Børsprospekt Investea Stockholm Retail A/S STOCKHOLM RETAIL A/S

Transkript

1 Børsprospekt Investea Stockholm Retail A/S STOCKHOLM RETAIL A/S

2

3 Børsprospekt for Investea Stockholm Retail A/S Optagelse af nominelt DKK B-aktier til handel på First North

4 2 børsprospekt investea stockholm retail A/S Introduktion af Investea Stockholm Retail A/S på First North Godkendt Rådgiver Eik Bank Den Godkendte Rådgivers rolle på First North Investea Stockholm Retail A/S ( Selskabet ) har indgået aftale med Eik Bank A/S, hvorefter Eik Bank A/S har påtaget sig at fungere som godkendt rådgiver ( Den Godkendte Rådgiver ) for Selskabet i relation til forhold vedrørende optagelsen af Selskabets aktier på First North. Den Godkendte Rådgiver har rådgivet i forbindelse med Selskabets aktiers optagelse til handel på First North. Som følge heraf har Selskabets ledelse udarbejdet en virksomhedsbeskrivelse, som Selskabet er ansvarlig for. Den Godkendte Rådgiver har gennemgået virksomhedsbeskrivelsen og skønner på baggrund af de foreliggende oplysninger, som den Godkendte Rådgiver har modtaget fra Selskabet, at der ikke mangler informationer, der væsentligt kan ændre billedet af Selskabet. Den Godkendte Rådgiver har ikke pligt til og har ikke foretaget en egentlig efterprøvning af de udsagn, som ledelsen har givet i forbindelse med udarbejdelsen af denne virksomhedsbeskrivelse. Den Godkendte Rådgiver hjælper Selskabet med at opfylde de forpligtelser, som følger af, at Selskabets aktier er optaget til handel på First North. Disse opgaver vil som minimum være: Løbende at være til rådighed for sparring med Selskabets Bestyrelse og Direktion herunder eventuelt deltagelse på bestyrelsesmøder i det omfang, det skønnes relevant. At gennemgå meddelelser fra Selskabet inden offentliggørelse, uden at dette må forsinke tidspunktet for offentliggørelse, jf. afsnit 3.2 i Regelsæt for First North samt opdatering af Selskabet om dets forpligtelser på First North. Den Godkendte Rådgiver kan alene rådgive omkring de forhold, som den Godkendte Rådgiver er blevet bekendt med, og der er ikke pligt til, at den Godkendte Rådgiver selv skal opsøge eller efterprøve informationer om Selskabet. Vigtig information før investering på Firsth North Potentielle investorer, selskaber og rådgivere skal være opmærksomme på, at First North ikke kan sammenlignes med et eksisterende børsmarked. Investeringer i selskaber, hvis aktier er optaget til handel på First North, kan være mere risikobetonede end investeringer i børsnoterede selskaber, idet selskaberne ofte er mindre og dermed mere følsomme overfor ydre og indre påvirkninger. Ligeledes kan likviditeten, og dermed omsætteligheden i aktier, der er optaget til handel på First North være mere begrænset, end ved investeringer i børsnoterede aktier.

5 Indledning 3 Indledning Dette prospekt ( Prospektet ) er udarbejdet af Investea Stockholm Retail A/S ( Selskabet ) i forbindelse med Selskabets optagelse af styk B-aktier á DKK 1 til handel på First North, svarende til i alt nominelt DKK ( B-aktierne ). B-aktierne er på forhånd udbudt til og forhåndstegnet af investorer til en tegningskurs på DKK 1,8 pr. aktie á nominelt DKK 1 og afregnet franko kurtage. Bruttoprovenuet fra Udbuddet af B-aktierne udgør DKK Alle B-aktierne er forhåndstegnet af en gruppe investorer bestående af både privatpersoner og selskaber. Udbuddet og tegningen af B-aktierne er sket forud for optagelsen af B-aktierne på First North. De forhåndstegnede B-aktier svarer til 100% af den samlede B-aktiekapital, der optages til handel på First North. Prospektet vedrører optagelsen af B-aktierne til handel på First North og ikke udbuddet af B-aktierne ( Udbuddet ). Prospektets omtale af Udbuddet og den i denne forbindelse foretagne emission er således udelukkende af informativ karakter. Selskabets aktiekapital er opdelt i A- og B-aktier i forbindelse med gennemførslen af Udbuddet. A-aktiekapitalen udgør nominelt DKK tegnet af Investea A/S til DKK 1,8 pr. aktie á nominelt 1 mod kontant indbetaling af DKK B-aktierne har én stemme pr. B-aktie á DKK 1. A-aktierne har 10 stemmer pr. A-aktie á DKK 1. B-aktierne har præferencestatus i tilfælde af likvidation af Selskabet, idet et eventuelt likvidationsprovenu for deles, således at B-aktierne forlods modtager DKK , hvorefter A-aktierne modtager DKK og et yderligere provenu fordeles pro rata i forhold til A- og B-aktiernes andel af aktierne. Bortset herfra har A- og B-aktierne samme økonomiske rettigheder i Selskabet svarende til de respektive kapitalandele. B-aktierne er registreret på aktionærernes respektive konti i Værdipapircentralen den 26. juli B-aktierne forventes optaget til handel på First North med første handelsdag den 30. juli Eik Bank P/F er aktieudstedende institut. Selskabets formål er at eje og drive butikscentret Hallunda Centrum i Botkyrka kommune i Stockholm-regionen ( Butikscentret ). Butikscentret har ca. 4 millioner besøgende hvert år og omfatter et udlejningsareal på ca m 2 fordelt på ca. 50 lejere. Centret har en attraktiv beliggenhed i Stockholmområdet ved en af Sveriges vigtigste trafikårer og tæt på Stockholms tunnelbane. Centret besøges hver dag af et stort antal pendlere, der passerer gennem centret til og fra tunnelbanen mod Stockholm centrum. Økonomien i Butikscentret har udviklet sig særdeles positivt i 2005, 2006 og 2007, og der ventes fortsat lejestigning i Butikscentret i de kommende år i takt med den fortsatte optimering af centret. Butikscentret er oprindeligt opført i 1973 og gennemgik renovering i 1999/2000. Den tilførte aktiekapital har til formål at finansiere en del af købesummen i forbindelse med Selskabets køb af Butikscentret. Butikscentret overtages den 30. juni 2007 ved Selskabets køb af K/S Stockholm III Hallunda ( Datterselskabet ) fra Investea A/S. I købesummen for Datterselskabet indgår Butikscentret med en værdi på SEK 460 mio. svarende til ejendommens markedsværdi vurderet af Newsec Advice AB i maj Prospektet anvender kurs 80 til omregning fra SEK til DKK, svarende til kurs 125 til omregning fra DKK til SEK.

