BORNHOLMS R E G I O N S K O M M U N E. Boliger på Bornholm

Transkript

1 BORNHOLMS R E G I O N S K O M M U N E Boliger på Bornholm Teknik & Miljø, oktober 2012

2 Titel: Journalnummer: Tekst og fotos: Produktion: Boliger på Bornholm P Teknik & Miljø i Bornholms Regionskommune Bornholms Regionskommune, Teknik & Miljø, Koordinator Bjarne Dreier Christensen

3 INDHOLDFORTEGNELSE INDLEDNING 3 RESUME AF RAPPORTEN 4 1 BOLIGUDVIKLING BORNHOLM OG DET ØVRIGE LAND Boligudvikling - generelt Boligbyggeri og konjunkturudvikling Boligstandard Ejer-lejer forhold Beboelser Markedsforhold LOKAL BOLIGUDVIKLING PÅ BORNHOLLM Bosætning på bornholm Befolkningsfordeling på Bornholm Befolkning og boliger - Bornholm Helårs og fritidsboliger i byerne Ubeboede boliger i byerne Ejer-lejerforhold i byerne Offentligt støttet byggeri Bornholm LOVGIVNING Folkeregisterloven Boligreguleringsloven Planloven 39 BILAG 43 Bilag 1 (tabel vedr. flytninger) 43 Bilag 2 (tabel vedr. befolkning) 44 Bilag 3 (tabeller vedr. boliger) 45

4 INDLEDNING INDLEDNING Denne rapport er udarbejdet som grundlag for kommunalbestyrelsen behandling af en fremtidig samlet boligpolitik. Kommunalbestyrelsen vil i december 2012 afholde en temadebat om fremtidens boligpolitik, på baggrund af oplæg fra administrationen, hvor denne registrering vedrørende Bornholms boliger indgår som bilag. Efter kommunalbestyrelsens debat forventes det, at kommunalbestyrelsen vil vedtage og offentliggøre et samlet forslag til ny boligpolitik, inklusiv et tillæg til kommuneplan Rapportens indhold Bornholms Boliger indeholder redegørelse for den faktiske udvikling af Bornholms boliger. Der redegøres for boligmassens sammensætning efter alder, ejerforhold, beboelse/benyttelse, nybyggeri og markedsforhold (regionalt og lokalt). Sammenholdt hermed redegøres for befolkningssammensætning og flyttemønstre. I afsnit 1 sammenholdes udviklingen på Bornholm med resten af Danmark. I afsnit 2 belyses de lokale boligforhold. I afsnit 3 redegøres der kort for de lovgivninger der anvendes til regulering af boligområdet. Bilag 1-3 indeholder uddrag af tabeller vedrørende Bornholms boliger og befolkning. Kilder Registranten er udarbejdet på grundlag af data fra Danmarks Statistik, herunder Statistikbank (vedr. nationale og regionale data), samt en særkørsel af bolig- og flyttedata fra 2012, der gør det muligt at belyse boligsituationen i det enkelte lokalområde. Som lokalområder indgår de by- og sommerhusområder, der fremgår af kommuneplanen. Desuden indgår landområderne. Pga. ændringer i kommunegrænser og ændringer gennem årene af Danmarks Statistiks tabelopgørelser, kan der optræde ændringer i boligdata over tid, som gør, at data ikke nødvendigvis er 100 % sammenlignelige. Dette gør sig især gældende når man ser på data før 2004 og efter 2011 (data efter 2011 er endnu ikke tilstrækkeligt validerede, og data før 2004 afviger pga. ændrede opgørelsesmetoder). Danmarks Statistiks særkørsel fordelt på lokalområder er opgjort pr og pr (i tabellerne benævnt 2005 og 2011), så risikoen for dataafvigelser minimeres, samtidig med at det alligevel bliver muligt at vurdere den aktuelle udvikling lokalt. Teknik & Miljø Skovløkken Allinge teknikogmiljoe@brk.dk. 3

5 RESUME RESUME AF RAPPORTEN Bornholm og det øvrige land Selvom Bornholm, som andre udkantsområder, har oplevet stadig befolkningsnedgang, så er antallet af boliger øget. Hvor der i 1981 var 2,5 beboere pr. bolig, var der 2010 kun 1,9 personer pr. bolig. En del skyldes ændrede boligbehov, f.eks. som følge af øget levestandard og ændrede familiemønstre. Befolkningsudviklingen medfører en risiko for, at flere boliger står ubeboede i fremtiden Boligmarkedet og boligbyggeriet påvirkes af økonomiske konjunkturer og politisk regulering af boligmarkedet, der fremmer eller hæmmer boligbyggeriet, blandt andet ud fra beskæftigelsesmæssige hensyn. Siden midten af 90erne, har Bornholm ikke oplevet samme udvikling i det private boligbyggeri som det øvrige land. En medvirkende årsag er, at det kan være billigere at ombygge en gammel bolig end at opføre en ny. Fra ca. 100 nye boliger årligt i 90erne, regnes der nu med ca. 60 nye boliger årligt (gennemsnit fordelt på 10 år) Der er forholdsvis mange gamle boliger på Bornholm (over halvdelen opført før 1950). Over 10 % af de gamle boliger er overgået til fritidsformål. Men den bornholmske boligstandard er ikke nødvendigvis dårligere af den grund. Målt i forhold til installationer ligger Bornholm bedre end landsgennemsnittet. Over 90 % af Bornholms boliger har i dag bad, wc og centralvarme i boligen (landsgennemsnit ca. 10 % lavere) På landsplan er andelen af lejeboliger stabiliseret på ca. 45 %. Bornholms lejeboligandel er steget fra under 20 % i 1981 til næsten 30 % i siden er andelen faldet lidt igen. Efterspørgslen efter lejeboliger på Bornholm skyldes især øget behov for ældrevenlige boliger i de større byer. På Bornholm begrænses efterspørgslen på lejeboliger især af lave priser på ejerboliger Der vil altid være boliger der helt lovligt registreres ubeboet, f.eks. fordi boliger står til salg, men boliger kan også være ulovligt anvendt. Landsgennemsnittet var i 2010 på 6 % ubeboede boliger af helårsboligmassen Bornholms var 6,9 %. Andre udkantsområder havde tilsvarende situation, værst i Nordjylland med 8,2 % ubeboede boliger. Hovedstadsområdet, med et mere presset boligmarked, havde kun 4,7 % ubeboede boliger. Bornholm havde måske ikke specielt mange ubeboede boliger i 2011, men tallene kan forværres yderligere med faldende befolkningstal Bornholm har de laveste ejendomspriser i Danmark, hvilket især antages at hænge sammen med dårligere tilgængelighed. Især hovedstadsområdet oplevede store prisfald i kriseårene. Trods lavere ejendomspriser, har udkantsområderne og Bornholm mere stabile priser. Samme billede tegner sig for helårsboligpriserne, mens sommerhuspriserne faktisk steg på Bornholm. Bornholm skiller sig ud fra det øvrige land, ved at de gennemsnitlige sommerhuspriser ligger væsentligt højere end helårspriser. Bornholms boligmarked præges i dag af længere liggetider, også for sommerhuse, bl.a. pga. nye lånebegrænsninger, der hæmmer mobiliteten. Lokal boligudvikling på Bornholm ( ) 2.1- I løbet af 2011 flyttede personer væk fra Bornholm (til det øvrige land), og 939 kom til. Flytteunderskuddet var det år 242 indbyggere. Nye tilflyttere flyttede overvejende ud på øen, og især Rønne havde et stort flytteunderskud på 171 personer (især mange unge 4

