Indstilling. Trindsøvej 11, Åbyhøj om- og tilbygning. 1. Resume. 2. Beslutningspunkter. Til Århus Byråd via Magistraten.

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 26. februar 2009 Trindsøvej 11, Åbyhøj om- og tilbygning Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø 1. Resume Århus Kommune meddelte den 5. december 2006 med tillæg af 23. marts 2007 byggetilladelse vedrørende ombygning og udvidelse af eksisterende erhvervsbygning på Trindsøvej 11, Åbyhøj. En beboer i området klagede over byggeriet til Statsforvaltningen Midtjylland, som i en afgørelse af 23. maj 2008 hjemviste sagen til fornyet behandling og afgørelse i Århus Kommune. Begrundelsen for afgørelsen var, at Statsforvaltningen Midtjylland fandt, at klageren, som er ejer af ejendommen Heimdalsvej 11, Åbyhøj, måtte anses som part i forhold til Århus Kommunes fastsættelse af byggeriets højde, etageantal og afstand til naboskel og ved kommunens beregning af højdeforhold. Kalkværksvej Århus C Sagsnummer POB/07/01459 Sagsbehandler Steen Frøbert Telefon Direkte telefon Telefax E-post pob@aarhus.dk E-post direkte stf@aarhus.dk Som følge heraf burde der være foretaget partshøring af klageren i forbindelse med, at Århus Kommune traf afgørelse om disse forhold, hvilket ikke var sket. I konsekvens af Statsforvaltningens afgørelse er byggesagen genbehandlet med hensyn til fastsættelsen af byggeriets højde, etageantal, afstand til naboskel og beregning af højdeforhold. I forbindelse med genbehandlingen er der foretaget partshøring, som har givet anledning til indsigelser mod byggeriet. 2. Beslutningspunkter At 1) Byggeriet på Trindsøvej 11, Åbyhøj godkendes i overensstemmelse med den tidligere meddelte byggetilladelse af 5. december 2006 med tillæg hertil af 23. marts 2007, dog således at der foretages yderligere afskærmning ved balkonen som beskrevet i sagsfremstillingen nedenfor. Trindsøvej 11, Åbyhøj om- og tilbygning

2 3. Baggrund Denne indstilling fremsendes til Byrådet, fordi en partshøring har givet anledning til flere indsigelser. 4. Sagsfremstilling Århus Kommune meddelte den 5. december 2006 med tillæg af 23. marts 2007 byggetilladelse vedrørende ombygning og udvidelse (påbygning) af eksisterende erhvervsbygning på Trindsøvej 11, Åbyhøj. Efter at byggearbejderne var påbegyndt, gjorde flere beboere i området indsigelse mod byggeriet, som man krævede standset. Indsigelserne vedrørte byggeriets højde og omfang, indbliksgener og parkeringsforhold. Forvaltningen afgjorde den 13. juli 2007, at der var tale om et fuldt lovligt byggeri, som kommunen ikke havde hjemmel til at standse. Afgørelsen blev af ejeren af Heimdalsvej 11, Åbyhøj påklaget til Statsforvaltningen Midtjylland, som i en afgørelse af 23. maj 2008 hjemviste sagen til fornyet behandling og afgørelse i Århus Kommune. Begrundelsen for afgørelsen var, at Statsforvaltningen Midtjylland fandt, at klageren måtte anses som part i forhold til Århus Kommunes fastsættelse af byggeriets højde, etageantal og afstand til naboskel og ved kommunens beregning af højdeforhold. Som følge heraf burde der være foretaget partshøring af klageren i forbindelse med, at Århus Kommune traf afgørelse om disse forhold, hvilket ikke var sket. I konsekvens af Statsforvaltningens afgørelse er byggesagen genbehandlet med hensyn til de konkrete forhold, der er anført i Statsforvaltningens afgørelse nemlig fastlæggelse af byggeriets højde og etageantal fastlæggelse af byggeriets afstand til naboskel beregning af højdeforhold. Der vedlægges følgende bilag: oversigtskort byggetilladelse af 5. december 2006 tillæg til byggetilladelse af 23. marts 2007 situationsplan afsætningsplan med koteangivelser 4 facadetegninger tegning af skærmvæg forslag til supplerende skærmvæg Trindsøvej 11, Åbyhøj om- og tilbygning Side 2 af 7

