Udkast til lovforslag om en energisparepakke

Transkript

1 Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Boligafdelingen Boliglovgivning Gl. Mønt København K 2. april 2012 Jour. nr.: Ref: toc Direktør Torben Christensen Telefon toc@ejendomsforeningen.dk Udkast til lovforslag om en energisparepakke Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har mandag den 26. marts 2012 fremsendt udkast til lovforslag om en energisparepakke i høring og anmodet om Ejendomsforeningen Danmarks bemærkninger senest mandag den 2. april 2012 kl Ejendomsforeningen Danmark har allerede den 26. marts 2012 fremsendt et foreløbigt høringssvar, som ministeriet havde ønsket til fortrolig og foreløbig tilkendegivelse af, hvorledes parterne stod i forhold til lovforslaget. Efter at have set det fremsendte lovforslag, som ministeriet nu officielt har sendt i høring, kan vi konstatere, at det fra os fremsendte foreløbige høringssvar ikke har giver ministeriet anledning til at ændre i lovforslaget inden den officielle høring. Det er derfor naturligt, at Ejendomsforeningen Danmark i dette officielle høringssvar gengiver elementer fra det tidligere fremsendte fortrolige høringssvar. Indledningsvis skal Ejendomsforeningen Danmark bemærke, at vi ikke kan støtte lovforslaget, da ambitionerne i lovforslaget, i energimæssig forstand, ikke tilnærmelsesvis er høje nok. Vi finder også, at forslaget medfører en række yderste negative konsekvenser for boligudlejningssektoren, for lejerne og for samfundet. Ulemper, der desværre ikke opvejes af de yderst sparsomme energimæssigt positive konsekvenser, som forslaget indeholder. Forslaget tager ikke fat på det væsentligste problem i forhold til energirenovering af den private boligudlejningssektor: At der i lovgivningen er et veldokumenteret og alment anerkendt paradoksproblem, som betyder, at udlejerne ikke kan få sikkerhed for at få tilbagebetalt en investering i energibesparende foranstaltninger, hvorimod lejerne som følge af ejernes eventuelle investeringer kan se frem til en reduktion i varmeudgifterne og en øget komfort.

2 Der er en meget bred anerkendelse af, at der i lejelovgivningen i dag ikke er tilstrækkeligt med incitamenter for udlejerne til at investere i energibesparelser, hvilket vi kan se, at ministeren for by, bolig og landdistrikter erklærer sig enig i, i en artikel i Dagbladet Ringkøbing-Skjern den 27. marts Lovforslaget ændrer desværre ikke på paradoksproblemet, men foreslår i stedet en række andre tiltag, der i realiteten virker modsatrettet i forhold til de få elementer i forslaget, der har en beskeden positiv energimæssig effekt. I den forbindelse er specielt to elementer af væsentlig betydning: 1. At forslaget om at koble reglerne i boligreguleringslovens 5, stk. 2, om mulighederne for gennemgribende at regulere en lejlighed med energimærket for en hel ejendom, vil reducere udlejernes motivation til at investere i energirenovering og i ejendommene som sådan. Man må, hvis forslaget gennemføres, forvente et betydeligt fald i ejendomsværdierne og i investeringerne med faldende beskæftigelse og en ringere boligstandard til følge. Indgreb mod gennemførelse af 5, stk. 2 moderniseringer griber afgørende ind i ligevægten mellem lejere og ejere og bør alene af denne grund udgå af lovforslaget. 2. At forslaget om aftalt byfornyelse introducere flere uhensigtsmæssige elementer, som alle er nye i forhold til Concito-rapporten, herunder specielt godkendelsen i huslejenævn og begrænsningen af huslejestigningen til lejernes besparelse. Som det er fremgået af den almindelige politiske debat i de senere år, støtter Ejendomsforeningen Danmark varmt intentionerne om en øget energiindsats i den private udlejningssektor. Behovet er til stede, og det er også økonomisk rentabelt set fra et samfundsmæssigt perspektiv. Indsatsen har imidlertid i betydelig grad været bremset af, at lejelovens paradoksproblem, som nævnt, væsentligt har reduceret udlejernes incitament til at foretage energiinvesteringer, da udlejer ikke kan være sikker på at få sine investeringer forrentet. Mange udlejere skal lånefinansiere energiinvesteringen, hvilket er umuligt med mindre udlejer kan fremvise en sikkerhed over for sine långivere for, at lånet kan serviceres gennem en højere huslejeindtægt. Det er, som allerede nævnt, Ejendomsforeningen Danmarks overordnede vurdering, at indeværende lovforslag ikke fjerner eller væsentligt reducerer paradoksproblemet, og at forslaget derved ikke er velegnet til at sikre en øget energiinvestering i den private boligudlejningssektor. Forslaget indeholder nogle få positive elementer, men disse overskygges i betydelig grad af en række initiativer, der trækker i den modsatte retning, og som betyder nye og flere barrierer for at opnå den ønskede energirenovering af den private udlejningssektor. 2

3 Samlet set er det Ejendomsforeningen Danmarks vurdering, at forslaget vil betyde en reduktion i energibesparelsesindsatsen, en forringelse af mulighederne for at modernisere de private udlejningsboliger og en forøgelse af de administrative byrder for såvel de private udlejere som kommunerne. Hertil kommer, at forslaget vil medføre en betydelig reduktion i beskæftigelsen i byggesektoren og at det i øvrigt medfører en forskydning af balancen mellem lejere og udlejere. Vi har også noteret, at forslaget indeholder elementer, der ingen relation har til forslagets formål, som beskrives som værende at opnå en energibesparelse i den private udlejningssektor. Det drejer sig blandt andet delvist om forslaget om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser og i fuldt omfang om forslaget om forhøjelse af råderetsbeløbet. I Ejendomsforeningen Danmark har vi ingen indvendinger imod at medtage andre forslag end de, der naturligt følger af lovforslagets formål. Vi er dog optaget af, at disse forslag leder til en forenkling af lejeloven og afspejler en passende balance mellem lejernes og udlejernes interesser. Forslaget om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser ligger efter vores opfattelse inden for disse to enkle kriterier, hvorimod forslaget om forhøjelse af råderetsbeløbet medvirker til en yderligere komplicering af lejeloven og det forrykker balancen mellem lejerne og udlejerne til fordel for lejerne. Endvidere bemærkes, at lovforslaget efterlader juridiske uklarheder i forhold til flere af forslagets bestemmelser, hvilket især skyldes, at bemærkningerne til lovforslaget ikke i tilstrækkeligt grad giver den nødvendige støtte til fortolkning af lovbestemmelsernes ordlyd. Bemærkningerne til lovforslaget har på flere punkter mere karakter af politiske målsætninger end af juridiske støttepunkter for en fortolkning af lovens tekst. Dette er naturligvis stærkt utilfredsstillende. Nedenfor redegør vi nærmere for vores holdning til de enkelte elementer i forslaget: 1. Gennemførelse af totaløkonomiske rentable forbedringer Som udgangspunkt finder Ejendomsforeningen Danmark, at totaløkonomi som princip er et godt udgangspunkt for energiinvesteringer. Men Ejendomsforeningen Danmark skal ligesom sidste gang forslaget blev fremsat tilbage i 2009 gøre opmærksom på, at forslaget ikke fører til gennemførelse af flere totaløkonomisk rentable investeringer og ikke medvirker til regelforenkling og modernisering af lejelovene. Med øgede dokumentationskrav og fordyrende arbejdsgange mellem udlejer, huslejenævn og rådgiver medfører ministeriets forslag ekstraomkostninger, som isoleret set ikke begrænser energiforbruget i den private boligudlejningssektor. Tværtimod. 3

4 Til lovforslaget skal det yderligere nævnes, at der ikke er taget højde for de betydelige komfortforbedringer, som beboerne vil opleve ved en energiinvestering i form af varmere indeklima, mindre træk og støj m.v. Komfortforbedringer er sammen med besparelserne i energiudgifterne for lejerne med til at forøge brugsværdien af lejemålet, hvilket grundlæggende er det, som en forhøjelse af lejen skal modsvare. Værdien af reglerne om totaløkonomisk rentable forbedringer mindskes også af, at udlejer maksimalt kan forhøje lejen som følge af energiforbedringerne svarende til størrelsen af den dokumenterede besparelse for lejerne. For det første er det meget vanskeligt at dokumentere denne besparelse på forhånd, og Ejendomsforeningen Danmark frygter derfor, at udlejerne vil blive mødt med uhensigtsmæssige skrappe dokumentationskrav i den henseende. For det andet er energirenoveringer omkostningsmæssigt meget tunge, da de typisk omfatter ejendommens konstruktioner, klimaskærm samt væsentlige energiinstallationer. For det tredje tages der ikke højde for den fremtidige udvikling i energiudgifterne, hvor priserne er steget meget betydeligt i de foregående år, og hvor priserne må forventes at stige yderligere i de kommende år. Når den efterfølgende lejeforhøjelse begrænses til den her-og-nu dokumenterede besparelse for lejerne, vil udlejer ofte ikke kunne få sine investeringer dækket ind. Derved fratages udlejer incitamentet til at foretage energiforbedringerne. Man skal være opmærksom på, at en meget stor del af de private udlejningsejendomme ligger i områder med fjernvarme, hvor energiomkostningerne, der pålægges lejerne, er forholdsvis beskedne, hvorimod en investering i energibesparende foranstaltninger kan løbe op i både to- og trecifrede millionbeløb. Man må derfor forvente, at antallet af rentable renoveringer, der kan holdes inden for rammerne af lejernes besparede energiudgift, bliver forholdsvis få. Det skal derudover bemærkes, at ministeren for by, bolig og landdistrikter gives bemyndigelse til at fastlægge en række specifikke forhold om ordningen og lejeforhøjelsens beregning i en bekendtgørelse. Dette er en uklarhed i lovforslaget, som ingenlunde giver hverken udlejer eller lejer den fornødne sikkerhed for lejeforhøjelsens sammensætning og størrelse. Det bør således blandt andet afklares i lovbemærkningerne, hvilke rimelige og nødvendige udgifter, udlejer kan medtage i beregningen af den foretagne energirenoveringsinvestering, herunder hvilke følgearbejder, der kan indgå heri. Det er desuden et væsentligt problem, at ministeriets lovforslag ikke tager stilling til, hvorledes udlejer skal få finansieret de dokumentationsudgifter, som afholdes til projekter, som ikke bliver gennemført, eventuelt fordi det viser sig, at de ikke er 4

5 rentable eller ikke kan gennemføres, fordi lejerne stemmer imod, når de bliver bekendt med projektets nøgletal. Det vil være urimeligt, hvis udlejerne skal bære risikoen for, at et projekt viser sig ikke at være rentabelt med den konsekvens, at udlejer skal afholde udgifterne til de krævede dokumentationsforanstaltninger. Det skal bemærkes, at Ejendomsforeningen Danmark kan tiltræde, at der skal bortses fra forbedringstillæg efter den foreslåede 58, stk. 3, ved vurderingen af det lejedes værdi for et lejemål. Der er dog behov for en afklaring af, hvad konsekvenserne bliver af, hvis der fremover efter lejelovens 47, stk. 2, 2. pkt., skal ses bort fra lejemål, hvor der er gennemført forbedringer efter den foreslåede 58, stk. 3. Det er ikke Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse, at forbedringstillæg efter den foreslåede 58, stk. 3, skal indgå ved fastlæggelsen af det lejedes værdi i andre lejemål, som ikke har undergået en tilsvarende energiforbedring. Ejendomsforeningen Danmark finder det derimod af afgørende betydning, at lejemål med forbedringstillæg efter lejelovens 58, stk. 3, ikke generelt diskvalificeres som sammenligningslejemål. Hvis det bliver resultatet af lovændringen, vil det medføre, at det kan blive særdeles vanskeligt at finde anvendelige sammenligningslejemål ved afgørelse af tvister om lejefastsættelsen i boliglejemål. Vi finder derfor, at det bør præciseres, at lejemål med forbedringstillæg efter lejelovens 58, stk. 3, godt kan anvendes som sammenligningslejemål, men at der ved den konkrete sammenligning må ses bort fra det særlige forbedringstillæg og de forbedringer, som forbedringstillægget modsvarer. Dette vil dog på ingen måde betyde en forenkling af lejelovgivningen. Af ovenstående bemærkninger fremgår det, at lovforslaget vil betyde et betydeligt merarbejde og en øget komplicering af lejeloven. Når man ser på de betydelige administrative konsekvenser, er det overraskende, at det i lovforslaget skønnes, at en gennemførelse af totaløkonomiske rentable forbedringer alene forventes at medføre yderligere investeringer på kr. 23 mio. i 2013 og kr. 13 mio. årligt på lang sigt. Dette yderst beskedne resultat skal holdes op imod en tung og bekostelig beslutningsproces, hvorfor Ejendomsforeningen Danmark vurderer, at der er en risiko for, at der ikke fremover foretages flere investeringer i energibesparende foranstaltninger, end tilfældet er i dag, snarere tværtimod, da forslaget lægger op til at begrænse gennemførelse af 5 stk. 2 renoveringer i ejendomme med energistandard mindre end D. Det er som nævnt netop disse ejendomme, hvor behovet for energirenovering og renoveringer til forbedring af den generelle boligstandard er størst. Vi har på fornemmelsen, at ministeriets intentioner med forslaget om totaløkonomisk rentable forbedringer er at forbedre udlejernes muligheder for at energireno- 5

6 vere boligejendomme. En sådan tolkning harmonerer med flere udtalelser fra ministeren for by, boliger og landdistrikter. Det er imidlertid ikke Ejendomsforeningen Danmarks vurdering, at disse intentioner tilnærmelsesvis opnås. Denne vurdering bygger dels på en juridisk og økonomisk analyse af forslaget og dets forventelige virkninger, men i lige så høj grad på en række tilkendegivelser fra de udlejere, som forventes at skulle agere i forhold til lovens muligheder. Meldingen fra Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer er meget klar: De vil, hvis lovforslaget vedtages, ikke ændre deres investeringsstrategi til fordel for en øget investering i energibesparende foranstaltninger. De, der har investeret i energibesparende foranstaltninger på trods af lejelovens begrænsninger, vil formentligt fortsat gør det, men der vil ikke komme nye investorer til. 2. Aftalt grøn byfornyelse Ejendomsforeningen Danmark har tidligere givet udtryk for støtte til Concitos forslag om at indføre begrebet aftalt grøn byfornyelse som et element til at løse paradoksproblemet. Dette er beskrevet i Concito-rapporten fra februar 2011 om Grøn byfornyelse fra paradoks til potentiale ved energirenovering af private udlejningsejendomme. Rapporten fra Concito påpeger entydigt, at lejeloven skaber et paradoksproblem, hvor det er lejerne, der får fordel af energibesparelser i form af en lavere varmeregning og øget komfort, mens det er udlejer, der skal foretage investeringen, ofte for lånte penge for at opnå besparelserne, uden sikkerhed for at kunne hæve huslejen til at dække forrentningen af investeringen og servicering af lånet. Ejendomsforeningen Danmark mener fortsat, at en implementering af aftalt grøn byfornyelse i den rigtige form kan bidrage til at skabe et reelt og nødvendigt incitament for udlejere til at igangsætte energirenoveringer. Overordnet set er det efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse væsentligt, at aftalt grøn byfornyelse sker på baggrund af frivillige aftaler mellem udlejer og lejer. Ejendomsforeningen Danmark er af den klare opfattelse, at det foreliggende udkast til lovforslag om aftalt grøn byfornyelse indeholder elementer, der ikke harmonerer hermed, og som tilmed medfører uhensigtsmæssigheder og uklarheder. Lovforslaget lægger op til en løsning, hvor der etableres et forhandlingsforløb mellem udlejer og lejer, før parterne indgår en aftale om aftalt grøn byfornyelse. Hensigten er, at udlejer og lejer får mulighed for at forhandle om, hvilke arbejder, der ønskes gennemført og i den forbindelse stille krav og betingelser til projektet. Denne mulighed for forhandling medfører, at lejerne reelt kan forhindre ethvert tiltag fra udlejer om at energirenovere en ejendom. Denne løsning accepterede Ejendomsforeningen Danmark, idet vi ikke forventede at kunne få politisk opbakning til vores foretrukne løsning og den løsning, der har den største energimæssige effekt: 6

7 At udlejeren kan beslutte en energiinvestering og varsle en huslejestigning i forlængelse heraf. Denne begrænsning reducerer således udlejernes mulighed for at investere i energibesparende foranstaltninger, men det betyder også, at investeringerne kan gennemføres i god overensstemmelse med lejerne, og derved kunne processen forløbe mere fredfyldt. Det måtte så være op til lejerorganisationerne at sikre, at lejerne var positive over for at indgå aftaler med udlejer om energiinvesteringer, og udlejerorganisationerne skulle omvendt forberede udlejerne på at indgå sådanne aftaler. Ministeriet har ændret disse forudsætninger i Concito-rapporten men uden at angive nærmere, hvordan processen i forbindelse med forhandling og beslutning skal foregå, idet man henviser til, at der vil blive udarbejdet en vejledning herom. Der er således tale om et væsentligt usikkerhedsmoment, der ikke giver parterne den fornødne sikkerhed for gennemførelse af ønskede energiforbedringer, og som udlejer kan man ikke være sikker på, at man ikke senere vil blive mødt med indsigelser mod aftalen. Det bør også derfor klart fremgå af lovbemærkningerne, at det alene er de i den foreslåede 50 e anførte betingelser, der kan stilles som gyldighedskrav til aftalen. Det er desuden i ministeriets lovforslag uklart, hvordan man skal forholde sig til lejemål, hvor der er to eller flere lejere, der har skrevet under på lejekontrakten. Tæller samtlige disse lejere for det pågældende lejemål med i kravet om, at mindst halvdelen af lejerne skriftligt skal acceptere gennemførelsen af ombygningsprojektet. Hvis dette er tilfældet, må det forudses, at udlejer vil skulle anvende unødigt mange ressourcer til indhentning af de nødvendige underskrifter og endda, at det i flere tilfælde vil være praktisk umuligt for udlejer at opfylde kravet. Derudover bør beslutningsproceduren blandt lejerne være mere effektiv, især i de tilfælde, hvor der er beboerrepræsentation i ejendommen. Hvis man vil sikre gennemførelsen af energiforbedringer i udlejningsejendommen på baggrund af oplyste aftaler parterne imellem, virker det uhensigtsmæssigt, at beboerrepræsentationen ikke har endegyldig kompetence til at indgå aftalen i de tilfælde, som er nævnt i den foreslåede 50 d, stk. 2, hvor der vil være en minimal forbedringsforhøjelse for lejerne, der til fulde opvejes af energibesparelsen, som kommer samtlige lejere til gode. Ejendomsforeningen Danmark mener endvidere, at det vil være urimeligt og unødigt ressourcekrævende, hvis udlejer i ethvert tilfælde er forpligtet til at indhente huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen. Det er klart, at der forud for aftalen med lejerne skal foreligge et gennemarbejdet økonomisk forslag over omkostningerne forbundet med energirenoveringerne og de heraf følgende lejeforhøjelser. 7

8 Men huslejenævnets godkendelse vil i mange tilfælde kunne forsinke processerne, især når det af bemærkninger til forslaget fremgår, at huslejenævnet skal tage stilling til både konsekvenserne ved gennemførelse af de energibesparende arbejder og de lejemæssige konsekvenser, hvis de energibesparende arbejder gennemføres efter de eksisterende regler i lejelovens 58, stk. 1. Sidstnævnte regnestykke vil i denne situation være hypotetisk. Det kan betvivles, om huslejenævnene vil have den fornødne kompetence til at vurdere beregningerne og træffe disse beslutninger om forhåndsgodkendelse, herunder om det vil ske på et tilstrækkeligt oplyst grundlag. Med kravet om huslejenævnets forhåndsgodkendelse i ethvert tilfælde, mistes reelt muligheden for at indgå en frivillig aftale mellem parterne, og ministeriets forslag bryder derved afgørende med anbefalingerne og den balance, der er i Concitorapporten. En netop offentliggjort undersøgelse, som Rambøll har lavet for Bygherreforeningen, viser, at op til 95 % af lejerne er meget opmærksomme på deres energiforbrug og behovet for energirenovering for at spare energi. Undersøgelsen viser også, at op mod 70 % af lejerne er villige til, i forskelligt omfang, at indgå aftaler med udlejer om midlertidige, relativt markante lejeforhøjelser, der kan finansiere energirenovering, hvis det medfører en samlet, lavere boligudgift på sigt. Netop lejernes villighed til at betale en højere husleje for en reduceret varmeregning var et væsentligt element og en klar forudsætning for at (stort set) alle deltagerne i Concito-arbejdet kunne anbefale en aftalebaseret model. Med rapporten fra Rambøll bør den sidste tvivl om aftalekonceptets holdbarhed være fjernet, og derved virker en tvungen forelæggelse for Huslejenævnet af de indgåede aftaler mellem lejerne og udlejer unødvendig bureaukratisk, tung og dyr. Yderligere skal det bemærkes, at der tillægges et certificeret energimærkningsfirma væsentlige og helt unødvendige beføjelser i processen. Vi så helst, at man fjerner dette element fra lovforslaget, idet man bør følge forslaget fra Concito, der overlader det til udlejer at udarbejde et prospekt med brug af egnede rådgivere. Dette prospekt forelægges så for lejerne, og både lejerne og udlejer skal i den proces, ifølge forslaget fra Concito, kunne trække på en rådgivningsenhed fra f.eks. Grundejernes Investeringsfond. Som led i Concito-arbejdet undersøgte Ejendomsforeningen Danmark og LLO i fællesskab denne mulighed hos GI, hvor bestyrelsen kunne give tilsagn om at ville se positivt på, at parterne i fællesskab stillede det forslag. Det kan derfor undre, at ministeriet på dette punkt ikke har forfulgt, hvad der tegner til at være en enighed mellem parterne om et andet forslag end det, ministeriet nu fremkommer med om tvungen forelæggelse for huslejenævnet og udpegning af certificerede energimærkningsfirmaer. 8

9 Skulle ministeriet vælge at gå videre med en væsentlig mere bureaukratisk model med tvungen forelæggelse for huslejenævnet og udpegning af certificerede energimærkningsfirmaer, er det væsentligt at få fastlagt kravene til huslejenævnene og de certificerede firmaer nærmere samt få beskrevet hvilke vurderinger, de skal og kan foretage. Det fremgår desuden ikke klart af lovforslaget, hvem der skal afholde udgiften til energimærkningsfirmaets arbejde, herunder om denne udgift kan indgå i beregningsgrundlaget for forbedringsforhøjelsen. Disse forhold bør afklares. Ministeriets forslag om at give et energimærkningsfirma en så markant og afgørende rolle er ikke i overensstemmelse med Concito-rapporten, der foreslår, at beslutningen om gennemførelse af et projekt skal træffes på grund af et af udlejer udarbejdet prospekt med mulighed for, at lejerne indhenter rådgivning i for eksempel Grundejernes Investeringsfond. For så vidt angår muligheden for indfasningsstøtte, så kan dette være et relevant instrument, der også er kendt i forvejen. Ejendomsforeningen Danmark mener dog ikke, at sådan en tilskudsmulighed er et afgørende element i energisparepakken, idet der i stedet bør være fokus på at opnå bedre og mere smidige muligheder for at gennemføre de frivillige aftaler om aftalte energiforbedringer, såvel økonomisk som processuelt. Processuelt i forhold til bestemmelserne til indfasningsstøtten stiller Ejendomsforeningen Danmark sig kritisk over for, at kommunalbestyrelsen kan stille arkitektoniske, miljømæssige og udførelsesmæssige betingelser for indfasningsstøtte samt krav om gennemførelse af bestemte arbejder. Dette overlader en meget bred kompetence for kommunalbestyrelsen til at gribe ind i projektet på et meget sent tidspunkt i processen, hvor udlejer allerede har udført undersøgelserne hos det certificerede energimærkningsfirma og hos huslejenævnet. Kommunalbestyrelsens beslutninger kan således væsentligt forrykke forudsætningerne for gennemførelse af arbejderne og økonomien i projektet for både lejere og udlejer. Dette synes ikke hensigtsmæssigt. Det er i øvrigt overordnet uklart, hvilket omfang indfasningsstøtten i givet fald vil have, og læser man ministeriets egne forudsætninger i bemærkningerne til lovforslaget, så forekommer omfanget yderst beskedent. Ejendomsforeningen Danmark bifalder forslaget om, at Kommunalbestyrelsen kan tilbyde genhusning efter byfornyelsesloven kapitel 8. Det bør dog indskrives i lovforslagets ordlyd eller bemærkningerne hertil, i hvilke tilfælde det vil være relevant for Kommunalbestyrelsen at træffe beslutning om genhusning. Ministeriet skønner, at aftalt grøn byfornyelse vil øge det samlede investeringsomfang med kr. 25 mio. i 2013 og kr. 40 mio. årligt på langt sigt. Dette er et yderst beskedent bidrag til energiforbedringer og langt under den forventede effekt i Concito-rapporten. For at sammenligne investeringsniveauet har private gennemgribende moderniseringer i perioden betydet et samlet investeringsomfang på mellem og mio. kr. Aftalt grøn byfornyelse kan i ministeriets versi- 9

10 on udelukkende ses som et beskedent bidrag til det langt større og eksisterende - behov for energirenoveringer. Derfor forekommer det problematisk, at ministeriet på centrale punkter ændrer på Concito-rapportens forslag, specielt når ændringerne samlet set betyder, at effekten reduceres til tæt på nul, og når de administrative krav til udlejerne øges meget betydeligt. 3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens 5, stk. 2 Ejendomsforeningen Danmark er stærkt utilfreds med, at ministeriet, på trods af en massiv politisk modvilje i starten af 2010, atter foreslår at gribe ind over for fremtidig udlejning af gennemgribende forbedrede lejemål, som gennem de senere år har vist sig at være den helt afgørende motivationsfaktor for den løbende modernisering og forbedring af boligerne i den private udlejningssektor. Den foreslåede sammenkædning mellem en ejendoms generelle energimæssige tilstand og muligheden for at foretage forbedringer i de enkelte lejemål giver efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse ingen mening, idet man gør modernisering af et enkelt ledigt lejemål afhængig af en større energimodernisering af hele ejendommen. Denne energimodernisering vil i mange tilfælde være økonomisk uforsvarlig. Dette baseres på det forhold, at de fleste energiforbedringer i ejendomme, der kan henføres til boligreguleringsloven 5, stk. 2, sker i ejendomme, der er ca år gamle, og som har en energimærkning, der er højere end D. Muligheden for at energiforbedre sådanne ejendomme anses af Ejendomsforeningen Danmark for at være ringe. Selv hvis der skulle være mulighed for at forbedre ejendommens energimærkning, vurderes det, at det vil være forbundet med så store omkostninger, at det vil eliminere rentabiliteten for en forbedring af det enkelte lejemål med brug af boligreguleringsloven 5, stk. 2. Det må derfor forventes, at der vil ske en væsentlig og måske utilsigtet samtidig reduktion af energirenoveringerne og af brugen af boligreguleringsloven 5, stk. 2 til modernisering af utidssvarende lejemål Sammenkædningen af de to forhold tjener efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse alene til at få indførelsen af yderligere lejerestriktioner, som skal fastholde lejen for boliglejemål på et urealistisk lavt niveau, til at fremstå som et miljørigtigt og samfundsgavnligt indgreb. Sammenkædningen har desuden reelt den konsekvens, at lejerne opnår en mulighed for at modsætte sig, at der på noget tidspunkt vil kunne foretages gennemgribende moderniseringer af lejemål i de mange ejendomme, der ikke lever op til kravene i energiklasserne A-D. Som bemærket, vil det i disse ejendomme ofte ikke være muligt for udlejer at få sine investeringer dækket ind af lejeforhøjelser under reglerne 10

11 om totaløkonomisk rentable forbedringer, da lejeforhøjelsen begrænses til den dokumenterede besparelse for lejerne. Muligheden for udlejer er herefter at træffe aftale med lejerne under reglerne om aftalt grøn byfornyelse. Det kan imidlertid ikke afvises, at lejerne vil undlade at indgå en sådan aftale ud fra et ønske om at undgå gennemgribende fremtidige 5, stk. 2 forbedringer af lejemålene i ejendommen. Det skal bemærkes, at der her er tale om lejere, der ikke skal bo i de moderniserede lejligheder. Der er således intet miljørigtigt og samfundsgavnligt i ministeriets forslag, idet effekten alene er, at dele af den ældre private boligmasse ikke bringes op til en standard, som moderne lejere efterspørger. På sigt bliver resultatet, at samfundet kommer til at stå med en række utidssvarende ejendomme, som skal byfornys med store offentlige udgifter som konsekvens. Vi skal i den forbindelse ikke undlade at gøre opmærksom på, at det forekommer retssikkerhedsmæssigt yderst problematisk at bygge et forbud mod moderniseringer af ledige lejemål op omkring en ordning, som den for ordningen ansvarlige myndighed beskriver som yderst fejlbehæftet. Energistyrelsen udgav i 2010 en rapport, der viste at energimærket i 93 procent af de undersøgte etageejendomme var behæftet med alvorlige fejl. Ministeriets forslag til indgreb vil resultere i, at den løbende forbedring og opdatering af lejemål til nutidig standard i ældre udlejningsejendomme, som ikke opfylder og som realistisk set - aldrig vil komme til at opfylde de foreslåede energikrav, vil ophøre. Dette kan under ingen omstændigheder være i hverken samfundets, de private udlejeres eller lejernes interesse. At ministeriet alligevel agter at foretage denne ændring af lejelovgivningen, må efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse tilskrives, at ministeriet har ladet sig påvirke af lejerorganisationernes vedvarende politiske modstand mod gennemgribende forbedringer i den private udlejningssektor. En modstand, som for Ejendomsforening Danmarks vedkommende kun kan forekomme uforståelig. Der sker med forslaget en forskydning af balancen mellem udlejer og lejer. Vi har noteret, at ministeriet lægger op til at friholde fredede ejendomme fra forbuddet mod at anvende 5, stk. 2, hvis ikke de lever op til kravene i energiklasserne A-D. Selv om Ejendomsforeningen Danmark ikke kan støtte ministeriets forslag til hovedregel, skal vi gøre opmærksom på, at ministeriet som minimum, udover de fredede ejendomme, bør give mulighed for, at undtagelsen også omfatter ejendomme, der ifølge et kommuneatlas er erklæret bevaringsværdige eller er omfattet af en bevarende lokalplan. Tilsvarende bør man undtage ejendomme, hvor det kan dokumenteres ved beregninger fra en sagkyndig, at det vil være urentabelt at bringe ejendommene op til standard D, således at man fortsat kan foretage 5 stk. 2 forbedringer i sådanne ejendomme. 11

12 Ejendomsforeningen Danmark har tidligere skønnet, at forringelsen af 5 stk. 2 ville betyde tab af arbejdspladser og en offentlig merudgift på mere end 300 mio. kr. årligt. Det direkte investeringsomfang skønnes at falde med kr. 486 mio. kr. om året. Vi mener fortsat, at dette er et ganske realistisk skøn. Ministeriet er grundlæggende set enig i vores vurdering af tendensen, idet ministeriet skønner, at faldet i det direkte investeringsomfang er 85 mio. kr. i 2013 og 17 mio. kr. på langt sigt. Selv med ministeriets meget konservative skøn, er der tale om en væsentlig forringelse af det samlede investeringsniveau i en tid, hvor byggeaktiviteten er historisk lav. 40 procent af boligerne opført før 1960 opfylder ikke energikravet. Det er i denne del af boligmassen, hvor der i dag gennemføres flest 5, stk. 2 forbedringer. Det er samtidig i denne del af boligmassen, at der ikke kan gennemføres 5 stk. 2 gennemgribende moderniseringer, hvis forslaget vedtages. Det resulterer i flere utidssvarende, nedslidte boliger, som kan komme til at koste det offentlige dyrt i øgede udgifter til byfornyelse på længere sigt. Penge, der kunne være sparet med private investeringer. Det er yderst kontraintuitivt, at et lovforslag, der skal tilvejebringe energirenoveringer i den private udlejningsboligmasse i de første knap 5 år, påvirker det nuværende investeringsomfang negativt. I 2013 med et minus på kr. 37 mio. Faldet skyldes imidlertid, at man forringer boligstandarden i den ældre boligmasse, hvor der kommer til at mangle private gennemgribende moderniseringer. For så vidt angår lovens eventuelle ikrafttræden, så fremgår det af lovforslagets 6, at lejligheder, der allerede i dag udlejes efter 5, stk. 2, også fremover vil kunne udlejes efter disse regler. Dette vil være naturligt. Det fremgår imidlertid også, at de skærpede regler for udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 3, gælder for lejemål, som ikke har været udlejet efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, inden udgangen af En konsekvens af denne overgangsregel vil blive, at der i fremtiden vil komme et utal af tvister om lejemål udlejet efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, hvor lejerne rent refleksmæssigt vil påstå, at lejemålet ikke før 31. december 2012 har været udlejet efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Overgangsreglen vil dermed indebære, at de private udlejere pålægges yderligere dokumentationskrav, hvilket vil bliver mere og mere kompliceret at løfte, efterhånden som tiden går. Hertil kommer, at dette dokumentationskrav er åbenbart urimeligt, idet der som det er ministeriet bekendt ikke sker nogen løbende registrering af, om en udlejning sker efter boligreguleringslovens 5, stk. 1, eller boligreguleringslovens 5, stk

13 Det er fastslået i retspraksis, at det ikke er nødvendigt at anføre i en lejekontrakt, at udlejningen sker efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, hvorfor de private udlejere ikke har nogen anledning hertil. Der kan med indførelsen af denne overgangsregel fremover være et behov herfor, men det løser ikke problemet med de udlejninger, der er foretaget siden reglernes indførelse den 1. juli I sammenhæng hermed skal det endvidere bemærkes, at det er helt urimeligt at indføre regler, som i realiteten nødvendiggør, at den til enhver tid værende ejer af en udlejningsejendom skal opbevare kopier af tidligere lejeaftaler eller kopier af tidligere orienteringer efter den nuværende 5, stk. 3, i boligreguleringsloven, hvoraf det godtgøres, at udlejning efter 5, stk. 2 er gyldig. Det vil derfor medføre en i retssikkerhedsmæssig henseende uacceptabel situation for en række udlejere, hvis lovændringen skal have sådanne konsekvenser. Ikrafttrædelsesbestemmelsen bør udformes således, at det alene er afgørende om forbedringsarbejderne er udført inden udgangen af 2012, således at lejemål, der opfylder dette, efter lovens ikrafttræden kan udlejes efter boligreguleringsloven 5, stk. 2. Dette vil sikre, at der ikke er nogen udlejere, som kommer til at stå med skuffede forventninger i relation til allerede udførte forbedringsarbejder. Når udlejningsejendomme med energimærke E og F ikke længere kan gennemgribende moderniseres, betyder det et prisfald på disse ejendomme. Der kan være meget store forskelle på, hvor meget værdierne på ejendomme vil falde. Det afhænger af, hvor mange lejemål, der allerede er gennemgribende moderniseret og ejendommens beliggenhed. Ejendomsforeningen Danmark vurderer, at der kan være ejendomme, hvor der ikke sker et væsentligt prisfald, og der kan være ejendomme, hvor der sker et prisfald på op til 30 procent i ejendomsværdi. Samlet for udlejningsejendomme med energimærke E og F vurderer Ejendomsforeningen Danmark faldet i værdi til at være på op til 10 procent. Et prisfald på udlejningsejendomme får stor betydning for den enkelte ejer af den private udlejningsejendom. Hvis ejendommen har en høj belåning, kan det betyde insolvens og tvangssalg med tab til følge. Tabene rammer både ejer og ikke mindst banker og realkreditinstitutter, som har belånt ejendommene med den forventning, at den pågældende udlejningsejendom kan gennemgribende moderniseres til glæde for både lejer og ejer. Forslaget vil samtidigt betyde et tab af skatteprovenu. Men man skal være opmærksom på, at det overordnede fald i priserne på udlejningsejendomme også får den konsekvens, at priserne på andelsboliger falder, selv om de ikke er omfattet af dette lovforslag. Det skyldes, at andelsboliger er værdiansat med udgangspunkt i priserne på udlejningsejendomme. Hvorledes prisfaldet på udlejningsejendomme med energimærke E og F smitter negativt af på priserne på andelsboliger, vil komme an på den kommende praksis. For Ejendomsforeningen Danmark er der ingen tvivl om, at den foreslåede ændring af boligreguleringslovens 5 i sammenhæng med overgangsreglen vil introducere 13

