Hjemmeopgave 3. Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke.

Transkript

1 Hjemmeopgave 3 Hjemmeopgave 3 er eksamensopgaven fra 2014 i Ejendomsinvestering og finansiering. Til eksamen er der fire timer til at løse de fem opgaver. Aflever til følgende opgaver@ejendomsforeningen.dk Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke. Opgavesættet skal afleveres i én samlet mail og i emnefeltet angives hold. Enten: 1) EOF Jylland, 2) EOF København eller 3) EOF DEAS. Skriv tydelig navn, opgavenavn, dato, og fag (EOF) på alle hjemmeopgavens sider og sørg for, at hjemmeopgaven afleveres i udskriftvenlig form. Benyt eventuelt den udleverede Excel skabelon ( eof_opg_skabelon ). Der må gerne afleveres én fil i word og én fil i excel. Hvis der er opgaver, du ikke kan løse, skal du aflevere så meget af opgaven som muligt. En tilfredsstillende del af hjemmeopgaven skal være rigtig, før den godkendes.

2 Ejendomsforeningen Danmark Uddannelse til ejendomsadministrator Ejendomsinvestering og finansiering Eksamensopgave efterår 2014 Torsdag den 27. november 2014 Klokken Til dette opgavesæts løsning gives 4 timer. Denne eksamensopgave består af 5 opgaver, der indgår i bedømmelsen af den samlede opgavebesvarelse med følgende vejledende vægte. Opgave 1: 15 % Opgave 2: 15 % Opgave 3: 20 % Opgave 4: 25 % Opgave 5: 25 % I alt: 100 % Alle skriftlige og elektroniske hjælpemidler er tilladte. Bemærk, at udleveret usb-stick skal afleveres med den fulde eksamensbesvarelse. Der er ikke mulighed for at udskrive eksamensbesvarelsen.

3 Opgave 1 Ejendommen Banyard har mulighed for at få nye tekniske installationer, der kan gøre ejendommen mere bæredygtig. Efter en dialog med lejerne, er der to forskellige mulige engangsinvesteringer, investering I) og II). Ingen, én eller begge investeringer kan gennemføres. De to investeringer har begge en levetid på fire år, hvorefter investeringerne ikke vil være noget værd. Der er forhandlet et lejetillæg, som lejer betaler til ejer i investeringernes levetid på fire år, og der vil være løbende omkostninger i investeringernes levetid, som ejer skal betale. Investering I) koster 1.5 mio. kr. i etableringsomkostninger, og der er løbende omkostninger, som i det første år udgør kr , mens lejetillægget udgør kr i det første år. Investering II) koster kr i etableringsomkostninger, mens der det første år er løbende omkostninger på kr og et lejetillæg på kr De løbende omkostninger vurderes årligt at stige med 20 procent for begge investeringer, mens lejetillægget er aftalt at stige med 2 procent for begge investeringer. Etableringsomkostningerne betales med det samme. Førhen er investeringer med en levetid på 4 år eller kortere med den udiskonterede Payback metode blevet gennemført på ejendommen. Men du bliver også bedt om at udregne nutidsværdimetoden og komme med en vurdering af, om investeringerne er rentable for ejer. Kalkulationsrenten er 5 procent. A) Beskriv udiskonteret og diskonteret Payback metode og forklar fordele og ulemper ved at anvende dem. B) Opstil cash flow og anvend udiskonteret Payback metode, diskonteret Payback metode og nutidsværdimetoden. Vurder om investeringerne bør gennemføres. C) Hvad skal kalkulationsrenten være for henholdsvis investering I) og investering II), hvis nutidsværdien skal være nul for hver af investeringerne. Investeringerne er uafhængige af hinanden.

4 Opgave 2 Minister Svend Borgsen har besluttet, at de midlertidige lejereguleringslove er for komplicerede. I den forbindelse skal indføres nye obligatoriske ind- og udflytningssyn, da ministeren mener, at den private udlejning bedst fungerer med andre komplicerede regler end de nuværende. Minister Svend Borgsen er klar over, at det vil betyde ekstra omkostninger for ejendommen. Du er ejendomsadministrator for en række udlejningsejendomme, og du bliver bedt om at vurdere to mulige investeringer til at foretage elektroniske ind- og fraflytningssyn. Der er tale om kædeinvesteringer, da det må vurderes, at den nye lovgivning vil være gældende fremover. Type Guld koster mere i anskaffelsespris, men vedligeholdelsen er billigere, mens type sølv er billigere at anskaffe, men koster mere i vedligeholdelse hvert år. Der er ingen scrapværdi, når levetiden er slut. Levetiden på de to mulige investeringer er på 10 år. Anskaffelsesprisen skal betales med det samme. Der regnes i faste priser (uden inflation), og der skal ikke tages hensyn til skattemæssige overvejelser. Du skal anvende en kalkulationsrente på 5 procent. Du får følgende information: Type guld Type sølv Anskaffelsespris 4 mio. kr. 2 mio. kr. Vedligeholdelse per år kr kr. A) Forklar hvorfor at kr. i vedligeholdelse det første år betragtes som en større omkostning end kr. det tiende år. Hvilke overvejelser kan indgå i virksomhedens overvejelser, når den sammenligner cash flow over tid. B) Skal virksomheden vælge type guld eller type sølv? Lav udregningerne og forklar hvorfor. C) Du får nu at vide, at levetiden på type guld er 12 år i stedet for 10 år. Skal virksomheden nu vælge type guld eller type sølv?

5 Opgave 3 Du administrerer industriejendommen Whitner. Du skal udregne ejendomsafkast ved Time- Weighted Return på ejendommen. Ejendommen Whitner blev købt 1. januar 2012 for markedsværdien 50 mio. kr. I 2012 er nettoindtægterne i alt 2 mio. kr. Ejendommen bliver vurderet 1. januar 2013 til 52 mio. kr. Der er ikke foretaget investeringer på ejendommen. A) Beregn totalt afkast, direkte afkast og værditilvækst ved Time-Weighted Return, der beregnes for hver måned i Antag, at der er lige store nettoindtægter i hver måned. Antag yderligere, at kapitalværdien ændres med samme beløb i hver måned. Hvad er totalt afkast, direkte afkast og værditilvækst for hele året 2012 ved Time-Weighted Return? B) Hvad bliver direkte afkast i første, andet, tredje og fjerde kvartal 2012? C) Du får nu at vide, at ejendommen pr. 1. januar 2014 bliver vurderet til 45 mio. kr. I 2013 er der fortsat nettoindtægter på 2 mio. kr., men det forventes, at lejer fraflytter i løbet af Beregn nu totalt afkast, direkte afkast og værditilvækst ved Time-Weighted Return, der beregnes for hver måned i Antag, at der er lige store nettoindtægter i hver måned. Antag yderligere, at kapitalværdien ændres med samme beløb i hver måned. Hvad er totalt afkast, direkte afkast og værditilvækst for hele året 2013 ved Time-Weighted Return? D) Hvad bliver totalt afkast, direkte afkast og værditilvækst samlet i den toårige periode 1. januar 2012 til 1. januar 2014?

6 Opgave 4 Ejendomsinvestoren Aqib Talib skal låne 60 mio. kr. til finansiering af ejendomsinvestering. Han skal have de 60 mio. kr. udbetalt med det samme. Der et indhentet et lånetilbud på et ti-årigt 4 procents annuitetslån til kurs 98 med kvartalsvis rentetilskrivning. Ved optagelse af lånet er der lånesagsgebyr på kr., mens der er stempelomkostninger på 1,5 procent af hovedstolen. Lånetilbuddet er som følger: Syvårigt annuitetslån på følgende vilkår: Optagelsesomkostninger: Lånesagsgebyr: kr. Stempelomkostninger: 1,5 % af hovedstol Øvrige lånebetingelser: Optagelseskurs: 98 Rente: 4 % p.a. med kvartalsvis rentetilskrivning A) Beskriv hvordan ydelse, rente og afdrag udvikler sig på et annuitetslån. B) Hvad skal hovedstolen være på lånet, hvis James Jones skal have 60 mio. kr. udbetalt? C) Hvad er de kvartalsvise ydelser? D) Hvad er den årlige effektive rente? E) Du får nu at vide, at der er en kvartalsvis bidragssats på lånet på 0,2 procent. Der betales løbende bidrag i hvert kvartal af restgælden i det pågældende kvartal (bidraget betales af restgælden før det pågældende kvartals afdrag). Første gang bidraget betales er ved betaling af første ydelse. Hvad bliver de kvartalsvise ydelser inklusiv bidrag nu? Hvad er den årlige effektive rente nu?