3 2 indsigelsesskrivelser I forbindelse med genbehandlingen af byggesagen er der foretaget partshøring, som har givet anledning til indsigelser mod byggeriet. I en fælles indsigelse fra beboerne Heimdalsvej 8, 9,10, 11, 12 og 14 anføres bl.a. følgende: Byggeriets højde og etageantal: Vi mener, at Århus Kommune har begået fejl i deres byggesagsbehandling ved ikke at angive et eller flere niveauplaner for den skrånende grund i byggetilladelserne. Derved har kommunen givet lov til at opføre nybyggeriet med en højde af ca. 11 meter mod det sydvestlige naboskel mod naboejendommen Heimdalsvej 11, 8230 Åbyhøj. I kommuneplanens rammebestemmelser for området er det kun tilladt at opføre bygninger i dette område på max. 10,0 meter. Vi henviser til Bygningsreglementet BR95 3.4, hvori det hedder, at niveauplaner entydigt skal fremgå af byggetilladelsen, samt at der ved fastlæggelse af niveauplaner skal tages hensyn til terrænforholdene på de tilstødende grunde. Vi henviser endnu engang til de højdekoter på eksisterende naturligt terræn, som er opmålt af Landinspektørfirmaet LE34 på Århus Kommunes og bygherrens foranledning (se bilag A til dette brev). Gennemsnitshøjden af de 6 eksisterende naturlige terrænkoter i den sydvestlige del af grunden er 4,07. Bygningshøjden er kote 14,93, hvilket medfører en bygningshøjde over eksisterende naturligt terræn på 10,86 meter, hvilket jo klart overstiger de tilladte 10,00 meter! Vi fastholder derfor, at byggeriet er 0,86 meter for højt ift. krav i kommuneplanen. Afstand til naboskel: Med udgangspunkt i de korrekte landinspektør-opmålte koter for naturligt terræn, mener vi ikke at byggeriet overholder det skrå højdegrænseplan (bilag D). Vi mener derfor, at byggeriet ligger for tæt på naboskel mod ejendommen Heimdalsvej 11. Indbliksgener: Vi ser indbliksgenerne som en naturlig del af genbehandlingen af byggeansøgningen. Vi mener selvsagt til stadighed, at der i dette tilfælde er tale om endog meget store og væsentlige indbliksgener. Trindsøvej 11, Åbyhøj om- og tilbygning Side 3 af 7

4 At Århus Kommune ved flere lejligheder har lovet os at eliminere indbliksgenerne (bl. a. i brev af 13. juli 2007), er jo et meget klart bevis på at kommunen derved accepterer at nybyggeriet rent faktisk forvolder indbliksgener for ejendommen Heimdalsvej 11. Kommunen henviser til rum som bad og toilet, men vi må endnu engang fastholde at der er tale om en solvendt terrasse på 55 m2 i direkte tilknytning til en kantine der dagligt skal bespise mange medarbejdere. Denne tagterrasse vil blive brugt en stor del af året til indtagelse af måltider, og hele året rundt vil den blive brugt flittigt af de ansatte rygere! Den foreslåede afskærmning medvirker ikke til en fuldstændig eliminering af indbliksgenerne som lovet, idet at der mangler afskærmning foran reposet til flugtvejstrappen, samt i modstående ende hvor den foreslåede afskærmning ikke når helt ud til kanten. Endvidere kræver vi at afskærmningen af tagterrassen skal have en højde tilsvarende de bagvedliggende vinduespartier imellem kantine og balkon, d.v.s. min. 2,4 meter, samt at der naturligvis også skal udføres afskærmning mod indbliksgenerne fra det store vinduesparti i etagen under tagterrassen, der vender direkte over imod Heimdalsvej 11. Vi fastholder derfor, at indbliksgenerne ikke er elimineret som Århus Kommune har lovet os, og vi kræver afskærmningen udført som vist med rødt på bilag E, samt at afskærmningen bliver tinglyst på begge ejendomme. Værditab for ejendommen Heimdalsvej 11: Vi henviser i øvrigt til at Østergaards har fået foretaget en uvildig ejendomsmæglervurdering af Heimdalsvej 11, hvoraf det fremgår at ejendommen har lidt et værditab på over 1 mio. kroner pga. det nye byggeri på nabogrunden Trindsøvej 11! Udover det ovenfor anførte indeholder indsigelsen bemærkninger om byggeriets omfang og parkeringsforhold. Disse forhold indgår imidlertid ikke i genbehandlingen af byggesagen. Forvaltningens kommentarer til indsigelsen: 1. Fastlæggelse af byggeriets højde og etageantal: I overensstemmelse med Bygningsreglement 1995 for erhvervs- og etagebyggeri (BR-95), kapitel 2.4., stk. 1, er byggeriets højde og etageantal fastlagt efter de generelle kriterier i kapitel 2.1.2, stk. 1. Det er i den samlede vurdering indgået, at byggeriets højde og etageantal er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Trindsøvej 11, Åbyhøj om- og tilbygning Side 4 af 7

