Nyhedsbrev om almene boliger og ledelse nr. 8, august 2011

Transkript

1 I dette nyhedsbrev: Det halter nogle steder med styringsreformen for den almene boligsektor gør noget ved det! Derfor er den rigtige implementering af styringsreformen for den almene boligsektor et vigtigt redskab til at skabe en bedre boligplanlægning i kommunerne og dermed at skabe overensstemmelse mellem kapacitet og behovet for almene boliger i kommunen, samt mulighed for f.eks. at begrænse kommunernes omkostninger til tomgangsleje, siger Søren Peter Hvidegaard Jensen Ustøttede almene boliger en risikabel affære? Så alt taget i betragtning kan blive en risikabel affære for boligorganisationen at købe især nyere ustøttede almene boliger. Det ligner historien om at tisse i bukserne det kan være varmt i øjeblikket men bliver hurtigt koldt. Nej til gavebreve til kommunerne ved nyt alment boligbyggeri Presset på investorer og projektudviklere, der ligger inde med grunde, som de p.g.a. den økonomiske udvikling ikke har kunnet realisere byggeri på eller afhænde til anden side, fremmer forståeligt nok kreative løsninger. Når det sættes sammen med en meget pressede økonomiske situation i mange kommuner og behov for at få bygget nye boliger, ja så dukker gavebrevene op. Det er ikke blevet meget bedre af, at den midlertidige nedsættelse af grundkapitalen til 7 % blev ophævet ved udgangen af 2010 og herefter igen er på de normale 14 % samt, at der kom moms på byggegrunde. Hvordan udvikler man et effektivt og konstruktivt bestyrelsesarbejde i boligorganisationerne? SPJrådgivning har udarbejdet et koncept for evaluering af bestyrelsesmøderne og værktøjer til at forbedring af bestyrelsens arbejde. Konceptet har været anvendt i evalueringen af bestyrelsesmøderne i Bolig Hjørring og en række af de administrerede boligorganisationer. SPJrådgivning tilbyder også interimledelse SPJrådgivning tilbyder også interimledelse på deltid f.eks. 1-2 dage pr. uge kombineret med muligheden for at medarbejderne kan kontakte pr. telefon og mail på andre tidspunkter og med et fast månedligt honorar. Om SPJrådgivning 1

2 Det halter nogle steder med styringsreformen for den almene boligsektor gør noget ved det! Søren Peter Hvidegaard Jensen, SPJrådgivning, siger om sine hidtidige erfaringer med styringsreformen: Den har fået en god start i mange kommuner. Det er mit indtryk, at både kommuner og boligorganisationer målrettet satser på at udnytte de muligheder, som reformen giver for udviklingen af de almene boligområder. Men det halter nogle steder! Alle styringsrapporter for 2010 skulle nu have været gennemgået på styringsdialogmøder mellem kommunerne og boligorganisationer, men jeg kan konstatere at det ikke er tilfældet alle steder. Han peger på, at en række boligorganisationer i juni 2011 manglede at aflevere styringsrapporter til kommunerne på den særlige hjemmeside nogle kommuner endnu ikke har taget initiativ til at få afholdt dialogmøderne, måske sammenfaldende med manglende aflevering af rapporterne fra boligorganisationer Hvor stort omfanget er, har han ikke overblik over, men det drejer sig om både små og store boligorganisationer og kommuner med såvel få som relativt mange almene boliger. Det tyder på en svær opstart for dele af styringsreformen. Man er jo så langt fremme, at boligorganisationerne snart skal aflevere styringsrapporterne for 2011 m.h.p. dialogmøder i efteråret. At situationen er som beskrevet overrasker ikke. Al begyndelse er svær, også for styringsdialogen. Men det er alligevel lidt overraskende, at det halter nogle steder. Hvorfor halter det for boligorganisationer? Søren Peter Hvidegaard Jensen tror, at der er flere mulige årsager til startvanskelighederne når det drejer sig om boligorganisationerne: 1. Det har været en stor mundfuld måske for stor især for boligorganisationer med mange afdelinger, at få udarbejdet styringsrapporterne, herunder at få dem gennemgået med bestyrelserne 2. Arbejdet med styringsrapporterne har nok ikke været prioriteret højt nok i alle boligorganisationer. Måske har man ikke haft tilstrækkeligt øje for værdien i udarbejdelsen af rapporterne og dialogen herom og har haft svært ved at finde ud af hvordan opgaven kan gribes an. Hvad kan boligorganisationerne gøre? Boligorganisationerne skal opprioritere opgaven. Det er ikke holdbart, at man, med den vægt sektoren har lagt på at få reformen gennemført, ikke er mere aktive f.eks. i f.h.t. kommunerne. Tag udgangspunkt i arbejdet med God almen ledelse, tænk og handel 2