6 RESUME fraflytter). Tendensen var den samme, når man ser på , ifølge en CRT rapport fra Langt flere flytter internt på øen, idet ca. 10 % af befolkningen hvert år flytter til en anden bolig på Bornholm. I 2011 flyttede internt på Bornholm. De interne flytninger går mere mod centrene, især Rønne der havde et internt flytteoverskud på 254 personer. Især landområderne havde et stort internt flytteunderskud på 288 personer i Samlet set (eksterne+ interne flytninger)flytter flere til Rønne. Flytninger omfatter ikke ud- og indvandringer der i 2011 var henholdsvis 235 indvandrere, 160 udvandrere Befolkningssammensætningen på Bornholm præges generelt af stigende gennemsnitsalder. Men der findes relativt flere yngre i landområderne, tilsvarende flere ældre i byerne. Husstandsstørrelsen falder også generelt, men er relativt større i landområderne (relativt flere børnefamilier). De største byer ligger omtrent på gennemsnittet, mens små byområder varierer mere, især over tid (fra selvbryllupskvarter til børneområde f.eks.) Befolkningstallet er faldende i både by- og landområder. Der bor meget få i sommerhusområder. Bornholm er fortsat en landkommune og 1 ud af 4 bor (jævnt fordelt) i landområderne. 3 ud af 4 bor dermed i byerne, og af byernes befolkning bor hver anden i Rønne. Rønne har ca indbyggere, de 5 næststørste byer mellem 1000 og 4000 indbyggere, 16 byer havde mellem 200 og 1000 indbyggere, og 8 byer havde under de 200 indbyggere. Den relative fordeling af boliger afspejler befolkningsfordelingen, men den relative forøgelse af boligmassen ( ) sker stort set kun i byerne, mens den relative andel af helårsboliger på landet falder. I byerne er ca. 96 % af boligerne helårsboliger, mens det tilsvarende tal i landområderne kun er ca. 83 % Andelen af fritidsboliger varierer ikke efter bystørrelse, men mere efter byens placering og attraktion som turistområde. De fleste fritidshuse i byerne består af gamle helårsboliger, taget i brug før der blev indført helårskrav i de gamle kommuner. Allinge-Sandvig, Svaneke, Gudhjem, Listed, Balka, Arnager, Vang, Teglkås-Helligpeder og Bølshavn har alle over 10 % ferieboliger Vang, Balka og Gudhjem omkring 30 % ferieboliger. Bortset fra Allinge- Sandvig og Svaneke havde alle de største byer under 1 % fritidsboliger. Samme tendens gælder alle de mindre indlandsbyer Andelen af ubeboede boliger varierer også på tværs af bystørrelse var der relativt flere ubeboede i Allinge-Sandvig, Hasle, Tejn, Gudhjem, Aarsdale, Østerlars, Listed, Balka, Rø, Arnager, Vang, Teglkås-Helligpeder og Bølshavn (Gudhjem, Listed, Vang, Rø og Bølshavn havde alle over 10 % ubeboede boliger). Færre ubeboede var der i Rønne, Nexø, Aakirkeby, men mange indlandsbyer havde endnu færre. Kun Østerlars skilte sig ud med over 8 % tomme boliger. En manuel kontrol i 2012 af Hasle, Svaneke, Listed og Østerlars, viste at de tre første fortsat havde mange ubeboede, mens Østerlars nu kun havde 5,5 % ubeboede. Tendensen er at især attraktive turistbyer ved kysten har flere ubeboede boliger boliger ud af helårsboliger var lejeboliger i 2011 (27,7 %). I landområderne lejes næsten 11 % ud, mens byområderne er oppe på næsten 32 %. Ca. halvdelen af alle lejeboliger er privatejede, den anden halvdel består af almene og kommunale lejeboliger (i alt 2448 almene og 544 kommunale lejeboliger). Der er lejeboliger i næsten alle byer, men især i de større byområder. Især Rønne, Nexø og Aakirkeby har mange almene lejeboliger (16-18 %). Enkelte mindre byer havde relativt mange lejeboliger, typisk i form af kommunale boliger (især plejeboliger). 5

7 RESUME 2.7- Det offentligt støttede byggeri på Bornholm har især været anvendt til at imødekomme behovet for mindre, ældreegnede boliger. Andelsboligbyggeriet var næsten gået i står i 90erne, men i perioden blev der opført godt 120 nye boliger. Boligtypen er velegnet for små byggefirmaer, og andelshavere har fordel af boligtilskud, men regionskommunen har været tilbageholdende med lånegarantier. Det almene boligbyggeri er næsten gået i stå, med kun 54 nye boliger Kommunen yder typisk mellem 7 og 14 % indskud. Boligselskaberne har de seneste år været mere fokuseret på modernisering af ældre almene boliger. Ca almene boliger på Bornholm administreres i dag af 4 boligselskaber, de fleste af BO42 og Bornholms Boligselskab. Kommunalt boligbyggeri har de seneste år drejet sig om boliger, især finansieret som alment byggeri, i tilknytning til kommunens plejecentre mm. I blev der opført 88 nye kommunale boliger, og flere nye er på vej Vedrørende lovgivning på boligområdet. Det er overvejende i byerne, at kommunen regulerer boligforholdene. På nær enkelte afgrænsede bebyggelser og landbrugsejendomme, kan boliger i landområdet anvendes frit til helårseller fritidsformål. I byerne er hovedreglen, at nye og eks. helårsboliger fortsat skal anvendes som helårsboliger. Folkeregisterloven administreres efter helt faste retningslinjer for adressetilmelding. Boligreguleringsloven medfører krav til fast beboelse (bopælspligt), og planloven medfører krav til ejendomsanvendelse gennem kommune- og lokalplaner. Enkelte mindre byområder er lokalplanlagt til flex-bolig formål. Desuden tillades i mindre byer fritidsbolig i tilknytning til helårsbolig. Kommunalbestyrelsen kunne f.eks. overveje at opgive helårshåndhævelse i mere udsatte boligområder, uden væsentlig off./privat service og manglende efterspørgsel på helårsboliger. Men reglerne og de forskellige lovgivninger bør administreres koordineret i forhold til de enkelte områder, så de så vidt muligt bliver entydige og forståelige for borgerne. 6

