Køb og salg af fast ejendom

Transkript

1 Kandidatafhandling Juridisk Institut Cand.merc.jur 10. sem. Forfatter Jacob Outzen Vejleder Hans Henrik Edlund Køb og salg af fast ejendom - med fokus på Lov om omsætning af fast ejendom og de nye lovregler: Lov nr. 605 og nr. 453

2 Forord Denne kandidatafhandling er udarbejdet af Jacob Outzen som afslutning på Cand.merc.jur uddannelsen ved Handelshøjskolen i Århus. Undertegnede står inde for hele dens indhold. Afhandlingen er udarbejdet i perioden 12. februar 2007 til 14. Maj Der vil i afhandlingen ikke findes kommentarer til artikler og inddraget retspraksis, der er offentliggjort efter sidstnævnte dato 1

3 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. INDLEDNING EMNEVALG PROBLEMFORMULERING AFGRÆNSNING STRUKTUR DEFINITIONER 9 2. HJEMMELSGRUNDLAGET FOR HANDEL MED FAST EJENDOM HISTORIK LOV OM OMSÆTNING AF FAST EJENDOM ANDEN LOVGIVNING LFFE MARKEDSFØRINGSLOVEN LOV OM JURIDISK RÅDGIVNING (LOV NR. 419 AF 09/05/2006) ANDEN LOVGIVNING DES FORBRUGERETISKE REGELSÆT BEDRE OG BILLIGERE BOLIG LOV BAGGRUND SAMMENLIGNING AF DANMARK MED VORES NABOLANDE LOVFORSLAGET L ÆNDRING AF EJERKRAVENE FLERE VALGFRIE YDELSER PROVISIONER OG SAMARBEJDSAFTALER GENNEMSIGTIGHED OM SALÆRER PRÆCISERING AF RÅDGIVERHVERVET OPHÆVELSE AF ANNONCERINGSKRAV AFRUNDING OPRETTELSE AF DISCIPLINÆRNÆVN MV. LOV SADOLINPARK SAGEN LOVFORSLAGET L OPRETTELSE AF ET DISCIPLINÆRNÆVN (INDSÆTTELSE AF KAP. 4A ) FASTSÆTTELSE AF REGLER OM DEPONERING OG GARANTISTILLELSE FOR KØBESUMMEN MÆGLERENS UDTRÆDEN SOM FORMIDLER I EN EJENDOMSHANDEL SKÆRPELSE AF FORMIDLERENS OPLYSNINGSPLIGT NYE REGLER OM BUDRUNDER NYE REGLER OM REKVIRERING AF BYGGETEKNISK GENNEMGANG AFRUNDING 41 2

4 5. VIRKNINGERNE AF LOV 605 OG ANALYSE AF VIRKNINGERNE BEKENDTGØRELSEN 1298 AF 8 DEC.2006 OG LOFE 5 1 PKT EJENDOMSMÆGLERNES OPLYSNINGER TIL PARTERNE SELVINTRÆDE DISCIPLINÆRNÆVNET DELKONKLUSION 63 6 ÆNDRINGER I DE FORMULARENE ÆNDRINGER I STANDARDFORMULARERNE FORMIDLINGSAFTALEN SALGSOPSTILLINGEN KØBSAFTALEN RETSPOLITIK RETSPOLITIK OG LOFE SADOLINPARK SAGEN IGEN BORGERNES SYN PÅ EJENDOMSMÆGLERBRANCHEN RESULTATET AF DR UNDERSØGELSE OG DE UNDERSØGELSE DR UNDERSØGELSEN DE UNDERSØGELSEN PERSPEKTIVERING OG KONKLUSION KONKLUSION PERSPEKTIVERING ENGLISH SUMMARY LITTERATURLISTE BILAG 88 BILAG 1: OVERSIGT OVER DE TO ÆNDRINGSLOVE 88 BILAG 2: REFERAT AF DOM H 90 BILAG 3: DES KOMMENTARER TIL DELOITTE UNDERSØGELSEN 91 3

5 1. Indledning I 2004 begyndte regeringen at udarbejde en publikation under navnet Bedre og billigere bolighandel. Som navnet antyder, havde denne til hensigt at sikre, at de danske forbrugere fik en bedre retsstilling i forbindelse med erhvervelse og permanent ejerskab af fast ejendom. Regeringen udarbejdede konkrete forslag til, hvordan konkurrencen kunne hæves, samtidig med at man ville tilbyde flere valgmuligheder i forbindelse med bolighandler gennemført af en ejendomsmæglervirksomhed. Ligeledes var formålet med den nye lovgivning, at hele processen omkring en ejendomshandel skulle forenkles, således at både forbrugerne og de erhvervsdrivende ikke skulle være i tvivl om, hvilken lovgivning, der er gældende. Dette skulle ske via en generel forenkling af lovgivningen. Til sidst sigtede man mod at gøre lovgivningen mere international, da man ved at sammenligne Danmark med vores nabolande kunne observere, at området for handel med boliger er væsentlig mere reguleret end i vores nabolande. I løbet af 2005 gav forskellige hændelser på det sjællandske ejendomsmarked udslag i, at økonomiog erhvervsminister Bendt Bendtsen i samråd med sine embedsmænd igen udarbejdede yderligere lovforslag, der havde til hensigt at justere lovgivningen på området for handel med fast ejendom. Desværre for de regelrette mæglere er der enkelte ejendomsmæglere i branchen, der ikke opfører sig passende; disse har en dårlig ejendomsmægleretik, hvilket har ført til, at de sidst nye lovregler er meget indgribende. De er ikke nødvendigvis strammere end indholdet i de tidligere bestemmelser, men de bevirker, at ejendomsmæglernes arbejdsprocedure må omlægges, hvilket giver udslag i en yderligere arbejdsbyrde for den samvittighedsfulde mægler. Dette er stik imod formålet med ændringerne i publikationen Bedre og billigere bolighandel. Ændringerne er trådt i kraft henholdsvis 1. juli 2006 og 1. oktober , og imens jeg har forberedt arbejdet med denne afhandling, har jeg aktivt fuldt med i medierne og haft kontakt med ejendomsmæglerne, der kender til ændringer i arbejdsgangen på baggrund af de nye regler. Det er specielt området indenfor ejendomsmægleres oplysninger til parterne, der har skabt problemer, da mæglerne nu skal oplyse om alle deres økonomiske interesser i forbindelse med udbud og salg af fast ejendom. 1 Reglerne vedtaget på baggrund af bedre og billigere bolighandel skulle træde i kraft 1/7 2006, mens reglerne på baggrund af den sidste lovændring skulle træde i kraft 1/ Efter ønske fra DE ændrede man ikrafttrædelsesdatoen for størstedelen af indholdet i lov 605 til 1/ , da ejendomsmæglerne ville få væsentlige problemer ved at få tilpasset deres standardformularer til de nye regler. 4