6 4 børsprospekt investea stockholm retail A/S Udbuddet gennemføres i henhold til dansk ret. Prospektet opfylder de standarder og betingelser, der gælder i medfør af dansk lovgivning herunder, regelsættet for selskaber optaget til handel på First North, værdipapirhandelsloven, bekendtgørelse nr. 306 af 28. april 2005 om prospekter for værdipapirer, der optages til notering eller handel på et reguleret marked, og ved første offentlige udbud af værdipapirer over euro, samt EU Kommissionens Forordning nr. 809 af 29. april Prospektet indeholder udtalelser om fremtiden, herunder om målsætning, strategi og markedsudvikling. Disse udtalelser er generelt baseret på Bestyrelsens forventninger og er forbundet med en række risici og usikkerheder, som ligger uden for Bestyrelsens og Selskabets kontrol. Ændringer i relevante økonomiske forhold samt andre faktorer vil højst sandsynligt medføre, at de faktiske resultater vil afvige fra de resultater, der er forudsat i de i Prospektet indeholdte udtalelser om fremtiden, og afvigelserne kan være væsentlige. Der kan derfor ikke gives sikkerhed for, at forventede begivenheder rent faktisk indtræder. Der henvises til afsnit 3 (Risikofaktorer) for en gennemgang af relevante risici ved investering i B- aktierne. Prospektet er ikke et tilbud eller en opfordring fra Selskabet til køb eller tegning af B-aktierne. Udlevering af Prospektet og udbud og salg af aktierne kan være begrænset ved lov i visse lande. Alle, der kommer i besiddelse af Prospektet, opfordres til selv at undersøge relevante juridiske og skattemæssige forhold samt til at handle i overensstemmelse med relevant lovgivning i forbindelse med køb af aktierne. Selskabet har ikke bemyndiget nogen personer til at afgive oplysninger, bortset fra de oplysninger, der er indeholdt i Prospektet. Selskabet er ikke ansvarlig for oplysninger, som er afgivet af andre end Selskabet. Prospektet må i Storbritannien og Nordirland kun udleveres til kvalificerede investorer (som defineret i article 87 i UK Financial Services and Markets Act 2000), der er fysiske eller juridiske personer (i) omfattet af article 19(5) i UK Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 med senere ændringer ( Bekendtgørelsen ) med erhvervsmæssig erfaring med investering, eller (ii) omfattet af article 49(2)(a)-(d) i Bekendtgørelsen, eller (iii) der på anden måde lovligt kan få udleveret Prospektet (sådanne fysiske og juridiske personer benævnes samlet Relevante Personer ). Der må ikke handles på grundlag af eller i tiltro til Prospektet i Storbritannien og Nordirland af fysiske og juridiske personer, der ikke er Relevante Personer. Enhver investering eller investeringsaktivitet, der vedrører dette Prospekt, er alene tilgængelig i Storbritannien og Nordirland for Relevante Personer. B-aktierne er ikke og vil ikke blive registreret i henhold til U.S. Securities Act of 1933 med ændringer ( Securities Act ) eller værdipapirlovgivningen i nogen delstat i U.S.A. og må ikke markedsføres, udbydes eller sælges i U.S.A. eller til, i favør af eller på anden måde til fordel for U.S. persons (som defineret i Regulation S udstedt i henhold til Securities Act). Som følge heraf udbydes og sælges B-aktierne kun i henhold til udbud og salg uden for U.S.A. til personer, som ikke er U.S. persons, og Prospektet og den tilhørende tegningsblanket må ikke sendes til, udleveres eller på anden måde distribueres i U.S.A. eller til U.S. persons. Personer, som modtager dette Prospekt eller noget andet dokument i forbindelse med udbudet af B-aktierne, skal overholde disse restriktioner, og Selskabet påtager sig intet ansvar for handlinger foretaget af fysiske eller juridiske personer eller enheder i strid med disse restriktioner. Prospektet udleveres ikke til personer udenfor Danmark. B-aktierne er ikke og vil ikke blive registreret udenfor Danmark.

7 tidsplan 5 Tidsplan Tidsplan for optagelse af Selskabets B-aktier til handel på First North Offentliggørelse af prospekt 26. juli 2007 Første handelsdag på First North 30. juli 2007 Forventet offentliggørelse af finansiel og anden information for regnskabsårene 2007 og 2008 Kvartalsmeddelelse for perioden 10. maj 2007 til 30. september november 2007 Årsregnskabsmeddelelse 2007 (10. maj 2007 til 31. december 2007) 31. marts 2008 Ordinær generalforsamling april 2008 Kvartalsmeddelelse for perioden 1. januar 2008 til 31. marts maj 2008 Halvårsmeddelelse for perioden 1. januar 2008 til 30. juni august 2008 Kvartalsmeddelelse for perioden 1. juli 2008 til 30. september november 2008 Årsregnskabsmeddelelse 2008 (1. januar 2008 til 31. december 2008) 31. marts 2009

8 6 børsprospekt investea stockholm retail A/S Indhold 1 Ansvar og erklæringer 8 2 Resume 9 3 Risikofaktorer 14 4 Oplysninger om Selskabet 21 5 Oplysninger om Udbuddet 36 6 Markedsbeskrivelse 41 7 Beskrivelse af butikscentret 45 8 Budget 49 9 Skattemæssige forhold Rådgivere og samarbejdspartnere Dokumentationsmateriale 66 Bilag Definitioner 67 Selskabets vedtægter 68 Selskabsadministrationsaftale 71 Vederlagsaftale 74

9 indholdsfortegnelse 7

10 8 børsprospekt investea stockholm retail A/S 1. Ansvar og erklæringer 1.1 Ledelsens erklæring Vi erklærer hermed, at vi har gjort vores bedste for at sikre, at oplysningerne i Prospektet efter vores bedste vidende er i overensstemmelse med fakta, og at der ikke er udeladt oplysninger, som kan påvirke dets indhold. Vi erklærer herved, at oplysningerne i Prospektet os bekendt er rigtige, og at Prospektet os bekendt ikke er behæftet med udeladelser, der vil kunne forvanske det billede, som Prospektet skal give, herunder at alle relevante oplysninger i bestyrelsesprotokoller, revisionsprotokoller og andre interne dokumenter er medtaget i Prospektet. Hellerup, den 24. juli 2007 Direktion: Administrationschef Michael Hansen Bestyrelse: Adm. Direktør Hans Thygesen Adm. Direktør Peter Östergren Adm. Direktør Curt Ahnström Formand Bestyrelsesmedlem Bestyrelsesmedlem

