Hvad betaler sig? Gevinster ved investeringer i byliv og bykvalitet. Bo Jellesmark Thorsen

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "Hvad betaler sig? Gevinster ved investeringer i byliv og bykvalitet. Bo Jellesmark Thorsen"

Olaf Larsen
8 år siden
Visninger:

1 Hvad betaler sig? Gevinster ved investeringer i byliv og bykvalitet Bo Jellesmark Thorsen Medforfattere: Thomas Hedemark Lundhede, Toke Emil Panduro, Linda Kummel, Alexander Ståhle, Alex Heyman Københavns Universitet Institut for Fødevare- og Ressourceøkonomi Skov & Landskab samt Spacescape

2 10 tommelfingerregler Værdien af et hus stiger med op til 10 % i gennemsnit for hver ekstra 10 ha park eller bynært naturareal, der findes indenfor 500 m gangafstand, og med op til 2 % for hver 10 ha indenfor m gangafstand. Både værdistigning og rækkevidde er lavere for lejligheder i de større byer, men ikke meget. Nærhed til kysten øger en boligs værdi med %, for dem der ligger tættest på kysten, og faldende mod nul ved ca. 300 m fra kysten. Mangfoldighed i næringslivet giver værdi. Værdien af boliger er typisk 2-4 % højere for hver 10 nye næringslivsbrancher (butikker, cafeer, liberale erhverv etc.), der findes indenfor m gangafstand. Værdien af et hus falder med 1-4 % for hver bar, cafe og lignende der findes indenfor 100 meter gangafstand. Værdien af en lejlighed i metropolområderne falder med 0,3-1 % for hver bar, cafe og lignende der findes indenfor 100 meter gangafstand. Nærhed til stationer især uden for metropolområderne forøger en boligs værdi med op mod 4-8 % for de boliger, der ligger tættest på stationen, og effekten klinger kun langsomt af mod nul omkring m fra stationen. Nærhed til Metro-station giver en forøgelse på ca. 5-7 % af boligernes værdi, men kun indenfor de nærmeste par hundrede meter omkring stationen. Støj reducerer en boligs værdi med op til 2 % ved et niveau på omkring 60 db til op mod 10 % ved 70 db. I nogle tilfælde kan effekten være over 20 % ved niveauer over 75 db Nærhed til jernbaner reducerer ud over støjeffekten boligers værdi med op mod % tættest ved jernbanen, men den negative effekt aftager jævnt mod nul allerede ca. 100 meter fra jernbanen. Nærhed til motorveje og store veje reducerer ud over støjeffekten boligers værdi med op mod 7-10 % for boliger tættest på, og effekten aftager jævnt mod nul omkring meter fra vejen.

3 Hvad kan den her analyse hvad kan den ikke? Hvad har vi gjort: - Vi har analyseret hvordan mange byrumskvaliteter påvirker boligpriserne Styrker: - Geografisk stort og varieret område over mange del-markeder - Skabt et stort og rigt rumligt datasæt over byområderne - Rigtig mange faktorer i spil i én og samme boligprismodel - Fastlagt niveauet og rækkevidden af den effekt en række byrumskvaliteter har på boligpriserne - Vi kan langt mere håndfast end tidligere vurdere lokale økonomiske effekter af ændringer i byrummets kvalitet Svagheder: - Vi fanger kun de værdier, der afspejles i boligpriserne mange boliger er ikke handlet - Mange infrastrukturer, parker etc. har værdi for mange andre end beboerne omkring dem - Vi laver et tværsnit af datas statistiske korrelationer dynamikker over tid og rum er ikke konkret modelleret pas på med kausalitet i enkelte tilfælde

4 #1 og #2: Grønne områder og kyster - Op til 10 % for hver 10 hektar ekstra grønne områder indenfor 500 meter. - Op til 2 % for hver 10 ha ekstra m væk - De første 500 m. er vigtigst for rekreative områder især for folk i ejerlejlighederne - Nærhed til kyst kan betyde % for folk i første række - Men effekten klinger hurtigt af og rækker sjældent over 300 meter væk

#3 Det varierede næringsliv og beboerne - Byens mange tilbud af varer og services, underholdning og oplevelser er central for det vi forstår ved byliv - Vi finder en tæt

000 m er boligpriserne typisk 2-4 % højere - Afspejler at boligkøbere lægger vægt på bylivets diversitet - Virksomhederne har deres eget boligmarked og valg af lokalisering,

5 #3 Det varierede næringsliv og beboerne - Byens mange tilbud af varer og services, underholdning og oplevelser er central for det vi forstår ved byliv - Vi finder en tæt korrelation mellem boligpriserne og variation i næringslivet på brancheniveau - For hver 10 brancher indenfor m er boligpriserne typisk 2-4 % højere - Afspejler at boligkøbere lægger vægt på bylivets diversitet - Virksomhederne har deres eget boligmarked og valg af lokalisering, og den er ikke modelleret her - Sammenhængen afspejler sandsynligvis også at rigere kvarterer tiltrækker/kan bære et mere varieret næringsliv - Denne tovejs-effekt skal indtænkes når man planlægger nye kvarterer eller forbedringer af eksisterende

