LOKALPLAN Hundige Center Øst kontor, etape 1

Transkript

1 LOKALPLAN Hundige Center Øst kontor, etape 1 Dokumentet har gennemgået en bearbejdning, for at komme på anvendelig digital form. Derfor kan afvigelser fra den tinglyste plan ikke udelukkes. GREVE KOMMUNE Rådhusholmen GREVE TLF Dansk Scanning ApS

2 Lokalplanen er udarbejdet af Teknisk Forvaltning i Greve Kommune i samarbejde med Thure Nielsen & Rubow a/s, arkitekter M.A.A. Lokalplanen er godkendt af Greve Byråd d. 26. september Sagsnummer: 1242 Trykt i marts Indholdsfortegnelse Side Redegørelse 1 Lokalplanens bestemmelser 6 Retsvirkninger 10 Eksisterende forhold og grænser BILAG 1 Eksempel på bebyggelse, vej, sti og parkering BILAG 2 Eksempel på bebyggelse, vej, sti og parkering BILAG 3

3 Redegørelse Området Lokalplanen omfatter en mindre del af det ubebyggede område i Hundige Center øst. Området ligger mellem Hundige Centervej og Frydenhøj Allé overfor det kommunale plejecenter Strandcentret. Lokalplanområdet udgør ca m². 1

4 Strukturplanen for Hundige Center Øst, fra Kommuneplan

5 Kontorer og sprogskole Lokalplanen gør det muligt at opføre en karré i tre etager til kontorer og servicevirksomheder samt en sprogskole til voksenundervisning. Kommunen har ejet arealet og sælger det efter udbud til en privat bygherre. Det er en betingelse for salget, at der opføres 1500 etagem 2 til sprogskole. Hundige Center øst Lokalplanområdet er en del af Hundige Center øst. Efter en arkitektkonkurrence i 1985 vedtog byrådet en samlet strukturplan for hele dette område. Der er siden foretaget mindre ændringer af planen, mens hovedidéerne er fastholdt i kommuneplanen Strukturplanen opdeler området i et boligområde og et center- /erhvervsområde. Det sidste kaldes Hundige Center øst kontorområde i denne lokalplan. De to delområder adskilles af et gangstrøg fra Hundige Station til Vangeleddet. Boligområdet er ved at være færdigudbygget, mens der indenfor kontorområdet endnu kun er opført Strandcentret og den nyere udvidelse hertil. Ifølge kommuneplanen kan der i kontor-delen af Hundige Center Øst opføres i alt 11 karréer af forskellig størrelse til kontorer og servicevirksomhed. I karréerne nærmest gangstrøget kan der også være offentlige formål (som Strandcentret) og butikker, mens der i karréerne nærmest Hundige Centervej kan indpasses ikke generende værkstedsvirksomheder. Denne lokalplan for en karré i kontorområdet følger bestemmelserne i kommuneplan bortset fra at der skal kunne indrettes en sprogskole i en del af bebyggelsen. Sprogskole Sprogskolen, Sprogcenter Køge Bugt, har i dag til huse i midlertidige lokaler bl.a. i Hundige Storcenter. Sprogskolen har knap 400 voksne elever og ca. 30 lærere og den mangler egnede lokaler til undervisningen. Det er byrådets idé, at Sprogskolen kan få nye lokaler i den bebyggelse, der opføres efter denne lokalplan. Ved salg af grunden betinger kommunen, at der opføres 1500 etagem 2 til skolen. Etapeplan og kommende udbygning Karréen, der kan opføres efter denne lokalplan ligger nærmest banen og det eksisterende Strandcenter. Hermed følges kommuneplanens etapeplan, der fastlægger at de tre karréer nærmest stationen skal opføres først (se tegning næste side). Kommunen er indstillet på at ændre strukturplanen for de næste etaper af kontorområdet, hvis det kan fremme etablering af flere kontorarbejdspladser i det stationsnære område. 2

6 Etapeplan for Hundige Center øst, fra Kommuneplan

7 En karré i etaper Strukturplanens principper betyder at bebyggelsen skal opføres som en karré. Denne kan opføres i etaper. I en første etape skal der mindst opføres 2 længer i tre etager. mod syd og vest. En eller to længer til kan opføres i 2 eller 3 etager. Ideen hermed er at sikre en bebyggelsestæthed på det stationsnære areal og at bebyggelsen bliver højest nærmest banen. I første etape skal der opføres min etagem 2. Lokalplanen fastlægger ikke et bestemt byggefelt. men sikrer den nævnte bygningsform og etageantal. Lokalplanen viser to eksempler på, hvordan der kan bygges med tre længer i tre etager. I det ene eksempel, bilag 2, åbner karréen mod ost, og i det andet, bilag 3, åbner den mod nord. I begge eksempler virker de 3 etages længer mod syd og vest som randbebyggelse ud mod henholdsvis Hundige Centervej og banen. Vej, sti og parkering Strukturplanens principper for vej, sti og parkering er også fulgt i lokalplanen. Der skal etableres 2 vejadgange til parkeringspladser fra Frydenhøj Allé, en på hver side af bebyggelsen. Den eksisterende sti mellem Strandcentret og tilbygningen hertil skal i lige linje videreføres på den anden side af Frydenhøj Allé og give stiadgang til karréens gårdrum. Parkeringspladser og etagem 2 På længere sigt, når større dele af kontorområdet er udbygget, skal alle parkeringspladser fungere som fælles pladser for hele området. Parkeringspladserne kan da udnyttes mere effektivt og det samlede behov for pladser vil være mindre. Når den første karré til kontorer opføres er der imidlertid ikke disse muligheder for en mere effektiv udnyttelse. Endvidere vurderes parkeringsbehovet til sprogskolen noget højere end kontorvirksomhedernes behov. Kravet til antal parkeringspladser er derfor hævet til henholdsvis 33 for skolen og 20 for kontor og servicevirksomhed pr etagem 2 i forhold til kommuneplanens generelle krav på min. 17 pr etagem 2 kontor og servicevirksomhed. Lokalplanen indeholder et max. antal etagem 2 på Der er imidlertid ikke plads til at bygge så meget når parkeringsnormerne samtidig skal overholdes indenfor lokalplanområdet. Der vil kunne opføres en bebyggelse på mellem og etagem 2 alt efter den konkrete udformning af bebyggelse, parkeringspladser og friarealer. Idéen med de max etagem 2 er at give mulighed for, at der senere, når større dele af området er udbygget med parkeringspladser, kan bygges til med f.eks. en fjerde længe på karréen. Byrådet kan da tillade en mindre norm for antal p-pladser udfra en vurdering af det samlede behov. Alternativt vil der også 3

8 kunne bygges de flere etagem 2, hvis nogle af parkeringspladserne anlægges på den anden side af Frydenhøj Allé, hvor der i lokalplan nr for udvidelse af Strandcentret i Hundige er udlagt mere areal til parkeringspladser. Støj fra bane og vej Bebyggelsen vil ligge i en afstand af min. 110 m fra S-banens nærmeste spormidte og udendørs opholdsareal skal etableres i gårdrummet på den anden side af en tre etages bygning Banen ligger på denne strækning endvidere lidt under terræn. De vejledende grænseværdier for støjfølsom anvendelse på 60 db(a) og 30 db(a) for henholdsvis udendørs og indendørs støjniveau overskrides ikke. (Beregnet ud fra Miljøstyrelsens vejledning nr. 1/1997, Støj og vibrationer fra jernbaner.) I forhold til Hundige Centervej kan bebyggelsens nærmeste hjørne placeres i en afstand af 20 m fra vejmidte. Vejen ligger på dette sted ca. 5 m over terræn. Det udendørs opholdsareal skal placeres i gårdrummet min. 40 m fra vejmidte med den tre etages bygning som afskærmning mod vejen. Med den trafikmængde. som er talt i 1998, vil støjniveauet i gårdrummet blive under 50 db(a). (Beregnet efter Vejlaboratoriet og Planstyrelsens Beregningsmodel for vejtrafikstøj, rev. 1989). For at sikre et indendørs støjniveau på under 30 db(a) for støjfølsom anvendelse som undervisning, kan det blive nødvendigt med ekstra isolering af dele af bebyggelsen nærmest vejen. I)el af et samlet attraktivt centerområde Det er hensigten. at bebyggelsen i lokalplanområdet skal indgå i et samlet attraktivt centerområde øst for banen, både hvad angår funktioner og udseende. Området har en god beliggenhed, meget stationsnært. nær det regionale storcenter og med relativ kort afstand til grønne områder og kysten med havn og strandpark til den anden side. Her skal gerne etableres attraktive kontorarbejdspladser og servicevirksomheder m.v. Kommunen har med opførelsen af Strandcentret som den første karré i området gjort en del ud af arkitekturen og udformning af udearealer med beplantning m.v. Kommunen ønsker at denne standard videreføres til et samlet attraktivt centerområde. Lokalplanen stiller derfor krav til bebyggelsens ydre fremtræden hvad angår tagudformning, materialer m.v. Der skal også tages hensyn til helhedsvirkningen hvad angår etablering af cykelparkeringspladser, containerplads, belægninger, beplantning, belysning og skiltning. For at sikre bedst mulig vedligeholdelse og senere fornyelser af de fælles parkerings- og friarealer skal der oprettes en grundejerforening for hele kontorområdet i Hundige Center Øst. Grundejerforeningen vil få tilskødet de fælles arealer. 4