5 Ejendommen ligger i kommuneplanens delområde ER, der fastlægger anvendelsen til erhverv, og hvor der er fastsat en maksimal bygningshøjde på 10 meter. Denne rammebestemmelse er vejledende ved vurderingen af de bebyggelsesregulerende forhold i BR-95, kapitel , jf. noten til denne bestemmelse. Fastlæggelsen af byggeriets højde og etageantal er endvidere sket under hensyntagen til forholdet mellem bebyggelsens højde og afstand til anden bebyggelse og friarealer på samme grund samt nabobebyggelsen og dennes friarealer med henblik på at sikre tilfredsstillende lysforhold og forhindre væsentlige indbliksgener, jf. BR-95, kapitel 2.4, stk Fastlæggelse af byggeriets afstand til skel: Byggeriets afstand til skel er i overensstemmelse med BR-95, kapitel 2.3., stk. 1, fastlagt efter de generelle kriterier i kapitel 2.1.2, stk. 1, således at der blandt andet er sikret tilfredsstillende forhold med hensyn til sammenhængen mellem bebyggelsens højde og dens afstand til skel. Herudover er det ved fastlæggelsen af afstanden til skel sikret, at vinduer og altaner, der vender mod naboskel ikke giver væsentlige indbliksgener, jf. BR-95, kapitel 2.3, stk. 2, nr. 2. Byggeriet er placeret 5 meter fra naboskellet til den kommunalt ejede ejendom matr. nr. 1bt Århus Markjorder og 6,6 meter fra skellet mellem denne ejendom og indsigers ejendom Heimdalsvej 11. Det er i den samlede vurdering indgået, at byggeriet overholder kravene om afstand til naboskel og om det skrå højdegrænseplan, som tidligere lå i bygningsreglementet. 3. Særligt vedrørende indbliksgener I de bebyggelsesregulerende bestemmelser i kapitel 2 i BR-95 anføres det i kapitel 2.3, stk. 2, at det ved fastlæggelse af afstand til vej, sti og skel skal sikres, at vinduer, altaner og lignende, der vender mod naboskel, ikke giver anledning til væsentlige indbliksgener. Tilsvarende anføres det i kapitel 2.4, stk. 2, at fastlæggelsen af bebyggelsens højde og etageantal skal ske under hensyntagen til forholdet mellem bebyggelsens højde og afstand til anden bebyggelse og friarealer på samme grund samt nabobebyggelsen og dennes friarealer, vej og sti med henblik på at sikre tilfredsstillende lysforhold og forhindre væsentlige indbliksgener. Hvorvidt et byggeri giver anledning til væsentlige indbliksgener beror på en konkret vurdering. I denne vurdering kan det for eksempel indgå, om rum, der har Trindsøvej 11, Åbyhøj om- og tilbygning Side 5 af 7

