjarne Wittchen (SBi/Aalborg Universitet) Sektorens problemer og muligheder Ejere og administratorer vurderer, at der er et stort potentiale for energibesparelser i almene og private udlejningsboliger, men at der er mange barrierer og få incitamenter for at realisere dem. Mange ejere og administratorer har en begrænset indsigt i deres ejendommes energiforbrug, og er meget konservative i deres vurdering af, hvad der kan realiseres i boligudlejningssektoren. Ejere og administratorer og leverandører af forskellige energiløsninger har ofte modstridende holdninger til, hvor man skal sætte ind, og hvilken praktisk effekt, der bliver resultatet af de enkelte løsninger. Det er bredt accepteret, at der ikke er mangel på tekniske løsninger og nytænkning, men at der er behov for praktisk tilpasning og større udbredelse, som giver synlig og målbar effekt i praksis. Skal man se på sektorens konkrete muligheder for at øge omfanget og effekten af energirenoveringer kan det ske ud fra følgende tre synsvinkler: Produkt tekniske muligheder for konstruktioner og installationer Proces energiledelse, planlægning, samarbejde og mærkning Innovation sparemål, erfaringsoverføring, læring og industrialisering Det bliver bl.a. sagt, at der mangler»de gode historier«, mere gennemskuelige løsninger og dokumentation af, at investeringerne også kan tjene sig hjem. Man nævner ofte de interne barrierer hos ejere og administratorer og deres forhold til lejere og beboere som væsentlige. Det kan fx dreje sig om manglende tid, viden, økonomi og reelle gevinster samt vanskeligheder med håndtering af beboerdemokratiet og helhedsplanlægningen af energirenoveringer. Men også manglende redskaber, vanskeligt samarbejde med leverandører og myndigheder samt for dyre produkter nævnes som barrierer for energiforbedringer. Ejere og administratorer tilbydes mange forskellige løsninger af de forskellige leverandører. Men det er ikke uden problemer for ejerne og administratorerne, og de stiller fx ofte spørgsmål som: Hvilke parter kan man stole på, og hvilken dokumentation er troværdig? Skal man vælge centrale eller decentrale anlæg? Skal man vælge færdigfabrikerede billige standardelementer eller pladsfremstillede løsninger, som er tilpasset ejendommens aktuelle behov og arkitektur? Produkt tekniske muligheder for konstruktioner og installationer Langtidsvirkende energiforbedringer realiseres mest økonomisk samtidig med gennemførelse af ombyg ninger, forbedringer eller fremtidssikringer af byg ningens klimaskærm og dens installationer. Helhedsplanlægning og trinvis realise ring vinder mere og mere frem, og samtidig ses også en større fokus på alternativ energiforsyning i tilknytning hertil. For ejere og administratorer er det vigtigt at skabe sig et troværdigt overblik og et sikkert beslutningsgrundlag, men det sker ofte ud fra farvestrålende reklamemateriale, kompliceret teknisk dokumentationsmateriale eller leverandørernes»uvildige rådgivning«. Samtidig skal de foretage et indbydes valg mellem løsninger inden for de tre områder: Klimaskærmens energirenovering Installationernes energirenovering Alternativ energiforsyning Klimaskærmens energirenovering Energirenovering af klimaskærmen er ofte en omfattende og dyr renoveringsform med store investeringer og lange afskrivningstider, men som samtidig giver de store og robuste energiforbedringer. Energirenoveringen af klimaskærmen kan opdeles i fire hovedbyg ningsdele, idet løsninger inden for hver af disse er sammenlignelige: Vinduer og udvendige døre Facader Tage og tagkonstruktioner Gulve, fundamenter og kældre Udskiftning af vinduer og udvendige døre er efterhånden blevet en foretrukken løsning, fordi produkterne og renoveringen er højt industrialiseret og effektiv. Facaderenovering udføres endnu mest som arbejde på byggepladsen tilpasset de enkelte ejendommes behov, men der er flere initiativer i gang for at industrialisere produktionen. Tagrenovering gennemføres i dag i mange tilfælde sammen med en udnyttelse af tagetagen med etablering af nye lyse lejemål, men de fleste begrænser sig dog til en