FORORD. Årsrapport 2012/2013. asgaard group a/s cvr nr oktober september 2013

Transkript

1 FORORD Årsrapport 2012/2013 asgaard group a/s cvr nr oktober september 2013 Årsrapport 2012/2013 1

2 FORORD SELSKAbSINFORMATION NAVN asgaard group a/s ADRESSE rentemestervej 14 dk-2400 København nv TELEFON M.V. telefon (+45) Website CVR NR REGNSKAbSÅR DIREKTION stig Wadmann (adm. direktør) bestyrelse søren stensdal (formand) chico sandbeck michael vinther REVISION beierholm statsautoriseret revisionspartnerselskab GENERALFORSAMLING den ordinære generalforsamling afholdes den 22. januar 2014 kl. 10:00 på selskabets adresse. 2 grafisk produktion: Årsrapport Liv høirup, asgaard 2012/2013 group a/s

3 INDHOLDSFORTEGNELSE Forord... 4 Hoved- og nøgletal for koncernen... 6 Koncernoversigt... 7 Ledelsesberetning... 8 OM ASGAARD GROUP A/S Ny strategi fra år Investeringsejendomme Øvrige ejendomme Udvikling i aktiviteter Udvikling i økonomiske forhold Fortsættende aktiviteter Udbytte Ophørende aktiviteter Usædvanlige forhold Forventet udvikling Usikkerhed ved indregning og måling Særlige risici Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Redegørelse om virksomhedsledelse Corporate governance ASGAARD GROUPs samfundsansvar Interne regler Aktionærforhold Finanskalender Fondsbørsmeddelelser Bestyrelsens og direktionens øvrige ledelseshverv Påtegninger Ledelsespåtegning Den uafhængige revisors erklæringer Årsregnskabet Resultat- og totalindkomstopgørelse Balance Pengestrømsopgørelse Egenkapitalopgørelse Noter Årsrapport 2012/2013 3

4 FORORD godt KoncernresuLtat baner vejen for ny strategi i asgaard group a/s kære aktionærer og øvrige interessenter regnskabsåret 2012/13 har været et positivt år for asgaard group. koncernen har kunnet realisere et positivt koncernresultat før skat på m.dkk 12,8, som er i den øvre ende af det udmeldte resultatinterval før skat på m.dkk endvidere er to væsentlige retssager blevet afsluttet med et positivt udfald i regnskabsåret 2012/13, hvilket er tilfredsstillende for asgaard group. således vurderes årets resultat at være yderst tilfredsstillende, også henset til de generelle økonomiske konjunkturer, som har bidraget til fortsat vanskelige forhold for branchen. det positive resultat for året er primært opstået gennem en fokuseret indsats på at markedsføre og tilbyde attraktive lejemål i selskabets ejendomme, som har resulteret i en positiv udvikling i udlejningen af koncernens lejemål. Følgende forhold har bidraget til den positive udvikling: Fuld udlejning af koncernens største enkeltejendom valhøjs allé, rødovre opførelse og fuld udlejning af 2. etape af boligprojektet kastaniehaven, Holbæk opførelse og fuld udlejning af 1. etape af detailhandelsprojektet Fredericia Megacenter den forventede fremdrift i byudviklingsprojektet Hillerød center syd Fortsat forbedret udlejningsgrad af koncernens bestående erhvervsejendomme 4 Årsrapport 2012/2013

5 FORORD i lyset af den positive udvikling har asgaard group valgt at fastlægge en ny strategi for det nye år, som skal bane vejen for yderligere vækst i koncernen. regnskabsåret 2013/2014 bliver således begyndelsen på en ny strategisk retning i asgaard group, hvor koncernen går fra at beskæftige sig med både ejendomsudvikling og drift af investeringsejendomme til fremadrettet at investere i kontorejendomme og kontor-/logistiskejendomme i storkøbenhavn med central beliggenhed, gode tilkørselsforhold og kort afstand til offentlig transport. efter opkøb er det koncernens mål at bringe ejendommene til en moderne standard med respekt for den oprindelige arkitektur og dermed kunne tilbyde lejemål af høj kvalitet. asgaard group stræber efter indenfor for en kort årrække at bringe den samlede ejendomsportefølje op på et niveau på minimum dkk 1 mia. selskabets bestående udviklingsaktiviteter påtænkes frasolgt/ afviklet hurtigst muligt. stensdal group a/s, som er hovedaktionær i selskabet, er interesseret i at erhverve disse aktiviteter. For at understrege den nye strategi ønsker selskabet at ændre navn til realia a/s, og der vil blive stillet forslag herom på den ordinære generalforsamling i januar i forbindelse med strategiskiftet er søren stensdal udtrådt af direktionen, og stig Wadmann forbliver i direktionen, som administrerende direktør. bestyrelsen har efterfølgende konstitueret sig, med søren stensdal som formand. Med venlig hilsen søren stensdal bestyrelsesformand stig Wadmann adm. direktør Årsrapport 2012/2013 5

