TRANEKÆR KOMMUNE. Lokalplan For områder til ferieformål i Lohals

Transkript

1 TRANEKÆR KOMMUNE Lokalplan 2.08 For områder til ferieformål i Lohals og Tillæg nr. 5 til Tranekær Kommuneplan

2 Hvad er en lokalplan En lokalplan er en detaljeret plan for et område i en kommune. Den fastlægger en række retningslinier for, hvordan et område skal afgrænses, anvendes og indrettes med bebyggelse, veje, friarealer mm. En lokalplan er bindende for grundejerne inden for området, og den gælder til en ny lokalplan udarbejdes. Planloven fastlægger en række retningslinier for, hvornår kommunalbestyrelsen skal udarbejde en lokalplan. Det skal den blandt andet, før der gennemføres større udstykninger, byggerier og anlægsarbejder eller nedrives markant bebyggelse, men der skal altid laves en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre, at kommuneplanen kan gennemføres. Åbenhed i lokalplanlægningen Loven sikrer, at borgerne har ret til at blive orienteret om indholdet af en lokalplan. Inden en kommunalbestyrelse endeligt kan vedtage en lokalplan, skal den derfor være i offentlig høring i mindst 8 uger. I denne periode kan enhver kommentere lokalplanen. Når høringen er slut, behandler kommunalbestyrelsen kommentarerne og vurderer, om nogle af kommentarerne giver anledning til at ændre lokalplanen, inden den vedtages endeligt. I høringsperioden har Fyns Amt og en række overordnede myndigheder mulighed for at kontrollere, om forslaget er i overensstemmelse med regionplan og kommuneplan og at komme med deres kommentarer til planen. En lokalplan må ikke være i uoverensstemmelse med overordnede planer. Er det tilfældet kan overordnede myndigheder nedlægge veto overfor en lokalplan, så den ikke kan vedtages, før myndigheder og kommune har forhandlet lokalplanens indhold på plads. Henvendelser til Tranekær Kommune om nærværende lokalplan kan ske til Teknisk Forvaltning på telefon Tranekær Kommune Lokalplan 2.08 Side 2

3 Tranekær Kommune - Lokalplan 2.08 Feriebebyggelse i Lohals Indhold Lokalplanens redegørelse Baggrund 4 Eksisterende forhold 4 Lokalplanens indhold 4 Forhold til anden planlægning Regionplan 2001 for Fyns Amt Kommuneplan Anden kommunal planlægning 7 Lokalplanens gennemførelse 7 Bestemmelser for lokalplan Lokalplanens formål 8 2. Områdets afgrænsning, udstykning og zonestatus 8 3 Områdets anvendelse 8 4. Bebyggelsens omfang og placering 9 5. Bebyggelsens ydre fremtræden 9 6. Vej- og parkeringsforhold Ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Lokalplanens retsvirkninger 10 Vedtagelsespåtegning 11 Kort 1: Områdets afgrænsning 12 Tranekær Kommune Lokalplan 2.08 Side 3

4 Lokalplanens redegørelse Baggrund Lohals er under forandring. Tranekær Kommunalbestyrelse gør en særlig indsats for at gøre Lohals til et godt sted at bo. Der investeres i disse år meget i byen i form af nyt byggeri til boliger, blandt andet i form af byfornyelsesmidler til byggerier og forbedringer i bymiljøet. Lohals er også et attraktivt område for turisme, og det er blandt andet lokalplanens formål, at der i byområdet og ved havnen på egnede steder skal kunne opføres ferieboliger til udlejning året rundt. Turismen vil på den måde kunne strækkes ud over den sædvanlige, korte sæson og på den måde bidrage til omsætningen og livet i byen. Eksisterende forhold Lokalplanen omfatter fem områder, som alle i den gældende lokalplan er udlagt til blandet bolig og erhverv: A. Et delvist ubebygget erhvervsområde, blandt andet den tidligere savværksgrund, ved Nordstrandsvej. Består af et område med to udstykkede grunde på vandsiden og et ubebygget areal på landsiden af Nordstrandsvej. Den ene af grundene ud mod vandet er allerede bebygget. B. Et areal med skur/pakhus på havnens nordside. C. Området består dels af den del af havnens areal, som rummer den tidligere havnefogedbolig (C1), og dels et bagvedliggende, privatejet areal, som rummer havnens tidligere ishus, og som ikke anvendes til boligformål (C2). På område C 1 findes nedgravet sandfyldte olietanke. D. To bebyggede ejendomme i Østergade, som indgår i Hotel Færgens drift, og som rummer værelser for hotellets gæster. E. Hotel Færgegården Lokalplanens indhold Lokalplanens fokusområde er at muliggøre etablering af nye ferieboliger eller omdanne af eksisterende bebyggelse inden for lokalplanområdet til ferieboliger til erhvervsmæssigt formål. Ferieboliger i byzone kan udlejes året rundt i modsætning til sommerhuse eller ferieboliger i område med sommerhusstatus, som medfører en periodevise begrænsninger i mulighederne for udlejning og anvendelse. En betingelse for at kunne opføre ferieboliger i byområdet efter lokalplanen bliver, at ejeren, som erhverv, skal forpligte sig til, at udleje ferieboligerne mindst ti uger om året. Lokalplanen er et supplement til den gældende lokalplan 2.07 og nærværende lokalplan 2.08 s bestemmelser er udarbejdet således, at de enten neu- Tranekær Kommune Lokalplan 2.08 Side 4

