Aflagt ved foreningens generalforsamling den 26. maj 2009

Transkript

1 Bestyrelsens beretning 2008 Aflagt ved foreningens generalforsamling den 26. maj 2009 Det år, som denne generalforsamling handler om, er rent regnskabsmæssigt 2008, mens bestyrelsens beretning mere vil dække tiden fra seneste generalforsamling til denne generalforsamling. Indledning Generalforsamlingen i 2008 er af bestyrelsen blevet betragtet lidt som en afslutning på en noget urolig periode, hvor der skulle prøves kræfter af, eller hvad man nu vil kalde det. Efter generalforsamlingen sidste år var der behov for 2 ekstraordinære generalforsamlinger for at få foreningens vedtægter til at hænge sammen med den hverdag, der var blevet resultatet efter den retssag, der var anlagt af Mona Toft mod foreningen. Man kan med rimelig spørge sig selv, om der for den enkelte andelshaver er nogen mærkbar forskel på omkostningerne ved at bo i foreningen nu og så for et år siden. Bestyrelsen har lidt svært ved at identificere en sådan forskel, men vil ellers overlade til det enkelte medlem selv at vurdere situationen gennem deres egne briller. Sidste års uro kan under alle omstændigheder aflæses i foreningens regnskab for 2008, hvor kassebeholdningen (og foreningens formue) blev reduceret med noget, der ligner kr. Nu er det ikke sådan, at foreningen går konkurs af denne grund, men det gør, at nogle planlagte forbedringstiltag må vente til senere. At bo i en andelsbolig Bestyrelsen har tidligere været inde på konsekvenserne ved at bo i en andelsbolig contra at bo i en ejerlejlighed; Jeg vil ikke trætte ved at gentage mig selv alt for meget, men har behov for, set i lyset af en række oplevelser her i foråret, at gøre opmærksom på, at når man har valgt at bo i en andelslejlighed, så har man også valgt ikke at eje sin lejlighed alene, men sammen med de øvrige medlemmer i foreningen. Det indebærer, at man ikke længere kan hævde sin ellers grundlovssikrede ukrænkelige private ejendomsret og nægte alle adgang til sin andelslejlighed. Man ejer ikke sin lejlighed, andelsbeviset giver en brugsretten til ens lejlighed, men brugsret og ejerskab er ikke det samme. I A/B Sundglimt ejer vi alle sammen 1/42 del af alting (lad så være, at der er tale om lidt skæve forholdstal afhængig af hvor stort ens andelsbevis er); dette indebærer også, at det er andelsforeningen, der reelt bestemmer, hvordan reglerne og retningslinierne skal være, og det vil sige foreningens generalforsamling og mellem generalforsamlinger er det foreningens bestyrelse, der administrerer efter de retningslinier, der er afstukket på generalforsamlingerne, eller som fremgår af foreningens vedtægter. Det politiske miljø Gennem det senest årstid har vi kunnet læse om forskellige politiske tiltag som vedrører andelsboligforeninger. Tiltag, som i aviserne omtales som katastrofe for det ene eller andet boligforeningsselskab, og specielt vedrørende andelsforeninger har der ind imellem været malet med den store katastrofepensel. Nu er det gudskelov sådan, at ikke alt, hvad der står i aviserne, passer lige godt alle steder; når man nærlæser avisartiklerne og forsøger at finde ud af, hvad der er grundlaget for artiklen, så ender det næsten altid med, at der er en eller anden speciel variant af en andelsboligforening, som kan risikere at blive nødlidende under det ene eller andet forhold. For indeværende kan jeg berolige alle med, at der bestyrelsen bekendt ikke et tiltag i gang, der i nævneværdigt omfang vil få betydning for jeres hverdag som medlemmer af en andelsboligforening /SI Side 1 af 5