6 HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN 2012/ / / / /09 Hovedtal (t.dkk) nettoomsætning bruttoresultat resultat af primær drift (ebvat) resultat af finansielle poster årets resultat årets totalindkomst årets totalindkomst, der tilfalder moderselskabets aktionærer investeret kapital inklusive goodwill nettoarbejdskapital (nwc) egenkapital Minoriteters andel af egenkapital balancesum nettorentebærende gæld Pengestrømme fra driften Pengestrømme fra investeringer Heraf investering i materielle aktiver Pengestrømme fra finansiering Pengestrømme i alt gennemsnitligt antal fuldtidsansatte antal aktier, aktuelt beholdning af egne aktier Nøgletal bruttomargin 56,66% 85,64% 62,67% 37,67% 20,06% overskudsgrad 37,71% 26,19% -5,98% -25,71% 29,89% afkast af investeret kapital inklusive goodwill 4,80% 1,97% -0,34% -0,72% 3,89% egenkapitalforrentning 7,54% 2,28% -0,32% -3,05% 4,25% soliditet 45,64% 46,47% 44,31% 46,51% 51,84% aktiver/egenkapital 2,14 2,09 2,05 1,93 1,93 Finansiel gearing 0,87 0,77 0,74 0,61 0,55 nettoarbejdskapital/nettoomsætning 1,46 2,38 3,18 2,14 2,22 resultat pr. aktie (dkk) 9,82 2,85-0,39-3,72 5,39 indre værdi pr. aktie (dkk) 138,73 128,51 121,60 119,54 124,31 børskurs pr. balancedagen 81,00 94,00 100,00 91,00 143,00 6 Årsrapport 2012/2013

7 KONCERNOVERSIGT 100% ASGAARD Properties A/S 100% K/S Realia Rødovre 66,6% K/S ASGAARD Holbæk 66,6% K/S ASGAARD Annebergparken 66,6% Annebergparken ApS 100% AG 1 ApS 100% ASGAARD 100% K/S Byudviklingsselskabet Hillerød Hillerød A/S Syd 100% Formation A/S 100% Komplementar Hillerød Syd ApS 85% Nordic Development Group Holding ApS 100% Nordic Development Group A/S 100% K/S ASGAARD Fredericia NDG Marine A/S 100% 100% K/S ASGAARD Osted NDG Holding Bulgaria EOOD, Bulgarien 100% 100% K/S Højmosehus UAB Nordic Development Group LT, Litauen 100% 100% Komplementar AG ApS NDG Greece SA, Grækenland 100% 25,5% Tetris Holding ApS NDG Kokkino Chorio No. 1 Ltd., Grækenland 100% 25,5% Tetris A/S Årsrapport 2012/2013 7

8 ledelsesberetning Ledelsesberetning OM ASGAARD GROUP A/S Hovedaktivitet ASGAARD GROUP A/S har til og med regnskabsåret 2012/13 specialiseret sig i udvikling af projekter inden for fast ejendom i ind- og udland. Koncernens forretningsmodel har baseret sig på 3 hovedsegmenter: investerings-, erhvervs- og boligejendomme. I Danmark har koncernen beskæftiget sig med udvikling af erhvervs- og boligprojekter, såvel i form af nybyggeri som renovering og ombygning. I Københavnsområdet har vi ligeledes arbejdet med opgradering og ombygning af eksisterende erhvervsbygninger. Efter fastlæggelsen af ændret strategisk fokus, vil koncernen fremadrettet fokusere på langsigtet investering i og drift af investeringsejendomme, primært i Storkøbenhavn. Grundlag ASGAARD GROUP A/S har igennem de senere år stået på 2 strategiske ben: Ejendomsudvikling, hvor forretningsmodellen baserer sig på, at vi skaber værdi ved at forædle en given ejendom på relativt kort tid med henblik på salg til mere langsigtede ejendomsinvestorer. Denne del af forretningen indebærer, at vi bestræber os på at have en så lav balance som muligt og kun eje ejendommene i selve udviklingsfasen. Vi har dermed ikke i dette ben - en større ejendomsportefølje, som stiger eller falder i takt med udviklingen i det generelle ejendomsmarked. Ejendomsinvestering, hvor dele af forretningsmodellen indeholder de samme elementer, idet vores succes også her beror på evnen til at identificere og erhverve de gode ejendomme og udvikle og drive dem optimalt. Før vi investerer i en ny ejendom, forsikrer vi os, at vi kan tilføre en merværdi i ejendommen, eksempelvis i form af opnåelse af myndighedsgodkendelser til mere lukrativ anvendelse, renovering og udlejning. Denne del af virksomheden er langt mere langsigtet, da hensigten er at beholde den enkelte ejendom og fokus er derfor på det løbende afkast og den langsigtede værdiskabelse. Organisation Vi er en kerne af få, men meget kompetente medarbejdere, som hver især er specialister. Vi tilpasser løbende organisationen med de bedst kvalificerede medarbejdere i branchen. Vi benytter os af outsourcing af ikke-kerneområder. Derudover har vi opbygget et solidt netværk af eksterne samarbejdspartnere bestående af arkitekter, ejendomsmæglere, entreprenører, rådgivere, finansieringsinstitutter, investorer m.v. Tilsammen sikrer dette, at ASGAARD GROUP er en fleksibel organisation, hvor vi udnytter de samlede kompetencer. NY STRATEGI FRA ÅR 2014 På baggrund af en længere strategiproces i bestyrelsen og direktionen i ASGAARD GROUP A/S, har bestyrelsen den 18. november 2013 vedtaget ny strategi for selskabet. Den nye strategi indebærer, at selskabet fremadrettet vil fokusere på at udbygge sin bestående portefølje af investeringsejendomme og i den forbindelse frasælge og afvikle sine aktiviteter inden for ejendomsudvikling. Baggrunden for strategiskiftet er, at selskabets ledelse finder, at der er behov for et stærkt og fokuseret børsnoteret ejendomsselskab med en investeringsstrategi, der rettes mod andet end de helt primære beliggenheder. Samtidig oplever selskabet, at væksten i og driften af investeringsejendoms-aktiviteter, ikke er optimal at kombinere med udviklingsaktiviteter, der har en helt anden kadence og risikoprofil. Selskabets primære investeringsfokus vil være investeringsejendomme til kontor, kontor/logistik og retail i Storkøbenhavn, hvilket ligger tæt op af de ejendomme, der p.t. er i vores anlægsportefølje. Ved at fokusere på dette segment, forventer vi at kunne udnytte det forhold, at ejendomme i denne kategori p.t. prisfastsættes historisk lavt, bl.a. fordi 8 Årsrapport 2012/2013

