ETABLERING AF BOLIGNET. Procedure finansiering faldgruber og gode råd

Transkript

1 ETABLERING AF BOLIGNET Procedure finansiering faldgruber og gode råd

2 ETABLERING AF BOLIGNET

3 Indhold side side 1 2 Informationssamfundet Danmark som IT-nation Bolignet og boligorganisationerne Hvad er bolignet? Bolignet og internet Bolignet og intranet Telefoni og bolignet Andre funktioner Faldgruber Kender ikke i forvejen prisen på grisen Falder for ting som leverandøren vil kunne i morgen Ingen eller dårlig rådgivning Vælger første tilbud uden at undersøge markedet Ikke ordentlig kravspecifikation/udbudsmateriale Ydelserne bør være et mellemværende mellem leverandøren og beboeren Glemmer vedligeholdelse og opdatering Ikke fremtidsorienteret netværk Ejer ikke selv netværket Samme leverandør og installatør Proces for vedtagelse af bolignet Fase 1. Informationsindhentning Fase 2. Afdelingsmødet Fase 3. Projektering og udbud Fase 4. Licitationsresultatet godkendes Gode råd og ting der skal overvejes Hvad skal anlægget indeholde? Har vi brug for uvildig rådgivning? Hvilken slags kabler skal der vælges? Kan de gamle tv-kabler bruges til internet? Hvor mange skal vi være for at få bolignet? Skal der bruges firewall? Virussoftware Hvem opkræver forbrugsydelser? Ejerskab og finansiering Markedet falder husk at falde med! Priser på de faste installationer (selve bolignettet) De grundlæggende regler Finansiering af bolignet i nybyggeri Finansiering af bolignet i eksisterende boligafdelinger Etablering af netværk mellem forskellige boligafdelinger og flere boligorganisationer Finansieringseksempler Finansieringseksempel 1 Finansieringseksempel 2 Yderligere information Support af den tekniske installation og af den basale software Er der garanterede oppetider? Hvem rykker ud, hvis nettet ikke virker? Support til brugere Tekniske spørgmål Hvad er ADSL? Skal vi have egen eller ekstern server? Hvad er en PABC? Hvad er IP-telefoni? Afrunding til gode råd

4 INFORMATIONSSAMFUNDET INFORMATIONSSAMFUNDET 1 Informationssamfundet Informationssamfundet Som det fremgår af grafen, har der været en massiv udvikling i antallet af personer, som hjemme har adgang til inter- Bolignet og boligorganisationerne nettet. Således er adgang til internettet gået fra at være Modemopkoblinger giver mulighed for at hente en helt nor- Danmark som IT-nation noget eksklusivt for særlig interesserede til at være relevant for den ganske almindelige beboer. mal hjemmeside uden særligt mange billeder, grafik eller lyd. Hvis der ønskes interaktivitet, kræves højere hastighe- Danmark er godt på vej til at blive en IT-nation, hvis man Ligesom antallet af brugere af internettet er steget, er der, end der kan leveres gennem modem eller ISDN-for- måler det på antallet af private opkoblinger til internettet mængden af services, som udbydes på nettet, også steget. bindelser. og udbuddet af muligheder for at komme i kontakt med det Mange kontakter mellem beboer og det offentlige kan nu Modemopkoblingens mangler i forhold til hastighed til gra- offentlige over internettet. klares gennem nettet (selvangivelser, information mv.). På fik, lyd, hjemmearbejdspladser mv. er også årsagen til, at Kurven nedenfor viser udviklingen i antallet af danskere med privat internetadgang fra det private marked er der en tendens til, at man får en højere service til en billigere pris, hvis man bruger internettet der bliver solgt en del såkaldte bredbåndsadgange [1] til private. For at have en tilfredsstillende hastighed til de nye HVAD ER BOLIGNET som kontaktform (netbankerne har for eksempel længere lyd- og billedtjenester, kræves der nu, at hastighederne på åbningstid og lavere renter på udlån end de fleste traditio- internettet kommer op i nærheden af 1Mbit pr. sekund. En ANTAL DANSKERE MED PRIVAT INTERNETADGANG nelle banker). Ligeledes er antallet af hjemmearbejdspladser stigende ASDL-adgang kan levere denne hastighed men er dyrere i drift end fælles løsninger og forventes at stå foran et reelt boom. En hjemmearbejdsplads inkluderer opkobling til arbejdspladsen og tilfredsstillende hastighed kræver p.t. nethastigheder på over 256 Kbit i hver retning. Mange af de tjenester, som udbydes på nettet nu, er vanskeligt tilgængelige gennem en traditionel modemopkobling hvilket skyldes, at hastighederne på et almindeligt modem eller en ISDN-opkobling er så begrænsede, at ventetiderne umuliggør brug af lyd og levende billeder. Der kan også etableres fælles løsninger, hvor beboerne i boligafdelinger både kommer billigt kollektivt på nettet, får billigere telefoni m.m. ved at etablere bolignet i afdelingerne. Når IT-vante mennesker vælger bolig, skal de vide, at der i en almen bolig ikke kun er 36 tv-kanaler, men også billig telefoni og hurtig og nem internetadgang samt adgang til andre IT-ydelser. [1] Bredbåndsadgang kræver ifølge Telestyrelsen og IT-brancheforeningen en hastighed på 2Mbit i sekundet eller mere. Der er selskaber som sælger bredbåndsløsninger helt ned til 256Kbit (8 gange langsommere end mindstekravet). 6 ETABLERING AF BOLIGNET 7 ETABLERING AF BOLIGNET