2 Den finansielle situation De finansielle katastrofer, som vi læser om i aviserne og hører om i radio og fjernsyn, har tilsyneladende og desværre den effekt, at det er blevet lidt vanskeligt at handle med andelsbeviser/-lejligheder. Vi har i foreningen 2 lejligheder, som har været til salg i snart 1 år, og det er selvfølgeligt ikke særlig opmuntrende for de, der forsøger at sælge deres andelsbevis, at det skal være så besværligt. Har man ikke planer om at sælge, så kan man i stedet glæde sig over den positive effekt som finanskrisen og de mange indgreb har haft på F1 renten, som jo er interessant for foreningen hvert år til april, når foreningens F1 lån på 24 mio. kr. skal fornyes. Renten er faldet så meget, at den nu igen er kommet under den magiske 4 % grænse, som er skæringsværdien for størrelsen af den husleje, det enkelte medlem skal betale til foreningen. Det renteniveau, vi har fået oplyst fra Nykredit og som skal være gældende indtil april 2010, er 3,3 % og det indebærer en gennemsnitlig reduktion i huslejen på omkring 325 kr. pr. måned. Men bemærk lige, at der er tale om et gennemsnitstal - nogle vil opleve en større reduktion (specielt de store lejligheder på de øverste etager), mens andre vil opleve en mindre reduktion (specielt de små lejligheder i stuetagen). Denne form for fordeling kan man altså ikke give bestyrelsen skylden for, selvom man selv kan synes, at den er uretfærdig og mest tilgodeser, de medlemmer, der bor højest oppe, hvor solen altid skinner. Bestyrelsen har informeret om de nye huslejebeløb, som er gældende fra huslejen for maj 2009, som blev opkrævet sidst i april Så kan vi jo alle sammen krydse fingre for, at renten falder yderligt hen over det næste årstid, som det jo også er nogle af de finansielle guruer, der allerede har udtalt sig om, vil blive tilfældet. Når vi nu taler om huslejereduktion, så må bestyrelsen erkende, at den har forbrudt sig mod vedtægternes 7 Boligydelse, som kan tolkes således, at boligydelsen ikke kan ændres uden en generalforsamlingsbeslutning; det har bestyrelserne gjort siden vi ændrede foreningens kreditforeningslån til at indeholde F1 lån; så det må være 4 år siden. Nu er der vel ikke nogen, der er blevet forfordelt på grund af dette, så det burde derfor være muligt at få syndsforladelse, men det kan godt diskuteres, om det er en fuldstændig korrekt fremgangsmåde, som bestyrelsen har brugt. Fremover vil bestyrelsen ikke ændre boligydelsen uden en generalforsamlingsbeslutning, men da generalforsamlingen normalt ligger tæt på det tidspunkt, hvor renten for F1 lån fastsættes for næste år, vil det ikke få ret stor betydning for den enkelte, da der højest vil blive tale om en til to måneders tidsmæssig forskydning. Mulighed for at låne ved realkredit gennem andelsboligforeningen Der har i dagspressen, bl.a. Søndagsavisen den 29. marts, været refereret et tilsagn fra Skat om, at man skattemæssigt vil acceptere, at en andelshaver kan få rentefradrag for realkreditlån forudsat, at der foreligger en aftale mellem andelsmedlemmet og andelsforeningen, da det er foreningen, der hjemtager lånet og videreformidler det til andelshaveren, som så er ansvarlig for betaling af renter mv. Denne form for låntagning er tænkt, som er billigere alternativ til et almindeligt andelslån i et pengeinstitut, men idéen har efter bestyrelsens opfattelse nogle uheldige sideeffekter f.eks., at det er foreningen, der hænger på betalingerne, hvis andelshaveren vælger at indstille sin betaling af renterne på realkreditlånet; endvidere vil bestyrelsen skulle foretage en vurdering på foreningens vegne om, hvor mange penge, man vil låne ud til det enkelte medlem; og hvad nu hvis den vurderer forkert, hvis er ansvaret og så videre. Den siddende bestyrelsen ønsker på ingen måde at blive indblandet i den enkelte andelshavers økonomi og kan heller ikke forestille sig en kommende bestyrelse vil interessere sig for dette. Bestyrelsen har derfor stillet forslag til en vedtægtsændring, der forhindre formidling af denne type af lån fra foreningen til foreningens medlemmer /SI Side 2 af 5