9 Kommuneplantillæg Lokalplanen er i overensstemmelse med bestemmelserne i Kommuneplanen for området hvad angår bebyggelsens karréudformning og etageantal. vej- og stiforhold samt etapeplanen. For at sikre at sprogskolen kan etableres i området, har Byrådet d vedtaget et Tillæg nr. 10 til Kommuneplanen , der præciserer, at området også kan anvendes til voksenundervisning og lignende. Kystplanlægning Lokalplanområdet ligger indenfor de kystnære dele af byzonerne. Den 3-etages karré, der kan opføres her, er en del af de planlagte bygningshøjder i området, der spænder fra max. 6 etager i Hundige Center Vest, over Strandcentrets 4 etager. kommende 3- og 2-etagers bebyggelser i det resterende centerområde til den 1 -etages boligbebyggelse nærmest kysten. Bebyggelsen i lokalplanområdet vil ikke påvirke kystprofilen, som det også er beskrevet i Tillæg nr. 3 til Kommuneplanen om kystplanlægning, side 17. Salg og realisering Første etape af bebyggelsen med to længer opføres snarest, idet sprogskolen forventes klar til september

10 Lokalplan nr for Hundige Center øst kontor, etape 1 I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål, at give mulighed for opførelse af ny bebyggelse til kontor- og servicevirksomhed, voksenundervisning og lignende samt ikke generende værksteder. 1.2 Lokalplanen skal sikre at bebyggelsen opføres efter principperne i strukturplanen for Hundige Center øst hvad angår bebyggelsens placering, vej- og stiadgange samt at bebyggelsens udseende tilpasses Strandcenterbebyggelsen i Hundige Center øst. 2 Lokalplanområdet 3 Områdets anvendelse 4 Udstykning 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1. Området omfatter del af matr.nr. 3 bø, Hundige By, Kildebrønde samt parceller der efter d. 1. september 2000 udstykkes herfra. Området ligger i byzone. 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til kontor-, servicevirksomhed samt voksenundervisning og lignende. Endvidere kan der etableres værkstedsvirksomheder, der efter byrådets skøn ikke vil være til gene for områdets andre virksomheder, hvad angår støj, lugt, oplag og tilkørsel. 4.1 Lokalplanområdet eller et sokkelareal med bebyggelse og gårdrum kan udstykkes til en særskilt ejendom. Parkerings- og friarealer kan endvidere senere frastykkes til sammenlægning med andre parkerings- og friarealer i Hundige Center Øst. 1 1 Kommunen vil udarbejde en deklaration, der sikrer at parkerings- og friarealer senere kan overdrages til en grundejerforening for hele Hundige Center øst kontorområde med henblik på fælles brug og drift. Deklarationen og kommende grundejerforeningsvedtægt skal sikre ens retningslinjer for de fælles arealer inden- og udenfor dette lokalplanområde samt fastlægge fordeling af udgifter til fælles anlæg og drift. 6

11 4.2 Yderligere udstykning kan kun ske med byrådets særlige tilladelse på vilkår, der sikrer, at Hundige Center Øst kontorområde fremover kan drives og fornyes udfra hensyn til helheden. 5 Vejadgang og parkering 5.1 Der skal etableres 2 vejadgange til bebyggelsen fra Frydenhøj Allé. Den ene vejadgang skal placeres vest for bebyggelsen og den anden øst for og lige overfor vejadgangen til Strandcentrets tilbygning. som vist på bilag 1, 2 og Der skal etableres sti til gårdrummet i lige forlængelse af den anlagte sti nord for Frydenhøj Allé, som vist på bilag 1, 2 og Der skal etableres 33 parkeringspladser pr etagem 2 til undervisningsformål og 20 parkeringspladser pr etagem 2 til kontor-, service og værkstedsformål. Ved bebyggelse på et tidspunkt, hvor en større del af det samlede kontorområde er udbygget, kan byrådet dog give tilladelse til et mindre antal parkeringspladser, ned til et samlet gennemsnit på 17 pladser pr etagem 2 efter vurdering af det samlede parkeringsbehov. 5.4 Parkeringspladserne skal anlægges på begge sider af bebyggelsen fra de to adgangsveje, f.eks. som vist på bilag 2 eller bilag 3. Parkeringspladserne skal, når byrådet kræver det, indgå som dele af et fælles parkeringsareal for hele kontorområdet i Hundige Center Øst. 5.5 Der skal kunne etableres adgang til yderligere parkeringspladser øst for lokalplanområdet fra den østlige parkeringsplads. f.eks. som vist med stiplet pil på bilag En del af gårdarealet kan med særlig befæstelse anvendes til afsætningsplads og enkelte parkeringspladser, hvis det kan indpasses sammen med et fri- og opholdsareal i gårdrummet som nævnt i Der skal etableres cykelparkeringpladser i tilknytning til bebyggelsens stiadgang f.eks. som vist på bilag 2 eller bilag Adgangsveje, parkeringspladser, stiarealer og gårdrum skal anlægges med belægninger i en standard svarende til anlæggene omkring Strandcentret, jævnfør