9 det aktuelle lejemarked gør, at udbuddet overstiger efterspørgslen og der derfor indbygges en betydelig udlejningsrisiko. Hertil kommer de generelle fordele ved ejendomsinvestering i det aktuelle marked: Historisk højt yield-spread mellem ejendommens afkast og finansieringsrenten, historisk set relativt lavt lejeniveau, der således bør rumme et opadgående potentiale, når konjunkturerne forbedres m.v. Vi vil være en langsigtet og troværdig ejendomsbesidder, der opbygger langvarige og gode relationer til lejere og andre samarbejdspartnere, herunder finansieringsinstitutter m.v. Vi forventer, at et fokuseret, velkonsolideret ejendomsselskab, med en dedikeret og erfaren stab, vil kunne tiltrække den optimale finansiering, primært realkreditfinansiering. Selskabet vil forfølge en tostrenget indkøbsstrategi: Ejendomme, der erhverves på de aktuelle lave prisniveauer, hvor en del af købesummen (typisk 40%) erlægges som aktier i det børsnoterede ejendomsselskab og resten erlægges kontant eller ved overtagelse af prioritetsgæld. Sælgers interesse her i drives af, at de derved opnår frigivelse af en del af ejendommens værdi kontant og erhverver aktier i et progressivt ejendomsselskab, hvorved de fortsat er eksponeret mod fast ejendom, men qua børsnoteringen med et lettere omsætteligt aktiv. Det bemærkes, at denne ejendomstype p.t. omsættes meget lidt. Ejendomme, der kan erhverves fra realkreditinstitutter og andre finansieringsinstitutter, ved overtagelse af gæld, der nedskrives til ejendommens aktuelle værdi. Panthavernes interesse her i drives af, at de herved sikrer deres resterende pant optimalt, dels i kraft af en økonomisk solid debitor og en effektiv og troværdig udlejnings- og driftsorganisation. Vi vil kunne skabe betydelig værdi ved eksempelvis at kunne købe ejendomme med tomgang og bl.a. gennem en effektiv modernisering opnå udlejning af lokalerne og løfte ejendommen til en højere kategori. Kombineret med et skarpt driftsfokus, hvor driftsomkostningerne kontrolleres i enhver henseende og hvor eksempelvis energiomkostningerne begrænses ved at gennemføre rentable energirenoveringer, opnås en sund langsigtet drift. Ambitionerne for selskabet er, at vi inden for de kommende 3 år besidder en ejendomsportefølje på minimum DKK 1 mia. (p.t. udgør selskabets portefølje ca. DKK 275 mio.). Selskabets resultater forventes væsentlig forøget over perioden, og målet er, at vi inden for den nævnte 3-årige periode vil kunne opnå et niveau for selskabets resultater før skat og værdireguleringer på min. DKK 50 mio. p.a. Det er selskabets forventning, at der vil være betydelig interesse for investering i et dynamisk og solidt ejendomsselskab, med en skarp profil. Aktuelt oplever vi generelt en betydelig interesse for ejendomsinvesteringer fra flere sider, men også en sund respekt for, at succesfuld ejendomsinvestering kræver en kompetent organisation, med et bredt spektrum af discipliner. Samtidig er finansiering af ejendomme, i kølvandet på finanskrisen, blevet markant sværere og der er således betydelige barrierer for at opnå eksponering mod fast ejendom. Her udgør en investering i selskabets aktier et interessant alternativ. Selskabets bestående udviklingsaktiviteter påtænkes frasolgt/afviklet hurtigst muligt. Stensdal Group A/S (hovedaktionær i selskabet) er interesseret i at erhverve disse aktiviteter, og der iværksættes nu eksterne vurderinger af disse, med henblik på at fastsætte handelsværdien. Selskabet planlægger at ændre navn til REALIA A/S, for at understrege den nye strategi, og der vil blive stillet forslag herom på den ordinære generalforsamling i januar I forbindelse med strategiskiftet er Søren Stensdal udtrådt af direktionen, og Stig Wadmann forbliver i direktionen, som administrerende direktør. Bestyrelsen har efterfølgende konstitueret sig, med Søren Stensdal som formand. Årsrapport 2011/2012 9

