Køge Kyst P/S. Årsrapport for CVR-nr Årsrapporten indeholder 20 sider

Transkript

1 CVR-nr Årsrapporten indeholder 20 sider

2 Indhold Påtegninger... 2 Ledelsespåtegning... 2 Den uafhængige revisors erklæringer... 3 Selskabsoplysninger... 5 Ledelsesberetning... 7 Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december Anvendt regnskabspraksis... 9 Resultatopgørelse Balance Pengestrømsopgørelse Noter

3 Påtegninger Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato aflagt årsrapporten for 2011 for. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Efter vor opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar december Ledelsesberetningen indeholder efter vor opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, den omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Køge, den 9. februar 2012 Direktion: Jes Møller Bestyrelse: Jørgen Holger Nue Møller Mette Lis Andersen Flemming Christensen Formand Filip S. C. M. Zibrandtsen Claus Jakob Bøving Ravn Johnna Stark Marie Borghild Hesselberg Stærke Godkendt på generalforsamlingen, den 12. marts Dirigent 2

4 Påtegninger Den uafhængige revisors erklæringer Til kapitalejerne i Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for for regnskabsåret 1. januar 31. december 2011, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 31. december 2011 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på 3

5 denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Hellerup, den 9. februar 2012 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Christian F. Jakobsen statsautoriseret revisor 4

6 Selskabsoplysninger Havnen Køge CVR. nr Stiftet 29. januar 2009 Hjemsted Regnskabsår Ejerskab Køge 1. januar 31. december Første regnskabsår 29. januar december % af aktierne ejes af Realdania By A/S (tidligere Realdania Arealudvikling A/S) Jarmers Plads 2, 1551 København V 50 % af aktierne ejes af Køge Kommune Torvet 1, 4600 Køge Bestyrelse Jørgen Holger Nue Møller (formand) Mette Lis Andersen Flemming Christensen Filip S. C. M. Zibrandtsen Claus Jakob Bøving Ravn Johnna Stark Marie Borghild Hesselberg Stærke Direktion Jes Møller Revision PricewaterhouseCoopers, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44, 2900 Hellerup Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes den 12. marts

7 Hoved og nøgletal Mio. kr Årets nettoomsætning (huslejeindtægter) 0,1 0,2 0,0 Resultat af ordinær primær drift -55,5-3,7-2,9 Resultat af finansielle poster 0,1 0,0 0,2 Årets resultat -55,4-3,7-2,7 Balancesum 236,3 272,6 258,8 Investeringer i materielle anlægsaktiver 3,1 1,1 0,0 Egenkapital 234,5 270,7 256,8 Egenkapitalandel af balancesum i % 99,2 % 99,3 % 99,2 % 6

8 Ledelsesberetning ejes af Realdania By A/S (50 %) og Køge Kommune (50 %). Selskabet blev stiftet 29. januar Selskabets formål er at forestå byudvikling af et 24 ha stort areal mellem Køges bymidte og vandet. Projektet omfatter gennemførelse af en international konkurrence, udarbejdelse af udviklingsplan, salg af byggeretter, byggemodning og anlæg af infrastruktur. Visionen for Køge Kyst er helt overordnet at skabe en enestående, attraktiv og bæredygtig bydel, der styrker Køges rolle som center i Hovedstadsområdet, på Sjælland og i den samlede Øresundsregion. Byudviklingen finder sted på tre arealer, som alle ejes af Køge Kyst P/S: Søndre Havn, Stationsområdet og Collstropgrunden. Organisation Køge Kyst ledes af en bestyrelse med syv medlemmer, heraf en formand og tre repræsentanter for hhv. Køge Kommune og Realdania By A/S. I det daglige ledes Køge Kyst af en projektdirektør med et sekretariat bestående af fire medarbejdere. Etape 0 og Tråden Køge Kyst igangsatte i foråret 2011 Etape 0, der har til formål at skabe liv i området, allerede inden selve byggeriet går i gang. Det sker både for at gøre Køge Kyst til et spændende sted i de kommende år, hvor området bliver præget af byggeprojekter og for på sigt at optimere betingelserne for bylivet i den nye bydel. Sammen med borgere og aktører etablerer og afprøver Køge Kyst nye byrum, aktiviteter og oplevelser - primært langs Tråden, som er et nyt markeret forløb mellem Torvet og Køge Bugt og et første skridt på vejen til at nedbryde jernbanens barrierevirkning i Køge. Udviklingsplan Med afsæt i resultatet af parallelkonkurrencen i 2010 har Køge Kyst udarbejdet en endelig, samlet udviklingsplan for området. Udviklingsplanen lægger rammerne for den videre byudvikling med en fysisk plan, implementeringsstrategier for visionspunkter mv. og en tids- og etapeplan. På baggrund af intentionerne i udviklingsplanen har Køge Kommune iværksat planarbejdet med et kommuneplantillæg og lokalplanerne for de første etaper. Investorkontakter og salgsaktiviteter Køge Kyst har i efteråret 2011 påbegyndt arbejdet med at forberede en målrettet indsats over for potentielle investorer. Økonomi Det danske ejendomsmarked er karakteriseret ved faldende realpriser, et lavt antal handler og et stort antal ejendomme til salg på grund af den generelle økonomiske afmatning. Som følge heraf og i lyset af prisindikationer fra markedet samt effekten af den nye momslov fra 2009 har ledelsen besluttet at nedskrive den regnskabsmæssige værdi af 7