8 BOLIGUDVIKLING BORNHOLM OG DET ØVRIGE LAND 1.1 BOLIGUDVIKLING GENERELT Bornholm er som andre udkantsområder præget af stadig befolkningsnedgang var der indbyggere på Bornholm, og i 2010 var der et fald på ca indbyggere. Men selvom befolkningstallet fortsat falder, er den bornholmske boligmasse hele tiden øget. I 1981 var der boliger på Bornholm I 2010 var der over boliger, inkl. beboede fritidshuse en tilvækst på ca boliger (på grund af ændrede beregningsmetoder gennem årene er tallene behæftet med en vis usikkerhed, men tendensen er entydig jf. fig. 1). Gennemsnitligt er antallet af beboere pr. bolig faldet. Hvor der i 1981 var 2,5 beboere pr. bolig, var der i 2010 kun lidt over 1,9 personer pr. bolig. Udviklingen hænger sammen med, at boligbehovene ændres, at der er blevet færre familier med hjemmeboende børn, men samtidig også flere ældre og flere enlige. Selvom der samlet set bliver færre indbyggere, ændres familiemønstre og boligbehov på en måde, så der hele tiden opstår nye krav til udbuddet af boliger. Udover ændrede boligbehov, er byggeriet af nye boliger påvirket af konjunkturmæssige forhold, herunder en generel velstandsstigning, som Bornholm også har andel i. Den øgede levestandard har medført øgede krav til både boligareal og boligstandard. Derfor kommer der også nye boliger til, fordi den eksisterende boligmasse ikke altid kan opfylde de ændrede behov, der er for boligindretning eller boliglokalisering,. Da den negative befolkningsudvikling på Bornholm må forventes at fortsætte de næste år, er der en risiko for, at flere boliger bliver til overs at boligmassen overstiger det behov der er i fremtiden. Et boligoverskud kan resultere i flere ubeboede boliger, i at boliger fjernes, eller i at boliger tages i brug til andre formål end helårsboligformål. 130 Helårsboliger og befolkning på Bornholm , indeks: 1981= Helårsboliger Bornholm Befolkningstal 70 Figur 1 - Befolkning og boliger på Bornholm (1981=100) 7

9 BOLIGUDVIKLING BORNHOLM OG DET ØVRIGE LAND 1.2 BOLIGBYGGERI OG KONJUNKTURUDVIKLING Den største boligtilvækst i nyere tid skete mellem , i perioder hvor der samtidig var en kraftig vækst i den generelle samfundsøkonomi. Men selvom boligbyggeriet er påvirket af økonomiske konjunkturer, så reguleres boligmarkedet også ud fra politiske, f.eks. beskæftigelsesmæssige hensyn. Boligbyggeriet påvirkes f.eks. af nationale politiske indgreb som skatte- og boligpolitik. Men de politiske indgreb kan også rettes mod bestemte typer af boliger og byggeri - afhængig af hvad det er man ønsker at opnå og lokale forhold kan også påvirke udviklingen i et område. Konjunkturpåvirkninger afspejles især i det private boligbyggeri, mens det støttede boligbyggeri i højere grad styres af politiske hensyn, f.eks. for at imødekomme boligsociale forpligtelser men også for at øge beskæftigelsen. Boligbyggeriets udvikling kan beskrives som vist i fig. 2 og 3. Her vises boligbyggeriet fordelt på private ejerformer og offentlige/offentligt støttede ejerformer. Til offentlige og offentligt støttede boligformer indregnes her andelsboliger, selvom andelsboliger ejes af private andelshavere Det skyldes at andelsboliger ofte etableres med finansieringsmæssig hjælp fra det offentlige, primært gennem lånegarantistillelse. Fig. 2 viser, at Danmarks byggeaktivitet hænger sammen med den økonomiske udvikling oplevede Danmark den 2. oliekrise, og det private boligbyggeri gik næsten i stå. I 80- erne kom et opsving med kraftige rentefald, 1986 en kraftig forbrugsopbremsning med kartoffelkur og skattereform, var der stigende arbejdsløshed, den 3. oliekrise, 1993 kraftige rentefald og skattelettelser, 1998 pinsepakken, fulgt af opsvinget i 0érne der sluttede brat med finanskrisen som for alvor slog igennem i Selvom især det private byggeri påvirkes af økonomisk vækst, så spiller f.eks. skattemæssige vilkår og lånevilkår også en afgørende rolle for byggeaktiviteten. Antal boliger Boligbyggeri og konjunturudvikling i Danmark Private, I/S, A/S, ApS o.l Offentligt+off. støttet byggeri Figur 2 Boligbyggeri og konjunkturudvikling i Danmark 8

10 BOLIGUDVIKLING BORNHOLM OG DET ØVRIGE LAND Antal boliger 350 Boligbyggeri og konjunkturudvikling på Bornholm Private, I/S, A/S, ApS o.l Off. støttet boligbyggeri i alt Figur 3 Boligbyggeri og konjunkturudvikling på Bornholm Bornholms udvikling påvirkes af den samme generelle konjunkturudvikling som det øvrige Danmark når boligmarkedet påvirkes i én retning i det øvrige land, får det også afsmittende virkning på Bornholm. Bornholm har dog haft sine egne problemer, ikke mindst i slutningen af 80 erne, hvor den generelle negative konjunkturudvikling blev uddybet af fiskerikrisen. Bornholmerpakken gav nye muligheder for lokal vækst, men siden 90 erne har den økonomiske udvikling på Bornholm alligevel stået lidt i stampe, set i forhold til det øvrige land. Den stigning i det private boligbyggeri det øvrige land oplevede i 0 erne, fik et langt mere bebehersket omfang på Bornholm. Udviklingen hænger formentlig også sammen med, at det kan være billigere, og mere attraktivt, at ombygge et gammelt velplaceret hus end at bygge et nyt på Bornholm.. Bornholms udvikling kan bl.a. aflæses i øens befolkningstal og beskæftigelse, og altså også i det mere beskedne private boligbyggeri. Politisk er der flere gange iværksat offentligt boligbyggeri, men det har ikke kunnet kompensere for det begrænsede private byggeri af nye boliger. Samlet set forventes der i dag ca. 60 nye boliger om året (fordelt over en 10 års periode), hvor der i 90érne blev tilført ca. 100 nye boliger årligt. 1.3 BOLIGSTANDARD At der ikke er sket nogen større vækst i nybyggeriet af boliger, betyder ikke nødvendigvis at den bornholmske boligmasse er i dårlig stand. Boligmassens standard kan gøres op på flere måder boligernes alder, eller f.eks., adgang til toilet, bad og centralvarme. Af figur 4 (næste side) ses fordelingen af boliger efter opførelsestidspunkt, opgjort i I 2010 er der opgjort boliger fordelt med beboede boliger og fritidsboliger. 9

11 % BOLIGUDVIKLING BORNHOLM OG DET ØVRIGE LAND Antal boliger Boligmassens alder - Bornholm 0 Før Landsdel Bornholm Ubeboede fritidshuse Boliger Figur 4 boligmassens alder Der er forholdsvis mange gamle boliger på Bornholm ca. halvdelen af Bornholms boliger er opført før 1950 heraf er ca. 10 % registreret som fritidsboliger. Til sammenligning kan oplyses at der på landsplan var 30,5 % boliger opført før 1950, hvoraf ca. 2,4 % var taget i brug som fritidsboliger. Ca. 34 % af boligmassen på Bornholm, er opført i perioden hvilket svarer til den vækst i boligmassen der også ses i det øvrige land. Når der alligevel er mange ældre boliger på Bornholm, er det først og fremmest udtryk for, at Bornholm ikke helt har haft del i den vækst i boligbyggeriet som det øvrige land de seneste årtier. Beboede boliger med bad, toilet og centralvarme i % af samtlige boliger på bornholm Bornholm 81,9 85,3 88,6 92,0 92,8 93,4 Hele landet 73,9 76,9 80,2 82,7 83,6 83,6 Figur 5 - Installationsforhold 10

12 BOLIGUDVIKLING BORNHOLM OG DET ØVRIGE LAND Men at forholdsvis flere boliger på Bornholm er ældre, betyder ikke nødvendigvis at boligstandarden er dårligere her end i det øvrige land. Målt i forhold til installationsforhold ses, at en forholdsvis større andel af Borholms boliger er udstyret med toilet, bad og centralvarme (se fig. 5). I 1985 manglede over 18 % af de beboede boliger bad, toilet eller centralvarme (3.346 beboede boliger ud af ). I 2010 var andelen faldet til lidt over 6 % (1351 af boliger). Landsgennemsnittet for boliger uden bad, toilet og centralvarme var henholdsvis 26,1 % i 1985 og 16,4 % i Kun 2 % af boligerne på Bornholm var i øvrigt registreret uden bad i egen bolig i De boliger, der mangler installationer, mangler helt overvejende centralvarme (og benytter i stedet elvarmepaneler eller anden opvarmning). Tallene giver udtryk for, at der generelt set er sket en forbedring af de bornholmske boliger, også selvom der ikke tilføres så mange nye boliger. Med forbehold for at boligstandard også kan handle om andre ting, så antyder tallene, at på trods af mange ældre boliger på Bornholm, så synes den generelle boligstandard ikke at stå tilbage for standarden i det øvrige land. 1.4 EJER-LEJER FORHOLD Efterkrigstidens øgede byggeri af offentligt støttede boliger har været medvirkende til at andelen af ejerboliger er faldet støt til fordel for flere lejeboliger. I fig. 6 sammenlignes fordelingen af ejer og lejeboliger mellem Bornholm og det øvrige Danmark. På landsplan er der sket en stabilisering de sidste 15 år, så ca. 45 % af boligmarkedet består af lejeboliger. På Bornholm er lejeboligandelen væsentligt mindre. Der ses en jævn stigning i andelen af lejeboliger, fra under 20 % af boliger i 1981, til ca. 30 % af boliger i 2008, hvorefter antallet stagnerer. De sidste 5 år er lejeboligandelen faldet lidt igen, også på Bornholm. % Fordeling af ejer - og lejerboliger (i % af samtlige helårsboliger) Hele landet % beboet af ejer Bornholm % beboet af ejer Hele landet % beboet af lejer Bornholm % beboet af lejer Figur 6 Ejer-lejer forhold 11

13 BOLIGUDVIKLING BORNHOLM OG DET ØVRIGE LAND Selvom lejeboligmarkedet også omfatter privat ejede udlejningsboliger, så hænger udviklingen af flere lejeboliger meget sammen med efterkrigstidens byggeri af offentligt støttede lejeboliger - et periodevist øget privat boligbyggeri trækker den anden vej specielt de senere år. Den stagnation der de senere år ses i lejerboligandelen, hænger formentlig sammen med den stigning, der trods alt har været i ejerboligbyggeriet de senere år. På Bornholm begrænses efterspørgslen efter lejeboliger især af lavere huspriser, der betyder at ejerboligen udgør et økonomisk mere konkurrencedygtigt alternativ i forhold til lejerboligen. Den lokale efterspørgsel på lejeboliger vedrører primært et øget behov for flere ældrevenlige boliger i de større byområder. 1.5 BEBOELSE Der vil altid være et antal ubeboede boliger, f.eks. fordi boliger står til salg, er under ombygning, under behandling som dødsbo eller konkursbo, eller ejeren befinder sig i udlandet. Antallet af ubeboede eller tomme boliger medvirker til en øget mobilitet i boligmassen, fordi flere af dem står umiddelbart tilgængelige (en del beboede boliger står naturligvis også til salg selvom de er beboede). Hvis der ikke findes en tilstrækkelig mobilitet i boligmassen, bliver det sværere og dyrere at finde en ny/egnet bolig, boligpriserne skrues op, og man bliver f.eks. presset til at finde en bolig længere væk. Boliger kan også fremstå ubeboede pga. dobbelt husholdning, hvor der reelt bor nogen, som bare er registreret på en anden adresse. Men en del boliger registreres også tomme, fordi ejerne ikke reelt forsøger at sælge boligen, eller fordi ejeren reelt bruger boligen til andre formål end helårsboligformål. % af samtlige Ubeboede boliger af helårsboliger, samt ubeboede boliger af samtlige - inkl. ubeboede fritidshuse (2011) 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Hele landet Region Hovedstaden Landsdel Bornholm Region Sjælland Region Syddanmark Region Nordjylland Ubeboede helårsboliger i % 6,0 4,7 6,9 6,6 6,8 8,2 Ubeboede boliger i % 5,6 4,5 5,7 5,8 6,5 7,3 Figur 7 Ubeboede boliger af samtlige boliger/ ubeboet af helårsboliger 12