11 ledelsens erklæring / resumé 9 2. Resumé Nedenstående er et sammendrag af en række oplysninger i Prospektet. Resuméet bør læses som en introduktion til Prospektet og skal læses i sammenhæng med de mere detaljerede oplysninger indeholdt i Prospektet. Enhver beslutning om investering i Selskabet bør ske på baggrund af Prospektet som helhed, og specielt henledes opmærksomheden på afsnit 3 Risikofaktorer vedrørende visse forhold som potentielle investorer bør overveje i forbindelse med tegning af B-aktierne. Såfremt en sag vedrørende oplysningerne i Prospektet indbringes for en domstol, kan den sagsøgende investor være forpligtet til at betale omkostningerne i forbindelse med oversættelse af Prospektet, inden sagen indledes. De fysiske og juridiske personer, som har udfærdiget resuméet eller eventuelle oversættelser heraf og anmodet om godkendelse heraf, kan ifalde et civilretligt erstatningsansvar, men kun såfremt det er misvisende, ukorrekt eller uoverensstemmende, når det læses sammen med de andre dele af Prospektet. 2.1 Risikofaktorer (se afsnit 3) I Prospektets afsnit 3 beskrives de risikofaktorer, som efter Bestyrelsens opfattelse har særlig betydning i forbindelse med en vurdering af risikoen ved at investere i B-aktierne. Beskrivelsen er ikke nødvendigvis en udtømmende opremsning af risikofaktorer, ligesom beskrivelsen af risici ikke er prioriteret. Risikofaktorerne vedrører blandt andet forhold vedrørende driften af Hallunda Centrum ( Butikscentret ) og eventuelle fejl og mangler ved Butikscentret. Herudover relaterer risikofaktorerne sig blandt andet til mulighederne for at refinansiere Seniorlånet ved udløb og til udviklingen i værdien af Butikscentret. Skulle nogle af de i afsnit 3 beskrevne risikofaktorer blive en realitet, vil det kunne få væsentlig negativ indflydelse på Selskabets økonomiske stilling og resultat samt på B-aktiernes værdi. 2.2 Oplysninger om Selskabet (se afsnit 4) Selskabet er et dansk aktieselskab stiftet den 10. maj 2007 og registreret hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen under CVR-nr Selskabet er stiftet af Investea A/S, der er sælger af Datterselskabet og ejer af A-aktierne, og Selskabet har ikke haft anden aktivitet end udstedelsen af B-aktier. Selskabet er stiftet med en en aktiekapital på DKK Aktierne er tegnet af Investea A/S til DKK 1,8 pr. aktie á nominelt DKK 1 svarende til en egenkapital på DKK på stiftelsestidspunktet. På tidspunktet for offentliggørelsen af Prospektet udgør Selskabets aktiekapital DKK og er fordelt på en række aktionærer bestående af både privatpersoner og selskaber. Forud for offentliggørelsen af Prospektet er Selskabets kapital opdelt i A- og B- aktier. A-aktionæren er Investea A/S med 10% kapitalandel og 52,6% stemmeandel. De største B-aktionærer er Calasus ApS med 22,5% kapitalandel og 11,8% stemmeandel, Project Consult ApS med 10% kapitalandel og 5,3% stemmeandel, Eik Fonden med 9,2% kapitalandel og 4,8% stemmeandel, P. Holm og Søn Holding A/S med 9% kapitalandel og 4,7% stemmeandel, Investea A/S med 9% kapitalandel og 4,7% stemmeandel samt MNG Invest ApS med 6% kapitalandel og 3,3% stemmeandel. Selskabets ledelse består af 3 bestyrelsesmedlemmer og et direktionsmedlem til varetagelse af Selskabets daglige drift.

12 10 børsprospekt investea stockholm retail A/S Selskabet er del af koncernen illustreret i nedenstående figur: A-aktionæren (Investea A/S) B-aktionærer 10 % (kapital) 52,6 % (stemmer) 90 % (kapital) 47,4 % (stemmer) Investea Stockholm Retail A/S (Selskabet) 100% 100% K/S Stockholm III Hallunda (Datterselskabet) Komplementarselskabet Stockholm III Hallunda ApS Ejendommen Hallunda Centrum Aktionærerne i Investea A/S er Investea Holding A/S (47%), EIK Bank (29%), Investea Development ApS (20%), Brørup Sparekasse (2%) og øvrige private investorer (2%). Investea Holding A/S og Investea Development ApS ejes direkte eller indirekte 100% af Hans Thygesen, der er Group CEO for og stifter af Investea koncernen. Eik Bank-koncernen er både godkendt rådgiver for Selskabet, aktieudstedende institut, aktionær i Investea A/S og ejer af de af Datterselskabet udstedte obligationer ( Obligationsejeren ). EIK Fonden, der er hovedaktionær i Eik Bank P/F, er B-aktionær i Selskabet. 2.3 Oplysninger om Udbuddet (se afsnit 5) Prospektet omhandler Investea Stockholm Retail A/S optagelse af B-aktier á DKK 1 til handel på First North. Forud for optagelsen er der udstedt styk nye aktier i en stykstørrelse på nominelt DKK 1, svarende til i alt nominelt DKK Aktierne er ikke udbudt til særlige kategorier af investorer. Aktierne er udbudt til DKK 1,8 pr. aktie á nominelt DKK 1 og afregnet franko kurtage. Enhver fysisk eller juridisk person, der har tegnet aktier, har tegnet minimum aktier svarende til et minimumtegningsbeløb på DKK Bruttoprovenuet fra Udbuddet udgør DKK Udbuddet har til formål at finansiere den del af købesummen for Butikscentret, der ikke er finansieret ved Seniorlånet og Obligationslånet. Herudover anvendes provenuet fra Udbuddet til at finansiere omkostninger forbundet med købet af Hallunda Centrum og etablering af et

13 resumë 11 likviditetsberedskab på SEK Butikscentret erhverves den 30. juni 2007 ved Selskabets køb af K/S Stockholm III Hallunda ( Datterselskabet ) af Investea A/S. I købesummen for Datterselskabet indgår Butikscentret med en værdi på SEK 460 mio. svarende til ejendommens markedsværdi vurderet af Newsec Advice AB i maj Butikscentret omfatter et samlet udlejningsareal på ca m 2 og har ca. 4 millioner besøgende hvert år. Centret har en attraktiv beliggenhed i Stockholmområdet ved en af Sveriges vigtigste trafikårer og tæt på Stockholms tunnelbane. Centret besøges hver dag af et stort antal pendlere, der passerer gennem centret til og fra tunnelbanen mod Stockholm centrum. Økonomien i Butikscentret har udviklet sig særdeles positivt i 2005, 2006 og 2007, og der ventes fortsat lejestigning i Butikscentret i de kommende år i takt med den fortsatte optimering af centret, der blandt andet omfatter optimering af eksisterende lejemål, genudlejning af en række lejemål til højere aktuel markedsleje samt forventet markedslejestigning i forbindelse med kommunale investeringer i offentlige og private projekter omkring Butikscentret. Prospektet anvender kurs 80 til omregning fra SEK til DKK, svarende til kurs 125 til omregning fra DKK til SEK. Selskabets aktiekapital er i forbindelse med gennemførelsen af Udbuddet opdelt i to aktieklasser, idet nominelt DKK er A-aktier og de nye aktier, udstedt ved gennemførelsen af Udbuddet, er B-aktier. A-aktierne er unoterede og ejes af Investea A/S. Både A- og B-aktierne er tegnet til DKK 1,8 pr. aktie á nominelt DKK 1. Bruttoprovenuet fra A-aktierne udgør DKK , mens bruttoprovenuet fra B-aktierne udgør DKK Efter Udbuddet udgør Selskabets aktiekapital DKK og egenkapitalen DKK (inden købet af Butikscentret og afholdelse af transaktionsomkostninger i den forbindelse). A-aktierne giver ret til 10 stemmer pr. A-aktie á DKK 1, hvorimod B-aktierne giver ret til 1 stemme pr. B-aktie á DKK 1. A-aktierne er ejet af Investea A/S. A-aktiernes stemmemajoritet skal tilsikre en vedvarende professionel ledelse af Selskabet, forvaltning af Butikscentret og er begrundet i hensynet til investorbeskyttelse af såvel A- og B-aktionærerne. B-aktierne har præferencestatus i tilfælde af likvidation af Selskabet, idet et eventuelt likvidationsprovenu fordeles, så B-aktierne forlods modtager DKK , hvorefter A-aktierne modtager DKK og et yderligere provenu fordeles pro rata i forhold til A- og B-aktiernes andel af aktierne. A- og B-aktierne har i øvrigt samme økonomiske rettigheder i Selskabet svarende til de respektive kapitalandele. Bortset herfra er der ikke knyttet forskellige rettigheder til Selskabets A- og B-aktier. B-aktierne vil ved fuldtegning udgøre 90% af Selskabets samlede aktiekapital og have 47,37% af stemmerne på Selskabets generalforsamling. Der gælder ikke indløsningsbestemmelser for hverken A- eller B-aktierne. Selskabet har forkøbsret til at købe A-aktierne, såfremt Investea A/S ( A-aktionæreren ) på et tidspunkt måtte ønske at sælge A-aktierne. Hvis A-aktionæren ønsker at sælge A-aktierne og modtager tilbud om køb af A-aktierne fra tredjemand, indkalder Selskabets bestyrelse herefter hurtigst muligt til en ekstraordinær generalforsamling, på hvilken Selskabet træffer beslutning om eventuelt at erhverve A-aktierne på betingelser, der er identiske med de indeholdte i købstilbuddet fra tredjemand til A-aktionæren. Beslutningen om Selskabets køb af A-aktierne vedtages med kvalificeret flertal på 2/3-del af de afgivne stemmer fra B-aktionærerne. Såfremt Selskabets generalforsamling vedtager at erhverve A-aktierne, har Selskabet dernæst 4 uger til at fremskaffe købesummen for A-aktierne. Såfremt Selskabet ikke kan fremskaffe finansieringen af købesummen for A-aktierme inden for 4 uger, har A-aktionæren ret til at sælge A-aktierne til tredjemand på de vilkår, som fremgår af købstilbuddet. Såfremt Selskabet ikke vedtager at erhverve A-aktierne, har A-aktionæren ret til at sælge til tredjemand på de vilkår som fremgår af købstilbuddet.

14 12 børsprospekt investea stockholm retail A/S Der er ikke aftalt restriktioner for Hans Thygesens, Peter Östergrens, Curt Ahnströms eller Michael Hansens eventuelle erhvervelser eller salg af Selskabets værdipapirer, herunder B- aktierne. De samlede transaktionsomkostninger i forbindelse med gennemførelsen af Transaktionen udgør 12,7 % af anskaffelsesprisen for Hallunda Centrum, svarende til SEK (DKK ). Transaktionsomkostningerne dækker blandt andet honoraret til Investea A/S for arbejdet med strukturering af købet, Udbuddet og finansieringen af Selskabet og K/S Stockholm III Hallunda ( Datterselskabet ). Hertil kommer stempelskat vedrørende etablering af pant til långivere, omkostninger til teknisk gennemgang og valuar, købsberigtigelsesomkostninger, herunder advokatomkostninger, prospektomkostninger, revisorhonorar samt honorar til Eik Bank A/S i egenskab af Godkendt Rådgiver. En række af de ovenstående omkostninger vil først kunne fastlægges endeligt, når transaktionen er gennemført og lånene optaget. I Investea Stockholm Retail A/S er risikoen fra eventuelt stigende transaktionsomkostninger elimineret, idet eventuelle ændringer i omkostningerne kompenseres ved en tilsvarende regulering af honoraret til Investea A/S.

15 resumë Oplysninger om ejendomsinvesteringen (se afsnit 6 og 7) Butikscentret omfatter et samlet udlejningsareal på ca m 2 og har ca. 4 millioner besøgende hvert år. Centret har en attraktiv beliggenhed i Stockholmområdet ved en af Sveriges vigtigste trafikårer og tæt på Stockholms tunnelbane. Centret besøges hver dag af et stort antal pendlere, der passerer gennem centret til og fra tunnelbanen mod Stockholm centrum. Økonomien i Butikscentret har udviklet sig særdeles positivt i 2005, 2006 og Der ventes fortsat lejestigning i Butikscentret i de kommende år i takt med den fortsatte optimering af centret, der blandt andet omfatter optimering af eksisterende lejemål, genudlejning af en række lejemål til højere aktuel markedsleje samt forventet markedslejestigning i forbindelse med kommunale investeringer i offentlige og private projekter omkring Butikscentret. Butikscentret er centralt beliggende i et tæt befolket boligområde i Botkyrka kommune i Stockholm Län. Botkyrka kommune er med indbyggere en af de største kommuner i Stockholmregionen. Befolkningstallet i Botkyrka kommune er steget markant gennem de seneste 30 år. Botkyrka er ligesom det centrale Stockholm præget af et betydeligt tilflytterpres. På baggrund af forventninger om fortsat befolkningsstigning er det kommunens målsætning at øge boligbestanden i de kommende år. Botkyrka kommune har vedtaget en handlingsplan, der skal sikre en forøgelse af boligbestanden med boliger inden I de seneste år har Botkyrka modtaget priser som landets bedste børnekommune og som Sveriges kvalitetskommune. En række store virksomheder som Alfa Laval, De Laval, Crane AB, McINCO, MG Instruments, LPG Telecom og SchlumbergerSema er arbejdsgivere i Botkyrka kommune. Det er Bestyrelsens opfattelse, at Butikscentret rummer meget betydelige udviklingsmuligheder. I overensstemmelse med kommunens planer forventes et til Butikscentret tilstødende areal at blive udbygget i de kommende år med omkring m 2 nye butiks- og boliglejemål. Botkyrka kommune har formuleret en række planer og visioner med området omkring Butikscentret, blandt andet en indgang til tunnelbanen fra centret, opførelse af nye boliger og butikker og en ombygning/flytning af busholdepladsen ved centret. Kommunens planer forventes at indebære mulighed for at udbygge Butikscentret eller de omkringliggende nabogrunde med nye bolig- og butiksarealer inden for en periode på 2-3 år. Anlæggelsen af den kommunalt finansierede indgang til Stockholm tunnelbane forudsætter, at der sker den forventede udbygning af området, evt. som en egentlig udvidelse af Butikscentret. På grund af placeringen i et nyt byggeri mellem Butikscentret og tunnelbanen, forventes der stor interesse fra andre investorer i at investere i områdets udbygning. Såfremt der kan opnås tilslutning blandt Selskabets aktionærer, er det Bestyrelsens opfattelse, at Selskabet har meget gode muligheder for at erhverve rettighederne til at udbygge området. Dette skyldes blandt andet, at udbygningen af området under alle omstændigheder forventes at kræve et tæt samarbejde med Butikscentret.

