NIBE KOMMUNE Lokalplan nr. 85

Transkript

1 NIBE KOMMUNE Lokalplan nr. 85 Nibe Sundhedscenter. Offentlige formål og liberale erhverv samt boliger Indhold side Dette er en lokalplan... 2 Lokalplanområdet i dag... 3 Lokalplanens indhold... 3 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 4 Lokalplanens bestemmelser... 6 Lokalplanens retsvirkninger... 8 Vedtagelsespåtegning...9 Kortbilag nr. Lokalplanens afgrænsning, matrikelkort Mål 1 : Lokalplanområdets nuværende bebyggelse Mål 1 : Lokalplanens afgrænsning og byggefelter Mål 1 : Bygninger, der kan nedrives... 4 Beliggenheden af ny- og tilbygningsmuligheder Fordelingen af tilbygningsmuligheder i stueplan og 1. sal Arealoversigt side 1

2 INDLEDNING Formålet med denne lokalplan er at fastlægge de fremtidige udviklingsmuligheder inden for det område, der i daglig tale kaldes Nibe Sundhedscenter. Dette er en lokalplan En lokalplan er en detaljeret plan for anvendelsen af et afgrænset areal. Lokalplaner skal udarbejdes inden for rammerne af kommuneplanen og regionplanen. Før en lokalplan kan få bindende virkning, skal planen fremlægges som forslag i mindst 8 uger. I denne periode kan alle, såvel private som offentlige myndigheder, komme med bemærkninger til forslaget og evt. gøre indsigelse eller stille ændringsforslag. Byrådet har pligt til at gennemgå alle modtagne indsigelser og bemærkninger, men det er byrådets ret at vælge, om modtagne indsigelser mv. skal medføre ændringer i lokalplanforslaget. Indsigelser fra offentlige myndigheder skal dog altid drøftes med den pågældende myndighed indtil enighed opnås. Løsningen kan være, at byrådet ændrer lokalplanforslaget, eller at den myndighed, der har gjort indsigelse, trækker denne tilbage. Man siger, at indsigelser fra andre offentlige myndigheder har "vetovirkning". Et af formålene med lokalplanlægningen er således at sikre, at den løbende planlægning, der foregår på det overordnede niveau, det vil sige kommuneplanlægningen og regionplanlægningen, udmøntes i de bindende planer. Tilsammen skal de tre plantyper - regionplan, kommuneplan og lokalplan - sikre, at udviklingen i samfundet sker på et hensigtsmæssigt og bæredygtigt grundlag, med respekt for menneskers levevilkår og med hensyntagen til bevarelsen af dyre- og planteliv. En lokalplans bestemmelser er juridisk bindende for ejere, lejere og brugere af de ejendomme, som planen omfatter. Vedtagelsen af en lokalplan medfører ikke pligt til at udføre de udstykninger og anlæg, som er indeholdt i lokalplanen, men ønskes der ændringer i området, skal planens bestemmelser følges. I en lokalplan kan et byråd vedtage bestemmelser, der eksempelvis omfatter følgende: Områdets anvendelse, Udstykning, Vej- og stiforhold, Placering og udformning af bebyggelse, herunder f.eks. materialevalg og farver, Bevaring af et bymiljø, Etablering og sikring af friarealer, Tilslutning til fællesanlæg, Ejerforhold. Denne lokalplan er udarbejdet af Malthas Tegnestue, arkitekter og byplanlæggere, Nyhavnsgade 9, 9000 Aalborg i samarbejde med Teknisk Forvaltning, Nibe Kommune. side 2

