KENDELSE. Det fremgik videre af salgsopstillingen, at fællesudgifter var anslåede til kr ,00 pr. år pr. lejlighed.

Transkript

1 1 København, den 30. september 2008 KENDELSE Klager ctr. Realmæglerne Silkeborg ApS v/advokat Kristian Dreyer Gammel Strand København K Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet mangelfulde oplysninger om en ejerlejlighed, og om klager som følge heraf har krav på, at handlen går tilbage, subsidiært har krav på erstatning. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde et antal ejerlejligheder i Tyrkiet til salg. Den 10. april 2005 udarbejdede indklagede en salgsopstilling, hvoraf det fremgik, at der var tale om ferielejligheder på 80 m 2, og at lejlighederne var indflytningsklare. Det fremgik videre af salgsopstillingen, at fællesudgifter var anslåede til kr ,00 pr. år pr. lejlighed. Det fremgår af sagen, at ejendommen, hvori ejerlejligheden var beliggende, tidligere

2 2 havde fungeret som hotel og derfor nu skulle opdeles i ejerlejligheder. Klager underskrev den 19. april 2005 en købsaftale om køb af en af lejlighederne for kr ,00. Det fremgik af købsaftalen, at ejerlejlighedens boligareal udgjorde 80 m 2. Klager har bl.a. anført: Indklagede/sælger bør straks lade handlen gå tilbage med det fulde beløb inkl. forrentning af købesummen. Det er 2 ½ år siden, klager købte ejerlejligheden, men der er fortsat ikke blevet tinglyst skøde. Det er dog korrekt, som af indklagedes advokat anført, at der i 2008 endelig er fremkommet skøder på 2 ejerlejligheder i ejendommen. For at kunne videresælge en ejerlejlighed i Tyrkiet skal man have det, der hedder Iskan, der er en slags ibrugtagningstilladelse. Ikke før denne Iskan findes på ejendommen, kan den færdigudstykkes. Sælger og indklagede har derfor endnu ikke opfyldt købsaftalen, idet klager købte en ejerlejlighed og ikke et projekt. Havde ejerlejligheden været udstykket på handelstidspunktet, ville der aldrig være opstået disse problemer. For de mennesker, der ønsker at bruge ejerlejligheden som en ferielejlighed, har det måske ikke den store betydning, men for de købere, der har købt en lejlighed som en investering, har det den betydning, at vores investering er låst, så vi ikke kan disponere frit. Såfremt indklagede ikke kan pålægges at lade handlen gå tilbage, gøres det gældende, at indklagede skal betale erstatning til klager. I salgsmaterialet og købsaftalen er ejerlejlighedens areal 80 m 2. En opmåling af ejerlejligheden har imidlertid vist, at der alene er ca. 50 m 2 inkl. 2 altaner. Indklagede har endvidere lovet, at der var tale om en indflytningsklar lejlighed. Det viste sig imidlertid efterfølgende, at hverken kloak eller solvarmeanlæg til varmt vand var i orden, ligesom swimmingpoolen heller ikke var lovlig. Disse fejl og mangler har givet en ekstra udgift på kr ,00 pr. lejlighed, som indklagede skal erstatte.

