Det skandinaviske boligmarked

Transkript

1 NR. 2 FEBRUAR 2014 Det skandinaviske boligmarked Den svage udvikling på det danske boligmarked siden 2007, kan ikke genfindes i Sverige og Norge, især på grund af en bedre økonomisk udvikling. Forskellene på boligmarkedet i Danmark og i vores nordiske nabolande er meget markant. Og den kan ikke kun forklares med den danske boligboble, for de norske og svenske priser steg nemlig næsten lige så meget som de danske. Til gengæld har de ikke oplevet de samme negative efterdønninger, som vi har i Danmark. Figur = Husprisindeks i Skandinavien = Norge Sverige Danmark Årsagerne til forskellene er formentlig mange, vurderer direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft. Ifølge Beltoft er en af de vigtigste årsager dog, at Danmark har oplevet en væsentlig svagere indkomstudvikling end Sverige, og i særdeleshed i Norge. Indkomsten i Sverige er siden 2000 steget med 5-10 pct. mere

2 2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 FEBRUAR 2014 end i Danmark. I Norge er den vokset med pct. mere end hos os. Meget af udviklingen er sket efter krisen. Figur 2 60% 40% 20% 0% -20% Svensk og norsk indkomst i forhold til dansk (BNP pr. capita, løbende priser) % 20% 0% -20% Norge (danske kroner) Sverige (danske kroner) Norge (norske kroner) Sverige (svenske kroner) Den forskel er blevet forstærket i de senere år, fordi Danmark ikke er kommet nær så godt ud af krisen som Norge og Sverige, siger Karsten Beltoft videre. Den svage danske økonomi har skabt usikkerhed og pessimisme. Det har gjort boligmarkedet svagt og ført til prisfald. Det skete ikke i Norge og Sverige, selv om priserne også var steget der. Boligbobler er noget man kan se bagefter, og en prisstigning efterfølges ikke altid af et fald. Man må ikke stirre sig blind på boligprisstigningerne som eneste årsag til krisen, siger Karsten Beltoft. Delvis drevet af pessimisme Ser man samlet på udviklingen i renten (30-årigt lån), boligpriserne og indkomsten pr. indbygger, kan man opstille et mål for, hvor dyrt det er at købe bolig, en såkaldt boligbyrde.

3 3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 FEBRUAR 2014 Figur = Boligbyrde i Skandinavien (beregnet på markrotal) = Norge Sverige Danmark Mens udviklingen i Sverige og Norge er relativt jævn, kan man i Danmark se en tydelig prisboble fra 2005 til I denne periode steg priserne mere end man kan forklare med udviklingen i renten og indkomsten. Overdreven optimisme har nok spillet en rolle. På samme måde er boligbyrden siden faldet dramatisk. Køberne har holdt sig tilbage på trods af lave renter og lave priser, hvor de i Sverige og Norge i højere grad har reageret på de lavere renter og indkomstfremgangen. Oven i den svage indkomstudvikling kommer der en generel pessimisme og usikkerhed, som får folk til at vente, selv om priser og renter ser gunstige ud. Det er også en del af forklaringen på, at udviklingen har været så forskellig i de skandinaviske lande, forklarer Karsten Beltoft.

4 4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 FEBRUAR 2014 F1-auktionerne falder for tredje år i træk Refinansieringsauktionerne falder i omfang, og vi nærmer os niveauet fra I de senere år har realkreditinstitutterne foretaget en række initiativer for dels at sprede omfanget af refinansieringsauktioner ud over året, og dels for at nedbringe det samlede omfang. I 2013 begyndte vi at se, at initiativerne bærer frugt. Det fortsætter også ind i 2014, hvor mængden af F1 er falder for tredje år i træk. Realkreditinstitutterne er ved at have succes med at nedbringe det årlige refinansieringsomfang. Blandt andet har institutterne indført nye korte renteprodukter med stor succes, der ikke skal refinansieres så hyppigt (fx CITA-lån), hvilket bidrager til at færre vil refinansiere i 2014 i forhold til året før. F1-lån er også gjort dyrere, og det har øget kundernes incitament til at vælge lån med længere rentebinding, forklarer Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Den nye F1-lov, som forventes endelig vedtaget i slutningen af februar, ændrer ikke ved, at institutterne fortsat skal mindske refinansieringsomfanget. I 2013 har sektoren refinansieret for 700 mia. kr. for alle typer rentetilpasningslån. Mængden forventes at blive en smule mindre i I 2010 begyndte sektoren aktivt at flytte kunderne væk fra december-terminen, så risikoen ved eventuel valuta- eller finansieluro for berørte boligejere blev mindre. Omfanget af refinansieringer i december var dengang nået over 500 mia. kr. I dag er december auktionerne nedbragt til lidt over 300 mia. kr. Realkreditinstitutterne har gjort en stor indsats for at sprede refinansieringsauktionerne ud over året, og det er lykkedes, idet december auktionerne toppede i Et væsentligt bidrag til knækket er givetvis kommet via de nye CITA-lån med en længere bagvedliggende funding, som gør realkreditsystemet mere robust, forklarer Karsten Beltoft. Der er fortsat et behov for at have fokus på at reducere det samlede refinansieringsomfang, hvilket også vil blive et element i en kommende tilsynsdiamant for realkreditinstitutter, siger Karsten Beltoft videre.

