Boligområde ved Ravnsbjergvej

Transkript

1 Lokalplan nr Sønderris Boligområde ved Ravnsbjergvej April 2012

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på aeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Preben Skaarups Tegnestue Fotos/Illustrationer: Preben Skaarups Tegnestue og Esbjerg Kommune Tryk: Esbjerg Kommune, april 2012.

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Trafikale forhold Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Støj Overfladevand Lovgivning Lokalplanen har været i høring fra den 21. december 2011 til den 15. februar Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i Tingbogen/PlansystemDK Retsvirkninger Vedtagelse Bilag Matrikelkort, Bilag A...Indsat bagerst Lokalplankort, Bilag B...Indsat bagerst Principnit i stamveje og boligveje, Bilag C...Indsat bagerst Illustrationstegning, Bilag D...Indsat bagerst Side 1

4 Side: 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr , Sønderris, Boligområde ved Ravnsbjergvej Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i Sønderris mellem Stjerneparken, Ravnsbjergvej og Guldagervej. Mod syd ligger området op til Ravnsbjerggårdstien, der forbinder området med byens øvrige cykelstinet, og den grønne kile omkring Fovrfeld Bæk, der strækker sig ud til kysten. Størstedelen af området på ca. 13 ha ejes af Esbjerg Kommune. En mindre del udstykkes fra en privat bevaringsværdig ejendom i den nordlige del af området. Ejerne har ønsket at en lille del af deres ejendom indgår i planlægningen, og at laden, der ikke er bevaringsværdig, rives ned. Øst for området ligger 1000-års skoven, hvor de enkelte skovstykker tilplantes med de træarter, der svarer til skovudviklingen igennem 1000 år. I skoven er der stisystemer, der leder publikum igennem de forskellige tidszoner. Størstedelen af lokalplanområdet er dyrket som landbrugsjord. En lille del i det nordlige område er tilplantet med skov. Området skråner svagt mod syd. Lokalplanområdet ligger i forlængelse af boligområder, der er ved at være udbyggede. Side 3

6 Redegørelse I områdets vestlige afgrænsning er der et hegn af nyere egetræer Lokalplanområdet set fra syd Side: 4

7 Redegørelse Sammenhæng med byens overordnede grønne struktur 2. Baggrund 3. Lokalplanområdets disposition Bebyggelsen Lokalplanen er udarbejdet dels som opfølgning på Kommuneplanen, dels på baggrund af, at der er efterspørgsel på boligjord, bl.a. i Sønderris. Hovedidéen i planen er to boligbånd, der ligger omkring en indre grøn kile, der fungerer som fællesareal. Boligbåndene består af åben-lav bebyggelse som fritliggende parcelhuse og tæt-lav bebyggelse i form af rækkehuse, gårdhavehuse og lignende. Grundstørrelser varierer for åben-lav byggeri fra ca m 2. For tæt-lav varierer grundstørrelsen fra ca m 2. Ved hver grund er der ud mod boligveje og stamveje et græsareal, der er mindst 2 meter bredt. Intern boligvej Side: 5

8 Redegørelse Alle boliger ligger ud til interne boligveje i form af kiler, hvor der er plads til både biler, leg og ophold på de bløde trafikanters præmisser. Kilerne hænger sammen med bebyggelsens indre store fælles friareal, kun adskilt af stamvejen. Langs boligveje og stamveje er der vandrender, enten i form af grøfter eller vandrender i beton. For at muliggøre nedsivning af mest muligt vand på de enkelte ejendomme er der sat begrænsning på, hvor stor del af grunden der må befæstes. Overkørsler til de enkelte ejendomme etableres som kørespor i beton, der ligger i græsarmering. Der kan i størstedelen af området bygges i to etager i en højde på op til 7 meter. De boliger, der ligger tættest på Stjerneparken og Guldagervej, kan for at minimere gener fra vejstøj kun bygges i én etage uden udnyttet tagetage. Der må bygges i træ, beton og mursten. Eksempel på tæt-lav byggeri i én etage Eksempel på tæt-lav byggeri i én etage Side: 6