3 strategisk og få defineret målsætninger for organisationen. Indplacer arbejdet med styringsrapporter m.m. i denne ramme og få lagt den rigtige struktur for arbejdet. SPJrådgivning bistår boligorganisationer med at gennemføre processen. Læs nærmere her om hvordan den kan tilrettelægges. Strategisk ledelse (klik) Hvorfor halter det for kommuner? Når det drejer sig om kommunerne peger Søren Peter Hvidegaard Jensen på, at årsagerne til startvanskelighederne kan være: 1. At man ikke i tilstrækkeligt omfang har forstået hvilke krav og muligheder der er for kommunerne i styringsreformen, ikke mindst mulighederne for en styrket boligplanlægning 2. At man ikke har sin organisation på plads til at kunne håndtere den nye samarbejdsform med boligorganisationerne og de ny krav til styringen af de almene boliger 3. At man stadig kun har fokus på enten det juridiske og/eller det økonomiske tilsyn. Ofte har en enkelt medarbejder siddet alene med opgaven blandt mange andre opgaver og så har man tænkt, at vi fortsætter med business as usual. Hvad kan kommunerne gøre? Først og fremmest skal man prioriterer opgaverne i tilknytning til reformen og beslutte sig for gå efter at udnytte de muligheder der er heri. Man skal 1. skabe overblik over situationen for de almene boliger i kommunen 2. på de øverste ledelsesniveauer prioritere opgaven den skal flyttes fra et traditionelt snævert juridisk og økonomisk tilsyn til et tæt og løbede samarbejde med de almene boligorganisationer om de almene boliger i kommunen 3. få etableret det nødvendige tværgående arbejde mellem centre, afdelinger og forvaltninger der har samarbejde med de almene boligorganisationer - vel at mærke et struktureret og forpligtende samarbejde internt i kommunen. Søren Peter Hvidegaard Jensen peger på, at kommunerne kan starte med at stille sig selv spørgsmål om, man har et godt nok overblik til, at kunne godkende nyt alment boligbyggeri? har overblik over boligbehov, som kommunen har svært ved at opfylde? har overblik over om, der er ved at opstå lejeledighed i de almene boliger? Er der ledighed i nogle områder af kommunen, medens der er ved at opstå behov for boliger i andre områder? har overblik over, hvad kommunen betaler i tomgangsleje for ældreboliger, der er vanskelige at udleje både boligorganisationernes og kommunens egne? 3

4 har overblik over, hvad kommunen betaler i tomgangsleje for familieboliger som man har anvisningsret til, måske fordi der ikke er overensstemmelse mellem de boliger man får til rådighed til anvisning og behovet? Har kommunen for mange boliger til rådighed, og/eller har kommunen de forkerte boliger til rådighed? Kommunerne skal derfor skabe sig overblikket og i forlængelse heraf fastlægge perspektiver og mål for de almene boliger og samarbejdet med boligorganisationerne. Derfor er den rigtige implementering af styringsreformen for den almene boligsektor et vigtigt redskab til at skabe en bedre boligplanlægning i kommunerne og dermed at skabe overensstemmelse mellem kapacitet og behovet for almene boliger i kommunen, samt mulighed for f.eks. at begrænse kommunernes omkostninger til tomgangsleje, siger Søren Peter Hvidegaard Jensen SPJrådgivning bistår kommuner med implementering af styringsreformen og gennemførelse af styringsdialogen. Det sker ved at bistå kommunen med gennemførelsen af kapacitets- og behovsundersøgelser og udarbejdelse af løsningsforslag. rådgive kommunen om hvordan, man sikrer den nødvendige sammenhæng i kommunen m.h.t. håndteringen af de forskellige boligformer. rådgiverkommunen om hvordan, det fremtidige samarbejde med boligorganisationerne kan tilrettelægges i forbindelse med styringsreformen og kan bidrage til gennemførelse af styringsdialogen. bistå kommunen ved gennemgang af styringsrapporterne og forberedelsen af styringsdialog Ustøttede almene boliger en risikabel affære? En nordjysk boligorganisation har i de seneste år købt 200 ustøttede almene boliger. Også andre boligorganisationer overvejer at købe ustøttede boliger. Hvad er ustøttede almene boliger? At boligerne er ustøttede vil sige, at boligerne er opført uden kommunal grundkapital (14%) og den løbende statslige ydelsesstøtte. Boligerne kan ikke opføres af en almen boligorganisation, men kan købes af denne som et færdigt byggeri. Det indebærer alt andet lige, at boligerne er dyrere at finansiere og at husleje bliver højere. Til gengæld får man mulighed for at finde en mere fordelagtig men også mere risikabel finansiering end den der gælder for støttede almene boliger. I Boligen (Boligselskabernes Landsforenings blad) nr. 6/2011 er der to længere artikler om ustøttede almene boliger og i den ene artikel er der et interview med afdelingschef Frank Bundgaard, Socialministeriet. 4