merisolering af loftet eller taget. Vanskeligst og mest usikker er energirenovering af kældre, terrændæk og fundamenter, som derfor ofte først gennemføres, hvis der er skader på disse byg ningsdele. Installationers energirenovering Energirenovering af installationer er ofte det, der er nemmest at gå til og få de hurtigste besparelser på, idet investeringerne ikke er så store og produkterne har en meget høj industrialiseringsgrad. Energirenovering af installationer kan opdeles i fem hovedinstallationer, idet løsninger inden for hver af disse er sammenlignelige: Automatik til styring og fjernmåling af de tekniske anlæg Varmeinstallationer herunder varmeproduktion og fordelingsanlæg Ventilation og varmegenvinding centralt eller decentralt i lejlighederne Varmt- og koldtvandsanlæg samt tilhørende afløbs- og kloakanlæg Elinstallation, elbelysning og -apparater i lejligheder og i bygningen i øvrigt Når man arbejder efter Byg ningsreglementets krav, og især hvis man ønsker byg ningens energistandard skal ligge højt på én af de to lavenergiklasser, så skal alle fem hovedinstallationer vurderes. Et af de centrale dilemmaer er her, hvorledes ejerens og beboernes/lejernes forskellige interesser og muligheder for energibesparelser kan samordnes, idet lejerne og beboerne normalt har råde- og brugsret over elbelysning og -apparater i lejligheden. Et andet centralt dilemma er om ejer og administrator skal ansætte sin egen»varmemester«, købe det som ekstern leverance eller i yderste tilfælde indgå en ESCO-aftale. ESCO er en forkortelse for Energy Service Companies, og det er en ny forretningsmodel for energirenovering i byg ninger, hvor en privat virksomhed eller et konsortium tilbyder totalløsninger omfattende energirenovering, drift og investering. Alternativ energiforsyning Skal byg ningen have en høj energistandard kan man ikke komme udenom at tilføre den en form for alternativ energiforsyning. Igennem de senere år er der kommet flere ny løsninger til, og samtidig har de enkelte løsninger fået en stadig større energieffektivitet. Men mange løsninger er endnu på udviklingsstadiet eller er ikke helt færdigmodnet til den store udbredelse inden for lejeboligmarkedet. Der er fx flere års erfaring med solfangeranlæg, varmegenvinding af ventilationsluft og forskellige typer varmepumper. Solcelleteknologien bliver år for år billigere og finder flere anvendelser, mens fx brintteknologi anvendelsesmæssigt stadig er i sin vugge til brug i lejeboliger. 15

9 Proces energiledelse, planlægning, samarbejde og mærkning Innovation sparemål, erfaringsoverføring, læring og industrialisering Igennem processen skal ejer og administrator holde styr på samarbejdet med lejere, beboere, myndigheder, naboer og andre»kunder«på den ene side. På den anden side skal de styre rådgivere, entreprenører, producenter og andre»leverandører«til ejendommen. Ejer og administrator skal samtidig holde styr på det tekniske og på andre områder som økonomi, kvalitet, boligens værdier og arkitekturen. Han skal også sikre, at hans konkurrenceevne ikke forringes. Det er svære odds, når»den gode udlejer«også skal være samfundsbevidst og udvikle sig på bæredygtighed og miljø. Ejer og administrators overordnede strategier og mærkning Der er meget forskel på, hvordan ejere og administratorer udformer og realiserer deres overordnede strategier for energiledelse, helhedsplaner for energirenovering samt den daglige drift, vedligehold og energistyring. Det har stor betydning for, hvor systematisk og effektiv deres energiledelse er, og hvor effektfuldt de kan gennemføre komplicerede projekter med energirenovering. Statslige initiativer har gennem de seneste 40 år på forskellig vis prøvet at forbedre og effektivisere energirenoveringen, så landets energiforbrug kan reduceres uden at skade indeklimaet og arkitekturen. Et af disse initiativer er den lovbefalede energistyring og -mærkning af ejendomme. Mange praktiske erfaringer og tilbagemeldinger fra ejere og administratorer viser, at initiativet i praksis ikke virker som ønsket, og at det kun i ringe grad giver en støtte