14 endnu et absurd dokumentationskrav til de private udlejere i tillæg til de lignende dokumentationskrav, som lejelovgivningen allerede indeholder i rigt mål. Det bør desuden fremgå af lovbemærkningerne, at udstykning af en lejlighed fra en lejlighed, der på tidspunktet for lovens ikrafttræden er udlejet efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, fortsat vil kunne oppebære en leje fastsat efter 5, stk. 2, uanset at udstykningen sker efter lovens eventuelle ikrafttræden. Dette vil også harmonere med praksis. 4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser Forslaget har som nævnt ikke udelukkende relation til energiindsatsen. Men ideen om, at udlejer i forbindelse med en renovering af en ejendom kan søge en forhåndsgodkendelse af den fremtidige husleje, virker umiddelbart ganske fornuftig. Lejelovens 59 a, stk. 1, giver udlejerne mulighed for at indhente forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelsen for påtænkte forbedringsarbejder. Der er ingen pligt for udlejer til at indhente forhåndsgodkendelse, uanset hvilke arbejder udlejer ønsker at udføre, og en lejer har ingen ret til at kræve, at der indhentes forhåndsgodkendelse. I betragtning af at det er frivilligt for udlejer, om der indhentes forhåndsgodkendelse, må det være en fejl, at der er anvendt begrebet skal. Det giver ikke mening, at et huslejenævn pligtmæssigt skal foretage en vurdering af den kommende samlede leje for et lejemål, hvis udlejer blot har anmodet huslejenævnet om at vurdere beregningen af forbedringsforhøjelsen for et konkret forbedringsprojekt. Bestemmelsen burde derfor være formuleret således, at huslejenævnet kan tage stilling til, om den samlede leje kan oppebæres således at en stillingtagen hertil forudsætter, at udlejer anmoder huslejenævnet herom. Ejendomsforeningen Danmark ser således positivt på, at der indføres en mulighed for udlejer til at indhente forhåndsgodkendelse af en lejeforhøjelse og den heraf følgende samlede leje efter gennemførelsen af energiforbedringsarbejder eller gennemgribende forbedringer foretaget i medfør af boligreguleringslovens 5, stk. 2. Vi finder det dog ikke hensigtsmæssigt, at huslejenævnets vurdering og forhåndsgodkendelse kan medføre en begrænsning for udlejers mulighed for at opnå den fulde legale lejeforhøjelse af gennemførte energiforbedringer, fordi lejeforhøjelsen ifølge lovbemærkningerne reduceres med det beløb, hvormed den tidligere eksisterende leje oversteg det lejedes værdi. Denne begrænsning og usikkerhed for udlejer vil fjerne incitamentet for udlejer til at gennemføre energirenoveringerne. Det er dog væsentligt, at denne mulighed bliver frivillig at udnytte for udlejer og ikke på nogen måde bliver et obligatorisk krav for gyldigt at kunne gennemføre de 14

15 legale forbedringsforhøjelser over for lejerne, jf. bemærkningerne ovenfor vedrørende aftalt grøn byfornyelse. 5. Forhøjelse af råderetsbeløbet Indledningsvis skal det bemærkes, at råderetsbeløbet ingen relation har til ønsket om at øge incitamentet til at energirenovere de private udlejningsejendomme, uanset at der i lovforslagets bemærkninger gøres nogle, om end meget usikre, bemærkninger herom. Ejendomsforeningen Danmark finder det uacceptabelt, at der foreslås en så voldsom forhøjelse af beløbsgrænsen for de godtgørelser, som lejere kan få for udførelse af forbedringer i lejemålet. Den foreslåede forøgelse af beløbsgrænserne vil medføre en betydelig indgriben i de private udlejeres ret til at bestemme, hvorledes lejlighederne i en udlejningsejendom skal indrettes. En overflytning af råderetten i dette omfang til lejerne er fuldstændig uberettiget. Hvis en person ønsker at have så betydelig indflydelse på indretningen af sin bolig, må den pågældende person erhverve sig en andelsbolig eller en ejerbolig. Allerede efter nuværende regler er det problematisk, at der i lejeloven ikke er sket en ordentlig afklaring af, hvorvidt udlejer har mulighed for at nægte lejer at udføre forbedringsarbejder i henhold til lejelovens 62 a med henvisning til for eksempel, at udlejer selv ønsker at udføre de pågældende arbejder efter lejers fraflytning eller på et andet passende tidspunkt. Endvidere er det problematisk, at der ikke i højere grad er sikret udlejer mulighed for at føre tilsyn med lejers eventuelle udførelse af forbedringsarbejder, når udlejer til sin tid skal udbetale en godtgørelse herfor. Disse problemer vil i høj grad blive aktualiseret, hvis der sker en så voldsom forøgelse af beløbsgrænserne i lejelovens 62 a, og Ejendomsforeningen Danmark finder derfor, at disse problemer må løses, forinden det overhovedet overvejes at ændre på reglerne. Udover disse grundlæggende indvendinger finder Ejendomsforeningen Danmark også, at den foreslåede lovændring vil lægge en helt urimelig økonomisk byrde på de private udlejere. Med en maksimal godtgørelse på over kr pr. lejemål, kan selv en udlejer af en mindre udlejningsejendom risikere at skulle udbetale meget betydelige beløb i løbet af en kort periode. Da lejelovens 62 a i øvrigt ikke indeholder nogen form for afdragsmuligheder for udlejer, kan det frygtes, at nogle udlejere i særligt uheldige situationer i realiteten vil være ude af stand til at honorere lejernes krav om betaling af godtgørelser. Ejendomsforeningen Danmark finder derfor, at den pågældende bestemmelse bør udgå af lovforslaget også med den begrundelse, at forslaget ingen relation har til 15