3 REDEGØRELSE Lokalplanområdet i dag Grundstammen i området er det oprindelige Nibe Sygehus, der var ejet af Aalborg Amt og senere Nordjyllands Amtskommune. Ved nedlæggelsen af amtssygehuset i 1979 overgik bygningerne til kommunens eje. Gennem ihærdigt arbejde fra Nibe Kommunes side lykkedes det i den efterfølgende periode at samle en række funktioner inden for sundhedssektoren i de tidligere sygehusbygninger. På nuværende tidspunkt rummer centret funktioner som lægehus, diætist, tandlæge, tandtekniker, ergoterapeut og fysioterapeut. Det nye center er i dag godt indarbejdet i lokalområdet under navnet Nibe Sundhedscenter. Lokalplanens indhold Denne lokalplan har til formål at fastholde området som det sted, hvor tilbud inden for sundhedssektoren samles og udbydes. Herved sikres det bedst mulige tilbud til borgerne, og fagligt betyder en samling også en styrkelse af muligheden for erfaringsudveksling mellem de enkelte funktioner. Det er endvidere lokalplanens opgave at fastlægge de fremtidige bygningsmæssige udviklingsmuligheder og i denne forbindelse også de fremtidige anvendelsesmuligheder. På lokalplanens kortbilag er vist hvor der kan til- og ombygges, og af tabeller fremgår det, hvor meget, der kan bygges til de enkelte steder i fremtiden. Bygningerne vil i fremtiden kunne anvendes til liberale erhverv samt til boliger. De nuværende bygninger er typiske for offentligt byggeri i det forgangne århundrede, og alle ældre bygninger er udpeget som bevaringsværdige i det nyligt udarbejdede Kommuneatlas. Lokalplanen giver mulighed for at nedrive nogle af de seneste tilbygninger og erstatte dem af nye bygninger i en bedre tilpasset arkitektur, medens de nordøstlige bygninger, sygehuskapel og vandværk skal bevares. Bebyggelsesplanen Som det fremgår af bilagene til lokalplanen gives der mulighed for at bygge til de nuværende ældste hovedbygninger. Den lette mellembygning ud mod stien langs skrænten kan erstattes af en ny bygning med samme tværprofil som de øvrige, store bygninger i området. De nuværende bygninger overskrider en bygningshøjde på 8,5 m. Lokalplanen giver mulighed for at bygge til de bestående bygninger med samme højder og tværprofil, som de eksisterende, ældre bygninger. En ny, selvstændig længe i den nordøstlige del af området kan dog kun opføres med en bygningshøjde på 8,5 m. Bebyggelsens ydre fremtræden Ny bebyggelse skal i materialer og hovedform tilpasses de gamle sygehusbygninger, så der opnås en harmonisk og samlet bebyggelse i traditionel længestil. Den maksimalt tilladte facadehøjde giver mulighed for at bygge med trempelløsning i tagetagen. Store tagvinduer bør undgås. I stedet bør der anvendes kviste, som det allerede forefindes på de større bygninger i området. Lokalplanens forhold til anden planlægning for området Kommuneplanlægningen Lokalplanens område er omfattet af kommuneplanens rammeområde 1.OF.4. og er ikke tidligere omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt. Lokalplanens område har byzonestatus. For området gælder en max. bebyggelsesprocent på 40, og at bygninger ikke må opføres i mere end 2 etager samt at bygningshøjden for nye bygninger ikke må overstige 8,5 m over terræn eller niveauplan. side 3

4 Regionplanlægningen Jordforurening En del af lokalplanens område er kortlagt på vidensniveau 1 efter reglerne i jordforureningsloven, da der er 2 stk nedgravede liters olietanke på arealet. Den del af lokalplanområdet (plan herunder), der er kortlagt på vidensniveau 1, må kun ændre anvendelse til følsom anvendelse med amtets forudgående tilladelse jfr. 8 i jordforureningsloven. Følsom anvendelse er i denne forbindelse: Bolig, institution (f.eks. børnehave, vuggestue, dagpleje, skole, plejehjem), offentlig legeplads, rekreativt område, kolonihave eller sommerhus. Hvis der skal flyttes jord væk fra det kortlagte areal, skal det anmeldes til kommunens miljøforvaltning senest 4 uger inden opgravningen begyndes (jfr. 50). Hvis der under bygge- anlægs- eller jordarbejde træffes på forurening, skal arbejdet standes, og kommunalbestyrelsen underrettes. Der må foretages en vurdering af forureningen i forhold til grundvand og arealanvendelse med mere. Eventuelt kan en umiddelbar indsats overfor forureningen være påkrævet. Der henvises til miljøbeskyttelseslovens 21 og til jordforureningslovens 71. Amtsrådet vurderer, om den trufne forurening skal registreres som affaldsdepot. Sygehusvej Arkæologiske eller kulturhistoriske spor Forud for iværksættelse af enhver form for jordarbejde skal der iht. Museumslovens ske orientering af det lokale museum (Aalborg Historiske Museum) om det påtænkte jordarbejde. Når museet har modtaget en anmodning, skal det fremkomme med en udtalelse med stillingtagen til, hvorvidt det arbejde, som anmodningen vedrører, indebærer en risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Såfremt museet vurderer, at en sådan risiko foreligger, skal sagen forelægges kulturministeren. Den nævnte udtalelse skal endvidere tilkendegive, hvorvidt det i givet fald vil være nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse mv. Museet fremsender sin udtalelse til bygherren eller den, for hvis regning et jordarbejde skal udføres, senest 4 uger efter, at anmodningen er modtaget. Såfremt det på grund af jordarbejdets omfang er nødvendigt at gennemføre større forundersøgelser, jf. 26, stk. 2, kan museets svarfrist forlænges til 6 uger. Det kulturhistoriske museum afholder udgiften til arkivalsk kontrol og en eventuel mindre forundersøgelse, der er nødvendig som grundlag for museets udtalelse. Ved gennemførelse af en større forundersøgelse afholdes udgiften af den, for hvis regning et jordarbejdet skal udføres. Arbejdet kan først iværksættes efter samtykke fra den pågældende. Kulturministeren kan i særlige tilfælde yde tilskud til en sådan forundersøgelse. Den arkæologiske kulturarv omfatter spor af menneskelig virksomhed, der er efterladt fra tidligere tider, dvs. strukturer, konstruktioner, bygningsgrupper, bopladser, grave og gravpladser, flytbare genstande og monumenter og den sammenhæng, hvori disse spor er anbragt. Findes der under jordarbejde spor af fortidsminder, skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til kulturministeren eller det nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Fundne genstande, der ikke er danefæ, skal efter anmodning fra kulturministeren eller det pågældende kulturhistoriske museum afleveres til vedkommende statslige eller statsanerkendte museum, således at det indgår i museets samling. side 4

5 Lokalplanens område og omgivelserne De gamle sygehusbygninger ligger flot placeret i den sydlige del af den gamle by. De store bygninger med de mørke tage øst for sygehuset er byens plejecenter. side 5

6 LOKALPLAN Nibe Kommune Lokalplan nr. 85 For et område ved Sygehusvej i Nibe til offentlige formål og liberale erhverv samt boliger Med hjemmel i lov om planlægning - Lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002 med senere ændringer - fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i afsnit 2 nævnte område: Afsnit 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål : at udlægge området til institutioner og erhverv inden for pleje- og sundhedhedsområdet, at åbne mulighed for, at området tillige vil kunne anvendes til liberale erhverv og til boligformål, at åbne mulighed for, at enkelte eksisterende tilbygninger kan nedrives og ombygges, at fastlægge de fremtidige udviklingsmuligheder, herunder udlægge byggefelter til nye bygninger, at sikre, at ny bebyggelse tilpasses de oprindelige bygningers hovedform og arkitektur. Afsnit 2. Område og zonestatus* 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på Kortbilag nr. 1 og 2 og omfatter matr. nr. 2p og 2x Nibe Markjorder, Nibe. Afsnit 3. Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til institutioner og erhverv inden for pleje- og sundhedhedsområdet, liberale erhverv og boliger. 3.2 Området må endvidere anvendes til parkering med tilknytning til områdets funktioner og boliger. Afsnit 4. Udstykninger 4.1 Området må udover udstykning i ejerlejligheder udstykkes i to ejendomme, som vist på Kortbilag nr. 5. * Lokalplanens område er byzone side 6