9 Redegørelse Eksempel på tæt-lav dobbelthus i to etager Eksempel på åben-lav byggeri i én etage Fællesareal Overskudsjord Udbygning i etaper Støjskærme Fællesarealet i midten af bebyggelsen udlægges med græs med bakker af overskudsjord og planteøer, som kan tilplantes med træer og buske. På fællesarealet kan der være f.eks. boldbaner, legeplads og bålplads. Overskudsjord fra byggemodningen indbygges i mindre bakker i fællesarealet eller i boligvejene, dels for at give området karakter, dels for at spare transport ud af området. 1. etape af udbygningen af området sker i den vestlige del og omfatter den tværgående stamvej fra Stjerneparken, den vestligste langsgående stamvej, det store fællesareal samt boligveje med vandrender og regnvandsbassin. I 2. etape udstykkes den østlige del af området med tilhørende stamvej, boligveje og vandrender. For at overholde støjgrænsen etableres støjskærme langs Stjerneparken og Guldagervej. Støjskærmene opføres som vægge der beplantes. Støjskærmene opføres af Esbjerg Kommune, der vedlige- Side: 7

10 Redegørelse holder hele den støjskærm, der etableres langs Guldagervej, og den udvendige side af den støjskærm, der opføres langs Stjerneparken. Grundejere langs Stjerneparken skal vedligeholde den indvendige side. Støjskærme mod Stjerneparken opføres i skel mod bebyggelsen. Støjskærme udformes som grøn væg i en højde af 2-2,5 meter Kriminalpræventive forhold Boligområdet er opbygget som overskuelige boliglommer med 8-17 boligenheder i hver. Overskueligheden medvirker til at give tryghed og fællesskabsfølelse, og tryghed medvirker til at øge bevægelsesfriheden for den enkelte. Det er et mål med planen at skabe et boligområde, hvor alle beboere har lyst til og mulighed for at bruge hele området. Arealerne er derfor indrettet med henblik at være indbydende, udfordrende og behagelige at færdes og opholde sig i. Attraktive fællesarealer giver liv og trafik i området, er til glæde for beboerne og har en positiv indvirkning på kriminalitetsniveauet. Samme virkning har det, hvis området holdes rent og ved lige. Da boligudstykningen er forholdsvis åben og med kun én ankomstvej, er det let for beboerne at følge med i hvad der foregår, da boligvejene er brede og åbne og kan overskues fra alle boliger. For at gøre området let at overskue skal træerne i området være opstammede, så man kan kigge under dem, og buske og planter skal holdes i lav højde, så oversigtsforholdene bliver bedst mulige. Gode oversigtsforhold giver flere beskyttende øjne. Belysningen på vejene skal oplyse omgivelserne uden at blænde. Man skal kunne se konturer og ansigtstræk på en person på god afstand. Det er bedre at have punktbelysning i vejsiden end fuld spot på selve vejen. Alt for oplyste steder kan blænde og gøre kontrasten til mørket større. Belysningen kan med fordel have forskellig karakter på stamveje og boligveje. Side: 8