9 arealerne i udviklingsområdet med 49 mio. kr., svarende til ca. 18 % af den regnskabsmæssige værdi. Nedskrivningen indgår i resultatopgørelsens bruttoresultat. Årets resultat udgjorde tkr , og er negativt påvirket af den ovenfor omtalte nedskrivning. Egenkapitalen udgjorde pr. 31. december 2011 tkr Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende set i lyset af den aktuelle økonomiske og markedsmæssige situation. For året 2012 forventes et mindre regnskabsmæssigt overskud fra salg af byggeretter og kapitalejerne har aftalt indskud af 15,5 mio. kr. Det samlede projekt forventes at løbe frem mod Som det er sædvanligt for selskaber, der beskæftiger sig med denne type aktivitet, vil økonomien de første år være præget af en række investeringer i forundersøgelser, midlertidige foranstaltninger og byggemodning. På lidt længere sigt forventes disse aktiviteter at generere indtægter gennem salg af byggeretter, hvorefter der kan ske tilbageførsel af investeret kapital og afkast til ejerne i Køge Kommune og Realdania By A/S. Usikkerhed ved indregning og måling Ved indregning af arealernes værdi i selskabets balance, anvendes kostprisen, dvs. købsprisen tillagt værdien af efterfølgende forbedringer. Dog anvendes nettorealisationsværdien, hvis denne vurderes at være lavere end kostprisen. Nettorealisationsværdien er den forventede salgspris vurderet på baggrund af et skøn over de fremtidige pengestrømme. Dette skøn strækker sig over de næste 25 år med den usikkerhed, der naturligt følger af en så lang tidshorisont. Særlige risici Selskabet opererer på ejendomsmarkedet med de dermed forbundne risici. Efterfølgende begivenheder Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet andre begivenheder, der er af væsentlig betydning for selskabets stilling. 8

10 Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2011 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for for 1. januar 31. december 2011 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en mellemstor klasse C- virksomhed. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Generelt om indregning og måling Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Nettoomsætningen indeholder lejeindtægter vedrørende udlejning af grunde og bygninger til tredje mand. Personaleomkostninger I personaleomkostninger indregnes omkostninger til ledelsen, personale, pension samt øvrige sociale omkostninger. Omkostninger der kan henføres direkte til en værditilvækst på selskabets arealer aktiveres som en del af den regnskabsmæssige værdi af arealerne. Andre eksterne omkostninger I andre eksterne omkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt til administration, kontorlokaler, kontorhold, advokatomkostninger og IT-omkostninger mv. 9

11 Finansielle poster Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Selskabets indkomst beskattes hos ejerne ud fra ejerandel. Som følge heraf indregnes der ikke skat i selskabets resultatopgørelse og balance. Balancen Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver måles til kostprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Afskrivninger foretages lineært over aktivernes forventede brugstid. Den forventede brugstid er: Indretning af lejede lokaler Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3 år 3 5 år Fortjeneste og tab ved afhændelse af materielle aktiver opgøres som forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsudgifter og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under Afskrivninger. Finansielle anlægsaktiver Andre tilgodehavender og deposita måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Beholdning af arealer Beholdning af arealer omfatter grunde, der er erhvervet til udvikling og videresalg. Arealer indregnes ved køb til kostpris inklusive transaktionsomkostninger og måles efterfølgende til kostpris. Omkostninger, herunder de indkøbte konsulent- og entreprenørydelser samt de personaleomkostninger, der tilfører et areal blivende nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet, tillægges den regnskabsmæssige værdi. Der foretages løbende vurdering af, om kostprisen for arealerne overstiger nettorealisationsværdien. Hvis kostprisen overstiger nettorealisationsværdien, nedskrives arealerne til denne lavere værdi. 10