10 LEDELSESbERETNING INVESTERINGSEJENDOMME valhøjs allé, rødovre type: kontor/logistik areal: m² Udlejning: 95% Formervangen, glostrup type: kontor/logistik areal: m² Udlejning: 79% borupvang, allerød type: kontor/logistik areal: m² Udlejning: 66% lyskær, Herlev type: kontor/logistik areal: m² Udlejning: 100% kærvej, Hørsholm type: kontor/logistik areal: m² Udlejning: 100% Højmosehus, emdrup type: bolig areal: 375 m² Udlejning: 100% 10 Årsrapport 2012/2013

11 LEDELSESbERETNING ØVRIGE EJENDOMME 1. etape af Fredericia Megacenter, Fredericia type: detail areal: m² Udlejning: 100% 1. og 2. etape af kastaniehaven, Holbæk type: bolig areal: m² Udlejning: 100% Årsrapport 2012/

12 ledelsesberetning Udvikling i aktiviteter ASGAARD GROUP A/S har i regnskabsåret 2012/13 fortsat fokuseret på fastholdelse af et lavt omkostningsniveau, reduktion af risici og fastholdelse af en høj soliditetsgrad. Vores primære indsatsområde har været at sikre fremdrift i udviklingen af koncernens bestående projektportefølje, for at frigøre ressourcer til nye projekter, samt fortsat at sikre en forbedring af driften i vores investeringsejendomme. Regnskabsåret 2012/13 har været præget af en ganske positiv udvikling i koncernen, og vores aktivitetsniveau har været stigende. Af årets aktiviteter ønsker vi at fremhæve: opførelse og fuld udlejning af 2. etape på yderligere 12 boliger i boligprojektet Kastaniehaven i Holbæk, stort set fuld udlejning af vores største enkeltejendom, Valhøjs Allé i Rødovre, samt opførelse og udlejning af 1. etape af Fredericia Megacenter til IDEmøbler. Derudover har vores datterselskab K/S ASGAARD Annebergparken fået tilkendt erstatning i en retssag mod Region Sjælland og Odsherred Kommune, og K/S REALIA Rødovre har vundet en retssag mod en større lejer om dennes pligt til lejebetaling i uopsigelighedsperioden i forbindelse med et lejemål. MARKEDSTENDENSER I DANMARK Danmark er fortsat præget af en sløv økonomisk fremgang. Men taget dybden af krisen i betragtning, har Danmark klaret sig relativt godt. Den danske økonomi oplever positive indikationer fra vigtige områder, såsom indenlandsk efterspørgsel og boligmarkedet, for første gang i mange år. Fremgangen forventes derfor at vinde tempo i løbet af Tendenser på det danske marked for detailhandel For detailsektoren har efterspørgslen været rettet mod centralt beliggende butiksejendomme. Brugerinteressen er fortsat relativ lav, ikke mindst for storbutikker. Tendenser på det danske marked for logistik Moderne, centralt beliggende logistikejendomme med gode lejere er fortsat efterspurgte blandt investorerne. Tomgangen er forholdsvist stabil og lav inden for logistiksegmentet, sammenlignet med resten af Europa. Den lave tomgang for logistikejendomme betyder, at vi i fremtiden vil møde et stigende behov for flere af den slags ejendomme. Hovedparten af udbuddet på det danske marked inden for dette segment er dog ældre ejendomme, som på grund af fysiske begrænsninger, såsom lofthøjde m.v. ikke er egnet til deres hidtidige anvendelse og som derfor er meget vanskelige at finde brugere til. Tendenser på det danske marked for kontor I 2012 udgjorde investering i kontorejendomme ca. DKK 4 mia., en nedgang fra året før, hvor investeringer i kontorejendomme udgjorde ca. DKK 5,7 mia. Investorernes krav til startforrentningen er fortsat relativt høje, i nogen grad som følge af stigende rentemarginaler, hvilket har modvirket det generelt faldende renteniveau, samt ikke mindst som følge af stærkt forringede muligheder for finansiering af ejendomstransaktioner. Der sker fortsat kun meget få transaktioner inden for investeringsejendomme. Investorinteressen er fortsat meget selektiv, både hvad angår geografisk placering og ejendomstype. Der er blandt investorerne primært fokus på centralt beliggende kontorejendomme i Københavnsområdet og Aarhus. Endvidere er finansieringskilderne meget restriktive i forhold til udlån til ejendomssektoren, både i forhold til soliditeten hos låntager og i forhold til risiciene ved den enkelte ejendom eller det enkelte projekt. Lejemarkedet for kontorer er i Danmark præget af tre overordnede tendenser: arealeffektivisering, energieffektivisering og løbende fokus på nedbringelse af driftsomkostningerne. Selvom brugerefterspørgslen inden for kontorområdet har været begrænset i Danmark, har ASGAARD GROUP A/S i løbet af året yderligere reduceret tomgangen i sine bestående investeringsejendomme og har nu meget lav tomgang. 12 Årsrapport 2012/2013

13 ledelsesberetning borupvang, allerød Årsrapport 201/

14 ledelsesberetning Tendenser på det danske marked for bolig Mens kontorsektoren har oplevet en anstændig omsætning, har det stærkeste marked igen været boligudlejningsejendomme. Danske investorer har været tiltrukket af sektoren på grund af de underliggende grundfaktorer, såsom befolkningstilvækst og prisfald siden toppen af markedet. Markedsudviklingen inden for boligsegmentet har dog ligesom kontorområdet været meget geografisk differentieret, med en overvejende negativ udvikling uden for Storkøbenhavn og Aarhus, mens der opleves en solid efterspørgsel efter boliger i hovedstadsområdet. Da ovennævnte generelle markedstendenser har været stort set som forventet, har koncernen valgt at fastholde en lav risiko, ved igennem hele regnskabsåret at fokusere på realisation af igangværende projekter, samt en særdeles konservativ tilgang til erhvervelse af nye projekter. EJENDOMSINVESTERING ASGAARD GROUP A/S har erfaring i at investere i fast ejendom inden for segmenterne kontor, logistik og bolig. Koncernens aktiviteter inden for ejendomsinvestering i Danmark har udvist en positiv udvikling i regnskabsåret 2012/13. Vi har opnået yderligere udlejning i vores erhvervsejendomme samtidig med, at der hverken har været opsigelser eller fraflytninger i disse ejendomme. Samtlige vores boliglejemål er fuldt udlejede. Dette betyder, at udlejningsgraden er fortsat stigende for koncernens investeringsejendomme. KONTOR/LOGISTIK ASGAARD GROUP A/S investerer i velbeliggende og funktionelle kontordomiciler samt kontor- og logistikejendomme i Storkøbenhavn. Vi har stor erfaring i at se mulighederne i bestående erhvervsejendomme, der ikke kan lejes ud, fordi de er umoderne og uinspirerende. Sådanne ejendomme renoverer og nyindretter vi efter et gennemført koncept og skaber således spændende erhvervslejemål ofte med lidt mere sjæl, end det man finder i nybyggeri, og til konkurrencedygtige priser. Vi har en god fornemmelse for brugernes ønsker og behov, som vi er i stand til at kombinere med investorernes krav til en attraktiv og regulær ejendomsinvestering - herigennem skabes betydelige merværdier for alle parter. ASGAARD GROUP A/S oplever en fortsat relativt lav brugerefterspørgsel på markedet for kontor- og logistikejendomme uden for København. Brugerefterspørgslen er bedre i det centrale København. Investorinteressen er ligeledes begrænset på grund af finanssektorens forsigtighed i forhold til finansiering af ejendomme, hvilket betyder, at der gennemføres meget få handler og i øvrigt koncentreret på relativt få købere. Investeringsmarkedet fungerer endnu ikke effektivt, dels på grund af de svære finansieringsvilkår og dels på grund af en betydelig nervøsitet blandt potentielle investorer, relaterende sig til hvor stort et pres der kommer på markedet, som følge af nødlidende ejendomme på markedet. Det er dog vores opfattelse, at denne frygt er ved at fortage sig. Der er i regnskabsåret hverken købt eller solgt ejendomme i dette segment. Selskabet ejer på tidspunktet for årsrapportens aflæggelse fem bestående ejendomme i dette segment på i alt ca m². Driften af samtlige fem bestående ejendomme forløber tilnærmelsesvis planmæssigt, og udlejningsbestræbelser er i fuld gang på de to ejendomme, hvor der stadig er mindre ledige arealer. Lejeindtægten for investeringsejendomme er steget med t.dkk i 2012/13. Valhøjs Allé, Rødovre m² markant og præsentabel erhvervsejendom indrettet med kontorer og lagerfaciliteter, hvoraf der er indrettet lejemål fra ca. 300 til m². Selskabets største enkeltejendom har gode parkeringsforhold og ligger tæt på motorvejsnettet og Ring 3. Ejendommen er opdelt i flere lejemål. Der er fælles grønne arealer og fælles flot reception med tilhørende mødefaciliteter. Udvendig som indvendig er ejendommen nyrenoveret. Kontorer og fællesarealer fremtræder lyse og moderne indrettet med trægulve, nedhængte lofter og indbyg- 14 Årsrapport 2012/2013

