Lokalplan C Ferielejligheder - Langgade i Stege

Transkript

1 Lokalplan C Ferielejligheder - Langgade i Stege Januar 2015

2 Lokalplanen Lokalplan Teknik- og Miljøudvalget har den 14. januar 2015 vedtaget Lokalplan C Vedtagelsen er offentliggjort på kommunens hjemmeside den 21. januar Retsvirkning Lokalplanen har den retsvirkning, at ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18 kun må udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændre anvendelse i overensstemmelse med planens bestemmelser. Forhold der kan påklages Afgørelsen kan ifølge 58 stk. 1, nr. 4 i Planloven påklages til Natur- og Miljøklagenævnet af enhver, der må antages at have en væsentlig, individuel interesse i sagens udfald. Det er kun retlige spørgsmål, der kan påklages. Det vil sige, at du f.eks. kan klage, hvis du ikke mener, at kommunen har haft hjemmel til at træffe afgørelsen. Du kan derimod ikke klage over, at Kommunen efter din mening burde have truffet en anden afgørelse. Klagevejledning Klagen sendes til: tekpost@vordingborg.dk eller Vordingborg Kommune, Valdemarsgade 43, 4760 Vordingborg. Du har også mulighed for at indgive klagen på Natur- og Miljøklagenævnets klageportal, som findes på www. nmkn.dk Klagen skal være modtaget af kommunen inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt eller offentliggjort, således senest d. 18. februar 2015 kl. 16:00. Kommunen videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet med de bemærkninger, klagen giver anledning til, og vedlægger sagens akter. Du vil modtage kopi af kommunens brev til Natur- og Miljøklagenævnet. Natur- og Miljøklagenævnet skal modtage et gebyr på 500 kr., før de behandler klagen. Gebyret tilbagebetales, hvis du får helt eller delvis medhold i din klage. Politisk behandling Teknik- og Miljøudvalg (Forslag) 2. oktober 2014 Offentlighedsperiode 8. oktober december 2014 Teknik- og Miljøudvalg (Endelig vedtagelse) Offentlig bekendtgørelse 14. januar januar 2015 Om Kommune- og Lokalplaner Kommuneplanen er den overordnede plan, som indeholder overordnede målsætninger for kommunens udvikling, samt overordnede rammer for arealanvendelsen, dvs. hvor der kan være boliger, erhverv, butikker, skoler m.v. En lokalplan indeholder mere detaljerede retningslinjer for anvendelsen af bebyggelse og af ubebyggede arealer, herunder bebyggelsesregulerende bestemmelser, for delområder af kommunen. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. Selve lokalplanen består af to dele: 1) En redegørelse, der beskriver baggrunden og forudsætningerne for lokalplanen samt indeholder redegørelse for planens virkninger på miljøet. 2) Selve bestemmelserne, der har bindende retsvirkning for ejere af ejendomme, der er omfattet af planen. Hvis du vil indbringe spørgsmål om planens lovlighed for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra datoen for planens offentliggøres. Forsidebillede: Navigationsskolen fra Langgade 59A i Stege. Plansekretariatet Valdemarsgade Vordingborg tekpost@vordingborg.dk Tlf

3 Indholdsfortegnelse Redegørelse Baggrund og formål 4 Beskrivelse af området 4 Lokalplanens indhold 4 Forhold til anden planlægning 5 Miljøvurdering 6 Bestemmelser 1 Formål 7 2 Område og Zonestatus 7 3 Områdets anvendelse 7 4 Vej og parkering 7 5 Bevaringsværdige bygninger 8 6 Skiltning & Belysning 8 8 Ubebyggede arealer 9 9 Forudsætninger for ibrugtagning 9 10 Tilladelser fra andre myndigheder 9 Kortbilag 1: Afgrænsning Kortbilag 2: Anvendelse