5 5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 FEBRUAR 2014 Figur 1 Udvikling i refinansieringsauktionerne (mia. kr.) F2 til F5 F1 Kilde: Danske Markets (forventet) Lovforslag forringer pantesikkerhed Nyt lovforslag vedrørende omdannelse af almene ældreboliger til almene ungdomsboliger vil medføre en forringelse af realkreditinstitutternes pantesikkerhed og påfører dem merudgifter og øget risiko. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har netop fremsat et lovforslag, der giver mulighed for at omdanne ældreboliger til ungdomsboliger i en periode på 10 år. Det er et forslag, der forsøger at imødekomme den situation, at mange unge under uddannelse i de større uddannelsesbyer har svært ved at skaffe en passende bolig. En intention langt de fleste kan tilslutte sig, siger direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft.

6 6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 FEBRUAR 2014 I værdiansættelsen af en ældrebolig er det en væsentlig faktor, at kommunerne stiller en garanti for den del af belåningen, som ligger over den almindelige grænse for belåning til almene boliger. I tilfælde af manglende udlejning af almene ældreboliger, hæfter kommunen endvidere for det eventuelle lejetab ved tomgang samt for udgifter ved istandsættelse i forbindelse med fraflytning. Lavere værdi får konsekvenser Ved en omdannelse fra ældrebolig til ungdomsbolig sker der en ændring i relation til de kommunale garantier, da den kommunale hæftelse for tomgangsleje bortfalder. Af bemærkningerne til det nye lovforslag fremgår det, at det giver en besparelse til de kommuner, der vælger at gøre brug af ordningen. Derved ændres ejendommens værdi, idet den er baseret på lejens størrelse samt sikkerheden for at lejen betales. Så når lejen nedsættes og garantien for leje bortfalder, falder ejendommens værdi. For realkreditinstitutterne betyder det en forringelse af pantesikkerheden, forklarer Karsten Beltoft. Lovforlaget får derfor væsentlig betydning for sektoren, til trods for at det af lovforslaget fremgår, at ændringerne ikke vil medføre negative konsekvenser og merudgifter for erhvervslivet. En lavere værdi medfører både øget kapitalkrav samt muligvis krav om supplerende sikkerhedsstillelse for realkreditsektoren. Det giver en merudgift og flytter risiko fra kommunerne til realkreditsektoren, der derfor fremadrettet må kompenseres ved større garantier for ældreboliger generelt, påpeger Karsten Beltoft. Løsning For at lovforslaget ikke får disse uhensigtsmæssige konsekvenser for realkreditsektoren, mener Karsten Beltoft, at man i lovforslaget med fordel kunne have bibeholdt kommunernes forpligtelser til at dække tomgangslejen også efter omdannelse. Jeg mener også, at man i lovforslaget burde give realkreditinstitutterne mulighed for at genberegne det kommunale garantikrav ud fra de ændrede forudsætninger, siger Karsten Beltoft.

7 7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 FEBRUAR 2014 Når realkreditinstitutterne yder lån til en udlejningsejendom, foretages der en værdiansættelse på baggrund af de specifikke regler i lovgivningen. I værdiansættelsen tages højde for hvor rentabel ejendommen er, der foretages blandt andet en beregning af den årlige nettoleje, man vurderer ejendomstypen og ejendommens karakter og ikke mindst sikkerhed for opretholdelsen af huslejeindtægten på ejendommen. Fakta boks: Når realkreditinstitutterne yder lån til en udlejningsejendom, foretages der en værdiansættelse på baggrund af de specifikke regler i lovgivningen. I værdiansættelsen tages højde for hvor rentabel ejendommen er, der foretages blandt andet en beregning af den årlige nettoleje, man vurderer ejendomstypen og ejendommens karakter og ikke mindst sikkerhed for opretholdelsen af huslejeindtægten på ejendommen. Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Martin Kjeldsen-Kragh Flemming Dengsø Nielsen Christina Wandt Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf