AFGØRELSE i sag om afslag på landzonetilladelse til anvendelse af anneks til helårsbolig på en ejendom i Helsingør Kommune

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk marts 2015 J.nr.: NMK Ref.: bemad AFGØRELSE i sag om afslag på landzonetilladelse til anvendelse af anneks til helårsbolig på en ejendom i Helsingør Kommune Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 1 58, stk. 1, nr. 1, jf. 35, stk. 1 (landzone). Natur- og Miljøklagenævnet stadfæster Helsingør Kommunes afgørelse af 19. februar 2014 om afslag på landzonetilladelse til anvendelse af anneks til helårsbolig og opretholder påbud om ophør af helårsbeboelse i anneks på Bøssemagergade 71, 3150 Hellebæk, matr. nr. 2cs Hellebækgård, Hellebæk, og kommunens afgørelse står således ved magt. Kommunen fastsætter ny frist for lovliggørelse af forholdet på ejendommen. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 af lov om planlægning med senere ændringer 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet med senere ændringer

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Afgørelsen er påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet af advokat Sofie Arent på vegne af ejer af ejendommen. Det anføres navnlig i klagen, at anneksets anvendelse til helårsbeboelse ikke kræver landzonetilladelse, idet bygningen lovligt blev anvendt som helårsbeboelse før vedtagelsen af by- og landzoneloven i 1970, uanset ejendommen står registeret i BBR som erhvervsejendom. En ændring af anneksets registrering fra erhverv til beboelse vil ikke medføre en ændring af den faktiske lovlige anvendelse af annekset, og kommunen er forpligtet til at lade det registrere som beboelse i BBR. Såfremt dette ikke kan efterkommes af nævnet, anføres det i klagen, at kommunen må anerkende, at det meddelte påbud skal bortfalde, idet annekset forsat skal kunne anvendes til erhvervsmæssig udlejning hele året, da denne anvendelse har fundet sted siden opførelsen af annekset i Kommunen har i afgørelsen lagt vægt på og begrundet afslaget i forkerte faktuelle oplysninger om, at annekset alene skulle være anvendt til sommerbolig, og at det ikke skulle være indlagt vand eller toilet fra tidspunktet for opførelsen. Der har derimod altid været logerende hele året, hvilket ikke er i strid med anvendelsen som erhvervsmæssigt drift af pensionat eller lignende. Efter klagers vurdering kan det med henvisning til bygningens anvendelse og indretning lægges til grund, at annekset har været anvendt til privat plejehjem/pensionat, beboelse for personale på pensionatet, hvile- /rekreationshjem samt gæstebolig hele året rundt fra 1943 og frem til ejers overtagelse i 1984 på lige fod med anvendelse af hovedbygningen på ejendommen. Klager var derfor ved overtagelse af ejendommen i god tro om, at annekset kunne anvendes til helårsbeboelse. En ændring i registreringen vil ikke, efter klagers vurdering, medføre en yderligere belastning for området, men nærmere det modsatte. Udlejning i forbindelse med pensionat eller Bed and Breakfast vil medføre flere og skiftende lejere, end hvis der sker udlejning til helårsbeboelse. De sidste mange års udlejning til helårsbeboelse har ikke medført en øget belastning på omgivelserne sammenlignet med anvendelse af ejendommen til pensionat. Beskyttelseshensynene i planlovens 35, stk. 1, er dermed ikke til hinder for, at der sker en ændring i registeringen af annekset fra erhverv til beboelse. Derudover består området primært af beboelsesejendomme eller blandet bolig og erhverv i landzone. Det er derfor uden sammenhæng med andre ejendomme i området, når kommunen meddeler afslag og påbud om ophør af anvendelse af annekset til helårsbolig. Det forhold, at annekset, i forbindelse med en byggesag, før ejer overtog ejendommen, blev begæret nedrevet, såfremt den tidligere ejer opnåede en tilladelse til opførelse af en forpagterbolig et andet sted på ejendommen, kan ikke i nærværende afgørelse tillægges vægt, da kommunen dengang meddelte afslag på tilladelse til opførelse af forpagterboligen. Annekset blev som følge heraf ikke nedrevet. Kommunen henviser i sit afslag til, at annekset ikke opfylder bygningsreglementet krav til helårsbeboelse, ligesom kommunen henviser til, at klager skulle have et ønske om at ombygge annekset til helårsbeboelse. Kommunen har i den forbindelse ikke begrundet, hvorfor dette skulle have en betydning for afslaget eller oplyst om hvilket bygningsregelment og bestemmelser, der henvises til, hvilket klager finder er i strid med planlovens 35, stk. 1. 2