5 Frank Bundgaard gør det klart, at en boligorganisation ikke kan opføre ustøttede almene boliger. Den kan kun købe ustøttede boliger som et færdigt byggeri. Han skærer det ud sort på hvidt, at hvis en boligorganisation på nogen måde deltager i planlægningen af byggeri, f.eks. ved at den aftaler med sælger, at byggeriet opføres helt eller delvist efter boligorganisationens anvisninger, så er boligorganisationen ikke køber af en eksisterende bygning, men bygherre på kant med loven. Han peger desuden på, at et køb skal godkendes af kommunen. I den forbindelse skal kommunen sikre sig, at boligorganisationen lever op til kravet om at den ustøttede afdeling økonomisk vil være velfungerende på kort såvel som lang sigt. Derfor skal kommunen vurdere om, der er behov for boligerne, om der er tale om realistiske og rimelige købsvilkår i forhold til, at der er tale om almene boliger. Også huslejen skal man vurdere er den konkurrencedygtig og svarer den i øvrigt til det almene lejeniveau i området. Finansieringen skal kommunen også vurdere er den forsvarlig? Udskyder man f.eks. afdragene for at få lejen ned og hvad er lånenes risikoprofil. Frank Bundgaard peger i forlængelse heraf på, at der derfor i boligafdelingen skal sikres balanceleje inden for maksimalt 10 år, og det skal sikres, at finansieringen på lang sigt er realistisk. Derfor bør der, peger Frank Bundgaard på, ikke tages udgangspunkt i den variable F1-rente, men derimod i ydelsen på et fastforrentet 30-årigt lån. Det er ikke tilladt at anvende afdragsfrie lån, ligesom der ikke er hjemmel til, at kommunen kan give garanti for realkreditbelåningen. Hvad er konsekvenserne? Er der så reelt noget at hente på f.eks. finansieringen med de betingelser der gælder? Det er selvfølgelig svært at gøre op, siger Søren Peter Hvidegaard Jensen fra SPJrådgivning, men efter min vurdering er det tvivlsomt om der er noget at hente. Dertil kommer, at de ustøttede boliger ofte opføres til en højere anskaffelsessum end maksimumbeløbet for støttede almene boliger. Desuden er man er nødt til at forholde sig til andre konsekvenser for de ustøttede boliger og de økonomiske konsekvenser heraf. Søren Peter Hvidegaard Jensen tænker på, at en ustøttet afdeling har en række af de samme forpligtelser som støttede afdelinger. Bl.a. skal de i lighed med støttede afdelinger bidrage til boligorganisationens dispositionsfonde og arbejdskapital samt til Landsbyggefonden. Dette gælder bidrag til dispositionsfonden såvel som de midler, der fremkommer ved udamortisering af lån i afdelingen. Frank Bundgaard siger herom til Boligen: Indbetaling til dispositionsfonden (..boligorganisationens, SPJrådgivning) og videre til Landsbyggefonden skal ske uanset hvilke lån, der optages i ejendommene. Når der er gået 30 år, opkræver Landsbyggefonden bidrag, svarende til hvad der skulle være betalt for et støttet byggeri af samme årgang. Det gælder, uanset om der er eventuelle tilbageværende låneydelser i de pågældende ustøttede afdelinger. Dertil kommer, at afdelingerne ikke er omfattet af Byggeskadefonden, hvilket også er et risikomoment. 5

6 Så alt taget i betragtning kan det blive en risikabel affære for boligorganisationen at købe især nyere ustøttede almene boliger. Det ligner historien om at tisse i bukserne det kan være varmt i øjeblikket men bliver hurtigt koldt, siger Søren Peter Hvidegaard Jensen, og peger herudover på: Samtidigt med at de ustøttede almene boliger kan have en højere risikoprofil end de støttede, er de også omfattet af de solidariske bestemmelser om lejetab. Det skal nemlig dækkes på samme måde som for de støttede boliger, ikke af afdelingens lejere, men derimod af boligorganisationens dispositionsfond. Det indebærer, at de støttede boliger også er med til at bære risikoen. Søren Peter Hvidegaard Jensen mener, at årsagen til, at der ikke er ret mange ustøttede almene boliger i Danmark er, at boligorganisationerne generelt tænker sig godt om og ikke opfører nye boliger for enhver pris. Derfor synes han, at det er godt, at Socialministeriets nu har fået fokus på de ustøttede almene boliger og tydeliggjort reglerne herfor inden det tager for meget om sig. Han udelukker dog ikke, at ustøttede boliger i enkelte tilfælde kan være rentable. Om det så kan begrunde, at en almen boligorganisation køber ustøttede boliger er så en helt anden sag. I øvrigt tyder det også på, at der er kommuner, der har fokus på ustøttede almene boliger. I Boligen er omtalt en sag, hvor en kommune forsøgte at overtale en boligorganisation til at lade nogle boliger i et nybyggeri blive ustøttet. Som en af kommunalpolitikerne er refereret for på kommunalbestyrelsens møde Hvis ikke (boligorganisationen) ønsker at bygge både støttede og ustøttede boliger, så må vi finde et andet boligselskab. Hvad der ligger til grund for den holdning vides ikke, men fakta er, at kommunen sparer grundkapital til de ustøttede boliger. Det er måske en besnærende måde at løsne et skisma mellem manglende penge i kommunen og behov for et nybyggeri. Men er det ikke et prokuratorkneb med en høj risikoprofil? slutter Søren Peter Hvidegaard Jensen. Den pågældende boligorganisation gav i øvrigt ikke efter for presset fra kommunen. Nej til gavebreve til kommunerne ved nyt alment boligbyggeri I efteråret 2010 behandlede kommunalbestyrelsen i Fredensborg en ansøgning om at yde grundkapital til et nyt alment boligbyggeri. I forbindelse med behandlingen af sagen forelå der også et tilsagn fra en projektudvikler om et gavebrev til kommunen, der indebar, at man reelt finansierede kommunens grundkapitallån. Byggeriet ville således være omkostningsmæssigt neutralt for kommunen. Af gavebrevet fremgik det, at hvis kommunen ikke gav endeligt tilsagn ville gaven bortfaldet beløbet skulle i givet fald tilbagebetales til giveren. 6

7 Behandlingen af sagen resulterede i at Socialministeriet blev bedt om en udtalelse om finansieringen var lovlig. Socialministeriet svarede, at det ville være et usagligt vilkår, hvis en kommune betinger et tilsagn om støtte af f.eks. et gavebrev fra tredjemand. Søren Peter Hvidegaard Jensen, SPJrådgivning, tror ikke at der er tale om en enkeltstående sag: Presset på investorer og projektudviklere, der ligger inde med grunde, som de p.g.a. den økonomiske udvikling ikke har kunnet realisere byggeri på eller afhænde til anden side, fremmer forståeligt nok kreative løsninger. Når det sættes sammen med en meget presset økonomiske situation i mange kommuner og behov for at få bygget nye boliger, ja så dukker gavebrevene op. Det er ikke blevet meget bedre af, at den midlertidige nedsættelse af grundkapitalen til 7 % blev ophævet ved udgangen af 2010 og herefter igen er på de normale 14 % samt, at der også kom moms på byggegrunde. Om boligorganisationernes rolle i gavebrevssager siger han: Selvom det er yderst kritisabelt, at boligorganisationer direkte eller indirekte går ind i gavebrevskonstruktioner, så må man forstå, at presset også kan være stort på dem. Grundpriserne har flere steder været på et niveau, der har gjort det urealistisk at bygge almene boliger inden for maksimumbeløbet. Grundpriserne har været i bund og byggepriserne lave. Det giver et pres på at handle når mulighederne er der, og så vælger man måske at betragte gavebrevet som boligorganisationen uvedkommende - det er et anliggende mellem kommunen og giveren af gavebrevet. Men så enkelt bør man ikke se på tingene ingenting kommer af ingenting et gavebrev kommer ikke ud af den blå luft. Det skal jo også finansieres, og når det kommer fra grundsælger og/eller sælgeren af grunden, ja så er det nærliggende at antage at gaven og dermed grundkapitalen indirekte finansieres via salget af grunden og det almene byggeri og det er ulovligt! Det er sådan man må opfatte Socialministeriets afgørelse, og, slutter Søren Peter Hvidegaard Jensen, Det kan konstateres, at ministeriet har sagt klart stop for gavebrevene. Hvordan udvikler man et effektivt og konstruktivt bestyrelsesarbejde i boligorganisationerne? I Nyhedsbrev nr. 6 blev der peget på, at bestyrelserne i boligorganisationerne skal blive bedre til at arbejde med målsætninger og arbejde med strategisk ledelse. Det gælder i høj grad i forbindelse med styringsreformen. Mål- og rammestyring, som er det bærende element i reformen, kræver netop at man arbejder strategisk og med målsætninger. 7