4 Redegørelse Baggrund og formål Formålet med denne lokalplan er at sætte rammerne for den fremtidige anvendelse af Langgade 59A i Stege. Bygningerne har senest været anvendt til institutionsformål, men har stået ubenyttede hen i en årrække. Planlægningen for området skal sikre, at de bevaringsværdige bygninger fremadrettet får en anvendelse, som bidrager til bevaring af bygningerne, og samtidig giver aktivitet i Stege by. Ejendommen består ud over bygningssættet af en stor have ned mod Stege bugt. Haven er sparsomt beplantet, og afsluttes med hæk og opstammede træer ud mod Langelinje og Stege bugt. Da naboejendommene og Langgade 59A har været drevet fælles er der ikke en klart markeret ejendomsgrænse til naboejendommene mod nord og syd. Lokalplanens indhold Hovedformålet med lokalplanen er at regulere anvendelsen af ejendommen, hvor der fremadrettet åbnes op for anvendelse af området til boligformål eller hotel-/ ferielejligheder. På baggrund af lokalplanen vil der kunne indrettes op til 30 lejligheder. Anvendes ejendommen til ferieformål vil driften af ferielejlighederne skulle ske i overensstemmelse med sommerhuslovens bestemmelser for udlejning. Der skal således enten opnås tilladelse til erhvervsmæssig udlejning hos Naturstyrelsen, eller ejendommen vil skulle drives som hotel virksomhed der modtager overnattende gæster med mulighed for servering (eksempelvis morgenmad) jf. naturstyrelsens notat om sommerhuslovens regler af 24. februar Ejendommens placering i Stege by - markeret med rødt. Beskrivelse af området Bygningssættet Langgade 59A er en del af det tidligere Stege Sygehus. Langgade 59A er dog en selvstændig enhed, som bygningsmæssigt (arkitektonisk og i sin fremtoning) adskiller sig fra den øvrige del af det tidligere Stege Sygehus. Hovedbygningen og de øvrige bygninger, som skaber et samlet gårdrum, udpeges og håndteres som bevaringsværdige bygninger i lokalplanen. Dette sikrer bygningerne mod nedrivning, og udvendige bygningsændringer forudsætter i fremtiden kommunal dispensation. Vurderingen af en konkret renovering eller ændring af bygningernes ydre fremtræden skal ifølge planlovens 15 stk. 2 pkt. 14 behandles, som en dispensationsansøgning. Kommunens vurdering af ansøgninger vil tage afsæt i registreringen af ejendommen, og den enkelte bygnings sammenhæng med kulturmiljøet i Stege by. Det er for denne ejendom specielt facaderne mod Langgade, der er væsentlige i forhold til kulturmiljøet, og hvor der derfor skal være særlig opmærksomhed i forhold til evt. bygningsændringer. Selve gårdrummet afgrænses af de bevaringsværdige bygninger, men ligger skjult for omgivelserne, hvorfor der her vil være større mulighed for tilpasning af bygningerne til deres nye funktion som ferieboliger eksempelvis trapper, altangange, nye dørhuller mv. Langgade 59A (den gulpudsede ejendom) set fra Langelinje. Samlet vurderes haven og relationen til naboejendommene at skulle nytænkes, så det bliver et aktiv for ejendommen. Det er ikke vurderet planlægningsmæssigt nødvendigt at regulere udformning og beplantningstyper i haveanlægget. Lokalplanen hindrer dog ny bebyggelse i hovedparten af haven, så der fortsat er et ophold i bebyggelsen langs Langelinje. 4

5 Redegørelse Forhold til anden planlægning Kystnærhedszonen Lokalplanen muliggør kun nybyggeri i begrænset omfang. Med lokalplanens bestemmelser sikres det at evt. ny bebyggelse ikke vil ændre byens profil, samt muligheden for at opleve kystområdet fra byen. Max. antal etager Max. højde Eksisterende zonestatus: Fremtidig zonestatus: Bemærkning 2½ 12 m Byzone Byzone Området er udpeget kulturmiljø. Området vil således fortsat fremstå med tilbagetrukket byggeri i forhold til den ellers tæt bebyggede kyststrækning langs Langelinje. Samlet vurderes lokalplanens muligheder ikke at påvirke det kystnære område af byzonen. Fortidsmindebeskyttelse Hovedparten af lokalplanområdet er omfattet af fortidsmindebeskyttelseslinjen, som strækker sig 100 meter rundt om Stege voldanlæg. Ændringer i tilstanden inden for fortidsmindebeskyttelseslinjen forudsætter dispensation fra naturbeskyttelseslovens 18. Nybyggeri, etablering af hegn, parkeringsarealer o.lign. forudsætter således dispensation. Rammebestemmelserne ændres med kommuneplantillæg nr. 11, så området fremadrettet udlægges til centerformål i form af feriehotel/ferielejligheder eller boligformål. De nye rammebestemmelser for ejendommen lyder som følger: Plannummer C Plannavn Anvendelse Områdets anvendelse Bebyggelsens omfang og udformning Max. bebyggelsesprocent 50 % Max. antal etager Max. højde Eksisterende zonestatus: Fremtidig zonestatus: Bemærkning Centerområde Ferieformål Boligformål, Byhotel/ ferielejligheder. Tæt lav Etagebebyggelse 2½ 12 m Byzone Byzone Området er udpeget kulturmiljø. Herudover suppleres kommuneplanens retningslinjer for byhoteller, hvor denne lokalitet ikke tidligere har været udpeget til hotel/ferielejligheder. Retningslinje 23.3 ændres til: Udstrækningen af fortidsmindebeskyttelseslinjen. Kommuneplan Området er omfattet af kommuneplanramme O Offentligt område Stege. Følgende bestemmelser gælder: Plannummer O Plannavn Anvendelse Områdets anvendelse Bebyggelsens omfang og udformning Max. bebyggelsesprocent 50 % Offentligt område Stege Offentligt område Offentligt område til sygehus, plejehjem, institutioner o.lign. Tæt lav Etagebebyggelse Placering af feriehoteller i byzone kan ske i byomdannelsesområderne på Stege Sukkerfabrik, sygehuset i Stege og i Vordingborg by i Sydhavnen, ved stationen eller ved TV2Øst. Endelig medtages placeringen på kortet i afsnit 23 i kommuneplanen - se kommuneplantillæg nr. 11. Kulturmiljø Ejendommen er en del af kulturmiljøet Stege inden for volden, som er beskrevet nærmere i Møn Kulturmiljøatlas fra Hovedhuset fra 1703 indordner sig i forhold til den gamle gadestruktur, og er en markant bygning langs Langgade. Sidebygningerne fra slutningen af 1800-tallet har i mindre grad en betydning for det samlede kulturmiljø, og er ved tilbygninger fra 1974 blevet gemt væk, så de ikke ses i deres helhed fra vejen. 5

6 Redegørelse Museumsloven Langgade er en del af den middelalderlige bykerne i Stege og udpeget som kulturarvsareal af national betydning. Tidligere undersøgelser har vist, at der findes tykke middelalderlige kulturlag der fra byens centrum og kirken strækker sig ud i byen. I forbindelse med etablering af parkeringspladser og evt. andet gravearbejde i Langgade anbefales ejer eller bygherrer derfor, at indhente en udtalelse hos Museum Sydøstdanmark før der graves, jf. museumslovens 25. Hvis ejer eller bygherre kontakter museet i god tid inden anlægsstart, mindskes risikoen for standsning og fordyrende stop af anlægsarbejdet samt udgifter til arkæologiske undersøgelser, jf. museumslovens 27. Kirkeomgivelser Hele lokalplanområdet ligger inden for Stege kirkes nærvirkningsområde, jf. kommuneplanen skal det ved nybyggeri vurderes hvorvidt dette vil have indvirkning på kirkens omgivelser. Der er med lokalplanens bestemmelser for nybyggeri taget højde for kirkeomgivelserne gennem begrænsninger på bygningshøjder og placeringsmuligheder. Jordforurening Ved ændret anvendelse til boliger skal de øverste 50 cm af jorden på den ubebyggede del af udearealet være uforurenet eller overdækket med varig fast belægning. Uanset anvendelse, så skal flytning af jord væk fra matriklen anmeldes til kommunen, da arealet er områdeklassificeret og det øverste jordlag dermed kan være lettere forurenet. Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, skal der gennemføres en screening for, om lokalplanes påvirkning af miljøet har en karakter og et omfang, der kræver at der gennemføres en miljøvurdering. Lokalplanen er vurderet for sandsynlige væsentlige indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv, og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Vurderingen har vist at lokalplanen ikke skal gennemgå en miljøvurdering. 6

7 Bestemmelser 1 Formål Formålet er at muliggøre etableringen af feriehotel/ferielejligheder under hensyntagen til det kulturmiljø, hvori ejendommen indgår. 1.1 Det er lokalplanens formål: - at muliggøre en anvendelse til boligformål, herunder etablering af feriehotel/ferielejligheder i den eksisterende bygningsmasse på ejendommen Langgade 59A i Stege. - at sikre parkeringspladser til feriegæsterne. - at sikre de bevaringsværdige bygninger mod ændringer, der forringer deres værdi i gadebilledet. 2 Område og Zonestatus Lokalplanen omfatter den del af matr.nr. 1a Stege bygrunde, som påtænkes udstykket til en selvstændig ejendom, der vil kunne anvendes til ferielejligheder. 2.1 Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 1, og omfatter en del af matr.nr. 1a Stege bygrunde. 2.2 Hele området ligger i byzone og forbliver i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området udlægges til boligformål og feriehotel/ ferielejligheder med op til 30 lejligheder/værelser. 4 Vej og parkering Det forudsættes, at der etableres parkeringspladser, så der er mindst 1 parkeringsplads pr. boligenhed/lejlighed. 4.1 Ved ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse skal der etableres mindst 1 p-plads pr. bolig/lejlighed. 4.2 Parkeringsarealer inden for lokalplanområdet skal placeres, som angivet på kortbilag 2. Alternativt kan parkering deklareres på naboejendom. 4.3 Mindst 3 parkeringspladser skal anlægges som handicapparkering. 7