3 Der er herudover klaget over kommunens sagsbehandling, og at afslaget er i strid med lighedsgrundsætningen, idet en meddelt tilladelse på ejendommen Bøssemagergade efter klagers opfattelse er sammenlignelig med nærværende sag. Sagens oplysninger Kommunen meddelte den 19. februar 2014 lovliggørelse landzonetilladelse til en tilbygning til annekset på 9 m 2, så arealet nu er på 69 m 2, afslag på anvendelse af annekset til helårsbeboelse samt påbud om, at annekset alene må anvendes i de perioder, hvor sommerhuse må benyttes: 31. marts 1. oktober. Ifølge BBR fra marts 2015 er ejendommen på m 2 og er angivet som en beboelse- og forretningsejendom. På ejendommen er der en hovedbygning (af klager omtalt som bygning 1) på 320 m 2 opført i 1910, et anneks (af klager omtalt som bygning 2) på 60 m 2 opført i Begge bygninger er registeret som hotel, restaurant, vaskeri, frisør og anden servicevirksomhed. Hovedbygningen har et beboelsesareal på 50 m 2, mens der i annekset er registreret et erhvervsareal på 60 m 2 og et boligareal på 0 m 2. Kommunen har den 16. december 2013 meddelt lovliggørende landzonetilladelse til yderligere 2 boliger i hovedbygningen. Kommunen oplyser i denne afgørelse, at boligarealerne i hovedbygningen er på henholdsvis 238 m 2, 89,6 m 2 og 152 m 2. Klager bor selv i den ene bolig, mens de to andre lejes ud. Derudover består ejendommen af en carport og et skraldeskur, som begge er opført omkring 1995 og er under 50 m 2 samt et drivhus. Kommunen har den 16. december 2013 meddelt lovliggørende dispensation fra sø- og skovbyggelinjen i naturbeskyttelseslovens 16 og 17 3 til disse bygninger. Kommunen oplyser i afgørelsen, at ejendommen ligger i landzone på et lille bakkedrag, der skråner ned mod kobberdammen og mod to bække, der omgiver ejendommen mod nord og øst. Bækken har formentligt ledt vand fra kobberdammen ned til Hellebæks tidlige, vanddrevne industrianlæg. Vest for ejendommen blev der i 1948 bygget rækkehuse, således at der nu ligger en bebyggelsesenklave på højdedraget. Til trods for bebyggelsen opleves landskabet på stedet som nogenlunde uforstyrret, idet rækkehusene ligger med gavlpartiet mod dammen. Dermed syner de mindst muligt fra Bøssemagergade og dammen. Området, hvor ejendommen ligger, er i kommuneplanen er udpeget som beskyttelsesområde for geologi, værdifulde landskaber og biologi. Herudover er der et vægtigt kulturmiljø ved Hellebæk med mange spor efter tidlig våbenindustri i landskab og bygninger, idet vandkraft gennem flere hundrede år er udnyttet her. Foruden at ligge i et af kommunens højst prioriterede landskaber, ligger ejendommen også i Natura 2000-område nr. 130, Teglstrup Hegn og Hammermølle Skov. Ejendommen ligger tillige indenfor kystnærhedszonen, jf. planlovens 5a. Om sagens forløb fremgår det af sagens akter, at klager den 11. marts 2009 rettede henvendelse til kommunen om at ændre BBR til 3 boliger i hovedhuset og 1 bolig i annekset. 3 Lovbekendtgørelse nr. 951 af 3. juli 2013 af lov om naturbeskyttelse med senere ændringer 3

4 Kommunen kvitterede den 29. april 2009 for ansøgningen og meddelte klager, at der var krav om landzonetilladelse til den ændrede anvendelse samt dispensationer fra sø- og skovbyggelinjen. Kommunen anmodede klager om at indsende tegninger. Klager indleverede tegningsmaterialet i 2009, men hørte intet fra kommunen, før klager igen den 16. marts 2011 henvendte sig til kommunen for at rette indholdet i BBR. Klager afleverede tegningsmaterialet med arealberegninger m.v. til kommunen den 11. april Kommunen kvitterede den 25. maj 2011 for klagers henvendelse og anmodede klager om yderligere oplysninger, ligesom kommunen også denne gang meddelte klager, at der var krav om landzonetilladelse efter planlovens 35, stk. 1 og dispensationer efter naturbeskyttelseslovens 16 og 17. Den 5. december 2011 opregnede kommunen forskellige skure på ejendommen, som kommunen ville have oplysninger om. Den 13. maj 2013 besigtigede kommunen sammen med klager ejendommen. Efter besigtigelsen sendte kommunen sin foreløbige vurdering til klager om, hvad der kunne meddeles landzonetilladelse/dispensation til, og hvad der efter kommunens umiddelbare vurdering ikke kunne meddeles landzonetilladelse/dispensation til. Kommunen anmodede samtidig klager om at indsende yderligere materiale, herunder landzonetilladelse til at benytte annekset til helårsbolig, såfremt en sådan forelå. Klager kommenterede den 13. maj 2013 kommunens foreløbige vurdering og bemærkede, at kommunen havde kendt til tilbygningen af annekset siden 1993, og at kommunen havde udvist passivitet i forhold til tilbygningen. Klager forklarede tillige, at der var helårsbeboelse i annekset, da klager overtog ejendommen i 1984, og at klager derfor var i god tro om, at annekset havde helårsstatus, da klager overtog ejendommen. Klager og lejeren, der bor i annekset, modtog den 16. december 2013 kommunens udkast til afgørelse om bl.a. afslag på lovliggørende landzonetilladelse til helårsbeboelse i annekset og påbud om ophør af helårsbeboelse. Kommunen fremsendte samtidig høringsbrev og anmodning om bemærkninger til udkastet. Ligeledes den 16. december 2013 traf kommunen 2 andre afgørelser vedrørende ejendommen, herunder landzonetilladelse til, at hovedbygningen kunne anvendes til yderligere 2 helårsboliger, så der i alt var 3 boliger på ejendommen. Kommunen oplyser i udkastet til afslag på lovliggørende landzonetilladelse til helårsbeboelse i annekset bl.a., at kommunen i arkiverne ikke har kunnet finde landzonetilladelse til anvendelse af annekset som helårsbolig. Annekset er ifølge kommunen nævnt i forbindelse med, at den tidligere ejer søgte om en forvalterbolig til plejehjemmet i Forvalterboligen blev dog ikke opført, fordi kommunen, overfor Hovedstadsrådet, der dengang var landzonemyndighed, ikke kunne anbefale byggeriet. Hovedstadsrådets udtalelse eller afgørelse fremgår ikke af kommunens arkiv. Af en udvalgsudtalelse fra den 5. februar 1980 fremgår det, at ejendommen i ejendomsskatteregisteret på daværende tidspunkt var opført i registeret med en benyttelseskode 02 - beboelse og forretning og indeholdt én lejlighed. De daværende ejere boede på dette tidspunkt ca. 1 km fra ejendommen. 4

5 Kommunen er først blevet opmærksom på helårsanvendelsen ved klagers henvendelse om ændring af BBR i 2009 og Kommunen har ikke kendt til, at annekset blev anvendt til helårsbeboelse, da alle beboere står opført på samme adresse, Bøssemagergade 71. Kommunen har derfor ikke kunne sondre mellem helårsbeboere og pensionærer gennem tiderne, ligesom det ved adresseopslag ikke har været muligt for kommunen at skelne mellem hvilke beboere, der boede i hovedbygningen og hvilke beboere, der boede i annekset. Kommunen har som baggrund for afslaget anført, at indretning af helårsboliger i erhvervsbygninger eller i sommerboliger ifølge praksis skal betragtes som nyopførelser af helårsboliger, at bygningen er registeret som erhvervsbygning med værelser, at bygningen ifølge klagers oplysninger har været anvendt om sommeren, da ejendommen var pensionat, at bygningen ved ansøgning om forvalterbolig i forbindelse med plejehjemmet i 1970 erne blev forudsat nedrevet, at helårsbeboelse i en erhvervsbygning, uanset denne er opført til pensionat, er i strid med praksis for indretning eller opførelse af boliger i landzonen, og at kommunen samtidig med afslaget har ændret anvendelse af hovedbygningen fra pensionat med én helårsbolig til i alt 3 boliger. Anvendelsen af annekset i tiden, hvor ejendommen blev anvendt til pensionat, og hvor annekset var registeret i BBR med 6 værelser og en bygningsstørrelse på 60 m 2 kan efter kommunens vurdering sidestilles med Bed and Breakfast. Ved vurderingen har kommunen lagt vægt på, at der er en generel og restriktiv praksis også i Natur- og Miljøklagenævnet for ændret anvendelse af sommerhuse i landzonen. Annekset kan ifølge kommunen sammenlignes med et sommerhus. Derudover er det i strid med landzonebestemmelsernes formål at oprette helårsboliger i landzonen, og det aktuelle projekt skal efter kommunens opfattelse vurderes, som var der tale om opførelse af nyt byggeri. Herudover har kommunen vurderet, at anvendelsen af annekset til helårsbeboelse er i strid med bygningsreglementet. Kommunen finder herefter, at annekset i haven alene må anvendes til sommerbolig. Uddybning af klagen og klagers oplysninger om anvendelsen af annekset til helårsbeboelse Ifølge oplysninger i klagen og klagens bilag var ejendommen i 1960 erne og 1970 erne ejet af