14 BOLIGUDVIKLING BORNHOLM OG DET ØVRIGE LAND Statistikbanken har kun opgjort de ubeboede boliger de seneste år, og det var tidligere kun muligt at opgøre ubeboede boliger i % af samtlige boliger. I det følgende opgøres antallet af tomme boliger dog også isoleret i forhold til antallet af de registrerede helårsboliger, for at opnå et mere reelt billede af hvor mange rigtige boliger der står ubeboede. I fig. 7 er beboelsesgraden i 2011 sammenlignet mellem hele landet, forskellige regioner og Bornholm, dels i forhold til den samlede boligmasse inkl. fritidsboliger, dels i forhold til den registrerede helårsboligmasse ekskl. fritidsboliger. Figuren viser kun et øjebliksbillede (i efterveerne af finanskrisen, hvor boligmarkedet var trægt, og omsætningen af boliger var relativ lav i hele landet). Det fremgår, at Region Hovedstaden skiller sig ud i forhold til både landsgennemsnit og andre regioner boligmarkedet i hovedstadsområdet er langt mere presset end i andre områder (kun 4,7 % af samtlige helårsboliger er ubeboede). På landsplan ses, at 6 % af den samlede helårsboligmasse står ubeboede, mens region Sjælland, Region Syddanmark og Bornholm ligger på mellem 6,6 og 6,9 % tomme boliger. Region Nordjylland topper her med 8,2 % ubeboede boliger. Hvis det antages at landsgennemsnittet for 2011 er udtryk for en normal og passende beboelsesgrad (beboelsesgrad her forstået som den del af boligerne, der ikke er beboet), så vil boligmarkedet fungere bedst ved en beboelsesgrad på ca. 6 % ubeboede af de registrerede helårsboliger. På den baggrund har Bornholm ikke specielt mange ubeboede boliger i 2011 (kun noget over landsgennemsnittet). Men det bemærkes at tallene dækker over langt større variationer inden for den enkelte region og således også på Bornholm. 1.6 MARKEDSFORHOLD Antallet af ubeboede boliger ikke er den eneste faktor der påvirker boligpriserne. Som med nyt boligbyggeri, har konjunkturelle ændringer og lokale forhold, herunder tilgængelighed, stor betydning for ejendomsprisernes udvikling.. fig. 8 (næste side) viser en sammenligning mellem gennemsnitlige handelspriser for udvalgte områder i Danmark. Samtlige ejendomssalg indgår i opgørelsen. Det ses af figuren, at Bornholm totalt set havde de laveste handelspriser i Danmark i hele perioden. I 2010 var der på landsplan en gennemsnitlig ejendomspris (pr. handlet ejendom) på næsten 2 mio. kr., hvor den gennemsnitlige ejendomspris var godt 1 mio. kr. på Bornholm, og godt 3 mio. kr. i Kbh. Til gengæld synes Bornholms handelspriser at være ret stabile, tilsvarende det der synes at være tilfældet i andre yderregioner (dog med prisudsving i perioden på op til ca. 15 %). Priserne dækker desuden over ret store udsving afhængig af ejendomstype (boliger, erhvervsejendomme, landbrugsejendomme etc.). København har suverænt de højeste handelspriser. Men selvom København har færre ledige boliger, og en potentielt større købekraft, så er det altså der, man ser de største udsving i ejendomspriserne, som samtidig ser ud til at følge konjunkturudviklingen. 13

15 BOLIGUDVIKLING BORNHOLM OG DET ØVRIGE LAND 1000 kr Handelspriser - kr/ejendom Hele landet Landsdel København by Landsdel Bornholm Landsdel Vest- og Sydsjælland Landsdel Sydjylland Landsdel Nordjylland Figur 8 handelspriser i 1000 kr./gennemsnit af samtlige handlede ejendomme Finanskrisen medførte prisfald i København fra 5 mio. kr. pr. handlet ejendom i 2006 til under 3 mio. kr. i 2009 svarende til et prisfald på mere end 40 %. Udviklingen af ejendomspriserne antyder, at Bornholms ejendomsmarked, som andre udkantsområders, er mere præget af (afsides) beliggenhed, end af økonomiske konjunkturer. Fig. 9 og 10 viser prisudviklingen for henholdsvis helårsboliger og sommerhuse (2006 = 100). Det ses at Bornholms boligmasse har oplevet meget begrænsede prisfald i perioden. På intet tidspunkt kommer det gennemsnitlige prisniveau under niveauet for 2006, i modsætning til de fleste andre regioner. Igen ses at andre områder oplever væsentligt større prisfald, især København (mht. enfamiliehuse), men også regioner som Vest- og Sydsjælland samt Nordjylland. 2006=100 Prisindeks for ejendomssalg - enfamilieboliger Enfamiliehuse Hele landet Enfamiliehuse Landsdel Bornholm Enfamiliehuse Landsdel Sydjylland Enfamiliehuse Landsdel København by Enfamiliehuse Landsdel Vest- og Sydsjælland Enfamiliehuse Landsdel Nordjylland Figur 9 prisindeks for ejendomssalg af helårsboliger 14

16 BOLIGUDVIKLING BORNHOLM OG DET ØVRIGE LAND 2006= Prisindeks for ejendomssalg - sommerhuse Sommerhuse Hele landet Sommerhuse Landsdel Vest- og Sydsjælland Sommerhuse Landsdel Bornholm Sommerhuse Landsdel Sydjylland Sommerhuse Landsdel Nordjylland Figur 10 Prisindeks for ejendomssalg af sommerhuse Noget der hiver prisudviklingen op på Bornholm, er sommerhuspriserne, der til gengæld også svinger mere steg ejendomspriserne for sommerhuse med 150 % mens de fra igen faldt til ca. 125 % af prisen i Prisudviklingen skal selvfølgelig ses på baggrund af, at Bornholm er et område med lave ejendomspriser i hvert fald mht. helårsboliger var den gennemsnitlige salgspris i fri handel kr. for helårsboliger/ for sommerhuse. De tilsvarende tal var på landsplan henholdsvis kr./ kr. Tendensen er ellers, for de fleste landsdeles vedkommende, at sommerhuspriser ligger under helårsboligpriser. De ret store prisforskelle på helårsboliger og sommerhuse på Bornholm varierer yderligere afhængig af lokale forhold. Forskellen betyder, at der på Bornholm kan være et kraftigt økonomisk incitament for de aktuelle ejere i at sælge eller anvende boliger som sommerhuse, fremfor som helårsboliger især i attraktive områder, hvor prisforskelle mellem helårsboliger og sommerhuse kan være meget udtalte. De muligheder eller begrænsninger der findes mht. ejendomsanvendelse, kan derfor have store økonomiske konsekvenser for den enkelte (såvel sælger som køber). Det lokale ejendomsmarked Efter oplysninger fra lokale ejendomsmæglere skete der en opbremsning i hushandler på Bornholm i Især i landområderne og byerne inde på øen. En årsag, der ofte nævnes, er at det er svært at få bornholmske hussælgere til at gå ned i pris. Købere ovrefra sætter prisniveauet, og da de ofte selv har solgt et hus med prisnedslag, forventer de også et prisnedslag, når de selv køber hus på Bornholm, ikke mindst huse i den dyre ende. En anden årsag er, at selvom renteforholdene er særdeles gode, så er finansieringsinstitutterne 15

17 BOLIGUDVIKLING BORNHOLM OG DET ØVRIGE LAND tilbageholdende med at belåne uden sikkerhed. Der ses desuden en tendens til at huse under kr. slet ikke kan belånes med realkreditlån. Det gør det vanskeligt at sælge huse de steder på Bornholm, hvor prisniveauet er lavt. Resultatet har været, at ejendomshandelen og mobiliteten begrænses, og at huse ligger længere inden de bliver solgt. I forhold til 2009 er der tale om en fordobling af liggetiden for helårshuse til 350 dage i Liggetiden for sommerhuse er endnu længere, og var 2012 oppe på 590 dage. 16