8 Bestemmelser 5 Bevaringsværdige bygninger administreres gennem tilladelser, som formelt gives som en dispensation fra lokalplanen. Ved behandlingen af dispensationen vil det blive vurderet, hvordan den ønskede bygningsændring harmonerer med bygningens oprindelige udtryk, samt grundlaget for bevaringsudpegningen (se mere herom i lokalplanens redegørelse). 5.1 Bygninger, som er angivet som bevaringsværdige på kortbilag 2, må ikke nedrives. 5.2 Udpegede bevaringsværdige bygninger markeret på kortbilag 2, må ikke ombygges eller ændres for så vidt angår bygningernes ydre, således etablering, udskiftning eller ændring af tagmaterialer, skorstenspiber, ydervægge, vinduer og udvendige døre. Ændringer omfatter ligeledes tilbygninger. 6 Skiltning & Belysning Skiltning på bevaringsværdige bygninger er omfattet af 5 og forudsætter således dispensation fra Skiltningen skal etableres som henvisningsskilte, således kun med virksomhedsnavn og/eller logo. 6.2 Skilte på bygninger kan maksimalt gives en størrelse på ½ meter i højden og 1 meter i bredden. 6.3 Ved placering af skilte på selvstændig stander må skiltets overkant ikke overstige 1,8 meter fra naturligt terræn. 6.4 Der må ikke etableres belysning i skilt på selvstændig stander. Bestemmelserne for belysning skal understøtte projektet Dark sky Møn, således at der ikke sker unødig lysforurening af nattehimlen. 6.5 Belysning monteret på bygningerne må maksimalt placeres med en lyspunkthøjde på 3 meter over terræn (belysning i gårdrummet er tilladt i en højde svarende til tagfoden). Ved projektører/ spotbelysning må lyskilden ikke være rettet opad eller ud over ejendommens egen afgrænsning af hensyn til naboerne. 6.6 Belysning på selvstændige standere i haver og indkørsler skal etableres med en lyspunkthøjde på maks. 1 meter. 8

9 Bestemmelser 7 Ikke bevaringsværdige bygninger og ny bebyggelse 7.1 Den vestligste del af haven (vist på kortbilag 2) skal friholdes for ny bebyggelse. Der gives mulighed for genopførelse af eksisterende ikke bevaringsværdig bebyggelse såfremt dette nedrives. Med genopførelse menes på samme placering (som tilbygning til eksisterende bevaringsværdige bygninger) og maksimalt i samme omfang som den nedrevne bygning. Mht. udseende henvises til 5.2, da der vil være tale om tilbygninger. Derudover gives der mulighed for ny bebyggelse i ejendommens gårdrum, samt mulighed for ny fritliggende bebyggelse i begrænset omfang. 7.2 Der kan opføres følgende ny bebyggelse: - Genopførelse af ikke bevaringsværdige bygninger. - Ny bebyggelse i ejendommens gårdrum. - Op til 100 m² ny fritliggende bygninger til garage, udhuse, pavilloner eller lign Ny fritliggende bebyggelse må opføres med en højde på maks. 4 meter. Ydervægge skal udføres med en facadehøjde på mellem 2 og 3 meter. 7.4 Facader på ny fritliggende bebyggelse skal fremstå som hovedbygningen eller med træbeklædning malet i sort (ved pavillonbyggeri o.lign. kan bygningen fremstå i hvid). Tagform og materiale skal være det samme som på hovedhuset eller udføres med tagpap (ved taghældning på over 10 med listedækning). 8 Ubebyggede arealer 8.1 Hegn i skel og mod vej må kun etableres som hække og levende hegn. Beplantningen kan suppleres med trådhegn på den indvendige side. 9 Forudsætninger for ibrugtagning 9.1 Ferieværelserne/ferielejligheder må ikke tages i brug før der er etableret parkeringspladser i overensstemmelse med Tilladelser fra andre myndigheder 10.1 Udlejning af ferielejligheder forudsætter tilladelse fra Naturstyrelsen medmindre ejendommen drives som hotel Ændringer inden for fortidsmindebeskyttelseslinjen forudsætter dispensation i henhold til naturbeskyttelsesloven 18. Kommunen er myndighed. 9

10 Kortbilag 1 - Afgrænsning 10

11 Kortbilag 2 - Anvendelse 11