til ejendommens daglige energiledelse. Mange opfatter det derfor som spild af ressourcer og unødigt bureaukrati. At få ejer og administrators energiledelse til at virke i samspil med energimærkningen er en vigtig forudsætning for en mere effektiv energirenovering. Der arbejdes derfor med udvikling af forskellige software, rådgivningsydelser og modeller for strategier og helhedsplankoncepter, som kan støtte ejer og administrator. Et virkemiddel er også, hvorledes man kan anvende en ny energimærkning af de centrale byg ningsdele i samspil med byg ningens energimærke. Man forventer, at det vil gøre det nemmere at formidle, prioritere og følge op på forbedringen af byg ningens samlede energistandard. Ledelse af konkrete energirenoveringsprojekter De store og tunge energiforbedringer af ejendommen gennemføres ofte mest rentabelt samtidig med en renovering af ejendommens enkelte byg ningsdele og installationer. I praksis kan renoveringen enten gennemføres som en stor samlet og helhedsorienteret energirenovering eller, som mange foretrækker det, som en trinvis energirenovering over en længere årrække med baggrund i en helhedsplan. Selvom der kan ansættes rådgivere til denne opgave skal ejer og administrator have indsigt i processen for at få mest energirenovering for pengene. Ledelsen af konkrete energirenoveringsprojekter kan opdeles i tre faser, idet løsninger inden for hver af disse er sammenlignelige: Programmering og kravformulering Projektering og planlægning Udførelse og aflevering Ejendomsdrift og brugeradfærd Både før og efter en energirenovering er lejernes og beboernes adfærdsmønstre en væsentlig faktor for reduktionen af energiforbruget. Man kan påvirke adfærden med formidling og sparekampagner, men man skal gøre det konstant, hvis man ønsker en vedvarende effekt. Man kan også arbejde med støtte til udskiftning af ineffektive apparater. En mere langsigtet effekt får man ved at indtænke brugeradfærden og den daglige drift i de forskellige energirenoveringer. Mange ejere og administratorer inddrager derfor lejerne og beboerne aktivt i planlægning og realisering af energirenovering. Erfaringer fra praksis viser, at en højere energistandard på byg ningen samtidig giver en større robusthed over for forskellig brugeradfærd. Skal den langsigtede energiudvikling accelereres, skal ejere og administratorer i fremtiden bidrage meget mere aktivt i byggesektorens innovationsproces. De skal støtte leverandørernes arbejde med energieffektivisering, og de skal kræve, at entreprenørerne og rådgiverne industrialiserer og rationaliserer deres arbejde. Det er ikke tilstrækkeligt, at ejer og administrator køber billige løsninger i Østeuropa eller afventer nye teknologiske landvindinger hos de danske producenter, entreprenører og rådgivere. Ejer og administrator skal fx stille byggerier til rådighed for afprøvninger, og de skal dokumentere erfaringer, som fremmer anvendelse af de bedste løsninger. Ejer og administrator vil kunne lære af vindmølleindustriens seje træk over de sidste 30 år. De kan vise mod ved at fastlægge fælles sektormål for energibesparelser frem til 2020, 2030, 2040 og 2050, som de giver håndslag på at overholde. Erfaringsopfølgning og erfa-netværk En innovationsindsats, som ejer og administrator nemt kan gøre bruge af, er indarbejdelse af en systematisk erfaringsopfølgning og -dokumentation af de gode energiløsninger, de har anvendt. I regi af AlmenNet, Bygherreforeningen, Ejendomsforeningen Danmark eller andre udviklingsorienterede foreninger kan ejere og administratorer udveksle erfaringer med hinanden og styrke den fælles kompetence om bedste energiløsninger. De kan etablere fælles benchmarking af rådgivernes, entreprenørernes og producenternes leverancer, og de kan gennemføre seminarer, hvor resultater fremvises, og hvor de bedste løsninger og leverandører hædres. Uddannelse og opkvalificering En anden innovationsindsats er bedre uddannelse af medarbejdere og ledelse i ejer- og administratororganisationer, som kan opkvalificere deres kompetence i renovering, energieffektivisering og bedre styring. Der er gode erfaringer med projektorienteret læring, hvor uddannelse og træning gennemføres sideløbende med den aktuelle energirenovering. Men tilbuddet om uddannelse er kun i mindre grad målrettet ejernes og administratorernes specifikke behov, og der mangler illustrative eksempler og erfaringer, som omdrejningspunkt for uddannelsen. Disse vil dog med tiden kunne fremskaffes, hvis initiativet om erfaringsindsamling, dokumentation og benchmarking iværksættes. Ny industrialisering skal efterspørges En tredje innovationsindsats er et spørgsmål om, hvordan ejere og administratorer bedst støtter en ny industrialisering af hele byggesektoren fra ejer til producent over rådgiver, entreprenør og håndværker. En ny industrialisering skal sætte fokus på hele værdikæden ved energirenovering, og den skal opfylde ejer, administrator, lejer og beboernes behov og krav til god arkitektur, godt indeklima og lav energiomkostning (kr./kwh) for de enkelte renoveringsløsninger. Ejerne og administratorerne kan øge efterspørgslen efter industrialiserede løsninger og stille deres ejendom til rådighed for forsøg og dokumentation af leverandørernes udvikling. De kan også være med til at fremme digitalisering og en bedre kommunikation både over for lejere og beboere, men også hos de enkelte leverandører. De kan fx gå foran ved at vise, hvordan de i deres egen energiledelse og styring af energirenovering kommunikerer digitalt og stiller konkrete krav til leverandørerne om, at de skal gøre det samme. Men det er også vigtigt, at de bidrager med øget efterspørgsel efter nye industrielle løsninger, og at det sker koordineret mellem de forskellige ejere og administratorer, så det får størst mulig effekt

10 Finansieringsmuligheder Bidrag udarbejdet af Carsten West, Carsten West AS med sparring fra Jens Blomgren-Hansen (Kromann Reumert), Mogens Dürr (Ejendomsforeningen Danmark), Annika Eidesgaard (Nykredit), Jens Gorm Hansen (Dansk Energi) og Erik Schelde (Energirådgiverne A/S, Aalborg) Denne del af debatoplæget belyser elementer af de finansielle udfordringer og muligheder, som ejere, beboere og lejere i udlejningsejendomme i Danmark står overfor i forbindelse med energirenoveringsprojekter. Problemstillingen er kompleks og variationsmulighederne i projektindholdet er utallige. Derfor vil kun et udvalg af problemstillinger og muligheder i det følgende blive belyst. Særlig fokus er på indsatsområder med potentiale for udvikling af de finansieringsmæssige muligheder. Ejerformer Ejerforholdene for udlejede beboelsesejendomme i Danmark kan karakteriseres ved en todeling af bestanden i henholdsvis almene beboelsesejendomme (ca boliger) og privat ejede beboelsesejendomme (ca boliger, heraf ca udlejede en- og tofamiliehuse). De to bestande er underlagt forskellige reguleringsbestemmelser vedrørende lejefastsættelse, anvisning af lejere, subsidier og regnskabsprincipper. Den privat ejede bestand er yderligere opdelt i mindst to underbestande i relation til lejefastsættelse afhængig af opførelsesår (før/ efter 1992). Disse forskelle er af stor betydning, når et reno veringsprojekt skal finansieres. Anlæggets/byg ningsdelens fysiske integration i byg ningen Traditionel finansiering af fast ejendom i Danmark er baseret på byg ningspant. En byg nings energieffektivitet er afhængig dels af byg ningens egen evne til at producere energi og udnytte energien effektivt (egeneffektivitet) dels af eksterne leverandørers energieffektivitet (leverandør effektivitet). Eksisterende offentlige incitamentsordninger Der findes ifølge Dansk Energi ikke direkte støtteordninger til energirenovering af boligudlejningsejendomme i Danmark, bortset fra skrotningsordningen for oliefyr. I stedet satser man på, at energiselskabernes energispareindsats skal være et centralt virkemiddel. I årene har energiselskaberne indgået aftale med klima- og energiministeren om at realisere 6,1 PJ energibesparelser årligt, hvilket svarer til elforbruget i husstande. Besparelserne gennemføres hos aftagerne virksomheder, det offentlige og privatforbrugere via rådgivning og tilskud. Omkostningerne til realisering af energibesparelserne dækkes af forsyningsselskaberne. Rentabilitetsbegrebet og traditionel finansiering I forhold til traditionel finansiering, danner rentabilitetsberegningen grundlag for den maksimale pantbaserede belåning. Grundlæggende er retningslinjerne i værdiansættelsesbekendtgørelsen ens for både private og almene boligudlejningsejendomme og den maksimale realkreditlånegrænse er 80 procent. Rentabilitetsberegningen tager udgangspunkt i følgende faktorer: Lejeindtægt, driftsudgifter, eventuel forretning af deposita/forudbetalt leje og kapitaliseringsfaktor. Muligheden for finansiering af energiforbedrende projekter i ejendomme, der i forvejen er maksimalt belånt afhænger af, om det er muligt at hæve lejen, og dermed kunne få en højere rentabilitetsberegning. Teoretiske forudsætninger for beslutning om investeringer i energirenovering I traditionel økonomisk teori træffes en investeringsbeslutning kun, hvis der kan skabes en enighed mellem alle involverede interessenter om, at denne beslutning er bedre end alle andre alternativer set fra deres eget synspunkt. Det vil være forudsætning for en beslutning, at der ikke er»tabere«(dvs. interessenter, der kunne have truffet en for dem selv mere gunstig beslutning) blandt interessenterne, medmindre lovgivningen har betydet, at de skal være»tabere«. Det afgørende for finansieringen burde være, at der skabes et tilfredsstillende cashflow, uanset om det fremkommer fra energiforsyningen, fra forbrugernes energibetalinger eller fra lejen. Fordelingen heraf varierer fra projekt til projekt og fra land til land. Kort sagt gælder det om først at få belyst, om projektet overhovedet kan»løbe rundt«for alle interessenter til den rente, de hver for sig vil betale. Derefter er spørgsmålet, om man kan få projektet finansieret inden for beslutningstagernes renteloft eller om der kan bringes andre forhold i spil, fx subsidier. Så længe en boligudlejningsejendom køber al sin energi fra eksterne leverandører (fjernvarme- og elværker) kan byg ningen kun blive mere energieffektiv ved at spare på energien, dvs. ved isolering, optimering af virkningsgraden og forbrugeradfærd. I de senere år er fremkommet muligheder for, at byg ningerne selv kan producere såvel el som varme (sol, vind m.v.) og levere energi både til sig selv og til leverandørselskaberne. I udlandet kan sådanne anlæg etableres af byg ningsejerne selv, men de kan også etableres af eksterne investorer gennem nogle til formålet oprettede selskaber (SPV er special purpose vehicles). Derved forøges finansieringsmulighederne. Den finansielle udfordring opstår, hvis eksterne investorer ikke kan få særskilt pant i energianlægget, fordi det betragtes som fysisk integreret i byg ningen. Hvis der udføres energibesparende foranstaltninger i udlejningsejendomme, gælder at gevinsten ved besparelsen i energiforbruget udelukkende tilfalder lejerne. Det skyldes, at lejernes betaling for varme m.v. sker som separate betalinger efter et rent refusionsprincip, og at udgifterne hertil ikke må indeholdes i den leje, som lejerne betaler. Udgifterne til de energibesparende foranstaltninger afholdes af ejeren af ejendommen. Ejeren må derfor forsøge at få gennemført en lejeforhøjelse i form af en forbedringsforhøjelse for at få dækket udgifterne til de energibesparende foranstaltninger. Dette gennemgås særskilt for de to sektorer i det følgende

11 Eksempelvis vil udskiftning af vinduer (ikke termo) til termovinduer typisk resultere i en forbedringsandel på 2/3, men er ejendommen i forvejen udstyret med utidssvarende termovinduer vil forbedringsandelen falde betydeligt. Visse isoleringsarbejder kan resultere i forbedringsandele på op imod 100 procent, hvorimod større forbedringsarbejder på eksisterende centralvarmeanlæg typisk vil resultere i forbedringsandele på mindre end 50 procent. Når der er fastlagt en forbedringsandel, og der derefter skal beregnes en forbedringsforhøjelse på grundlag heraf, skal beregningerne typisk foretages med udgangspunkt i en kalkulationsrente baseret på ydelsen på et 20-årigt fastforrentet realkreditlån. Der kan dog i den forbindelse være et fordelingsmæssigt udestående ift. en eventuel restlevetid for forbedringen udover løbetiden på 20 år, som efter gældende lovgivning vil komme udlejer til gode. Lejeregulering som grundlag for traditionel finansiering i den private sektor Lejereguleringsmulighederne er afgørende for rentabiliteten og dermed for finansieringen ved udførelse af energirenoveringer. For private boligudlejningsejendomme ibrugtaget før 1992 gælder, at lejefastsættelsen ikke sker efter markedsprisen, men er underlagt et maksimalprissystem. Ved beregning af forbedringsforhøjelser for boliglejemål, skal udgifterne til de udførte energibesparende foranstaltninger opdeles i forbedringsudgifter og vedligeholdelsesudgifter. Hvorledes det indbyrdes forhold mellem forbedrings- og vedligehol delsesarbejder er, vurderes skønsmæssigt ud fra de konkrete omstændigheder, og det er vanskeligt på forhånd at vurdere, hvorledes resultatet bliver. Om det er rentabelt at udføre forbedringsarbejder i boliglejemål, kan derfor være overordentligt vanskeligt at vurdere inden udførelsen, hvilket jævnligt vil resultere i, at energibesparende foranstaltninger ikke gennemføres af ejeren uanset, at det genererer en større eller mindre udgiftsbesparelse for lejerne og for samfundet. Der er dog mulighed for at indhente forhåndsgodkendelse. Lejeregulering som grundlag for traditionel finansiering i den almene sektor I den almene sektor vil der ofte være friværdi i ældre ejendomme, men det er beboerne i den enkelte boligafdeling, som ved afstemning beslutter, om der skal gennemføres energibesparende foranstaltninger eller ej. De bærer også den fulde udgift til renter og afdrag på energiinvesteringen, og de får fordelen af lavere udgifter til varme og måske også en bedre komfort. Imidlertid viser erfaringerne, at mange energitiltag som fx efterisolering af en facade eller mere isolering på taget ikke nødvendigvis kan betale sig, hvis de betragtes som enkeltstående foranstaltninger, der kræver iværksættelse af et større byggeprojekt. Derimod kan mange af disse projekter have en udmærket rentabilitet, hvis de gennemføres som led i en større, gennemgribende renovering, som typisk er støttet af Landsbyggefonden for at kunne realiseres. En betydelig barriere for at gennemføre energirenoveringer i den almene sektor er således, at Landsbyggefondens muligheder for at støtte renoveringer er begrænsede. Rentabilitetsbegrebets begrænsninger for låneudmåling Traditionelt udmåles lån ud fra en beregning af i hvilket omfang de indtægter som renoveringen medfører, kan forrente, drifte og afskrive investeringen inden for dennes levetid med en rente, der er større end renten på fremmedkapitalen og forrentningskravet til egenkapitalen. Et af problemerne med finansiering af energirenoveringer er, at den nytteværdi som investeringen kan indebære, ikke indregnes i rentabiliteten. Fx vil nytteværdien af bedre fysisk komfort ved et vandbårent fjernvarmeanlæg i forhold til opvarmning ved elpaneler ikke blive indregnet i rentabiliteten. Ligeledes vil nytteværdien af bedre»mental komfort«ved at bidrage til et lavere CO 2 -udslip ved installation af et supplerende solvarmeanlæg på byg ningens tag ikke bidrage til rentabilitetsberegningens indtægtsside. Der forekommer utvivlsomt i praksis energiinvesteringer specielt i offentligt ejede byg ninger der ikke ud fra en rent pengeøkonomisk betragtning er rentable, men som ved indregning af klimaforbrugernes nytteværdi bliver rentable for byg ningsejeren. Anvendelsen af ESCO og EPC er i Danmark Energy Service Companies (ESCO) og Energy Performance Contracting (EPC) er afarter af den primært engelske tradition for Offentlig Private Partnerskaber (OPP). Grundidéen er at samtænke udførelse, finansiering, drift og risici. Der er ifølge Dansk Energi i forbindelse med energirenovering flere ESCO-modeller, der kan bringes i anvendelse. ESCO nævnes som en af flere løsninger, der kan bidrage til at realisere flere energibesparelser i den danske byg ningsmasse. Variationen