11 Redegørelse Inspirationsbillede, areal til leg, ophold og rulleskøjteløb Tilgængelighed for handicappede Offentlig grøn landskabskile Arealforbrug pr. boligenhed Miljø- og klimahensyn Eksempel på grønt tag Bevægelseshæmmede og andre handicappede skal kunne færdes uhindret i området. Der er niveaufri adgang til alle udearealer. Området afsluttes mod syd af en grøn landskabskile med offentlig adgang, der i det sydlige laveste område ender i en sø, som afleder regnvand fra vejene ved hjælp af vandrender. Søen forventes at få et vandspejl på ½ meter, men kan udtørre i meget tørre perioder. Landskabskilen hænger sammen med tilstødende grønne kiler. I lokalplanen er der en bestemmelse, der sikrer, at arealforbruget ikke overstiger et gennemsnit på ca m 2 pr boligenhed, svarende til ca. 7 boliger pr. ha, inklusiv fælles friarealer og boligveje. I udregning af arealforbruget er følgende udeladt: facadeløse fordelingsveje, den sydlige offentlige landskabskile og beplantning med støjskærme. Det samlede område, der kan udnyttes til boliger bliver herefter ca. 9,9 ha., hvilket betyder, at der skal opføres ca. 71 boliger i alt, hvis hele området bebygges med boliger. For at sikre dette antal er der i bestemmelserne indføjet, at et areal på mindst 1 ha. skal udlægges til tæt-lav bebyggelse. I lokalplanen er der taget følgende miljø- og klimahensyn: - Overskudsjord bruges så vidt muligt inden for området, så mest mulig transport ud af området undgås. - Der etableres afvandingskanaler langs veje. - Der etableres en sø til opsamling af vejvand. - Befæstede arealer må højst udgøre 1/3 af for- og baghaver. - Tage med taghældning under 30º må udføres som grønne tage. - Boliger må etableres med jordvarme, solfangere og solceller. Jordvarme skal etableres ved nedgravning af slanger, da der ikke gives tilladelse til vertikale anlæg boringer) i vandindvindingsoplande. Der er ikke stillet krav om lavenergibyggeri, men det er en mulighed at udføre byggeri i energiklasse 1 eller bedre for at nedbringe energiforbruget. Det bliver et krav i byggelovgivningen fra 2015). Side: 9

12 Redegørelse Eksempel på energihus Mobilmaster Indvindingsopland Jordbundsforhold 4. Trafikale forhold Beplantningen i områdets nordlige afgrænsning mod Guldagervej bevares, og inde i beplantningen etableres et støjhegn, så støjkrav mod byggeri overholdes. Mod Stjerneparken står en række egetræer, som bevares, men må udtyndes. Der opsættes et støjhegn i grundgrænsen mod Stjerneparken, så støjkrav overholdes. Der er taget stilling til, at det vil være mest hensigtsmæssigt at give en mobilmast tilknytning til Vestkystvejen så den i højere grad kan betjene området nord for Ravnsbjergvej. Der er derfor ikke givet mulighed for opsætning af mobilmast inden for lokalplanområdet. Området ligger i et vandindvindingsområde, som er udpeget som nitratfølsomt. Der må derfor ikke bruges stoffer, der kan true grundvandet. F.eks. må der ikke etableres jordvarme eller lignende, der indeholder grundvandstruende stoffer, graves tanke ned, anvendes flyveaske eller lignende produkter ved byggearbejder, og evt. tilførsel af jord kan kun ske, hvis det kan dokumenteres, at jorden er ren. Desuden skal underjordiske spildevandsledninger trækkes i tætte PVC-rør. Der er foretaget en indledende/orienterende jordbundsundersøgelse, der viser, at projektet kan gennemføres, og at der er truffet relativt velegnede funderingsforhold i området. Hele området får vejadgang fra Stjerneparken. Trafikken i området opdeles i tre kategorier: - Stamveje. - Boligveje i form af fællesarealer, hvor fodgængere, cyklister og bilister færdes på samme betingelser. - Stier for fodgængere og cyklister. Den øst-vestgående stamvej, der fører fra Stjerneparken ind i området, fører ind til to nord-sydgående stamveje, der ligger på hver Side: 10