18 LOKAL BOLIGUDVIKLING PÅ BORNHOLM 2. LOKALOMRÅDERNES UDVIKLING Danmarks Statistik har som omtalt i indledningen udført en særkørsel vedr. befolkning og boliger på Bornholm, fordelt på lokalområder, pr. 31/ og 1/ (herefter benævnt 2005 og 2011). Af de udtrukne data kan Bornholms boligmasse analyseres mere detaljeret i forhold til byområder, landområder og sommerhusområder, og det kan aflæses hvordan udviklingen har været over de 6 år tabellerne omfatter. Desuden er der udarbejdet data vedr. flytninger for 2010 (opgjort pr. 1/1 2011). Flytninger opgøres detaljeret som eksterne flytninger til og fra Bornholm, samt interne flytninger, mellem lokalområder på Bornholm. Til sammenligning har CRT udarbejdet en rapport i 2012 Flytteanalyse for Bornholm Byer og sommerhusområder omfatter alle områder, der er udlagt som sådan i kommuneplanen. Det åbne land var inddelt i 5 delområder, svarende til de 5 gamle kommuneafgrænsninger. Sommerhusområderne opgøres kun samlet. Tabellerne fremgår i uddrag af bilag BOSÆTNING PÅ BORNHOLM Eksterne flytninger 2011 (flytninger til og fra Bornholm): Bornholm har igennem et halvt århundrede haft en næsten konstant befolkningstilbagegang. I 1965 toppede Bornholms befolkningstal med indbyggere var der , så Bornholm har mistet gennemsnitligt 150 personer årligt. Befolkningstilbagegangen skyldes ikke kun flytninger, men skyldes også at flere dør end der bliver født på Bornholm. I løbet af 2011 havde Bornholm et flytteunderskud på 242 indbyggere. I 2011 flyttede personer væk fra Bornholm (ca. 2,8 % af befolkningen). 939 personer flyttede til (ca. 2,2 %). Tendensen med øget fraflytning forventes at fortsætte i (Bemærkning: Flytninger omfatter desværre ikke ind- og udvandring, der i 2011 omfattede 235 indvandrere og 160 udvandrere). Nye tilflyttere flytter ikke entydigt ét sted hen, men de flytter i høj grad ud på øen som det også fremgår af fig. 11 og 12. Byområder som Hasle, Sorthat-Muleby, Gudhjem, Pedersker, Listed, Balka og landområderne (især på Østbornholm) havde overskud på flytninger til og fra øen i Områder som Rønne, Nexø, Allinge-Sandvig, Svaneke og Nyker havde underskud. Især Rønne havde underskud på antallet af eksterne flytninger med et samlet flytteunderskud på 171. Samtlige byer havde et flytteunderskud på 209. Aarsballe havde ingen eksterne flytninger i 2010 og indgår derfor ikke. Selvom flyttemønstret her kun er opgjort for ét år, kan det udledes at der er en tendens til, at relativt flere tilflyttere efterspørger boligtilbud og bosteder ude på øen. Tendensen understøttes af en flytteanalyse udarbejdet af Center for Regional og turismeforskning Her opgøres f.eks. de eksterne tilflytninger i forhold til postnumre, og det bekræftes, at tilflytningen fordeles sig over hele øen. I modtog Rønne (3700), Aakirkeby (3720) og Klemensker (3782) relativt færre tilflyttere set i forhold til områdernes befolkningstal, mens områder som Nexø (3730) Svaneke (3740) og Allinge (3770) de år havde en relativ større tilflytning. 17

19 LOKAL BOLIGUDVIKLING PÅ BORNHOLM Fig. 11- Flytninger til og fra Bornholm 2011 faktiske tal Figur 12- Flytninger til og fra Bornholm 2011 relative tal. CRT-undersøgelsen viser bl.a. også, at tilflyttere i gennemsnit er yngre end befolkningen som helhed. I var over 50 % af tilflytterne mellem 20 og 49 år. Ser man på fraflytningen er det især mange unge, og særligt mange unge fra Rønne, der flytter væk fra Bornholm. Interne flytninger 2011: I løbet af 2011 flyttede personer fra et sted på Bornholm til et andet (ca. 10 % af den samlede befolkning). Sammenlignet med tidligere erfaringer, svarer antallet af interne flytninger til det flyttemønster der normalt findes hvert år flytter ca. 10 % af befolkningen til en ny bolig på Bornholm. 18

20 LOKAL BOLIGUDVIKLING PÅ BORNHOLM Men de interne flytninger går mere mod centrene. Især Rønne havde et stort flytteoverskud på 254 (1.620 personer ud på øen, ind). Når relativt mange interne flytninger går mod Rønne, skyldes det ikke kun tilflytning af ældre fra oplandsområderne. F.eks. flytter mange unge til Rønne i en periode, mens de modtager uddannelse i Rønne (efterfølgende rejser de fleste af dem så helt væk fra øen). I de mindre byområder, med få boliger, kan flyttemønstret ændre sig meget fra år til år. På fig. 13 er kun medtaget de 10 største byer, men som det fremgår af tabellen i bilag 1, så sker der interne flytninger i alle område. Figur 13 Interne personflytninger udvalgte områder Figur 14 Nettotilflytning alle flytninger lagt sammen 19

21 LOKAL BOLIGUDVIKLING PÅ BORNHOLM Af interne flytninger er flyttet til en anden bolig i samme område (f.eks. fra Rønne til Rønne). I landområderne er 930 personer fraflyttet til andre områder på Bornholm, heraf 121 til en anden bolig på landet, mens 642 er flyttet på landet fra andre områder (primært byområder). Samlet flyttemønster 2010: Af fig. 14 (forrige side) ses hvordan den relative nettotilflytning interne og eksterne flytninger sammenlagt ser ud fordelt på lokalområder. Samlet set er der en tendens til at flere flytter til Rønne, på grund af de mange interne flytninger til Rønne. Men en anden kraftig tendens er, at flere flytter væk fra landområderne, hvor det må antages at flere boliger i stedet tages i anvendelse som ferieboliger eller deltidsboliger/flexboliger. Derudover ses, at den relative fordeling af flytteoverskud/-underskud varierer tilfældigt i forhold til bystørrelse, selvom de fleste havde et mindre flytteunderskud. I 2010 havde Aakirkeby, Gudhjem, Listed, Rø og Nylars en positiv nettotilflytning. Men i forhold til især små byområder kan sådanne flyttemønstre sagtens variere kraftigt fra år til år. 2.2 BEFOLKNINGSFORDELING PÅ BORNHOLM Generelt er befolkningssammensætningen på Bornholm præget af stadig stigende gennemsnitsalder. Gennemsnitsalderens udvikling bekræftes af fig. 15 der viser aldersfordelingen i 2005 og 2011 på udvalgte områder. % 60,0 Aldersfordeling 2005 og 2011 Byer, landområder, sommerhusområder på Bornholm 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0, % af personer under 18 % af personer årige % af personer årige % af personer årige % af personer over 70 Byerne i alt 19,7 18,3 5,8 6,0 30,6 27,3 29,1 32,3 14,8 16,1 Landområder i alt 25,3 23,3 5,1 6,0 36,1 32,6 27,1 31,4 6,3 6,8 Sommerhusområder i alt 16,7 12,3 2,2 3,3 27,6 14,2 39,5 54,2 14,0 16,0 I alt Bornholm 21,0 19,4 5,6 6,0 31,9 28,5 28,7 32,1 12,8 14,0 Figur 15 Aldersfordeling 2005 og 2011 efter område 20