3 3 I salgsopstillingen oplyste indklagede videre, at der var anslået fællesudgifter på kr ,00 pr. år. Det er korrekt, at det anførte beløb er anslået, og at det må give en rimelig fejlmargin, men det har efterfølgende vist sig, at fællesudgifterne kom til at udgøre kr ,00 pr. år, hvorfor det anslåede beløb må betragtes som vildledende og ikke acceptabelt. Indklagede skal derfor erstatte klager differencen kapitaliseret med 10. Hverken under købsforhandlingerne eller i salgsopstilling eller købsaftale fremgår det noget sted, at indklagede både er mægler og medejer af det sælgende selskab. Indklagede har således bragt sig i en dobbeltrolle, der ikke er forenelig med de etiske regler, der er gældende for medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening. Indklagede har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede kan lade handlen gå tilbage, og bestrides, at indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Et krav om ophævelse af handlen må rettes mod det sælgende selskab og ikke mod indklagede, der har været ejendomsmægler i sagen. Spørgsmålet om handlens tilbagegang er derfor ikke et spørgsmål, som nævnet kan eller skal behandle. Det samme gælder spørgsmålet om, hvorvidt der var mangler ved det solgte. Dette er også en sag mellem klager og det sælgende selskab, der skal afgøres ved de ordinære domstole. Der skal ved afgørelsen af en sådan tvist ske afhøring af vidner samt ske syn og skøn. I øvrigt skal der ved en mangelssag anvendes tyrkisk ret, selv om retssagen anlægges i Danmark. Det bestrides, at det kan bebrejdes indklagede, at skødet blev forsinket. Den 26. juli 2005 blev der i Tyrkiet indført et midlertidigt stop for, at danske statsborgere kunne få tinglyst adkomst på fast ejendom i Tyrkiet. Først i sensommeren 2006 blev det såkaldte skødestop for danske statsborgere løst efter diplomatiske forhandlinger mellem Danmark og Tyrkiet. Af praktiske hensyn blev det derfor først muligt at få skøde på ferieboliger i Tyrkiet ultimo 2006/ primo Klager har således haft mulighed for at tage skøde på sin ejerlejlighed, men har afstået herfra. I Tyrkiet skal man møde personligt op for at få opholdstilladelse samt møde personligt

4 4 op for at få skøde. Det er således ikke muligt for indklagede at sørge for, at der bliver tinglyst skøde for klager. For så vidt angår ejerlejlighedens boligareal er dette spørgsmål allerede endeligt forligt mellem klager og det sælgende selskab, og forliget er tillige opfyldt. Det bestrides, at der var mangler ved det solgte eller ved fællesejendommen, og fastholdes derfor, at ejendommen var indflytningsklar, som det fremgår af salgsopstillingen. Hvis klager finder, at der alligevel var faktiske mangler, er dette igen et anliggende mellem klager/ejerforeningen og det sælgende selskab, hvorfor nævnet ikke kan bedømme dette spørgsmål. Det fremgår af salgsopstillingen, at de heri nævnte fællesudgifter var skønnede og var angivet med forbehold. Klager må tåle, at der er tale om skønnede budgettal, der kan ændre sig, når ejendommen går i drift som ejerlejlighedsejendom. Ejendommen var således tidligere et hotel, og der var derfor ikke noget sammenligningsgrundlag at tage udgangspunkt i. Endvidere har ejerforeningen besluttet at foretage en række ændringer og forbedringer på ejendommen, herunder at gennemføre en opsparing og dermed sætte fællesbidraget op. Indklagede hæfter ikke for ejerforeningens efterfølgende beslutninger og dispositioner. Det er korrekt, at indklagede er medindehaver af det sælgende selskab, og at indklagede burde have oplyst herom i købsaftalen. Indklagede har simpelthen ikke været opmærksom herpå og tager derfor nævnets forventelige kritik herfor til efterretning. Der er imidlertid alene tale om en tilsidesættelse af ejendomsmæglerens oplysningsforpligtigelse, og det har ingen betydning i forholdet til klagers mulighed for erstatning endsige ophævelse af købet i forhold til sælger. Nævnet udtaler: Klager har i brev af 5. maj 2008 til nævnet oplyst, at han ikke havde købt ejerlejligheden som ferielejlighed, men som investering. Det forhold, at klager har købt ejerlejligheden som investering, bevirker, at nævnet ikke kan betragte klager som forbruger i relation til købet af ejerlejligheden. Nævnet kan derfor ikke behandle nærværende klagesag.

5 5 I den forbindelse henvises til nævnets vedtægter 2, hvorefter nævnet alene kan behandle klager fra forbrugere. Konklusion: Sagen afvises fra nævnsbehandling. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand