Bygge- og boligpriser i seks lande i Europa

Transkript

1 ouara

2 Bygge- og boligpriser i seks lande i Europa Prire Levels for Housing in Six European Countries Fra den 31. december 1992 er EF's indre markedformelt en realitet. Det giver nye mulighederfor dansk byggeindustri i udlandet, men også hidtil uset konkurrence i Danmark fra udenlandske virksomheders side. En dansk teknikergruppe har sammen med udenlandske kontakter undersøgt og sammenlignet europæiske byggepriser i Danmark, Frankrig, 1jskland,, Spanien og Storbritannien. Prisundersøgelsen fremlægges i en 6-delt engelsksproget rapportering - en del for hver af de 6 europæiske lande, der er undersøgt - samt et selvstændigt sammendrag. Dette resume redegør for indtryk og erfaringer af speciel interesse for dansk byggeindustri i det europæiske marked Der vil stadig mangle en række ikke uvæsentlige detaljer i etableringen af EF's indre marked, når den 31. december 1992 passeres. Men mange elementer af det indre marked vil allerede være på plads længe før denne dato, ikke mindst for byggesektorens vedkommende: D EF's direktiv for udbud af offentlige bygge- og anlægsarbejder er allerede i dag en realitet. D EF's byggevaredirektiv blev en realitet i sommeren 1991 også i dansk lovgivning, selvom ikke alle direktivets følgebestemmelser er på plads endnu. D Det frie, europæiske marked for kapitalbevægelser, der er så nødvendige for byggesektoren, blev allerede realiseret for flere år siden. Der-vil være en sådan politisk vilje bag datoen den 31. december 1992, at den i sig selv vil få en ganske markant indflydelse på udviklingen af det europæiske marked for byggeri. Et europæisk samarbq'de På denne baggrund besluttede BUR i efteråret 1989 at iværksætte en undersøgelse af byggepriser i en række større markeder i EF samt i et af de nye demokratier i Central-Europa: Frankrig, Tyskland, Spanien, Storbritannien og De indtryk og erfaringer, der lægges frem, er hentet hjem afen teknikergruppe fra Birch & Krogboe, rådgivende ingeniører A/S og fra Skaarup &Jespersen, Arkitekter og Byplanlæggere A/S. Teknikergruppen har løst opgaven i samarbejde med en række kontakter i de udvalgte lande, med hvem firmaerne allerede havde veletablerede samarbejdsrelationer. Undersøgelsen er delvis baseret på spørgeskemaer. Endvidere har de danske teknikere besøgt de udvalgte lande og - med støtte fra de lokale kontakter - gjort sig bekendt med lokal byggepraksis. De udenlandske kontakter fandt opgaven så interessant, også set fra deres synspunkt, at det besluttedes at lade undersøgelsen have europæisk snarere end ren dansk karakter. Det almennyttige boligbyggeri i Europa Selvom undersøgelsen i sit hovedsigte skal tjene til at belyse byggepriser i almindelighed, valgtes det at lade det almennyttige byggeri være undersøgelsesobjektet. Dette skete for at få et rapporteringsgrundlag, der er så sammenligneligt som muligt. Seks ligestillede landerapporter Undersøgelsens grundmateriale fremlægges i en rapportering (volume 2) med 6 ligestillede dele, en for hver af de udvalgte lande og en for Danmark. Engelsk er valgt som rapporteringssprog. U ndersøgelsens resultater er beskrevet i et selvstændigt sammendrag (volume 1) ligeledes på engelsk. Danmark Frankrig

3 Danmark Rækkehus i to etager Frankrig Lejlighed i etagebyggeri Tyskland Rækkehus iforskudte etager ' KNDER ~~~~~_3_~:--_~1 Standarden i danske boliger ligger i top i forhold til, hvad man ser i de øvrige undersøgte lande. Et højt industrialiseringsniveau gør det muligt at opnå så god en standard inden for relativt beskedne rammer. De enkelte boligbyggerier indeholder oftest en stor variation afboligstøtrelser. Der gøres meget ud afen optimal planlægning af byggerietfor at opnå maksimal offentlig støtte. To-etages rækkehuse præger det nyere sociale boligbyggeri iyderdistrikterne. Tilforskel fra Danmark er det almindeligt i 7jskland, at beboerne selv medbringer alt køkkeninventar. L Spanien Storbritannien Lejlighed i to-etages boligblok Lejlighed i fleretages byhus Mindre flerfamiliehus Tendensenfor boligbyggeriet i er skiftet. Tidligere tiders meget store elementbyggerier er afløst aflavt og mere individuelt byggeri. Præfabrikation anvendesfortsat i stor udstrækning ved større byggerier. Byhuse er oftest planlagt omkring en indre gård, som skal sikre gode lys- og især luftforhold. Huset, der er anvendt som eksempel i prisundersøgelsen, indgår som en del afet støm byfot1l)lelsesprojekt. Det nyere boligbyggeri er ofte udført som mindre enheder iform afrækkehuse eller husblokke medfå lejligheder på hver etage. ndividuelle småhaver eller åbnefællesområder indgår i de samlede planer. 7jskland

4 »Dansk Byggeindustri møder den europæislæ udfordring«undersøgelsens eumpæiske karakter blev understreget ved, at BUR ijanuar 1991 arrangerede en offentlig konference i G. Dok i København med ovennævnte titel. Fortryk til rapporteringen blev gennemgået af deltagerne i samarbejdet, som dels gaven uddybende gennemgang af den lokale praksis bag udvalgte byggerier, dels gav deres personlige bud på udviklingen de nærmeste år i deres hjemlande. De papirer, der blev resultatet af konferencen, er udgivet i en separat rapportering (volume 3). Danslæ synspunkter Betydningen af de erfaringer og konklusioner, som har kunnet uddrages af undersøgelsen, kan være forskellig fra land til land. Rent danske synspunkter har derfor vanskeligt kunnet indpasses i rapporteringerne, og nærværende resume opsummerer derfor en række af de mere subjektive indtryk og erfaringer, som den danske teknikergruppe hjembragte fra undersøgelsen. Dansk byggeri kan konkurrere i Europa Den danske teknikergruppes hovedkonklusion er, at de eksempler, som er gennemgået, viser, at dansk byggeindustri nu også kan konkurrere økonomisk på hovedmarkederne i det øvrige Europa. Konkurrenceevnen er ikke blevet mindre i de par år, der er gået, siden de byggerier, der er beskrevet i rapporteringen, blev opført - tværtimod! En række udenlandske boligselskaber har endog givet udtryk for ønske om dansk deltagelse i licitationer. Barriererfor dansk byggeeksport Før der kan konkurreres på de europæiske markeder er det vigtigt at gøre sig klart, at der i det øvrige Europa er forskelle fra dansk byggestandard og -organisation, som må tages i betragtning. Høj dansk udstyrsstandard Udstyrsstandarden i de undersøgte lande er lavere end i dansk, almennyttigt boligbyggeri. Erfaringen viser, at det i praksis kan være svært at frigøre sig fra vante forestillinger om, hvorledes en bolig bør være udstyret, og hvis danske firmaer, der planlægger eksportprojekter til det øvrige Europa, går ud fra danske udstyrsstandarder, bliver prisen let for høj. Manglende industrialisering i andre lande De øvrige europæiske lande har ikke samme praksis som i Danmark for at udnytte industrielt fremstillede byggekomponenter. Bygningsdele, som i Danmark - takket være industrialisering - har opnået høj kvalitet i forhold til prisen, savnes ofte på det lokale marked. så fald må der i prisen tages højde for importerede komponenter fra Danmark, eller der må bruges mindre kvalitetsprægede, lokale produkter. Mindre detaheringsgrad i projekteringen De projekter, som teknikergruppen har gennemset, viser, at der til mangelen på industrielt fremstillede komponenter svarer en langt mindre detaljeringsgrad i projekteringen. Såfremt den traditionelle, danske, meget store detaljeringsgrad forsøges eksporteret til det europæiske marked, kan dette forringe konkurrenceevnen: D dels er»traditionel" dansk projektering ofte dyrere end den lokale, D dels kan en nødvendig frihed i metode- og komponentvalg gå tabt. Manglende udlwldenhed på det lolmle marlæd En af de barrierer, der skal overvindes, er manglende kendskab til lokal aftalepraksis. U ventede juridiske problemer har ofte overrasket førstegangseksportøren og ødelagt en ellers lovende byggeeksportaftale. Det er derfor risikabelt at basere en byggeeksport på enkeltprojekter. Projektkonkurrencer, øjeblikkelige byggebooms m.v. har lokket mange danske eksportører til udlandet i håb om hurtige gevinster, men øjeblikkelige fordele kan smuldre inden byggesagens afslutning. Omvendt viser erfaringen, at der opnås tilfredsstillende resultater gennem det lange, seje træk, hvor danske byggeeksportører: D satser på en langsigtet opbygning af en lokal tilstedeværelse, D kombinerer det bedste fra det lokale marked og det bedste fra dansk byggepraksis. Spanien Storbritannien

5 Danske konkurrencefordele Det er teknikergruppens opfattelse efter besigtigelse af udvalgte byggerier, at dansk byggetradition kunne have tilført de pågældende byggerier nogle væsentlige kvaliteter. skal forsøge at konkurrere med, men tværtimod udnytte og kombinere med det bedste afdansk håndværk. Fx sås i Spanien pudseteknik og fliselægningsteknik af uovertruffen kvalitet. Fast tid og pris Dersom denne udvikling fortsætter, kan der forventes en fortsat indsnævring af forskellene mellem bygge- og boligstandard i Danmark og i det øvrige Europa. Dette vil medvirke til at øge dansk byggeeksports konkurrenceevne. Danske bygningshåndværkere og bygningsarbejdere, er gennemgående mere kvalitetsbevidste end mange bygningsarbejdere i udlandet. Den danske bygningsarbejder har ofte en bedre uddannelse end sin udenlandske kollega. Han er derfor i stand til at arbejde mere selvstændigt og er bedre i stand til selv at tage kvalificerede beslutninger i uforudsete situationer. En anden væsentlig dansk konkurrenceparameter er den danske tradition for omhyggelig planlægning og styring af byggeriet. Hertil kan lægges en dansk praksis for praktisk samarbejde mellem de forskellige parter på en byggeplads. Alle tre forhold, den bedre håndværksmæssige formåen, den bedre planlægning og traditionen for samarbejde på byggepladsen, er stærke konkurrenceparametre for den danske byggeeksportør - især hvis eksportøren forstår at tilpasse disse danske kvaliteter til det, som det lokale marked er parat til at betale. Disse konkurrenceoarametre er endda fordele, som ikke er så enkle at lure af for den lokale konkurrent. Derimod skal det anføres, at der i alle lande blev set fremragende lokale specialer, som danske eksportører ikke Med de mangeårige erfaringer i Danmark med at bygge i fast tid og pris skulle danske byggeeksportører være i stand til at levere i fast tid og pris også i udlandet. Fast tid og pris er begreber, der er ret ukendte i det øvrige Europa, og tilbud herom kan bruges som endnu en konkurrenceparameter for danske byggeeksportører. Voksende kvalitetsbevidsthed Udviklingen i Europa bevæger sig i retning af danske bygge- og boligtraditioner: Hvor danske boliger tidligere var relativt store, går tendensen nu i retning af mindre boliger på grund af de mindre familiestørrelser. En omvendt udvikling finder sted i det øvrige Europa: Her var boligerne typisk mindre og især mindre veludstyrede end i Danmark og af ringere kvalitet. takt med velstandsstigningen i det øvrige Europa konstateres imidlertid en ændring i efterspørgselsmønsteret, og undersøgelsens teknikergruppe så - specielt i Frankrig og Spanien - en tendens i retning af større boliger af bedre kvalitet. BUR 15''''1.503-'''-1 JSSNOOl-1111i Drift cif boligf!yggeri Drijt- og vedligelwld alle europæiske lande øges drift- og vedligeholdsomkostningemes andel af den!!amlede boligudgift. Boliger med kendte driftsomkostninger vil i stigende grad blive efterspurgte, også i det øvrige Europa. Danske erfaringer med at tage hensyn til driftsomkostningerne ved planlægningen af nybyggeri (fx varmetabsrammer og driftsplaner) vil derfor fremover blive et væsentligt salgsargument ved nyopførelsen af boliger i det øvrlge Europa. Bygge- og boligpriser i seks lande i Europa Price Levels for Housing in Six European Countries BUR har givet økonomisk støtte til undersøgelsen af bygge- og boligpriser i Europa og til afholdelsen af konferencen den 15. januar 1991: "Dansk byggeindustri møder den europæiske udfordring«. Støttemodtagere: Birch & Krogboe, Rådgivende ngeniører A/S, Skaarup &Jespersen, Arkitekter og byplanlæggere A/S. Yderligere oplysninger: Civilingeniørjens E. Staalby Birch & Krogboe A/S, Tlf Arkitekt Leif Rønby Pedersen Skaarup &Jespersen A/S Tlf Forsiden efter kort fra Cartographic Devision, National Geographic Society Følgegruppe: Keld Fuhr Pedersen, KKS Entreprise A/S Mogens Toksværd, Partek-Dainovo A/S Steen Enrico Andersen, PLH Arkitekter A/S Hans Haagensen, Skaarup &Jespersen A/S Marius Kjeldsen, Boligministeriet b Steen Olsen og Hans Hjelme, Bygge- og boligstyrelsen Arbejdsgruppe: Jens E. Staalby Flemming Andersen og Birgit Olsen, Birch & Krogboe A/S Leif Rønby Pedersen og Claude Sauzet, Skaarup &Jespersen A/S BUR-rapporteringen: (volume l, 2 og 3) er på engelsk og fås gratis ved henv. til BUR.

6 Undersøgelsens resultater Byggepriser for almennyttige boligbyggerier i andre lande er indsamlet i løbet af 1990 og sammenlignet med danske byggepriser. Prisundersøgelserne er baseret på et tidstypisk byggeri af accepteret, god standard fra hvert land. Alle byggerier er påbegyndt inden for de sidste fem år. undersøgelsen er der i videst muligt omfang foretaget justeringer for de væsentligste forskelle, og undersøgelsen viser, at priserne for byggeriets hovedkomponenter er af samme størrelsesorden for de 5 EF-lande. En direkte sammenligning afbyggeriernes hovedkomponenter har ikke været mulig, idet hovedkomponenternes indhold varierer en del fra land til land. For sammenlignelige ydelser og byggerier kan der rapporteres om større prisforskelle inden for de enkelte lande end mellem de undersøgte byggerier i de 5 EF-lande indbyrdes. Variationerne inden for det enkelte land skyldes især forskelle i prisniveau fra landsdel til landsdel. Priserne fra det tidligere planøkonomiske skal tages med alle mulige forbehold, idet de endnu ikke afspejler s nye kurs mod et fuldt markedsøkonomisk system. Det regningsmæssige boligareal varierer fra land til land. Dette er der taget hensyn til ved omregning af alle arealer til bruttoetageareal efter dansk skik. Lejlighedsstørrelserne i de undersøgte byggerier varierer noget, hvilket påvirker enhedspriserne. Opførelsestidspunkterne varierer for de undersøgte byggerier. Dette er der taget hensyn til ved indeksering. Byggeskikken varierer fra land til land, således at der bag tilsyneladende ens komponentbetegnelser kan ligge væsentlige forskelle i standard. Typisk ligger udstyrsstandarden i det danske byggeri i top, hvilket naturligt medfører, at den»normale«danske bolig er dyrere at opføre end den»normale«bolig i de lande, der er sammenlignet med. På den anden side viser en nærlæsning aftallene, at for ens ydelser er de danske priser på niveau med de udenlandske. Konklusion De eksempler på boligbyggerier, der er belyst i rapporten, viser, at for så vidt angår vore nærmeste markeder i Danmark Frankrig TysJdand EF, Storbritannien og 7jskland, er der for sammenlignelige ydelser også tale om nogenlunde ens priser. Også for Frankrigs vedkommende dokumenterer rapporten priser, der ikke afviger markant fra danske priser. Selv i Spanien, hvor byggepriserne for blot få år siden lå væsentligt under de danske, er der sket en sådan prisudvikling, at dansk byggeri nu også her begynder at kunne konkurrere. Af de undersøg- te lande falder alene udenfor, idet markedsøkonomien endnu ikke er udviklet i en grad, der tillader en normal prisdannelse på byggeri. På den anden side frembyder netop Central Europa en række nye udfordringer for dansk byggeri, idet der i disse år opstår helt nye kategorier afbygningsinvestorer, som er villige til - og som har evnen til - at betale for kvalitetsbyggeri, dersom det kan konkurrere på det vesteuropæiske prisniveau. Konklusionen bliver, at dansk byggeri kan konkurrere i det øvrige Europa, når ydelserne tilpasses byggeskikken på det lokale marked. Byggepriser i DK kr. pr. m? (1989 excl. moms)for udvalgte sociale boligbyggerier. Afhensyn til sammenligneligheden erfundaments- og terrænarbejder ikke medtaget. LSSJ nstallationer [22J ndv. arbejder EJ Råhus Spanien Storbritannien li BUR/Byggeriets Udviklingsråd BUR/Byggeriets Udviklingsråd er oprettet ved lov af19. maj 19711:mfrem';,;a'1tYgg":r;its~;t;tÆlitig. BVR7iaT,i opg':j'e":t.fem,mefo;'a~ ninger, der kan øge byggen'm kvalitet og produktivitet samt dets konkurrencedygtighed på et internationalt marked. Som et led i sit arbejde skal BUR bl.a. virkefor, at der gennemføres forsøgs- og udviklingsopgaver af betydningf(jf byggen'm udvijeling, og at resultaterne heraf udbredes og udnyttes. BUR-resumeer, der offentliggøresfra afsluttedeforsøg, kanfås gratis ved henvendelse til BUR's sekretariat. BUR-rapporteringer, der offentliggøresfra afsluttedefors,g, kan fås gratis ved henvendelse til BUR's sekretariat. BUR-rapporter, der ojfentligg,resfra afsluttedefors,g, kan købes i Byggecentrum Boghandel, Dr. Neergaards Vq 15, 2970 Hørsholm, telefon , telefax samt i Statens nformationstjeneste, postboks 1103, 1009 København K, telefon og gennem boghandlere. Byggeriets Udviklingsråd, Stormgade 10, DK-1470 København Kj tdeeon , tdeen DYVA BOGTRYK-OFFSET GLOSTRUP SSN