22 Byerne i alt Rønne Nexø Aakirkeby Hasle Allinge-Sandvig Svaneke Tejn Snogebæk Gudhjem Nyker Klemensker Sorthat-Muleby Østermarie Aarsdale Lobbæk Vestermarie Østerlars Pedersker Listed Balka Knudsker Rø Nylars Arnager Årsballe Vang Rutsker Olsker Teglkås-Helligpeder Bølshavn LOKAL BOLIGUDVIKLING PÅ BORNHOLM Trods en ret kort periode på 6 år, viser fig. 15 markante fald i andelen af personer under 18, samt personer mellem 25 og 50 år. Den relative andel af årige øges en smule, men skal ses i sammenhæng med at en stor del af denne gruppe i forvejen flytter væk fra øen. Samtidig er der i alle områder på Bornholm en stigning i alle aldersgrupper over 51 år. Byerne har relativt færre under 18 end landområderne, mens ældre foretrækker byerne. Der er kun få helårsbeboere i sommerhusområder (212 personer) og de fleste heraf tilhører gruppen over 51 år. Tallene viser, at en del børnefamilier tiltrækkes af landområderne, f.eks. pga. billigere boliger, og at de ikke afskrækkes af længere transportafstande til indkøb og offentlig service. Figur 16 - Husstandsstørrelser 2005 og 2011 efter område Byernes husstandsstørrelse 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 personer pr husstand 2005 personer pr husstand 2011 Figur 17 Byernes husstandsstørrelser 21

23 LOKAL BOLIGUDVIKLING PÅ BORNHOLM Aldersfordelingen ses også i husstandsstørrelsen vist i fig. 16 (forrige side). Generelt er husstandsstørrelsen faldende, men mens husstande i byerne er nede på 1,9 personer i gennemsnit, er husstande på landet 2,4 personer i gennemsnit. Jf. fig. 17 (forrige side) findes der også forskelle i, hvordan husstandsstørrelser fordeler sig i de enkelte byområder. Byområder som Nyker, Vestermarie og Olsker har relativ større hustandsstørrelser (Vestermarie har f.eks. 26 % personer under 18 år), mens områder som Gudhjem, Rø og Nylars har relativt mindre husstande (Nylars har kun 11 % personer under 18 år). Der optræder en variation mht. husstandsstørrelse fra 1,7 til ca. 2,3. Især i de små byområder kan husstandsstørrelser og alderssammensætninger ændre sig meget over tid. Det er før set, at et mindre byområde, der i en periode kan rubriceres som et sølvbryllupskvarter, senere ændres til at være et børnefamilieområde. De enkelte byområders alderssammensætning fremgår af bilag BEFOLKNING OG BOLIGER BORNHOLM Fig. 18 viser befolkning og boliger fordelt på områder 2005 og 2011 (samt fordelingen mellem forskellige landområder). Bornholm har historisk altid haft en meget spredt bebyggelse på landet (vi fik ikke landsbysammenlægninger i middelalderen som resten af landet). Bornholms befolkning og boligmasse præges bl.a. derfor af, at en fjerdedel af befolkningen stadig bor på landet, og Bornholm er fortsat en landkommune, sammenlignet med landsgennemsnittet, hvor 9 ud af 10 bor i byerne. Figur 18 befolkning og boliger - By og land 22

24 LOKAL BOLIGUDVIKLING PÅ BORNHOLM % Befolkning og boliger på Bornholm - relativ fordeling Indbyggertal i % af Bornholms befolkning Boliger i % af Bornholms boligmasse Helårsboliger i % af områdets boliger Fritidsboliger i % af områdets boliger Byerne Landområder Sommerhusområder Figur 19 Fordeling befolkning og boliger byer, landområder og sommerhusområder I landområderne fordeles befolkningen jævnt og omtrent i forhold til arealfordelingen (flest i Aakirkeby land, færrest i Rønne landområde ). Af byernes befolkning bor hver anden i Rønne. Det svarer til hver 3. af øens samlede befolkning. Selvom der med planlovens otiumsregler er muliggjort helårsbeboelse i sommerhuse, er det kun en meget lille del af befolkningen, der bor i sommerhusområderne (godt 200 personer). Fig. 19 viser den relative fordeling 2005 og 2011af befolkning og boliger i forhold til by, land og sommerhusområder. De første to kolonnegrupper viser den relative befolknings- og boligfordeling, mens de to næste viser andelene af boliger efter anvendelse (helårsboliger, fritidsboliger). Umiddelbart fordeles Bornholms boliger nogenlunde ligesom befolkningen men mens boligmassen øges i byerne, så falder den relative andel på landet. Udviklingen afspejles også i fordelingen mellem helårs- og fritidsboliger. I byerne er ca. 96 % af boligerne helårsboliger, på landet er kun ca. 83 % registreret som helårsboliger. I sommerhusområderne er mindre end 5 % registreret med helårsbeboelse. Den relative fordeling af ubeboede boliger og lejeboliger på Bornholm fremgår af fig. 20 (næste side). Andelen af ubeboede helårsboliger forøges kun i byerne. I byerne er andelen af ubeboede helårsboliger øget fra 5,4 til 6,2 mellem 2005 og På landet var andelen af ubeboede boliger faldet fra 10 til 9,2 %, men her skal det huskes, at de fleste boliger på landet kan anvendes som fritidsboliger, også selvom de ikke formelt er registreret som fritidsboliger. 23

25 Rønne Nexø Aakirkeby Hasle Allinge-Sandvig Svaneke Tejn Snogebæk Gudhjem Nyker Klemensker Sorthat-Muleby Østermarie Aarsdale Lobbæk Vestermarie Østerlars Pedersker Listed Balka Knudsker Rø Nylars Arnager Årsballe Vang Rutsker Olsker Teglkås- Bølshavn LOKAL BOLIGUDVIKLING PÅ BORNHOLM % 40 Beboelse og lejeforhold på Bornholm - relativ fordeling Ubeboede helårsboliger i % af alle områdets boliger Ubeboede helårsboliger i % af områdets helårsboliger Lejeboliger i % af samtlige Byerne Landområder Sommerhusområder Figur 20 Beboelse og lejeforhold byer, landområder og sommerhusområder Af fig. 21 fremgår fordelingen af befolkning og boliger på byområder (opsat efter befolkningstal), hvor Rønne skiller sig ud med ca indbyggere, mens de 5 næststørste ligger mellem og indbyggere (Nexø, Aakirkeby, Hasle, Allinge-Sandvig og Svaneke). Herefter findes 16 mindre byer med mellem 200 og indbyggere, og 8 meget små byer med under 200 indbyggere. (NB: Danmarks Statistik regner normalt med at byer skal have over 200 indbyggere før de overhovedet kan kaldes byer) Byernes befolkning og boliger 2005 og 2011 Indbyggertal 2005 Indbyggertal 2011 Alle boliger 2004 Alle boliger 2011 Figur 21 Byernes indbyggertal og boliger faktuelle tal 24