6 Ændringerne af lovgivningen er som følger groft skitseret 2 : Lov nr. 605 af 24. juni 2005 Skal give køberne bedre og billigere bolig gennem øget konkurrence og gennemsigtighed Lov nr. 453 af 22. maj 2006 Man vil sikre sig, at ejendomsmægleren yder kvalificeret og saglig rådgivning og vil sanktionere med bl.a. et disciplinærnævn. I praksis har det haft den konsekvens, at den af DE eller ejendomsmægleren udarbejdede købekontakt, salgsopstilling og formidlingsaftale er blevet kraftigt revideret. Et af de væsentligste problemer er, at ejendomsmæglernes oplysningspligt nu spænder så vidt, at den både kan skabe forvirring for boligkøberen og ejendomsmægleren. F.eks. skal alt, hvad der står i formidlingsaftalen omkring ejendomsmæglerens provision fra eksterne partnere nu noteres på forsiden af formidlingsaftalen med en eventuel senere udspecificering i aftalen. Endvidere er der sket ændringer med hensyn til ejendomsmæglerens mulighed for selvindtræde, hvor det nu er fastsat i LOFE 15, at ejendomsmægleren ikke må erhverve en ejendom, han selv har til opdrag at sælge uden at udtræde helt af kontakten og rådgive sælgeren om at finde anden rådgivning. 1.1 Emnevalg: Følgende emne er således valgt, og danner dermed grundlag for titlen på denne afhandling: Køb og salg af fast ejendom med fokus på de nye lovregler i Lov om omsætning af fast ejendom, Lov nr. 605 og nr Problemformulering Giver de nye lovregler indenfor boligområdet lov 605 og 453 bedre og billigere bolig, og er man nu sikret bedre, billigere og mere kvalificeret rådgivning end tidligere? 2 Selvom en andelsbolig også henhører under begrebet fast ejendom, for så vidt angår hele ejendommen, vil jeg i denne afhandling ikke behandle Lov nr. 412 af 1/

7 Med følgende præciserende underspørgsmål: - Er disse to love, sammenholdt med de uddybende bekendtgørelser, for snævre og omfattende? - Er det overhovedet muligt for den praktiserende ejendomsmægler at efterleve bestemmelserne i bekendtgørelserne? - Har man fra lovgivers side handlet korrekt ved fremsættelse og vedtagelse af de to lovforslag, eller er lovgivningen et produkt af mediernes pres på politikerne 3? 1.3 Afgrænsning Specifikt vil jeg gå ned i den nye lovgivning og sammenligne den med den gamle. Er det blot et forhastet forsøg på at regulere et område, der ikke kan reguleres? Er det en politisk beslutning, der er søsat for at skabe vælgere? Spørgsmålene er mange, og min afgrænsning går på det rent lovgivningsmæssige: Hvor relevant er lovgivningen, og hvad er konsekvensen for de ejendomsmæglere, der arbejder med køb og salg af fast ejendom i lov om omsætning af fast ejendoms forstand. Opgaven sigter mod, at læseren skal gøres bekendt med baggrunden for lovgivningen på et videnskabeligt niveau. Opgaven vil hele tiden bære præg af saglige diskussioner og objektiv analyse. Det er ikke en politisk afhandling, selvom der indimellem ikke kan lægges skjul på, at politiske diskussioner kan skinne igennem; det er jo således grundloven, Folketinget og dermed politikerne der er den lovgivende magt i Danmark: Dette kan skabe retspolitiske problemer, som jeg tillige kort vil behandle i denne afhandling. Det er ikke min hensigt at behandle de almindelige områder indenfor ejendomsretten, herunder de områder, der ikke berøres af den nye lovgivning 4. I forbindelse med ændringer af de af DE udfærdigede standardformularer, vil jeg kun behandle de områder, hvor nye fraser er indsat. Hele området 3 Det anbefales at læse regeringens publikation Bedre og billigere bolig, samt Erhvervs og Selskabsstyrelsens afgørelse af 16. august 2005, (Hanne Nørrisgaard kendt skyldig i overtrædelse af LOFE 16 stk. 2 jf. 32 stk.1) der giver et klart billede af hvad der var baggrunden for den nye lovgivning samt en bedre forståelse af den problemstilling, der behandles i opgaven. 4 Dog vil jeg som nævnt kort nedenfor ikke behandle forhold omkring salg af andelsboliger, herunder bl.a. ikrafttrædelsen af Lov 412 af 1/