15 ledelsesberetning gede belysningsarmaturer. Der er i regnskabsåret dels indgået nye lejemål i ejendommen og dels har selskabet vundet en retssag mod en lejer i denne ejendom. Retssagen stadfæster, at lejeren er forpligtet frem til foråret 2016, hvilket - sammen med yderligere udlejning af andre arealer betyder, at denne ejendom nu er stort set fuldt udlejet. Formervangen, Glostrup I centralt beliggende erhvervsområde udbydes lokaler til lager/produktion samt kontorer i præsentabel 1-plans erhvervsejendom. Ejendommen er på i alt ca m², bestående af ca m² lager/produktion og kælder og ca m² kontorer. Heraf er kun 800 m² lager ledigt. Lejemålene indrettes og istandsættes af ejer efter nærmere aftale med brugerne. Kontorerne er fortrinsvis storrumskontorer med tilhørende fællesfaciliteter, såsom kantine, mødelokale, mandskabsrum m.m. Kærvej, Hørsholm m² stor ejendom fra 1993 beliggende i udbygget erhvervsområde i Hørsholm. Ejendommen anvendes af PostDanmark til sortering og distribution af pakker og breve. Gode parkeringsforhold på en stor asfalteret og indhegnet parkeringsplads. Borupvang, Allerød m² flot renoveret domicilejendom med nyt trappetårn, elevator, gode parkeringsforhold og nær offentlige transportmidler. Ejendommen er fordelt på 4 etager, heraf 3 etager på hver ca m² til flotte lyse kontorer og fællesfaciliteter samt ca m² parterre til lager/montage samt kantine. Hovedparten af ejendommen er udlejet til 3 forskellige lejere, mens der er m² ledige lokaler i ejendommen. Lyskær, Herlev m² stor domicilejendom, centralt og synligt beliggende ved Ring 3 i Herlev. Ejendommen er udlejet med henblik på anvendelse til selskabslokaler, catering, kontor og konferencefaciliteter. BOLIG ASGAARD GROUP A/S har igennem årene udviklet en del boligprojekter, men har siden 2007 alene fokuseret på at færdiggøre og afvikle sine få resterende projekter i dette segment. Kastaniehaven, Holbæk Boligudlejningsejendommen Kastaniehaven i Holbæk består af i alt 40 boliger, hvoraf 24 boliger er opført på nuværende tidspunkt. 1. etape på 12 centralt beliggende boliger er opført og udlejet ultimo etape på yderligere 12 boliger er færdiggjort i foråret 2013 og fuldt udlejet. Der resterer en 3. etape med 16 lejligheder. Selskabet har ikke endeligt taget stilling til, hvornår opførelsen af sidste etape skal igangsættes. Boligerne består af 97 m² 115 m² velindrettede 3-værelses lejligheder med altan. De er beliggende 200 meter fra stationen og Holbæk handelscentrum og har 2 store dagligvarebutikker inden for gåafstand. Boligerne råder over overdækkede garager og udendørsarealer til parkering. Der forefindes også grønne områder i nærheden. Højmosehus, Emdrup I boligejendommen Højmosehus i Emdrup, der omfatter fire rækkehuse á 125 m², har vi i foråret 2013 solgt 1 bolig til en pris, der modsvarer den bogførte værdi. De resterende tre boliger er udlejet, og det er planen at sælge boligerne stykvis i takt med at de frigøres. 2 plans rækkehusene er bygget i kvalitetsmaterialer og ligger nær Utterslev Mose. Annebergparken, Nykøbing-Sjælland ASGAARD GROUP A/S datterselskab K/S ASGAARD Annebergparken har den 24. oktober 2013 fået tilkendt erstatning i sag mod Region Sjælland og Odsherred Kommune. Sagen omhandler erstatning for mistet byggeret i forbindelse med et boligprojekt i Nykøbing- Sjælland. Selskabet fik i foråret 2010 tilkendt erstatning ved Retten i Holbæk, dog blev dommen anket af Region Sjælland og Odsherred Kommune. Sagen har siden verseret ved Østre Landsret, der den 24. oktober 2013 har afsagt dom. Afgørelsen medfører indbetaling til K/S ASGAARD Annebergparken af ca. m.dkk 7 inklusiv procesrenter og tilkendte omkostninger. Restgrunden tilskødes Region Sjælland. Årsrapport 2012/

16 FORORD 16 Årsrapport 2012/2013 Kastaniehaven, Holbæk

17 ledelsesberetning EJENDOMSUDVIKLING ASGAARD GROUP A/S har ligeledes ekspertise i ejendomsudvikling. Til disse hører: Fredericia Megacenter, Fredericia Selskabet har udviklet et betydende detailhandelsprojekt, Fredericia Megacenter, på ca m² detailhandel. Detailhandelscentret, der er centralt placeret på Fredericias mest trafikerede indfaldsvej, Vejlevej, sætter høje standarder indenfor arkitektur. Butikkerne er placeret i stueetagen med egen indgang via markante indgangspartier. Hver butik har facade mod stort parkeringsområde med ca. 250 p-pladser. 1. etape bestående af et m² stort bolighus i 2 plan er opført og udlejet til IDEmøbler i foråret Herefter resterer ca m² til butiksformål med mulighed for butikker fra m² butiksareal. Hillerød Syd Udviklingen af den helt nye bydel Hillerød Syd i forbindelse med det kommende regionshospital og den ligeledes planlagte station i området, har potentiale til at blive et meget omfattende projekt. ASGAARD GROUP A/S har erhvervet optionsrettigheder til bl.a. de mest centrale arealer i den nye bydel, placeret mellem den nye station og det nye superhospital. TETRIS A/S ASGAARD GROUP A/S ejer 25,5% af ejendomsudviklingsselskabet Tetris A/S. Selskabet har erfaring med udvikling af projekter inden for fast ejendom, primært i Storkøbenhavn. Tetris A/S har en betydelig pipeline af særdeles interessante projekter og en stærk organisation, der kan håndtere disse. Igennem datterselskabet Rasmus Friis A/S udføres hovedentrepriseopgaver, bl.a. for koncernselskaber. NORDIC DEVELOPMENT GROUP ASGAARD GROUP A/S ejer 85 % af kapitalen i Nordic Development Group, der besidder jord og byggeretter til boligbyggeri i Litauen, Bulgarien og Grækenland. Finanskrisen har haft stor indflydelse i de lande, som Nordic Development Group arbejder i. Det har resulteret i, at der indtil nu ikke har været mulighed for at skabe salgsmuligheder for de færdigudviklede projekter. Nordic Development Group har gennemført en kraftig omkostningstilpasning, der skal sætte selskabet i stand til at bestå og genoptage salgs- og byggeaktiviteter, når markedet normaliseres på den anden side af finanskrisen. Samtidig er det målet at være i stand til at vedligeholde værdien af de foretagne jord- og projektudviklingsaktiviteter. Såfremt vores masterplan realiseres i fuldt omfang, vil de arealer, som vi har optioner på, kunne rumme m² til boliger og erhverv, herunder domiciler og større kontor- og serviceejendomme samt detailbutikker m.m. Projektet vil kunne blive blandt de historisk største private byudviklingsprojekter i Danmark. De første lokalplaner forventes at kunne foreligge i 2014/15, og der arbejdes målrettet for at skabe en bæredygtig og attraktiv bydel, der kan understøtte den positive udvikling, som Hillerød gennemgår. Der er fra vores side særdeles store forventninger til udviklingen af området, men realistisk forventes det, at der vil gå 3 til 5 år, før byggeriet vil kunne påbegyndes. Årsrapport 2012/

18 ledelsesberetning UDVIKLING I ØKONOMISKE FORHOLD ASGAARD GROUP koncernen opnåede i regnskabsåret et resultat før skat på m.dkk 12,8 (m.dkk -0,9 i 2011/12), hvilket er i den høje ende af den udmeldte resultatforventning på m.dkk Resultatet efter skat, men før minoritetsinteresser, udgør m.dkk 12,1 (m.dkk -2,0 i 2011/12), mens årets resultat efter skat og minoritetsinteresser udgør m.dkk 12,3 (m.dkk 3,6 i 2011/12). Resultatet anses for at være tilfredsstillende, også under hensyntagen til den ovenfor beskrevne udvikling i markedsvilkårene. Regnskabsårets pengestrømme 2012/ /12 Pengestrømme fra drift i m.dkk -28,1-7,4 Pengestrømme fra investering i m.dkk -4,2 6,2 Pengestrømme fra finansiering i m.dkk -2,4-1,2 Samlede pengestrømme i m.dkk -34,7-2,4 FORTSÆTTENDE AKTIVITETER Koncernen har haft en omsætningsstigning, primært som følge af udlejningen af 2. etape af Kastaniehaven og 1. etape af Fredericia Megacenter samt forbedret udlejningsgrad af koncernens øvrige ejendomme. UDBYTTE I forbindelse med koncernens ændrede strategi, har bestyrelsen besluttet at afhænde koncernens resterende udviklingsprojekter og der er iværksat en proces for dette. I den forbindelse har bestyrelsen vurderet, at en værdiansættelse af koncernens projektmulighed i Hillerød Syd, vil være forbundet med stor usikkerhed og at det dermed næppe er muligt på nuværende tidspunkt at opnå en rimelig pris. Bestyrelsen mener således, at det vil være mere hensigtsmæssigt, at udlodde aktierne i Hillerød Syd A/S (tidligere ASGAARD Hillerød A/S), der ejer samtlige anparter i K/S Byudviklingsselskabet Hillerød Syd til aktionærerne i ASGAARD GROUP A/S, hvorved den enkelte aktionær gives mulighed for at fastholde sin relative andel i rettighederne til projektet. For at sikre omsætteligheden af aktierne i Hillerød Syd A/S, optages selskabets aktier til handel på OTC-listen ved Dansk OTC i forbindelse med udlodningen og aktierne tildeles en ISIN-kode, således at disse overføres direkte til den pågældende aktionærs depot. Aktiekapitalen i Hillerød Syd A/S udvides inden udlodningen til DKK , med en stykstørrelse på DKK 1, således at aktionærer i ASGAARD GROUP A/S modtager 1 aktie i Hillerød Syd A/S for hver aktie man ejer i ASGAARD GROUP A/S. Udover indstillingen om udlodning af aktier i Hillerød Syd A/S jf. ovenfor, indstilles et kontant udbytte på DKK 0,40 pr. aktie, således at det samlede udbytte udgør t.dkk Der er indgået aftale med ASGAARD GROUP A/S hovedaktionær, Stensdal Group A/S, om at denne i minimum 4 uger fra udlodningstidspunktet vil tilbyde samtlige aktionærer i Hillerød Syd A/S en pris på DKK 1 pr. aktie, svarende til den nominelle værdi på udbyttetidspunktet, på OTC-listen ved Dansk OTC. OPHØRENDE AKTIVITETER Koncernen har ikke ophørende aktiviteter. USÆDVANLIGE FORHOLD Årets resultat har ikke været påvirket af usædvanlige forhold, dog har 2 vundne retssager påvirket resultatet positivt. FORVENTET UDVIKLING Koncernens likviditet forventes fortsat styrket i 2013/14, bl.a. på grund af erstatningen vedr. K/S ASGAARD Annebergparken modtaget i november 2013 og gennem salg af projektmuligheder i forbindelse med det af bestyrelsen vedtagne strategiskift. Vores høje soliditet, sammen med en meget lav omkostningsbase, forventes at give gode betingelser for eksempelvis overtagelse af ejendomme fra finansielle institutioner, der har overtaget disse fra nødlidende aktører. 18 Årsrapport 2012/2013

