Om- og tilbygning til Søjlehuset, Guldsmedgade

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 21. marts 2014 Om- og tilbygning til Søjlehuset, Guldsmedgade d og Omsorg Tilladelse til at ombygge erhverv til boliger, etablere altaner og tagterrasse samt renovere facade på ejendommen Guldsmedgade 3 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at ombygge eksisterende erhvervsareal til boliger, at opsætte altaner mod gården, at indrette ny tagterrasse samt at udskifte facaden på ejendommen Guldsmedgade 3. Ejendommen ligger i kommuneplanens rammeområde CY, der fastlægger områdets anvendelse til cityformål og boliger, der kan forenes med cityfunktionen. Efter kommuneplanen må der opføres byggeri i maksimalt 5 etager. Projektet fraviger kommuneplanen, idet indretning af ny tagterrasse medfører, at byggeriet anses for at være i 6 etager. En partshøring har medført indsigelser, hvor der særligt peges på byggeriets udseende, indblik, trafik, støj og byggegener. Planlægning og Byggeri vurderer, at projektet er tilpasset det omgivende bygningsmiljø, og at projektets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne ikke vil gå ud over, hvad der må forventes i midtbyområdet. 2. Beslutningspunkter At byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser. Klik her for at angive tekst. side 1 af 9

2 3. Baggrund Da der er tale om flere indsigelser mod det ansøgte projekt, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe afgørelse i sagen. 4. Sagsfremstilling Ejendommen Guldsmedgade 3, Søjlehuset, ligger centralt i Aarhus på hjørnet af Guldsmedgade og Klostergade. Ejendommen er kendetegnet ved, at de øvre etager er hævet op på en række betonsøjler. Den er indrettet med butik i stueetagen, parkering på 1. sal, erhverv på 2. og 3. sal samt boliger på 4. sal. Der er søgt om tilladelse til at ombygge det eksisterende erhvervsareal på 2. og 3. sal til 4 stk. 2 rumsboliger og 16 stk. 3 rumsboliger på i alt 1493,6 m² bruttoetageareal. Der er søgt om tilladelse til at opsætte i alt 10 altaner på 2. og 3. sal mod gården hver med areal på mellem 7-12 m² samt indrette ny tagterrasse oven på bygningen med et opholdsareal på 220 m². Der bliver et samlet udendørs opholdsareal på 300 m² svarende til ca. 20 pct. af boligarealet. Der er endelig søgt om tilladelse at udskifte facaden på 2., 3. og 4. sal. Facaden ønskes udført med faste, mørke profilerede skodder i metal. Etageadskillelserne markeres med vandrette bånd i metal. Den eksisterende let tilbagetrukne bygning bliver klædt i en lys, pulverlakeret aluminiumsbeklædning. Der bliver farvede partier i aluminium. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 591 Temaplan om strøggadernes anvendelse og bygningers ydre fremtræden og skiltning. Centrale dele af Århus Midtby. Efter Lokalplanens 1 har lokalplanen bl.a. til formål, at facadeændringer udføres under hensyntagen til såvel den pågældende bygnings oprindelige ydre fremtræden som det omgivende bygningsmiljø. Klik her for at angive tekst. side 2 af 9

3 Efter lokalplanens 4, stk. 2, må eksisterende bebyggelse ikke nedrives eller ombygges uden kommunens godkendelse. Det gælder bl.a. ved beklædning af facader og lignende. Kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne i overensstemmelse med bestemmelserne i bygningsreglementet 2010 kap I helhedsvurderingen skal ifølge bygningsreglementets kap bl.a. indgå følgende forhold: 1. Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. 2. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanen kan være vejledende. 3. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for bebyggelse og nabobebyggelse. 4. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. 5. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrund. I kommuneplanen ligger ejendommen i rammeområde CY (cityområde), der fastlægger områdets anvendelse til cityformål og boliger, der kan forenes med cityfunktionen. Der må efter kommuneplanen maksimalt opføres byggeri i 5 etager. Omdannelse fra erhverv til boliger er i overensstemmelse med kommuneplanen. Med indretning af tagterrasse anses byggeriet dog for at være i 6 etager. Der har været foretaget høring af omboende i 2 omgange, som har resulteret i 14 indsigelser fra ejere og beboere. Efter første høring har ansøger revideret projektet for så vidt angår indretningen af tagterrassen med henblik på at reducere indblik. Den reviderede tagterrasseplan har også været sendt i høring. Klik her for at angive tekst. side 3 af 9

4 Tegningsmaterialet kan ses som bilag 2. Den reviderede tagterrasseplan kan ses som bilag 3. Indsigelserne kan ses som sagens bilag 4. Ansøgers kommentar hertil kan ses som sagens bilag 5. I indsigelserne peges særligt på: 1. Byggeriets udseende 2. Indbliksgener 3. Øget trafik 4. Øget støj 5. Byggegener Nedenfor gennemgås punkterne i indsigelserne med Planlægning og Byggeris bemærkninger hertil. Ad 1. Byggeriets udseende Det anføres, at illustrationerne antyder et hus som, trods sminke, stadig vil ligge som kastet ind mellem ældre bygninger uden at tage hensyn til de oprindelige byggelinjer, gadeforløb og arkitektur. En mørkere facade vil forstærke det tunge indtryk, som den eksisterende bygning allerede har i dag. I indsigelserne foreslås forskellige alternative materialevalg i forhold til den ansøgte facadebeklædning. Der foreslås udfyldning af parkeringsdæk på 1. sal. Der foreslås udnyttelse af taget med en glaskontruktion, der indgår i større harmoni med de omkringliggende huses tagrejsning. Der peges på, at altanværn samt tagterrassens sikkerhedsværn af glaspaneler vil medføre kraftige og generende refleksioner for omkringboende. Projektet, herunder materialevalg, er bearbejdet i samråd med stadsarkitekten og Planlægning og Byggeri for at opnå en god helhedsvirkning i forhold til det omgivende bygningsmiljø. Klik her for at angive tekst. side 4 af 9

5 Huset er et typisk betonhus, der er opført i 1960 erne, efter at grunden siden 1945 havde været ubebygget. Bygningen vil blive renoveret med en nutidig facadebeklædning, der bevarer de karakteristiske søjler og etageadskillelser. Den karakteristiske åbne parkeringsetage på 1. etage giver bygningen en vis lethed. Endvidere afslører det, hvordan bygningen på en funktionel måde er lagdelt i butiks-, parkerings- og boligetager. Bygningens karakteristiske kubistiske volumen bør ikke ændres med en anden tagkonstruktion, uanset at det adskiller sig fra de omkringliggende huses tagformer. Etablering af tagterrasse på husets flade tag er desuden med til at skabe tilfredsstillende udendørs opholdsarealer for ejendommens beboere. Stadsarkitekten vil blive inddraget i godkendelsen af den endelige og mere detaljerede facadeudformning og altanværn. Det vil blive en forudsætning, at der ikke anvendes reflekterende facadematerialer. Ad 2. Indbliksgener Der peges på, at indretning til boliger, etablering af altaner ud til gården og etablering af tagterrasse vil give indblik til omkringboende, især for beboere i ejendommen Klostertorvet 4 samt baghuset. Ombygning fra erhverv til boliger er i overensstemmelse med kommuneplanen og sædvanlig for området. Ejendommen ligger i rimelig afstand til nabobebyggelserne. Altanerne giver de enkelte boliger et mindre, privat udendørs opholdsareal, der vurderes at være en kvalitet i bebyggelsen. Samtidig vurderes altanerne i størrelse og placering at være tilfredsstillende i forhold til bygningen og nabobebyggelserne. Den fælles tagterrasse indrettes med opholdsareal i den østlige side af taget samtidig med, at der opsættes en pergola til Klik her for at angive tekst. side 5 af 9