16 14 Såfremt der måtte blive konstateret væsentlige negative afvigelser fra de i Budgettet forudsatte indtægter fra udlejning af Butikscentret, vil det kunne have væsentlig negativ indvirkbørsprospekt investea stockholm retail A/S 3. Risikofaktorer Generelt Dette afsnit beskriver risiciene forbundet med investering i B-aktierne. I dette afsnit beskrives de risikofaktorer, som efter Bestyrelsens opfattelse har særlig betydning i forbindelse med en vurdering af risikoen ved at investere i B-aktierne. Beskrivelsen er ikke nødvendigvis en udtømmende opremsning af risikofaktorer, ligesom beskrivelsen af risici ikke er prioriteret. Det vil endvidere sjældent være sådan, at kun en enkelt af de anførte risikoforhold aktualiseres. For en ikke-udtømmende kvantificering af risikofaktorerne henvises til følsomhedsberegningen, jf. afsnit 8.9. Risikofaktorerne er overordnet opdelt efter risikotype, og rækkefølgen afspejler således ikke nødvendigvis en prioritering af risikoelementerne efter eksempelvis sandsynligheden for, at de indtræffer eller risikoens potentielle omfang for B-aktierne. Skulle nogle af de beskrevne risikofaktorer blive en realitet, vil det kunne få væsentlig negativ indflydelse på Selskabets virksomhed, økonomiske stilling og resultat samt værdien af Selskabets aktier. Der henvises generelt til budgetforudsætningerne, der fremgår af afsnit 8. For at få fuldt udbytte af dette afsnit forudsættes potentielle investorer at have gjort sig bekendt med Prospektet i dets helhed. Driften af Butikscentret kan blive påvirket af blandt andet ændringer i realiserede lejeindtægter samt omkostninger ved drift og vedligeholdelse. 3.1 Lejeindtægter Investering i fast ejendom er forbundet med en udlejningsrisiko. Der består således en risiko for at de realiserede lejeindtægter ikke svarer til det, der er budgetteret med. Sådanne afvigelser kan navnlig skyldes følgende forhold: Lejernes bonitet er ringere end antaget, således at lejeopkrævninger ikke honoreres i det forudsatte omfang, Manglende mulighed for at regulere, herunder indeksregulere, lejen som følge af privat- eller offentligretlige forskrifter, Den generelle og specifikke efterspørgsels- og udbudsudvikling på det lokale marked, hvor Butikscentret er lokaliseret, herunder udvikling i lejeledigheden, Uændret eller faldende leje ved genudlejning, Faldende inflation eller deflation i svensk økonomi, således at indekseringen af den enkelte lejekontrakt bliver ringere end forudsat, Botkyrka kommune indstiller planerne om en udbygning af området omkring Butikscentret, Botkyrka kommune indstiller planer om at finansiere en indgang til Butikscentret fra Stockholm tunnelbane Den forventede stigning i markedslejeniveauet for Butikscentret udebliver

17 risikofaktorer 15 ning på Selskabets virksomhed, økonomiske stilling og resultat samt værdien af Selskabets aktier, herunder B-aktierne Risiko vedrørende ejendomsadministration Selskabets og Datterselskabets ( Koncernens ) evne til at administrere Butikscentret effektivt vil have en betydning for udviklingen i lejeindtægterne. Budgettet forudsætter, at Butikscentrets administratorer er i stand til at optimere centret med henblik på at realisere lejestigningspotentialet. Der er indgået aftale med selskabet ScanPark Nordic AB ( Scanpark ) om varetagelse af ejendomsadministrationen af Butikscentret. Scanparks opgaver omfatter blandt andet huslejeopkrævning, økonomisk rapportering, moms- og skatteadministration, myndighedskontakter m.v. Scanpark har p.t. direkte eller overordnet ansvar for flere end 70 ejendomme i store dele af Sverige. Scanpark, der er et datterselskab af ScanPark AG, blev etableret i Centerledelsen af Butikscentret er outsourcet til Omniagruppen Fastighetsförvaltning AB, der har en betydelig erfaring med kommerciel optimering af indkøbscentre i Sverige. Omniagruppen Fastighetsförvaltning AB har haft det kommercielle ansvar for Butikscentret under centrets succesfulde udvikling i 2005, 2006 og Såfremt der måtte blive konstateret væsentlige negative afvigelser fra Budgettet som følge af manglende udlejning og optimering af centret, vil det kunne have væsentlig negativ indvirkning på Selskabets virksomhed, økonomiske stilling og resultat samt værdien af Selskabets aktier, herunder B-aktierne. 3.2 Vedligeholdelsesudgifter Der er afsat et årligt beløb på ca. SEK til Butikscentrets vedligeholdelse svarende til ca. SEK 30 pr. m 2. Selskabet samt Selskabets tekniske rådgivere følger løbende udviklingen i Butikscentrets tekniske stand og vedligeholdelse. På denne baggrund vurderer Selskabet, at de budgetterede udgifter til vedligeholdelse er tilstrækkelige til at sikre opretholdelsen af Butikscentrets nuværende tekniske stand. Der er imidlertid risiko for, at Selskabets faktiske udgifter viser sig at være højere end forventet. De faktiske udgifter til vedligeholdelse kan endvidere blive påvirket af en række eksterne forhold, herunder vejrmæssige forhold, tekniske forhold, myndighedskrav, kommercielle beslutninger som led i Butikscentrets løbende optimering, m.v. Der er derfor en risiko for at de faktiske udgifter til teknisk drift og vedligeholdelse vil afvige fra de budgetterede udgifter. Såfremt de faktiske udgifter til teknisk drift og vedligeholdelse måtte afvige negativt fra Budgettet, vil det kunne have væsentlig negativ indvirkning på Selskabets virksomhed, økonomiske stilling og resultat samt værdien af Selskabets aktier, herunder B-aktierne. Den tekniske drift af Butikscentret er outsourcet til Dalkia Facilities Management AB, der er et af Sveriges største facility management selskaber. Der er afsat et årligt beløb på SEK som honorar for den tekniske management. Dalkia er leverandør af ejendoms- og industrirelaterede support services og energiservices i Sverige. Internationalt er Dalkia etableret i 40 lande og har ca ansatte på verdensplan.