13 Redegørelse 5. Forhold til Kommuneplanen Zoneforhold Anvendelse Bebyggelse Friarealer side af den store grønne kile. Herfra er der adgang til boligvejene. Stamvejene bruges som fordelingsveje i området. Boligvejene skal fungere som fællesareal, hvor der er plads til både biler og bløde trafikanter. Boligvejene er udlagt med en kørebane i den sydlige side med overkørsler til de enkelte grunde og med mindre lege-, opholds- og plantefelter. Der kan eventuelt laves mulighed for ekstra parkeringspladser i områder med tæt-lav byggeri. Boligvejene er lege- og opholdsområder hvor hastigheden holdes på 15 km og er tiltænkt bløde trafikanter og biler. De mindre stier der knytter sig til udstykningen forbinder de bløde trafikanter med det omkringliggende stinet. Mod syd er der stier fra begge stamveje til Ravnsbjerggårdstien, mod vest fra en boligvej til Stjerneparken og mod nord er der en sti igennem den tætte plantning til Guldagervej. Størstedelen af lokalplanområdet ligger i Kommuneplanens rammeområde , og mindre dele ligger i rammeområderne og Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan , hvad angår rammeområde , idet området ligger i byzone og fastholdes i byzone. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan , hvad angår rammeområde , idet området ligger i landzone som naturområde, og en del af rammeområde , som er fastlagt til grønt byområde. Der er derfor sideløbende med lokalplanen udarbejdet Ændring , der overfører den del af område , der ligger inden for lokalplanområdet, til byzone. Overførsel til byzone sker ved offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan. Ændring i Kommuneplan er offentliggjort samtidig med denne lokalplan. I overensstemmelse med kommuneplanændringen overføres en del af lokalplanområdet til byzone. I overensstemmelse med kommuneplanen og kommuneplanændringen fastlægges anvendelsen til lave boliger som tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse og grønt byområde. Kommuneplanens rammer for etageboliger er der ikke givet mulighed for i lokalplanen, fordi det ikke skønnes at passe ind i området. Kommuneplanens rammer for dagligvarebutikker på op til 500 m 2 og udvalgsvarebutikker på op til 200 m 2 er der ikke givet mulighed for i området, da det skønnes at der ikke er et aktuelt behov. Kommuneplanens maksimale bebyggelsesprocent på 30 for åbenlav fastholdes. Kommuneplanens maksimale bebyggelsesprocent på 45 for tæt-lav bebyggelse udnyttes ikke, da bebyggelsesprocenten for tæt-lav fastsættes til 40 i lokalplanen. Kommuneplanens bygningshøjde på 3 etager reduceres i lokalplanen til to etager i 7 meters højde, da det skønnes at passe bedre ind i området. Kommuneplanens bestemmelser for friarealer er i lokalplanen fulgt op med en bestemmelse om, at mindst 25 % af det samlede grundareal ved åben-lav bebyggelse skal udlægges til fælles sammenhængende opholdsarealer til rekreativt brug, og ved tæt-lav Side: 11

14 Redegørelse 6. Bindinger byggeri med mere end 10 boliger skal der etableres et fælles opholdsareal på mindst 500 m 2. Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje Naturbeskyttelsesloven 3 km kystnærhedszone Vandbeskyttelsesområde 7. Forhold til gældende lokalplan Lokalplanområdet ligger inden for 300 m skovbyggelinje. Der må ikke opføres boliger i området, før skovbyggelinjen er ophævet eller reduceret af Naturstyrelsen Odense. Lokalplanområdet ligger uden for kystnærhedszonen. Inden for vandbeskyttelsesområdet må der ikke tillades forhold, der kan indebære risiko for en øget belastning af grundvandet. Inden for en del af lokalplanområdet gælder Lokalplan nr. 106 for anden etape af Sønderris fra 1977 og Byplanvedtægt nr. 47 fra Som det fremgår af 14 vil planerne blive aflyst inden for lokalplanens område ved denne lokalplans endelige vedtagelse. Side: 12

15 Redegørelse 8. Forhold til gældende servitutter 9. Miljøvurdering 10. Støj 11. Overfladevand 12. Lovgivning Museumsloven Jordforureningsloven Der er ingen servitutter af betydning for lokalplanområdet. Lokalplanen er screenet, og det er vurderet, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering, fordi planen ikke fastsætter rammer der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Screeningsskemaet er vedhæftet som bilag. Mod Guldagervej og Stjerneparken skal der opsættes støjhegn, der er så høje, at vejstøjisolinjen på 58 L den kan overholdes ind mod boligerne. Mod Guldagervej skal støjhegnet stå inde i beplantningen, og mod Stjerneparken skal det stå i skel. Øst for lokalplanområdet ligger en kommunal ejendom, hvor motorcykelklubben Road Riders holder til. Klubbens aktiviteter er omfattet af autoværkstedsbekendtgørelsen, som i dette tilfælde klassificeres som klasse 4. Virksomheden i den nordlige del af området skal overholde støjgrænserne på 45/40/35 db. Vejvand ledes via vandrender langs vejene til regnvandsbassinet i den sydlige del af området. Da der er problemer med at nedsive regnvand i en del af området, skal hele området separatkloakeres. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at aode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Der er foretaget arkæologiske forundersøgelser og fundet bebyggelsesspor på en del af arealet. Al jord i byzone er som udgangspunkt omfattet af områdeklassificeringen, dvs. jorden anses for at være lettere forurenet, og er derfor omfattet af aelde- og analysepligt i forbindelse med flytning af jord. Esbjerg Kommune kan dog, på baggrund af konkret viden, ved et separat regulativ undtage områder fra områdeklassificeringen. Esbjerg Kommune har ikke kendskab til kilder til diffus forurening i lokalplanområdet, hvorfor området er blevet undtaget fra områdeklassificeringen pr. 2. maj Det fremgår af 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanen har været i høring fra den 21. december 2011 til den 15. februar Side: 13