7 Opgave 5 Du er ejendomsadministrator for en flot, ældre kontorejendom med flere lejemål. Ejendommen hedder Asiata og er beliggende i Odense. Du bliver bedt om at se på værdiansættelsen af ejendommen. Der er en markedsleje på t.kr., hvilket også er den aktuelle leje. I år 3 og år 7 er der planlagt vedligeholdelse på t.kr. Fra år 11 og frem skal du regne med planlagt vedligeholdelse på 200 t.kr. pr. år. I hele ejendommens levetid skal du regne med 5 procent i økonomisk tomgang. 10 procent af udgiften til tomgang skal yderligere afsættes til at betale varme og fællesudgifter. Alle lejere reguleres årligt med den Europæiske Centralbanks langsigtede inflationsmål, som er på 2 procent. Alle betaler 6 måneders depositum af den faktiske leje, og forrentningen af deposita er 1 procent. Administrationsomkostninger udgør 5,0 procent af markedslejen, og der betales også administration af ledige lejemål. Til løbende vedligeholdelse af ejendommen afsættes 240 t.kr. årligt, og de forventes fremover at udvikle sig med inflationen. Driftsudgifter (udvendig vedligeholdelse) er på t.kr. i år 1, og det forventes, at driftsudgifterne vil udvikle sig med inflationen fremover. En valuar har fastsat forrentningskravet til 5,5 procent på ejendommen. Forudsætninger: Beløb er angivet i tusinde kroner (t.kr.) Inflation og forrentningskrav Driftsudgifter betalt af ejer i år Inflation 2,0 % Forrentningskrav 5,5 % Løbende vedligeholdelse Løbende vedligeholdelse år Løbende vedligeholdelse forventes at udvikle Deposita af faktisk leje sig fremover med inflationen Forrentning af deposita 1,0 % Måneders deposita 6 mdr. Planlagt vedligeholdelse Leje År 3 År Markedsleje år Forventet planlagt vedligeholdelse i terminalår 200 Lejerne forventes at udvikle sig fremover med inflationen Forventet tomgang af markedsleje: År % Forventet gennemsnitlig tomgang efter 10 år. Ejers andel af omkostninger ved tomgang = 10 % af tomgang Administration 5 % Administration af markedsleje 5,0 % A) Beregn ejendomsværdien ved hjælp af både den afkastbaserede model og DCF-modellen. B) Hvor meget betyder driftsudgifterne i år 7 for ejendomsværdien? C) Det oplyses nu, at der er ekstra driftsudgifter i år 1 alene, idet driftsudgifterne i år 1 er dobbelt så store. Beregn den nye ejendomsværdi med både DCF-modellen og den afkastbaserede model. D) I øjeblikket er inflationen lav. Ejer overvejer at bruge en anden inflation i DCF-modellen på langt sigt. Hvilken inflation vil du anbefale ejeren at anvende i DCF-modellen på langt sigt?

8 E) Ejer ønsker at se på risikoen for ejendomsværdien. Ejer opstiller følgende pessimistiske scenarie: Markedslejen er 10 procent lavere i år 1 og fremover, og der regnes i stedet for med 10 procent tomgang i hele perioden. Driftsudgifter, planlagt og løbende vedligeholdelse er 20 procent højere i hele perioden. Hvad bliver ejendomsværdien nu? Tag udgangspunkt forudsætningerne i spørgsmål A).