18 16 børsprospekt investea stockholm retail A/S 3.3 Risiko for negativ prisudvikling på markedet for investeringsejendomme Værdien af Butikscentret er dels afhængig af Butikscentrets kommercielle drift og indtjening, dels af udviklingen og prissætningen på investeringsejendomme generelt i Sverige. Den generelle prissætning på investeringsejendomme påvirkes af en lang række faktorer, blandt hvilke kan nævnes aktuel inflation og forventninger til fremtidig inflation, aktuelt renteniveau og forventninger til fremtidigt renteniveau, fremtidige ejendomsinvestorers krav til nettoforrentning for tilsvarende ejendomme, omfanget af nybyggeri inden for forskellige ejendomstyper, efterspørgslen efter lokaler, befolkningsudviklingen generelt og i lokalområdet, den generelle samfundsøkonomiske udvikling, herunder specielt den økonomiske vækst, udviklingen i detailbutikkernes omsætning og indtjening, ændringer i den offentlige sektors aktivitetsniveau og efterspørgsel efter lokaler. Negative ændringer i ovenstående forhold og andre forhold kan medføre en negativ udvikling på markedet for investeringsejendomme, hvilket vil kunne påvirke værdien af Butikscentret. Såfremt det sker, vil det kunne have væsentlig negativ indvirkning på Selskabets økonomiske stilling og værdien af Selskabets aktier, herunder B-aktierne. 3.4 Finansieringsrisiko Generel risiko for selskaber med finansiel gearing (gældsætning) Selskabets investering i Butikscentret er finansieret med ca. 19% egenkapital og udskudt skat og ca. 81% lån. Långiverne er Danske Bank A/S og Jyske Bank A/S med Codan Forsikring A/S som garantistiller ( Seniorlångiverne ) og Eik Bank A/S ( Obligationsejeren ). Anvendelsen af fremmedkapital til delvis finansiering af ejendomme øger Selskabets forventede afkast og finansielle risiko i forhold til en situation hvor der ikke optages lån. Det er Bestyrelsens opfattelse, at niveauet for andelen af fremmedkapital og egenkapital i Selskabet er forsvarligt og på markedsniveau Refinansieringsrisiko Selskabets investering i Butikscentret er delvist finansieret med lån med uopsigelighedsperioder fra Långivernes side på 5 til 20 år. I forbindelse med en refinansiering af disse lån opstår der en risiko for, at centrets markedsværdi på refinansieringstidspunktet er faldet i forhold til centrets anskaffelsessum. Dette forhold kan påvirke mulighederne for og i givet fald de vilkår, på hvilke Butikscentret kan refinansieres. Såfremt det ikke er muligt at refinansiere de eksisterende lån på forfaldstidspunktet, eller såfremt dette alene kan ske til forøgede omkostninger eller i øvrigt mere byrdefulde vilkår, kan dette have en væsentlig negativ indvirkning på Koncernens virksomhed, økonomiske stilling og likviditet Renterisiko I Selskabets finansiering af investeringen i Butikscentret indgår et obligationslån ( Obligationslånet ) på SEK 50 mio. med variabel rente fastlagt på baggrund af udviklingen i 6 måneders STIBOR-renten. Såfremt renten på Obligationslånet stiger i forhold til den i Budgettet forudsatte rente, kan dette have en væsentlig negativ indvirkning på Koncernens virksomhed, økonomiske stilling og likviditet.

19 risikofaktorer 17 Når de eksisterende lån udløber, vil der i forbindelse med en refinansiering være risiko for at der kan ske ændringer i de samlede renteudgifter afhængigt af det generelle renteniveau på dette tidspunkt. Forøgede finansieringsomkostninger vil kunne have væsentlig negativ indvirkning på Selskabets virksomhed, økonomiske stilling og resultat samt værdien af Selskabets aktier, herunder B-aktierne Valutarisiko Selskabets aktier er denomineret i DKK, mens Koncernen foretager investeringer i Sverige i SEK og forventes at oppebære indtægter i SEK. Derfor er Koncernen eksponeret for en valutarisiko. I det omfang Koncernen tillige har udgifter denomineret i SEK eksempelvis i form af finansieringsudgifter vil denne valutarisiko helt eller delvis blive afdækket herigennem Risiko for faldende realisationsværdi ved misligholdelse I det omfang at Butikscentret skal afhændes førtidigt som følge af opsigelse eller misligholdelse af finansieringen, kan dette have en væsentlig negativ indvirkning på Koncernens økonomiske resultater og finansielle stilling. Der er risiko for, at Butikscentret i forbindelse med en tvangsrealisation sælges til værdier, der ligger under den værdi Butikscentret ville kunne indbringe ved et almindeligt frivilligt salg på markedet. I det omfang at tvangsrealisationen finder sted i forbindelse med en generel lavkonjunktur er der en risiko for at realisationsværdierne forringes yderligere Risiko for misligholdelse af Seniorlånet På Seniorlånet, der er optaget af Datterselskabet med en hovedstol på SEK , skal der løbende betales renter og afdrag. Seniorlåneaftalen indeholder ingen krav til hverken det såkaldte Debt Service Coverage Ratio-nøgletal beregnet som driftsresultatet i forhold til de samlede ydelser på Seniorlånet eller til det såkaldte LTV-nøgletal beregnet som Seniorlånets restgæld i forhold til Butikscentrets markedsværdi. Såfremt Seniorlånet opsiges som følge af Datterselskabets misligholdelse, herunder som følge af Datterselskabets manglende evne til at betale renter og afdrag, skal Seniorlånet refinansieres eller Butikscentret afhændes. Såfremt markedsforholdene eller andre forhold gør det vanskeligt at refinansiere Seniorlånet eller at afhænde Butikscentret, vil dette kunne have væsentlig negativ indvirkning på Selskabets virksomhed, økonomiske stilling og resultat samt værdien af Selskabets aktier, herunder B-aktierne Risiko for førtidsindfrielse af Obligationslånet Til Obligationslånet, der er optaget hos Eik Bank A/S med en hovedstol på SEK , er knyttet den betingelse, at på datoen den 1. juli 2017 må værdien af de samlede lån maksimalt udgøre 75% af Butikscentrets estimerede værdi på dette tidspunkt (Loan-To-Value ( LTV ) må ikke overstige 75%). Såfremt LTV overstiger 75% på denne dato, har Obligationsejeren ret til at kræve Obligationslånet indfriet. Ifølge Budgettet vil LTV udgøre ca. 55% i år 2017.