klagers bedsteforældre. Den tidligere ejer havde anvendt ejendommen til drift af privat plejehjem og pensionat hele året rundt. Annekset bestod dengang af 6 værelser og 1 badeværelse. Værelserne blev anvendt til pensionat, beboelse for de ansatte på pensionatet samt til gæsteboliger hele året. Forud for den tidligere ejer og fra opførelse af annekset blev ejendommen anvendt til hvile- og rekreationshjem. Endvidere har der siden opførelsen i 1943 været toilet og koldt vand i annekset. Klager har overfor kommunen oplyst, at mens ejendommen blev anvendt til plejehjem, flyttede en af plejehjemsbeboerne over i annekset hvert år i et af de små værelser, så snart frosten var gået af jorden og flyttede først ind igen, når det blev frostvejr. Hun boede dermed, efter klagers udsagn, i annekset det meste af året. Klager overtog ejendommen pr. 1. januar 1984 og har vedlagt kopi af BBR fra 1984 i klagen. Ved overtagelsen var annekset registeret i BBR som bolig/erhverv og anvendelsen var registeret som 5

6 hotel, restauration, vaskeri, frisør eller anden servicevirksomhed på lige fod med hovedbygningen. Klager mener ikke, at der i BBR ved overtagelsen var noget, der antydede, at annekset kun kunne anvendes til sommerbolig, eller at det var en erhvervsbygning med værelser til pensionærer. Efter overtagelsen har annekset forsat været anvendt til udlejning, herunder udlejning af værelser som beboelse for personale, til helårsbeboelse/forpagterbolig for klager efter overtagelsen boede klager i flere år i annekset hele året samt til helårsbeboelse for lejere senest i perioden I dag er værelserne sammenlagt til 3 værelser, og der er installeret en køkkenenhed i det ene værelse. Klager har i bilag til klagen fremlagt skatteregnskaber, hvoraf huslejeindtægt separat for annekset fremgår samt opgørelser for elforbruget i annekset. Ligesom der er vedlagt en udskrift fra CPRregisteret, hvor klager har markeret de personer, der har boet i annekset. Klager har ikke overfor kommunen oplyst, som kommunen påstår i afslaget, at annekset kun blev anvendt til sommerbolig. Klager har til gengældt oplyst, at hun som barn i sommerperioderne hjalp sin mormor med at bære varmt vand og mad over i annekset, idet der ikke var køkken og tidligere alene koldt vand. Klager har ikke ved nogle af de dokumenter, som klager har modtaget fra offentlige instanser, haft grund til at mistænke, at annekset ikke havde status som helårsbolig. Nuværende lejer af annekset har tillige fremsat argumenter mod kommunens afslag på lovliggørende landzonetilladelse og det meddelte påbud. Kommunens bemærkninger til klagen Kommunen har i anledning af klagen navnlig anført, at den tidligere ejer ikke havde søgt om at ændre bygningens anvendelse til permanent bolig for plejere eller andre medarbejdere, og at anvendelse af annekset til helårsbeboelse derfor har været ulovlig, selvom bygningen er opført før by- og landzonelovens ikrafttrædelse. Det fremgår af BBR fra 1984, at der ikke var køkken i annekset, og af BBR fra tidspunktet for kommunens afgørelse fremgår det, at der stadig ikke var køkken. Køkken til brug for erhverv er ikke blevet anmeldt til kommunen. Klager har ej heller efter overtagelse af ejendommen ansøgt om at bo i annekset hele året. Da ejendommen kun har én adresse havde kommunen ikke kendskab til, at der i hovedbygningen var permanente ekstra boliger, og at annekset blev anvendt til helårsbeboelse. Kommunen fik først i 2009 kendskab til, at der skete anvendelse af annekset til helårsbeboelse, at der var opført en tilbygning, og at der var indrettet et køkken uden de fornødne tilladelser. Efter kommunens lovliggørende landzonetilladelse til yderligere to lejligheder i hovedbygningen stod annekset tilbage som en erhvervsbygning uden køkken til brug for pensionat/plejehjem. Denne erhvervsanvendelse gav efter kommunens vurdering ikke mening, da der nu primært var tale om en boligejendom. Derfor tog kommunen stilling til, at erhvervsbygningen ikke kunne ændres til en helårsbolig også. Kommunen finder, at selve bygningen er lovlig som en erhvervsbygning til pensionat, men at anvendelsen som helårsbolig ikke er lovlig efter planloven. Da der før by- og landzoneloven har været udlejningsmulighed har kommunen sidestillet annekset med et fritidshus med en begrænset brugsperiode. 6