19 ledelsesberetning Ledelsen forventer en fremgang i omsætningen for 2013/14 i forhold til 2012/13. For 2013/14 forventes et resultat før skat i størrelsesordenen m.dkk På grund af den vedtagne nye strategi, der bl.a. medfører frasalg og afvikling af koncernens portefølje af udviklingsaktiviteter, og den betydelige ekstraordinære påvirkning af regnskabsresultatet i 2013/14, som dette vil kunne medføre, er forventningerne til resultatet behæftet med en betydelig usikkerhed. Koncernen forventer at have en fortsat tilstrækkelig likviditet i 2013/14, og investeringerne forventes at ville være stigende. USIKKERHED VED INDREGNING OG MÅLING Der henvises til note 2 vedrørende usikkerhed ved indregning og måling. SÆRLIGE RISICI Forretningsmæssige risici Koncernens væsentligste forretningsmæssige risiko er primært knyttet til udviklingen i det danske ejendomsmarked, samt i mindre grad til udviklingen i de globale ejendomsmarkeder, herunder landespecifikt i Grækenland, Litauen og Bulgarien, hvor koncernen har aktiviteter. Opgørelse af dagsværdi for koncernens investeringsejendomme Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi i balancen, og værdireguleringerne i forbindelse hermed føres over resultatopgørelsen. Dagsværdien af investeringsejendommene påvirkes primært af afkastkravet til de enkelte ejendomme. Afkastkravet fastsættes af ledelsen ud fra bl.a. udviklingen i markedsforhold, renteniveau og erfaringer med køb og salg. Følsomheden ved ændringer i afkastkrav til investeringsejendomme er beskrevet i tabel 1 på side 20. Investeringsejendommene er netto værdireguleret med t.dkk Dette er en sammensætning af: Ordinære huslejereguleringer, Nyudlejning og ændringer af lejemål m.m. i ejendommen Valhøjs Allé, Rødovre Delvist udløb af trappeleje i ejendommen Borupvang, Allerød. Den gennemsnitlige afkastprocent for erhvervsejendomme er således 7,28% for 2012/13 (2011/12: 7,28%). Boligejendommene er netto værdireguleret med t.dkk 50. Dette er en følge af ordinære huslejereguleringer. Den gennemsnitlige afkastprocent for boligejendomme er 5,25% for 2012/13 (2011/12: 5,25%). I henhold til koncernens anvendte regnskabsprincip indregnes tomme lejemål til skønnet genud lejningsværdi med fradrag af 25%. Såfremt koncernens ejendomme var fuldt udlejet, ville det medføre en forøgelse af dagsværdien på koncernens ejendomme med t.dkk fra t.dkk til t.dkk og en forøgelse af egenkapitalen pr med t.dkk Følsomheden ved ændring af den anvendte fradragsprocent for tomgang er beskrevet i tabel 2 på side 20. Finansielle risici Koncernen er som følge af sin drift, sine investeringer og sin finansiering eksponeret over for en række finansielle risici, som er omtalt i note 35. Det gennemsnitlige anvendte afkastkrav for de enkelte ejendomstyper er: Erhverv 7,28% (2011/12: 7,28%) Bolig 5,25% (2011/12: 5,25%) Årsrapport 2012/

20 ledelsesberetning Tabel 1 Lavere afkast Årsrapport Højere afkast Ændring i afkastprocent -0,50% -0,25% - 0,25% 0,50% Markedsværdi, t.dkk Ændring i markedsværdi, t.dkk Ændring i resultat/egenkapital, t.dkk Tabel 2 Fuldt udlejet Årsrapport Ændring i tomgangsprocenten % +10% Markedsværdi, t.dkk Ændring i markedsværdi, t.dkk Ændring i resultat/egenkapital, t.dkk Videnressourcer 1. Kunder det er koncernens mål at skabe værdi for kunderne, forstået som slutkøberne, henholdsvis slutbrugerne af de udviklede ejendomme, uanset om der er tale om købere af de boliger, vi udvikler, lejerne i de erhvervsejendomme, som vi udvikler, eller slutinvestorer til vores projekter. Oplevet værdi i form af høj kvalitet og god service afspejler sig primært i tilfredsheden hos brugere, samt på længere sigt i evnen til at opnå den optimale værdiansættelse af vores færdigudviklede projekter. Det er vores absolutte billede, at vi er i stand til at skabe denne tilfredshed. 2. Medarbejdere ambitionen om at være synlig i markedet med en god markedsposition betyder, at ASGAARD GROUP A/S er præget af et dynamisk videnmiljø i hastig forandring. Det stiller især store krav til koncernen, når det gælder opsamling og udbredelse af ny viden i organisationen. Derudover spiller den enkelte medarbejders personlige viden en afgørende rolle,og særligt enkelte nøglemedarbejderes viden og kontaktnet kan have endog meget stor betydning. For til stadighed at kunne levere og udvikle konkurrencedygtige projekter er det afgørende, at koncernen kan rekruttere og fastholde medarbejdere med et højt uddannelsesniveau, hvilket igen forventes at blive positivt påvirket af arbejdet med at skabe en stærkere profil, også på brugerniveau. positivt påvirket af arbejdet med at skabe en stærkere profil, også på brugerniveau. BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSÅRETS AFSLUTNING Bestyrelsen og direktionen i ASGAARD GROUP A/S har den 18. november 2013 vedtaget ny strategi for selskabet. Den nye strategi indebærer, at selskabet fremadrettet vil fokusere på at udbygge sin bestående portefølje af investeringsejendomme og dermed frasælge og afvikle sine aktiviteter indenfor ejendomsudvikling. For mere information se afsnittet Ny strategi fra år Årsrapport 2012/2013