5 traliserer bestemmelserne i lokalplan 2.07 eller supplerer dem. På områder, hvor nærværende lokalplan 2.08 ikke tilføjer noget nyt til den gældende lokalplan opretholdes og henvises til dennes bestemmelser. Område A kan bebygges med huse svarende til det nybyggede murstenshus i 1½ etage på Nordstrandsvej 7b (matrikel 3-ke). Herudover kan opføres i alt syv huse inden for området, hvoraf de fem får vejadgang fra Smedegade og de to fra Nordstrandsvej. På grunden foreligger der et projektforslag, som vil kunne realiseres med lokalplanens endelige vedtagelse. Område B kan bebygges med tre ferieboliger, hvis ikke det teknisk er muligt at ombygge den eksisterende bebyggelse til formålet. Ny bebyggelse skal opføres primært i træ i 1½ etage. Lokalplanen fastlægger bestemmelser for at bygningens udformning og materialer skal holdes i en stilart, der er typisk for et havnemiljø. Område C Består af et havneareal med havnefogedboligen og et bag ved liggende areal. Der foreligger forskellige muligheder for at realisere ferielejligheder på arealet, som derfor er opdelt i to underområder betegnet C1 og C2. I område C1, havnearealet med havnefogedboligen, foreligger et projektforslag, som er resultatet af udbudskonkurrence. I henhold til forslaget vil der kunne opføres seks ferieboliger som træhuse udført som tre dobbelthuse med gavlene vendt ud mod havnen. Parkeringen til bebyggelsen ligger bag ved husene med tilkørsel fra Østergade. Projekt til seks ferieboliger ved havnen Det bagvedliggende areal (C2) kan ligeledes anvendes til ferieboliger, men der er ikke konkrete overvejelser om arealets udnyttelse. Lokalplanens bestemmelser for områdets bebyggelse fastlægger, at området skal bebygges med murede huse, der i karakter skal ligge inden for rammerne af en typisk dansk byggetradition, for eksempel i stil med det nybyggede hus på Nordstrandsvej 7b. Tranekær Kommune Lokalplan 2.08 Side 5

6 Område D vil kunne indrettes og anvendes til ferieboliger til udlejning. Bebyggelsens udseende skal fastholdes i overensstemmelse med den karakter, bygningerne har i dag. Område E kan forsætte som kombineret kursusejendom og hotel, men der gives mulighed for at værelserne vil kunne opdeles i individuelle ferieboliger. Lokalplanen lægger vægt på, at bygningsanlægget ved renovering i så vidt muligt føres tilbage til sit oprindelige udseende. Tranekær Kommune Lokalplan 2.08 Side 6

7 Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan 2001 for Fyns Amt Lokalplanen omfatter bebyggelse i eksisterende byzone, og er ikke i strid med bestemmelser i regionplanen. Kystnære arealer i byzone Lokalplan 2.08 omfatter en række delområder, som kan karakteriseres som kystnære arealer, således, at der efter planloven skal redegøres for lokalplanens visuelle konsekvenser. Lokalplan 2.08 er en udvidelse af anvendelsesmulighederne i den gældende lokalplan 2.07 så bygninger opført efter 2.08 vil kunne anvendes til erhvervsmæssig udlejning af ferielejligheder. Da lokalplan 2.08s bestemmelser nedsætter bygningshøjden fra 2.07s mulige højde på 8,5 meter til 7 meter, mener kommunalbestyrelsen, at lokalplan 2.08 nærmest indskrænker bebyggelsesmulighederne i de kystnære omgivelser, så der nærmere er tale om en beskyttelse af det kystnære miljø. Kommuneplan Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanen omfatter en del af havnens areal, som i kommuneplanens rammer for lokalplanlægning er forbeholdt havneaktiviteter. Da lokalplanen muliggør byggeri til boligformål, er det nødvendigt at korrigere kommuneplanens rammer for at kommunalbestyrelsen kan vedtage lokalplanen. Det sker ved at ændre grænsen mellem havneområdet (rammeområde 2.O.1) og centerområdet (rammeområde 2.C.1). Ændringen gennemføres ved at kommunalbestyrelsen samtidig med lokalplanen vedtager et tillæg til kommuneplanen, og det kan kommunalbestyrelsen, når ændringen er mindre-betydende i forhold til kommuneplanens hovedstruktur. Tillægget til kommuneplanen er vist bagest i lokalplanen. Anden kommunal planlægning Områderne er tilsluttet offentlig kloak. Områderne er beliggende i Lohals fjernvarmeforsyningsområde. Undtaget for fjernvarmeforsyning er bygninger, som ikke er beregnet til at være konstant opvarmede i fyringssæsonen, f. eks. ferieboliger. Jordforurening Inden for område C er der konstateret forurening på vidensniveau 2 og - for et mindre områdes vedkommende vidensniveau 1. Forinden bebyg- Tranekær Kommune Lokalplan 2.08 Side 7

8 gelse af disse arealer skal Fyns Amt på baggrund af et konkret byggeprojekt give tilladelse i henhold til 8 i lov om forurenet jord. Støj Lokalplanen udlægger ikke arealer til nye anvendelser i støjmæssig henseende, men præciserer alene, at bebyggelse udover helårsboliger (i henhold til gældende lokalplan 2.07) tillige vil kunne gøres til genstand for udlejning til ferieboliger. Der findes ikke i områderne eller deres nærmeste omgivelser støjende erhverv. Lokalplanens område D og E ligger op til Søndergade, som i regionplanen er karakteriseret som en vejstrækning, der kan medføre en støjbelastning på over 55 db. Langs vejen må der derfor kun opføres nye boliger, hvis det kan dokumenteres, at Miljøstyrelsens vejledende grænser for støj kan overholdes. Bebyggelsen i de to områder er eksisterende og omfattes kun ved nyt byggeri af bestemmelserne. Lokalplanens gennemførelse Husene opføres som ferieboliger med erhvervsmæssigt formål. Arkæologi I lokalplanens område A og E kan der ifølge Langelands Museum være arkæologiske interesser, som er omfattet af museumslovens 26. Bygherren og dennes rådgiver har pligt til at kontakte museet i god tid inden byggemodnings-, nedrivnings- og anlægsarbejder så prøvegravning kan foretages. Tranekær Kommune Lokalplan 2.08 Side 8

9 Bestemmelser for lokalplan 2.08 For områder til ferieformål i Lohals I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002, med senere ændringer) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i pkt. 2 nævnte område. Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at at styrke turismen i Lohals ved at udvide mulighederne for at holde byferie i havnenære omgivelser og sikre at feriehusbebyggelsen ved havnen udformes, så den ikke bryder med men understøtter det eksisterende havnemiljø. 1. Områdets afgrænsning, udstykning og zonestatus a. Området afgrænses som vist på kort 1 og omfatter matrikelnumrene 3-aa, 3-af, 3-aø, 3-bc, 3-bk, 3-by, 3-ck, 3-ct, 3-kd, 3-ke, del af matriklerne 3-d, 3u, 3-af og 3-at, alle Skiften, Hov, samt alle parceller, der fra de angivne matrikler er udstykket siden den 4. juni b. Lokalplanområdet er opdelt i delområderne A, B, C, D og E som vist på kort 1. c. Der må ikke ske udstykning inden for områderne, men der kan dog ske sammenlægning af matrikelnumre. Note: Bestemmelsen er ikke til hinder for at opdele bygninger i ejerlejligheder. d. Hvis område C2 ikke anvendes til ferielejligheder kan det udstykkes til to grunde af mindst 700 m². e. Lokalplanområdet er byzone. 2. Områdets anvendelse Område A, B, C og D a. Lokalplanområderne må anvendes til ferielejligheder/boliger. Ejerne kan, efter ansøgning, opnå ret til helårsbeboelse. Område C2 b. Området kan enten anvendes til helårsformål eller til ferielejligheder. Område E c. Området må anvendes til hotel og kursuscenter, samt til ferielejligheder. Tranekær Kommune Lokalplan 2.08 Side 9

10 3. Bebyggelsens omfang og placering Område A a. I området må højst opføres 7 ferieboliger a 135 m² svarende til et samlet etageareal på 945 m². b. Bebyggelsen skal opføres som enkeltliggende huse i 1½ etage. Bygningshøjden må ikke overstige 7 meter. c. Det skal ved husenes indbyrdes placering sikres mest muligt mod indkig til naboer i og uden for området. Område B d. Området må bebygges med op til 40% af grundarealet. e. Bebyggelse kan opføres med højst 1½ etage. Bygningshøjden må ikke overstige 7 meter. Område C1 f. I området må opføres 6 ferieboliger a 88 m² svarende til en samlet bebyggelse på 528 m². Planlægges og bebygges område C1 ikke som et selvstændigt område men som en del af en samlet bebyggelse i område C fastlægges bebyggelsesprocenten til 40. g. Bebyggelsen skal opføres i 1½ etage, og kan udføres som dobbelthuse. Bygningshøjden må ikke overstige 7 meter, og den vestlige afgrænsning af ny bebyggelse må ikke overskride det vestlige fundament på den eksisterende bebyggelse. h. Bebyggelse skal byggeteknisk opfylde kravene til helårsbebyggelse. Område C2 i. Bebygges området med ferielejligheder må bebyggelsen ikke overstige 40% af grundens areal. Hvis området ikke anvendes til ferielejligheder gælder bestemmelserne i lokalplan j. Bygningshøjden må ikke overstige 7 meter. Område D og E k. Bebyggelserne er eksisterende, og rammerne for områdernes bebyggelse følger bestemmelserne i lokalplan Bebyggelsens ydre fremtræden Område A a. Bebyggelse skal opføres som muret byggeri, som i materialevalg og udformning skal svare til bygningen på matr.nr. 3-ke. Område B og C b. Bebyggelse skal opføres med træ som det primære facademateriale, opsat som lodret beklædning, en-på-to eller med listedækning. Faca- Tranekær Kommune Lokalplan 2.08 Side 10

11 der skal males i rød, sort eller mørkegrå. Mindre bygningselementer skal hvidmales eller kan udføres i zink. c. Hvis område C2 ikke anvendes til ferielejligheder gælder bestemmelserne i lokalplan Vej- og parkeringsforhold Område A a. Området vejbetjenes med undtagelse af matriklerne 3-ke og 3-kd fra Smedegade. b. Der skal sikres mulighed for stiforbindelse mellem Smedegade og Nordstrandsvej. c. I den del af området, der vejbetjenes fra Smedegade, skal der inden for området anlægges 1½ parkeringspladser pr. ferielejlighed. Område B d. Der indrettes mindst 1 parkeringsplads pr. ferielejlighed. Område C e. Område C1 får indkørsel fra Østergade og udkørsel via havneområdet. f. Der indrettes mindst 1 parkeringsplads pr. ferielejlighed. Område D og E g. Der indrettes mindst 1 parkeringsplads pr. ferielejlighed. 6. Ubebyggede arealer Område A a. I den del af området, der vejbetjenes fra Smedegade, indrettes der et kombineret parkerings- og opholdsareal for området. 7. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse a. Det er en forudsætning for ibrugtagning af ferielejlighederne, at områderne administreres erhvervsmæssigt som feriecentre. 8. Lokalplanens retsvirkninger a. Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen kan ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. b. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Tranekær Kommune Lokalplan 2.08 Side 11

12 c. Privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne. d. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. e. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges fastholdt ved lokalplanen. f. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan. Vedtagelsespåtegning I henhold til lov om planlægning, 24, har Tranekær kommunalbestyrelse vedtager forslag til tillæg nr. 5 til Tranekær kommuneplan og forslag til lokalplan 2.08 den 9. aug og forslaget har været i offentlig høring i perioden fra 10. aug. til 5. okt I henhold til lov om planlægning, 27, har Tranekær kommunalbestyrelse på møde den 8. nov vedtaget planerne endeligt. Jørgen Nielsen borgmester Tove Lund Kommunaldirektør Tranekær Kommune Lokalplan 2.08 Side 12

13 Kort 1 Tranekær Kommune Lokalplan 2.08 Side 13

14 Tillæg nr. 5 til Tranekær Kommuneplan Formålet med tillægget til kommuneplanen er alene at regulere grænsen mellem havneområdet rammeområde 2.O.1, og centerområdet, rammeområde 2.C.1, med det formål at overføre arealet med den tidligere havnefogedbolig til et rammeområde, hvor lokalplanen kan muliggøre at der kan planlægges for boligbyggeri. Grænseændringen er vist på nedenstående kort.