vedrører fx spørgsmålene om hvorvidt: ESCO-virksomheden skal have ejerskabet til det energi forbrugende udstyr ESCO-virksomheden skal varetage finansieringen ESCO-virksomheden skal påtage sig risikoen forbundet med projektet Aftaler mellem ESCO-virksomheden og kunden skal være performanceafhængige ESCO-konceptet har været kendt i Danmark i mange år, men har i de senere år fået stigende opmærksomhed. Modellen hvor ESCO-virksomheden har ejerskabet til det energiforbrugende udstyr er ikke særlig udbredt, mens der er mange eksempler på projekter, hvor der indgår hel eller delvis finansiering, risikohåndtering og/eller performancekrav. ESCO-aktiviteterne gennemføres i vidt omfang hos elselskabernes rådgivningsvirksomheder samt af specialiserede virksomheder. Fordelen ved ESCO og EPC er, at forbrugerne og bygningsejerne kan få afløftet en risiko for både energieffektiviteten og for anlæggets levetid. Såfremt anlægget også finansieres af ESCO-virksomheden afløftes tillige en (re) finansieringsrisiko. Men naturligvis påtager ingen sig normalt en risiko uden at tage sig betalt for det. Anvendelsen af SPV er i Danmark Forudsætningen for anvendelsen af SPV er til etablering og finansiering af energianlæg er, at investeringen skal kunne generere en selvstændig pengestrøm, som er uafhængig af byg ningen. Tiltrækning af investeringer fra andre end ejendommens ejer forudsætter tillige, at anlægget ikke bliver en integreret del af byg ningen (Tinglysningsloven 37-38). Kan tredjemands ejendomsret ikke sikres, er det vanskeligt for tredjemand at få finansieret sin investering og vil reelt være uattraktiv for langt de fleste investorer. Som eksempler på SPV er kan nævnes et utal af K/S-selskaber, som ejer og driver solanlæg på byg ninger i Tyskland. Teoretisk er der intet til hinder for, at ejendommens beboere kunne være ejere af et anlæg på den bygning, de selv bor i, ved at etablere et SPV, fx et a.m.b.a., en forening eller lignende. Udenlandske erfaringer Ligesom man i Danmark tidligere har haft støtteordninger til installation af solfangere, har man i dag i flere europæiske lande subsidieordninger til støtte af installation af vedvarende energiproducerende installationer på huse og andre byg ninger. Formålet dermed er dels at skabe en større bevidsthed i befolkningen omkring energi og CO 2 -udslip dels at sikre, at subsidierne primært tilflyder nationale investorer. Subsidierne er i nogle af Danmarks nære nabolande ganske betydelige

12 Baggrund og samarbejdspartnere I projektet trækkes på de erfaringer, som er høstet i PLUS-netværket, om at gennemføre demonstrationsprojekter. Erfaringerne ligger dokumenteret i PLUS-slutrapporten Udvikling og innovation i byggeriet gennem forsøgsbyggerier (august 2009). Som baggrund for projektet ligger også ATV-rapporten Fremtidens byggeerhverv i et globaliserings perspektiv (februar 2009), hvori det anbefales, at byggeriet skal opruste på udvalgte områder, herunder prioritere energi rigtigt, bæredygtigt og klimatilpasset byggeri langt højere end i dag. I konferencens styregruppe har følgende deltaget: Rolf Andersson, AlmenNet Lars Axelsen, Grundejernes Investeringsfond Henrik Lindved Bang, Bygherreforeningen Niels Haldor Bertelsen, SBi/Aalborg Universitet Torben Christensen, Ejendomsforeningen Danmark Henrik Davidsen, PKEconsult Tom Frederiksen, Socialministeriet Keld Fuhr, BoligfondenKuben Karsten Gullach, Socialministeriet Kim Haugbølle, SBi/Aalborg Universitet Poul Erik Jørgensen, Nykredit Olav Kirchhoff, AlmenNet Birgitte Stang, Grundejernes Investeringsfond Hans Erik Svarre, Socialministeriet En særlig tak En særlig tak til Henrik Davidsen (redaktør af PLUS-slutrapporten) og Keld Fuhr (formand for BoligfondenKuben og for arbejdsgruppen bag ATV-rapporten), som tilbage i oktober 2009 tog initiativ til det første møde. Formålet var at drøfte, hvordan tankerne i PLUS-slutrapporten og ATV-rapporten kunne omsættes til en større national konference. Resultatet blev denne konference om energirenovering. Gruppen, der dengang mødtes, er siden blevet til styregruppe for konferencen. 22