6 #4 og #5 Barer, cafeer, restauranter, bodegaer mm - Forbinder vi med det søde liv i byerne og de indgår i det varierede næringsliv - Men derudover har de en lokal effekt også - Værdien af huse falder 1-4 % for hver bar, cafe mm indenfor 100 m gang - Værdien af en lejlighed i bycentre falder med 0,3-1 % for hver bar, cafe mm indenfor 100 meter gangafstand - Husk: De finere restauranter og cafeer er kun er en lille del af gruppen og mange har altså nogle gener knyttet til sig - Husk også at disse effekter er lokale og kun afspejler naboernes værdisætning.

#6 og #7 Adgang til stationer og metro - Nærhed til offentlig transport er sjældent et indlysende plus-ord i ejendomsmæglersproget - Men isoleret set finder vi faktisk en

7 #6 og #7 Adgang til stationer og metro - Nærhed til offentlig transport er sjældent et indlysende plus-ord i ejendomsmæglersproget - Men isoleret set finder vi faktisk en positiv effekt af nærhed til de forskellige stationer - Nærhed til stationer forøger en boligs værdi med op mod 4-8 % tættest på stationen, og falder ofte først til nul omkring m fra stationen - Nærhed til Metro forøger en boligs værdi med 5-7 % af boligernes værdi indenfor de nærmeste par hundrede meter - I periferien cykler eller kører man gerne 1-1,5 km til stationen i byerne går man ikke mange 100 meter før man alligevel sidder på cyklen - Husk igen: Dette er kun beboernes værdisætning af stationerne!

8 # 8 Støj kontant afregning, lav udstrækning - Nærhed til offentlig transport betyder også andre ting støj er en af dem - Vores støjdata er helt overvejende trafikrelaterede og bygger på modeller over sammenhængen mellem støj og trafik, veje og omgivelser - Støj reducerer en boligs værdi med op til 2 % ved et niveau på omkring 60 db til op mod 10 % ved 70 db. I nogle tilfælde kan effekten være over 20 % ved niveauer over 75 db - Støj rækker sjældent langt bort fra kilderne og er oftest væk indenfor få hundrede meter - Så planlægning for reduceret støj kan have stor værdi

9 #9 og #10 Barrierer og andre effekter af veje og jernbaner - Støj og nærhed til større veje og jernbaner hænger sammen til en vis grad men ikke altid helt - Derfor kan vi med så stort et datasæt finde yderligere lokale effekter - ud over støjeffekten - Nærhed til jernbaner reducerer boligers værdi med op mod % tættest ved, men effekten er væk efter 100 m. - Nærhed til motorveje og store veje reducerer værdien op mod 7-10 % tættest på; effekten er væk omkring meter fra vejen. - Rystelser, trafiksikkerhed for familien, barrierer, omveje, andre ting

10 Forandring fryder. og (om)fordeler - Fra en økonomisk synsvinkel er en vigtig pointe med den offentlige planlægning at forbedre den samlede velfærd samfundskagen De andre 20% Os 35% De andre 30% Os 45% Dem 45% Dem 25% - Selv forbedringer indebærer ofte en omfordeling, absolut og/eller relativt - En buket af tiltag i et byrum, der påvirker boligværdierne med et måske 5-10 procent i ½-1 kilometers omkreds flytter meget store værdier samlet set - Så når der investeres af kommunen, staten eller entreprenøren så kan bl.a. de her tommelfingerregler bruges til at vurdere hvem der vinder hvor meget og som grundlag for fælles fodslag om finansiering.

11 Afsluttende kommentarer - Det nye her er ikke (så meget) hvad der påvirker boligpriserne men hvor meget og hvor langt ud i byrummet - Når 100-vis af boliger påvirkes, så bliver selv moderate procenters forbedringer til store værdiforskydninger de samlede effekter kan være endnu større for langt fra alt er med her - Skalaen vi kigger på betyder noget. Har de kvaliteter vi kigger på værdi for landet, for byen, for kvarteret eller bare for naboen? - Mens mindre parker og lokale gener fra byens natteliv virkelig er lokale, så har fx Fælledparken og restaurationslivet på Vesterbrogade værdier, der rækker langt ud over deres effekt på nærliggende boligers værdi - Derfor skal og kan tommelfingerreglerne her kun bruges som en del til grundlaget for dialog mellem offentligt og private aktører i udviklingen af bedre byer men en ny del, der kan sætte kød på forestillinger og ideer

Relaterede dokumenter

Københavns Universitet

university of copenhagen Københavns Universitet Værdisætning af bykvaliteter - fra hovedstad til provins Lundhede, Thomas; Panduro, Toke Emil; Kummel, Linda; Ståhle, Alexander; Heyman, Axel; Thorsen, Bo