5 HVAD ER BOLIGNET HVAD ER BOLIGNET 2 Hvad er bolignet? Bolignet og internet Bolignet og intranet Telefoni og bolignet Bolignet bruges blandt andet til hurtigt internet, intranet, Bolignet indeholder internet. Internetforbindelsen er næsten Et intranet er et internt netværk for afdelingens beboere. Bolignet giver mulighed for billig telefoni. billig telefoni, varmeaflæsning og dørtelefoner. Netværket altid til en fast pris eller der er et loft over prisen. Det bety- Det giver nogle helt nye muligheder for, at beboerne kan Nogle tilbyder såkaldt flatrate telefonpris. Det betyder, at kan også bruges til at fremføre tv- og radiosignaler. Alle disse der, at beboeren betaler et fast beløb om måneden, uanset kommunikere med hinanden. der er en fast pris på abonnement inkl. samtaler (inden- funktioner kaldes samlet for bolignet. hvor meget vedkommende bruger forbindelsen. Med intranet kan man oprette en form for elektronisk lands til fastnettelefon). Priserne varierer meget. Kort fortalt trækkes der datakabler til hvert lejemål i ejen- Forbindelsen er meget hurtigere, end hvad man kender fra opslagstavle. Denne opslagstavle kan bruges til at informere dommen. Beboerne deler derefter en kraftig internetforbin- en modemopkobling eller ISDN. De faktiske hastigheder, bru- om, hvad der foregår i afdelingen og måske også i boligor- delse og en kraftig telefonforbindelse ud af huset. Beboerne har med flere af systemerne mulighed for at beholde deres gerne oplever, er ofte langt over 512 Kbit. Anlægget bør være udformet, så det i fremtiden kan køre mindst 100 Mbit til den ganisationen. Eksempelvis nyt fra inspektøren, festudvalget, afdelingsbestyrelsens referater og meget mere. Andre funktioner gamle telefonnumre. enkelte beboer (kablerne skal kunne køre 1000 Mbit). Intranettet kan også bruges til porttelefoner, online regi- Et rigtigt disponeret netværk giver også mulighed for: De høje hastigheder betyder, at nettet kan bruges til at se strering af vasketider og opsætning af web-kamera på par- adgangskontrol, alarmsystemer, antennesystem, over- film, høre radio, deltage i videokonferencer mv. Desuden er keringspladsen (så man mindsker risiko for indbrud). vågningssystemer, dørtelefoner, forbrugsmåling af vand og der de traditionelle internetmuligheder med at surfe, lave sin Intranettet bør være forberedt til at kunne bruges til for- el, bestilling af vasketider, aflæsning og kontrol af varme, egen hjemmeside og bruge s. brugsmåling af varme og vand. øvrigt CTS (Central Tilstandskontrol og Styring) m.m. En løsning, hvor man har serverne stående lokalt i afdelingen giver flere muligheder men stiller større krav til gode serviceaftaler på hardware. 8 ETABLERING AF BOLIGNET 9 ETABLERING AF BOLIGNET

6 PROCES FOR VEDTAGELSE AF NETVÆRK PROCES FOR VEDTAGELSE AF NETVÆRK 3 Proces for vedtagelse af netværk inform PROCES FOR VEDTAGELSE AF NET- VÆRK Boligorganisationens ledelse (organisationsbestyrelse og forretningsfører/direktør) bør være aktive i udarbejdelsen af Fase 1. Informationsindhentning Fase 2. Afdelingsmødet et projektforslag og indhentning af tilbud m.m. Meget Målet i fase 1 er at få overblik over, hvad der kan lade sig Når materialet er bearbejdet, skal det præsenteres på et engagerede og teknisk kyndige beboere kan sagtens deltage gøre til hvilke priser. Dette arbejde kan eventuelt foregå i en afdelingsmøde. Materialet udsendes, så beboerne har det og være til stor hjælp, når det drejer sig om kravspecifikati- af bestyrelsen/afdelingsmødet nedsat arbejdsgruppe. Denne senest en uge før mødet. Det er vigtigt, at beboerne får oner og vurderinger af tekniske løsninger, men den juridi- gruppe må meget gerne have tæt dialog med de kommende information om finansiering, hvad der tilbydes den enkelte, ske og økonomiske behandling skal foregå i boligorganisa- brugere, så forventningerne kan afklares. Administrationen og om hvilke kollektive gevinster og forpligtelser et sådant tionens administration gerne i samarbejde med rådgiver. bør være involveret i stort omfang fra starten. forbedringsarbejde vil medføre (se senere afsnit om finan- Der skal samarbejdes grundigt ved udarbejdelsen af beslut- Markedet er præget af mange aktører, som sælger noget, siering). Beslutning om etablering af netværk i allerede opført byg- ningsmaterialet til afdelingsmødet, så der ikke er fejlagtige de forventer at kunne præstere i morgen. Det er i denne fase Beboerne kan her give tilladelse til, at der arbejdes geri skal godkendes af et afdelingsmøde for at have gyldig- eller mangelfulde oplysninger. væsentligt, at de projekter, der overvejes, kan realiseres og målrettet videre med projektet, og at der anvendes midler hed. Ved nybyggeri er det bygherren (boligorganisationen), Beslutningsgrundlaget skal samtidig være enkelt og for- er baserede på gennemprøvet teknologi. Priserne på marke- til at få tilknyttet en rådgiver. Da projektet i denne fase er som afgør, om der skal etableres netværk. I forhold til beboer- ståeligt. Ved fremlæggelsen af forslaget skal de økonomiske det er ikke umiddelbart gennemskuelige, da en billig meget løst beskrevet, vil beboernes stillingtagen være på et demokratiet kan etablering af netværk således sammenlig- forudsætninger være kendte. Forslaget og beslutnings- opkoblingspris kan dække over en for høj kablingspris. Det overordnet niveau. Senest på dette tidspunkt er det tilråde- nes med etablering af garager, fællesvaskeri, nye fællesloka- grundlaget skal være omdelt til beboerne senest en uge før er derfor væsentligt at få alle marginale omkostninger med. ligt at få koblet en professionel rådgiver på projektet[2]. ler og lignende. Formalia i forbindelse med afdelingsmødet det afdelingsmøde, hvor det skal behandles. Det kan være nyttigt at lære af andres erfaringer. Tag følger lovgivningen suppleret med boligorganisationens kontakt med andre afdelinger/boligorganisationer, som har vedtægter og afdelingens regler. fået netværk, og lær af dem. Initiativet til et projekt kan komme fra afdelingsbestyrelsen, interesserede beboere, organisationsbestyrelsen eller administrationen. [2] Der er udviklet udkast til rådgivningskontrakt med tilhørende vejledning - se 10 ETABLERING AF BOLIGNET 11 ETABLERING AF BOLIGNET