6 begrønning. Placeringen af opholdsarealet sammenholdt med opsætningen og designet af pergolaen begrænser indblikket. Projektet skønnes samlet set ikke at medføre væsentlige indbliksgener til omkringliggende ejendomme, der ligger ud over, hvad der kan forventes i midtbyområdet. Klik her for at angive tekst. side 6 af 9

7 Ad 3. Øget trafik Der peges på, at etablering af flere boliger vil medføre øget trafik i området fra gående, cyklister og kørende til gene for beboere og handlende. Der peges på, at etablering af flere boliger vil medføre øget trafik via porten på Klostertorvet 4 på alle tider af døgnet. Baggården vil blive hårdt belastet og medføre risiko for ønskede personer kommer med ind i den aflåste baggård. Den øgede trafik vil give øget støj og uro for omkringboende, slidtage og forringelse af ejendomsværdien for naboejendommen. Ejendommen har indgang fra Guldsmedgade. Der er tinglyst adgang for ejendommen til færdselsret via porten til Klostertorvet 4. Ved at ændre anvendelsen fra erhverv til boliger på 2. og 3. sal vil mønsteret fra den trafikale gennemstrømning til og fra bygningen fra kørende og gående ændres, men den samlede trafikmængde skønnes ikke at blive forøget. Øget trafik er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen af projektet efter bygningsreglementet. Evt. forringelse af ejendomsværdien er ligeledes ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen af projektet. Ad 4. Øget støj Det anføres, at etableringen af altaner og tagterrasse vil medføre øgede støjgener for omkringboende. Det anføres, at den øgede trafik via porten til Klostertorvet 4 og gennem baggården vil medføre øget støj for omkringboende. Endelig anføres, at flere beboere vil betyde øget affald og hyppigere affaldstømning, og at det også vil medføre øgede støjgener. Klik her for at angive tekst. side 7 af 9

8 Etablering af altaner på gårdfacaden og fælles tagterrasse ovenpå bygningen sker med henblik på at opfylde kravet om tilfredsstillende opholdsarealer for beboerne. Efter ansøgers oplysninger foretages dagrenovation fra ejendommens matrikel fra gårdsiden. Der vil blive etableret containerareal ved kældertrappen til ejendommen. Tømningsfrekvensen vil blive øget. Eventuelle støjgener fra de udendørs opholdsarealer og fra dagrenovation vurderes ikke at gå ud over, hvad der må forventes i midtbyområdet. Øget støj er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen af projektet efter bygningsreglementet. Ad 5. Byggegener Det anføres, at byggeriet vil være forbundet med gener i byggeperioden bl.a. i form af øget trafik. Ved ethvert byggeri vil der kunne opstå midlertidige gener for de omkringboende i den tid, byggeriet foregår, og som vanskeligt vil kunne undgås helt. Byggelovgivningen indeholder ikke bestemmelser om eventuelle gener under byggearbejdet. Støj- eller støvfrembringende bygge- og anlægsarbejder skal efter miljølovgivningen anmeldes til Natur og Miljø, der normalt fastsætter vilkår om, at genegivende arbejder kun må udføres på hverdage mellem kl. 7 og 18. Hvis der opstår støjgener i forbindelse med byggeriet, skal Natur og Miljø påse, at de gældende støjkrav overholdes. Konklusion Med udgangspunkt i ovennævnte gennemgang anbefaler Teknik og Miljø, at Planlægning og Byggeri bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til det ansøgte. Klik her for at angive tekst. side 8 af 9

9 5. Strategi for borgerinddragelse Alle ejere og lejere i følgende ejendomme er hørt: Guldsmedgade 1,3, 8, 8A, 10, 15, 20 og 22 Klostergade 28, 30, 33 og 33B Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Bilag 6: Oversigtskort Tegningsmateriale Tagterrasseplan (revideret ift. tagterrasseplan i bilag 2) Indsigelser Ansøgers kommentar Dataark Sagsnummer: 13/ Planlægning og Byggeri Tlf.: E-post: planlaegningogbyggeri@aarhus.dk Lix: 49 Sagsbehandler: Mette Rudbeck Tlf.: E-post: mru@aarhus.dk Klik her for at angive tekst. side 9 af 9