6 vindue mod naboskel, kun benyttes til kortvarige ophold såsom f.eks. bad og toilet. Forvaltningen har vurderet, at der på en balkon, der som den pågældende er placeret ud for en kantine i en erhvervsbygning, kun vil være ophold i begrænset omfang typisk i pauser indenfor den sædvanlige arbejdsdag og sædvanligvis ikke i weekender og på helligdage m.v. - og at der af denne grund ikke vil være væsentlige indbliksgener fra balkonen. Efter at forvaltningen blev bekendt med, at beboeren på Heimdalsvej 11 følte sig generet af balkonens placering, blev spørgsmålet imidlertid drøftet med bygherren, som tilkendegav, at der ville blive etableret en afskærmning på balkonen. Der er herefter udført en afskærmning med mat (ugennemsigtigt) sikkerhedsglas, mod sydvest i en højde på 1,94 meter over balkonens gulv. I forbindelse med genbehandlingen af byggesagen har bygherren endvidere tilkendegivet, at man vil være indstillet på at imødekomme indsigernes ønske om yderligere afskærmning foran reposen ved flugtvejstrappen. Bygherren har udarbejdet forslag til en sådan yderligere 1,90 meter høj afskærmning, jf. tegning bilag 55 a. 4. Beregning af højdeforhold: Det anføres i indsigelsen, at Århus Kommune har begået fejl i byggesagsbehandlingen ved ikke at angive et eller flere niveauplaner for den skrånende grund i byggetilladelserne, og at kommunen derved har givet lov til at opføre nybyggeriet med en højde på 11 meter mod det sydvestlige naboskel mod ejendommen Heimdalsvej 11, Åbyhøj. Der er ikke fastsat niveauplaner. Dette var unødvendigt, da det umiddelbart på grundlag af tegningerne kunne konstateres, at fastsættelse af et niveauplan ville være uden betydning i forhold til de omkringliggende ejendomme. Det var alene bygherren, som kunne have en interesse i at få fastsat et niveauplan, da dette ville give mulighed for at øge højden på byggeriet, jf. nedenfor. Bygherren har ikke anmodet om fastsættelse af et niveauplan. Ifølge BR-95, kapitel 3.4, skal byggeriets højde måles lodret i forhold til det naturlige terræn. Af vedlagte tegning af sydvestfacaden (bilag 11 c), fremgår det, at naturligt terræn ved sydvestfacaden ligger i kote 5,70. Den faldende kote fra punktet ca. midt mellem modullinierne C og B til modullinie A er fremkommet ved udgravning og er således ikke naturligt terræn. Trindsøvej 11, Åbyhøj om- og tilbygning Side 6 af 7

7 Byggeriets højde skal således måles lodret i forhold til kote 5,70 og ikke i forhold til koten (4,16) på det mindre areal, der er afgravet af hensyn til indgangen til kælderen. Da koten for den øverste sternkant på bygningen, jf. tegningen bilag 11 c, er 14,93 er byggeriets højde ved den sydvestlige facade 9,23 meter (14,93 5,70). Det bemærkes, at koten for øverste sternkant efterfølgende er konstateret at være 14,91. Landinspektørfirmaet LE 34 Århus A/S har udarbejdet afsætningsplan suppleret med koter til eksisterende terræn (bilag 12 La), og bygherren har med udgangspunkt heri udarbejdet situationsplan med koteangivelser (bilag 12 Lb). Såfremt Århus Kommune var blevet anmodet om at fastsætte et niveauplan, ville denne i relation til det vandrette højdegrænseplan være blevet fastsat ud fra en middelkote beregnet som middelværdien af koterne nærmest grundens hjørner, hvilket giver en middelkote på 5,80. Byggeriets højde kunne i så fald være forøget med 0,10 meter På baggrund af ovenstående gennemgang af indsigelserne, og da byggeriet er i overensstemmelse med kommuneplanen, anbefales det, at byggeriet godkendes med den ændring, at der foretages yderligere afskærmning ved balkonen, som beskrevet ovenfor. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilag Bilag 1: oversigtskort (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 2: byggetilladelse (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 3: tillæg til byggetilladelse (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 4: situationsplan (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 5: afsætningsplan (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 6: 4 facadetegninger (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 7: tegning af skærmvæg (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 8: forslag til supplerende skærmvæg (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 9: indsigelser (kopi til alle, + elektronisk) Trindsøvej 11, Åbyhøj om- og tilbygning Side 7 af 7