12 6 Ledninger ogbelysning 6.1 Der gøres opmærksom på en vandledning. der ligger langs skråningsfoden ved Hundige Centervej El-ledninger må kun fremføres som jordkabler. 6.3 Belysning af parkeringspladser og sti skal etableres med armaturer svarende til belysningen på naboarealerne nord for lokalplanområdet. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsen må kun opføres som sammenhængende karrébebyggelse, eksempelvis som vist på bilag 2 eller 3. Karréen skal have samme retning som de øvrige karréer i Hundige Center Øst. Karréen kan opføres etapevis, i det der som minimum skal opføres de to længer mod syd og vest. 7.2 To længer i karréen, mod syd og vest, skal opføres i 3 etager frem til gavlene, mens længer mod nord og øst herefter kan opføres i 3 eller 2 etager. 7.3 Der skal opføres min etagem 2 og max etagem 2. jævnfør dog krav til parkeringspladser 5.3 og redegørelsen side Bebyggelsen skal opføres med en facadeisolering, der sikrer at det indendørs støjniveau i forhold til støj fra Hundige Centervej ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis for lokaler til undervisning og anden støjfølsom anvendelse. 7.5 Bebyggelse til undervisning skal etableres med indgang fra gårdrummet. 7.6 Afskærmet plads til affaldscontainere og lignende kan placeres som vist på bilag 2 eller bilag Den i 5.7 nævnte cykelparkering kan etableres som cykelskure i lyse og lette materialer som træ med overdækning i let konstruktion. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Facader og gavle skal overvejende opføres med gule teglsten. Det øverste af facaden fra underkant af vinduer i øverste etage skal opføres med lette materialer. Andre mindre facadepartier kan opføres med lette materialer eller som glaspartier. 2 Ledningsejer skal tåle, at et hjørne af bebyggelsen kan opføres nær ledningen med nødvendig hensyntagen til ledningen hvad angår fundament mv. Anlæg af parkeringspladser med beplantning skal i mindre omfang også kunne ske nær ledningen, jævnfør bilag 2 og 3. Bygherre skal tage nødvendige hensyn til ledningen under bygge- og anlægsarbejder. Der skal udarbejdes en deklaration, der sikrer vandværket ret til eftersyn og vedligeholdelse af ledningen. Alternativt kan Vandværket flytte ledningen ind i skråningsarealet for at sikre en deklareret afstand på 2,5 m fra ledning til bebyggelse. 8