8 Det er en stor udfordring for en bestyrelse at lære at arbejde strategisk - al begyndelse er svær men SPJrådgivning kan hjælpe med at starte processen og også rådgive i det videre forløb. Det handler også om God ledelse af almene boliger og i den forbindelse der nedsat en tænketank af Boligselskabernes Landsforening og KL. Arbejdet resulterede i januar 2006 i udgivelsen af pjecen God ledelse af almene boliger. Heri peges der også på, at et væsentligt element i at udøve god ledelse er med jævne mellemrum at evaluere bestyrelsesarbejdet og bruge det til at udvikle og forbedre arbejdet. SPJrådgivning har udarbejdet et koncept for evaluering af bestyrelsesmøderne og værktøjer til forbedring af bestyrelsens arbejde. Konceptet har været anvendt i evalueringen af bestyrelsesmøderne i Bolig Hjørring og en række af de administrerede boligorganisationer. Som reference herfra kan der henvises til direktør Jens Ole Jørgensen, Bolig Hjørring, tlf eller joj@bolighjoerring.dk Kontakt Søren Peter Hvidegaard Jensen på tlf eller spj@spjraadgivning.dk hvis I er interesseret i et uforpligtende møde om konceptet og hvorledes det kan gennemføres hos jer. SPJrådgivning tilbyder også interimledelse Der opstår indimellem midlertidig vakance i lederstillinger. For boligorganisationerne kan det være en stor udfordring at håndtere vakancen inden for egne rammer eller ved en vikaransættelse. Det skyldes dels, at en vakance kan opstå med kort varsel og dels, at det kan være svært at få dækket de faglige kompetencer fordi den almene sektor ikke er helt ukompliceret. En løsning kan være at bruge SPJrådgivning til interimledelse på deltid f.eks. 1-2 dage pr. uge kombineret med muligheden for, at medarbejderne kan kontakte pr. telefon og mail på andre tidspunkter mod et fast månedligt honorar. SPJrådgivning har i 2011 løst en sådan opgave for Domea som regionschef i forbindelse med en barselsorlov. Kontakt Søren Peter Hvidegaard Jensen på tlf eller på mail spj@spjraadgivning.dk, hvis I har en tilsvarende opgave som I er interesseret i at få løst og er interesseret i et uforpligtende møde om hvordan opgaven kan løses. 8

9 Om SPJrådgivning SPJrådgivning udfører opgaver for kommuner vedr. den almene boligsektor om udlejning, drift, økonomi, beboerdemokrati etc. I den forbindelse rådgiver jeg også om tilrettelæggelse og gennemførelse af en effektiv mål- og rammestyringen i forbindelse med styringsreformen for den almene boligsektor boligorganisationernes bestyrelser og administrative ledelser om ledelsesmæssige forhold, strategisk udvikling, mål- og rammestyring etc. Derudover rådgiver jeg boligorganisationer i forbindelse med gennemførelse af konkrete projekter projektudviklere og andre, der samarbejder med almene boligorganisationer SPJrådgivning Lergravsvej 53, 2300 København S Telefon: spj@spjraadgivning.dk CVR-nr Bank: Lån & Spar, konto Tidligere nyhedsbreve findes på dette link: Nyhedsbreve 9