16

17 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr Sønderris, Boligområde ved Ravnsbjergvej. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at udvikle et attraktivt og harmonisk boligområde, at at at sikre området anvendt til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse og offentligt grønt rekreativt område, sikre mulighed for opførelse af et varieret udbud af boligtyper, sikre rekreative fællesområder, og at sikre stier ud i de grønne omkringliggende områder og til eksisterende byområder. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort, Bilag A og omfatter del af matrikelnumrene 1 a og 1 g Ravnsbjerg By, Guldager eller dele heraf), samt alle parceller der efter Byrådets 1. behandling udstykkes heraf. 2.2 Området opdeles som vist på Lokalplankort, Bilag B i delområderne A, B, C, D og E. I forbindelse med planens aeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Byzonedelen af lokalplanområdet fastholdes som byzone. Ved den offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse overføres øvrig del af lokalplanområdet til byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til boligformål og offentligt grønt område. 4.2 Delområde A udlægges til åben-lav boligbebyggelse som fritliggende parcelhuse, herunder boligveje, stier, områder til ophold og leg, bakker af overskudsjord, grønne øer med græs, buske, træer og vandrender. 4.3 Delområde B udlægges til tæt-lav boligbebyggelse som rækkehuse og klyngehuse eller åben-lav boligbebyggelse som fritliggende parcelhuse, herunder boligveje, områder til ophold og leg, bakker af overskudsjord, grønne øer med græs, buske, træer og vandrender. 4.4 Delområde C udlægges til tæt-lav boligbebyggelse som rækkehuse og klyngehuse, herunder boligveje, områder til ophold og leg, bakker af overskudsjord, grønne øer med græs, buske, træer og vandrender. Side 15

18 Bestemmelser 4.5 Delområde D udlægges til fælles friareal, herunder veje, vandrender, stier, boldbaner, legepladser, bålpladser, lunde med træer og bakker af overskudsjord. 4.6 Delområde E udlægges til offentlig grøn landskabskile med stier og regnvandsbassin. Der må anlægges en legeplads og opføres støjvægge i området mod vest og nord. 4.7 I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med maks. 10 m 2 og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til den øvrige bebyggelse enten indpasset i omgivelserne eller afskærmet med beplantning. 4.8 I en boligejendom må der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende under forudsætning af: - at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, - at virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres, - at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, - at virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen må ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende, - at virksomheden højst udgør 25 % af etagearealet, - at der højst er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højst er 0,75 m 2. Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur. 5. Udstykning 5.1 Der må kun udstykkes i overensstemmelse med lokalplanens formål. 5.2 Udstykning af lokalplanområdet skal være i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort, Bilag B. Dog må delområde B også udstykkes til tæt-lav bebyggelse. 5.3 Til åben-lav bebyggelse må der ikke udstykkes grunde mindre end 850 m Til tæt-lav bebyggelse må der ikke udstykkes grunde mindre end 450 m 2 ekskl. veje og fællesareal. 5.5 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller regnvandsbassin samt friareal er tilladt. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Stjerneparken, og der udlægges areal til veje og stier i princippet i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort, Bilag B. Side: 16

19 Bestemmelser 6.2 Veje anlægges i overensstemmelse med principperne vist på Principsnit for veje, Bilag C. 6.3 Stamveje fra Stjerneparken til fællesarealet og på begge sider af fællesarealet skal udlægges i en varierende bredde og anlægges med asfalt i en bredde af 5 meter med en betonkant på en halv meter i hver side, og med et mindst to meter bredt græsareal ind til hver grund, som vist på Principsnit for veje, Bilag C. 6.4 Boligveje skal udlægges i varierende bredde og skal anlægges med et kørebaneareal i asfalt på 4 meter i den sydlige side af boligvejens udlæg, med kørespor til alle ejendomme og med et mindst to meter bredt græsareal ind imod hver grund. Der må anlægges vigespor i græsarmering i græsarealet. Boligvejens øvrige græsareal i varierende bredde skal udlægges til rekreative formål, som vist på Principsnit for veje, Bilag C. 6.5 I den ene side af stamveje og boligveje skal der anlægges en vandrende i ½ meters bredde i en afstand på ½ meter fra vejen, som vist på vist på Principsnit for veje, Bilag C. 6.6 Boligveje skal anlægges som lege- og opholdsområder Stamveje skal anlægges med fartdæmpning som stilleveje Boligveje og stamveje skal udlægges som private fællesveje. 6.9 Mest muligt af overskudsjorden fra byggemodningen skal indbygges i mindre bakker i boligvejenes sidearealer Indkørsler til de enkelte grunde skal anlægges i to meters bredde med to kørespor i beton eller granit med græsarmering i midten, og skal føres hen over vandrenden på støbejernsriste. For at give adgang til kørestolsbrugere kan indkørslen udformes med det ene spor i 1 meters bredde Der skal udlægges areal til to hovedstier fra de to nord-sydgående stamveje til Ravnsbjerggårdstien, en tværgående sti over det fælles friareal og fra det fælles friareal til Gl. Guldagervej langs den vestlige afgrænsning mod naboejendom og en sti fra en boligvej til Stjerneparken. Stierne udlægges i en bredde på 5 meter og anlægges med fast belægning i 2,5 meters bredde Til hver åben-lav bolig skal der anlægges mindst to parkeringspladser på egen grund. For hver tæt-lav bolig skal der anlægges 1½ parkeringsplads som en del af udstykningen Der må ikke henstilles uindregistrerede campingvogne, lystbåde, busser, last-, flytte- og fragtbiler på eller over kg inden for lokalplanområdet. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Nye tekniske forsyningsledninger skal fremføres som jordkabler. 7.2 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 1 Lege- og opholdsområder betyder fartbegrænsning på 15 km i timen. 2 Stilleveje betyder fartbegrænsning på 30 km i timen. Side: 17

20 Bestemmelser Mulige tagformer, her vist på huse i to etager 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for tæt-lav bebyggelse må ikke overstige 40, beregnet for den enkelte storparcel. 8.2 Bebyggelsesprocenten for hver enkelt åben-lav bolig må ikke overstige I den skraverede del af område A, B og C må der bygges i højst 1 etage i en højde af højst 5 meter over eksisterende terræn. I den øvrige del af område A, B og C må der bygges i 2 etager. Huse med fladt tag eller ensidig taghældning må bygges i en højde af 7 meter over terræn. Huse med sadeltag, forskudte tagflader eller afvalmet tag må bygges i en højde af højst 7,5 meter med en facadehøjde på højst 7 meter. 8.4 Åben-lav boliger i to etager skal have en afstand til skel mod anden boliggrund på mindst 5 meter. 8.5 Småbygninger som garager, carporte og udhuse skal indbygges i boligens volumen eller fremtræde som bygninger, der er lukket på mindst 3 sider. Åbne carporte tillades ikke. Garager, carporte og udhuse skal ligge bagved eller på linje med hovedhusets front mod vejen. 8.6 Terrænet på den enkelte grund må ikke reguleres mere end 0,3 meter i forhold til eksisterende terræn eller til et terræn, der er reguleret i forbindelse med byggemodningen. Terrænet må ikke reguleres nærmere skel end 0,5 meter. 8.7 I delområde A og B skal åben-lav bebyggelse placeres bag en 5 meter byggelinje, målt fra vejskel. 8.8 I delområde B og C må tæt-lav bebyggelse etableres i vejskel. 8.9 Mod grønne områder skal garager, udhuse og carporte placeres i en afstand af mindst 60 cm fra skel Den del af garager, carporte og udhuse m.v., der placeres inden for en zone på 2,5 m fra naboskel, kan gives en højde indtil 2,5 m + 0,4 x afstand til skel. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Tage skal udføres som flade tage, med ensidig taghældning, som symmetriske sadeltage eller som forskudte tagflader. Huse i to etager må have afvalmede tage. 9.2 Taghældning på hovedhus med flade tage, med ensidig taghældning, som symmetriske sadeltage eller som forskudte tagflader skal være mellem 5 og 35. Taghældning på hovedhus med afvalmet tag må højst være Tagbeklædning skal udføres af sort tagpap, skifer, eternitskifer, zink, sort eller grå tegl. Ved taghældning over 20º skal tage med tagpap udføres med listedækning. 9.4 Tage med taghældning under 30º må udføres som grønne tage. Side: 18