13 8.2 Gavle må kun opføres med min. 15 % s vinduesareal. 8.3 Alle tage skal udformes som symmetriske sadeltage med en taghældning på mellem 25 og 30 grader og et tagudhæng. der kan harmonere med Strandcenterbebyggelsen. 8.4 Bebyggelsens tage skal overvejende dækkes med røde teglsten. 8.5 Den i 7.6 nævnte containerplads skal hegnes med lyse og lette materialer som træ og kan overdækkes med en let tagkonstruktion og tagmateriale af tagpap, zink eller lignende. 8.6 Skiltning/reklamering må kun etableres med byrådets godkendelse efter fælles retningslinjer for hele Hundige Center Øst kontorområde. Retningslinjerne skal sikre at hele området fremstår som en karakterfuld helhed og at skiltningen respekterer bygningernes karakter. Retningslinjerne kan f.eks. være: Fælles skiltning på galger opsat ved indkørslerne til parkeringspladserne, eller ved indgang til gårdrum. Skiltning i begrænset størrelse med bogstaver sat direkte på facaden. Der må ikke skiltes på facader ud mod Hundige Centervej. Der kan ved byggesagsbehandlingen gives tilladelse til midlertidig skiltning. hvis de fælles retningslinjer for hele Hundige Center øst kontorområde ikke er fastlagt. 8.7 Der må ikke opsættes antenner eller paraboler på bygningen. 9 Ubebyggede arealer 9.1 De arealer, der ikke anvendes til bebyggelse og parkeringspladser skal anlægges som beplantede friarealer. 9.2 Der skal etableres og indrettes et opholdsareal i gårdrummet på min. 200 m². 9.3 Gårdrum, rabat- og friarealer skal beplantes efter en samlet beplantningsplan for lokalplanområdet efter principperne i strukturplanen for Hundige Center Øst. Rabatter og arealer omkring parkeringspladserne skal beplantes med vinteregetræer og bøgehække i en standard svarende til beplantningen ved Strandcentrets parkeringspladser. Stien ind til gårdrummet skal særlig markeres med træer på begge sider, som vist på bilag 2 og 3. Gårdrummet skal med belægninger, beplantning og møblering indrettes til opholds- og adgangsarealer (jævnfør 9.2 og 5.6). 9

14 9.4 Der må ikke etableres udendørs oplag eller henstilles containere udenfor afskærmet containerplads, som nævnt i 7.6 og Forudsætninger for ibrugtagen 10.1 Før ny bebyggelse tages i brug skal følgende være etableret: vej-, stiadgange og parkeringspladser i henhold til 5.1,5,2. 5.3, 5.7 og 5.8. opholdsareal og beplantning i henhold til 9.1 og 9.2. tilslutning til Hundige Fjernvarmeværk a.m.b.a. tilslutning til et fælles antenneanlæg. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening for hele Hundige Center Øst kontorområde, hvortil alle ejere inden for dette lokalplanområde har medlemspligt Grundejerforeningen skal oprettes. når kommunen kræver det Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de i 5 nævnte vej-, sti- og parkeringsarealerog de i 9 nævnte fælles friarealer. eventuelt eksklusiv gårdrum Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af tinglyst deklaration henlægges til foreningen, jævnfør fodnote 1, side Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på vej-, sti-, parkerings- og friarealer i lokalplanområdet, jævnfør 4.1 og fodnote, side Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Greve kommune. 12 Retsvirkninger 12.1 Efter den endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendommen, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan efter planlovens 19 dispensere fra bestemmelser i lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid 10

15 med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter byrådets skøn er af underordnet betydning, jf. 20. stk. 2. Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om planlægning er foranstående lokalplan vedtaget af Greve byråd d. 26. september P.b.v. 11

16

17

18

19 Sagsforløb Januar 2000 Teknisk udvalg beslutter d. 5. januar at udarbejde lokalplanforslag for området, med henblik på udbud af arealet til ny bygning for sprogskole. Januar - marts 2000 Teknisk forvaltning udarbejder forslag til lokalplan og kommuneplantillæg i samarbejde med Thure Nielsen & Rubow a/s, arkitekter M.A.A. Samtidig holder kommunens forvaltninger møder med Sprogskolen for at fastlægge krav til nye skolelokaler. April 2000 Efter behandling i Teknisk Udvalg d. 3. og økonomiudvalget d. 18. godkender Byrådet d. 27. april 2000 lokalplanforslaget samt forslag til tillæg nr. 10 til kommuneplanen til offentlig fremlæggelse. Maj - juli 2000 Forslagene til lokalplan og kommuneplantillæg er offentligt fremlagt fra d. 12. maj til d. 9. juli August og september 2000 Indsigelserne til lokalplanforslaget behandles i Teknisk Udvalg d. 1. august og igen d. 5. september, grundet nye ønsker fra interesseret køber af grunden. Sagen behandles herefter i økonomiudvalget d. 19. og i Byrådet d. 26. september På baggrund af indsigelser og nye ønsker vedtages lokalplanen med nogle mindre ændringer. I stedet for krav om opførelse af min. 3 længer og etagem 2, kan bebyggelsen opføres etapevis med min. 2 længer og etagem 2 i første etape. Endvidere er der tilføjet en fodnote om bebyggelsens placering i forhold til en vandledning. Tillægget til kommuneplanen vedtages uden ændringer. 20. oktober 2000 Vedtagelsen af lokalplanen og tillæg til kommuneplanen annonceres i den lokale avis, hvorefter Lokalplan nr for Hundige Center Øst kontor, etape 1 og Tillæg nr. 10 til Kommuneplanen er retsgyldige.