7 PROCES FOR VEDTAGELSE AF NETVÆRK PROCES FOR VEDTAGELSE AF NETVÆRK licitation Fase 4. Licitationsresultatet godkendes Fase 3. Projektering og udbud Rådgivningskontrakt skrives, og sammen med rådgiver udarbejdes udbudsmateriale [3]. Der skelnes mellem etableringen af netværk og de ydelser, som nettet kan give. Det er nu på tide at tage kontakt til leverandører af ydelserne (internet, telefoni m.v.) Flere firmaer tilbyder at levere begge ydelser. BL anbefaler, at kablingen af ejendommen som minimum går i udbud. Det er meget væsentligt, at udbudsmaterialet på kablingen bliver synkroniseret med de tekniske krav, som leverandøren af ydelserne har. Synkronisering af materialet bør være en del af rådgiveraftalen. Projektet sendes herefter i udbud. På baggrund af kriterierne i udbudsmaterialet og de indkomne bud vælges leverandør. Afdelingsmødet godkender det endelige projekt. Dette møde kan eventuelt indkaldes ekstraordinært (reglerne for indkaldelse og afstemning følger lovgivningen evt. suppleret med boligorganisationens vedtægter og afdelingens regler). Beboerne skal senest i denne fase præsenteres for finansieringsmodeller mv. (hvad betyder det for huslejen osv.). Hvis afdelingsmødet ikke finder, at projektet kan accepteres og ikke udstikker et nyt forhandlingsmandat, standser projektet. [3] Se udkast til udbudsmateriale med tilhørende vejledning på 12 ETABLERING AF BOLIGNET 13 ETABLERING AF BOLIGNET

8 GODE RÅD OG TING DER SKAL OVERVEJES GODE RÅD OG TING DER SKAL OVERVEJES 4 Gode råd og ting der skal overvejes??? GODE RÅD OG TING DER SKAL OVERVEJES Har vi brug for uvildig rådgivning? Kan de gamle tv-kabler bruges til internet? Hvor mange skal vi være for at få bolignet? Ud over etablering og idriftsættelse af netværket bør det afklares, hvorledes det supporteres og vedligeholdes. I dette afsnit er der listet en række af de forhold, man bør have afklaret om leverancer og drift, inden arbejdet sættes i gang. Hvad skal anlægget indeholde? Bolignet kan være mere end hurtigt internet og billig telefoni. Når man alligevel trækker kabler i ejendommen, er det en god ide at tænke lidt fremad og huske at trække kabler til fælleslokaler, vaskerum, teknikrum, varmecentral, dørtelefoner m.v. Det er også værd at overveje tv- og radiosignaler, elektronisk varmeaflæsning, tilstandskontrol, booking af vasketider, overvågning af cykelkældre mv. Det er ærgerligt bagefter at opdage, at man for en beskeden merpris kunne have gjort anlægget klar til noget, som koster en formue at etablere som særskilt ydelse. IT er et marked, der udvikler sig hurtigt. Derfor kan den leverandør, som for 6 måneder siden kunne levere en fornuftig løsning være håbløst dyr i forhold til sine konkurrenter i dag. Det er derfor en god ide at have en uvildig rådgiver, som er i stand til at afsøge markedet og som kan tage nogle af forhandlingerne med leverandørerne. Desuden bør rådgiver medvirke ved tilpasning af udbudsmaterialet, kontrol af målerapporter mv. Hvilken slags kabler skal der vælges? BL anbefaler p.t. en såkaldt dobbelt PDS-kabling med 100 Mbit i hvert kabel (forberedt til 1000 Mb). Desuden anbefales det at undersøge, hvad marginalomkostningen ved også at trække et nyt antennekabel og en død lysleder vil være. Lyslederen er en fremtidssikring, hvis morgendagens hastigheder bliver endnu højere. Det bør være rådgivers ansvar, at kravene til kabling og øvrigt udstyr på udbudstidspunktet lever op til tidens krav og er opgraderbart. Det vil ofte være teknisk muligt gennem en ombygning af antennesystemet at anvende antennekablerne til internet. Men disse løsninger har imidlertid en række begrænsninger: det udstyr, der skal bruges i de enkelte lejligheder (kabelmodem), er ganske kostbart. De datahastigheder, som kan opnås gennem antennekabler, er meget begrænsede. Kablerne er mindre egnede til telefoni, dørtelefoner, varmeaflæsning og lignende. Ved en sammenligning med et nyt anlæg med PDS kabling eller lysledere, skal ombygningen af det gamle anlæg være markant billigere, før det overvejes. Ved en eventuel ombygning af antenneanlægget skal man være opmærksom på, hvem der ejer anlægget. Hvis det interne kabel-tv anlæg i ejendommen ejes af for eksempel TDC (Tele Danmark) eller Telia/Stofa, er der ikke mange muligheder for frit at vælge leverandør. TDC og Telia/Stofa accepterer ikke, at konkurrenter kommer ind på deres anlæg. Det er jo derfor, de har gjort så meget for at komme til at overtage kabel-tv anlæg i boligejendommene så kan de holde konkurrenterne fra døren. Da løsningen ikke kan levere høje datahastigheder og har begrænsede muligheder for interne bygningsfunktioner (CTS mv.), må den reelle drifttid på anlægget forventes at være begrænset. En sådan løsning bør derfor have en kort afskrivningshorisont (2-3 år). Nogle leverandører leverer til afdelinger på ned til 30 lejemål (ved 100 % tilslutning). Afdelinger, der er endnu mindre, eller består af spredte punkthuse kan i nogen tilfælde alligevel komme fælles billigt på internettet ved at dele en ADSL forbindelse. Hvis afdelingen ligger tæt på en anden afdeling, kan det overvejes at gå sammen om kablingen for at få volumen op. Generelt hænger økonomien bedre sammen, desto flere lejemål der er i afdelingen. 14 ETABLERING AF BOLIGNET 15 ETABLERING AF BOLIGNET