7 Med hensyn til den af klager nævnte ejendom, der efter klagers vurdering er sammenlignelig med nærværende sag, oplyser kommunen, at Bøssemagergade tidligere var administrationsbygning. Staten udstykkede og solgte ejendommen omkring Bygningerne overgik fra skoverhverv til boliger med baggrund i tilladelser og benyttelse af overflødiggjorte skovbrugsbygninger. Kommunen har på anmodning fra nævnet fremsendt oplysninger om, at den tidligere ejer af ejendommen i august 1969 fik tilladelse til at udvide et eksisterende rekreationshjem på ejendommen med 6-7 værelser samt en privat bolig. I 1976 fik den tidligere ejer afslag på en om- og tilbygning til ejendommen, der på daværende tidspunkt var bebygget med et 250 m 2 plejehjem med plads til 12 psykiatriske patienter. Tilbygningen ville forøge det bebyggede areal med ca. 320 m 2. Afslaget blev begrundet med, at Helsingør byråd ikke havde kunnet anbefale det ansøgte bl.a. begrundet i den manglende kloakering. På forespørgsel om kommunens registrering af beboere på ejendommen har kommunen gengivet kommunens tidligere oplysning om, at det af CPR ikke fremgår i hvilke bygninger de enkelte beboere, der er registeret på ejendommen, bor. Klagers yderligere bemærkninger fremsat i forbindelse med klagesagen Det er i supplerende bemærkninger bl.a. anført, at der forsat kan ske anvendelse af annekset som Bed and Breakfast eller som pensionat, da klager forsat bor i hovedbygningen og vil kunne drive et sådan med base fra sin egen lejlighed. Det er således også uden betydning for anvendelse af annekset til Bed and Breakfast eller pensionat, at der er køkken. Kommunen kan dermed ikke lægge vægt på hovedbygningens status i forhold til, hvilken status annekset har. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Det følger af planlovens 35, stk. 1, at opførelse af ny bebyggelse i landzone eller ændret anvendelse heraf, kræver tilladelse fra landzonemyndigheden. Dette gælder således f.eks. nedrivning af et sommerhus med henblik op opførelse af et nyt helårshus, eller den blotte statusændring fra fritidshus til helårsbolig uden bygningsmæssige ændringer. Ifølge planlovens 35, stk. 3, jf. 5a, stk. 3, må der kun meddeles landzonetilladelse for arealer i kystzone, hvis det ansøgte har helt underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområderne. Natur- og Miljøklagenævnet har ikke kompetence til at behandle klagepunkterne om, hvorvidt annekset overholder bygningsreglementet, og hvilket bygningsregelment bygningen skal overholde. Klagepunkterne vedrørende dette spørgsmål vil derfor ikke blive behandlet i nævnets afgørelse. Klager over kommunens sagsbehandling skal rettes til Statsforvaltningen. 7

8 Krav om landzonetilladelse Natur- og Miljøklagenævnet forstår klagen således, at der alene klages over kommunens afslag på anvendelse af annekset til helårsbeboelse samt kommunens påbud om ophør af helårsbeboelse i annekset. Den del af afgørelsen, der vedrører lovliggørelse af tilbygningen til annekset, vil derfor ikke blive behandlet i nærværende afgørelse. Det lægges således til grund, at annekset er lovligt opført. Klager mener ikke, at der er krav om landzonetilladelse til anvendelse af annekset til helårsbeboelse, uanset ejendommen står registeret i BBR som erhvervsejendom, da annekset efter klagers vurdering, har været anvendt til helårsbeboelse før by- og landzonelovens ikrafttræden den 1. januar Klager har i den forbindelse oplyst, at annekset er opført i 1943, at dette har været anvendt som helårsbeboelse i alle årene frem til i dag enten af personer med tilknytning til det tidligere plejehjem eller rekreations-/hvilehjem, af ejer selv eller i forbindelse med nuværende ejers udlejning. Samtidig har klager oplyst, at mens ejendommen blev anvendt til plejehjem flyttede en af plejehjemsbeboerne over i annekset hvert år i et af de små værelser, så snart frosten var gået af jorden og flyttede først ind igen, når det blev frostvejr, ligesom klager har oplyst, at klager som barn i sommerperioderne hjælp sin mormor med at bære varmt vand og mad over i annekset, idet der ikke var køkken og tidligere alene koldt vand, men at dette ikke er et udtryk for, at annekset kun blev anvendt til sommerbolig. Klager har fremlagt skatteregnskaber, hvoraf huslejeindtægt separat for annekset fremgår samt opgørelser for elforbruget i annekset. Herudover har klager vedlagt en udskrift fra CPR-registeret, hvor klager har markeret de personer, der har boet i annekset. Klager har også oplyst at, efter overtagelse af ejendommen i 1984, har klager enten selv boet i eller udlejet annekset til helårsbeboelse. Kommunen oplyser i afgørelsen, at det af en udvalgsudtalelse fra den 5. februar 1980 fremgår, at ejendommen i ejendomsskatteregisteret på daværende tidspunkt var opført i registeret med en benyttelseskode 02 - beboelse og forretning og indeholdt én lejlighed. Kommunen har overfor nævnet oplyst, at den tidligere ejer af ejendommen i august 1969 fik tilladelse til at udvide det eksisterende rekreationshjem på ejendommen med 6-7 værelser samt én privat bolig. I 1984, hvor klager overtog ejendommen, var ejendommen registeret i BBR som en beboelses- og forretningsejendom, hvor der var 1 beboelseslejlighed med et boligareal på 50 m 2 i hovedbygningen (bygning1), mens der i annekset (bygning 2) var registreret et erhvervsareal på 60 m 2 med 6 værelser, 1 wc, adgang til badeværelse og uden køkken. Både hovedbygningen og annekset stod opført med anvendelse som hotel, restaurant, vaskeri, frisør eller anden servicevirksomhed. Hovedbygningen var tillige registeret som pensionat. Natur- og Miljøklagenævnet lægger ud fra sagens oplysninger til grund, at ejendommen i august 1969 blev anvendt til rekreationshjem og i 1976 til plejehjem for psykiatriske patienter, at ejendommen i 1980 var opført i skatteejendomsregisteret som en beboelses- og forretningsejendom med én lejlighed, og at denne ene lejlighed med stor sandsynlighed var indrettet i hovedbygningen. Endvidere må nævnet lægge til grund, at ejendommen ved klagers overtagelse i 1984 var registreret i BBR som en beboelses- og forretningsejendom, med 1 beboelseslejlighed med et boligareal på 50 m 2 i hovedbygningen (bygning1), og et erhvervsareal på 60 m 2 i annekset. Annekset var på daværende tidspunkt ikke registreret med køkken. 8

9 Nævnet må derfor lægge til grund, at annekset, ved by- og landzonelovens ikrafttræden den 1. januar 1970, har været en erhvervsbygning, hvor annekset sandsynligvis blev anvendt til periodevis beboelse. Det er derimod ikke særlig dokumentation for,, at annekset i modstrid med BBRregistreringen har været anvendt til helårsbeboelse forud for by-og landzonelovens ikrafttrædelse den 1. januar 1970 eller i tiden herefter. Den ændrede anvendelse af annekset fra erhverv til helårsbeboelse kræver dermed en lovliggørende landzonetilladelse efter planlovens 35, stk. 1. Kommunens passivitet og hensynet til klagers indrettelse Efter planlovens 51, stk. 1, er det kommunalbestyrelsen, der påser overholdelsen af planloven og de regler, der er fastsat med hjemmel i loven, samt af bestemmelserne i lokalplaner og i de efter 68, stk. 2, opretholdte vedtægter og planer m.v., jf. dog stk. 2 (om miljøministerens tilsyn). Tilsynsmyndigheden skal foranledige et ulovligt forhold lovliggjort, medmindre forholdet har underordnet betydning, jf. 51, stk. 5. Tilsynspligten indtræder, når kommunen får kendskab til et muligt ulovligt forhold, men 51 indebærer ikke en almindelig forpligtelse til at føre regelmæssigt løbende tilsyn. Lovliggørelse kan principielt ske enten fysisk, f.eks. ved nedrivning af en ulovligt opført bygning, eller retligt, f.eks. ved efterfølgende meddelelse af en landzonetilladelse. Der er ikke i planloven fastsat frister for, hvornår en kommune i en sag om lovliggørelse skal have truffet afgørelse eller skal have foretaget bestemte sagsbehandlingsskridt. Retten til at kræve lovliggørelse kan imidlertid fortabes efter en vis tid på grund af passivitet. Passivitetstilfældene er karakteriseret ved, at ejeren ved, at myndigheden er bekendt med ulovligheden og med rimelig grund har indrettet sig i tillid til, at den manglende reaktion indebærer en form for godkendelse. Ved bedømmelsen af, om kommunen har fortabt retten til at kræve lovliggørelse, må der generelt foruden den forløbne tid lægges vægt på, om ejeren af ejendommen har haft grund til at tro, at kommunens tavshed i forhold til en konstateret ulovlighed er udtryk for en form for accept af det ulovlige forhold, og om det må anses for at være kommunens ansvar eller risiko, at kravet om lovliggørelse ikke er blevet rejst på et tidligere tidspunkt. Kommunen er ved klagers henvendelse i 2009 blev opmærksom på, at annekset