Danskerne vil bo i de større byer

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Danskerne vil bo i de større byer"

Transkript

1 Jarmers Plads København V ISBN: Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 Danskerne vil bo i de større byer I 2040 vil det danske befolkningstal være vokset til 6 mio. og der vil blive flere ældre og singler, der efterspørger mindre boliger, etage- og udlejningsboliger. Det kan siges med stor præcision, fordi den uafhængige forskningsinstitution DREAM har udviklet en ny og epokegørende mikrosimuleringsmodel. LÆS SIDE 3 ISBN: Amaliegade 44 DK-1256 København K Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel Jonas Zangenberg Hansen, Peter Stephensen og Joachim Borg Kristensen April 2013 Det brasilianske opsving Økonomien har buldret derudaf. En ny stor middelklasse er skabt på få år. Boligøkonomisk Videncenter tog på studierejse i marts 2013 LÆS SIDE 13 læs også Nye konverteringsregler Rapport tester en række nye tommelfingerregler, der også omfatter F1-lånene. SIDE 7 Tommelfinger regler for konvertering Tommelfinger regler for konvertering Boligøkonomisk Videncenter Kourosh Marjani Rasmussen Claus Anderskov Madsen Boligøkonomisk Videncenter Realdania har etableret Boligøkonomisk Videncenter, der gennem en række aktiviteter frem til 2018 skal skabe bedre overblik over, indsigt i og debat om de boligøkonomiske problemer og udfordringer i Danmark.

2 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 2 En ny boligpolitisk dagsorden er sat Rapporten fra DREAM, som omtales i dette nyhedsbrev, sætter en ny boligpolitisk dagsorden. Den viser, at behovet for etageboliger i vores største byområder vil stige de næste mange år. Rapporten peger på behov for flere almene boliger og private udlejningslejligheder. Skulle det ikke lykkes at få opført flere af disse, er det nærliggende at tro, at ejerlejligheder vil kunne tjene som en substitut. Men hvor tidligere tiders demografiske fremskrivninger af boligefterspørgslen har talt om et mættet boligmarked, er denne forestilling skudt i sænk med DREAM-rapporten. Den peger på, at vi har behov for flere boliger, og at vi især har behov for at få gang i byggeriet i København og Århus. Et parcelhus ude i provinsen bygget til 1970 ernes børnefamilier er ikke et brugbart alternativ for de yngre enlige, der vil være den dominerende familietype i København i de kommende årtier. De vil ønske en mindre bolig i form af en lejlighed i byen, og gerne en udlejningslejlighed. Spørgsmålet er, om det behov kan imødekommes. En gang imellem kan man af den offentlige debat få den opfattelse, at nogle politikere betragter almene boliger som en belastning mere end som et aktiv. Men hvis fremtidens boligbehov skal imødekommes, er det nødvendigt at pleje den almene sektor, så den bliver et attraktivt boligtilbud for brede grupper. Det vil også være nødvendigt at få gang i de private investorer, så der kan blive opført flere private udlejningslejligheder såvel som ejerlejligheder. Heldigvis har vi i de senere år fået gode byggemuligheder i de centrale dele af vores største byer, hvor store grundarealer med betydelig byggerummelighed, der tidligere blev optaget af havnefaciliteter og produktion, nu er frigjort til boligformål. Dem vil der blive god brug for. Og politikerne bør tænke endnu længere frem og vurdere, hvad der skal ske, når de nuværende grunde er anvendt en gang i fremtiden. I 2013 er markedet domineret af den økonomiske krise og tilpasningerne efter boligboblen. DREAM-rapportens fokus er imidlertid ikke her-og-nu. Den type model, som DREAM anvender, giver ikke mening på den korte bane. Den sigter langt. Det samme bør vi gøre, når vi planlægger vores byers fremtid. Her kan rapporten være en forsikring til politikere, planlæggere og investorer om, at de store strukturelle forandringer i befolkningen nok skal indfinde sig i de kommende årtier og understøtte skabelsen af nye bydele. Uanset hvor nedslående årene efter finanskrisen har været, og vil forblive i de næste år, er der en ny fremtid på vej for boligmarkederne i Hovedstadsregionen og i Århus. Og det er ikke bare ord. Beregningerne fra den uafhængige forskningsinstitution sætter tal på behovet. Sekretariatschef, cand. polit. Curt Liliegreen Bryggebroen ved Islands Brygge i Københavns Havn. Et af de steder, hvor der er opført mange boliger de senere år. (Foto: Mikkel Østergaard)

3 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 3 Ny model sætter standard for fremskrivninger Amaliegade 44 DK-1256 København K Den uafhængige forskningsinstitution DREAM er klar med en banebrydende mikrosimuleringsmodel, der meget præcist kan fremskrive boligefterspørgslen i Danmark på basis af samtlige enkeltindivider I 2040 vil befolkningstallet stige til 6 mio. danskere. Der vil være flere singler og flere ældre mennesker. Efterspørgslen på især mindre boliger vil stige. I gennemsnit vil der i perioden fra 2010 og frem til 2040 være behov for at bygge nye boliger om året. ISBN: Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel Jonas Zangenberg Hansen, Peter Stephensen og Joachim Borg Kristensen April 2013 Det er nogle af de resultater, som den uafhængige forskningsinstitution DREAM (Danish Rational Economic Agent Model) har fremlagt i en ny rapport, som offentliggøres nu. I Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel præsenteres og dokumenteres en ny model, der kan vurdere det fremtidige behov for boliger i Danmark. Initiativet er blevet finansieret af Boligøkonomisk Videncenter og der er tale om centrets mest ambitiøse projekt til dato. Projektet, som har været undervejs i flere år, præsenterer en model, der kan beregne den fremtidige demografisk betingede boligefterspørgsel i Danmark. Det vil sige den efterspørgsel, der følger af vækst i befolkningens størrelse, befolkningens vandring mellem forskellige regioner, udviklingen i den gennemsnitlige størrelse for husholdningerne og befolkningens præferencer for valg af boligtype. Den slags fremskrivninger er før set i Danmark, men de har alle været meget grove og baseret på en lang række forsimplende antagelser. Hovedkonklusioner fra projektet Befolkningstallet stiger til 6 mio. i 2040 Vi søger mod de større byer Der bliver flere husholdninger med singler Befolkningen aldres Den potentielle boligefterspørgsel stiger behov for boligbyggeri på gennemsnitlig boliger årligt Efterspørgslen drejer mod mindre boliger, etageboliger og udlejningsboliger Danskerne flytter i stigende grad til storbyerne. Desuden bliver der flere og flere singler. Det stimulerer den samlede efterspørgsel efter boliger. Fremskriver præcist Det modelværktøj, der nu er udviklet, er helt unikt, og det tilfører fremskrivningerne en helt anden præcision. Det er en såkaldt mikrosimuleringsmodel. Forklaret meget enkelt tager den afsæt i de enkelte individer i den danske befolkning for alle indbyggere og fremskriver dem på individbasis i de kommende år baseret på de historisk observerede sandsynligheder for disse individers fremtid.

4 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 4 Ud fra registeroplysninger kan man bestemme sandsynligheden for, at et konkret individ, f.eks. en 35-årig mand, overlever det næste års tid, om han udvandrer, om han bliver gift eller skilt, om han får et barn, og om han flytter og i givet fald hvorhen. Det er ved hjælp af computersimuleringer gjort for samtlige individer i Danmark for hvert enkelt år af gangen frem til Det kan lade sig gøre, fordi vi i Danmark har en enestående adgang til oplysninger om individerne baseret på vort CPR-system, og fordi vi har en forskningsinstitution som DREAM. I modellen indgår langt flere informationer om de enkelte individer end nævnt i eksemplet med den 35-årige mand ovenfor. Der er således også data om deres uddannelse og deres arbejdsmarkedsstatus. Boligvalg sættes på model Når personerne flytter, træffer de et boligvalg, som også er modelleret. Ud fra data om boligvalg truffet af husholdninger med forskellig uddannelse, alder og arbejdsmarkedstilknytning kan boligvalget simuleres. Det gøres via en række valg, der omfatter geografisk beliggenhed (landsdel), boligtype, boligart, størrelse, bystørrelse og boligens alder. Modellen er ikke en økonomisk model, hvor boligefterspørgslen bestemmes af rente og indkomst, men disse faktorer er også mest relevante på kort og mellemlangt sigt. På det meget lange sigt, som er formålet med denne analyse, er udviklingen i de demografiske forhold nok så vigtige, og da modellen inddrager arbejdsmarkedstilknytning og uddannelse, træder disse forhold ind som en erstatning for indkomstoplysninger. Selvom modellen ikke direkte er økonomisk, er den det indirekte. Selve modelværktøjet vil påkalde sig interesse hos økonomer og matematikere med speciale i mikrosimuleringer i Danmark og udlandet, men for den brede offentlighed er det spændende ikke IT-teknikken eller matematiske finesser, det er derimod, hvad modellen kan fortælle os om vores fremtidige samfund. Man skal huske, at ingen model er klogere end dem, der bruger den, og at alle modeller uanset graden af sofistikering baserer sig på forudsætninger. Derfor er beregningerne blot et udgangspunkt for en vurdering af fremtiden, men vel og mærke et langt bedre udgangspunkt, end vi havde før. Befolkningen bliver ældre Modellen fremskriver den samlede befolkning, der fra 2010 til 2040 stiger fra til Samtidig med denne vækst sker der en aldring af befolkningen. Det sker dels som et resultat af den alderspyramide og de overlevelsessandsynligheder, vi kender allerede i dag, dels som en følge af, at middellevetiden forventes at stige. Udover at den samlede befolkning stiger, så stiger andelen af enlige også. Ud af den del af befolkningen, der ikke er hjemmeboende, stiger de enliges andel fra 35,8 pct. i 2010 til 40,1 pct. i Antallet af enlige voksne stiger med personer i perioden. Antallet af voksne, der lever som par, stiger i samme tidsrum med Samlet set stiger behovet for boliger med i perioden. Med en gennemsnitlig årlig nedslidning på boliger, skal der således opføres mere end en halv million nye boliger i tidsrummet.

5 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 5 Behov for flere mindre boliger Boligefterspørgslen ændrer imidlertid karakter. Med en større vækst i antallet af ældre, en betragtelig vækst i antallet af enlige og befolkningens nettovandring mod de større byområder København og Århus er der skabt tre faktorer, der hver især drejer boligefterspørgslen over mod etageboliger og mod udlejningsboliger ( privat udlejning såvel som almene familieboliger) samt andelsboliger. Denne drejning mod særlige boligtyper bygger på, at disse husholdningstyper i dag i høj grad beboer sådanne boligtyper i storbyområderne. Her kan der naturligvis ske et skift, så fremskrivningen tager fejl. Mens det forekommer ret sikkert, at efterspørgslen vil rette sig mod mindre boliger og mod etageboliger, kan der naturligvis godt ske det, at der kommer en vækst i ejerlejlighedsbyggeriet i storbyområderne, mens nybyggeriet af private udlejningsejendomme og almene lejligheder ikke kan følge med som følge af de politiske og reguleringsmæssige begrænsninger. Modellen giver altså en indikation af udviklingen og behovet, men det skal ikke opfattes som en decideret prognose, når man dykker ned i detaljerne. Andelen af parcelhuse falder Ifølge beregningerne vil efterspørgslen efter parcelhuse stige med , mens efterspørgslen efter lejligheder i etageboliger stiger med og rækkehuse med boliger. Disse forhold betyder, at andelen af ejerboliger falder svagt fra 51,9 pct. i 2010 til 48 pct. i Parcelhusenes andel falder fra 40,7 pct. til 37,6 pct. Når modellen siger, at andelsboligerne vil stige markant, skyldes det, at der er en vækst i efterspørgslen, der matcher de personer, der i dag bor i andelsboliger. I praksis kan det være svært at tro, at der vil komme så mange nye andelsboliger til. Men efterspørgslen vil så rette sig mod andre former for boliger, der har de samme karakteristika som andelsboligerne. København som eksempel Der er store regionale forskelle på udviklingen i den potentielle boligefterspørgsel. I de mindre byer byer med under indbyggere vil boligefterspørgslen være uændret. Derimod stiger den markant i Hovedstadsområdet. For byen København samt Københavns omegn stiger efterspørgslen med boliger frem til år Det udgør 42 pct. af hele tilvæksten i boligefterspørgslen i Danmark i perioden. Udviklingen i den potentielle boligefterspørgsel iflg. DREAM modellen Vækst Vækst i % Ejerboliger Almen bolig Andelsbolig Offentlig udlejning Privat udlejning Total Anm.: Tallene er afrundede. Der er til og med 2010 en restgruppe, Uoplyst på boliger. Disse boliger er i fremskrivningen skønsmæssigt fordelt på de enkelte boligtyper. Derfor er summen af væksten i de enkelte boligtyper større end væksten på i totalen. Det er imidlertid de , der er den korrekte vækst i totalen. Udviklingen i den potentielle boligefterspørgsel i København Vækst Vækst i % Byen København Københavns omegn Hovedstadsområdet Anm.: Afrundede tal

6 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 6 Hvad skyldes denne kraftige vækst i boligefterspørgslen? I de kommende år vil Hovedstadsområdet opleve en befolkningstilvækst. Alene i byen København vokser befolkningen fra 2010 til 2040 fra personer til personer. Det er en vækst på 30 pct. Antallet af familier i byen København vokser imidlertid med 27 pct. Mens der i 2010 var familier, bliver der i familier. Børnefamilierne vokser rent faktisk relativt set mere end antallet af enlige, men målt i antal personer, er det de enlige, der tegner sig for klart den største absolutte vækst. De enlige udgør i dag 69 pct. af familierne i København. I 2040 er denne andel 67 pct. Rapporten er udarbejdet af forskningschef, cand.polit., ph.d. Peter Stephensen, specialkonsulent, cand. scient.oecon. Jonas Zangenberg Hansen og fuldmægtig cand.oecon Joachim Borg Kristensen. Læs rapporten på Rapporten kan rekvireres hos Boligøkonomisk Videncenters sekretariat. Familietyperne i byen København 2010 og Vækst Vækst i % Enlige Par uden børn Par med børn Tilsammen

7 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 7 Smartere og mere tidssvarende tommelfingerregler Boligøkonomisk Videncenter Jarmers Plads København V ISBN: Ny rapport tester en række nye forskellige tommelfingerregler for konvertering af realkreditlån. Formålet har været at forbedre og udvide de bestående regler, der i dag kun omfatter fastforrentede lån Konvertering af realkreditlån er en dansk nationalsport. Ofte finder konverteringerne sted ud fra nogle simple tommelfingerregler i markedet. Boligøkonomisk Videncenter har ønsket at teste, om disse regler kunne forfines ved at bruge moderne matematiske metoder og computersimuleringer. Tommelfinger regler for konvertering Siden 1995 er der blevet konverteret for flere tusinder mia. kr. realkreditlån. Der kan identificeres 23 store bølger i perioden, hvor der er konverteret mellem 5 og 16 pct. af den samlede mængde af realkreditobligationer. Bølgerne har blandt andet omfattet skift fra fastforrentede til variabelt forrentede lån og nye produkter som afdragsfrie lån og garantilån. Der er store værdier på spil for den enkelte boligejer, og mange penge at spare, hvis konverteringsreglerne kan blive lidt smartere. I en ny rapport har forfatterne testet en række forskellige tommelfingerregler for konvertering af realkreditlån. Reglerne er blevet prøvet af på et utal af forskellige rentescenarier, så deres robusthed har kunnet kontrolleres. Formålet har været om muligt at forbedre og udvide de bestående tommelfingerregler, så de blandt andet også inddrager konverteringer mellem fastforrentede lån og lån med variabel rente. Dén situation dækker tommelfingerreglerne i institutterne og bankerne nemlig ikke i dag, og det er uheldigt, når danskernes mest populære lån er de variabelt forrentede F1-lån. Bedre og opdaterede regler Det har ikke været hensigten at lave regler, der blot skulle udkonkurrere de gamle regler for perioden Udviklingen i er historie, og vil måske aldrig gentage sig på samme måde. Et nyt regelsæt skal ikke kun være bedre, end de gamle regler var for perioden De skal være bedre end de gamle regler i fremtiden i alle tænkelige situationer. De finansielle markeder er foranderlige, og hvis man vil operere med faste regler, må de tage højde for en meget bred vifte af hændelser. Tommelfinger regler for konvertering Kan de ikke det, er det bedre at klare sig uden sådanne faste regler. Der er altså stillet store krav til de nye regler. Rapporten er udarbejdet af lektor, phd Kourosh Marjani Rasmussen fra Institut for Planlægning, Innovation og Ledelse på DTU samt direktør Claus Anderskov Madsen fra FinE Analytics. I forbindelse med projektet har der været en følgegruppe, der har bidraget med sparring. Gruppen har haft deltagelse af direktør Karsten Beltoft, Realkreditforeningen, chefanalytiker Svend Bondorff, Nykredit, chefanalytiker Mikkel Høeg, BRF, samt cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig og seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen fra Realkredit Danmark. Realkreditsektoren har således bidraget med gode råd og inspiration, men rapporten står for forfatternes egen regning. Kourosh Marjani Rasmussen Claus Anderskov Madsen Boligøkonomisk Videncenter

8 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 8 Enkle regler Reglerne i dag har den fordel, at de er meget enkle. Når der konverteres ned fra en højere rente til en lavere rente mellem to fastforrentede lån, siger reglerne blandt andet, at: kuponrenten på det nye lån skal være mindst 2 procentpoint lavere restgælden skal være over kr. restløbetiden skal være over 10 år det ny lån skal mindst have en kurs på 95 Når der skal konverteres op fra en lavere rente til en højere rente mellem to fastforrentede lån, for at reducere restgælden, så skal der blandt andet gælde, at: restgælden skal mindst falde 10 pct. restgælden skal være over kr. restløbetiden skal være over 10 år det ny lån skal ligge tæt ved kurs 100 I banker og realkreditinstitutter er rådgivningen ikke kun baseret på tommelfingerregler. Danskernes foretrukne lån i dag er F1-lånet, som ikke er omfattet af tommelfingerreglerne. Alene af den grund er det klart, at reglerne kunne trænge til en modernisering. Nye tommelfingerregler I 2011 udgav Boligøkonomisk Videncenter en rapport, der viste, at konvertering baseret på avancerede matematiske modeller og computersimuleringer klarede sig bedre end tommelfingerreglerne. I praksis er det vanskeligt for bankerne og realkreditinstitutterne at rådgive den individuelle kunde ude i filialen ud fra så avancerede modelkørsler, der skal startes op i hver eneste rådgivningssituation. Derfor opstod spørgsmålet, om man kunne bruge de avancerede metoder til at lave nogle simple regler, så man ikke længere behøvede modellerne. Ambitionen var at udvikle tommelfingerregler, der omfattede danskernes favoritlån, F1-lånet, idet konvertering mellem fast og variabelt forrentede lån, såkaldt skråkonvertering, skulle omfattes. Ambitionen var også, at der skulle laves regler for den situation, at låntager havde mere end ét lån, for eksempel både et fastforrentet lån og et variabelt forrentet lån på samme tid. Fem alternative regelsæt Der blev opstillet fem alternative regelsæt for konverteringer, der blev testet mod de gamle regler. Testen skete ved en analyse af, hvordan reglerne klarede sig, når renten udviklede sig i forskellige retninger. De mange test viste, at alle de nye tommelfingerregler, der omfattede låneporteføljer, medførte en øget risiko. Når man testede disse regelsæt på simulerede fremtidige rentescenarier, viste det sig, at de ikke var gode nok. De gammeldags tommelfingerregler giver ikke de helt store gevinster, men de skaber til gengæld heller ikke de helt store risici. Et nyt tommelfingerregelsæt, der tillader konvertering mellem fastforrentede og variabelt forrentede lån, men som kun tillader én lånetype ad gangen, klarede sig bedst. Den nye tommelfingerregel (i rapporten kaldet tommelfingerregel 6) er som følger: Gå fra fastforrentet lån til F1-lån når: den lange rente er over 6 pct. den korte rente er mindre end 8 pct. kursgevinsten på konverteringen er mindst 5 pct. Konverter fra F1 til fastforrentet lån når: den lange rente er mindre end 4 pct. og rente forskellen er mindre end 1,5 procentpoint, eller når den korte rente er større end 8 pct., eller når renteforskellen er mindre end 0,5 procentpoint. I dag er realkreditinstitutter og banker afskåret fra at rådgive på basis af tommelfingerreglerne, når det gælder de populære F 1-lån. Det rettes der nu op på med den nye rapport.

9 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 9 Samtidig skal det gælde for konverteringer fra F1 til fastforrentet lån, at kursen på det nye lån skal være større end 97 Reglerne skal tilpasses Beregningerne har vist, at konverteringsregler løbende skal tilpasses rentesituationen. Det er illusorisk at tro, at man kan udforme et regelsæt, der tager højde for alle eventualiteter, og som kan bestå i årevis. Der er imidlertid skabt en model og en teoretisk ramme, som kan bruges til at lave nye tommelfingerregler løbende, og som for eksempel kan justeres én gang i kvartalet. Figuren viser sandsynligheden for at opnå en bestemt konverteringsgevinst i tusind kr., når man bruger det nye regelsæt kaldet nr. 6 i forhold til det gamle (nr. 1), og i forhold til ingenting at foretage sig vist ved den lodrette sorte streg. Sandsynligheden er opstillet ud fra en lang række computersimuleringer over forskellige renteforløb. Rapporten kan læses på eller rekvireres i Boligøkonomisk Videncenters sekretariat Hvis man ikke vil klare sig med sådanne regler, der løbende skal justeres, må man i stedet basere sig på den modelbaserede rådgivning. Den kunne for eksempel udvikles af realkreditinstitutterne, hvis de samlede en større gruppe af låntagere med samme lånetype og samme risikoprofil og tidshorisont i en gruppe. Mens det er at skyde gråspurve med kanoner at basere sig på matematiske modeller, når man rådgiver en enkelt kunde, så kunne det være rationelt, hvis man samlede kunderne i grupper af f.eks låntagere i hver. Test af det nye regelsæt ( nr. 6) i forhold til det gamle regelsæt ( nr. 1) Udsted og behold (Fast) (Fast) Tommelfingerregel 1 1 Tommelfingerregel 6 6 Sandsynlighed (%) Sandsynlighed (%) Konverteringsgevinst (1000 (1000 kr.) kr.)

10 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 10 Mange boligejere på dybt vand En undersøgelse, som Syddansk Universitet har gennemført for Boligøkonomisk Videncenter, viser, at mellem 25 pct. og 32,5 pct. af boligejerne har en restgæld, der ligger over 80 pct. af boligens værdi. Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi Campusvej Odense M ISBN pct. af boligejerne er i dag teknisk insolvente. Og mere end hver fjerde har i dag dag en restgæld, der overstiger 80 pct. af boligens værdi. Det fremgår af en undersøgelse, Syddansk Universitet har udført for Boligøkonomisk Videncenter. Det er vel og mærke, når man stoler på boligejernes egen vurdering af deres boligs værdi. Som bekendt overvurderer mange denne værdi, som det afspejles i de store prisafslag på udbudte boliger. Derfor har man i undersøgelsen også vurderet solvensen, når boligens værdi nedsættes med 10 pct. i forhold til boligejerens skøn over værdien. Så ser billedet værre ud. Der er så 13,5 pct. af husholdningerne, der er teknisk insolvente. Og 32,5 pct. har en belåning på mindst 80 pct., så de ikke kan optage yderligere realkreditlån. Danske husholdninger på dybt vand Resultater fra en undersøgelse blandt husholdninger Morten Skak og Gintautas Bloze Februar 2013 'Danske husholdninger på dybt vand' er titlen på undersøgelsen, som er foretaget af lektor og cand.polit. Morten Skak og hans kollega Gintautas Bloze. Formålet har været at afdække, hvordan danske husholdninger vurderer deres økonomi, særligt med henblik på låntagning og formueforhold. Netop det forhold, at det er interviewpersonernes egne oplevelser af deres økonomiske situation, gør den unik sammenlignet med andre tilsvarende undersøgelser. Undersøgelsen omfatter personer, svarende til 64 pct. af alle dem, der blev spurgt via et webbaseret interviewskema fulgt op af en telefonhenvendelse. Interviewene fandt sted i sensommeren 2012 og resultaterne er således af nyere dato. God solvens hos langt de fleste Langt over halvdelen af boligejerne har ifølge undersøgelsen god solvens, hvilket vil sige, at de har lån for mindre end 80 pct. af, hvad boligen er værd. Derimod tilkendegiver hver fjerde, at de har gæld i huset for mere end 80 pct. af husets værdi. Dette tal stiger til 32,5 pct., når man tager højde for, at boligejerne erfaringsmæssigt overvurderer værdien af deres egen bolig. Det betyder, at de ikke kan opnå tillægslån i deres realkreditinstitut heller ikke til forbedringer som f.eks. at få energirenoveret boligen. Generelt har insolvente husholdninger et meget beskedent økonomisk råderum. Hvis der således skulle komme en rentestigning, ville konsekvenserne være som følger: En rentestigning på 1 procentpoint vil medføre, at ca. 4½ pct. af husholdningerne med lån med variabel rente ikke kan klare en sådan rentestigning inden for deres økonomi. Omregnet til landsplan svarer det til ca ejerboliger. En rentestigning på 2 procentpoint vil resultere i, at 9½ pct. af husholdningerne med variabel rente ikke kan klare det. Det svarer til ca husholdninger, som kommer i økonomisk uføre. En stigning på 5 procentpoint det man populært kan kalde et rentechok betyder, omkring en tredjedel af husejerne vil komme i alvorlig klemme. Omregnet til landsplan svarer det til ca husejere. Læs rapporten på Rapporten kan rekvireres hos Boligøkonomisk Videncenters sekretariat.

11 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 11 Vi er blevet meget rentefølsomme De fleste danske husholdninger er solvente, men en ikke uvæsentlig del af dem er det modsatte. De er mere sårbare over for kommende rentestigninger. De bør afdrage på deres lån, råder boligøkonomen Morten Skak, der også advarer mod de fleksible lånetyper, herunder de afdragsfrie lån Generelt må man sige, at krisen har været mild for de danske boligejere. Antallet af tvangsauktioner har været forbavsende lille, og sammenlignet med andre økonomiske kriser i nyere tid har den, der nu er ved at klinge af, haft uforholdsmæssigt få konsekvenser for boligfolket. Sådan vurderer lektor og cand.polit. ved Syddansk Universitet. Morten Skak situationen på boligmarkedet fem år efter, at dønningerne fra den amerikanske subprime-krise nåede danske kyster. Han kan dokumentere sin karakteristik i en undersøgelsen, han for nylig har præsenteret for offentligheden sammen med sin kollega fra Syddansk Universitet, Gintautas Bloze. I interviewundersøgelsen»danske husholdninger på dybt vand«fremgår det, at langt over halvdelen af ejerboligerne har god solvens. Dvs. de lån, der er optaget i dem, udgør mindre end 80 pct. af boligernes værdi. Omvendt er 6 pct. af ejerne i den modsatte situation. De er teknisk insolvente, dvs. at restgælden med pant i boligen overstiger dens markedsværdi.her og nu er de stavnsbundet til deres bolig. Det behøver ikke at være problematisk som sådan. Mange af boligejerne, der er i den situation, kan betale deres ydelser og dermed blive boende i huset. Og kan man fortsætte med det, vil de opleve, at priserne på et eller andet tidspunkt begynder at stige igen. Og dermed er der udsigt til at komme ud af insolvensen. Men sker der noget forinden bliver man syg, arbejdsløs eller skilt, ja så hænger man på det. Så derfor er mit bedste råd: Begynd at afdrage på lånet og få gælden bragt ned. Det giver større sikkerhed og en vej ud af problemerne. Rutcheturen Men langt de fleste husholdninger har altså ikke problemer med at betale deres ydelser, fastslår Morten Skak. Og det på trods af, at boligmarkedet har været på en ordentlig rutchetur, hvor 15 års konstante stigninger i boligprisen fra 2007 Generelt må man sige, at krisen har været mild for de danske boligejere blev afløst af fald oven i købet et dramatisk fald med de kendte følger som usædvanlig mange boliger til salg og tilsvarende lange salgstider det boligøkonomer kalder et»bundfrossent«boligmarked. Morten Skak og Gintautas Bloze her fotograferet sammen foran vandbassinet på Syddansk Universitet, hvor de begge er ansat. (Foto: Nils Lund Pedersen)

12 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 12 Men hvorfor er det ikke gået værre end det er? Det hænger sammen med, at vi har fået nogle mere fleksible låneformer og en liberalisering af boligmarkedet, der har bevirket, at de boligejere, som havde et fastforrentet lån til en højere rente, har kunnet omlægge til et afdragsfrit lån med variabel rente. Dertil kommer, at dansk økonomi har klaret sig godt sammenlignet med andre europæiske lande. Og en god økonomi skaber tillid hos investorerne. Danske statsobligationer har derfor været attraktive, og det har holdt renten nede og været til gavn for realkreditten og dermed også for danske boligejere. Så kort fortalt har de danskere, der i sin tid sprang ombord i nogle dyrere lånetyper, kunnet omlægge til noget, der var langt billigere, da de pludselig fik ondt i økonomien. Afdragsfrihed: Pro et contra Ifølge Morten Skak har de fleksible låneformer været med til at begrænse»ulykkerne«på det danske boligmarked. Alligevel har han et noget ambivalent forhold til dem: Der er absolut fordele ved disse lån, men problemet er efterfølgende, at hvis de bliver for populære i opgangstider, er der ikke flere skud i bøssen den dag, boligmarkedet igen vender. Og boligmarkedet er jo afhængig af økonomien, som igen er en noget ustabil størrelse det har vi efterhånden set mange gange. De afdragsfrie lån blev indført i 2003 og ifølge Morten Skak blev de introduceret på et uheldigt tidspunkt, nemlig i den periode, hvor boligpriserne i forvejen var på vej op. I den situation medvirker de til en endnu kraftigere fremgang i boligpriserne. Der skete jo det, at disse nye låneformer blev meget populære hos såvel unge, som gerne ville flytte i egen bolig, som hos dem, der gerne ville have mere luft i økonomien. Vi oplevede et veritabelt boom i efterspørgslen. Jeg siger ikke, at det var uansvarligt at indføre dem, men da man så, hvor populære de var og med hvilken hastighed, de bredte sig, burde man have begrænset brugen af dem. Her svigtede realkreditten og for den sags skyld også politikerne. Morten Skak frygter for ansvarligheden hos realkreditsektoren den dag, boligmarkedet igen kommer op i omdrejninger. Så vil incitamentet til at foretage frivillige begrænsninger, som vi ser det i dag i form af tolagsbelåning (Nykredit) og højere bidragssatser ophøre. Han er heller ikke overbevist om, at politikerne vil føle sig kaldet til at gribe ind, den dag konjunkturerne vender. Hvem tør foreslå det, hvis økonomien buldrer derudaf. Og så kan karrusellen begynde at køre igen med mere afdragsfrihed. Sikkerheden bliver jo større med højere priser og inflation til følge. Så vil der igen blive blødt op på holdningen til de afdragsfrie lån og den dag det begynder at gå nedad, er muligheden for at bruge de afdragsfrie lån som»buffer«opbrugt. Redningsplanken er væk, uden at realkreditten har lært noget af den nuværende krise. Som jeg ser det, stiller det spørgsmålstegn ved, om vi kan forlade os på det frivillige system. Ca. halvdelen af sektoren har jo ikke tænkt sig at begrænse muligheden for at belåne op til 80 pct. med afdragsfrie lån. Hvad er du selv mest overrasket over i jeres undersøgelse? Rentefølsomheden At vi er blevet meget rentefølsomme og dermed sårbare i den måde, vi har tilrettelagt vores husøkonomi på ved i så høj grad at forlade os på de fleksible lånetyper. Hvis du som husejer har valgt afdragsfrihed og lån med variabel rente, og i forvejen har strakt udgifterne til grænsen, for hvad husstandens økonomi i øvrigt kan bære ja, så kan det blive»kriminelt«, hvis renten stiger. Hvis den oven i købet stiger kraftigt, kan det gå galt for mange. Vores undersøgelse viser, at hvis renten går 5 procentpoint op, er der over husholdninger, der kommer i klemme og ikke kan klare det ud fra det rådighedsbeløb, de har i dag. De må altså sælge og på den måde bliver der rigtig mange huse til salg. Det vil igen presse priserne nedad og få tilliden til det danske realkreditsystem til at skride. Og den selvforstærkende proces vil resultere i endnu højere renter.

13 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 13 Brasilien et anderledes opsving Den brasilianske økonomi har gennemgået en imponerende udvikling i de sidste ti år. Væksten har på rekordtid skabt en stor middelklasse. Der er gennemført store økonomiske vækstpakker, der bl.a. omfatter gigantiske boligbyggeprogrammer reformer, der kan gøre det vanskeligt at holde inflationen i ro Af sekretariatschef Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter I mange år var Brasilien plaget af hyperinflation. Adskillige forsøg på at kontrollere inflationen var mislykkedes, og inflationen nåede i begyndelsen af 1990 erne op på svimlende pct! I 1994 introducerede regeringen reformen Plano Real. Indgrebet låste valutaen til dollaren til en meget høj kurs, skabte balance på de offentlige budgetter og førte via en kontraktiv finans- og pengepolitik til en rentestigning, så man kunne tiltrække udenlandsk kapital. Det var nødvendigt, fordi der var store underskud på betalingsbalancens løbende poster. Plano Real lykkedes, og inflationen kom under kontrol, men inflationsspøgelset lurer fortsat i brasiliansk politik. I 2002 blev der spekuleret i, at præsidentkandidaten, socialisten Lula da Silva, ville gå tilbage til tidligere tiders letsindige økonomiske politik, fordi han førhen havde advokeret for, at Brasilien skulle nægte at betale sin udlandsgæld. Efter valget slog han imidlertid ind på en kurs, hvor alle aftaler med Den Internationale Valutafond, IMF, blev overholdt, og der blev opnået overskud på de offentlige budgetter (før rentebetaling på statsgælden). Regeringen vandt markedets tillid, og det var medvirkende til et veritabelt økonomisk boom. De brasilianske vækstpakker Lula-regeringen førte også en politik, der skulle øge den økonomiske vækst via en forenkling og reduktion af skatterne, massive investeringer i energiproduktion, forsyning, transportinfrastruktur, boliger og miljø. Programmet må kaldes traditionel keynesiansk politik, hvor man via offentlige investeringer forsøger at stimulere efterspørgslen. En elendig infrastruktur og al for dyr energi er store udfordringer for Brasilien, hvis det skal opretholde en rimelig økonomisk vækst på længere sigt. Planen, kendt som PAC 1 (Programa de Aceleracao do Crescimento), blev lanceret i januar 2007 og skulle vare til Den samlede ramme var 513 mia. reais, men ved udløbet af programmet havde man kun brugt 63 pct. af rammen. (1 brasiliansk real = 2,88 danske kroner).

14 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 14 PAC 2 I 2010 annoncerede præsident Lula PAC 2 for med en samlet ramme på 959 mia. En del af midlerne fra PAC 1 er dog indeholdt i rammen. PAC 2 indeholder blandt andet initiativet 'Mit Hus, Mit liv' (Minha Casa, Minha Vida, forkortet PMCMV), et gigantisk boligbyggeprogram på oprindelig 1 mio. boliger til de lavere lønnede og den lavere middelklasse. Målet er siden udvidet til 3,4 mio. boliger. Der er bevilget en ramme på 278 mia. reais (svarende til 795 mia. kr.) til dette formål. For årene efter 2014 er der afsat 632 mia. reais til samtlige indsatsområder. Brasilien har stadig meget høje bankrenter. Også på andre områder trækker de mange år med hyperinflation negative spor ind i nutiden. Boligfinansieringen udgør kun 5-6 pct. målt i forhold til landets BNP til sammenligning ligger Danmark på 100 pct. Det er afgørende for den fortsatte økonomiske vækst, at regeringen demonstrerer, at den har kontrol med inflationen. Brasiliens inflation , % pr. år 3500 PAC 2 er ikke uproblematisk. For det første er den brasilianske økonomiske vækst i dag ikke imponerende høj, og væksten holdes endda kunstigt oppe af støtteprogrammerne. For det andet skaber den voldsomme efterspørgsel et pres på omkostningerne i byggesektoren med stigende lønninger til følge. Det gør det sværere for regeringen at blive inden for det annoncerede loft for inflationen på 6,5 pct. p.a Kilde: IMF, WEO databasen Tre befolkningsrige stater og tre metropoler I marts 2013 foretog Boligøkonomisk Videncenter en studierejse til de tre brasilianske delstater Sao Paulo, Minas Gerais og Rio de Janeiro. Rejsen omfattede Sao Paulo, Belo Horizonte og Rio de Janeiro, der er metropolerne i de tre nævnte stater. Staterne har de højeste indbyggertal af samtlige 27 stater i Brasilien. Samtidig er byerne Sao Paulo, Rio de Janeiro og Belo Horizonte de tre største metropolområder i Brasilien. I alt lever 11,4 mio. brasilianere i uformelle boligområder, der er betegnelsen for boliger, der er opført uden byggetilladelse, og uden at beboere har ret til at optage grunden. Det kan være slumområder i storbyerne, også kendt som 'favelaer', men det kan også være boliger af rimelig kvalitet, der er opført ulovligt. Af de 11,4 mio., som lever i de uformelle boligområder, bor halvdelen, svarende til 5.6 mio., i delstaten Minas Gerais. Denne stat har omfattende programmer for såvel boligbyggeri med statslig bistand som for en koordineret indsats over for favelaerne. Derfor var Minas Gerais udvalgt sammen med Sao Paulo og Rio de Janeiro. Det danske konsulat i Sao Paulo ydede en uvurderlig indsats under besøget, som gjorde det muligt at gennemføre det ambitiøse mødeprogram. Delstat metropol område delstatens nominelle bruttonationalprodukt Sao Paulo 41.3 mio. indb. Sao Paulo 19.9 mio. indb. 721 mia. USD (2012) (som Tyrkiet) Rio de Janeiro 16.2 mio. indb. Rio de Janeiro 11.9 mio. indb. 220 mia. USD (2011) (som Irland) Minas Gerais 19,9 mio. indb. Belo Horizonte 5.9 mio. indb. 176 mia. USD (2009) (som Ukraine) Brasilianske nøgletal Inflation Realvækst i BNP ,9 Arbejdsløshed Kilde: IMF, WEO database

15 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 15 Middelklassen stormer frem I Brasilien opererer man med det såkaldte A-B-C-D-E system, som inddeler befolkningen i fem sociale klasser efter indkomst. C er middelklassen, der er vokset eksplosivt, siden Lula blev præsident i Det er vigtigt at forstå, at mange af dem, der befinder sig i middelklasse C, ikke ville blive betragtet som middelklasse i Danmark. I Brasilien kan man godt bo i en favela og tilhøre klasse C. Opgørelserne af befolkningen i klasser udføres af en privat institution, FGV ( Fundacao Getúlio Vargas) en af verdens førende tænketanke, der også samler flere uddannelsesinstitutioner. BVC mødte professor Renato Fragelli fra FGV i Rio de Janeiro. A/B klassen har samlede husholdningsindkomster over reais (BRL) pr. måned. I C klassen er indkomsterne mellem og reais. D klassen ligger mellem og reais, og E klassen repræsenterer indkomster op til (alle målt i maj 2011-priser. Mindstelønnen er 622 reais i 2012, og middelklassen har således en indkomst på mindst tre mindstelønninger (1 BRL = 2,88 kr.). Denne udvikling bringer den såkaldte middelklasse, klasse C, op fra 66 millioner mennesker i 2003 til forventet 113 mio. i 2014, en vækst på 47 mio. Den laveste indkomstklasse falder samtidig fra 49 til 16 mio. Udviklingen er ofte fremført i historiefortællingen om det brasilianske opsving. Det bør erindres, at Brasilien endnu er et land med en meget ulige indkomstfordeling, og at den førnævnte inddeling i klasser ikke svarer til en nordeuropæisk opfattelse. Den brasilianske middelklasses vækst Klasse * % af befolkningen A/B (overklassen) 7,6 9,4 10,6 12,0 15,5 C (middelklassen) 37,6 44,9 49,2 53,6 56,5 D (underklasse) 26,7 26,4 24,4 20,7 20,0 E (subsistensmin.) 28,1 19,3 15,3 13,7 8,0 *) Prognose fra FGV lang besøgsrække Besøget i Brasilien omfattede en række møder med repræsentanter for såvel delstater, byer, universiteter banker som organisationer alle har en rolle at spille i forbindelse med udviklingen af det brasilianske boligmarked. På billedet ses Curt Liliegreen yderst til højre på besøg på Sao Paulo Universitetet. På hans venstre side står professor Emilio Haddad og professor Fernando Pires Meyer. I midten tolken Clara Yoshino og helt til venstre Jimmy Kortegaard Olsen, begge ansat ved det danske konsulat i Sao Paulo.

16 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 16 Boligfinansiering i Brasilien Brasiliens finansielle markeder er meget anderledes end de, vi kender Først og fremmest er Brasilien et land med en udstrakt forbrugerkredit, men med begrænset boligfinansiering. Samtidig har Brasilien en højere rente end de fleste andre nyindustrialiserede lande. Det skyldes ikke mindst historien. På grund af årene med hyperinflation har man opereret med et system af statsgaranteret opsparing (caderneta de poupanca), hvor indskyderne blev garanteret et skattefrit månedligt afkast på 0,5 pct. Dertil kommer den såkaldte TR referencetarif, der er en kompensation for inflationen. Man havde dermed i teorien en skattefri realrente på lidt mere end 6 pct. p.a. TR raten har dog de senere år højst dækket halvdelen af den faktiske inflation. I Brasilien findes 100 mio. af den slags konti med et samlet anslået indestående på 225 mia. US Dollars. Systemet har rødder tilbage til 1861, og få politikere har haft mod til at foreslå det afskaffet. Opsparing med problemer Opsparingskonti kan kun oprettes i særligt autoriserede banker. Den vigtigste er den føderale bank Caixa, som BVC også havde møde med. Problemet er, at den høje garanterede rente har gjort det umuligt for centralbanken at nedsætte styringsrenten. Kommer renten på statsobligationer under renten på poupanca, vil folk holde op med at købe statsobligationer. Derfor er den garanterede rente blevet en bundgrænse for at nedsætte styringsrenten, og dermed begrænses muligheden for at normalisere Brasiliens finansmarkeder. I 2012 tog regeringen modigt fat på en reform, der skal forsøge at udhule opsparingskontienes fordele og kæde deres forrentning sammen med styringsrenten. 65 pct. af midlerne i poupanca konti er øremærket til boligfinansiering. Heraf er 52 procentpoint forbeholdt boliger til lav- og middelindkomstfamilier. 15 pct. er afsat til ejendomsrelaterede forhold, f.eks. til investeringer i byggevirksomheder. Dermed får de statslige banker en potentiel mulighed for at få indflydelse på de store byggevirksomheder. Poupanca bruges især af familier med middelindkomster. En anden kilde til boligfinansiering er FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Servico) en obligatorisk arbejdsgiverbetaling på 8 pct. af de ansattes månedsløn til en spærret konto, der administreres af Caixa. Midlerne herfra kommer især lavindkomstfamilier og den lavere middelklasse til gode. Lav boligfinansiering Systemet har ikke skabt en større kreditekspansion til boligfinansiering. Måles boligfinansieringen i pct. af BNP, ligger den på ca. 5-6 pct. i dag. Her er tale om et latinamerikansk fænomen: I Argentina ligger den på 2 pct., i andre BRIK-lande som Rusland og Indien er den tilsvarende lav. Derimod ligger boligfinansieringen i lande som Danmark, Holland og Schweiz på ca. 100 pct. af BNP. Betydningen heraf kan ikke overvurderes. Den brasilianske boligpriseksplosion er ikke lånefinansieret, og det spekulative element er derfor begrænset. Hvis priserne kollapser, vil skadevirkningen være mindre end i lande som USA og Spanien. Tallene viser, at Brasilien har lidt under det særegne system med statsgaranterede opsparingskonti, der forvrider de finansielle markeder. Hertil kommer favorable pensionsordninger, der nedsætter incitamentet til at spare op. Den brasilianske opsparing er derfor samlet set for lav. Parti fra regeringshovedsædet i delstaten Minas Gerais. Den imponerende bygning er tegnet af den berømte arkitekt Oscar Niemeyer, der døde i 2012.

17 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 17 Boligpriser på himmelflugt De senere år har der været voldsomme prisstigninger på ejendomme i Brasilien. De månedlige stigninger er toppet i perioden fra medio 2010 til medio Det er især tydeligt i Rio de Janeiro, hvor nogle af Brasiliens dyreste områder ligger i Zona Sul i form af Leblon samt Jardim Botanico, nær bydelen Ipanema. Den voldsomme prisudvikling her fremmes af, at de tilgængelige grunde geografisk er begrænset af havet, lagunen og bjergene. Brasilien har ikke en officiel boligprisstatistik, men Fipe (Institute of Economic Research Foundation) offentliggør et indeks baseret på udbudspriser i det annoncerede salg. BVC havde under besøget møde med blandt andre forskningsdirektør Eduardo Haddad fra Fipe. Nominel årlig stigningstakt i % i udbudsprisen for lejligheder i Brasiliens primære metropoler 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 jan./09 jan./10 jan./11 jan./12 jan./13 Kilde: Fipe Sao Paulo Rio de Janeiro Prisstigningen aftager Der er dog en klar tendens til, at prisstigningstakten aftager. I de to storbyer er den nede på 15 pct. ( inflationen er på 6 pct.). Der er imidlertid ikke tegn på, at priserne skulle begynde at falde. Nogle iagttagere mener, at udviklingen har været spekulativ, og at priserne vil kunne stagnere, så de realt set vil falde, men uden at Brasilien vil opleve det sammenbrud, der har kendetegnet boligmarkederne i USA og Europa. Man peger på, at dele af markederne i Sao Paulo og Rio de Janeiro har været genstand for en spekulation, men at det kun er et udsnit af det samlede marked. Prisfald udenfor metropolerne Den udbredte tillid til, at boligpriserne ikke vil falde kun at stigningstakten vil gå ned er påfaldende al den stund, at priserne rent faktisk er begyndt at falde udenfor de største metropolområder. Således har der været prisfald i enkelte kvartaler i Distrito Federal, der tæller Brasilia. Den voldsomme prisstigning rejser spørgsmålet om, hvorvidt der er tale om en boble. I et så stort land som Brasilien er det nyttigt at anlægge et regionalt perspektiv og se ud over de største bycentre Sao Paulo og Rio. Figuren til højre viser prisudviklingen i Distrito Federal (hvor hovedstaden Brasilia ligger), Recife, Fortaleza og Salvador. Brasilia har i metropolområdet 3,8 mio. indbyggere, Recife 4,2 mio., Fortaleza 3,5 mio. og Salvador 3,5 mio. indbyggere. Nominel årlig stigningstakt i % for udbudspris på lejligheder i Brasiliens sekundære metropoler 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 aug./11 okt./11 dec./11 feb./12 apr./12 jun./12 aug./12 okt./12 dec./12 feb./13 Kilde : Fipe Der er tegn på, at boligpriserne står over for et fald i hovedstaden Brasilia. Faktisk er de større lejligheder i denne by faldet markant det seneste år. Også i Recife i det nordøstlige Brasilien er prisstigningstakten aftaget markant, omend den stadig er positiv. I andre metropolområder fortsætter prisstigningerne på et relativt højt niveau. Som det er nævnt tidligere, er omfanget af boligfinansieringen i Brasilien begrænset. Boligprisstigningerne må derfor tilskrives den realøkonomiske vækst det økonomer kalder fundamentals samt middelklassens fremvækst, i modsætning til den kreditskabte boble forud for USA s subprimekrise. Distrito Federal Recife Fortaleza Salvador

18 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 18 Minha Casa, Minha Vida Som en del af det brasilianske vækstprogram annoncerede Lula-regimet, at der skulle opføres 1 mio. boliger til lav- og mellemindkomstfamilierne med husholdningsindkomster op til 10 gange mindstelønnen. Det føderale program døbtes Minha Casa, Minha Vida på dansk Mit hus, mit liv. Det er ejerboliger, ikke lejeboliger. Målsætningen er siden forhøjet til 3,4 mio. boliger. Programmet blev inddelt i tre grupperinger, én for husholdningsindkomster fra nul til tre gange mindstelønnen, én for husholdningsindkomster fra tre til seks gange mindstelønnen samt én for indkomster fra seks til ti gange mindstelønnen. Mindstelønnen er fastsat ved lov i Brasilien og er på 622 reais i En indkomst på tre gange den månedlige mindsteløn svarer til kr. ikke meget i et land, hvor dagligvarer er forholdsvis dyre. Støtten er indkomstdifferentieret og består dels af en ydelsesgaranti, dels af et kontant tilskud samt en subsidieret rente. Når man har en indkomst på tre gange mindstelønnen, er man netop rykket op i Brasiliens såkaldte 'klasse C', middelklassen. En væsentlig del af boligprogrammet tilgodeser således middelklassen og ikke lavindkomstklassen. Boligerne har et anlægsloft på samme måde, som man i Danmark kender rammebeløbet for det støttede boligbyggeri. I første omgang blev rammebeløbet for boligerne til lavindkomstfamilierne sat til reais udenfor Sao Paulo og i Sao Paulo reais. Med stigningen i byggeomkostningerne har beløbet vist sig at være for lavt og er sat i vejret. De føderale midler bliver suppleret med tilskud fra de delstater, hvor projekterne opføres, ligesom man er afhængig af at få grundene doneret eller stillet billigt til rådighed. Rammebeløbet er højere for de højere indkomstgrupper op til reais i storbyerne. Fornuftigt byggeri I starten var der kritik mod, at projekterne blev lokaliseret yderligt i forhold til de store byers centre, men denne kritik har man forsøgt at råde bod på. De projekter, BVC fik fremvist, må siges at være nydelige i forhold til de vanskelige økonomiske rammer, man er underkastet. De var bygget i få etager, så man ikke behøver elevator. Bygningerne var opført i et industrielt byggesystem af betonelementer. Lejlighederne var ikke færdigapterede. Det blev gjort i samråd med beboerne. NYHEDSBREV April 2013 Udgiver: Boligøkonomisk Videncenter Jarmers Plads København V Redaktion: Curt Liliegreen, Christian Deichmann Haagerup og Per B. Jensen Tilrettelæggelse og layout: PeRscript og Kenneth Olsson Anvendte fotos: Colourbox Scanpix Boligøkonomisk Videncenter Læsning af en række avisartikler afslørede, at der var eksempler på nyopførte boligblokke i Rio de Janeiro, der måtte rives ned som følge af byggesjusk. Artiklerne afslørede kritik fra entreprenørerne over langsommeligt bureaukrati, lige som det blev anført, at de stigende byggeomkostninger gjorde det umuligt at opnå et overskud med de begrænsede rammebeløb. Entreprenørerne har derfor lobbyet for at få sat rammebeløbet i vejret. Sker det, forskydes programmet til fordel for middelklassen. Regeringen har dog fastholdt, at programmet primært skal gavne lavindkomstgrupperne.

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne 22. marts 2011 Stor tvivl om konvertering hos boligejerne Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

Guide. Guide: Sådan undgår du et AFDRAGSCHOK. sider. Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix

Guide. Guide: Sådan undgår du et AFDRAGSCHOK. sider. Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix Foto: Scanpix Guide Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 18 sider Guide: Sådan undgår du et AFDRAGSCHOK INDHOLD: AFDRAGSCHOK Stor boliggyser på vej...4 EU-bombe under boligmarkedet...6

Læs mere

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån 18. juli 2011 Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Realkredit Danmark sætter i øjeblikket fokus på danskernes tvivl i forbindelse med

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk NR. 6 JUNI 2010 Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk tumult I den senere tid har usikkerheden omkring den græske gældssituation skabt uro på mange finansielle markeder, men danske realkreditobligationer

Læs mere

Den danske sommerhusejer

Den danske sommerhusejer 11. april 2011 Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Anders Friis Binzer abin@rd.dk Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

. Sommerhuset købes tæt på bopælen

. Sommerhuset købes tæt på bopælen 20. maj 2014. Sommerhuset købes tæt på bopælen Vi har i denne analyse set nærmere på hvem, der typisk ejer et sommerhus og hvordan de finansiere sommerhuset. Analysen er alene baseret på baggrund af data

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner 22. maj 2014 Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner Danskernes friværdier i ejerboligerne er i øjeblikket på 1.022 mia. kroner. Friværdierne har overordnet set været i fremgang over det

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Boligmarkedet DANSKERNES FORVENTNINGER MAJ 2014 1 Indholdsfortegnelse 1 Indholdsfortegnelse... 1 2 Tabeloversigt... 1 3 Figuroversigt... 2 4 Sammenfatning... 3 5 Undersøgelsen

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Flyt og spar millioner

Flyt og spar millioner NR. 3 MARTS 2014 Flyt og spar millioner Boligpriserne i hovedstaden er steget de seneste kvartaler, hvorfor du sagtens kan spare en million ved at flytte lidt uden for centrum. I forrige uge udkom Boligmarkedsstatistikken

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter NR. 6 SEPTEMBER 2011 Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter Under sommerens uro på de finansielle markeder søgte investorerne mod sikre aktiver. Obligationer klarede

Læs mere

Ren slaraffenland for boliglåntagere

Ren slaraffenland for boliglåntagere Ren slaraffenland for boliglåntagere Renterne er styrtdykket i Danmark på det seneste. Det åbner nærmest dagligt for nye lånetyper til boligejerne, og slår alt hvad der før er set. Af Lars Erik Skovgaard.

Læs mere

Realkredit: Se om din bank flår dig

Realkredit: Se om din bank flår dig Realkredit: Se om din bank flår dig Nye prisstigninger på realkreditlån flår boligejerne for milliarder - især dem med afdragsfrie flekslån Af Louise Kastberg, september 2012 03 Gebyrbombe under boligejere

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

Insolvens blandt danske boligejere 2010

Insolvens blandt danske boligejere 2010 Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi Gintautas Bloze og Morten Skak 20. august 2012 Insolvens blandt danske boligejere 2010 I den følgende analyse er det valgt at se på ejerboliger

Læs mere

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån?

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? 27. august 2010 Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? I sommerens løb er kursen på de 30-årige fastforrentede 4 % lån steget ganske pænt. I skrivende stund ligger kursen på den 30-årige 4 % obligation

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Flere er klar til at købe bolig

Flere er klar til at købe bolig NR. 6 JUNI 2012 Flere er klar til at købe bolig Der er måske opklaring på vej på boligmarkedet. Markant flere danskere overvejer at skrive under på en slutseddel end for tre måneder siden. "De tunge skyer

Læs mere

Krisen sidder dybt i danskerne

Krisen sidder dybt i danskerne Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV juni 2010 Krisen sidder dybt i danskerne Realdania har etableret Boligøkonomisk Videncenter, der gennem en række aktiviteter i 2009-2012 skal skabe bedre overblik

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere

pension Guide Sådan får du mere i 500.000 mere i pension Sikkerhed eller hurtige penge? Juni 20 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.

pension Guide Sådan får du mere i 500.000 mere i pension Sikkerhed eller hurtige penge? Juni 20 - Se flere guider på bt.dk/plus og b. Foto: Scanpix Guide Juni 20 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Sådan får du mere i pension 500.000 mere i pension Sikkerhed eller hurtige penge? Scor 500.000 mer 2 e i pension Skal du vælge det

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne 10. september 2014 Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne Renterne på fastforrentede realkreditlån har aldrig i nyere tid været lavere, og det giver boligejerne gunstige muligheder for at optimere

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

Høj udbudspris er gift for salget

Høj udbudspris er gift for salget NR. 5 JUNI 211 Høj udbudspris er gift for salget Det er en rigtig dårlig strategi at sætte udbudsprisen på sin bolig højt og så fire på prisen hen ad vejen. Det viser en analyse, som Realkreditforeningen

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde P R E S S E M E D D E L E L S E Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde Boligejerne har i 1. kvartal 2013 indfriet flere afdragsfrie lån, end de har optaget. Det er første gang, at der er noteret

Læs mere

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion 8. november 2012 Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion Årets største refinansieringsauktion står for døren og FlexLån for omkring 450 mia. kroner skal have fastsat ny rente pr. 1. januar.

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere 16. januar 2012 3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere De historiske rentefald i kølvandet på den sløje økonomiske udvikling har betydet, at det nu er blevet muligt at optage 3,5 % fastforrentet

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

KUN DE HØJESTLØNNEDE FÅR GAVN AF SKATTELETTELSERNE

KUN DE HØJESTLØNNEDE FÅR GAVN AF SKATTELETTELSERNE 10. november 2008 af Mie Dalskov specialkonsulent direkte tlf. 33557720 / mobil tlf. 42429018 KUN DE HØJESTLØNNEDE FÅR GAVN AF SKATTELETTELSERNE Der er stor forskel på hvor mange penge danske børnefamilier

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012 03 Eksperter:

Læs mere

Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består

Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består 26. januar 215 Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består Det diskuteres til tider, om bedringen på boligmarkedet blot dækker over fremgang i landets største by-områder,

Læs mere

Øjebliksbillede. 3. kvartal 2013

Øjebliksbillede. 3. kvartal 2013 Øjebliksbillede 3. kvartal 13 DB Øjebliksbillede for 3. kvartal 13 Der er tegn på et løft i aktiviteten i 1, både hvad angår den generelle økonomi og byggebranchen. Fremrykningen af Vækstplan DK i finansloven

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

Sommerhuse stadig båret af en boble

Sommerhuse stadig båret af en boble NR. 5 MAJ 212 Sommerhuse stadig båret af en boble Lange salgstider, store prisnedslag, stort udbud og vigende priser. Sådan har sommerhusmarkedet set ud, siden boligboblen brast for snart fem år siden.

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned NR. 4 MAJ 2013 Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned I 2010 begyndte flere realkreditinstitutter at sprede deres refinansieringsauktioner fra december

Læs mere

Stigende skatter og benzinpriser koster danske familier dyrt

Stigende skatter og benzinpriser koster danske familier dyrt Stigende skatter og benzinpriser koster danske familier dyrt Mens de danske familier i 2010 oplevede stigende rådighedsbeløb, udhules familiernes indkomstfremgang i 2011 af stigende skatter og forbrugspriser.

Læs mere

Flere på udkig efter en ejerbolig

Flere på udkig efter en ejerbolig NR. 5 JUNI 2015 Flere på udkig efter en ejerbolig Selv om foråret fortsat viser sig fra sin kølige side, tegner boligmarkedet en del lunere end for tre måneder siden. Det næste halve år kan ejendomsmæglere

Læs mere

Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk

Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk 30-04-2014 NR. 4 MAJ 2014 Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk I 2013 blev der afdraget det højeste niveau af obligationsrestgælden siden 2006. Samlet set steg boligejernes afdrag for fjerde

Læs mere

Demografi og boligbehov frem mod 2040

Demografi og boligbehov frem mod 2040 Økonomisk Råd Aningaasaqarnermut Siunnersuisoqatigiit Demografi og boligbehov frem mod 24 Teknisk baggrundsrapport 214-2 1 1.1 Sammenfatning Boligpolitikken står overfor store udfordringer i form af udpræget

Læs mere

Øjebliksbillede. 1. kvartal 2014

Øjebliksbillede. 1. kvartal 2014 Øjebliksbillede 1. kvartal 1 DB Øjebliksbillede for 1. kvartal 1 Der er mange tegn på, at dansk økonomi er kommet godt ind i 1, men der er fortsat et stykke vej til, at man kan omtale fremgangen som selvbærende

Læs mere

Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst

Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst Nye tal viser, at man nu kan bo i en ejerlejlighed for under det halve af, hvad det koster at bo til leje eje eller leje Af Louise Kastberg, oktober 2012 03 Dyrt

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

Totalforvirring om prognoser

Totalforvirring om prognoser BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Totalforvirring om prognoser Danskerne har svært ved at holde styr på de mange prognoser om boligpriserne, der i en jævn strøm lanceres i medierne. Hele 80 pct. af de adspurgte

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. Investeringsrådgiver. HP Fondsmæglerselskab A/S Kronprinsessegade 18, 1. sal DK-1306 København K

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. Investeringsrådgiver. HP Fondsmæglerselskab A/S Kronprinsessegade 18, 1. sal DK-1306 København K HP Hedge maj 2010 I maj måned, den mest volatile å-t-d, gav HP Hedge et afkast på 1,40%. Samlet set betyder det indtil videre et afkast på 10,71% i år. Benchmark for afdelingen er CIBOR 12 + 5%, som det

Læs mere

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER Indledning Lægernes Pensionsbank tilbyder handel med alle børsnoterede danske aktier, investeringsbeviser og obligationer

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik februar 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik februar 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik februar 2010 60% 57% 50% 48% 40% 30% 26% 20% 20% 17% 10% 9% 6% 6% 11% 0% 0% 1% 1% Meget lavere Lavere

Læs mere

Flexlånere sparer fortsat penge

Flexlånere sparer fortsat penge 7. november 2011 Flexlånere sparer fortsat penge Mange kritikere af FlexLån har gennem tiden spået, at flexlånerne ville komme til at betale dyrt, hvis der opstod ubalance i det finansielle system, og

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. HP Hedge Ultimo april 2010. Index 100 pr. 15. marts 2007

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. HP Hedge Ultimo april 2010. Index 100 pr. 15. marts 2007 HP Hedge april 2010 HP Hedge gav et afkast på 1,29% i april. Det er ensbetydende med et samlet afkast for 2010 på 9,18%. Benchmark for afdelingen er CIBOR 12 + 5%, som det var målsætningen minimum at matche

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Guide. Foto: Scanpix/Iris. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. sider SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN

Guide. Foto: Scanpix/Iris. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. sider SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN Foto: Scanpix/Iris Guide August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 14 sider SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN INDHOLD: SUPERLÅN Spar formue på nyt superlån...4 SKEMAER: Det koster det...6 Så meget

Læs mere

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau DI ANALYSE oktober 14 Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau Forventninger om øget økonomisk aktivitet, fortsat bedring på boligmarkedet og store offentligt initierede anlægsprojekter betyder,

Læs mere

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån Nettoudlånet til boligejere steg i 3. kvartal 2010 med 10,7 mia., hvilket dækker over et nettoudlån på 14 mia.

Læs mere

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper 19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån

Læs mere

Øjebliksbillede. 2. kvartal 2013

Øjebliksbillede. 2. kvartal 2013 Øjebliksbillede. kvartal 1 DB Øjebliksbillede for. kvartal 1 Det første halve år af 1 har ikke været noget at skrive hjem om. Både nøgletal fra dansk økonomi generelt og nøgletal for byggeriet viser, at

Læs mere

Økonomisk analyse af Brasilien 4. kvartal 2009

Økonomisk analyse af Brasilien 4. kvartal 2009 Exact Invest A/S Research & Analyse Økonomisk Analyse 24. nov. 2009 Økonomisk analyse af Brasilien 4. kvartal 2009 KONTAKT: Exact Invest A/S info@exactinvest.dk +45 70228777 Research & Analyse Anders Christiansen

Læs mere

Guide. Foto: Scanpix. Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. sider. Vælg det bedste. boliglån. Oversigt: 5 lånetyper

Guide. Foto: Scanpix. Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. sider. Vælg det bedste. boliglån. Oversigt: 5 lånetyper Foto: Scanpix Guide Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 16 sider Vælg det bedste boliglån Oversigt: 5 lånetyper Vælg det bedste boliglån INDHOLD: Behold roligt dit F1-lån...4-6 Vi vil

Læs mere

Året der gik 2007. Valuta i 2007

Året der gik 2007. Valuta i 2007 Af Bo Lützen-Laursen & Rikke Halse Kristensen Året der gik 2007 År 2007 blev et begivenhedsrigt år. Den store sub prime krise brød ud og recessionsfrygten i USA blev større og større efterhånden som tiden

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Skal du eje eller leje sommerhus?

Skal du eje eller leje sommerhus? 11. april 2011 Skal du eje eller leje sommerhus? Påsken lurer rundt om hjørnet, og det markerer typisk det tidspunkt, hvor sommerhusene atter bliver lukket op efter en lang vinter. For de danskere, der

Læs mere

Stort skattesmæk truer boligejerne

Stort skattesmæk truer boligejerne NR. 10 DECEMBER 2012 Stort skattesmæk truer boligejerne Realkreditinstitutternes refinansieringsauktioner i november og december betyder, at boligejere med rentetilpasningslån og boligejere der har konverteret

Læs mere

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån 19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig

Læs mere

Andel, eje eller leje?

Andel, eje eller leje? Andel, eje eller leje? Hovedbrud. Det er blevet mere fordelagtigt at købe lejlighed i forhold til at leje. Det viser beregninger, Berlingske Business har fået Danske Bank til at lave, men det kan være

Læs mere

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet .april 20 Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet Vi har set nærmere på den bagvedliggende årsag til det markante fald i boligudbuddet på 8.750 boliger til

Læs mere

Den største krise i nyere tid

Den største krise i nyere tid Danmark står midt i en økonomisk krise, der er så voldsom, at man skal tilbage til 3 ernes krise for at finde noget tilsvarende. Samtidig bliver den nuværende krise både længere og dybere end under en

Læs mere

Tommelfinger regler for konvertering

Tommelfinger regler for konvertering Tommelfinger regler for konvertering Kourosh Marjani Rasmussen Claus Anderskov Madsen Boligøkonomisk Videncenter 0.1. Forord 0.1 Forord Boligøkonomisk Videncenter i Realdania startede i november 2011 et

Læs mere

Danske husholdninger på dybt vand

Danske husholdninger på dybt vand Danske husholdninger på dybt vand Resultater fra en undersøgelse blandt 2.386 husholdninger Morten Skak og Gintautas Bloze Februar 2013 Danske husholdninger på dybt vand Resultater fra en undersøgelse

Læs mere

Det skandinaviske boligmarked

Det skandinaviske boligmarked NR. 2 FEBRUAR 2014 Det skandinaviske boligmarked Den svage udvikling på det danske boligmarked siden 2007, kan ikke genfindes i Sverige og Norge, især på grund af en bedre økonomisk udvikling. Forskellene

Læs mere

Dansk økonomi på slingrekurs

Dansk økonomi på slingrekurs Dansk økonomi på slingrekurs Af Steen Bocian, cheføkonom, Danske Bank I løbet af det sidste halve år er der kommet mange forskellige udlægninger af, hvordan den danske økonomi rent faktisk har det. Vi

Læs mere