9 GODE RÅD OG TING DER SKAL OVERVEJES GODE RÅD OG TING DER SKAL OVERVEJES virus Hvem opkræver forbrugsydelser? Hvem rykker ud, hvis nettet ikke virker? Telefoni og internet-abonnement skal opkræves direkte hos Det er væsentligt at få afklaret, hvem der skal kontaktes, den enkelte beboer. Boligafdelingen må ikke risikere at hvis nettet er nede, og på hvilke tidspunkter af døgnet ved- Skal der bruges firewall? Virussoftware hæfte for ikke betalte ydelser fra andre lejere. Det er derfor væsentligt at sikre, at leverandøren af teleydelsen også står kommende kan kontaktes. Endvidere er det væsentligt at vide, om det er ydelser, som er inkluderet i den faste beta- En firewall beskytter imod, at anlægget og brugerne bliver Når en computer er på internettet anbefales brug af virus- for opkrævningen af abonnements- og forbrugsafgifter. ling, eller om der betales pr. time. hackede (at uønskede personer får adgang til deres filer). En software. Virussoftware beskytter computeren mod compu- Der er en række virksomheder, som arbejder med sup- fælles firewall er ikke nødvendigvis en fordel, da den kan tervirus. port af netværk i boligforeninger. Efter udløb af en eventuel blokere for ydelser, som enkelte beboere ønsker at anvende En computervirus er en programstump, som er skrevet SUPPORT AF DEN TEKNISKE INSTALLATION bindingsperiode til den oprindelige leverandør af service- på nettet. Hvis der er en fælles firewall, er det væsentligt at for at spredes mellem computere. Virus kan være meget OG AF DEN BASALE SOFTWARE ydelserne kan service og support bringes i udbud. afklare, hvem der overvåger den, og om der er inkluderet skadelig og ødelægge data, mens andre vira blot gemmer en softwareopdateringer i serviceprisen osv. lille fil på computeren, inden den spredes igen. Hvis der ikke er en fælles firewall, er det relevant at brugerne får instruktion i, hvorledes de downloader og opsætter Virus spredes gennem disketter, s, internet, programmer, cd-rom mv. Er der garanterede oppetider? en sådan. Beboerne er afhængige af, at netværket er stabilt, på samme måde som der er behov for, at vandforsyning og elektricitet Er der mulighed for at downloade virussoftware? virker. Hyppige nedbrud af netværk, som styrer dørtelefo- OBS! Det er meget afgørende, at de områder af nettet, der evt. Er softwaren supporteret? ner, internet, telefoni mv., vil genere beboerne. Garanterede anvendes af en lokaladministration bliver beskyttede af såvel Er der hjælp til opsætning? høje oppetider er derfor af meget stor betydning. firewall som virussoftware. Tab af data eller manipulation med data grundet hackning eller virus kan få meget vidtrækkende følger. 16 ETABLERING AF BOLIGNET 17 ETABLERING AF BOLIGNET

10 GODE RÅD OG TING DER SKAL OVERVEJES GODE RÅD OG TING DER SKAL OVERVEJES Support til brugere adsl TEKNISKE SPØRGMÅL Skal vi have egen eller ekstern server? Relevante spørgsmål til en leverandør af serviceaftaler er: Tilbyder firmaet support? Man må gå ud fra, at beboernes edb-kundskaber er meget varierede, hvorfor nogle kan risikere at have vanskeligt ved Hvad er ADSL? En server bruges til at servicere andre computere. Serverne kan enten stå hos en udbyder eller internt i afdelin- Hvor hurtigt kommer firmaet ud, hvis serveren er gået død, og ingen kan komme på internettet? at installere netkort i deres computer og ved at installere ADSL står for Asymmetric Digital Subscriber Line. Det asy- gen. En model hvor serverne står i ejendommen, giver flest Har leverandøren systemer i drift i andre boligafdelinger, den nødvendige software. Samme forhold gør sig i øvrigt metriske betyder, at linien er hurtigere den ene vej end den muligheder men stiller større krav til vedligeholdelse og som man kan få mulighed for at se? gældende ved andre internetløsninger, hvor brugerne ofte anden. En 128/512 Kbit linie betyder, at der er 128 Kbit fra dermed til gode serviceaftaler. Er firmaets serverprogrammer tidssvarende? får leveret en cd fra internetudbyderen, og herefter selv skal computeren og til internettet mens, der er 512 Kbit fra inter- Beslutningen om hvorvidt serverne skal stå internt eller Tilbyder firmaet at opdatere og vedligeholde serveren stå for installationen. nettet til computeren. eksternt, bør foretages i samarbejde med rådgiver på et ret og hvad er inkluderet i prisen? ADSL kendes primært fra de individuelle bredbånds- tidligt tidspunkt i processen. Det kan være vanskeligt at Er der et hotlinenummer beboerne kan ringe til, hvis de løsninger, der bliver reklameret for. Imidlertid kan nogle rejse spørgsmålet, når den fysiske installation er foretaget. Det er vigtigt, at aftalen med leverandøren nøje gennemgås har problemer? meget små afdelinger, med god adgang til kabelveje, Hvis man vælger en løsning, hvor serverne står hos leve- for at kontrollere, om denne rent faktisk lever op til oven- Er der et netværksudvalg i afdelingen, som en time om komme fælles og billigt på nettet ved at deles om en eller randøren af teleydelserne, bør anlægget være forberedt til, stående krav. ugen eller lignende vil hjælpe med opsætning? flere kraftige ADSL-forbindelser (p.t. op til 2 Mbit). Denne at der senere kan tilsluttes servere lokalt (fremtidssikring). Er der hjælp i afdelingen på installationsmøder eller løsning er ikke et egentligt bolignet, men kan være et godt BL anbefaler, at lokalt placerede servere har en serviceaf- lignende? alternativ for små afdelinger sammenlignet med individu- tale med en professionel samarbejdspartner[4]. Dette skyl- Er manualer til tilslutning forståelige også for ikke elle opkoblinger. des, at arbejdet med at vedligeholde og servicere netværket teknisk kyndige? kan være et kedeligt rutinearbejde, og man kan risikere, at Kan man betale sig fra, at der kommer en kyndig og giver den frivillige netværksadministrator stopper eller af en hjælp til opsætningen? eller anden grund får lavet nogle fejl, som lægger netværket ned. [4] Meget store boligorganisationer eller forretningsførerorganisationer kan i visse tilfælde have IT-driftspersonale, som kan håndtere opgaven. 18 ETABLERING AF BOLIGNET 19 ETABLERING AF BOLIGNET

11 GODE RÅD OG TING DER SKAL OVERVEJES GODE RÅD OG TING DER SKAL OVERVEJES pabc Nedenfor er en kort gennemgang af de forskellige servertyper: Generelt om serversoftware: Som med alle andre computere skal der programmer på en server, inden den kan bruges til Hvad er IP-telefoni? Afrunding til gode råd FIL-SERVER: På en filserver kan brugerne hente og gemme sit formål. Disse programmer varierer meget i stabilitet og i IP Telefoni står for Internet Protokol telefoni. Ideen er, at De mange gode råd og problemstillinger betyder ikke, at det filer. pris. Hvis man kikker sig godt om, kan det ofte være sådan, man kan bruge en IP telefon til at føre telefonsamtaler over er specielt vanskeligt eller risikofyldt at etablere et bolignet. at de billigste systemer (f.eks. Linux) også er de mest stabi- Internettet. Ideen er meget interessant, da den åbner mulig- På mange måder er bolignet som enhver anden forbedring DHCP-SERVER: En server der tildeler brugerne IP-adresser. le. Hvis der vælges servere med dyr software, skal installe- hed for, at global telefoni bliver gratis hvis man har en fast af afdelingen. Råd og forslag til spørgsmål skyldes derimod, ring, licenser og opgraderinger indgå i budgettet. opkobling til internettet. at de fleste administrationer har mindre erfaring med etab- MAIL-SERVER: Bruges til . Brugerne kan bede deres Imidlertid har der været meget store problemer med at få lering og drift af bolignet end med andre forbedringer mailprogram om at hente post fra mailserveren. Hvad er en PABC? tilfredsstillende kvalitet i systemet. Der er flere udbydere, som reklamerer kraftigt for IP telefoni. Deres løsning bru- hvorfor en hjælpende hånd til at foretage de rigtige overvejelser er en god ide. PROXY-SERVER: En proxyserver er en slags buffer mellem PABC står for Privat Allokerbar BiCentral. En PABC er en ger ikke internettet til at fremføre telefonsamtalen, men lokalnettet og internettet. Serveren gemmer de informa- telefoncentral som placeres i ejendommen. En PABC kan kun det interne datanetværk (intranettet). Fra intranettet tioner, der oftest søges på nettet, således at de ikke skal normalt håndtere porttelefoner og har i øvrigt typisk alle de bruges som oftest det traditionelle telefonnet. hentes fra nettet hver gang, men kun når der er ændrin- muligheder, som et moderne omstillingsanlæg i en virk- Disse løsninger kan være udmærkede, men mange har ger i informationerne. somhed har (telefonsvarer, viderestilling, banke på, hold lovet at kunne levere noget, som alligevel ikke har været rea- En proxyserver kan betyde, at man ikke behøver have så osv.) liserbart. store bylinier. En PABC er en af måderne, man kan få fælles telefoni på. Opmærksomheden henledes på, at visse af disse syste- Det er væsentligt at afklare, om løsningen giver mulighed mer ikke fungerer, hvis der ikke er 220 V til stede konstant WEBSERVER: En server hvor man placerer sine hjemmesi- for nummerportabilitet (beboerne kan beholde deres gamle (d.v.s. man ikke kan ringe 112, mens der er strømafbrydelse). der, således at andre kan se dem. telefonnummer). 20 ETABLERING AF BOLIGNET 21 ETABLERING AF BOLIGNET