26 LOKAL BOLIGUDVIKLING PÅ BORNHOLM 2.4 HELÅRS OG FRITIDSBOLIGER I BYERNE Af fig. 22 på næste side ses den relative fordeling mellem helårs- og fritidsboliger fordelt på byområder. Fordelingen af helårsboliger og fritidsboliger varierer meget, og hænger tilsyneladende sammen med det enkelte byområdes turistmæssige attraktion. Allinge-Sandvig, Svaneke, Gudhjem, Listed, Balka, Arnager, Vang, Teglkås-Helligpeder og Bølshavn har alle over 10 % fritidsboliger. Vang, Balka og Gudhjem har omkring 30 % fritidsboliger. Fælles for dem er at de er turistmæssigt attraktive, og ligger ud til kysten. Bortset fra Allinge-Sandvig og Svaneke har alle de største byer Rønne, Nexø, Aakirkeby og Hasle meget få fritidsboliger (ca. 1 % eller mindre). Men det samme gælder mange mindre byer der ikke ligger ud til kysten, som Klemensker, Lobbæk, Østerlars og Rø, hvor næsten alle boliger er helårsboliger. Selvom der også sker enkelte ændringer i dag, består langt de fleste fritidsboliger i byerne af gamle helårsboliger, der er taget i anvendelse til fritidsformål, før de fleste gamle kommuner indførte helårskrav i byerne (som de fleste gjorde i løbet af 1990 erne). Med en fortsat befolkningstilbagegang, og store prisforskelle mellem helårs- og fritidsboliger (i turistmæssigt attraktive områder), må det antages, at presset for at kunne benytte attraktive boliger i kystbyerne som fritidsboliger fortsætter de kommende år. Hvis flere attraktive helårsboliger tillades benyttet til fritidsformål eller flexboliger, kan det medføre at flere boliger gøres økonomisk utilgængelige som helårsboliger, for f.eks. lokale bornholmere uden større indkomst. 25

27 Knudsker Rø Nylars Arnager Årsballe Vang Rutsker Olsker Teglk-Helligp. Bølshavn Klemensker Sorth-Muleb Østermarie Aarsdale Lobbæk Vestermarie Østerlars Pedersker Listed Balka Rønne Nexø Aakirkeby Hasle Allinge-Sandv Svaneke Tejn Snogebæk Gudhjem Nyker LOKAL BOLIGUDVIKLING PÅ BORNHOLM % Fordeling af helårs- og fritidsboliger 10 største byområder Helårsboliger i % 2005 Helårsboliger i % 2011 Fritidsboliger i % 2005 Fritidsboliger i % 2011 % Fordeling af helårs- og fritidsboliger 10 næststørste byområder Helårsboliger i % 2005 Helårsboliger i % 2011 Fritidsboliger i % 2005 Fritidsboliger i % % Fordeling af helårs- og fritidsboliger 10 mindste byområder 0 Helårsboliger i % 2005 Helårsboliger i % 2011 Fritidsboliger i % 2005 Fritidsboliger i % 2011 Figur 22 Byernes relative fordeling af helårs-fritidsboliger 26

28 LOKAL BOLIGUDVIKLING PÅ BORNHOLM 2.5 UBEBOEDE BOLIGER I BYERNE Af fig. 23, næste side, ses den relative fordeling af beboede/ubeboede boliger i hvert enkelt byområde sammenholdt med gennemsnittet for byerne på 6,2 %. Boliger er som nævnt (i afsnit 1.5) registreret ubeboede/tomme af flere årsager (dødsbo, ombygning, udlandsophold, dobbelt husholdning, står til salg, benyttes til andre formål eller simpelt fejlregistreret). Tendensen er overordnet, at stadig flere boliger står tomme, men det er i byerne at andelen af tomme boliger er øget de seneste år (jf. fig. 20, forrige opslag). Bornholm havde i 2011 en gennemsnitlig beboelsesgrad på 5,7 i forhold til samtlige helårsboliger (beboelsesgrad forstået som den del af boligerne, der ikke er beboet). I byerne var beboelsesgraden nået op på 6,2 % (fra 5,4 % i 2005). Byernes fordeling af ubeboede boliger varierer på tværs af bystørrelse. I 2011 lå andelen af tomme boliger over gennemsnittet i Hasle, Allinge-Sandvig Tejn, Gudhjem, Aarsdale, Østerlars, Listed, Balka, Rø, Arnager, Vang, Teglkås-Helligpeder og Bølshavn (Gudhjem, Listed, Rø, Vang og Bølshavn havde alle over 10 % ubeboede helårsboliger Vang topper med over 15 % ubeboede boliger). I 2011 var der under 6 % ubeboede boliger i Rønne, Nexø, Aakirkeby, mens områder som Nyker, Klemensker, Sorthat-Muleby, Vestermarie, Pedersker, Knudsker, Aarsballe og Olsker havde endnu færre (flere af dem under 1 % ubeboet). Det ud til at lokaliseringen på Bornholm har betydning for antallet af ubeboede boliger, idet en del byer langs kysten har flere ubeboede boliger end de fleste byer inde i land og at dette problem er tiltagende. Østerlars skiller sig ud som eneste indlandsby med 8,2 % tomme boliger i 2011 (mod kun 2,1 % i 2005). At kystnære og attraktive byer har flere tomme boliger end andre kan ikke umiddelbart forklares med manglende attraktion for bosættere, fordi vi ved at en del af disse områder på samme tid er attraktive som tilflytningsområder (og f.eks. har relativt højere ejendomspriser). En forklaring kan være at prisniveauet er for højt, en anden at boliger i disse områder ikke forsøges solgt, men i stedet anvendes som fritidsboliger. Det er ikke muligt at aflæse hvor mange af de ubeboede private helårsboliger der består af lejeboliger. En ubeboet privatejet lejebolig registreres kun som ubeboet privatbolig. Kontrolopgørelse af fire byer i 2012 Den reelle anvendelse af tomme boliger kan dog belyses yderligere ved en nærmere gennemgang af enkelte områder, og enkelte ejendomme. Teknik & Miljø har okt udført en manuel kontrolopgørelse af 4 byområder (Hasle, Svaneke, Listed og Østerlars) der i 2011 havde mange tomme boliger, for at se hvordan boligerne fordeler sig i forhold til fraflytningstidspunkt og ejerforhold (se fig. 24, næste opslag) Overordnet set har de 4 byområder udviklet sig forskelligt siden den Især Østerlars har væsentligt færre tomme boliger (og er nu nede på 5,5 % tomme boliger). Opgørelsen bekræfter dermed, at relativt flere boliger står ubeboede i længere tid i kystbyerne. 27