blev anvendt til helårsbeboelse. Kommunen kunne ikke, før klagers henvendelse, af CPR-registeret se, hvor på ejendommen, de enkelte beboere boede, da alle var opført på samme adresse og dermed om der var helårsbeboelse i annekset. Kommunen har umiddelbart efter klagers henvendelse i 2009 foretaget sagsbehandlingsskridt overfor klager, for at imødegå den ulovlige anvendelse af ejendommen. Kommunen har dog ikke fulgt op dette, før klager igen henvender sig til kommunen i Kommunen fremsender på ny oplysning om, at forholdene på ejendommen kræver bl.a. lovliggørende landzonetilladelse. Som følge heraf har kommunen den 20. februar 2014 meddelt afslag på bl.a. landzonetilladelse til den ændrede anvendelse af annekset til helårsbeboelse og meddelt et påbud om fysisk lovliggørelse. Selvom kommunen ikke har udvist passivitet, kan selve det forhold, at et byggearbejde er udført for meget lang tid siden, medføre en begrænsning i kommunens mulighed for at kræve fysisk eller retlig 9

10 lovliggørelse. Omfanget af denne begrænsning indrettelseshensyn er baseret på en konkret vurdering af bl.a. karakteren af det ulovlige forhold. Det indgår også i vurderingen, om der har været indsigelser fra omboende, og om der er væsentlige samfundsmæssige interesser i håndhævelsen i den enkelte sag. Spørgsmålet er herefter om kommunen i sin behandling af sagen eller under sagens forløb i øvrigt ved sine tilkendegivelser har givet klageren en berettiget forventning om, at forholdene på ejendommen ikke skulle lovliggøres, idet kommunen, som anført af klager, burde have haft kendskab til, at en ferielejlighed blev anvendt til helårsbeboelse, og at den havde været anvendt som sådan igennem en lang periode. Nævnet finder ikke, at kommunen har udvist passivitet, eller at klager kan have indrettet sig i tillid til, at kommunen ikke ville søge det ulovlige forhold (helårsbeboelsen) lovliggjort efter planloven. Nævnet har i den forbindelse bl.a. lagt vægt på, at annekset ved klagers overtagelse af ejendommen var registeret som en erhvervsbygning og at ejendommen altid har været registreret som én adresse. Nævnet finder ej heller, at klager kan anses for at have fået en berettiget forventning om, at klager kunne få en tilladelse til helårsbeboelse, ligesom en værdispildsbetragtning heller ikke kan føre til et andet resultat. Det er indgået i nævnets vurdering, at CPR-registreringen af beboere på ejendommen ikke forpligter kommunen til at undersøge, hvorvidt helårsbeboelse på ejendommen er lovligt. Lovliggørende landzonetilladelse til den ændrede anvendelse Spørgsmålet er herefter, om der kan meddeles en lovliggørende landzonetilladelse til den ændrede anvendelse af annekset fra erhverv med periodevis beboelse til helårsbeboelse. Et af formålene med landzonebestemmelserne er at modvirke byspredning ved at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Etablering af yderligere helårsboliger i landzone bør som hovedregel ske efter nærmere planlægning og ikke ved enkeltstående landzonetilladelser til f.eks. ændring af statusændring af sommerhuse. I uplanlagt område er det udgangspunktet, at der ikke meddeles tilladelse til at ændre anvendelsen af et fritidshus til helårsbeboelse. Spørgsmålet om, hvorvidt der bør meddeles landzonetilladelse til forhold, der allerede er etableret, skal som udgangspunkt behandles, som hvis der på forhånd var søgt tilladelse. Den konkrete afgørelse træffes på grundlag af navnlig de planmæssige og landskabelige hensyn, der ifølge lovens formål skal varetages ved administrationen af landzonebestemmelserne. I vurderingen indgår overvejelser om, hvilken betydning afgørelsen kan få for fremtidige lignende sager. I Naturog Miljøklagenævnets praksis lægges der stor vægt på lovens almene formål, uanset at den enkelte sags betydning er begrænset. Afgørelse af, om ændring fra sommerhusstatus til helårsstatus vil kunne tillades, skal for så vidt angår betydningen for planlægningen som udgangspunkt træffes ud fra de samme overvejelser, som ansøgninger om tilladelse til opførelse af ny helårsbebyggelse, idet helårsbeboelse i højere grad end fritidshuse påvirker omgivelserne. Foruden planlægningsmæssige hensyn er der i nævnets praksis i sager om fritidshuses overgang til helårsbeboelse lagt vægt på, om der er tale om særligt beskyttede områder i medfør af fredning, 10