12 F ALDGRUBER F ALDGRUBER 5 Faldgruber FALDGRUBER Dette afsnit handler om nogle af de faldgruber, der er indenfor bolignet. Der vil være visse gentagelser i forhold til afsnittene om gode råd og om proces. Kender ikke i forvejen prisen på grisen Som beslutningstager kender man normalt markedet for de ting, man indkøber. Således er det forholdsvis let at vurdere, om priserne på radiatorer er korrekt, og at bestille en måling på fyret, som viser, om det lever op til specifikationerne. Indtil bolignet bliver mere almindeligt, og man derfor får opbygget en naturlig intern ekspertise, mangler man erfaring i at vurdere, om produktet lever op til specifikationerne, og om det har den rigtige pris. Dertil kommer at priserne på IT bevæger sig så hurtigt, at det som for nogle måneder siden var en fornuftig pris, kan vise sig at være dyrt i dag. Falder for ting som leverandøren vil kunne i morgen Markedet er præget af, at leverandørerne lægger stor vægt på deres visioner og på hvad deres anlæg vil kunne i morgen. Hvis beboerne bliver præsenteret for materiale, som er mere fiktion end virkelighed, vil de opleve, at det leverede produkt ikke står mål med de forventninger, der blev opbygget. Det er derfor væsentligt, at der fokuseres på, hvad produktet kan NU. Ingen eller dårlig rådgivning Netop når man ikke selv har intern ekspertise, er det ekstra væsentligt med god rådgivning, og at kontrakten med rådgiver er ordentlig udformet. 22 ETABLERING AF BOLIGNET 23 ETABLERING AF BOLIGNET

13 F ALDGRUBER F ALDGRUBER Vælger første tilbud uden af undersøge markedet Ydelserne bør være et mellemværende mellem leverandøren og beboeren Ikke fremtidsorienteret netværk Ingen kender kravene til netværk om 20 eller 30 år, men der Ejer ikke selv netværket Nogle af de løsninger der tilbydes, lægger op til, at det er Antallet af sælgere på IT-markedet er ganske stort. Mange Hvis ikke ydelserne på forbrug er et mellemværende mel- er leverandører, som installerer netværk, der end ikke lever leverandøren, der ejer selve netværket. BL advarer generelt får tilbudt løsninger, der er gratis og kan derfor blive fri- lem leverandøren af teleydelsen og beboeren, kan afdelin- op til nutidens højeste standarder. Det vil være en økono- imod, at der indgås sådanne kontrakter. Et bolignet kan stet til at skrive under på en aftale, da den tilsyneladende gen risikere at hæfte for et eventuelt udestående. misk belastning for afdelingen, hvis det efter nogle år viser meget vel udvikle sig til en central del af afdelingens infra- ikke indeholder udgifter for afdelingen. Det er imidlertid I løbet af meget kort tid er det f.eks. muligt at opbygge en sig, at man skal trække nye kabler blot fordi de oprindeli- struktur, og man kan til sammenligning dårligt forestille meget typisk for disse nulløsninger, at de finansieres gen- meget høj telefonregning ved opkald til udlandet eller lang- ge kabler ikke er af høj nok kvalitet. sig, at lade eksterne parter eje trapper, vandrør og faldstam- nem meget høje brugerafgifter. Derved kommer den enkelte varige telefonsamtaler til særtjenester o.l.[5] mer. beboer til at betale en uforholdsmæssig høj pris for at være på nettet. Glemmer vedligeholdelse og opdatering Samme leverandør og installatør Nogle af de tilbud som umiddelbart virker besnærende i Ikke ordentlig kravspecifikation/ udbudsmateriale Det er væsentligt, at også vedligeholdelse og opdateringer er en del af budgettet. Hvis dette glemmes, kan der senere komme overraskelser af betydeligt omfang. kraft af meget lave udgifter på forbrug af telefoni og internet, har den ulempe, at man skal anvende det samme selskab til både at kable ejendommen og levere teleydelsen. Dette er bolignets svar på bygherreprogram og byggepro- Det betyder, at man kan komme til at finansiere den billi- gram. Hvis ikke kravspecifikationen er meget detaljeret og ge ydelse gennem en ugennemsigtig høj pris på kabling. udførlig, kan det være vanskeligt at vurdere, om man har Det tilrådes derfor, at kablingen går i udbud, og hvis en fået det produkt, som blev aftalt. leverandør ikke vil acceptere dette, bør der ikke indgås kon- Udarbejdelse af en kravspecifikation kræver såvel teknisk trakt. som juridisk indsigt. Beboere med indsigt kan medvirke til at komme med input til kravspecifikationen, men det bør være den uvildige rådgivers ansvar, at kravspecifikationen bliver ordentligt udført. Hvis dette materiale er meget mangelfuldt, kan man risikere at stå med et anlæg, som dårligt kan bruges, uden at der er nogen ekstern at holde ansvarlig. [5] Risikoen for at lide et betydeligt tab er mere begrænset ved rigtig flatrate internet, hvor det potentielle tab er begrænset til det månedlige abonnementet. 24 ETABLERING AF BOLIGNET 25 ETABLERING AF BOLIGNET

