Nyhedsbrev. 4-5 Overdragelse af lejemål uden istandsættelse. 7-9 Energisparepakken Luftsteg og vindfrikadeller? Åbyen - en By i Byen

Transkript

1 Nyhedsbrev Oktober 2014 nr årgang 4-5 Overdragelse af lejemål uden istandsættelse 7-9 Energisparepakken Luftsteg og vindfrikadeller? Åbyen - en By i Byen UDLEJERFORENINGEN AARHUS - VI VARETAGER DINE INTERESSER

2 Kursusoversigt Nr. Titel Underviser Dato 4 Generationsskifte Hans Nielsen og Søren Lyager Forbrugsregnskaber Louise Kaczor, Søren Lyager og Techem Bedre lejekontrakter Erik Aagaard Poulsen Vedligehold og forbedringer Hans A. Nielsen og Jan Mehlsen Lejens størrelse og regulering Søren Lyager og Louise Kaczor Småhusejendomme Erik Aagaard Poulsen INFORMATION Max. deltagerantal til alle kurser: 50. Aftenkurser starter kl og slutter senest kl Alle kurser består af 3 x 50 min. Hvert medlem har ret til 2 deltagere på hvert kursus uden deltagergebyr. For ekstra deltagere og ikke medlemmer betales kr. 250,- pr. kursus. TILMELDING! Din kursustilmelding foretages via vores hjemmeside: ALLE KURSER AFHOLDES PÅ NEDENSTÅENDE ADRESSE Scandic Hotel Aarhus City, Østergade 10, 8000 Aarhus. Telefon AFBUD Har du tilmeldt dig et kursus og senere bliver forhindret skal du sende afbud. Det er der mange der gør, men også mange som glemmer. VIDSTE DU AT CBRE HAR STOR ERFARING MED SALG AF BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME 2 VI ER LØSNINGEN TIL DIN NÆSTE EJENDOMSHANDEL Statsaut. ejendomsmæglere, MDE, valuarer og chartered surveyors Aarhus: København: Udlejerforeningen Aarhus kurser er en Filial af Danske Udlejeres kursusvirksomhed. KURSUSBEVIS Efter vore kurser udstedes deltagerbeviser til alle som ønsker det. Advokater og revisorer vil således kunne lade vore kurser indgå i deres faglige forpligtelser til kursusdeltagelse. Alle kurser er på 3 lektioner og giver 3 kursuspoint. AFBUD Har du tilmeldt dig et kursus og senere bliver forhindret skal du sende afbud. Det vil give andre mulighed for at deltage i kurset eller modsætningsvis spare foreningen for omkostninger. Bestyrelsen har derfor truffet en principbeslutning om at kurserne fortsat skal være gratis, men at de som bliver forhindret i at møde op og som glemmer at melde afbud vil blive opkrævet et gebyr på kr. 250,- Gældende fra 1. januar BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME I AARHUS C Sdr. Ringgade 2 16 boliger samt 2 erhvervslejemål I alt m² til kr /m² Afkast 3,21% Salgspris kontant kr ENERGIMÆRKE Rudolph Wulffs Gade 11 9 velindrettede boliglejemål Boligareal i alt 659 m² Gulstensejendom opført 1953 Afkast 3,30% Salgspris kontant kr D ENERGIMÆRKE D Nyhedsbrev 4-5 Overdragelse af lejemål uden istandsættelse 7-9 Energisparepakken Luftsteg og vindfrikadeller? UDLEJERFORENINGEN AARHUS - VI VARETAGER DINE INTERESSER Forsiden: Banegårdspladsen i Aarhus Festuge Foto: Karin Press UDLEJERFORENINGEN AARHUS Fredensgade 30, 8000 Aarhus C Telefon: ufaa@ufaa.dk UDGIVES AF Udlejerforeningen Aarhus, Redaktionsudvalget TRYK CS Grafisk A/S ANNONCESALG Gert Hald: Hans Jespersen: / ANNONCEPRISER 1/4 side: kr ,- 1/2 side: kr ,- 1/1 side: kr ,- Yderligere information vedr. deadlines, formater, tekniske specifikationer mv. kan rekvireres hos Gert Hald eller Hans Jespersen. ANSVARSHAVENDE DETTE NUMMER Lars H. Rasmussen Telefon: lhr@rasu.dk REDAKTIONSUDVALGET Claus Jespersen, formand Lars H. Rasmussen, redaktør Mogens Weinreich, journalist Hans Jespersen, annoncer Karin Press, foto Niels Meldahl Ole Mathorne Niels Lucassen Oktober 2014 nr årgang Åbyen - en By i Byen Redaktionen er afsluttet d Oplag: stk. Næste nummer: November 2014 Udlejerforeningen Aarhus Nyhedsbrev sendes til samtlige medlemmer af foreningen. ÅBNINGSTIDER Telefonen besvares: Mandag til torsdag: kl Fredag: kl Medlemmerne er ALTID meget velkomne på kontoret. Aftal tid i forvejen. TIL LYKKE! Byrådet har indgået en ny aftale om kommunens budget. Hvorfor siger vi som udlejerorganisation så til lykke med det? Jo - Aarhus Kommune halter langt bagefter andre kommuner, når det gælder erhvervsvenlighed. Mange organisationer, os selv inklusiv, har fremført forskellige synspunkter og holdninger på områder, hvor der virkelig er brug for forbedringer. Et af de områder er arbejdsindsatsen eller manglen på samme i Bygningsinspektoratet, nu Center for Byudvikling og Mobilitet. Ja, flot skal det lyde! Mange af vores medlemmer har virkelig mærket den langsommelige arbejdsproces med at få en byggesag igennem. Selv simple sager har givet store udfordringer for os udlejere og mange har følt, at Aarhus Kommune slet ikke var interesseret i en flottere by, hvor håndværkerne var i beskæftigelse. Jeg har talt med flere medlemmer, der har mindre byggeprojekter med 2-10 lejligheder liggende ved kommunen i måneder og år, og det vel at mærke på samme tid som politikerne taler om manglen på lejligheder. Det er nærmest en Molbohistorie. Men i den nye budget aftale er der bevilget kr. til Bygningsinspektoratet. Pengene er, over en 2 årig periode, øremærket til at nedbringe byggesagsbehandlingstiderne. Hurra for det, det er noget vi alle kan glæde os over, både udlejeren som gerne vil investere, håndværkerne som gerne vil arbejde og lejerne som gerne vil have bedre boligforhold. Men uden at tage glæden fra nogen, så står der en lille mand med en trefork på min skulder og hvisker at mantraet flere penge, flere penge, flere p.. desværre tidligere har vist sig ikke rigtig at bære frugt, og at den ønskede effekt måske kunne have været opnået med andre ledelsesmæssige værktøjer i stedet for. Byrådet skal dog også have ros for at man vil oprette en Mobilitets- og Vejfond, som på længere sigt vil sikre over en milliard (! ) til investeringer i kommunens meget kritiserede infrastruktur. Hvor pengene helt konkret kommer fra og med hvilken sikkerhed, fortaber sig dog lidt i tågerne. Det var vist noget med provenu fra tilbagekøb af hjemfaldsklausuler på grunde. Men skulle disse penge ikke bruges til sænkning af dækningsafgiften? Eller var det til betaling for en Marselis tunnel? Men jeg krydser fingre og håber på at vitamin - indsprøjtningerne virker! Med venlig hilsen Claus Jespersen Formand 3

3 Af advokat Helge Find Rasmussen, Advokaterne i Jyllandsgården A/S I forhold til problematikken om overdragelse af lejemål lejere imellem risikerer man som udlejer, at den længstboende lejer ved lejemålets ophør påstår, at han ikke har overtaget lejemålet nyistandsat, og derfor ikke skal aflevere det nyistandsat. Overdragelse af lejemål uden istandsættelse Foto: Lars H. Rasmussen Som udlejer oplever man ofte, at en stor lejlighed deles mellem et par studerende, således at en person står på lejekontrakten og efterfølgende fremlejer et værelse eller to til nogle kammerater. Det giver af og til problemer i en opsigelsessituation, når den oprindelige lejer skal fraflytte, enten for at flytte sammen med en kæreste eller flytte efter job, når de tilbageværende ønsker at overtage lejemålet. Det er selvfølgelig muligt at tvinge de tilbageværende lejere til at gennemføre et flyttesyn, således lejligheden kan istandsættes, men dette forekommer for alle parter som en ualmindelig bureaukratisk fremgangsmåde. Som oftest har lejerne aftalt, at den tilbageværende lejer kan overtage depositum og forudbetalt leje, og betale for den fulde istandsættelse ved lejemålets aflevering. Det kan lade sig gøre som udlejer at acceptere denne fremgangsmåde, men man skal som udlejer være meget opmærksom på formuleringen af aftalen lejerne imellem, for ikke at blive fanget af reglen i Lejelovens 98, stk , stk. 1. Ikke forpligtes til at aflevere i bedre stand end overtaget Det er velkendt, at lejere ikke kan aftale at aflevere et lejemål i bedre stand end det er overtaget. Derfor anvendes som oftest muligheden for at aftale, at et lejemål er overtaget nyistandsat og skal afleveres nyistandsat. Bestemmelsen i 98, stk. 1 kan ikke fraviges til skade for en lejer, og det er fx. ikke lovligt at aftale, at en lejer, der er flyttet ind i et uistandsat lejemål skal betale for nyistandsættelse ved fraflytning. I forhold til problematikken om overdragelse af lejemål lejere imellem risikerer man som udlejer, at den længstboende lejer ved lejemålets ophør påstår, at han ikke har overtaget lejemålet nyistandsat, og derfor ikke skal aflevere det nyistandsat. Det er derfor ikke muligt, blot at lade den efterfølgende lejer indtræde i rettigheder og pligter. Overdragelse af depositum og rettigheder Såfremt den efterfølgende lejer betaler den fraflyttende lejer for overtagelse af depositum og herefter indtræder i rettighederne er det lovligt at overdrage rettigheder og pligter. Det beløb, den fraflyttende lejer skal have udbetalt skal svare til depositum og eventuelt forudbetalt leje fratrukket omkostninger til den fraflyttende lejers andel af istandsættelsesomkostningerne på tidspunktet for hans fraflytning. Dette vil sige, at det er nødvendigt at foretage et skøn over, hvor store istandsættelsesomkostningerne er for hele lejligheden. Dette beløb skal så deles mellem lejerne i forhold til, hvor stor en del af lejligheden de har rådet over. Såfremt lejerne har delt lejligheden 50-50%, skal den fraflyttende lejer således betale for 50% af omkostningerne til istandsættelse. Har den fraflyttende kun benyttet 1 ud af 3 værelser, er hans andel formentlig 33%. Det er et krav, at denne aftale udarbejdes skriftligt, og der udarbejdes en allonge til den eksisterende lejekontrakt, hvori aftalen anføres. Det er ikke et krav, at udlejer udfærdiger aftalen, men udlejer bærer risikoen for, at aftalen skrives forkert. Hvis udlejer laver aftalen, kan