11 kommuneplanlægning, kystnærhed og andre umiddelbart beskyttede områder efter naturbeskyttelsesloven. I disse områder er man særligt tilbageholdende med at tillade helårsbeboelse. Ved afgørelsen af, om en ændring fra fritidshus til helårsbolig bør tillades, er der endvidere lagt vægt på, om der er tale om et oprindeligt helårshus, som i nyere tid er overgået til sommerhus/fritidsbrug, om sommerhuset ligger omgivet af flere helårshuse i nær afstand, om der er andre sommerhuse i området, som i givet fald, ud fra lighedshensyn, også vil have krav på helårsstatus og endelig husets kvalitet. Der er endvidere lagt vægt på, at en tilladelse til statusændring på sigt vil kunne medføre, at der opføres et væsentligt større hus - uanset at ansøgningen, på ansøgningstidspunktet, kun indebærer begrænsede eller ingen bygningsmæssige tiltag. Dette vil kunne føre til etablering af nye større helårsboliger af en anden karakter og landskabelig påvirkning end de tidligere bygninger. Nævnet er enig med kommunen i at det vil være i strid med de planlægningsmæssige og landskabelige hensyn, som skal varetages ved administrationen af landzonebestemmelserne at meddele lovliggørende tilladelse til en ændret anvendelse af annekset til helårsbeboelse. Nævnet finder ikke, at der i sagen er sådanne forhold, der tilsiger, at nævnets praksis på området skal fraviges. Det er i den forbindelse lagt vægt på, at bygningen ikke oprindeligt er opført som et helårshus, og at bygningen der kun er 69m 2 ligger med en vis afstand til den øvrige bebyggelse, og at der på længere sigt vil være en risiko for, at bygningen og omgivelserne omkring væsentligt ændrer karakter. Hertil kommer, at en tilladelse vil kunne skabe præcedensvirkning i strid med de hensyn som skal varetages ved administrationen af landzonereglerne. Det af klager anførte kan ikke føre til et andet resultat. Lighedsgrundsætningen Kommunen skal ved behandlingen af en ansøgning om dispensation overholde almindelige forvaltningsretlige principper, herunder lighedsgrundsætningen. Lighedsgrundsætningen indebærer, at sammenlignelige sager som udgangspunkt skal have samme resultat. Kommunen må ikke udøve usaglig forskelsbehandling, dvs. at der skal være en saglig begrundelse for at nå til forskellige resultater, hvis der er tale om forhold, der i det væsentlige er ens. Nævnet finder ud fra det oplyste ikke, at kommunens afslag i den aktuelle sag er udtryk for usaglig forskelsbehandling af klager, idet sagen vedrørende Bøssemagergade vedrører etablering af til boliger i overflødiggjorte skovbrugsbygninger. Det meddelte påbud Helsingør Kommunes påbud er meddelt med hjemmel i planlovens 51, stk. 5, hvorefter kommunen har pligt til at sørge for, at et ulovligt forhold bliver lovliggjort, medmindre det ulovlige forhold har underordnet betydning. Kommunens afgørelse om påbud kan påklages efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4. Natur- og Miljøklagenævnet kan efter denne bestemmelse alene tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et sådant retligt spørgsmål, om Helsingør Kommune har haft hjemmel i planloven til at meddele påbuddet. Anvendelse af annekset til helårsbeboelse er sket i strid med planlovens landzonebestemmelser, og nævnet stadfæster kommunens afslag på at give lovliggørende landzonetilladelse. Forholdet har ikke underordnet betydning. Kommunens påbud har således hjemmel i planloven. 11

12 På baggrund af ovenstående stadfæster Natur- og Miljøklagenævnet Helsingør Kommunes afgørelse af 19. februar 2014 om afslag på landzonetilladelse til anvendelse af anneks til helårsbolig og opretholder kommunens påbud om ophør af helårsbeboelse i anneks på Bøssemagergade 71, 3150 Hellebæk, matr. nr. 2cs Hellebækgård, Hellebæk, og kommunens afgørelse står således ved magt. Kommunen fastsætter ny frist for lovliggørelse af forholdet på ejendommen. Lena Kongsbach Ankechef / Betina Madsen Fuldmægtig, cand. jur. Afgørelsen er sendt pr. til: WTC advokaterne A/S, Att.: Advokat René Wøhler, sag nr A, rew@wtc-law.dk; wtc@wtclaw.dk Helsingør Kommune, Center for Teknik, Miljø og Klima - Natur og Vand, sagsnr. 11/30985 og 09/82791, post@helsingør.dk; tmk@helsingor.dk og cc. hwa02@helsingor.dk Og T.O. til: Bjarne Holm, Bøssemagergade 71, 3150 Hellebæk, hellobjarne@hotmail.com Mette Wiinblad, Bøssemagergade 71, 3150 Hellebæk, m.wiinblad@mail.dk 12