20 18 Såfremt markedsstandarden ændres således, at aktierne i Selskabet eller andelene i Datterselskabet skal sælges med fuld reduktion som følge af udskudt skat, vil egenkapitalen falde med mellem ca. SEK 6,5 mio. (2007) og ca. SEK 25,5 mio. (2027). Selskabet vurderer, at inbørsprospekt investea stockholm retail A/S Ved enhver førtidig indfrielse er Obligationsejeren berettiget til gevinstdeling og en førtidsindfrielsespræmie på 2% af den oprindelige hovedstol for hvert år Obligationslånet indfries før udløb. Dette kan blive tilfældet, såfremt LTV den 1. juli 2017 er større end 75%. I så tilfælde vil Obligationsejeren være berettiget til den anførte førtidsindfrielsespræmie og en beregnet gevinstdeling baseret på en opgørelse af stigningen i Selskabets egenkapital siden Udbuddet. Førtidsindfrielsespræmien indgår ikke i budgettet, idet Obligationslånet forudsættes at løbe frem til ordinært udløb i Gevinstdelingen indgår i budgettet ved slutningen af budgethorisonten på 20 år. Såfremt Obligationslånet opsiges som følge af Datterselskabets misligholdelse, herunder manglende opfyldelse af krav til LTV, skal Obligationslånet refinansieres eller Butikscentret afhændes. Såfremt markedsforholdene eller andre forhold gør det vanskeligt at refinansiere Obligationslånet eller at afhænde Butikscentret, vil dette kunne have væsentlig negativ indvirkning på Selskabets virksomhed, økonomiske stilling og resultat samt værdien af Selskabets aktier, herunder B-aktierne. 3.5 Likviditets- og prisfastsættelsesrisiko i forbindelse med handel med B-aktierne Handel med B-aktierne afhænger af den aktuelle efterspørgsels- og udbudssituation. B-aktierne kan særligt være vanskelige at sælge i perioder med generel markedsuro eller ved offentliggørelse af eventuel negativ information om Selskabet. Der er således en likviditetsrisiko for B-aktionærerne forbundet med investering i B-aktierne. Selskabet er underlagt de generelle markedsbetingelser og bevægelser. Udviklingen i disse forhold er usikker og aktiekursen på B-aktierne kan blive påvirket af faktorer, der ikke alene kan tilskrives Selskabets forhold. Aktiernes værdi kan blandt andet blive påvirket af ændringer i markedets værdiansættelse af ejendomsselskaber generelt. Likviditeten og dermed prisfastsættelsen af aktierne afhænger desuden af aktiernes spredning på enkeltinvestorer. 3.6 Ændring i svensk markedspraksis vedrørende udskudt skat I Koncernens kapitalgrundlag indgår en udskudt skat på SEK Datterselskabet har en svensk filial, der er et selvstændigt skattesubjekt i Sverige. Datterselskabet beskattes alene i Sverige, idet Selskabet fravælger international sambeskatning. Det er kutyme i Sverige, at investeringsejendomme placeres i selskaber, og at det i forbindelse med et salg af en ejendom er ejerselskabet og ikke selve ejendommen, der handles. Ved at handle ejerselskabet i stedet for ejendommen, undgår man at udløse den latente skat på gevinsten ved salg af ejendommen. Selskabsstrukturen er begrundet i dette forhold. Denne model er også anvendt her, hvor Datterselskabet er et selvstændigt skattesubjekt i Sverige. Ejerselskaber værdiansættes og handles typisk til en værdi, der opgøres uden eller med et beskedent fradrag for den udskudte skat. Selskabet har erhvervet andelene i Datterselskabet baseret på et fradrag i ejendomsværdien på ca. SEK svarende til ca. 85% af den udskudte skat i Datterselskabet på købstidspunktet. Det er i Budgettet forudsat, at projektet realiseres enten ved salg af aktierne i Selskabet eller ved salg af andelene i Datterselskabet, og at salgsprisen ligeledes reduceres med 85% af den udskudte skat på salgstidspunktet.

21 risikofaktorer 19 direkte salg af Butikscentret med overtagelse af udskudt skat i hvert fald opnås, hvis den fremtidige køber af Datterselskabet er et dansk selskab, der undlader at vælge international sambeskatning. Et indirekte salg af ejendommen til en svensk selskabsinvestor kan som udgangspunkt gennemføres på samme vilkår, om end selskabsstrukturen bestående af et dansk kommanditselskab med oparbejdet svensk udskudt skat eventuelt kan komplicere en sådan transaktion. 3.7 Forhold vedrørende dansk og svensk skatte- og afgiftslovgivning Aktionærernes afkast kan påvirkes af ændringer i såvel dansk som svensk skattelovgivning for selskaber og personer. Med den valgte koncernstruktur er det Selskabets vurdering, at investeringen i Butikscentret kan sælges ved et indirekte salg, hvor det er Datterselskabet og ikke Butikscentret, der sælges, uden at dette udløser avancebeskatning i Danmark eller Sverige. Under de nugældende skatteregler vurderer Selskabet, at skattefrit indirekte salg af Butikscentret i hvert fald opnås, hvis den fremtidige køber af Datterselskabet er et dansk selskab, der undlader at vælge international sambeskatning. I forbindelse med salg af Datterselskabet må Selskabet dog påregne et nedslag i salgsprisen for Datterselskabet som følge af den udskudte skat, jf. afsnit 3.6 ovenfor. Selskabet er underlagt de til enhver tid gældende love vedrørende skatter og afgifter, og der kan ikke gives sikkerhed for, at ændringer i skatte- og/eller afgiftslovgivningen ikke forekommer, herunder ændringer i dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Sverige. Væsentlige ændringer i lov eller praksis vedrørende skatter og afgifter vil kunne påvirke Selskabets mulighed for et skattefrit indirekte salg af ejendommen og derigennem Selskabets økonomiske stilling og værdien af Selskabets aktier, herunder B-aktierne. 3.8 Udvikling af Butikscentret med nye arealer Bestyrelsen forventer, at Botkyrka kommunes planer indebærer en mulighed for at udbygge Butikscentret eller de omkringliggende nabogrunde med nye bolig- og butiksarealer inden for en periode på 2-3 år. Anlæggelsen af den kommunalt finansierede indgang til Stockholm tunnelbane forudsætter, at der sker den forventede udbygning af området, evt. som en egentlig udvidelse af Butikscentret. I Budgettet for Selskabet indgår der en forventet positiv effekt af udbygningen af området med mere detailhandel, flere boliger og bedre infrastruktur, jf. nærmere herom i afsnit 8. Planlæggelsen og gennemførelsen af udvidelsen af området og de hermed forbundne kommunale investeringer er usikker og kan blive påvirket af faktorer udenfor Selskabets kontrol. Risikofaktorer i forbindelse med udvidelsen af Butikscentret omfatter blandt andet en risiko for, at Botkyrka kommune indstiller planerne med området omkring Butikscentret, en risiko for, at der ikke findes investorer til en udvidelse af Butikscentret eller en risiko for, at Selskabet ikke kan rejse den fornødne kapital til udvidelsen af Butikscentret, såfremt Selskabet erhverver rettighederne til at udbygge området. Såfremt Selskabet erhverver rettighederne til at udbygge området, kommer hertil developerrisikoen i forbindelse med en udbygning af Butikscentret. Der henvises til Budgettet i afsnit 8 og i særdeleshed til følsomhedsberegningerne i afsnit 8.9.