14 EJERSKAB OG FINANSIERING EJERSKAB OG FINANSIERINGEjerskab og finansiering 6 Ejerskab og finansiering priser EJERSKAB OG FINANSIERING I dette afsnit beskrives først de grundlæggende finansie- Abonnementsudgifter og løbende udgifter til samtalefor- Priser på de faste installationer (selve bolignettet) Finansiering af bolignet i nybyggeri Nye boligafdelinger bør udstyres med kabelføringer, der til- ringsregler. Herefter kommer 2 eksempler på, hvordan brug eller internetforbrug skal opkræves direkte hos den Prisen på etablering af kabling, servere mv. afhænger blandt godeser behov for såvel kabel-tv, telefoni og internet som finansieringen kan udmøntes i praksis. Eksemplerne tager enkelte beboer. Boligafdelingen kan kun deltage i selve andet af: interne behov eksempelvis fjernaflæsning af målere, port- udgangspunkt i, at afdelingen ejer anlægget og kan derfor anlægsudgiften og den overordnede servicering af telefoner, overvågningsalarmer, reservation til fællesvaskeri ikke bruges ved eventuelle leasingaftaler og andre ejerfor- anlægget. Samtaleforbrug m.v. kan ikke opkræves over Afdelingens fysiske beskaffenhed. med videre. mer. huslejen. Teleselskabet og internetudbyderen må selv fore- Eksisterende kabelvejes beskaffenhed. Udgiften finansieres som resten af opførelsen, men den Finansieringseksemplerne er udarbejdet af Landsbygge- tage opkrævninger hos hver enkelt beboer. Om man vil benytte sig af muligheden for også at instal- del af driftsudgifterne, der vedrører fællesantenne, skal fonden. Boligorganisationen skal ikke lade sig forpligte til at lere porttelefoner mv. udskilles fra huslejen og opkræves igennem antennebidra- BL anbefaler, at afdelingen som minimum ejer de faste opkræve betalingen. Dette svarer helt til øvrige direkte for- get. De øvrige udgifter kan afholdes over afdelingens drift. installationer (selve kablingen, stikdåser, teknikskabe m. v.). brugsafregninger i forbindelse med vand, varme og elektri- I skrivende stund vil priserne for kabling af en etageejen- Anlægsudgift til etablering af bolignet indgår som en Som oftest vil det også kunne betale sig selv at eje det aktive citet. dom normalt ligge mellem og kr. pr. lejemål. anlægsudgift i byggeregnskabet. udstyr (switch, router, PABC med videre). Dette er dog ikke Renter og afdrag indgår derfor som ordinær prioritets- helt så entydigt, da nogle af disse dele p.g.a. den teknologiske udvikling forældes så hurtigt, at leasingaftaler med kontrakter, der er til at komme ud af, i visse tilfælde kan Markedet falder husk at falde med! DE GRUNDLÆGGENDE REGLER udgift på konto 105 (Driftvejledningens kontoplaner, Byggeog Boligstyrelsen 1996). Beboerne kan ikke undlade at deltage i betaling af etablering/drift/henlæggelse. være værd at overveje (især på PABC). Priserne indenfor IT har en tendens til at falde, mens ydel- Finansieringen afhænger af, om der er tale om et forbed- Levering fra anlægget, der for eksempel omfatter selve Vær opmærksom på at mange leverandørers tilbud om serne bliver bedre og hurtigere. Da priserne ændrer sig hele ringsarbejde i eksisterende boligafdelinger eller nybyg- måleraflæsning af varme/vand/el og lignende, er pligtige lån næsten aldrig vil være fordelagtige for boligafdelingen. tiden, er det vigtigt, at især en langsigtet kontrakt indehol- geri. pengeydelser i lejeforholdet med den enkelte lejer. der et afsnit om, at priserne skal følge med markedets gene- Derimod er drift, som kan sidestilles med forbrug/abon- relle fald. nementsafgift, ikke en pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Eksempelvis er selve internetforbindelsen, abonnement og forbrug for tilslutning på fælles telefonsystem ikke pligtige pengeydelser i lejeforholdet, men bør afregnes direkte mellem den enkelte beboer og leverandøren af teleydelserne. 26 ETABLERING AF BOLIGNET 27 ETABLERING AF BOLIGNET

15 EJERSKAB OG FINANSIERING EJERSKAB OG FINANSIERING afdelinger Finansiering af bolignet i eksisterende boligafdelinger Etablering af netværk mellem forskellige boligafdelinger og flere boligorganisationer Beslutning om etablering af bolignet skal vedtages på et Da etableringen er vedtaget på et afdelingsmøde, kan den De økonomiske besparelser ved etablering af fælles telefon- I nogle tilfælde vil den teknisk og økonomisk mest fordelag- afdelingsmøde indeholdende information om de økonomi- enkelte beboer ikke afslå at deltage i etableringsudgiften/- central og internet m.v. afhænger af det antal boliger, der er tige løsning omfatte flere boligorganisationer. Fællesskabet ske konsekvenser. Dette indbefatter bl.a.: finansiering og vedligeholdelse/henlæggelse. tilknyttet anlægget. Jo flere boliger, desto billigere drift, kan også omfatte selvejende institutioner, private forenin- afskrivning, ikke finansieret/henlæggelse til planlagt perio- Derimod er drift, som kan sidestilles med forbrug/abon- fordi flere er fælles om at dele udgiften til det fælles udstyr. ger, ejerlav, parcelhuse og lignende. Når et fælles anlæg disk forbedring/fornyelse samt huslejekonsekvenserne for nementsafgift ikke en pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Det kan derfor være en fordel, hvis nærtliggende afdelinger betjener andre end boligorganisationens afdelinger og de enkelte lejere. Eksempelvis er selve internetforbindelsen, abonnement og samarbejder om kabling m.v. Så længe afdelingerne tilhører lejere, er det efter fortolkning af reglerne om boligorganisa- Etableringsomkostningerne kan konteres som forbrug for tilslutning på fælles telefonsystem ikke pligtige samme boligorganisation, er der ingen lovgivningsmæssige tionernes virksomhedsområde ikke tilladt for en almen Forbedringsarbejde konto Den fulde omkostning pengeydelser i lejeforholdet, men bør afregnes direkte mel- barrierer. Det svarer til at flere afdelinger deler fællesvaske- boligorganisation at administrere det fælles anlæg. konteres her. Herefter kan fradrages eventuelle træknings- lem den enkelte beboer og leverandøren af teleydelserne. rier og beboerlokaler m.v. Der skal indgås et formaliseret "sameje" mellem de retstilskud, som afdelingen har modtaget. deltagende parter. Hæftelsen for betaling skal ske "pro rata" Lån af egne midler er alene en finansieringsform, der efter ejerforhold, således at almene boligorganisationer ikke ikke har indflydelse på konteringen under nogen form hæfter for andre end "deres egne". Regnskabsteknisk fremstår nettoomkostningen bogført Administrationen af et sådant fællesanlæg kan f.eks. ske i på konto 303-1, som værende ufinansieret. Denne ufinansie- en eksisterende fællesantenneforening eller i en forening, rede etablering skal, jævnfør de almindelige regler, afvikles der stiftes til formålet. over maksimalt 10 år. Den årlige afvikling sker via driftsregnskabet konto Ved ekstern låneoptagelse til finansiering konteres udgiften til renter og afdrag på driftsregnskabet konto og ETABLERING AF BOLIGNET 29 ETABLERING AF BOLIGNET

16 EJERSKAB OG FINANSIERING EJERSKAB OG FINANSIERING eksempler Der er anvendt følgende gennemgående forudsætninger ved finansieringseksemplerne. Serviceaftale til servere, opdatering af software m.v.: Ud over etableringsomkostningen er der inkluderet udgifter til serviceaftale til servere, opdatering af software og andet. Finansieringseksempler 1. eksempel kr. i investering som finansieres ved lån af egne midler. Der tages udgangspunkt i en afdeling med 100 boliger, som udelukkende består af beboelseslejemål. Sådanne serviceudgifter konteres på konto 115. I eksemplerne er denne udgift sat til kr. pr. år. Der er udarbejdet 2 finansieringseksempler. Finansieringseksemplerne er udarbejdet af Landsbygge- 2. eksempel kr. i investering som finansieres ved Der er regnet med kr. i samlet etableringsudgift. Antenne: Ved hvert eksempel tilføjes en beregning af en fonden. eksternt lån, hvor rente og afdrag er ansat til 10% af finansi- eventuel overførsel af deludgift til antenneanlæg (ansat til Der gøres opmærksom på, at priser på dette marked flyt- eringssummen (= afdragsperiode >10 år). De kr. i etableringsudgift er fordelt som følger: 10%). ter sig meget hurtigt, og eksemplerne kan kun anvendes som overordnede vejledninger i kontering kr. til servere og lignende udstyr med en forventet levetid på 3 år. Der henlægges derfor kr. pr. år på konto 120 (50.000/3) kr. til aktivt udstyr med en forventet levetid på 7 år. Der henlægges derfor kr. pr. år på konto 120 (30.000/7) kr. til diverse rest med videre anslået levetid på minimum 10 år. Der henlægges derfor kr. pr. år på konto 120. ( /10) kr. til kabling med en anslået levetid på markant over 10 år. Eftersom kablingens levetid må forventes væsentligt at overstige 10 år, startes henlæggelserne først efter 10 år, og påvirker derfor ikke nuværende budget. 30 ETABLERING AF BOLIGNET 31 ETABLERING AF BOLIGNET

17 EJERSKAB OG FINANSIERING EJERSKAB OG FINANSIERING FINANSIERING FINANSIERINGSEKSEMPEL 1 FINANSIERINGSEKSEMPEL 2 Egenfinansiering lån af egne midler Etableringsudgift kr konteres på konto Afvikling af underfinansiering over max. 10 år, udgift konto kr. Henlæggelse til fornyelser konto 120, udgift hvert år kr. Manglende renteindtægt første år, ca. 2 % kr. Serviceaftale konto kr. Totale udgifter kr. Ekstern belåning Etableringsudgift kr konteres på konto (særlige aktiver)/413-1 (andre lån). Afvikling af eksternt lån med 10%, udgift konto 125 (rente + afdrag). Afvikling i mere end 10 år kr. Henlæggelse til fornyelser konto kr. Serviceaftale konto kr. Totale udgifter kr. Hvilket giver en lejestigning pr. bolig pr. år/måned /66,25 kr. Hvis det forudsættes at 10% skal overføres til antennebudget, udgør restbeløbet kr. Dette giver en lejestigning pr. år/måned /60 kr. Hvilket giver en lejestigning pr. bolig pr. år/måned /62 kr. Hvis der forudsættes 10% overført til antennebudget kr. bliver lejestigningen pr. år/måned /56 kr. 32 ETABLERING AF BOLIGNET 33 ETABLERING AF BOLIGNET

18 YDERLIGERE INFORMATION 7 Yderligere information Du kan finde yderligere om proces ved standardvedtægterne for almene boligafdelinger i drift og lov om almene boliger. Til brug for finansiering anvendes Driftvejledningens kontoplan for almene boliger, Bygge- og Boligstyrelsen Gode råd og artikler om netværk og Telestyrelsens hjemmeside; Visioner om Danmark og IT: Forslag til Standard udbudsmateriale med tilhørende vejledning Standard rådgivningskontrakt med tilhørende vejledning Se det på 34 ETABLERING AF BOLIGNET