8 for omsætning af fast ejendom er underkastet lovgivning, der ofte kan give anledning til fortolkningsvanskeligheder. Det skal bemærkes, at Lov om omsætning af fast ejendom kun gælder i forbrugerforhold, jf. lovens 1 stk. 3. Umiddelbart vil jeg ikke behandle de eventuelle ændringer, der kunne være inden for området ved handel med andelslejligheder. En andelsbolig er ikke en fast ejendom i tinglysningslovens forstand, da det er andelsforeningen, der er lyst som adkomsthaver til ejendommen Struktur Det første læseren af denne afhandling vil møde, er ikke en minutiøs gennemgang af diverse institutioner, der er aktører i dette spil. Jeg forventer, at læseren har et kendskab til købsaftalen, formidlingskontrakten mm. fra DE. 6 Igen er det en forudsætning, at læseren har et fornuftigt kendskab til ejendomshandel, da jeg pga. opgavens omfang ikke har plads til en gennemgang af alle begreber. Opgaven vil lægge ud med en historisk gennemgang af bl.a. baggrunden for den nye lovgivning, herefter en gennemgang af de to nye love, og disses implementering i Lov om omsætning af fast ejendom. Herefter vil man møde en analyse af virkningerne for nogle af de forskellige tiltag, der er forholdsvis omfattende og ret detaljerede. Afslutningsvis vil jeg inddrage en retspolitisk analyse. Afsnit 2 vil indeholde en behandling af selve hjemmelsgrundlaget inden for handel med fast ejendom. I den historiske indledning får man et indblik i omsætningslovens betydning for regulering af markedet for handel med fast ejendom fra dens fødsel til i dag. Reguleringen af forbrugerbeskyttende bestemmelser ændrer sig hele tiden i takt med, at samfundet ændrer karakter. Der kræves efterhånden en større og større sikkerhed af forbrugerne, ikke bare indenfor området med ejendomshandel, som denne opgave beskæftiger sig med, men inden for alle juridiske discipliner ses løbende stramninger. I afsnit 3 vil jeg behandle selve baggrunden for første del af den nye lovgivning. Baggrunden var en rapport fra konkurrencestyrelsen, der bekendtgjorde, at der ingen eller begrænset konkurrence var i branchen, og at ejendomsmæglere i Københavnsområdet ofte opkrævede salærer i størrelsesordenen 5 Traaf, 2005 p Ejendomsmæglerne i Danmark har følgende to brancheorganisationer DE (Dansk ejendomsmæglerforening) og EL (Ejendomsmæglernes landsorganisation). DE har ca medlemmer (1.350 forretningssteder), EL har ca. 120 medlemmer (65 forretningssteder). 7

9 kr. DE prøvede at modbevise konkurrencestyrelsens påstand, men forgæves, hvorfor regeringen efterfølgende udfærdigede publikationen Bedre og billigere bolighandel. Afsnit 4 omhandler anden del af ændringerne af LOFE. Den 19. juli 2005 kunne DR nyheder for første gang præsentere det, der efterfølgende blev til Sadolinpark sagen eller Nybolig sagen 7. Historien var på alle landets forsider i flere dage denne sommer og fik en enorm opmærksomhed. Jeg søger at finde ud af, om der overhovedet var rimelige politiske bevæggrunde for en stramning af loven, eller om ejendomsmæglerbranchen blot var uheldig at blive skydeskive i denne sommers agurketid. Afsnit 5 indeholder en gennemgang af den nye lovgivning Lov 605 og Lov 453. Kravene til oplysninger om personlige og økonomiske interesser, kravet om standardfinansiering 8 og alle de andre ændringer vil blive gennemgået. Hvilke dele af lovændringerne er branchen generelt modstander af, og hvilke regler er til at leve med, og er der nu mulighed for at udskille de mæglere, der benytter sig af uhensigtsmæssige salgsmetoder? Vil branchen ændre sig, således at politikerne nu reelt har tilbudt borgerne bedre og billigere bolig? I gennemgangen af Lov nr. 453 skal vi ligeledes se på det nyoprettede disciplinærnævn, der desværre ikke havde haft mulighed for at behandle den mængde sager der var forventet ved nævnet oprettelse. I afsnit 6 vil jeg kort skitsere de vigtigste ændringer i DE formularerne. Dette afsnit er ikke medtaget for at reklamere for DE, men derimod fordi jeg finder det vigtigt, at man ser, hvorledes virkeligheden ser ud for forbrugerne. 92 % af de danske ejendomsmæglervirksomheder er medlemmer af DE og benytter dermed deres standardformularer. I afsnit 7 vil jeg give en analyse af den politiske baggrund for lovændringerne. Samspillet mellem politik og jura er et spændende område, og ofte ser vi, at ønsket om en retlig regulering ikke altid ender som ønsket, men i stedet besværliggør reglerne for de relevante personer, der arbejder med lovgivningen i deres dagligdag. 7 Herefter Sadolinpark sagen. 8 Det er i skriveprocessen blevet væsentlig modificeret, da E & S ændrede reglerne pr. 8/ , således det nu var tilladt at medbringe flere forskellige finansieringsforslag i annonceringen, blot standardfinansieringsforslaget er fremhævet overfor forbrugeren. Det gælder stadigvæk, at salgsopstillingen kun må indeholde et finansieringsforslag - standardfinansieringsforslaget. 8

10 I afsnit 8 vil jeg kort gennemgå borgernes syn på ejendomsmæglerbranchen i lyset af to interessante analyser foretaget af Danmarks Radio og Dansk Ejendomsmæglerforening. Ændringen af Lov om omsætning af fast ejendom blev vedtaget uden politisk kompromis, hvilket kunne tyde på, at ejendomsmæglerbranchen nok ikke har det bedste ry. Egentligt kan dette virke besynderligt, da både Dansk Ejendomsmæglerforening og bl.a. Danmarks Radio har foretaget analyser, der faktisk kan berette om den modsatte holdning blandt de danske boligkøbere. Specielt har boligkøbere, der har haft et engagement med en ejendomsmægler, efter handlen/købet erfaret, at dette var en positiv oplevelse. Opgaven afsluttes med en konklusion af ovenstående. Herefter en perspektivering med et forsigtigt bud på, hvordan fremtiden for lovgivningen inden for handel med fast ejendom vil udvikle sig. 1.5 Definitioner Lov 605: Lovændring, der bl.a. omhandler en fjernelse af ejerkravene og tilbyder forbrugerne flere ydelser i forbindelse med ejendomshandlen. Det er den første lovpakke, der i daglig tale bliver kaldt for Lov om bedre og billigere bolig. Lov 453: Lovændring, der bl.a. omhandler indførelse af et Disciplinærnævn, der sammen med DEs etiske råd og Klagenævnet for ejendomsformidling skal hænge de ejendomsmæglere ud, der ikke handler i overensstemmelse med loven. Lovændringen kom på baggrund af bl.a. Sadolinpark sagen sagen i sommeren Lov om omsætning af fast ejendom (LBKG nr. 1073) (LOFE): I daglig tale omsætningsloven eller ejendomsmæglerloven. Loven regulerer ejendomsmæglerens arbejde i forbindelse med salg af fast ejendom for forbrugere af forretningssteder med beliggenhed i Danmark. Loven gælder også for handel med ejendomme beliggende udenfor Danmarks grænser, hvis de involverede aktører er tilknyttet Danmark. Det giver sig selv, at køber man en ejendom i Frankrig af en fransk ejendomsmægler, er man omfattet af Fransk lovgivning. Loven er en forbrugerbeskyttelseslov. DE - Dansk Ejendomsmæglerforening: Dansk Ejendomsmæglerforening er en interesseorganisation for statsautoriserede ejendomsmæglere i Danmark. Foreningen blev stiftet i 1912 og har som sit primære formål at varetage medlemmernes erhvervsmæssige interesser. Foreningen repræsenterer 9

11 ca. 92 % af alle landet ejendomsmæglere og har været aktiv i debatten omkring den nye lovgivning. Foreningens medlemmer har ret til at profilere sig med titlen MDE (Medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening), bl.a. er disse medlemmer underlagt DEs etiske råd, der er en ikke uvæsentlig aktør i branchen. Bl.a. modtog Ejendomsmægler Hanne Nørrisgaard en bod på i forbindelse med Sadolinpark sagen. Ejendomsmægler: Er en beskyttet titel jf. LOFE 25 stk pkt. For at blive registreret 9 ejendomsmægler, skal man dels have en teoretisk uddannelse, dels 2 års praktisk erfaring med ejendomshandel. Den praktiske erfaring kan både tilegnes efter og under uddannelsen. Kun ejendomsmæglere og advokater må udøve ejendomsmæglervirksomhed jf. LOFE 8. Ifølge Erhvervs- og Selskabsstyrelsens fortolkning er det ikke tilladt for andre end ejendomsmæglerne at benytte eller bære titlen ejendomsmægler, men ligeledes lignende betegnelser som erhvervsmægler eller andre titler, der kan antyde, at man måske har en ejendomsmægler-uddannelse 10. Klagenævnet for ejendomsformidling: Klagenævnet for ejendomsformidling består af to parter for forbrugerne, to parter fra DE og en formand, der er dommer. Klagenævnet for ejendomsformidling er et uvildigt nævn, der behandler klager fra forbrugere over statsaut. ejendomsmæglere og andre mellemmænd, der beskæftiger sig med tilsvarende virksomhedsområder. Klagenævnet for ejendomsformidling er et privat klagenævn, som er godkendt af ministeren for Familie- og Forbrugeranliggender, til at behandle klager fra forbrugere over statsautoriserede ejendomsmæglere. Nævnet behandler ikke klager vedrørende erhverv. Sekretariatet er beliggende i samme lokaler som DE, men arbejder helt uafhængigt af DE. Disciplinærnævnet: Disciplinærnævnet er en uafhængig administrativ klageinstans, der behandler klager over ejendomsmæglere, som har tilsidesat deres forpligtelser i henhold til lov om omsætning af fast ejendom og god ejendomsmæglerskik. Disciplinærnævnet kan idømme den enkelte ejendomsmægler en personlig bøde på op til kr., mens ejendomsmæglervirksomheden kan idømmes en bøde på op til kr. I særlige tilfælde kan nævnet begrænse den pågældende 9 Registret varetages af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen. 10 Andre personer end ejendomsmæglere må gerne bistå ejendomsmægleren i dennes arbejde, og udføre brudstykker af et sagsarbejde. Ved brev af 22. februar 2006 henvendte DE sig til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, og søgte en afklaring af, hvorvidt det er tilladt, at en ikke registreret medarbejder anvender titler som eksempelvis mægler eller erhvervsmægler. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen er af den opfattelse, at disse titler ikke lovligt kan bruges af ikke-registrerede personer. 10

12 ejendomsmæglers adgang til at udøve ejendomsformidling eller frakende ejendomsmægleren retten til at udøve erhvervet. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen: Denne instans var indtil 1. april d.å. administrator for al lovgivning vedrørende LOFE. For at samle al lovgivning et sted har man valgt at flytte administrationen af LOFE til Erhvervs- og Byggestyrelsen, der i forvejen er ansvarlige for bl.a. erhvervslejeloven, huseftersynsordningen, andelsboligloven mv. Det er Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, der har udstedt direktiverne, som senere bliver behandlet og analyseret i nærværende opgave. Erhvervs- og Selskabsstyrelsens opgave var indtil overdragelsen at vejlede ejendomsmæglerne, samt at fortolke den nye lovgivning. Erhvervs- og Selskabsstyrelsens udtalelser må dog kun betragtes som vejledende, og deres beslutninger kan altid prøves ved domstolene. Ejendomsmæglernes Landsorganisation: Et modsvar til DE. EL repræsenterer under 8 % af mæglerne, hvoraf en del af dem er tidligere medlemmer af DE, men nu er udelukket af forskellige årsager. Denne organisation har ikke sit eget juridiske team til at rådgive sine medlemmer, men benytter sig af ekstern bistand, hvorfor der kan forekomme ventetid for de enkelte medlemmer for at få afgjort eventuelle tvister. 11 EL har ikke været aktiv i høringsdebatten. Erhvervs- og Byggestyrelsen: Sidder med den daglige administration af LOFE jf. ovenfor fra og med den 1. april Hjemmelsgrundlaget for handel med fast ejendom I dette afsnit præsenteres det lovgivningsmæssige område, der er relevant for arbejdet med denne opgave. I denne afhandling rettes opmærksomheden mod LOFE, da det er den, der i væsentligste forstand er berørt af ændringerne og dermed omdrejningspunktet for nærværende afhandling. 2.1 Historik Igennem tiden har lovgivningen inden for dette speciales område ændret sig en del gange. Som før nævnt er der i vore dage et ikke uvæsentligt fokus på forbrugernes interesser, og det kan ofte synes 11 Groft sagt er der en holdning i branchen, der siger at medlemmer i Ejendomsmæglernes Landsorganisation er medlemmer, der er smidt uf af DE pga. dårlig opførsel. Jeg måtte desværre ikke citere nogen for denne opfattelse. 11

13 sådan, at hvis man i tvivltilfælde skal lovgive til fordel for en forbruger, er det bedre at lovgive lidt for hårdt end lidt for mildt. Lovgivningen i forbindelse med Bedre og billigere bolig pakken og lovændringen i forbindelse med Sadolinparken sommeren 2005 viser endnu engang, at politikerne ofte handler på enkeltsager, og at den lovgivning, der er produktet heraf, ikke altid er rationel i den forstand, man måtte ønske. I forbindelse med optakten til dette speciale har man f.eks. ved ændringsbekendtgørelse 1298 af 8. december 2006 igen ændret de meget restriktive krav i formidlingsbekendtgørelsen, der var et produkt af Lov 453, således det nu er tilladt at medtage rigtige finansieringsforslag i annonceringen i forbindelse med udbuddet af den pågældende ejendom. Indtil da var der krav om et standardfinansieringsforslag, der byggede på en fiktiv rente, hvilket set med mæglerens øjne var yderst kritisabelt 12. Ejendomsmæglerne er, især i medierne, en udskældt race, og ofte er det ikke nemt at blive klog på, hvorvidt ejendomsmæglerne er korrupte forbrydere eller ej. Denne opgave og faget ejendomsret handler ikke blot om jura og økonomi, men også om politik og om, hvorvidt lovgivningen indenfor disciplinen ejendomsret og ejendomsformidling er på vej i den rigtige retning. Dansk ret indeholder som sådan til stadighed ikke deciderede specialregler indenfor området fast ejendom. Hverken købeloven, 1908-loven eller CISG indeholder regler, der regulerer handel med fast ejendom 13. Historisk set er den største begivenhed, i hvert fald i nyere tid, præsentationen af Lov om omsætning af fast ejendom, der trådte i kraft d.1/ Før dennes ikrafttræden var området delvist ureguleret, dvs. reguleret af de almindelige formueretlige principper om professionsansvar med mulighed for at drage analogiske slutninger til reglerne i købeloven. Ligeledes skelede man til advokatvirksomheder 14 og revisorer, der forventedes at have en adfærd, som kunne ligne en ejendomsmæglers 15. Ejendomsformidleren var før i tiden, udover en vejledningspligt for sælger, ligele- 12 Senere i opgaven vil jeg kigge nærmere på om denne bestemmelse i bekendtgørelsen, evt. kunne være i strid med LOFE 5 stk.1 2 pkt. (tidligere 3. pkt.). 13 KBL 1a stk Se bl.a. advokatsamfundets regulering af advokaters professionsansvar i deres etiske regelsæt. som det er pligtigt for en udøvende advokat at være medlem af. 15 Se bl.a. U V, U H, U H. 12

14 des pålagt en pligt til at vejlede køber 16. Et område, der i dag er strengt lovreguleret i LOFE 15, og meget omdiskuteret bl.a. i forbindelse med effektuering af handlen. Ejendomsmæglerbekendtgørelsen var tidligere et centralt grundlag for mæglernes virke. Denne indeholdt 14 punkter, der skulle oplyse relevante aktører om de centrale forhold i ejendomshandlen. Udover dette bekendtgjorde denne, at mæglerne skulle udføre sit hverv i overensstemmelse med god mæglerskik; han skulle rådgive parterne, og var mægleren personligt interesseret i handlen, dvs. interesser udover det aftalte salær, skulle dette tillige oplyses, som vi kender det i dag. De 14 punkter, der skulle oplyses udspecificeret, var punkter, der alle forventes ville være naturlige i forbindelse med køb eller salg af fast ejendom; dette gjaldt bl.a. kontantpris, beløb til udbetaling, areal mm. i vor tids forstands basale og naturlige krav til forbrugerbeskyttelse. I baggrunden af LOFE står de detaljerede bekendtgørelser, der gør denne lov til den mest regulerende på området, vel at mærke kun i forbrugerforhold, da loven i sig selv er en forbrugerbeskyttelseslov 17. Denne lov og behandlingen af de seneste ændringer i loven er omdrejningspunktet i denne afhandling. 2.2 Lov om Omsætning af Fast ejendom Ifølge lovens formålsparagraf gælder loven for erhvervsmæssigt udbud, dvs. at loven ikke regulerer civile handler. Hvis handlen bliver effektueret uden assistance fra en rådgiver, er det parternes egen aftale, der umiddelbart er gældende. Parterne har dog mulighed for at søge ekstern rådgivning, som tilbydes af flere mæglere, f. eks. EDCs køberrådgivning. Hvis køber og sælger benytter denne form rådgivning, er den selvfølgelig omfattet af LOFE. LOFE adskiller den sig fra LFFE, der hovedsagligt regulerer interpartes forholdet. Formålet er at regulere selve salgsprocessen ved erhvervsmæssigt udbud, nemlig det forhold, at en ejendomsmægler og/eller advokat er den mæglingsansvarlige. Ligeledes i 3) at anden rådgivning, der modtages hos en erhvervsdrivende med speciale i køb og salg af fast ejendom ligeledes er inden for lovens område. Eksempelvis en ejendomsmægler, der yder køber repræsentation, som f.eks. EDC Mæglerne profilerer sig med 18. Inden for området ejendomsformidling er der modsat fast ejendom i almindelighed en væsentlig lovregulering inden for området. Hvis vi sammenligner os med vores nabolande, ser man, at Danmark har en høj grad af 16 Malmquist 1991 p Traaf, 2005 p køberrådgivning. 13

15 bestemmelser, der regulerer de former for ydelser og opgaver, som ejendomsmæglerne pålægges, samt hvilke opgaver denne ikke må berøre. I få undtagelser gælder loven for andre end erhvervsdrivende, der kontraherer med forbrugere, nemlig i det forhold, hvor aktører kun må kalde sig for ejendomsformidlere, hvis de er uddannet ejendomsmægler eller advokat. Dette gælder, jf. LOFE 1 stk.3 jf. 25 stk1 3 pkt. 19, også for ejendomsmæglere, der kun beskæftiger sig med formidling af erhvervsejendomme. Loven gælder kun for forbrugere, der ønsker at erhverve eller afhænde fast ejendom, der kun har været benyttet eller ønskes benyttet til ikke-erhvervsmæssige forhold for dennes vedkommende. Begrebet fast ejendom er den i ejendomsretten almindelige definition 20 : Almindelig fast ejendom i tinglysningslovens forstand kan være ideelle anparter, stiftede andelsboliger, en aktie eller adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig. Begrebet er bestemt ikke entydigt, og det er genstand for livlig diskussion i litteraturen. Von Eyben m.fl. mener, at det ofte er nødvendigt med en vurdering af forholdene i konkrete situationer, således at man i den konkrete relation vurderer ud fra givne retsregler, hvad der kan benævnes med titlen fast ejendom 21. I denne opgave lægges det til grund, at en fast ejendom er afgrænsede (matrikulerede) jordarealer med dertilhørende løsøre, der har en vis fasthed og varighed 22. Senere gennemgås kort de specielle regler omkring projektsalg, der er aktuelt i forbindelse med den nye lovgivning. 2.3 Anden lovgivning LFFE Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (lov nr. 391 af 14. juni 1995), (i det følgende LFFE), regulerer kun få begrænsede emner indenfor området handel med fast ejendom. Den har bl.a. givet køber mulighed for at udtræde af kontrakten mod betaling af 1 % af købesummen. Dernæst har den ligeledes givet sælger mulighed for at få udarbejdet en tilstandsrapport på 19 Se tillige note 7 side 11 i nærværende afhandling. 20 Holm-Larsen, Von Eyben m.fl Finn Traf diskuterer hvorvidt tinglysningsloven definerer begrebet fast ejendom. Når man tinglyser skødet på fast ejendom opnår man kun omsætningsbeskyttelse, hvorfor det reelt er muligt rent aftaleretligt at afhænde sin grund med tilhørende bygning ved en simpel aftale, hvorfor begrebet fast ejendom også eksisterer uden for tinglysningsloven. 14