21 Bestemmelser Princip for vandret klinkbygning Princip for lodret plank med listedækning 9.5 Tagbeklædninger må ikke udføres af blanke eller reflekterende materialer Facader på hovedhuse skal udføres i træ, tegl eller fremstå pudsede eller vandskurede. Bygningssider af tegl, pudset eller vandskuret skal fremstå i hvid, grå eller sort. Ædeltræ må fremstå ubehandlet. Op til 10 % af facaden må udføres af andre materialer, hvis det indpasses i arkitekturen. 9.7 Fritstående småbygninger som garager, carporte, udhuse og lignende skal fremtræde i samme materialer som hovedhuset eller i træ, som er malet med heldækkende sort maling. 9.8 Tage på fritstående garager, udhuse og lignende skal udføres med en hældning og materialer som hovedhus, alternativt med hældning på 5-15º dækket med sort tagpap med lister eller som grønne tage. 9.9 Der må etableres solceller og solfangere på bygningers tage og ydervægge. Solceller og solfangere, der etableres oven på tag eller uden på ydervæg, må højst udgøre 40% af pågældende tagflade eller vægflade, hvis det er ejendommens eneste tagflade med solceller eller solfangere. Hvis flere tagflader på en ejendom beklædes med solceller, må omfanget på den enkelte tagflade være 25%. Solceller og solfangere skal opsættes på samme led og i samlet form som et helt rektangel. På tegltage skal der være mindst 2 rækker tagsten fri øverst, nederst og i siden. Hvis solceller og solfangere er en integreret del af husets arkitektur, må omfanget være større I område B og C skal tæt-lav bebyggelse fremstå som en helhed for hver storparcel, bygget i ensartede materialer og byggestil med variationer Træhuse skal udføres i vandret klinkbygning eller i lodret plank med listedækning. Der må ikke bygges bjælkehuse, rundtømmerhuse og lignende På hver ejendom må opsættes én antenne i en højde der ikke overstiger tagryggen og antennen må ikke være synlig fra vej og sti. Paraboler må højst have en diameter på 1 meter. 10.Opholds- og ubebyggede arealer Generelt 10.1 Mindst 25 % af det samlede grundareal i lokalplanområdet skal udlægges til fælles sammenhængende opholdsareal til rekreativt brug. Ved tæt-lav byggeri med mere end 10 boliger skal der etableres et fælles opholdsareal på mindst 500 m 2. Altaner og terrasser må tælle med som opholdsarealer. Opholdsarealerne skal friholdes for bebyggelse og oplag For- og bagarealer til den enkelte bolig skal etableres med græs eller anden beplantning. Der må ikke jorddækkes med granitskærver, perlegrus eller lignende i forhaver. Befæstede arealer må højst udgøre 1/3 af arealerne. 3 Ved blanke materialer menes reflekterende blanke metalplader, glaserede tagsten samt engoberede tagsten, der af Esbjerg Kommune vurderes at være blanke og reflekterende, dvs. højst glans 18 efter Dansk Standard. Side: 19