update Markedet for erhvervsejendomme Efterår 2013 s/1

Transkript

1 update Markedet for erhvervsejendomme Efterår 2013 s/1

2 update Side 3: Erhvervsmæglere bag investeringer med flere vindere Side 4: Boligudlejning er penge i banken Side 5: Nye investorer ser boligudlejningsejendomme som en sikker havn Side 6: Kontorer bliver til boliger til byernes nye borgere Side 8: Smuk ejendom får nyt liv efter 100 år Side 10: Kinesisk ejendomsinvestering med store perspektiver for Fyn og Danmark s.6 Side 12: Side 14: Side 15: Side 16: Side 17: Side 18: Side 19: Side 20: Side 21: Side 22: Side 23: FlexKort - nyt lån til erhverv Storkøbenhavn Nordsjælland/Hillerød-Helsingør Midt- og Vestsjælland, Roskilde, Køge Sydsjælland og Lolland-Falster Fyn Østjylland/Århus Midt- og Vestjylland Sydvestjylland Trekantområdet/Sønderjylland Nordjylland s.8 s.10 Udgiver: home Erhverv home a/s Søren Frichs Vej 36 F 8230 Åbyhøj Ansvarshavende redaktør: Mads Ellegaard mael@home.dk Redaktion: Bjarne Jensen post@bjarnejensen.dk Peter Poulsen pepo@home.dk Michael Dalsager mida@home.dk Copyrights: home a/s Art Direction: noergaard Redaktionen afsluttet : Oktober 2013 s/2

3 Erhvervsmæglere bag investeringer med flere vindere Boligudlejningsejendomme er sikker havn for investorer, og konvertering af erhverv til bolig skaber ekstra værdi Tomme kontorer får rundt om i landet nyt liv som boliger. I takt med at virksomhederne flytter til nyere lokaler, tømmes ældre kontorejendomme i centrum af byerne, men ofte får de ikke lov at stå tomme ret længe. De bliver bygget om til boliger til glæde for alle parter: Sælger får en bedre pris, end hvis ejendommen blev solgt til erhverv igen, køber får en gevinst ved at udvikle den, og kommunen får flere boliger til nye de borgere, som i stort tal søger mod byerne. Bag de succesfulde konverteringer står ofte en erhvervsmægler, der rådgiver private ejendomsbesiddere og skaber kontakten til potentielle investorer. Vi fortæller om konkrete eksempler på konvertering af kontorejendomme til bolig fra København og Aarhus, og selv om tendensen indtil videre i høj grad koncentrerer sig om de store byer, er den også set i oplandet med pendlertrafik til de store byer. Det store behov for boliger har gjort boligudlejningsejendomme til et eftertragtet objekt for investering, også blandt investorer, som hidtil har haft mest appetit på at placere deres likvider i aktier eller obligationer. De ser nu boligudlejningsejendomme som en sikker havn, der giver et fornuftigt afkast. I de seneste år har udenlandske investorer vist en stigende interesse for det danske ejendomsmarked, men kinesiske opkøb er fortsat forholdsvis usædvanlige. I Nyborg har en kinesisk milliardkoncern købt en smuk gammel ejendom, som nu skal være kursus- og konferencecenter for kinesiske erhvervsfolk med planer om at investere i Danmark. Handlen blev en anderledes og lærerig opgave for den erhvervsmægler fra home Erhverv, der stod for opgaven. Læs også hvordan vores erhvervscentre ser på den aktuelle markedssituation rundt om i landet. Mange virksomheder skifter én kontoradresse ud med en anden, hvor de bedre kan udnytte pladsen og spare penge på lejen. Detailhandlen mærker fortsat krisen, og det lægger et pres på udlejning af lokaler på sekundære placeringer. Til gengæld er ejendomme på hovedstrøgene fortsat eftertragtede. En svagt spirende optimisme mærkes nogle steder i produktionsog logistikerhvervene, men virksomhederne har fortsat stort fokus på omkostningerne. Dårligt indrettede, ældre lokaler, der ikke ligger tæt på motorveje og andre hovedfærdselsårer, er svære at sælge eller leje ud. God læse- og investeringslyst. Læs mere om tendensen i magasinet og følg med i vores aktuelle kampagne om investeringsejendomme - med særligt fokus på boligudlejningsejendomme. Gert Lauritzen kædechef i home Erhverv s/3

4 Boligudlejning er penge i banken Mægler fra home Erhverv har været med til at sætte gang i udviklingen af et projekt, der vil skabe 12 nye boliger tæt på centrum af Hillerød I Slangerupgade, kun 600 meter fra Hillerøds centrum, er et boligprojekt under udvikling. Planen er at bygge det på en tom grund, hvor der tidligere lå mindre virksomheder. - For år tilbage var det lidt et Klondykeområde med bilværksteder, malere og forskellige andre småvirksomheder, som lå uden for centrum. Nu ligger det pludselig midt i byen, siger statsaut. ejendomsmægler, Mikkel Søby, der er indehaver af home Erhvervscenter Nordsjælland Hillerød. 12 mindre lejligheder skal stå klar på en del af området i løbet af 2014, hvis projektet gennemføres efter planen. Stor efterspørgsel Mikkel Søby har været med til at sætte gang i projektet, som ud over at skaffe boliger centralt i Hillerød, vil være med til at skabe nye muligheder for investorer i boligudligningsejendomme. - I Nordsjælland er efterspørgslen efter at investere i boligejendomme større end udbuddet. Vi er i en tid, hvor investering i aktier og obligationer ikke er så sjovt. Nye investorer opdager ejendomme, som et godt bud på at få et afkast af sine penge. Samtidig betragtes det - på grund af efterspørgslen efter lejelejligheder - som money in the bank, siger Mikkel Søby. Afkast på fem procent De nye investorer beskriver han som mennesker med penge til overs. De for eksempel være læger, advokater eller mekanikere, og de vil gerne købe ejendomme i prislejet mellem to og ti millioner kroner. - De er som regel solide kunder i banken og kan godt få lov belåne en ejendom med op til 80 procent, men det er også en udmærket investering. En god ejendom her i området giver et afkast på femseks procent, fortæller Mikkel Søby. s/4

5 Valuta Obligationer Råvarer Nye investorer ser boligudlejningsejendomme som en sikker havn Aktier Ejendomsmæglerkæden home s erhvervsmæglere møder i stigende grad en ny type investorer. Private mennesker og virksomhedsejere, der ønsker at placere deres frie midler i ejendomme frem for aktier eller obligationer Vil man gerne se sine opsparing vokse, er obligationer en ringe jord at plante den i. Renten er rekordlav, og det gør obligationer til en fortsat sikker investering, men uden den store mulighed for afkast. Det har fået private og semiprofessionelle investorer til at se andre steder hen, når de skal placere deres penge. - Nye grupper vælger at investere i ejendomme. Det er typisk mennesker med en privat stillingsfunktion eller virksomhedsejere, der har noget fri kapital. På grund af den lave rente vælger de ejendomme som et alternativ til obligationer eller at sætte pengene i banken. Risikoprofilen gør, at de heller ikke ønsker at investere i aktier. Derfor vender de sig mod boligudlejning, som betragtes som en sikker havn, og som den sikreste af alle typer investeringer, siger direktør, statsaut. ejendomsmægler, Torben Engholm, fra home Erhvervscenter Midtsjælland Roskilde. Med til historien om den sikre investering hører, at ejendommen skal ligge i et område, hvor efterspørgslen på lejeboliger er stor og tomgangen derfor lille. - Når vi ser på Midt- og Vestsjælland, er efterspørgslen størst i Roskilde, Køge, Slagelse og Ringsted, hvor man har en koncentration af boligudlejning og en efterspørgsel efter lejelejligheder. Københavnske investorer søger ud Torben Engholm fortæller, at de nye investorer gerne placerer deres penge i en ejendom i en af de andre byer på Sjælland end den, de selv kommer fra. - Desuden oplever vi, at investorer fra København begynder at søge ud af hovedstaden, når de skal placere deres midler. Prisniveauet i hovedstaden er højere og afkastet lavere, så det er lettere for dem at finde noget, der passer til deres økonomi, i en af de mindre byer. De private og semiprofessionelle investorer er typisk på udkig efter ejendomme i prisklassen fra tre til 15 millioner kroner, fortæller Torben Engholm. Den sikreste investering Erhvervscenterdirektør Martin Julsgaard fra home Erhverv Aarhus genkender billedet af en ny investorgruppe. - Vi oplever en øget interesse i at investere i boligudlejningsejendomme. Interessen kommer også fra grupper, som ikke tidligere har købt ejendomme, siger han og uddyber: - Der er typisk tale om personer, der har en virksomhed eller et job, som giver en god indkomst. De står med nogle likvider, som de gerne vil investere. Tidligere havde de formentlig valgt at købe obligationer, men nu ser de boligudlejningsejendomme som en god investering og opsparing til pension. Hvad angår størrelsen på ejendommene befinder de potentielle, østjyske investorer sig på nogenlunde sammen niveau, som investorerne på Sjælland. - Den største gruppe går efter ejendomme, som har mellem seks og 12 lejligheder, og ligger på et beløbsniveau omkring fem til 15 millioner, siger erhvervscenterdirektør Martin Julsgaard. Hans erfaring er, at investorerne i høj grad kommer fra lokalområdet. - Det er primært folk fra Storaarhus, siger han. s/5

6 Kontorer bliver til boliger til byernes nye borgere Erhvervsmæglere skaber merværdi ved konvertering af erhverv til bolig De største byer vokser med mange tusinde nye borgere hvert år, og derfor er der et kronisk behov for nye boliger. Konvertering af kontorejendomme er blevet en del af løsningen, konkluderer erhvervsmæglerkæden home Erhverv. Ifølge home Erhverv er der et stort og uudnyttet potentiale i en lang række erhvervsejendomme. Og de seneste år har kædens erhvervsmæglere i stigende grad rådgivet private ejendomsbesiddere og investorer i konvertering af erhverv til bolig. - Vi har på det seneste formidlet flere salg af kontorlokaler, som nu er under udvikling til bolig, siger erhvervscenterdirektør Martin Julsgaard fra home Erhvervscenter Aarhus. Aarhus virker som en befolkningsmæssig magnet. Frem til 2020 vil indbyggertallet i landets næststørste by vokse med om året, og skal man tro prognoserne fra Danmarks Statistik vil kurven derefter stige endnu stejlere. En række andre projekter er undervejs. Et af de mere markante er den kvadratmeter store bygning på Frederiks Allé, hvor Mejeriforeningen tidligere havde kontor. I stueetagen ligger et stort Føtex-supermarked og en cykelhandler, mens kvadratmeter kontorlokaler står tomme, men det skal ikke vare ved, hvis det står til udviklingsselskabet Boax A/S. 120 lejligheder midt i Aarhus Selskabet har planer om at omdanne kontordelen til 120 nye lejligheder, som kommer til at ligge næsten nabo til Musikhuset og Kunstmuseet Aros og kun et par hundrede meter fra Banegården, Strøget og indkøbscenteret Bruuns Galleri. - Beliggenheden må betragtes som primær, men der er ikke stor efterspørgsel efter kontorer i det område. Det er til gengæld efter boliger, så derfor har vi planer om at bygge kontordelen om til lejligheder, siger direktør i Boax A/S, Orla Dambo. Mægleren finder udvikleren Indehaver af home Erhverv København, statsaut. ejendomsmægler Michael Lind Olesen, bekræfter tendensen med, at mange kontorejendomme, som er svære at leje ud, får nyt liv som boliger. - Der kan for eksempel være tale om et kontor på kvadratmeter, hvor virksomheden flytter ud. Den kan så omdannes til eksempelvis lejligheder på kvadratmeter, som bliver solgt enkeltvis. Michael Lind Olesen fortæller at en del ejere af erhvervsejendomme ikke har det store kendskab til boligmarkedet, og de har ingen kontakt til developere, byggefirmaer og andre interessenter. Derfor ønsker de ikke selv at udvikle ejendommen til boliger, men beder mægleren finde en køber, der kan gøre det. s/6

7 fra kontor til bolig Frederiks Alle Aarhus Konvertering med flere vindere En tredje aktør i spillet er kommunen, som skal give tilladelse til at foretage konverteringen. - Vi har en god dialog med kommunen. Allerede nu mangler der ungdomsboliger i København, så kommunen er meget interesserede i at finde nye løsninger. Når vi står med et muligt projekt, laver vi ofte en tryktest, hvor vi går ind og spørger kommunen til den konkrete ejendom: Kunne man forestille sig, at man kunne bygge den om til boliger? Hvilke krav vil kommunen eventuelt stille? Generelt oplever Michael Lind Olesen stor velvilje fra Købehavns Kommune til at gennemføre de konverteringsprojekter, som efter hans mening kun har vindere: - Sælger får typisk en bedre pris, end hvis ejendommen bliver solgt til erhverv igen, køber får en upside ved at udvikle den, og kommunen får flere boliger, siger Michael Lind Olesen. Konvertering breder sig Interessen for at konvertere er så småt begyndt at brede sig fra landets største byer, fortæller direktør statsaut. ejendomsmægler Torben Engholm, fra home Erhvervscenter Midtsjælland Roskilde. efterspørgslen på boliger stiger. Flere og flere regner på om det kan betale sig. Forudsætningen er, at der bliver en merværdi, så gevinsten ved at konvertere skal overstige omkostningerne ved at gøre det, siger Torben Engholm. Og i nogle tilfælde er regnestykket endt med, at en konvertering også ser ud til at kunne betale sig i Roskilde. - Aktuelt arbejder vi med en ejendom på kvm i Roskilde midtby. Den er utidssvarende indrettet til kontor, men en investor har planer om at omdanne den til et antal boliger. Trods en omfattende ombygning skabes der til gengæld også en betydelig merværdi ved at blive konverteret fra erhverv til bolig.. Torben Engholm fortæller, at bygningen til gengæld også får en betydelig merværdi ved at blive konverteret fra erhverv til bolig. - Som erhverv ligger prisen på kroner per kvadratmeter, mens den som bolig vil koste kroner per kvadratmeter, oplyser Torben Engholm. - Indtil videre har vi kun oplevet konvertering i meget begrænset omfang her i området, men det bliver mere aktuelt i takt med, at s/7

8 Smuk ejendom får nyt liv efter 100 år CASE: Projektudvikler og erhvervsmægler gør tomme kontorer til attraktive lejligheder Direktør Henrik Nissen Lipkesgade 5 er smuk københavnerejendom i et af byens allermest attraktive områder. Direktør Henrik Nissen fra selskabet Real Udvikling giver den 4,5 på femskalaen. - Den ligger i nærheden af Trianglen, som er et af de mest attraktive steder at bo på Østerbro. Hvis den skulle helt op på 5 skulle den være placeret ved vandet, siger Henrik Nissen. Inde bag facaden på huset, som er opført i røde mursten for mere end 100 år siden, er en forvandling gået i gang. I mange år har den femetager høje bygning været hjemsted for kontorer, men nu skal den omdannes til 19 lejligheder. - Lige nu er vi i gang med at indrette omkring 150 boliger i tidligere kontorejendomme forskellige steder i København, fortæller han. Tusindvis af kvadratmeter kan konverteres Bølgen med at konvertere fra kontor til bolig vil rulle i flere år endnu, forventer Henrik Nissen. Ifølge den seneste Oline-statistik fra Dansk Ejendomsmæglerforening står 9,2 procent af det samlede kontorareal i København tomt. I alt drejer det sig om mere end kvm. - Der er mulighed for at konvertere flere hundrede tusind kvadratmeter, så jeg tror, det fortsætter fem-otte år endnu, siger han. Handlen er formidlet af home Erhverv København, og Real Udvikling står bag projektet, som ifølge direktør Henrik Nissen, kun er ét eksempel ud af mange på en stadig stigende tendens på ejendomsmarkedet i København: Konvertering af kontorejendomme i City til attraktive boliger. Tre årsager til udviklingen Henrik Nissen ser tre årsager til udviklingen. - De gamle kontorejendomme er utidssvarende i forhold til nutidens krav, København oplever en stor tilflytning, og endelig ligger udsigten til alvorlige rentestigninger langt ude i fremtiden, siger Henrik Nissen. s/8

9 Når en smuk, gammel bygning, som ejendommen i Lipkesgade - Det er til UG. De fremstår meget kompetente, både når det gæl- ikke længere egner sig til kontor, skyldes det først og fremmest der rådgivning omkring ejendomme og mulig finansiering, siger indretningen. Henrik Nissen. FAKTA - Virksomhederne vil gerne indrette sig med åbne kontorlandskaber, hvor de kan have flere medarbejdere på mindre plads. I en gammel ejendom er der et stort spild af plads, som ikke kan Tilflytningen til København og udsigterne til at den fort- udnyttes ordentligt. I stedet flytter de ud i nye, velindrettede kon- sætter, kan dokumenteres af tal fra Danmarks Statistik, torer, siger Henrik Nissen og uddyber. som forudser en tilvækst på næsten nye københavnere hver eneste måned frem til I ejendommen i Lipkesgade bliver alt eksisterende taget ud, og alle tekniske installationer skal skiftes - en del af dem stammer fra, Den store efterspørgsel på boliger og den lave rente gør da ejendommen blev bygget for over 100 år siden. Men selvom det til et økonomisk meget attraktivt projekt at bygge en den får den store tur, taler vi om et afkast på 20 procent forhold tom kontorejendom om til boliger, der kan sælges som til salgssummen. ejerlejligheder eller andelsboliger. Perfekt samarbejde med mægler Også vendingen på boligmarkedet særligt på lejligheds- Salget af ejendommen i Lipkesgade blev formidlet af home Erhverv markedet med stigende priser gør det mere interessant København, og Henrik Nissen har kun ros til overs for det forløb. at overveje en konvertering til bolig. s/9

10 Kinesisk ejendomsinvestering med store perspektiver for Fyn og Danmark Nyborgs borgmester ser store perspektiver i et kinesisk selskabs køb af en ejendom ved Storebælt. Den skal være udgangspunkt for flere kinesiske investeringer i Danmark. Handlen blev formidlet af home Erhverv Fyn Borgmester Erik Christensen (A) Ejendommen Sølyst ligger i Nyborg med udsigt over Storebælt. - Da jeg havde den første snak med kommunen, havde jeg ingen Den blev bygget i 1887 som kursted for velhavere og senere har anelse om hvilke oplevelser og udfordringer, der ventede forude, flere institutioner haft adresse i den smukke bygning. Nu er en siger erhvervsmægler Jens Christensen fra home Erhverv Fyn. helt ny type ejer rykket ind bag de gamle mure. Udenlandsk liebhaver dukkede op Det kinesiske selskab Chaungchun Guoxin Investment Group har Efter et forgæves forsøg på at sælge Sølyst i udbud, dukkede en købt Sølyst for 14 millioner kroner i en handel, som blev formid- seriøs liebhaver fra udlandet op og udviste interesse for ejen- let af home Erhverv Fyn. Den kinesiske investering rummer store dommen. perspektiver for Nyborg, for Fyn, ja for hele Danmark, mener byens borgmester. - Den potentielle køber viste sig at være en kinesisk investor, der havde planer om at indrette et videns-center for kinesiske - Det giver nogle vækst- og udviklingsmuligheder, som vi skal virksomhedsledere og investorer, fortæller Jens Christensen. forstå at udnytte. De kinesiske købere vil bruge Sølyst som kursus- og konferencecenter, men det bliver også et sted, hvor Inden sit første møde med de kinesiske forretningsfolk søgte andre virksomheder kan leje sig ind og benytte det som bro- Jens Christensen at sætte sig ind i kinesisk tankegang og kul- hoved ind i Danmark og Nordeuropa, fortæller borgmester Erik tur, så han var bedst muligt forberedt, når forhandlingerne gik i Christensen (A). gang. Han fik blandt andet hjælp af en kontakt ved Den Danske Sølyst er en tidligere kommunal ejendom, der senest har været Ambassade i Beijing. anvendt som døgninstitution for unge. Da institutionen skulle flytte, besluttede kommunen at afhænde Sølyst, og home Er- - Alene det at hilse på en kinesisk handelspartner sker i stor hverv Fyn fik opgaven med at stå for salget af ejendommen. respekt og ærbødighed. Når man arrangerer et møde skal man s/10

11 tage højde for en række ting, for eksempel den kinesiske handel- - Det har været en anderledes situation med en udenlandsk in- spartners placering, hvor hovedmanden skal placeres strategisk i vestor og med borgmesteren mere inde over, end det er normalt. midten af mødebordet med front mod indgangsdøren til lokalet, Kineserne har længe haft interessen rettet mod Nyborg, fortæller fortæller Jens Christensen. borgmesteren. I løbet af de seneste halvandet til to år har 45 kinesiske delegationer været på besøg i byen. I begyndelsen lå Forhandling gennem tolk fokus mest på at skabe kontakt til danske erhvervsvirksomheder, Jens Christensen følte sig godt forberedt, da Mr. Wang der re- men på et tidspunkt luftede en af delegationerne interesse for at præsenterede den kinesiske køber, Chaungchun Guoxin Invest- investere i en ejendom. ment Group, ankom til Danmark for at besigtige ejendommen i Nyborg. Mr. Wang mødte med en hel delegation, der bestod - Sølyst var den rigtige bygning til den rigtige pris på det rigtige af tolk, økonomiarbejdere med flere, og da kineseren ikke talte sted. Kinesere har en anden opfattelse af afstande, end vi har. I engelsk foregik al dialog via en tolk. deres verden er der kort vej fra Nyborg til København, Hamburg eller Stockholm, siger Erik Christensen. Efter at have set på Sølyst tog den kinesiske delegation på besøg på en række virksomheder i Nyborg, et plejehjem og Nyborg Slot. Aktiver for 50 mia. dollars Chaungchun Guoxin Investment Group er et privat selskab med Allerede samme aften underskrev den kinesiske køber og Nyborg aktiver for 50 milliarder US dollars, fortæller borgmesteren. Kon- Kommune en hensigtserklæring om handlen. cernen står på fire ben: Entreprenørvirksomhed, finansiering, fødevarer, samt sundhed og velfærd. - Den blev efterfølgende fulgt op af en købsaftale, der blev udfærdiget på såvel dansk som engelsk fra home Erhverv Fyn. Det Erik Christensen ser et stort potentiale i samarbejde med kineser- var dog ikke os, der senere lavede den kinesiske udgave, siger ne om sundheds- og velfærdsløsninger, samt indenfor fødevarer Jens Christensen. og landbrug. Advokatfirmaet Bech-Bruun med kontor i Shanghai stod for den Han er også sikker på, at den kinesiske investering vil have del af opgaven og andet juridiske arbejde i forbindelse med en stor positiv indflydelse på turismen. Endelig er der alle- handlen. rede samarbejde i gang indenfor undervisning. Nyborg Gymnasiums internationale linje tager imod kinesiske elever, som Borgmesteren inde over gerne vil lære engelsk, mens unge fra Nyborg skal til Kina og Borgmester Erik Christensen roser home Erhvervs indsats. lære sproget der. - Vi havde et rigtig godt samarbejde, siger han, men understreger samtidig, at der var tale om et usædvanligt forløb. s/11

12 FlexKort - nyt lån til erhverv Virksomheder og investorer, der foretrækker en helt kort og variabel rente, har fået nye muligheder på lånepaletten. Flexkort er også lån til erhverv. Cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig, forklarer mere om alternativet til F1-lånet. Af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig, Realkredit Danmark Realkreditpaletten blev udvidet med et nyt produkt - FlexKort - i slutningen af september. Dette lån er Realkredit Danmarks version på et mere fremtidssikret alternativ til F1-lånet. 30-årig periode. Det er præcis denne refinansieringsrisiko, som Nationalbanken, kreditvurderingsbureauerne og senest Rangvid-rapporten har udtrykt bekymring. Lånet får fastsat en ny rente hvert halve år, og denne rente følger 6-måneders Cita-renten plus et tillæg på 0,3 %-point. Selve obligationen bliver refinansieret om 3 år, hvor et nyt rentetillæg fastsættes på auktion. De nærmere karakteristika omkring lånet er angivet i faktaboksen. Med de aktuelle kursniveauer er den samlede ydelse på lånet mindre end på vores F1-lån, jf. nedenstående tabel. Det skal blandt andet ses i lyset af den såkaldte kursskæring, som isoleret set løfter F1-renten med 0,3 %-point, mens kursskæringen rammer renten på FlexKort med 0,067 %-point. F1-lånet også et favoritvalg til erhverv F1-lånet har igennem en længere årrække været en af de helt store favoritter blandt erhvervsvirksomhederne og danske boligejere, og i øjeblikket udgør F1-lån i omegnen af 1/3 af den udestående lånemasse i realkreditten. Den store udbredelse af denne låntype giver imidlertid nogle udfordringer for realkreditsektoren - ikke på grund af generelle bekymringer for låntagernes rentefølsomhed og økonomiske tilstand, men mere grundet den såkaldte refinansieringsrisiko. Refinansieringsrisikoen henviser til, at realkreditsektoren i værste fald kan komme i den situation, at det kan blive vanskeligt at sælge alle obligationer ved rentetilpasningsauktionerne. Refinansieringsrisikoen opstår potentielt, fordi der ikke er en én-til-én sammenhæng mellem løbetiden på boligejerens lån, og løbetiden på obligationen. Med F1-lån skal realkreditinstitutterne ud på de finansielle markeder år efter år og sælge obligationerne (refinansiering) mens låntager i udgangspunktet har lånt pengene for en Det er netop set i ovenstående lys, at FlexKort finder sin berettigelse i dagens produktpalette. Det er et lån, der giver mulighed for at benytte sig af en helt kort rente, men som samtidig mindsker refinansieringsrisikoen i forhold til F1-lån. Refinansieringsrisikoen findes i sagens natur også ved FlexKort, men risikoen mindskes betydeligt grundet længere løbetid på obligationerne. Ligeledes giver konstruktionen af lånet os muligheder for selv aktivt at justere på refinansieringspuljerne over tid - vi kan således løbende lukke for udstedelse af lånet og åbne en ny serie, hvis likviditeten bliver stor. Vi har endvidere mulighed for at justere på obligationens løbetid i forbindelse med refinansiering. Dermed overtager vi i stigende grad selv styretøjet på refinansieringsrisikoen i forhold til F1-lånet, hvor vores handlefrihed er deponeret. Samlet set er dette essensen, når vi kalder FlexKort et mere fremtidssikret alternativ til F1-lånet - til glæde for både os som udsteder og låntagerne inden for erhverv og bolig i øvrigt. CITA-renten vil blive fulgt af myndigheder Set i lyset af diskussionerne om, hvorvidt Cibor-renten i de forgangne år blev fastsat korrekt, vil det ikke være overraskende, hvis potentielle låntagere kan finde på at stille spørgsmålstegn ved Cita-renten, som FlexKort anvender som referencerente. Imidlertid er det vigtigt at notere sig, at myndighederne og den finansielle sektor har lavet en aftale om, at realkreditsektoren skal udbyde lån med Cita-rente som et alternativ til lån knyttet op på Cibor-renten. I denne aftale indgår, at myndighederne skal udøve kontrol med Cita-renten og dermed også er med til at blåstemple referencerenten. s/12

13 Endvidere er det værd at huske på, at Cita-renten er en renteswap, hvor dag-til-dag-renten byttes mod en fast DKK-rente for en aftalt fast periode, der aftales ved swappens indgåelse. Dette er et marked, hvor der finder faktiske handler sted, og der er likviditet i markedet i modsætning til Cibor-markedet, som satte ud, da der gennem finanskrisen ikke var tale om et reelt marked for usikrede udlån mellem banker. Der er tale om et inkonverterbart realkreditlån, men kursfølsomheden vil generelt være lille på FlexKort, og teoretisk set bør man forvente en kurs tæt på 100 til rentefastsættelsen hvert halve år. Lånet bør dermed være fleksibelt at komme ud af. Der kan dog opstå situationer, hvor kursen kan afvige fra kurs 100 ved rentefastsættelse det vil især være tilfældet, hvis spændet mellem realkreditobligationer og swaps ændrer sig. Brugen af en referencerente er en nødvendighed, hvis man gerne vil kunne udbyde lån med helt kort rente, og samtidig reducere refinansieringsrisikoen set i forhold til FlexLån med hyppig refinansiering. Hvem henvender FlexKort sig til? En ting er selve baggrunden for det nye lån, men et andet oplagt spørgsmål er, hvem lånet henvender sig til. Vores overordnede rådgivningsbudskab er fortsat, at de meget lave renter i en historisk kontekst gør det fordelagtigt at binde renten for en længere periode. Det er i øjeblikket særdeles billigt at tegne en forsikring mod stigende renter via enten F3/F4/F5-lån eller for den sags skyld fastforrentede lån. Den restgruppe, som FlexKort dermed henvender sig til, er de virksomheder, som sværger til en helt kort variabel rente som F1 eller RD Cibor. Fakta om FlexKort Renten justeres hvert halve år rentetillæg+cita-renten Afdragsprofil: Annuitet eller afdragsfrihed Obligation bag FlexKort har en løbetid på mellem 1 og 10 år Den første obligation har en løbetid på 3 år Lånet er inkonverterbart Lille kursfølsomhed på lånet Kursskæring på niveau med F3-lån En ny obligation åbnes i forbindelse med refinansiering, stor likvid serie eller kurs over 100 Kilde : Realkredit Danmark FlexKort er billigere end F1-lån i øjeblikket Kurs Effektiv rente Kontantrente 1. års ydelse 1.års ydelse 1.års før skat før skat efter skat afdrag RD Cibor ,46 1,82% 0,52% RD Euribor ,95 1,82% 0,48% FlexKort 99,91 1,69% 0,35% FlexLån F1 DKK 100,76 1,86% 0,40% Kilde: Realkredit Danmark Note: 30-årig løbetid på lån på 1 mio. kroner, beskatningsprocent på 25 % og en antaget bidragssats på 1,2 %. Beregningsdata 11/ s/13

14 Markedsfakta København Michael Lind Olesen Indehaver, statsaut. ejd.mægler & valuar, MDE, Chartered Surveyor MRICS Erhvervscenter København Frederiksberggade 1, 1009 København K Tlf.: cph@homeerhverv.dk Boligudlejningsejendomme Der er en øget interesse for boligudlejningsejendomme. Investorernes fokus er primært rettet mod centralt beliggende ejendomme på Frederiksberg og i brokvartererne. Mange investorer har finansieringen på plads på forhånd. Nogle investorer har en anden motivation end den rent driftsøkonomiske. De køber for eksempel en ejendom for at skaffe bolig til børn, der skal studere, og kan godt leve med et mindre afkast. Ældre kontorer ombygges i stort omfang til boliger. Kontorejendomme Der er en uændret tomgang for kontorlokaler. Efterspørgslen retter sig mod moderne lokaler med god beliggenhed. Nogle virksomheder rykker fra ældre lokaler til nye med en bedre indretning, der betyder, de kan klare sig med mindre plads. Butiksejendomme På de bedste butiksstrøg er der meget stor interesse fra investorerne, blandt andet også udenlandske. På sekundære placeringer er tomgangen større end tidligere. Produktions- og logistikejendomme Produktions- og logistikejendomme med udviklingspotentiale er interessante for investorerne. Det samme gælder moderne logistikejendomme en god indretning, der ligger tæt på motorvejsnettet. I de ældre industrikvarterer ser vi en større tomgang. Ældre ejendomme uden tilstrækkelig loftshøjde, der ikke ligger godt, har det svært. EJENDOMSTYPE KLASSE LEJENIVEAU PR. M2 PROGNOSE TOMGANG PROGNOSE AFKAST % PROGNOSE Kontor - Investering A ,0-5,75 Kontor - Investering B ,75-7,0 Boligudlejning - Ren beboelse A Omk. bestemt 3,0-4,0 Boligudlejning - Ren beboelse B Markedsbestemt 4,0-6,0 Butik - Strøgplacering A ,75-5,5 Butik - Strøgplacering B ,0-7,0 Butik - Retail A ,0-8,0 Butik - Retail B ,0-9,0 Industri - Lager/Produktion A ,0-9,0 Industri - Lager/Produktion B ,0-11,0 Klasse A = God beliggenhed / stand - Klasse B = Medium beliggenhed / stand s/14

15 Markedsfakta Nordsjælland Mikkel Søby Partner, Statsaut. ejendomsmægler MDE, HD-A Erhvervscenter Nordsjælland Nordstensvej 9, 1., 3400 Hillerød Tlf.: Kongensgade 8, 3000 Helsingør Tlf.: , Boligudlejningsejendomme Investorernes fokus retter sig mod ejendomme med mindre enheder Der er særlig stor efterspørgsel på mindre enheder fra 2 mio. og op til 10 mio. Interessen koncentrerer sig især om city og bynært område Der er stor efterspørgsel efter lejligheder og dermed lille risiko for tomgang Kontorejendomme Den største efterspørgsel kommer fra lokale virksomheder, der ønsker at rokere fra en lokalitet til en anden Specielt i Hillerød oplever vi et pres på prisen. Mindre enheder som kontorhotel er der efterspørgsel på. Butiksejendomme Investorerne frygter for, at der er en risiko ved ejendomme med lejere, der ikke er kæder. Gode placeringer A placeringer - kan fortsat sælges/udlejes. Mindre gode placeringer B & C placeringer er under pres Der ydes generelt mange rabatter i form af trappeleje m.m. Produktions- og logistikejendomme Der er fortsat et fald i antallet af produktionsvirksomheder, hvilket smitter af på efterspørgslen efter lokaler. Der er et marked for godt udnyttede lokaler med port og god tilkørsel. Mange virksomheder går ned i areal for at spare på udgift HILLERØD EJENDOMSTYPE KLASSE LEJENIVEAU PR. M2 PROGNOSE TOMGANG PROGNOSE AFKAST % PROGNOSE Kontor - Investering A ,0-7,5 Kontor - Investering B ,5-8,0 Boligudlejning A 6,0 Boligudlejning B 7,5 Butik - Strøgplacering A ,5 Butik - Strøgplacering B ,0 Industri - Lager/Produktion A ,0-9,0 Industri - Lager/Produktion B ,0-10,0 HELSINGØR EJENDOMSTYPE KLASSE LEJENIVEAU PR. M2 PROGNOSE TOMGANG PROGNOSE AFKAST % PROGNOSE Kontor - Investering A ,0 Kontor - Investering B ,5 Boligudlejning A 5,5 Boligudlejning B 7,0 Butik - Strøgplacering A ,0 Butik - Strøgplacering B ,5 Butik - Retail A ,0 Butik - Retail B ,0 Industri - Lager/Produktion A ,0 Industri - Lager/Produktion B ,0 Klasse A = God beliggenhed / stand - Klasse B = Medium beliggenhed / stand s/15

16 Markedsfakta Midt- og Vestsjælland, Roskilde, Køge Torben Engholm Direktør, cand.merc., statsaut. ejendomsmægler MDE Erhvervscenter Midtsjælland - Roskilde Dronning Margrethes Vej 25 C 4000 Roskilde Tlf.: midtsjaelland@homeerhverv.dk Boligudlejningsejendomme Fortsat interesse for investering i byejendomme Centralt beliggende boligudlejningsejendomme handles på niveau som før krisen. Særligt ejendomme fra 4 til 12 lejligheder er efterspurgte. Køberne er typisk private investorer med fri likviditet. Kontorejendomme Kontormarkedet er fortsat svagere end før krisen, men der er tegn på forbedring særligt på de mindre lejemål. Perifert beliggende kontorlokaler har fortsat mindre efterspørgsel. De bedst beliggende kontorer i bymidten vil kunne omdannes til boligformål. Utidssvarende kontorer erstattes med nyere og mere funktionsduelige. Butiksejendomme Butikker på hovedstrøg er fortsat efterspurgte, og for de bedst beliggende er der fortsat mulighed for at opnå afståelsesbeløb. Lavere eller ingen afståelse medfører bedre mulighed for at skifte til nye lokaler, der bedre matcher butikkens profil. Afståelsesbeløb i sidegader forekommer kun sjældent. Produktions- og logistikejendomme Bedre efterspørgsel efter såvel håndværks som lagerejendomme. Den stigende efterspørgsel retter sig mod såvel mindre som større enheder. Vi oplever en større efterspørgsel med flere transaktioner, både når det gælder køb og leje. Særligt de trafikalt bedst beliggende ejendomme ved indfaldsvejene i de større byer, er begunstiget af den positive udvikling i markedet. EJENDOMSTYPE KLASSE LEJENIVEAU PR. M2 PROGNOSE TOMGANG PROGNOSE AFKAST % PROGNOSE Kontor - Investering A ,5-7,5 Kontor - Investering B ,0-9,0 Boligudlejning A 5,5 Boligudlejning B 7,5 Butik - Strøgplacering A ,5 Butik - Strøgplacering B ,0 Butik - Retail A 900 7,0 Butik - Retail B 550 8,0 Industri - Lager/Produktion A 450 8,0 Industri - Lager/Produktion B ,0 Klasse A = God beliggenhed / stand - Klasse B = Medium beliggenhed / stand s/16

17 Markedsfakta Sydsjælland og Lolland-Falster Finn Larsen Erhvervscenterchef Erhvervscenter Sydsjælland & Lolland-Falster Præstøvej Næstved Tlf.: Kontorejendomme På Sydsjælland og Lolland-Falster er markedet for kontorejendomme fortsat præget af stort udbud og lille efterspørgsel. Der ses fortsat centralisering indenfor mange kontorerhverv, som giver udfordringer i forbindelse med genudlejning af ledige lokaler. Boligudlejningsejendomme Kun et ganske begrænset antal boligudlejningsejendomme bliver officielt udbudt til salg på markedet. En del nødlidende ejendomme cirkulerer fortsat i markedet, hvilket presser priserne generelt. Købere til gode ejendomme, der ligger godt, men det kan være svært at opfylde sælgernes forventninger til prisen. Butiksejendomme Forbrugernes manglende købelyst, stigende e-handel og storcenterhandel giver fortsat udfordringer til detailhandlen i bymidterne. I flere byer skrumper handelscentrum, og genudlejning af butiks- og forretningslokaler tager tid. På de helt rigtige placeringer er der fortsat muligheder. Køberne har først og fremmest fokus på ejendommenes beliggenhed og går efter ejendomme, som skønnes at have en blivende beliggenhed i relation til detailhandel. Investorerne udviser dog stor forsigtighed med hensyn til værdien af erhvervs- og butikslejemålene, selv når det gælder ejendommene, som er fuldt udlejede. Produktions- og logistikejendomme Der ses fortsat et relativt stort udbud af mange, navnlig ældre lokaler, men der spores samtidig en lille stigning i interessen for denne type lokaler EJENDOMSTYPE KLASSE LEJENIVEAU PR. M2 PROGNOSE TOMGANG PROGNOSE AFKAST % PROGNOSE Kontor - Investering A ,0-10,0 Kontor - Investering B ,0-12,0 Boligudlejning A 7,0-8,0 Boligudlejning B 10,0-12,0 Butik - Strøgplacering A ,0-8,0 Butik - Strøgplacering B ,0-12,0 Butik - Retail A ,0-8,0 Butik - Retail B ,0-10,0 Industri - Lager/Produktion A ,0-12,0 Industri - Lager/Produktion B ,0-14,0 Klasse A = God beliggenhed / stand - Klasse B = Medium beliggenhed / stand s/17

18 Markedsfakta Fyn Tony Hamilton Direktør, statsaut. ejendomsmægler & Valuar MDE Erhvervscenter Fyn Englandsgade Odense Tlf.: Boligudlejningsejendomme: Der er stabil efterspørgsel på boligudlejningsejendomme og projekter til opførelse af boligudlejningsbyggeri. Efterspørgslen kon centrerer sig primært mod Odense. Der vurderes fortsat at være et marked for moderne studie-, familie- og ældreboliger i Odense. På det øvrige Fyn fokuserer investorerne sig primært om Middelfart, Nyborg og Svendborg, hvor afkastet ligger noget højere end i Odense. Kontorejendomme: Markedet for kontorlejemål har de senere år haft sine udfordringer på Fyn. Kontorledigheden er blandt landets højeste, og skyldes primært tab af arbejdspladser i kriseårene. Der er bygget relativt få nye kontorkvadratmeter på Fyn de senere år. Efterspørgslen koncentrerer sig primært på mindre kontorer på kvadratmeter. Enkelte virksomheder og offentlige institutioner er i markedet efter større kontorlejemål. Fra majoriteten af virksomheder spores der en tilbageholdenhed til at disponere sig i nye lokaler eller øge antallet af ansatte, så nye lokalebehov opstår. Butiksejendomme: I Odense og til dels i Svendborg - er der stabile markedsforhold i de primære strøgplaceringer og relativ lav udskiftning. Der er stort set ingen tomgang på de mest attraktive beliggenheder i Vestergade og Kongensgade i Odense. De få tomme lejemål genudlejes hurtigt til forholdsvis høje priser. Efterspørgslen på butiksejendomme som investeringsobjekter koncentrerer sig om Odense og Svendborg. Produktions- og logistikejendomme: Priserne og tomgangen har stabiliseret sig. En stigende aktivitet både hos flere af de traditionelle virksomheder og de nye innovative virksomheder har givet øget efterspørgsel på gode lager- og produktionslokaler. Vi forventer et stabilt til let stigende marked, og en stabil til faldende tomgang. Ældre, umoderne ejendomme med lang afstand til eksempelvis motorvejen vil blive distanceret i pris og omsættelighed i forhold til nyere ejendomme med bedre placeringer. EJENDOMSTYPE KLASSE LEJENIVEAU PR. M2 PROGNOSE TOMGANG PROGNOSE AFKAST % PROGNOSE Kontor - Investering A ,0-7,0 Kontor - Investering B ,0-9,0 Boligudlejning A 4,75-5,0 Boligudlejning B 5,5-6,0 Butik - Strøgplacering A ,25-5,5 Butik - Strøgplacering B ,5-6,5 Butik - Rental A ,25-7,75 Butik - Rental B ,75-8,25 Industri - Lager A ,0-9,0 Industri - Lager B ,0-10,0 Klasse A = God beliggenhed / stand - Klasse B = Medium beliggenhed / stand s/18

19 Markedsfakta Østjylland / Århus Martin Julsgaard Erhvervscenterdirektør, Statsaut. ejendomsmægler, cand. jur. Erhvervscenter Østjylland - Århus Skt. Clemens Torv Århus C Tlf.: oestjylland@homeerhverv.dk Boligudlejningsejendomme Øget interesse for investering i byejendomme fra såvel professionelle som private investorer. Boligudlejningsejendomme anses som solid langsigtet investering. Fokus på centralt beliggende boligudlejningsejendomme med og uden potentiale. Øget fokus på ejendomme med konverteringsmuligheder til boligformål. Finansieringsmuligheder oftere afklaret på forhånd. Kontorejendomme Kontormarkedet er mere positivt end tidligere. Tilgang af moderne kontorlokaler. Markedet oplever et stigende antal lokale rokader. Fokus på tidssvarende lokaler, gode p-forhold og god beliggenhed. Efterspørgsel på bedre udnyttelsesgrad samt energioptimerede kontorlokaler. Butiksejendomme Detailhandlen har været hårdt ramt af krisen, men efterspørgslen på de primære beliggende er stabiliseret. Gode genudlejningsmuligheder for butikslokaler på de primære placeringer. På sekundære placeringer tilpasses lejevilkår for at fremme genudlejningsmulighederne. Produktions- og logistikejendomme Størst Interesse for ejendomme beliggende i nyere områder med optimal infrastruktur. Fokus på regulære ejendomme med optimal frihøjde samt tidssvarende tilkørsels- og læsseforhold. Utidssvarende ejendomme oplever fortsat begrænset efterspørgsel. På utidssvarende ejendomme tilpasses pris og lejevilkår for at fremme omsætningshastigheden. EJENDOMSTYPE KLASSE LEJENIVEAU PR. M2 PROGNOSE TOMGANG PROGNOSE AFKAST % PROGNOSE Kontor - Investering A ,75-6,50 Kontor - Investering B ,50-7,50 Boligudlejning A 4,25-5,25 Boligudlejning B 5,50-6,50 Butik - Strøgplacering A ,75-5,50 Butik - Strøgplacering B ,50-6,50 Butik - Retail A ,50-7,50 Butik - Retail B ,50-8,50 Industri - Lager/Produktion A ,50-8,50 Industri - Lager/Produktion B ,50-9,50 Klasse A = God beliggenhed / stand - Klasse B = Medium beliggenhed / stand s/19

20 Markedsfakta Midt- og Vestjylland Ib Stampe Erhvervscenterchef, partner, statsaut. ejendomsmægler, MDE samt HD Erhvervscenter Midt- Vestjylland Dalgas Plads 7B 7400 Herning Tlf.: Boligudlejningsejendomme Centralt beliggende boligudlejningsejendomme er efterspurgte, men udbuddet er fortsat begrænset. Appetitten på at investere er fortsat størst hos private investorer Boligudlejning anses fortsat for en solid langsigtet investering home Erhverv har netop formidlet to større investeringsejendomme med boliglejemål til lokale investorer Kontorejendomme Der er lav efterspørgsel efter kontorlokaler. Lejeniveauet er faldet, men udlejere, der tilpasser prisen, har gode muligheder for at få lejet ud. home Erhverv har dog udlejet en væsentlig del af Markedspladsen 2. Lejere ønsker optimale lokaler med få spildkvadratmeter, gode parkeringsmuligheder og velfungerende indeklima. Ældre, ikke-tidssvarende lejemål har det svært. Der er få nybyggerier indenfor området. Butiksejendomme Der er fortsat butikslukninger i bymidten, men vi ser genudlejninger til nye butikker, dog ofte på lavere lejeniveauer. Lejepriserene har fundet nyt niveau, og mange udlejere har accepteret ændrede lejevilkår for at holde på eksisterende lejere. Sidegaderne har det fortsat svært. Produktions- og logistikejendomme Der er forsat udflytning af produktionsarbejdsplader med ledige arealer til følge. Et væsentligt antal ledige kvadratmeter og lav efterspørgsel. Vi har set et væsentligt faldende lejeniveau. En del af den teknisk forældede bygningsmasse får svært ved at finde nye brugere. Moderne og infrastrukturelt velbeliggende lokaler er af væsentlig betydning. Der er ikke meget nybyggeri. EJENDOMSTYPE KLASSE LEJENIVEAU PR. M2 PROGNOSE TOMGANG PROGNOSE AFKAST % PROGNOSE Kontor - Investering A ,5-8,5 Kontor - Investering B ,5-9,5 Butik - Strøgplacering A ,75-6,0 Butik - Strøgplacering B ,0 Butik - Retail A ,5-6,0 Butik - Retail B ,0-7,5 Industri - Lager/Produktion A ,0-9,5 Industri - Lager/Produktion B ,5-10,5 Klasse A = God beliggenhed / stand - Klasse B = Medium beliggenhed / stand s/20