16 ejendommen, således at denne ikke hænger på det 20-årige forældelsesansvar, samtidig med at køber er bekendt med, hvad han erhverver, og kan tegne forsikring mod skader, der ikke er nævnt i rapporten. I forbindelse med nærværende opgave berøres LFFE ikke yderligere, da denne speciallov ikke berøres af ændringerne Markedsføringsloven Hidtil har det i LOFE 5 stk. 2 været pålagt ejendomsmægleren ved udarbejdelse af annoncemateriale at medtage oplysninger om ejendomstype, beliggenhed mm. Dette er ikke længere tilfældet, hvorfor man nu må forholde sig til bestemmelserne i markedsføringsloven. DE har for deres medlemmer udarbejdet en guideline, således at det ikke er nødvendigt for mægleren at have et indgående kendskab til markedsføringsloven Lov om juridisk rådgivning (LOV nr. 419 af 09/05/2006) Pr. 1. juli 2006 har det været muligt for alle at kalde sig "juridisk rådgiver", og alle kan herefter helt legalt annoncere med juridisk rådgivning. Den nye lov sikrer ikke direkte forbrugerne, idet de nye juridiske rådgivere ikke har pligt til at være dækket af ansvarsforsikring 23, som advokater er forpligtet til. Derfor er advokater ikke dækket af den nye lovgivning, de er stadig underlagt reglerne i Retsplejeloven, herunder Advokatsamfundets regler om god advokatskik. Hvis man modtager juridisk rådgivning fra en rådgiver, der ikke er advokat, kan forbrugeren klage til Forbrugerklagenævnet, hvis rådgivningen har været mangelfuld. Indtil nu har det været tilladt for andre end advokater at udføre juridisk rådgivning, blot ikke annoncere med det. F.eks. tilbyder EDC deres kunder at udfærdige skøde, hvilket på nogen måder har skabt problemer, da det ikke er tilladt, jf. LOFE, at repræsentere begge parter. Herom senere. I forbindelse med tilblivelsen af lov om juridisk rådgivning er vinkelskriverloven nu ophævet 24. Formålet med vinkelskriverloven var at beskytte borgerne mod at søge juridisk rådgivning hos ukvalificerede personer. For i fremtiden at sikre forbrugere den relevante beskyttelse efter ophævelsen af vinkelskriverloven sammenholdt med et ønske om at opprioritere konkurrencemæssige hen- 23 Jf. 2 stk. 3 skal der under alle omstændigheder oplyses skriftligt om hvorvidt man er forsikret eller ej. Hvis den pågældende rådgiver er forsikret, skal tillige oplyses beløbsstørrelsen på forsikringssummen mm. 24 Se bilag 2 om gennemgang af dom U H 15

17 syn, indføres der i lov om juridisk rådgivning regler om god skik for juridisk rådgivning, samtidig med at der udstedes en uddybende bekendtgørelse Anden lovgivning Aftaleloven, Tinglysningsloven m.fl. 25, er alle relevante retskilder i forbindelse med arbejdet med den juridiske disciplin fast ejendom. 2.4 DEs forbrugeretiske regelsæt 26 DEs forbrugeretiske regelsæt anses for værende udtryk for god ejendomsmæglerskik, da de er udarbejdet i samarbejde mellem Forbrugerrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening på opfordring af Erhvervsministeriet. Medlemskabet af DE forpligter enhver ejendomsmægler til at efterleve principperne for god ejendomsmæglerskik, og ligesom med andre etiske regelsæt f.eks. for revisorer og advokater gælder det, at ikke alt er nedskrevet, hvorfor en reel og sober handlemåde er det ønskværdige. Dette betyder, at det er det etiske råd, der i hver enkelt sag har den fulde kompetence til at behandle sager, der skal afgøres i Etisk råd. Medlemmerne har pligt til at optræde på en måde, der findes redelig og sømmelig ikke bare overfor for forbrugerne, men også overfor kollegaerne i branchen. Medlemmerne har pligt til at sætte sig ind i relevant lovgivning og efterleve denne. Etisk råd består af 5 personer, der alle er på valg hvert andet år. I 2005 dømte Etisk råd Nybolig Mægleren Hanne Nørrisgaard til at betale en bod på kr for hendes dobbeltrolle i Sadolinpark sagen, hvilket er den hidtil største bøde, der er udstedt af DEs etiske råd. Foreningen og branchen fandt på mange måder denne store bod passende, da Hanne Nørrisgaard havde handlet ukorrekt i forbindelse med salget af disse boliger. Det etiske råd har med den nye lovgivning fået en konkurrent, nemlig Disciplinærnævnet. Dette nævn differentierer sig til dels fra det etiske råd, men enkelte opgaver vil unægtelig blive sammenfaldende. I afsnit 5 behandles som nævnt, hvordan Etisk råd, klagenævnet for ejendomsformidling og Disciplinærnævnet står i forhold til hinanden, og hvilke instanser, der har kompetencen til at behandle de enkelte tvister. 25 Andersen m. fl., 2003 p DEs etiske regelsæt er offentlig tilgængelig på DEs hjemmeside 16

18 3. Bedre og billigere bolig Lov 605 Dette kapitel søger at redegøre for de ændringer, der kom som følge af regeringens første lovpakke Lov I høringsnotatet udgivet af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen på baggrund af lovforslaget L 156, findes de kommentarer og bemærkninger, de involverede interesseorganisationer havde på baggrund af forslaget. Disse kommentarer gennemgås nedenfor for så vidt angår de mest relevante, således at afsnittet her både fungerer som en præsentation, samt en diskussion af de fremsatte og senere vedtagne lovforslag. Sigtet med gennemgangen er ligeledes at udvælge de mest relevante ændringer til en videre analyse i afsnit Baggrund Bedre og billigere bolig pakken kom bl.a. som et tilbud til den boligkøbende forbruger om, at systemet og branchen som sådan skulle blive mere transparent, for dermed at øge konkurrencen med den følge, at ejendomsmæglere med dårlig etik skulle stoppes i deres forehavende. Lovgivningen har ændret sig væsentligt siden, og spørgsmålet er nu, om forbrugerne har fået bedre og billigere boliger siden loven trådte i kraft 1. oktober Ændringerne som følge af 605: Ophævelse af ejerkravene for ejendomsmæglervirksomhed - Flere valgfrie ydelser for opdragsgiveren - Øget oplysning om priser 27 - Præcisering af rådgiverrollen - Ophævelse af annonceringskrav I det tidlige forår 2005 fremlage regeringen 12 lovændringsforslag under navnet Bedre og billigere bolig. Det blev til en rent grafisk yderst præsentabel publikation indeholdende 12 konkrete forslag til ændring af eksisterende love, heriblandt lov om omsætning af fast ejendom. Regeringen havde 27 Gennemsigtighed om salærer, samt provisioner og samarbejdsaftaler. 17

19 konkrete ønsker om at sikre forbrugerne en sund konkurrence blandt ejendomsmæglerne ved at sikre dem billigere priser og flere valgmuligheder i forbindelse med bolighandel. Ligeledes havde man det ønske, at regler og procedurer vedrørende bolighandel skulle være enkle, lettilgængelige og nemme at gennemskue. Alt dette skulle bevirke, at forbrugerne stod med et stærkere kort på hånden, når der skulle handles bolig, således at man kun i et begrænset antal situationer var i tvivl om, hvilke regler der på området er gældende. Ud af de 12 konkrete forslag til ændring af loven gennemgås de 3 områder, der er specielt relevante i forbindelse med LOFE - Nye ejere til ejendomsmæglerbranchen - Individuelle ydelser og større valgfrihed i bolighandlen - Gennemsigtige priser ved bolighandel. Ønsket om mere konkurrence og gennemsigtighed kom på baggrund af en undersøgelse, som Konkurrencestyrelsen udfærdigede i , der viste, at ejendomsmæglerne i forbindelse med de stigende huspriser stadigvæk modtog et honorar udregnet efter den enkelte ejendoms udbudspris, uden at mæglernes omkostninger var steget proportionalt med huspriserne. Dette var efter Konkurrencestyrelsens mening et problem, og man fandt, at konkurrencen i branchen ikke var eksisterende på det ønskelige niveau, idet salærerne var alt for høje og alt for ens 29. En undersøgelse fra Konkurrencestyrelsen viste, at salærerne i bolighandler lå meget ens på mellem 2,5 og 3 % ved salg af parcelhuse og på mellem 3 og 4 % ved salg af ejerlejligheder 30. Disse påstande blev ikke velmødt af DE som repræsentant for sine medlemmer. DE har gennem forhandlingerne med regeringen udtalt, at denne ikke fandt Konkurrencestyrelsens analyse gennemarbejdet, og de fik på den baggrund udarbejdet deres egen analyse af Revisionsfirmaet Deloitte. Konkurrencestyrelsen var ved deres beregninger nået til det resultat, at gennemsnitssalærer for mæglere lå på , mens et salær ved DEs beregninger lå på Problemet ved disse to beregninger var, at pressen selvsagt er mest interesseret i tallet fra Konkurrencestyrelsen på Sammen- 28 Analysen med tilhørende kommentarer er bilagt bagerst bilag nr Konkurrencestyrelsen redegørelse Undersøgelsen diskuteres senere i nærværende afhandling. 30 Publikationen Bedre og billige bolighandel s. 12 jf. Konkurrencestyrelsen

20 holdt med Sadolinpark sagen senere på sommeren var regeringen nødt til at gøre noget for at vedligeholde deres chance for at vinde næste folketingsvalg. Tilbage i 2005 nåede regeringen til den konklusion, at branchen virkede for koncentreret. Ifølge de gamle regler i LOFE 8 var det kun tilladt for ejendomsmæglere, advokater og den finansielle sektor at eje ejendomsformidlingsvirksomheder. Ligeledes mente man, at ydelserne var for ensartede. Her tænkte man specielt på ydelserne i 17, der tvang mæglerne til at levere 7 obligatoriske ydelser 31. Man mente, at et krav om disse ydelser var en ikke-uvæsentlig bevæggrund for, at ejendomsmæglerne ydede standardkoncepter. Ligeledes fandt man, at priserne var uigennemsigtige, da der i branchen fandtes mange samarbejdsaftaler med finansieringsselskaber 32, banker og realkreditinstitutter, men ofte fandtes der også samarbejdsarbejdsaftaler med arkitekter, dagblade mm. Dette gav efter regeringens mening anledning til, at ejendomsmæglernes indtjeningsgrundlag var sløret. Sammenligner man Danmark med andre europæiske nabolande, vil man også se, at området i Danmark generelt er væsentligt mere lovreguleret. Her har man ikke hos nogle af vore naboer en regulering af ejerforholdene, ligesom der heller ikke er krav om, at der skal være et bestemt antal finansieringsforslag Sammenligning af Danmark med vores nabolande Her henvises til publikation Bedre og billigere bolig, der kort nævner at Danmark sammenlignet med vores nabolande er væsentligt mere reguleret. 3.2 Lovforslaget L 156 Den 13. april 2005 fremsatte Økonomi- og Erhvervsminister Bendt Bendtsen sit første lovforslag til ændring af LOFE. Flere af ændringerne må anses for værende ret væsentlige for det danske marked for handel med fast ejendom. Det gav derfor også anledning til en voldsom kritik fra flere organisationer, og erhvervsministeren modtog også ved høringen en del kommentarer og ændringsforslag. Inden den officielle høring i forbindelse med præsentationen af lovforslaget, blev lovforslaget sendt 31 Jf og jf. E&S. 32 Som ofte ejer de franchisekæder, hvor de enkelte medlemmer er medlemmer/forretningsdrivende i. Ca. 50 af alle mæglere i Danmark er medlemmer af eller franchisetager i en større kæde. 33 Tyskland og Holland. 19