16 lovforslagets egentlige formål om energibesparelser. Det kan således ikke forventes, at lejerne vil udnytte forhøjelsen af råderetsbeløbet til at foretage energiforbedringer i lejemålet, men derimod til andre formål, idet man kan frygte, at lejeren skifter køkken eller installerer nyt bad efter egen smag uden hensyn til, at en ny lejer skal overtage lejemålet på et senere tidspunkt. Man kunne forestille sig en lejer, der ønsker et køkken indrettet i sydfransk bondestil, en anden lejer ønsker et køkken i high-tech New York er stil i crom og glas, og en tredje lejer ønsker et køkken i traditionel afrikansk stil. Alle tre lejere flytter inden for 1 år efter, at de har indrettet køkkenet, hvorved udlejer skal udrede et beløb på ca. kr og skal samtidigt investere i tre nye køkkener for at kunne leje lejlighederne ud til andre lejere, der har en anden smag end de tre, der fraflyttede lejlighederne. 6. Udlejers adgang til at kræve vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling opsat Forslaget indebærer en hjemmel til, at udlejer kan pålægge lejerne, at der skal opsættes vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling, hvis det bliver et lovkrav. Forslaget betyder også, at huslejen kan hæves til betaling af materialer og arbejdsløn mv. som følge af indførelse af et lovkrav om opsætning af målere. Ejendomsforeningen Danmark finder det positivt, at udlejer sikres en mulighed for at efterkomme eventuelle fremtidige påbud om installation af vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling, hvis det kan ske på en måde, som ikke forrykker balancen mellem lejer og udlejer. Ejendomsforeningen Danmark mener dog, at adgangen til at installere vandmålere samt målere til måling af energiforbrug til køling ikke bør begrænses til det tilfælde, hvor der bliver givet offentligt påbud. Som bestemmelsen er formuleret, vil det have den uhensigtsmæssige og formentlig utilsigtede konsekvens, at udlejerne ikke vil være berettiget til at installere vandmålere, medmindre dette følger af offentligt påbud, idet der vil blive sluttet modsætningsvist fra lovforslagets bestemmelser i lejelovens 37, stk. 3 og 46 j, stk. 1. De nævnte målere bør også kunne installeres på baggrund af udlejers ønske, uanset at det ikke sker som følge af offentligt påbud eller lignende, ligesom udlejer bør have mulighed for at forhøje huslejen i forlængelse heraf, uanset installeringen sker med henvisning til offentlig påbud eller ej. Det er således usikkert, om lejelovens 46, stk. 1, i sin nuværende udformning, skal fortolkes således, og der foreligger ikke retspraksis herom. Derfor bør det præciseres i lovforslaget, at udlejer har denne mulighed. Dette vil således bidrage til at sikre vandbesparende og dermed miljømæssige formål. 16

17 Endvidere bør det af bemærkningerne til den foreslåede 46 y fremgå, at undskyldelige fejl må antages at omfatte alle undskyldelige fejl, ikke blot forglemmelser. Dette vil harmonere med lovbemærkningerne til den lignende regel i den nuværende lejelov 43, stk. 1 vedrørende varmeregnskaber. Afsluttende bemærkninger Forslaget indeholder elementer, som blandt andet det daværende Indenrigs- og Socialministerium tidligere har indarbejdet i et udkast til lovforslag om indførelse af et energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens 5, stk. 2. og forhøjelse af råderetsbeløbet. Ejendomsforeningen Danmark har tidligere udtalt sig imod disse to forslag, hvis negative konsekvenser er meget betydelige, og som i væsentligt omfang forrykker den økonomiske balance mellem lejere og udlejere. Vi har noteret, at der tidligere var meget bred politisk enighed om, at disse to elementer ikke bør indgå i et forslag i relation til lejeloven. Ejendomsforeningen Danmark skal sammenfattende bemærke: At det af ministeriet fremsendte udkast til lovforslag ingen eller kun en meget ringe virkning vil have på udlejernes incitament til at investere i energibesparelser i den private udlejningssektor. At lovforslaget, der angiveligt skulle reducere paradoksproblemet, på ingen måde har den tilsigtede effekt. At et indgreb, som begrænser mulighederne for at modernisere de private udlejningsejendomme, der ikke kan leve op til kravene i energimærke A-D, vil betyde tab af arbejdspladser, vil betyde en forringelse af kvaliteten af den private udlejningssektor ved at forhindre modernisering af utidssvarende ejendomme, vil medføre tab af skatteindtægter og vil øge faren for, at staten fremover skal betale et milliardbeløb til byfornyelse. At ministeriet har ændret Concito-rapportens anbefalinger i en sådan grad, at den forventede positive effekt af rapportens anbefalinger stort set udebliver. At energiindsatsen anvendes som begrundelse for at gennemføre en række forslag, som ikke medvirker til at reducere energiforbruget i den private udlejningssektor, men alene til at indføre yderligere lejerestriktioner, som skal fastholde lejen for boliglejemål på et urealistisk lavt niveau og til at få disse til at fremstå som et miljørigtigt og samfundsgavnligt indgreb, hvad de dog på ingen måde er. At der i lovforslaget lægges op til en yderligere komplicering af lejelovgivningen med nye lapperier, der kun tjener til mere bureaukrati og merarbejde for både de private udlejere og kommunerne. 17

18 At den foreslåede forhøjelse af råderetsbeløbet vil medføre en betydelig indgriben i de private udlejeres ret til at bestemme, hvorledes lejlighederne i deres ejendom skal indrettes. At forslaget om forhåndsgodkendelser af lejeforhøjelser er den eneste, meget beskedne del af forslaget, som Ejendomsforeningen Danmark kan støtte. At de foreslåede ændringer vil medføre en væsentlig forrykkelse af den økonomiske balance mellem udlejere og lejere. Ejendomsforeningen Danmark finder ikke det nuværende lovforslag egnet til fremsættelse. Der er ikke tilnærmelsesvis en passende balance i forslaget. Forslagets energibesparende elementer er uambitiøse og modvirkes af initiativer, der alene har til formål at bremse for moderniseringen af den private udlejningssektor. De administrative konsekvenser er betydelige i form af mere administration for både de private udlejere og kommunerne. Lejeloven bliver yderligere kompliceret samtidig med, at ministeriet sammen med lejer- og udlejerorganisationerne drøfter, hvorledes man kan forenkle lovgivningen på området. På baggrund heraf skal Ejendomsforeningen Danmark anbefale, at der indkaldes til et møde, hvor ministeriet får lejlighed til med udlejer- og lejerorganisationerne at drøfte, hvorledes man kan implementere anbefalingerne fra Concito på en måde, som giver en reel energibesparende effekt. Afslutningsvis skal Ejendomsforeningen Danmark bemærke, at en formel høringsfrist på en uge må anses for urimeligt kort. Der er tale om et lovforslag, der både er vidtrækkende og kompliceret. Som organisation har vi behov for at inddrage vores bagland i en drøftelse af forslaget, hvilket ikke bliver muligt med den korte frist. Med venlig hilsen Torben Christensen Administrerende direktør 18