3 Voldgiftsagerne På stort set alle generalforsamlinger i foreningens historie, har der været indlæg om igangværende voldgifts- og retssager: Denne generalforsamlingsberetning skal ikke være nogen undtagelse. Den verserende voldgiftssag er reelt en sag mellem Jysk Byggeteknik Esbjerg og MT Højgaard, en sag hvor foreningen på et tidspunkt var adciteret, men hvor foreningen vel mere er at betragte som et vedhæng til sagen, fordi vi har givet tilsagn om at ville acceptere voldgiftsrettens (syns- og skønsmandens) afgørelser i forbindelse med de sammen punkter i foreningens klager over mangler til Jysk Byggeteknik Esbjerg. Med det kendskab bestyrelsen har til forløbet i voldgiftssagen, har det været tydeligt, at Jysk Byggeteknik Esbjerg helst ikke vil indgå forlig, hvis de føler, de kommer til at hænge på en forpligtelse overfor boligforeningen. Men hvorom alting er, så er der nu indgået en række forlig og afsagt kendelser på de områder, hvor der har været uenighed mellem JBT og MT Højgaard. Af de udskrifter, foreningen har fået hold i fra voldgiftsretten, kan vi se, hvad resultatet af voldgiftens kendelser har været, og vi kan se, at der er indgået forlig, men vi kan ikke se, hvad forliget indebærer. Her er det vigtigt at være opmærksom på, at ét er tvisten mellem JBT og MTHøjgaard, et andet er tvisten mellem JBT og AB Sundglimt og selvom vi må forvente, at retten i Esbjerg vil lave en sammenkobling mellem voldgiftsrettens kendelse og sin endelige dom, så kan vi ikke være helt sikre på noget; og det ved JBT da også godt. Af de dokumenter, som udgør voldgiftsrettens kendelser, kan vi uddrage følgende: de samlede omkostninger, som voldgiftsretten har fordelt (det vil sige, at de omkostninger, som alle parternes forskellige sagfører har haft, og hvor der er indgået forlig, ikke er omfattet) udgør ca. 530 tkr. i retsomkostninger plus ca. 175 tkr. i syns- og skønsomkostninger i alt ca. 700 tkr., som betales med ca. ⅓ af MTHøjgaard og ca. ⅔ af JBT. de advokatomkostninger, som A/B Sundglimt har haft ved voldgiftsagen, skal refunderes af JBT. JBT skal betale ca kr. til MTHøjgaard til dækning af sagsomkostninger. Men hensyn til det faktiske indhold af voldgiftskendelserne kan følge konkluderes: altanrækværker bliver ikke skiftet som følge af voldgiftskendelsen altandøre medfører kr. inkl. moms i mangelgodtgørelse udbedring af murværk for inkl. moms manglende murisoleringspap ved muråbninger inkl. moms i besparelse mangelgodtgørelse for ridser i og skæve gulve inkl. moms tjæreudtræk til udbedring (fordi JBT ikke har gjort indsigelse i tide) Der er indgået forlig vedrørende mangler ved: ibrugtagningstilladelse forlig forkerte koter forlig manglende ministen og bagfald ved riste i vej forlig skæv ventilationsskorsten forlig Vi kender ikke indholdet af disse forlig, da de ikke indgår i materialet fra voldgiftsretten. Hvis vi sammenligner med 5 års eftersynslisterne, er der herudover mangler i forhold til klagepunkterne vedrørende: revner i lofter vinduer der ikke kan åbnes Som nævnt er dette, hvad bestyrelsen har kunnet uddrage af det materiale, vi har modtaget fra voldgiftsretten; selvom vi har forsøgt at gøre os umage, så kan der være tale om en enkelt fejlfortolkning eller to, ligesom det er væsentligt at være opmærksom på, at der er tale om en afgørelse i en sag mellem JBT og primært MTHøjgaard og ikke en sag, hvor AB Sundglimt er direkte part /SI Side 3 af 5

4 Retssagen mod JBT Det bringer os videre til retssagen, hvor boligforeningen har stævnet Jysk Byggeteknik Esbjerg for så langsommelig sagsbehandling, at foreningens krav mod Jysk Byggeteknik Esbjerg kunne risikere at falde for en forældelsesfrist på 5 år. Status er, at den oprindelige stævning omfattede 151 klagepunkter, der manglede færdiggørelse på tidspunktet for udløbet af 5 års fristen; af disse punkter har Jysk Byggeteknik Esbjerg udbedret eller ladet udbedre 84 punkter, og for 23 punkter er kravet frafaldet af foreningen; dette indebærer, at der stadigt udestår 44 punkter, hvor retssagen kommer til at placeret ansvaret og omkostningerne for færdiggørelsen. Foreningens sagfører forsøger for øjeblikket at få gang i den retssag, som er anlagt ved retten i Esbjerg, men det er lidt svært at foruddiskontere forløbet og afviklingen af en retssag, hvor der endnu ikke har været afholdt et eneste retsmøde, idet alle berammede møder er blevet udsat med henvisning til den voldgiftssag, der nu har fundet sin afslutning. Vedtægtsændringer På generalforsamlingen i 2008 blev der behandlet et forslag om, at eksisterende andelshaver skulle have en fortrinsstilling på foreningens venteliste, og bestyrelsen blev pålagt at bearbejde forslaget således, at det kunne blive indarbejdet i foreningens vedtægter. Resultatet af dette arbejde fremgår af et af bestyrelsens forlag til vedtægtsændringer, selvom man vel godt kan hævde, at luften er gået af foreningens venteliste med den kolbøtte, som al handel med boliger kom ud for i sidste halvdel af En situation som slet ikke har normaliseret sig endnu, eller måske er det den nuværende situation, der er normal og situationen for et år siden, der var unormal. Det kan være lidt svært at vide, men en kendsgerning er det, at foreningens venteliste ikke har nogen nævneværdig størrelse for indeværende. Men beslutninger fra generalforsamlingen 2008 står ved magt, og derfor fremsættes det bearbejdede forslag til fortrinsstilling for foreningen egne medlemmer på foreningen venteliste. Bestyrelsen har, som det fremgår af generalforsamlingens dagordenen, herudover forslag til et par yderligere vedtægtsændringer, som bestyrelsen vil redegøre for, når vi når frem til dette punkt i dagordenen. Havedagene Bestyrelsen forventer, at havedagene fortsætter, som de har været afviklet indtil nu, med den nødvendige hjælp fra medlemmerne til afviklingen af kaffe / rundstykke delen af havedagen; der er bestyrelsens opfattelse, at foreningens medlemmer synes godt om denne måde at løse en række af foreningens vedligeholdelsesopgaver på, og så giver det også mulighed for at få talt med nogle af de foreningsmedlemmer, som man måske ikke ser så ofte i det daglige. Når vi nu taler om havedage, så har foreningen en opgave med klipning af alle foreningens spiræa bede, dette er en tilbagevendende begivenhed / en opgave hvert 3. år; så vi har prøvet det før. Løsning af opgaven er i år planlagt til den 13. og måske den 14. juni, og disse datoer er varslet allerede sidste år for at give alle muligheder for at kunne deltage, og bestyrelsen vil selvfølgelig også gerne benytte denne lejlighed til at reklamere lidt for arrangementet, som normalt godt kan bruge alle de ressourcer, der kan stables på benene; vi har som nævnt løst denne opgave 1 gang tidligere, hvor en stor del af foreningens medlemmer var af huse for at hjælpe til, og det ser vi da også gerne sker denne gang. Der har været enkelte diskussioner om græsklipning mv. hvor det har været fremført, at foreningens lille motorplæneklipper ikke er til at håndtere (vanskelig eller umulig at starte og næste ikke til at skubbe); foreningen har derfor anskaffet en batteridrevet plæneklipper, så det nu skulle være muligt for alle de af foreningens medlemmer, som har lyst til at være med til plæneklipningen, at deltage i løsningen af denne opgave, også uden risiko for at lide nævneværdig fysisk overlast /SI Side 4 af 5

5 Energirapporter Her i foråret 2009 har foreningen fået udarbejdet de energirapporter, som er et krav ved alle handler efter den 1. juli 2009; det har været en lidt lang fødsel, og hvor man godt kan være lidt i tvivl om hvad man skal mene om barnet; Det er nok de dyreste stykker papir i foreningens levetid, også selvom vi har nogle dyre papirer fra Horsens dommerkontor, som nævnet tidligere i denne beretning. Energirapporterne er udarbejdet for både nr. 12 og nr. 14; altså 2 rapporter på hver 5 sider, som ellers er ens bortset fra adressen; dvs. at vi har fået 5 stykker papir i 2 eksemplarer, samlet pris kr.; ganske vist ikke så dyrt, som vi havde fået at vide, men dog en ganske betragtelig pris pr side alligevel. Nye tiltag Planer og idéer for det næste års tid vil afhænge lidt af, om vi kan holde os fri af ekstraordinære vedligeholdelses- og/eller reparationsomkostninger. Vi er desværre begyndt med at skifte motoren på foreningens plæneklipper, men kan vi ellers undgå ekstraordinære udgifter, vil bestyrelsen måske begynde igen at kigge på udskiftning af de eksisterende postkasser, som jo ikke er de kønneste i verden at kigge på. Vi har for et års tid siden lavet lidt forhåndsundersøgelser og har allerede for indeværende en fornemmelse af det samlede omkostningsniveau, som er i størrelsesordenen løst anslået; der kan selvfølgeligt også vælges billigere løsninger, men hvis nye postkasser ikke er pænere ende de eksisterende hvorfor så skifte?. Og måske er postkasserne ikke det bedste sted at buge sine penge; bestyrelsen overvejer i hvert fald for øjeblikket, om det måde ikke ville være en bedre ide at få kigget lidt på belysningen i trappeopgangene og få kigget på døre og dørpumper på 1. og 2. sal Festudvalg Senere på denne generalforsamling er der valg til bestyrelsen og beslutning om eventuel etablering af et festudvalg; Disse 2 ting har ikke nødvendigvis noget med hinanden at gøre, og så alligevel; et fast festudvalg vil da lettet presset på bestyrelsen i visse situationer, da der bliver flere til at løse opgaverne. Men det ændrer ikke ved den situation, der fortsatte efter generalforsamlingen sidste år, hvor der ikke blev valgt erstatninger for de 2 bestyrelsesmedlemmer, der valgte ikke at fortsætte i bestyrelsen medio Disse 2 bestyrelsesposter er formelt på valg i år til en ny 2 års periode, og den nuværende 3 mands bestyrelse har længe ment, at en bestyrelse på 3 mand er lige i underkanten til en forening af vores størrelse. Det er derfor bestyrelsens håb og tro, at der blandt foreningens medlemmer er mindst 2 medlemmer, der vil bidrage med den indsats, som valget af en andelsbolig mere eller mindre forpligtiger en til. Bestyrelsen har ikke lagt skjul på, at en af forudsætningerne for at holde det nuværende omkostningsniveau er, at vi selv (dvs. foreningens medlemmer) er i stand til at klare den daglige administration af foreningen. Afslutning Bestyrelsen har med tilfredshed noteret sig, at den uro, der var i foreningen for et års tid siden, tilsyneladende er gået lidt i sig selv, og det har selvfølgelig givet noget arbejdsro. Men det ændrer ikke ved det forhold, at bestyrelsen er lidt underbemandet, og den eksisterende bestyrelse ser derfor frem til, at der vælges de 2 manglende bestyrelsesmedlemmer ved denne generalforsamling; om ikke andet så også for at sikre en kontinuitet i bestyrelsesarbejdet, som ikke vil kunne opnås, hvis hele den nuværende bestyrelse skulle vælge ikke at stille op til genvalg til bestyrelsen om et år. Jeg vil gerne slutte af med at sige tak til alle de foreningsmedlemmer, som i årets løb har hjulpet med at få løst de mange forskellige opgaver, som en forening af vores slags skal have løst på den ene eller anden måde; alternativet er at købe ydelserne ude i byen med endnu større omkostninger til følge, og det bryder vi os som bekendt ikke om /SI Side 5 af 5