7 Afsnit 5. Vej- sti- og parkeringsforhold 5.1 Vejadgang for kørende trafik til området må kun ske fra Sygehusvej med 2 vejadgange i princippet som vist på Kortbilag nr For gående må der etableres adgange fra stien langs lokalplanområdets nordvestlige grænse. 5.3 Der udlægges areal til en offentlig gangsti (a - b) fra parkeringspladsen ved det gamle sygehuskapel til stien langs lokalplanens nordvestgrænse som vist på kortbilag nr. 3. Stien udlægges med en bredde på 2 m. 5.4 Der skal befæstes areal til parkering på egen grund svarende til 1 bilholdeplads pr. 50 m 2 serviceareal og 1 bilholdeplads pr. bolig. Der skal udlægges (reserveres) areal til 72 parkeringspladser i alt. 5.5 Ved udstykning af selvstændig grund omkring gl. sygehuskapel og vandværk skal der etableres vejadgang til offentlig vej ved udlægning af privat fællesvej over parkeringspladsen som vist på Kortbilag nr. 5 Afsnit 6. Ledningsanlæg 6.1 Strømførende ledninger og kabler må kun fremføres som jordkabler. 6.3 Paraboler må ikke have en større diameter end 1 m og må ikke anbringes i større højde end 2,5 m over terræn målt til overkant parabol. Afsnit 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet under et må ikke overstige Ny bebyggelse må kun opføres inden for de på Kortbilag nr. 3 og 5 viste byggefelter. 7.3 Bebyggelse vist med skravering på Kortbilag nr. 4 må nedrives med byrådets tilladelse. For eksisterende bebyggelse gælder. 7.4 Af bevaringshensyn kan de nuværende bygningshøjder og bygningsbredder fortsat anvendes i forbindelse med ombygninger og direkte tilbygninger til eksisterende bygninger, som lokalplanen foreskriver på Kortbilag nr. 3. For ny, fritliggende bebyggelse gælder: 7.5 Bygningsbredden på nye bygninger må ikke overstige 11 m. 7.6 Intet punkt af en ny bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 over naturligt terræn eller den for grunden fastsatte niveauplan. 7.7 Bygningers facadehøjde, herfra undtaget gavle og gavlkviste, må ikke overstige 4,5 m over terræn eller niveauplan. 7.8 Nye bygninger må ikke opføres med mere end én etage med udnyttelig tagetage med trempel. side 7

8 7.9 Størrelsen på om- og tilbygninger må ikke overstige de arealer, der er angivet på lokalplanens Bilag nr Det samlede, fremtidige bruttoetageareal må ikke overstige 3645 m 2. (jfr. Bilag nr. 7) Ny bebyggelse må ikke have en taghældning, der er mindre end 35 grader eller større end 45 grader. Afsnit 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Ny bebyggelse skal i hovedform og materialevalg tilpasses det eksisterende, ældre "sygehusbyggeri". 8.2 Ydervægge må kun udføres som: Blank mur i gule og grå teglsten eller som vandskuret eller pudset mur, beton glaspartier i ufarvet eller coatet glas. 8.3 For vinduer, døre og mindre bygningsdele gælder: Samtlige jordfarver samt sort og hvidt må anvendes. 8.4 Tage må kun dækkes med følgende materialer: Tegl som rød vingetegl af samme type som de eksisterende tagsten, glas, coatet glas eller glasklare materialer, Flade tage må dækkes med tagpap. 8.5 Solfangere og solpaneler må kun anbringes på mindre bygninger som udhuse, garager og carporte eller på terræn. 8.6 Skilte må ikke gives en størrelse der overstiger ½ m 2. Alternativt kan firmanavne mv. anbragt på facader udføres som løse tal/bogstaver, så den bagvedliggende facade kan ses igennem. 8.7 Bevaring af bebyggelse De eksisterende bygninger, oprindelig sygehuskapel og vandværk, må ikke ændres i det bygningsmæssige ydre. Udskiftninger af døre, vinduer og tagmaterialer mv. skal udføres som rekonstruktioner til det oprindelige udseende. Kilder hertil er de oprindelige tegninger og gamle fotos mv. Afsnit 9. Ubebyggede arealer 9.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse og lignende gives et ordentligt udseende, ligesom der ved udendørs oplagring af brænde og materialer skal overholdes en passende orden og foretages afskærmning med fast eller levende hegn i forhold til omgivelserne. 9.2 Den eksisterende beplantning af birketræer langs den gamle del af Sygehusvej må ikke fældes uden byrådets tilladelse. 9.3 Belysning af bygninger og skilte må ikke være tændt efter kl. 24. side 8