22 20 børsprospekt investea stockholm retail A/S

23 Oplysninger om selskabet Oplysninger om Selskabet 4.1 Selskabsoplysninger Selskabet er et dansk aktieselskab stiftet 10. maj 2007 og registreret 10. maj 2007 hos Erhvervs- & Selskabsstyrelsen under CVR nr Selskabet har ingen binavne. Selskabet er stiftet af Investea A/S. Selskabet har vedtægtsmæssigt hjemsted i Gentofte Kommune med hjemstedsadresse på Tuborg Havnevej 19, 2900 Hellerup. Telefonnummeret til Selskabets kontor er Selskabets formål er direkte og indirekte via selskaber at eje ejendomme i Sverige, herunder at eje kapitalandele i andre selskaber eller på anden vis, jf. 2 i Selskabets vedtægter (Bilag 1). Butikscentret er beliggende i Hallunda, Botkyrka kommune, Sverige. En nærmere beskrivelse af Markedet og Butikscentret findes i afsnit 6 (Markedsbeskrivelse) og afsnit 7 (Beskrivelse af Butikscentret). Selskabets regnskabsår er 1. januar til 31. december med første regnskabsår 10. maj 2007 til 31. december Selskabet har ikke og har ikke haft andre aktiviteter eller foretaget andre investeringer end udstedelsen af A- og B-aktierne med det formål at erhverve K/S Stockholm III - Hallunda ( Datterselskabet ) og dermed Butikscentret. Selskabet har ikke foretaget investeringer siden stiftelsen. Bestyrelsen har ikke på nuværende tidspunkt forpligtet Selskabet eller Datterselskabet til væsentlige fremtidige investeringer, bortset fra hvad der følger af Prospektet. På nuværende tidspunkt har Bestyrelsen ikke planer om anden aktivitet end investeringen i og driften af Butikscentret. 4.2 Selskabets organisationsstruktur og kapitalforhold Selskabet blev stiftet med en aktiekapital på DKK ved tegning af nominelt DKK nye aktier til DKK 1,8 pr. aktie a nominelt DKK 1 mod kontant indbetaling af DKK Alle A-aktierne blev tegnet af Investea A/S. Ved bestyrelsesbeslutning af 26. juni 2007 besluttede Bestyrelsen at forhøje Selskabets aktiekapital uden fortegningsret for Selskabets eksisterende aktionærer ved udstedelse af styk B-aktier á DKK 1 svarende til i alt nominelt DKK B-aktierne tegnes til til DKK 1,8 pr. aktie a nominelt DKK 1 mod kontant indbetaling af DKK Betingelserne for det gennemførte udbud er nærmere beskrevet i afsnit 5. Alle udstedte aktier i Selskabet er fuldt indbetalte, og der er således ikke udstedt aktier i Selskabet, som ikke er fuldt indbetalt. I forbindelse med fuldtegningen af Udbuddet af B-aktierne, blev Investea A/S ejer- og stemmeandel udvandet fra 100% til henholdsvis 19% og 57,3%. Udover A-aktierne har Investea A/S tegnet en B-aktiepost med 9% kapitalanndel og 4,7% stemmeandel. Selskabets aktiekapital er på tidspunktet for B-aktiernes optagelse til handel på First North fordelt som følger:

24 22 børsprospekt investea stockholm retail A/S Kapital- og stemmevægt af A- og B-aktier Aktiekapital (DKK) Overkurs (DKK) Egenkapital (DKK) Ejerandel Stemmeandel A-aktier ejet af Investea A/S % 52,6% B-aktier optaget til handel på First North % 47,4% % 100% Investea A/S ejer- og stemmeandel udgør henholdsvis 19% og 57,3%. Selskabets egenkapital udgør DKK eller DKK 1,80 pr. aktie. Selskabet har ikke kendskab til, at andre end nedennævnte personer og selskaber (efter gennemførelsen af Udbuddet) direkte eller indirekte har eller vil få kontrol med Selskabet, ligesom Selskabet ikke har kendskab til aftaler, som kan medføre, at andre vil få kontrol over Selskabet. Selskabets vedtægter eller øvrige regelsæt indeholder ikke bestemmelser om niveauet for kapitalandele, der skal anmeldes. Selskabet har følgende storaktionærer, der direkte eller indirekte besidder 5% eller mere af aktiekapitalen: Calasus ApS med 22,5% kapitalandel og 11,8% stemmeandel, Investea A/S med 19,0% kapitalandel og 57,3% stemmeandel, Project Consult ApS med 10,0% kapitalandel og 5,3% stemmeandel, Eik Fonden med 9,2% kapitalandel og 4,8% stemmeandel, P. Holm og Søn Holding A/S med 9,0% kapitalandel og 4,7% stemmeandel samt MNG Invest ApS med 6,3% kapitalandel og 3,3% stemmeandel. Eik Fonden har til hensigt at afhænde sin B-aktiepost i Selskabet i tiden frem mod 1. oktober 2007, jf. krav om uafhængighed mellem Godkendt Rådgiver og Selskabet i regelsættet for First North. Investea A/S kontrolleres af Group CEO Hans Thygesen, der også er bestyrelsesformand i Selskabet. Michael Hansen er direktør i Selskabet og administrationschef i Investea A/S. Eik Fonden er hovedaktionær i Eik Bank P/F, der er aktionær i Investea A/S. Bortset herfra foreligger der ikke relationer mellem aktionærerne og ledelsen i Selskabet eller Datterselskabet. Antal aktier Ejerandel Stemmeandel Calasus ApS ,5% 11,8% Investea A/S (A-aktier) ,0% 52,6% Investea A/S (B-aktier) ,0% 4,7% Project Consult ApS ,0% 5,3% Eik Fonden ,2% 4,8% P. Holm og Søn Holding A/S ,0% 4,7% MNG Invest ApS ,3% 3,3% Øvrige aktionærer ,0% 12,7% % 100% 4.3 Generalforsamling og vedtægtsændring m.v. Selskabets generalforsamling er den øverste myndighed i alle Selskabets anliggender. Generalforsamlingen afholdes på Selskabets hjemsted i Storkøbenhavn og indkaldes som udgangspunkt af Bestyrelsen med mindst 8 dages og højst 4 ugers varsel. Selskabets ordinære generalforsamling afholdes senest 4 måneder efter udløbet af selskabets regnskabsår. Forslag, der af en aktionær ønskes behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være fremsendt til selskabets kontor senest 2 måneder efter udløbet af selskabets regnskabsår.