12 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende det efterfølgende regnskabsår, herunder forudbetalt løn, forsikringspræmier og abonnementer. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter indestående hos kreditinstitutter. Egenkapital Egenkapital omfatter selskabskapital og andre reserver. Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Kortfristede gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, gæld til tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året samt virksomhedens likvider primo og ultimo året. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrøm fra driftsaktivitet opgøres med udgangspunkt i årets resultat reguleret for ikkekontante finansielle driftsposter og ændringer i driftskapitalen. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af anlægsaktiver. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrøm fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i størrelse af aktiekapital samt afdrag på rentebærende gæld. 11

13 Likvider Likvider omfatter indestående i kreditinstitutter. Nøgletal Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings Anbefalinger & Nøgletal 2010 Virksomhedens særlige aktivitet medfører, at det ikke giver mening at udregne sædvanlige nøgletal udover egenkapitalandelen. Det i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: Egenkapitalandel Egenkapital ultimo x 100 Passiver i alt, ultimo 12

14 Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2011 Resultatopgørelse (Beløb i tkr.) Note Nettoomsætning Nedskrivning på beholdning af arealer Bruttoresultat Andre eksterne omkostninger Personaleomkostninger Afskrivninger Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Årets resultat Forslag til resultatdisponering: Overført resultat

15 Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2011 Balance (Beløb i tkr.) AKTIVER Note Anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Indretning af lejede lokaler Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Materielle anlægsaktiver i alt Finansielle anlægsaktiver Andre tilgodehavender Deposita Finansielle anlægsaktiver i alt Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Beholdning af arealer Tilgodehavender Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender i alt Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt AKTIVER I ALT

16 Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2011 (Beløb i tkr.) PASSIVER Note Selskabskapital Overført resultat Egenkapital i alt Langfristede gældsforpligtelser Deposita Langfristede gældsforpligtelser i alt Kortfristede gældsforpligtelser Leverandører af varer og tjenesteydelser Gæld til associerede virksomheder 39 5 Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser i alt PASSIVER I ALT Eventualforpligtelser 9 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 10 Nærtstående parter 11 Ejerforhold 12 15

17 Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2011 Pengestrømsopgørelse (Beløb i tkr.) Årets resultat Afskrivninger Ændring i beholdning af arealer Ændring i øvrig driftskapital Pengestrøm fra driftsaktivitet Køb af materielle anlægsaktiver Forøgelse af finansielle anlægsaktiver Pengestrøm til investeringsaktivitet Kapitalforhøjelse Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Årets pengestrøm Likvider, primo Likvider, ultimo

18 Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2011 Noter (Beløb i tkr.) Personaleomkostninger Lønninger Pensioner Andre omkostninger til social sikring 18 7 Øvrige personaleomkostninger Aktiveret løn og gager mv Gennemsnitligt antal medarbejdere omregnet til heltidsbeskæftigede 4 3 Vederlag til direktion og bestyrelse Med henvisning til Årsregnskabslovens 98b, stk. 3, er vederlag til Direktion og Bestyrelse slået sammen. 2 Finansielle indtægter Renter bankkonti Andre renteindtægter Finansielle omkostninger Andre renteomkostninger 0 0 Øvrige finansielle omkostninger

19 Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2011 Noter (Beløb i tkr.) Materi 4 Materielle anlægsaktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Indretning af lejede lokaler Kostpris primo Tilgang Kostpris ultimo Afskrivninger primo Årets afskrivninger Afskrivninger ultimo Regnskabsmæssig værdi ultimo Afskrives over 3 5 år 3 år 5 Finansielle anlægsaktiver Andre tilgodehavender Deposita Kostpris primo Tilgang 39 0 Regnskabsmæssig værdi ultimo Beholdning af arealer Selskabets arealer forventes afstået løbende frem til år

20 Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2011 Noter (Beløb i tkr.) 7 Egenkapital Selskabskapital resultat m.m. I alt Overført Egenkapital primo Kapitalforhøjelse Årets resultat Egenkapital ultimo Aktiekapital Aktiekapitalen udgør kr. fordelt i aktier á kr. og multipla heraf. Bevægelser på selskabskapitalen de seneste fire år: Aktiekapital 29. januar 2009, stiftelse Aktiekapital 28. april 2010, kontant kapitalforhøjelse Aktiekapital 3. januar 2011, kontant kapitalforhøjelse Langfristet gældsforpligtelse Det forventes, at den langfristede gældsforpligtelse forfalder mellem 1 år og 5 år. 9 Eventualforpligtelser Selskabet har en huslejeforpligtelse på 290 tkr., hvoraf 229 tkr. forfalder inden for 1 år. 10 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Selskabet har ingen pantsætninger og sikkerhedsstillelser. 11 Nærtstående parter Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på. 19

21 12 Ejerforhold Følgende aktionærer er noteret i selskabets aktionærfortegnelse som ejede mere end 5 % af stemmerne eller aktiekapitalen: Køge Kommune Realdania By A/S Torvet 1 Jarmers Plads Køge 1551 København V 20