9 Afsnit 10. Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder 10.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke påbegyndes grave- eller anlægsarbejder før udløbet af den frist, som Aalborg Historiske Museum har for evt. at meddele interesse i at foretage arkæologiske undersøgelser på ejendommen. Afsnit 11. Lokalplanens retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18, kun udstykkes, bebygges og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, byggearbejder mv., som er indeholdt i planen. Byrådet kan i henhold til Planlovens 19, stk. 1 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen (bl.a. lokalplanens formål). Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. Planlovens 18. Afsnit 12. Vedtagelsespåtegning Lokalplanforslaget er vedtaget af Nibe Byråd, den 15. september 2004 Jens Østergaard Madsen Hanne Dahl borgmester kommunaldirektør Forslag offentliggjort den 22. september I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt, Nibe, den 15. december 2004 Jens Østergaard Madsen Hanne Dahl borgmester kommunaldirektør Offentlig bekendtgørelse Den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort den 21. december side 9

10 NIBE KOMMUNE LOKALPLAN NR. 85 KORTBILAG NR. 1 Matrikelkort Lokalplanområdets afgrænsning mål 1 : 2000 Lokalplangrænse side 10

11 NIBE KOMMUNE LOKALPLAN NR. 85 KORTBILAG NR. 2 Lokalplanområdets nuværende bebyggelse mål 1 : 1000 Bygning (nyere) med fladt tag Ældre bygning med sadeltag side 11

12 NIBE KOMMUNE LOKALPLAN NR. 85 KORTBILAG NR. 3 Lokalplanens afgrænsning og fremtidige byggefelter samt parkering Mål 1 : a b Lokalplangrænse side 12

13 NIBE KOMMUNE LOKALPLAN NR. 85 KORTBILAG NR. 4 Bygninger og bygningsdele, der kan ombygges /nedrives Mål 1 : Med rød farve: Bygning eller bygningsdel, der må nedrives side 13

14 Privat fællesvej NIBE KOMMUNE LOKALPLAN NR. 85 KORTBILAG NR. 5 Byggefelter for ny- og tilbygningsmuligheder Mål 1 : SIGNATURER 0 m m Område, der må udstykkes til en selvstændig ejendom side 14

15 NIBE KOMMUNE LOKALPLAN NR. 85 KORTBILAG NR. 6 Fordelingen af tilbygningsmuligheder på stueplan og 1. sal Mål 1 : side 15

16 NIBE KOMMUNE LOKALPLAN NR. 85 BILAG NR. 7 Arealoversigt Beliggenhed Stueplan m 2 1. sal m 2 Tilbygning mod nord Tilbygning mod sydvest 45 0 Ny Mellembygning Tilbygning mod sydvest Ny 1. sal over operationsstue 100 Byggemuligheder i alt Samlet nybyggeri (bruttoetageareal) m 2 Eksisterende bygningsmasse, inclusive kapel og vandværk (BBR) ca m 2 Bygningsareal, der må nedrives ca. 191 m 2 Nyopføres / tilbygges max m 2 Samlet, fremtidigt bruttoetageareal max m 2 Parkeringskrav: 1 P-plads pr. 50 m 2 serviceareal og 1 P-plads pr bolig. Der skal reserveres plads til: 72 parkeringspladser. side 16