der ikke kræves gebyr for dette, idet dette formentlig er at sammenligne med ulovlig dusør. Forholdet kan sammenlignes med, at det ikke er lovligt at opkræve gebyr for at skrive lejekontrakten til lejer. Det er et krav, at beløbene til istandsættelse, og den fraflyttende lejers andel af istandsættelsesudgifterne angives med eksakte beløb. Dette er nødvendigt for efterfølgende at kunne bevise, at der er foretaget en faktisk vurdering af disse forhold, og at der derfor ikke blot er forsøgt at omgå lejelovens generelle forbud mod, at en lejer afleverer et lejemål i bedre stand end det er overtaget. Aftalens bedømmelse i praksis Huslejenævnet i Aarhus har netop bedømt en sådan aftale. Lejer havde påstået det indbetalte depositum tilbagebetalt, idet lejeren anførte, at lejemålet ikke var nyistandsat ved lejerens indflytning. Udlejer krævede omkostningerne til nyistandsættelse betalt af lejeren. Nævnet kom frem til, at aftalen principielt var lovlig, idet beløbene var anført. Huslejenævnet anførte herudover, at idet lejemålet ikke kunne besigtiges på tidspunktet for aftalens indgåelse, havde nævnet ikke mulighed for at vurdere, om de angivne beløb var rigtige. Nævnet afviste herefter at behandle sagen, hvilket i øvrigt svarer til den praksis Huslejenævnet har, når et lejemål er istandsat inden nævnet kan nå at besigtige lejemålet. Udlejer havde dog opkrævet et gebyr for udfærdigelsen af allongen til lejekontrakten, hvilket blev betragtet som ulovlig dusør i lejeforhold. Udlejer skulle derfor tilbagebetale dette gebyr. Det skal bemærkes, at lejerne altid vil have mulighed for at indbringe spørgsmålet for Boligretten, såfremt de mener at kunne dokumentere at der ikke er hold i de angivne beløb for hhv. istandsættelse og fraflyttende lejers pligter. Konklusion Såfremt ovenstående retningslinjer for aftalens udfærdigelse anvendes, vil Huslejenævnet som nævnt formentlig ikke tilsidesætte aftalen, og den længstboende lejer vil således skulle betale for den fulde istandsættelse af lejemålet efter fraflytning. Dette gælder også, selvom istandsættelsesomkostningerne måtte overstige depositum mv., idet aftalens gyldighed alene vurderes ud fra forudsætningerne på tidspunktet for aftalens indgåelse og dermed istandsættelsespligtens størrelse på tidspunktet hvor den første lejer fraflytter lejemålet

4 Luftsteg og vindfrikadeller? Administration 2000 Samsøgade Hinnerup Tlf Mail: Den 22/ indgik regeringen en aftale med Venstre, DF, Enhedslisten og De Konservative om den danske energipolitik for med henblik på energibesparelser blandt andet gennem øget energieffektivisering i alle sektorer. Viby El-værk hedder nu AURA Installation og vores gule biler er blevet hvide. Men vores 45 elektrikere udfører stadig alle former for elektriker- og installationsarbejde, og vi gør det stadig ordentligt. Med 100 års østjysk erfaring i ryggen er vi et trygt valg som din autoriserede elinstallatør. Ring allerede i dag på tlf og lad os give et bud på din opgave. AURA Installation l Skanderborgvej Viby J aura.dk Af advokat (H) Erik Aagaard Poulsen, Advokaterne i Jyllandsgården A/S I de indledende bemærkninger til loven er det oplyst, at driften af bygninger tegner sig for 40% af det samlede energiforbrug i Danmark og det vurderes at boligområdet forbruger ¾ heraf, hvorfor der er behov for en reduktion af energiforbruget med deraf følgende reduktion i CO 2 udledningen. Denne effektivisering er i vidt omfang gennemført for så vidt angår de skærpede krav til nybyggeriet, og loven sigter således på at energieffektivisere den ældre boligmasse. Paradoks problem I lovforslagets bemærkninger beskrives herefter det som lovgiver kalder et paradoksproblem der er et ukendt begreb i udlejerkredse som går ud på følgende: Det er udlejeren der beslutter, om der skal foretages energiforbedringer i ejendommen, og udlejeren der foretager investeringen, men det er lejeren der opnår besparelsen og den eventuelle komfortforbedring. Omvendt betaler lejeren for energiforbedringerne gennem en lejeforhøjelse, og hvis lejerens energibesparelse overstiger lejeforhøjelsen opnår lejeren en økonomisk nettobesparelse. Dette kaldes paradoksproblemet, hvorefter man tilføjer, at konsekvensen heraf er, at umiddelbare rentable investeringer i energibesparelser ofte ikke bliver udført på grund af udlejerens usikkerhed overfor, hvilke afkast han vil få af investeringen. Efter min opfattelse er det en til lejligheden opfunden dårlig undskyldning for at lave dårlig lovgivning, idet retspraksis gennem mange år har fastslået rimeligt fast, at alle former for forbedringer, der har at gøre med isolering og energibesparende foranstaltninger, typisk berettiger til en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter til investeringen og herunder også de sædvanlige følgeudgifter, der er forbundet med sådanne forbedringer. Dette gælder f.eks. al isolering af varmefordelingsmålere, vandfordelingsmålere, termostatventiler, forsatsvinduer, gulvvarme, glasoverdækning, lydisolering HPFI-relæer, natsænkningsanlæg og varmeautomatik m.v. Herudover har det været fast praksis i mange år, at udskiftes almindelige ruder med termoruder anses 75% af udgifterne som forbedring og 25% af udgifterne som vedligeholdelse, fordi udlejeren ved at skifte de gamle vinduer slipper for vedligeholdelsesudgiften til disse. Fortsættes næste side

5 Fortsat fra forrige side De vise sten Energipakken sælges herefter med trylleformularen totaløkonomiske rentable forbedringer som en eller anden formentlig økonom - på Christiansborg har opfundet. Genistregen bygger på følgende argument: For at styrke udlejerens incitament til at gennemføre energisparende foranstaltninger indføres en ny måde at beregne forbedringstillægget på, nemlig ved at udlejeren må medtage alle udgifterne herunder både følgeudgifter og udgifter, der ellers skulle betegnes som rene vedligeholdelsesudgifter. Herved opnås et højere beregningsgrundlag for lejeforhøjelsen og dermed en højere lejeforhøjelse. Omvendt indeholder samme regel en forpligtelse til, at udlejeren hos en af Boligministeriet godkendt energikonsulent skal indhente en beregning af, hvilken besparelse lejeren opnår ved gennemførelse af projektet. Herefter skal den beregnede lejeforhøjelse nedsættes til samme beløb som lejeren opnår i besparelse. Dette kaldes totaløkonomisk rentable forbedringer og er det rene hokus pokus, hvorefter en beregning af forbedringsforhøjelsen efter de nye regler medfører et forbedringsbeløb på kr ,00 årligt, men energikonsulentens beregning medfører kun en besparelse på kr ,00 årligt, hvorefter udlejeren ikke kan varsle større lejeforhøjelse end de samme kr ,00, som lejeren opnår i besparelse. Hvor blev herefter udlejerens incitament af til at gennemføre nye energibesparende foranstaltninger? Nye beregningsregler De nye beregningsregler, som blev indført fra 1/7 2014, er rent teknisk sket ved, at der i den eksisterende bestemmelse om beregningen af forbedringsforhøjelser i lejelovens 58 er indført et nyt stykke 3. Herefter har vi 2 regler i lejeloven om beregningen af forbedringsforhøjelser, hvor der er valgfrihed Det er tankevækkende, at Boligministeriet efter regeringens indgåelse af energiaftalen med de øvrige partier 2 gange tidligere har fremsat. det samme lovforslag. fra udlejeren til selv at bestemme, om man vil bruge den gamle regel i lejelovens 58, stk. 2 eller de nye regler i 58, stk. 3. Den nye og valgfri regel for beregning af lejeforhøjelser for energibesparende foranstaltninger i LL 58, stk. 3 har følgende ordlyd: for arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højest svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Ministeren for by, bolig og landdistrikter fastsætter nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning. Det skal oplyses, at de forudsatte nærmere regler om kravet til dokumentation for forhøjelsens beregning, som skal komme i form af en bekendtgørelse eller en vejledning og/eller nogen blanketter, endnu ikke findes, således at de nye regler ikke kan bruges, selv om de er trådt i kraft den 1/ Begrænsning af BRL 5, stk. 2 En af de mest succesfulde ændringer af lejelovgivningen i nyere tid var indførelsen af reglen om gennemgribende modernisering fra 1/7 1996, hvorefter den gamle og umoderne lejlighed efter at have gennemgået en gennemgribende modernisering indenfor 2 år med udførelse af forbedringer for minimum kr ,00 pr. m² (kr. 2,167,00 pr. m² i 2014) medførte ret til at genudleje lejligheden til det lejedes værdi. Denne regel har medført, at i tusindvis gamle og umoderne boliger er blevet moderniseret op til en standard der svarer til moderne byggeri. Succesen har således været en fordel både for ejer og lejer, men har altid været en torn i øjet på lejerorganisationerne, fordi udlejerne herved typisk opnår en større lejeforhøjelse end der kunne have været varslet og tillagt lejen efter de hidtidige regler om omkostningsbestemt leje. Dette sætter energisparepakken nu også en effektiv stopper for, idet en udlejer fremover ikke kan modernisere en lejlighed og genudleje denne til det lejedes værdi, hvis ejendommen ikke har et energimærke i den gode ende under A-D. Hvis ejendommens energimærke er ringere (E, F og G), er det en betingelse for fremover at anvende BRL 5, stk. 2, at udlejeren enten gennemfører energibesparende foranstaltninger, således at han opnår et energimærke A-D eller indenfor 2 år udfører energibesparende foranstaltninger for mindst kr. 410,00 pr. m² (i 2014) på hele ejendommens boligareal. Først herefter kan udlejeren gå i gang med at modernisere en enkelt lejlighed. Det skal præciseres, at de kr. 410,00 pr. m² kun må være anvendt til forbedringsarbejder, og at der ikke må indregnes vedligeholdelsesarbejder i de arbejder der udføres til energibesparende foranstaltninger. Har udlejeren en ejendom på 1000 m², hvoraf de 200 m² er udlejet til erhverv og 800 m² til boliger, skal der således først udføres forbedringsarbejder til energibesparende foranstaltninger for kr ,00 inden udlejeren går i gang med at afholde udgifterne til gennemførelse af gennemgribende modernisering af den enkelte lejlighed. Hvorfor ikke i stedet for have stillet krav til udførelse af specifikke energibesparende foranstaltninger til den lejlighed der moderniseres, således at efterhånden som lejlighederne moderniseres og genudlejes opfylder de byggelovgivningens skærpede krav til isolering og andre energibesparende foranstaltninger? Grøn byfornyelse Endelig indeholder energisparepakken gennemførelse af et nyt kapitel 6a til byfornyelsesloven. Efter disse bestemmelser kan udlejeren indgå en aftale med flertallet af lejerne i en ejendom om udførelse af energibesparende foranstaltninger, hvorved byfornyelseslovens kendte regler bringes i spil. Systemet er således, at hvis der indgås aftale med mere end halvdelen af ejendommens lejere kan samme energiforbedring varsles overfor mindretallet, således at de gennemføres for hele ejendommen. Medfører arbejderne ved energibesparende foranstaltninger, at det bliver nødvendigt at foretage genhusning af lejerne i en periode, er det forudsat, at kommunen sørger for genhusning og afholder omkostningerne herved. Det er ligeledes forudsat, at lejerne kan opnå indfasningsstøtte, således at den første års lejeforhøjelse betales af kommunen med 2/3 af beløbet og herefter aftrappes lejeforhøjelsen over 10 år for de lejere der boede i ejendommen ved arbejdernes udførelse og bliver boende i ejendommen de næste 10 år. Efterhånden som lejerne flytter, bortfalder indfasningsstøtten til den enkelte lejlighed, således at den nye lejer, der flytter ind, skal betale fuld lejeforhøjelse. Til brug for beregning af lejeforhøjelsen i sager om grøn byfornyelse er der indført en ny beregning som varslingsregel som lejelovens 58a. Indholdet heraf medfører, at lejeforhøjelsen kan beregnes på grundlag af de samlede udgifter, dvs. også følgeudgifter og de dele heraf der måtte være vedligeholdelsesudgifter, således at der ikke er noget loft over beregningen. Det skal tilføjes, at udover muligheden for at opnå indfasningsstøtte og dermed tilskud til nedsættelse af lejen i 10 år er det også forudsat, at lejerne kan opnå boligsikring til lejestigningen, hvorved man fraviger og gennemhuller det selvopfundne guldæg kaldet totaløkonomisk rentable forbedringer. Luftkasteller Imidlertid har regeringen og de øvrige forslagsstillere ingen realitetssans. Det fremgår nemlig af lovteksten, at det er kommunerne selv der bestemmer, om de vil bruge penge på genhusning, og om de vil give tilskud til en indfasning. Det vil en række kommuner ganske enkelt ikke, og i landets næststørste kommune, Aarhus har man oplyst, at byfornyelseskontoret blev nedlagt i 2013, og at der ikke er afsat nogen midler til byfornyelse og heller ikke grøn byfornyelse, hverken i 2014 eller 2015 og uden tilskud og indfasningsstøtte vil ingen lejere naturligvis indgå nogen aftaler om nogen frivillig lejeforhøjelse. Tankespind og luftkasteller Det er tankevækkende, at Boligministeriet efter regeringens indgåelse af energiaftalen med de øvrige partier 2 gange tidligere har fremsat det samme lovforslag. Begge gange har både Danske Udlejere og Ejendomsforeningen Danmark forsøgt at forklare ministeriet, at lovforslaget hverken er gennemtænkt eller genialt, og der er ikke meget tvivl om, at lovændringen ikke får nogen tilsigtet konsekvens. Det ligger helt klart, at den hidtidige praksis om gennemførelse af energibesparende foranstaltninger medfører en større lejeforhøjelse, end der med nogenlunde sikkerhed kan beregnes i lejerens besparelser. Disse afhænger jo i vidt omfang af lejernes forbrugsmønster og nogen er energisparer mens andre er energifråsere. Der vil derfor ikke være nogen grund til at bruge de nye regler, der blot stiller udlejere dårligere med hensyn til lejeforhøjelsens størrelse. Muligheden for at gennemføre besparelserne frivilligt gennem den grønne byfornyelse vil heller ikke få nogen effekt, allerede fordi at tilskudsordning er en frivillig sag for kommunerne, som ikke har lyst til frivilligt at putte penge ned i hverken udlejerens eller lejernes lommer. Tilbage er der kun de nye hindringer der er lagt i vejen for brugen af BRL 5, stk. 2 om gennemgribende moderniseringer. Effekten heraf vil naturligvis kun være, at den hidtidige moderniseringsbølge bremses op, - og til glæde for hvem? Det er ugennemtænkt lovgivning som ingen får glæde af!

6 Boligudlejningsmarkedet i Aarhus er i top! Det går strygende for boligudlejningsmarkedet i Aarhus. Efterspørgslen på boligudlejningsejendomme er steget og ligger nu på et niveau, der matcher Hos Nybolig Erhverv Aarhus har vi gennemført flere succesfulde handler, og hver dag har vi kontakt til interesserede købere af boligudlejningsejendomme i Aarhus og omegn. Kontakt os for en gratis og uforpligtende salgsvurdering. Solgt Marselis Boulevard, 8000 Aarhus C Nybolig Erhverv Grenaa Bavnehøjvej 20 Grenaa 8501@nybolig.dk Tlf nyboligerhverv.dk/grenaa Nybolig Erhverv Aarhus Europaplads Aarhus C 8100@nybolig.dk Tlf nyboligerhverv.dk/aarhus Solgt Tordenskjoldsgade, 8200 Aarhus N erhvervssiden.dk Nybolig Erhverv Grenaa Bavnehøjvej 20 Grenaa 8501@nybolig.dk Tlf nyboligerhverv.dk/grenaa Nybolig Erhverv Aarhus Europaplads Aarhus C 8100@nybolig.dk Tlf nyboligerhverv.dk/aarhus Heine Jensen, Salgschef Solgt Høegh Guldbergsgade, 8000 Aarhus C erhvervssiden.dk Varslinger Satser i lejelovgivningen for 2014/2015 Med offentliggørelsen først i juli af juninettoprisindekset kan reguleringssatsen for 2015 beregnes. Denne udgør 1,0% i forhold til 2014, hvor den var 1,6%. Nettoprisindekset benyttes til den årlige justering af diverse beløb i lejelovgivningen. Vi viser her de vigtigste satser for varslingen af omkostningsbestemt husleje 2015, Boliglovgivningen: Sats-/indexregulering...0,8% 1,0% Indvendig vedligeholdelse, LL 22 stk Udvendig vedligeholdelse 18 og 18B... Gebyr for kommunens udlæg vedr. el, vand og varme, LL 45, stk. 5, 46 b, stk. 2 og 46 q, stk Godtgørelse ved råderet, LL 62 a, stk. 5: Egenbetaling Maksimal godtgørelse Minimum godtgørelse Konto for forbedring, LL 63 a Beb. rep. godkendelse af forbedringsarbejder maksimalt, LL 66 a Påkravsgebyr LL 93 stk Forbedringsbeløb min. pr. m² BRL 5 stk Forbedringsbeløb min. pr. lejemål BRL 5. stk Energiforbedring pr. m² BRL 5 stk Erstatningsboligpligt, ML 7, stk Forbedringsgrænse I BRL 23 stk Forbedringsgrænse II BRL 26 stk Huslejenævnsgebyr BRL 39 stk Forhåndsgodkendelse af leje BRL 39 stk samt andre satser. Tallene er foreløbige, da ministeriets vejledning endnu ikke er udsendt. Denne foreligger normalt først i løbet af efteråret. Hele listen vises på Danske Udlejeres hjemmeside: Vedr. forbrugsafgifter henvises til følgende hjemmesider: Ankenævnsgebyr BRL 44 stk Maksimalt beboerrepræsentationskontingent Påkravsgebyr erhvervslejemål (ELL 69 stk. 3) Huslejenævnet i Aarhus: Pr. beboelseslejlighed årligt: Honorar for egen administration , ,00 Honorar for fremmed administration, incl. moms , ,50 Honorar for eget viceværtarbejde , ,00 Honorar for fremmed viceværtarbejde dokumenterede udgifter Diverse poster...100,00 75,00 Varmeregnskab dokumenterede udgifter Fradrag for sparet vedligeholdelse, vinduer...25% 25% Forbedringsforhøjelse, egen finansiering *...8 % 8% Forbedringsforhøjelse, optagelse af lån ydelse på sædvanlige lån. * Satsen har virkning fra 1. september Satserne, der baseres på Lejelovene, er medtaget i henhold til udlejerforeningens beregninger, idet Socialministeriets vejledning for 2015 satserne endnu ikke er udkommet. El: Renovation: Vand: Varmeforsyning: Udarbejdet af Udlejerforeningen Aarhus. Benyttes på eget ansvar. Senest opdateret den 24/ Der tages forbehold for trykfejlog senere ændringer. Hvad vil du helst være....til salg - eller helt solgt? Oplev forskellen på TIL SALG og! Ejer du en boligudlejningsejendom, så sælger vi den for dig. Timingen er rigtig nu. Vi har mange kunder, der efterspørger boligudlejningsejendomme. Det betyder, at vi hurtigt sælger de ejendomme, vi får til salg. Ring til os og lad os få en snak om salg af din ejendom: Vores styrker er Dine fordele: Du får Danmarks største og mest solide ejendomsmæglerfirma i ryggen Salget bliver varetaget af erfarne specialister i salg af boligudlejningsejendomme Stort landsdækkende kartotek med interesserede købere Frederiks Allé 60, Aarhus Mejlgade 17, Aarhus Klostergade 52, Aarhus Ny Munkegade 28, Aarhus C Kære udlejer, er du dækket godt nok? Som udlejer er det særligt vigtigt at være rigtigt dækket, så du kan få hurtig og relevant hjælp, hvis dine bygninger bliver beskadiget ved brand, storm, indbrud m.m. Det skyldes, at du kan risikere store huslejetab oveni beskadigelserne, hvis udbedringerne trækker ud. Din lokale Alm. Brand assurandør er specialist i forsikring af netop udlejningsejendomme. Mail eller ring og få en uforpligtende snak om, hvordan du og Alm. Brand kan passe rigtig godt på dine interesser. Midt- og østjylland Erhvervsassurandør Henrik Andersen Telefon abrhnd@almbrand.dk

7 Hvordan skal lejerne se deres forbrugsmåling? AARHUS NYT september 2014 Når det nye EU-direktiv bliver til dansk lovgivning, vil lejerne efter stor sandsynlighed have krav på online adgang til forbrugsværdier. Meget mere end fordelingsregnskaber Nemt og enkelt - Energivisualisering i øjenhøjde Telefonisk medlemsservice tilbydes gratis uafhængigt af kontorets åbningstid Lejeret og ejendomsjura Søren Lyager, Advokat Erik Aagaard Poulsen, Advokat Skat Hans Anton Nielsen, Statsaut. revisor Salg, vurdering og administration Peter Lautrup, Direktør, EA Gert Sauer Lars H. Rasmussen, Direktør Flemming Mørk Pedersen, Statsaut. ejend.mægler, MDE Praktiske og tekniske grundejerforhold Michael Due, Rådgivende ingeniør Hans Jespersen, Direktør Henning Poulsen, Civilingeniør Jørgen Stounberg, Ingeniør Medlemsfordele Magasinet, Danske Udlejere 10x årligt Nyhedsbrevet, Udlejerforeningen Aarhus 6x årligt Aktuelle kurser og møder Telefonisk rådgivning Lejekontrakter og blanketter mv. - gratis til kopiering Tilskud til principielle retssager Fordelagtig forsikringsordning med retshjælpsdækning. Kontorets åbningstider: Mandag til torsdag: kl / fredag: kl for telefoniske og personlige henvendelser. Få en gratis og uforpligtende salgsvurdering. Kontakt valuar Gunnar Broholm for en drøftelse af mulighederne for et optimalt salg. Retningslinjer for gratis rådgivning Har du et spørgsmål til en af eksperterne i vores spørgepanel, kan du få et gratis råd ved enten at ringe eller maile det til Udlejerforeningen eller den pågældende direkte. Spørgsmålet skal kunne besvares umiddelbart uden gennemgang af bilag og egentlig sagsbehandling, idet man ellers må påregne at blive henvist til at søge betalt rådgivning. Hvis du kontakter en af eksperterne direkte, skal du med det samme oplyse, at henvendelsen sker som medlem af Udlejerforeningen Aarhus. Dine spørgsmål bliver besvaret hurtigst muligt og normalt inden forløbet af 5 arbejdsdage bortset fra ferieperioder, hvor svartiden kan være længere. Under hensyn til at besvarelsen af dit spørgsmål er gratis, og at det udelukkende gives på grundlag af de kortfattede oplysninger, som du selv giver rådgiveren fraskriver både Udlejerforeningen og rådgiveren sig ethvert ansvar som følge af svaret. Fredensgade Aarhus C Tlf ufaa@ufaa.dk -uafhængig erhvervsmægler tlf Aarhus Byråd indgår bredt budgetforlig Et bredt politisk flertal i Aarhus Byråd har i dag indgået forlig om næste års budget med fokus på vækst, beskæftigelse og forbedret infrastruktur samtidig med, at også indsatsen for udsatte grupper bliver styrket. Partierne er enige om at oprette en Mobilitets- og vejfond, som på længere sigt vil sikre over 1 milliard kr. til investeringer. - Rådmand er begejstret for penge til bedre mobilitet Rådmanden for Teknik og Miljø, Kristian Würtz, er klar til at trykke på speederen i arbejdet for bedre mobilitet i Aarhus Kommune efter et budgetforlig, der sikrer flere penge til den trafikale infrastruktur. Rådmanden glæder sig over, at der nu er bred politisk enighed om at reservere 1,1 mia. kr. ekstra over de kommende år til at skabe bedre mobilitet i Aarhus. Helt konkret oprettes der en mobiltets- og vejfond, som skal sikre, at der er penge til at gennemføre markante trafikale investeringer. Aarhus vokser og er hastigt på vej til at blive en storby. Nu kan vi for alvor tage fat på at bygge en infrastruktur, der matcher behovet og understøtter væksten. Vi bliver stadig flere i myldretidstrafikken, og det er økonomisk og miljømæssigt en fordel, når trafikken glider bedre, siger Kristian Würtz. Det forventes, at fonden ud af den samlede ramme alene de kommende fire år vil bidrage med sammenlagt 286 mio. kr. til at skabe bedre mobilitet. Nu gælder det om at få så meget mobilitet som muligt for pengene. Jeg glæder mig til at sende de første forslag frem til byrådet inden årets udgang. Vi sætter blandt andet fokus at forbedre fremkommeligheden på Viborgvej og Ringgaden, sætter gang i en VVM-undersøgelse for en udvidelse af Viborgvej og viderefører ITS-indsatsen. Desuden skal vi søge staten om bidrag til tilslutningsanlæg til motorveje, supercykelstier og cykelparkering, siger rådmanden. Byrådet har med en ekstra bevilling på 30 mio. kr. årligt til at vedligeholde kommunens vejnet også sikret, at det nuværende vedligeholdelsesniveau bevares. - Ny chef for Byggeri i Aarhus Kommune Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, har pr. 1. november ansat Ann Hamborg som chef for Byggeri. Hun kommer fra en stilling som chef for Byggeri i Viborg Kommune. Aarhus er Danmarks hurtigst voksende storby og er vækstcenter nummer ét målt på indbyggertal og jobskabelse gennem de seneste 10 år. Byggeri er i gang med en større forbedring af serviceydelserne, hvor borgere og erhvervslivet i endnu højere grad sættes i fokus i myndighedsarbejdet. Ann Hamborg kommer fra en stilling i Viborg Kommune, hvor hun siden 2007 har været chef for Byggeri. Forud for dette var Ann teknisk chef i Bjerringbro Kommune i en årrække, og hun har gennem sin karriere gjort sig en række værdifulde erfaringer, der er brug for i Byggeri. Min drivkraft for mit virke som chef i en offentlig administration har gennem de sidste mange år været at skabe værdi og tilfredshed hos de interessenter, der modtager de kommunale kerneydelser, siger Ann Hamborg. Netop den vinkel har været af stor betydning i valget af Ann Hamborg. Den øgede kompleksitet i byggeansøgningerne har udfordret Byggeri gennem de seneste år. Den 1. juni 2014 gennemførte Teknik og Miljø en omfattende reorganisering, som betyder, at hele myndighedsapparatet omkring byggeri nu er samlet i ét center, Center for Miljø og Energi, som ledes af Claus Nickelsen. Der er igangsat en helhedsorienteret indsats på området. Byggeri er bl.a. tilført større ledelseskraft og er flyttet fysisk tættere på centerets andre afdelinger, og nu er der en chef på plads. - Aarhus nomineret som City of the Year Anset engelsk akademi med fokus på arkitektur og byudvikling har nomineret Aarhus til The European City of the Year Award Aarhus er nu i konkurrence med Torino og Rotterdam, og en delegation fra The Academy of Urbanism besøger Aarhus for at vurdere byens kvaliteter. Aarhus står midt i den største udbygning og omdannelse nogensinde, og et moderne Aarhus skyder frem med fokus på bæredygtighed, sammenhængskraft og kvalitet i byarkitekturen. Det er baggrunden for, at det ansete, uafhængige engelske Academy of Urbanism nu har nomineret Aarhus til The European City of the Year Award 2015, hvor Aarhus er i konkurrence med Torino i Italien og hollandske Rotterdam. Akademiet har siden 2006 arbejdet for at danne netværk og dele viden mellem fagfolk med interesse for byers sociale, kulturelle, økonomiske, politiske og fysiske udvikling. I de seneste år har akademiet kåret en række fremtrædende europæiske byer til The European City of the Year Award, blandt andet Oslo, Göteborg, Hamborg, Marseilles, Valencia og Istanbul. Udvalgt af Niels Lucassen SØGES 12 Boligudlejningsejendomme søges i Aarhus til konkrete 13